南京市商业地产项目调研大纲

一、南京市城市概况 二、商圈分析 目前，南京城市空间中分布着以下四个商圈：新街口商圈、夫子庙商圈、 湖南路商圈以及中央门商圈。这四个商圈是南京商业贸易的主体。 2.1 新街口商圈 新街口位于南京市的中心区域，是一处著名的商业中心，有“中华第一商 圈”的说法。新街口商业贸易区是南京市商贸商务中心区，其商务商贸的密集 程度、经济贸易额、客流量，在全国都有一定的影响。新街口地区也是南京的 中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计 事务所和大公司总部，办公室数量居南京之首，其中世界 500 强企业机构近百 家。 2.1.1 商圈地理位置 新街口商圈的核心部分为新街口商业步行街区，东至洪武南路，南至淮海 路和石鼓路，西至王府大街，北至长江路，面积近 1 平方公里。 2.1.2 规模及业态阐述 在新街口这块“弹丸之地”，目前已经集中了近 700 家商店，1 万平方米 以上的大中型商业企业就有近 30 家。新街口核心商圈内云集了新百、中央商场、 商茂、大洋百货、东方商城、金鹰、万达、盘古亚泰等大型商企单位。其中商 业面积 70 万平方米，娱乐面积 8 万平方米，金融面积 10 平方米，商务面积 37 万平方米，另外还有 20 多万平方米地下商业设施。2003 年全社会消费品零售 总额高达 108 亿，约占全市 18%。 近年来，通过一些调整，吸引了一批国内外知名企业进驻。在淮海路上建 成了万达广场，五星家电城，红星家具广场；在正洪商城开设了盘古亚泰休闲 广场和品牌折扣店。 商圈内平时日客流量达 40 多万人次，双休日达 100 万人次左右，黄金周及重要节日更 高达百万人次以上。 2.2 夫子庙商圈 夫子庙是南京老城的历史文化保护地区，其丰富的文化底蕴，对旅游者有 相当强的吸引力。在进行更新改造时，夫子庙积极利用了老城的历史文化资源， 发展休闲旅游业，由此形成一个不仅对本城居民具有吸引力，而且能吸引外来 游客的休闲旅游区域。如今夫子庙以金陵灯会、民俗名胜、服饰商品、古玩字 画、花鸟虫鱼、风味小吃为特色，形成了南京城南重要的商业中心和特色旅游 文化区。 2.2.1 商圈地理位置 夫子庙大市场东至平江府路，南至瞻园路与琵琶巷，西至中华路，北至建康路。 2.2.2 规模介绍 该市场有 9 条大小商业街和 14 条支街支巷，占地面积 0.6 平方公里，经营面积约 10 万平方米，经营点击近 800 个。 2.3 湖南路商圈 湖南路商圈已经成为南京市重要的商业中心区之一，湖南路商业街是中华 闻名的“百城万店无假货”商业示范街，主要经营品牌服装、餐饮休闲、文化 娱乐等。山西路段以购物为主、兼具交通、小餐饮功能，现有苏宁电器、苏宁 银河、山西路百货、太平洋百货等大型百货、家电商场；湖南路中段以购物、 餐饮为主，目前集中了 100 多家品牌专卖店、狮子桥美食一条街、丁家桥特色 购物店铺等；湖南路东段则以文化、休闲、旅游为主，目前已有玄武湖景区、 凤凰出版集团、云南北路休闲娱乐街等特色区域。 2.3.1 商圈地理位置 该商圈位于鼓楼区的中部，东接地铁一号线玄武门站，西临山西路市民广 场，南靠中山北路与北京西路，北临模范马路，周边集中了省级机关、科研院 所、高等院校以及大型企事业单位，是一个商家云集，经贸发达的商业黄金地 段。 2.3.2 规模介绍 湖南路商圈是以湖南路为轴线，包含周边多条支路的综合商业街区，其主 要组成元素为各街道的临街商铺和中大型商城。商圈核心区域的商业总经营面 积近 20 万平方米，其中临街商铺的经营面积约占 10%。 2.4 中央门商圈 因其地处交通枢纽的特殊地位，吸引了诸多流动性大的外来人员，具有着 既服务本地又辐射外地的功能。中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色， 以建设批发市场为主，经营与居民日常生活息息相关的商品。中央门商圈（含 建宁路）的重点商贸企业有南京商厦、金桥市场、玉桥市场、鑫桥市场、金桥 装饰城、金海市场等，已形成南京重要的批发零售业中心。 2.4.1 商圈地理位置 中央门商圈是结合南京长途汽车站、南京商厦、南京火车站进行商业网点 布局的，是南京城北的重要商业中心。 2.4.2 规模介绍 中央门素有南京“第三商圈”之称。商圈内有南京商厦、玉桥市场、金桥 市场等商业机构和白宫大酒店、曙光大酒店、新世纪大酒店等酒店设施。中央 门平均每天约 32 万人次，各类大市场和商场、大厦共有 460 多家，总营业面积 达到 20 万平方米，成交额超过 100 亿元。 三、商业项目分析 1、项目简介 2、交通状况 3、建筑形态 4、业态分布 5、价格及租金 6、周边配套 7、优劣势分析 3.1、德基广场 3.1.1、项目简介 德基广场是位于南京素有“中华第一商圈”之称的新街口东北角，是一个 定位于高端商业的综合购物中心。其地下部分与地铁新街口站相连通。德基广 场项目分为一期和二期两部分，占地面积达到 41244 平方米，总建筑面积超过 30 万平方米，目前一二期合计落户国际一线品牌 74 家。 德基广场一期于 2006 年 6 月 26 日正式营业，二期于 2012 年 5 月 8 日开业， 超过 95%的一线奢侈品牌均已入住。其中 Louis Vuitton 德基店的经营面积超 过 400 平方米，在大陆地区为仅次于北京国贸和上海恒隆两家旗舰店外的最大 店面，是新街口最大的奢侈品中心。 2014 年购物中心业绩，南京德基广场以销售额达 66.4 亿元超越正佳广场， 位列中国第一。2014 年，高端消费集中地德基广场税收达 2 亿多元，单体销售 额突破 66 亿元，销售额超过上海恒隆，仅次于北京新光天地，居中国第二位。 3.1.2、交通状况 德基广场位于新街口的东北角，面向南京市交通主干道中山路，直接与南 京地铁新街口站连接，交通十分便利。 3.1.3、建筑形态 德基广场一期工程商业面积为 65000 平方米，分为地上 7 层，地下 1 层； 德基广场的二期主体包括一座高达 62 层的主楼以及地面 8 层、地下 5 层的裙楼。 2012 年 5 月 8 日一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达 31.3 万平方 米，其中购物中心面积 15 万平方米。 3.1.4、业态分布 一期业态规划：负一层主要是餐饮及个人护理；一层是世界经典品牌；二 层是国际名品；三层至六层为精致、休闲；七层是影城、餐饮。 二期业态规划：负二层至负五层为停车位；负一层至八层为二期商城；十 层到三十四层是甲级办公室；三十七层到四十五层是酒店。 3.1.5、价格及租金 德基广场对外经营收费分两部分，一是管理费，标准为 30、50、80、100 元/平米/月；二是租金，标准为 30、50、80、100 元/平米/月，因此德基广场 根据铺位的楼层、位置的好坏，租金价格为 2-7 元/平米/天。另外各商家还给 德基进行销售返点，一线品牌返点约 30%，二线品牌返点更高，具体由洽谈而 定。 （ 此处租金是 2013 年的标准，最新没有查到 ） 3.1.6、周边配套 德基广场周边配套有：金陵饭店购物中心、金陵百货、金鹰国际购物中心、 东方商城、苏宁电器、新百等众多商场，亦有顶级写字楼和多家国际星级酒店 相伴；拥有地铁 1、2 号线，1、16、34、30、35、100 等多条公交线路。 3.1.7、优劣势分析 优势 （1）首开南京顶级购物中心先河，项目汇聚了奢侈品一线品牌，填补了整个江 苏省的需求空白；此外德基广场所处的位置新街口商圈百货业比重过大， 缺少休闲娱乐，而项目恰恰填补了这一空缺； （2）平面动线清晰明了，配合垂直动线，牵引顾客向购物中心内部流动。同时 在主动线上安排主力店及品牌效应较强的品牌店铺，来吸引并带动客户群；另 外一二期之间设置天桥通道，既美观又方便顾客穿行。地下一层与地铁通道相 通，引入过往人群进入商场，带动客流； （3）项目引入电影院、电玩城、大众高端餐饮，为项目聚集人气。同时一二期 之间的业态品牌上形成互动。比如，一期没有设置化妆品和儿童业态，这在二 期里得到了补充。 （4）德基二期的塔楼在南京首次引入世界水准的标准商务办公模式，能满足世 界 500 强企业总裁及外资企业高管入住并办公。为商场提供了商务消费人群， 同时也为项目凝聚了高端商务氛围。 劣势 （1）作为南京市提高城市知名度主打的“民国文化”牌，没有在新街口商圈得 到发掘，没有把商圈打造成旅游风景区，缺少文化底蕴； （2）商场的一层和负一层无卫生间，为顾客带来不便。 3.2 金轮国际广场 3.2.1、项目简介 金轮国际广场香港金轮集团投资，南京翡翠金轮置业有限公司开发，位于 新街口金鹰商城对面。项目交通便利，有多条公交线路，地铁一号线、二号线 也均有站点、出入口与地下广场连接。项目总建筑近 10 万平方米。 3.2.2 交通状况 金轮广场地处新街口商圈的西北面，位于汉中路上，有多条公交线路，地 铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。东、南两个方向分别 是金鹰和金陵百货，商业氛围浓、交通便利，基础条件优越。 3.2.3、建筑形态 由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，功能设计有国际化甲级办公 区、五星级酒店式商务套房、大型 Shoping Mall 商场、欧陆风情步行街、假日 演艺公园等五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，630 楼为办公写字楼及酒店式商务套房，地下二、三层是具有近 500 停车位的地下 车库。 3.2.4 业态分布 金轮国际广场附二三层为停车位、汽车美容；负一层为特色餐饮、超市、 饰品；辅楼一层为特色餐饮、服饰、配饰、女包、化妆品、家具用品；二层到 四层为特色餐饮；主楼一层层为服饰、化妆品、配饰；二层为精品服饰、内衣； 三层为服饰、儿童摄影、家具礼品、电子娱乐；四层为美容美发；五层为大型 中餐；另外项目东北角为华尔兹天地，主营粤鸿和、皮草精品、日本料理、玩 具用品等。 3.2.5 价格及租金 金轮国际广场租金在 200450 元/ /月之间，物业费为 4 元/月。 3.2.6 周边配套 周边配套有：金陵饭店购物中心、金陵百货、金鹰国际购物中心、东方商 城、苏宁电器、新百等众多商场，亦有顶级写字楼和多家国际星级酒店相伴； 拥有地铁 1、2 号线，1、16、34、30、35、100 等多条公交线路。 3.2.7 优劣势分析 项目组合的优势 （1）多功能业态组合方式金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的 Life Style Shopping Center（生活方式购物中心）商业理念，颠覆传统单一的业态 组合方式，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体，设有品牌餐饮、 特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等， 首创 CEO Living 概念。 （2）讲究“一站式”将国际、时尚、特色等品牌店；健身、美容、娱乐等休闲 类；中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体，建立餐饮、购物、休闲的 “一站式”消费天地。 （3）完美的空间组合。金轮天地由主楼裙楼、步行街、辅楼和假日演艺广场四 种建筑形态组成，通过主题广场、步行街、空中走廊等，将各种商业形态有机 联系，形成室内、外循环互动的体验场所，具有“现代生活方式综合服务平台” 的先进商业理念和规划。 劣势 （1）主入口设计达不到预期效果。一般在人流走向方面，最多不能超过 3 个回 流动向，不然会使人在方向感上产生混乱，金轮里面的回流动向在 5 个左右； （2）没有充分利用沿街的展示面，一楼商业利用价值较低； （3）内部缺少垂直交通安排，不便利； （4）辅楼区域缺少直达通道，必须经过主楼、天桥方能到达，易达性不够。 （5）项目定位为“天上的集市” ，但其购物功能安排的品牌不多、品种过少、 主力消费不明确； （6）餐饮区相对较为集中，多在地下、辅楼和主楼的高层。服饰类楼层定位主 题不明显。 3.3、水游城 3.3.1、项目简介 水游城位于南京城南核心地带，位于健康路和中华路交叉路口，夫子庙商 圈核心地段，距离南京商业集群新街口 2 公里。 水游城是南京目前档次较高、设施先进、功能较全的 Mall 之一，有酒店、 运动、影院、美食、儿童和购物等多种业态，满足市民的休闲、舒适购物，在 经营中将多样性的游乐设施、乐趣演出相结合，创造市民缤纷多彩的生活体验 和多元化的生活情趣。 3.3.2、交通状况 水游城位于南京城南核心地带，位于健康路和中华路交叉路口，距离南京 商业集群新街口 2 公里，处在城市中心轴线上，属于南京 5 分钟都市生活圈繁 荣核心地带。拥有 26 路、2 路、37 路、46 路、814 路、820 路等多路公交，距 离中央门长途汽车站 11 公里，乘坐出租车约 20 分钟，出行方便。 3.3.3、建筑形态 水游城项目总建筑面积 16.7 万平方米，分三大区域，一是停车场，面积近 4 万平方米；一是假日酒店，面积 2.7 万平方米；另一个是商业，面积在 10 万 平方左右。商业部分分地下两层、地上五层，主要经营餐饮、百货和娱乐。 水游城内所有建筑将被负一楼长几百米的地下人工河流环绕，以流动的水 为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲 购物主题公园。沿路边地上设有 6000 平方米的休闲广场，顶部有空中花园，在 满足景观需求的同时，方便市民休闲、游玩。 3.3.4、业态分布 （1）酒店：水游城的酒店共有 14 层，由洲际酒店集团进行管理。洲际酒店集 团在全球首屈一指，是世界上客房拥有量最大，跨国经营范围最广，在中国管 理酒店最多的超级酒店集团。假日酒店设有客房计 316 间，并有自助餐、中西 餐、酒吧、多功能厅、泳池、健身中心等，为各类人群提供优质服务。 （2）负二楼：水游城负二楼主要为餐饮区和商品零售区。餐饮区位于中间部分， 面积在 2000 平方米左右，主要有如无锡小笼包、日本面馆等特色小吃以及近千 平方米的美食广场，美食广场采用排挡敞开式经营，整个餐饮区的形象较差， 客单价在 15 元左右。商品零售以 BHG 超市和运动 100 为主力店。BHG 为北京华 联的派生品牌，主要经营中高档的生活用品和食品类，经营面积在 1500 平方米 左右；运动 100 为运动主题店，面积近 1800 平方米，内有阿迪、耐克、彪马等 系列运动品牌用品，并在一楼有电梯直接到区域内；商品区内还有骆驼、真维 斯、U1 等休闲服饰品牌。商品区内除 BHG 和运动 100 略好外，其余销售不是很 乐观，平均日客单数在 6 个左右。 （3）负一楼：负一楼的整体功能安排与负二楼没有太大变化，仍以餐饮和商品 零售为主。负一楼的餐饮布局不是很集中，主要分在两个区域，一是中心广场 周边，主要为麦当劳、棒约翰等特色餐饮，品牌性强，上下水要求不高；另一 个区域集中在南边靠墙位置，单店经营面积在 300 平方米左右，以简餐为主， 如仙踪林、印度咖喱等。负一楼的商品零售主要以服饰、百货和食品为主。万 宁超市类似于屈臣氏，是负一楼的一个次主力店，是南京的第三家连锁店，经 营面积在 400 平方米左右，销售化妆品、日用品和药品等；其他商品如曼妮芬、 安莉芳等内衣；自然派休闲食品、甜品店；科艺眼镜等。 （4）一楼：主要为商品销售区，引进了 H&M、ZARA 等国际连锁品牌，为一二楼， 经营面积近 1500 平方米；另有 IT、嘉贝诗等休闲服饰专卖；在中庭附件和靠 近酒店区安排了星巴克和欧爵两间啡店。 （5）二楼：均为穿着类商品，除 H&M、ZARA 在二楼部分外，还有优衣库、 ONLY、MODA、BASIC HOUSE 等服饰类。 （6）三楼：商品区和电玩区。商品区主要以 Jack Jones、Lee、Mark Fairwhale 等为主打品牌；电玩区面积在 1200 平方米左右，内有各类街机、模 拟机，另有约 150 平方米的室内碰碰车；三楼在围绕中庭区设置了塔可美食餐 厅。 （7）四楼：主要为商品区、娱乐区、餐饮区和服务区。商品区有家居软装饰品、 玉器、女性饰品、休闲服饰和时尚商品区、新华书店等；娱乐区引进了横店影 视，面积约 2500 平方米，设有 7 个放映厅；餐饮区为川味観中餐，面积约 800 平方米；服务区主要是针对女性的如美容、瘦身、SPA 等，还有儿童类的如早 教中心、儿童摄影等，合计经营面积约 3000 平方米。 （8）五楼：餐饮区，目前有上海小南国和品味轩潮粤菜两家。 3.3.5、价格及租金 3.3.6、周边配套 水游城周边配套有：工商银行、华夏银行、农业银行、建设银行等多家银行；南京市 中医院眼科、瑞华中医诊所、江苏现代女子医院等医疗设施； 26 路、2 路、37 路、46 路、814 路、820 路等多路公交车；郑和公园、南京夫子庙、白鹭洲公园等景观； 南京市一中，中华中学初中部、南京市砂珠巷小学、王府幼儿园、实验托儿所 等学校近在咫尺。 3.3.7、优劣势分析 优点： （1）通过其建筑形态、环境设置、功能安排、品牌引进等多种手段，使得南京 的购物中心类型跨越了一个新的台阶。 （2）水文化的设计和引用是项目的一大亮点，打破了南京如德基、新城市几个 购物中心这种纯粹通过建筑形态和空间来表现商业物业的“固体文化” ，巧妙的 运用水流对顾客的消费购物动线起到引导作用，使消费者能穿过每一个角落。 （3）餐饮是水游城经营的“魂” 。水游城吸引消费者前来的两大因素，一是水、 二是餐饮，餐饮的经营面积近万平方米。商业部分的经营主要分为餐饮、娱乐、 服务和商品，餐饮是目前招商、经营最成功的项目，紧紧抓住“食”的需求， 在满足全客层消费的基础上，做到了差异化经营，打造了水游城有一个亮点。 （4）次主力店的引进。水游城在商业