双倍返还定金并继续履行租赁合同纠纷

双倍返还定金并继续履行租赁合同纠纷 来源：大律师网 康成(我国)有限公司诉上海九韵置业有限公司房子租借合同胶葛一案，本院 2008 年 9 月 28 日受理后，依法构成合议庭，于 2008 年 11 月 18 日揭露开庭进行了审理，原告的托付代理 人黄海林、周知明，被告的托付代理人邹红黎到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。 原告诉 称，2007 年 5 月 11 日，原、被告两边签定了上海九韵置业有限公司与康成出资(我国)有 限公司商业用房租借合同，合同约好，被告在其具有运用权的商业用地即繁兴路 399 弄 2 号地块上缔造商业用房，并将该商业用房中按合同约好量身定造的房子连同附属场所、设备租 借给原告或其建立的全资子公司开设大型归纳超市。租借后，原告除按约向被告付出了人民币 (下同)200 万元外，还为租借该商业用房建立了全资子公司且注册地址即该商业用房所在地， 并为此取得了上海市商务主管部门及我国商务部许可赞同在该商业用房内开办大型超市的批文， 一起原告按约进行了有关设计与设备定购。然而，被告于租借合同签定一年后却受利益驱使而 置商业诚信于不顾，发函提出单独停止租借合同，原告清晰表明不赞同被告停止合同的恳求， 敦促其持续实行，但被告对此置之脑后并回绝按约好交房。 原告以为，两边签定的租借合同 系两边的实在意思表明，契合法律法规的规则，应属合法有用，现被告单独面提出停止合同的 做法严峻违反了合同。为此，特提起诉讼，恳求判令：一、被告持续实行两边于 2007 年 5 月 11 日签定的上海九韵置业有限公司与康成出资(我国)有限公司商业用房租借合同，并 于约好的 2008 年 12 月 31 日前按约好条件将租借房子交给给原告;二、被告按约向原告双倍 付出违约好金 400 万元;三、本案由被告承当。 被告辩称，两边的租借联系并未正式建立， 所签定的仅仅租借预定;合同中的定金系解约好金，被告按合同约好停止预定合同不构成违约， 只需双倍返还定金，故不赞同原告的诉讼恳求。 经审理查明，2007 年 5 月 11 日，原、被告 签定了上海九韵置业有限公司与康成出资(我国)有限公司商业用房租借合同，约好由被 告将其合法具有的、契合上海市商业网点计划、可开设大型归纳超市的住宅配套商业用地上缔 造的商业用房租借给原告开设大型归纳超市，合同内容包含：一、商业用房的座落及规格。被 告拟在其具有合法运用权的商业用地上缔造商业用房，该商业用房连同附属场所、设备租借给 原告独立运用，该地块坐落上海市闵行区华漕镇保乐路与繁兴路(繁兴路 399 弄 2 号)交界处。 商业用房总修建面积约 25,352 平方米。二、商业用房的工期及交给。被告赞同在 2008 年 12 月底前将本合同约好的地块上缔造的拟租借给原告的商业用房按两边设计恳求缔造竣工后 移交给原告，并办好该商业用房及设备的有关政府的手续。在此之前，原告在不影响房子竣工 检验恳求的状况下，可依据工程进度状况在收到被告告诉后一星期内提早进入有关设备装置及 精装饰的施工。两边约好假如在取得政府有关管理部门核准的前提下，原告能够预备运营。三、 租借用处及注册地。原告向被告租借该商业用房等仅作为开设大型归纳超市及有关配套商业的 运营运用。原告在租借被告的商业用房后，其运营公司的注册地为闵行区华漕镇。原告为本项 目建立新公司后，原告依据本合同而享有的权力和责任一起移交给原告在本地出资建立的新公 司，到时由新建立的公司与被告保持本合同条款不变，从头签定租借合同。四、租借期限。该 商业用房租借期限从大型归纳超市对外运营日起核算为 20 年(缔造期免租期不含在内)。 五、。在租借期内，若被告出售该商业用房，被告应提早三个月书面告诉原告，原告在同等条 件下享有。若原告决议不行使优先购买权，则被告应在该商业用房的房产权力转让的合同中列 明该商业用房的受让人有必要承当及持续实行本合同，并在中载明原告所投入的设备、设备归 原告一切，不归于向出让的规模，被告还应受让人与原告按本合同条件签定租借合同。若被告 不能确保原告按原合同条件持续租借该商业用房，则视为被告违约，被告为此应付出 3,000 万元的给原告，如违约金尚不足以补偿原告因此而遭受的一切经济丢失的，被告还应补偿原告 丢失。六。1、由于被告因素而使原告不能正常运营，被告需付出原告丢失补偿费(该丢失 以天天补偿 10 万元计)，且原告有权免交不能运营的房钱。若丢失补偿费不足以补偿原告的 实践丢失，则被告还应补偿原告实践丢失。2、若被告不遵循两边承认的修缔造计方案及房子 的基本需要的有关条件实行，原告有权提出书面整改定见，被告在收到原告书面整改定见后应 立即予以整改;如被告不予整改，则视为被告违约，到时原告有权在向被告提出整改定见后的 30 天内停止本合同，一起被告应向原告付出 3,000 万元违约金，并补偿原告因此而形成的一 切经济丢失;如原告已付出定金，则被告须予以全额返还。七、定金与预付房钱。1、定金付 出。原告赞同在本合同签定后 10 个作业日内付出被告定金 200 万元，一起被告须向原告供给 正式收据。2、定金罚则(即 16.2 款)。16.2.1 款为，如原告在签定本合同至开业前改动租 借意向(不包含原告在修缔造计方面的修改)，则被告不退还原告付出的定金;16.2.2 款为， 如被告在本合同签定后至原告开业前停止本合同的实行，被告应向原告双倍返还定金。 租借 合同签定后，原告于 2007 年 5 月 18 日向被告付出了定金 200 万元，为在所租借的商业用房 中建立大型超市向政府有关部门请求处理报批手续，并取得了上海市经济委员会、上海市外国 出资作业委员会及商务部的赞同其建立 上海闵行华漕大润发商贸有限公司 并在繁兴路 399 弄 2 号开设店肆的批复。 上海闵行华漕大润发商贸有限公司 于 2008 年 3 月 21 日经工商登 记建立，注册地址即上海市闵行区繁兴路 399 弄 2 号。原告取得上述政府有关部门的批复后， 与别的公司签定了修建装置装饰工程合同、设备订货合同、加工承包合同 等一系列合同，为超市的开业进行前期预备作业。 2008 年 6 月 11 日，被告托付律师向原告 发出了对于停止合同和实行善后责任的律师函，以为两边签定的合同仅仅 租借预定 ， 并依据租借合同16.2.2 款约好及合同法第九十一条第一款第(七)项及第九十二条的 规则，即时停止租借合同的实行，恳求原告供给银行帐户，以便双倍返还定金 400 万元。 同年 6 月 17 日，原告以律师函回复被告，以为租借合同依法有用应予实行，租借 合同不完全是预定合同，违约责任自合同签定之始即存在，违约方需双倍返还定金并补偿丢 失，被告无权单独停止租借合同，同一地址亦不得注册两家公司，不赞同被告停止租借 合同的恳求。同年 6 月 18 日，被告律师以对于两边一起实行帮忙责任的函回复原告， 重申 2008 年 6 月 11 日对于停止合同和实行善后责任的律师函中的定见，并恳求原告供 给帐号。2008 年 8 月 27 日，原告致函被告，该函中称：2008 年 6 月 3 日被告四位股东代 表向原告表达了出售租借物业的主意，并按照优先购买权的约好征求原告定见，原告表明在报 价合理的前提下能够思考，这今后两边因报价不合未就物业生意达到共同。原告对 2008 年 6 月 11 日收到被告律师函恳求解约感到不解，并托付律师回函表明假如两边报价无法谈妥，在 原告恳求持续履约状况下被告应依 生意不破租借 的法律规则出售此物业。 审理中，原告 表明撤回诉请第二项即恳求双倍返还定金 400 万元的诉讼恳求。 以上实际，有两边签定的租 借合同、定金收据、政府主管部门的批文、建立大润发商贸有限公司的赞同证书及、原告与别 的公司签定的一系列合同及凭证、两边往来函等依据，经庭审质证，证实事实。 本院以为， 本案的争议焦点为：一、两边签定的合同性质是租借合同仍是预定合同，租借联系有无建立。 二、合同约好的定金之性质是违约好金仍是解约好金。 一、对于合同性质及租借联系建立与 否。 所谓预定合同，是指约好将来缔结必定合同的合同，与之相对应的是本合同。预定合同 和本合同是依据合同的缔结是不是以缔结另一合同为内容为规范区分的，预定合同是约好将来 缔结有关联的另一个合同的合同，而本合同是实行预定而缔结的合同。预定合同的含义在于以 缔结本约为债款，其重在当事人之间的信誉，故预定合同的债款债款不得让与。从本案华夏、 被告两边签定的商业用房租借合同之内容来看，已具体规则了租借两边的权力责任，系一 份齐备的租借合同，其间亦无将来缔结租借合同(即本合同)的约好，即使是原告为本项目建 立了新公司，亦是由新公司与被告在保持原合同条款不变基础上从头签定租借合同，所改变的 仅仅合同主体，并非缔结新的租借合同。由此可见，两边签定的是一份租借合同，并非预定合 同。当然，本案之租借合同与通常之租借合同尚有差异，即租借的标的物是没有建成的房子， 而不是现房，这是依据系争合同的缔结是为开设大型归纳超市这一格外用处所决议的，由于从 大型归纳超市项目运营运作的实际需要及常规常规来看，由于承租方对房子有格外设计恳求、 开业前需进行设备的订货装置及房子的内部装饰等很多前期预备作业，因此有必要在房子没有 建成时即签定租借合同，既可确保租借房子按照承租方的格外设计恳求缔造，又节省了项目的 前期开业预备期，事前签定此类格外的租借合同对两边无疑都是有利的。据此，本院断定原、 被告两边签定的租借合同合法有用。 合同应自签定之时建立，原、被告之间的租借联系自两 边的租借合同签定时即告建立。至于合同中对于租借期限从大型归纳超市对外运营日起核算之 条款，仅仅两边对房钱起算日期的约好，开业之前应为免租期，但此与租借联系的建立并无联 系，不能以房钱的起算期限没有届至为由否定租借联系的建立。综上所述，被告提出的两边租 借联系并未正式建立以及所签定的仅仅租借预定之抗辩理由不能建立，本院不予采信。 二、 对于定金性质。 对于定金的类型，学理上有立约好金、成约好金、证约好金、解约好金与违 约好金之分。解约好金，是指当事人为保存单独的权力而交给的定金。付出定金的一方在交给 解约好金今后能够抛弃定金而解除合同，而承受定金的一方假如情愿加倍返还定金也能够解除 合同。这种定金的特色在于经过定金的抛弃和加倍返还而给予当事人解除合同的权力和时机。 违约好金，是指在定金给付后，一方当事人不实行合同责任的，应受定金罚则制裁。违约好金 建立的目的是为了得以实行。第 89 条规则， 当事人能够约好一方向对方给付定金作为 债款的。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款 的，无权恳求返还定金;收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。 合同 法第 115 条规则， 当事人能够按照中华人民共和国担保法约好一方向对方给付定金作 为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵做价款或许回收。给付定金的一方不实行约好 的债款的，无权恳求返还定金;收受定金的一方不实行约好债款的，应当双倍返还定金。 上 述规则显然是对违约好金的规则，即违约好金是一种法定的定金，而担保法中对于解约好 金并未作出规则。通常而言，假如当事人在合同中没有格外指明定金类型，应当以为当事人约 好的定金为违约好金。当然，定金条款归于恣意性约好，尽管担保法只规则了违约好金， 但并不制止当事人在合同中建立解约好金，不过解约好金的建立有必要在合同中作出清晰规则， 不然只能对合同建立的定金解释为违约好金，由于从当事人缔结合同的目的来看，是期望经过 设置定金制度来保障合同的顺畅实行，并非经过付出一笔定金取得解除合同的权力。从本案来 看，当事人在租借合同中规则定金条款时，并没有清晰规则被告在双倍返还定金今后能够享有 解除合同的权力，因此合同规则的定金并非解约好金，只能理解为违约好金，既然是违约好金， 那么被告不得以双倍返还定金作为其解除合同的价值。别的，从本案之租借合同的格外性及实 践状况来看，原告承租房子系用于开办大型归纳超市，其为此向政府有关部门请求报批并取得 了项目赞同手续，在租借房子所在地亦注册建立了公司，并与别的公司签定了一系列合同，为 超市的开业进行了很多的前期预备作业，而被告亦依据原告的格外设计恳求缔造了房子，假如 断定为解约好金而能够仅以定金为价值解除合同，对两边来说均是不公正的。以极点的比如而 言，假如在开业前一天作为承租方的原告改动租借意向不再承租，其仅仅丢失了 200 万元的 定金，而租借方已依据承租方恳求缔造了房子，无疑将为此承当巨大丢失，何况开业时刻的断 定基本上是承租方的决议规模，在这种状况下对租借方是极不公正的。同理，假如租借方在快 到开业之前不再租借，其仅仅双倍返还定金合计 400 万元，而承租方现已为租借合同的实行 作了很多的预备作业，包含与别的公司签定一系列合同，在此状况下承租方也将承当巨大丢失， 并对别的公司构成违约，然后致使环绕该项目的一切生意都丢失安全性，对整个社会生意次序 的稳定是极端晦气的。由此可见，将本案之租借合同中的定金条款解释为解约好金也是不契合 常理的，除非两边在合同中清晰了解约好金之性质，承租人与租借人均事前明了不能依据对合 同的信任在开业之前进行很多的前期预备作业，不然发作的丢失将得不到补偿，只要在这种状 况下才干作为解约好金来断定。 三、对于持续实行合同之利害。 从两边发作胶葛后的往来 函之内容来看，被告其实在之后改变了其开始的租借目的而改为欲出售房子，并与原告进行了 商量，但两边未达到共