物流园规划设计任务书第6稿

淮海环球商贸物流城规划设计任务书 淮海环球商贸物流城位于徐州市铜山新区工业园南侧，紧靠连霍高速公路。目前，项目已进入前期准 备阶段，现诚挚邀请贵方参与地块的规划与方案设计，具体情况和设计要求如下： 一、项目概况 淮海国际物流园位于徐州市 206 国道与连霍高速公路交界处，北接徐州铜山开发区工业园、南临铜山 县三堡镇、东起北京路(206 国道)、西至规划中泰中路，第一期规划占地面积 66.7 公顷(1000 亩)，控 制性规划用地范围 1600 公顷。项目北侧和东侧交通网络完善，连霍高速公路在项目北侧东西穿越，206 国道在项目东侧南北贯通，规划范围地块内万达路已竣工通车，对外联系方便快捷；项目所处的徐州铜山 开发区工业园产业集群优势十分明显，且项目距徐州市主城区仅 18 公里，具备发展现代工业物流和城市 配送的发展空间。 地块现状除同创路西侧有少量的村委会房屋外，基本都是农田，地势平坦，稍加平整就可建设；根据 目前了解的情况，地块北侧沿连霍高速东西向有一供电高压线，其它没有特殊地下障碍物和管线，绿化植 被状况佳，周边空气、水体无污染。由于项目所属区域为城乡结合部，城区功能尚不完善，项目本身交通 内联性不足，用地范围内除万达路外均需要自建路网；周边没有任何公交车辆直通市区中心，有关给排水、 电力、电信、天然气等管网设施尚没有引入，雨水未经处理直接排入现有地面天然沟渠，需要从北京路或 者同创路引入市政管网敷设(场区内现有机井可以考虑作为辅助供水点)。淮海环球商贸物流城开发股份有 限公司已 2009 年 12 月与铜山新区政府签订了土地出让协议，目前开始进行项目的修建性详细规划。 首期规划占地面积 66.7 公顷(1000 亩)，总建筑面积 86 万 m2，其它附属 6 万平方米，建设总投 资约 13 亿元。起步区 53.2 公顷建设功能分区：1.根据零担物流商户的经营特点量身定做的货运服务区； 2.配备装卸平台、地磅、叉车、吊车等设施和设备的仓储服务区；3.提供餐饮、住宿、百货、汽修、加油、 电影院、医院等功能齐全的综合服务区；4.结合预留地建成装配先进的智能化停车收费系统和监控系统面 积达 6 万平方米的露天货场和停车场区；5.集物流园管理办公、信息中心和产品展示的综合管理中心；以 及部分居住社区。建设周期按 3 年，初步具备服务于铜山新区工业园的区域生产资料专业物流园运营的要 求。 二、委托设计范围 本次委托规划设计地块范围为第一期规划用地，即万达路以北，规划中泰中路以东，连霍高速公路以 南，206 国道以西，以及万达路南侧的一块 300 亩居住用地，总用地 66.7 公顷(约 1000 亩)，其中，连 霍高速公路内侧 50 米控制线内不能用于建设的用地面积为 79.97 亩。项目用地性质分别为物流工业用地、 商业用地和居住用地，比例为 40:30:30，即物流主业占地 400 亩、商业用地 300 亩、居住用地 300 亩。 按照一次规划、分期建设的要求，规划设计要考虑到分期建设的需要及其与总体规划的衔接，并注意 其未来面临较多不确定性因素，规划方案需要为将来物业业态的变更留有余地，使得规划方案具有一定弹 性，避免后期建设调整对前期的不相容。第一期拟分 3 批建设，按照模块式开发建设的规划思路，物流、 商住、住宅自成体系可分批或一次性建成。(首期征地 53.2 公顷，其它 13.5 公顷为意向规划用地范围。) 根据淮海环球商贸物流城远景总体规划，按照“一园五模块”的模块式开发思路，淮海环球商贸物流 城完成后将拥有五大功能区：1.为铜山新区工业园配套服务的工矿生产资料物流区;2.为徐州三环路沿线商 贸市场服务的城市消费品配送区(含农土特产品)；3.连霍高速沿线建设的集标准化仓库和冷藏车间、大型 装卸区、包装加工区为一体的现代仓储加工区；4.含物流园管理中心大楼在内的集商务、餐饮、住宿、百 货、汽修、加油、电影院、医院等功能齐全的综合配套服务区；5.为工业园和物流客商定身打造的高尚住 宅居住社区。建成依托铜山新区工业园、辐射整个淮海经济区的综合现代物流园。 物流园第一期用地范围 66.7 公顷修建性规划设计包括总体规划、主要单体建筑规划、景观概念规划、 综合管网方案、供电方案、竖向和道路设计等，应满足向地方建设行政相关部门规划报批的要求。控制性 规划用地范围 1600 公顷应做出总体概念性规划设计，避免后期建设调整对第一期的不相容。 三、设计依据 3.1 委托方给设计方的规划设计任务书 3.2 委托方提交的基础资料 3.3 设计方采用的相关规划设计技术标准 四、总体规划构想 4.1 产业布局 按照可行性研究报告对物流园区产业规划的要求，将以物流园为核心聚集服务产业、加工企业、休闲 娱乐和高尚社区等业态打造物流园产业链。本次委托设计地块范围内拟布置工业物流园区、休闲娱乐、餐 饮服务和居住社区。 a 物流核心主业：货运、仓储、物流门店、停车场、农副产品批发以及物流园管理中心； b 综合配套服务：餐饮、住宿、百货、汽修、加油、电影院、医院、商务休闲以及公交枢纽站等满足 物流园区基本生活功能的配套设施。 c 定向居住社区：为工业园和物流客商定身打造的高尚住宅居住社区以及会员制俱乐部等。 3 / 5 4.2 产业配比 以产业单元为组团布局，规划地块北侧临连霍高速公路一线布置物流核心产业，规划用地配比约为 40%；沿北京路(206 国道)和万达路北侧临道路一线布置物流园管理中心和商业建筑即综合配套服务区， 规划用地配比约为 30%；万达路南侧布置低密度高尚居住社区和少量小高层住宅，规划用地配比约为 30%。 五、设计要求 5.1 一期规划用地经济指标： 一期征地面积约 533333m2，另外增加意向协议用地 133334m2，合计一期规划用地 666667m2(1000 亩)。建筑密度30%，绿地率25%；总建筑面积约 90 万 m2(含露天影院、露天堆场、 停车场)。 按模块式开发思路单体建筑要以产业单元为组团相对集中规划，物流核心产业的 400 亩建设用地按建 筑密度30%、容积率0.6；配套服务商业的建设用地 300 亩按建筑密度40%，容积率2.0；居住社区 建设用地 300 亩布置四层低密度住宅和少量小高层住宅，容积率1.5；尽量集中利用土地。 地块布局建筑密度容积率建筑面积物业配比 0.30.6 16 万平米 19%物流用地 (400 亩)含：停车场、露天堆场 0.42.0 40 万平米 46%商住用地 (300 亩)含：商业及酒店公寓 0.31.5 30 万平米 36%住宅用地 (300 亩)含：低密住宅、小高层 合计 1000 亩 1.3 86 万平米 100% 5.2 道路控制线规划要求： a 连霍高速路内侧后退 50 米的绿地； b 其它道路后退红线满足政府控制性详规要求。 5.3 交通组织要求： a 道路规划设计要实现人车分流，互不干扰，道路宽度满足货运及消防要求； b 交通流线和停车场布置要充分考虑物流的流程要求，并方便商业消费和避开对居住区的干扰； c 货运停车场结合露天堆场不少于 4 万平方米；居住社区低密度住宅考虑附带车库，小高层住宅考虑 配置公共停车场，露天车位占总车位数的比例50%。 5.4 建筑单体要求 依托临街建筑，充分挖掘交通干道带来的商业潜力，围绕物流园的市场交易、物流仓储、加工配送等 核心业务，展开餐饮、住宿、购物、休闲娱乐等相关服务业务，为物流园向上下游相关业务延伸，形成相 对完整产业链创造空间环境和建筑实体准备。 a 物流核心区域内以沿北京路管理中心大楼和单层仓库、三层物流门店为主；是车流集中的组团，在 总规设计时要充分考虑货物运输车流的功能要求，空间序列的组织上要符合物流流程；立面风格采用现代 简约风格。 b 商务服务区域内是园区人流集中的商业组团，要充分考虑商业活动人流和物流车流的隔离，商业组 团的入口要具有开放性、易识别性的特点，把握好建筑尺度；内街宽度约 6 米，道路中段设小型休闲广场 再度汇集人流，设强制循环动线回到入口，满足进深较大处经营者的需要；立面风格采用现代简约风格。 C 居住社区独立布置在万达路南侧地块，联排 TOWNHOUSE、双拼办公别墅为主。联排 TOWNHOUSE 销售单元 200-230m2，双拼办公别墅销售单元 220-250m2，均附带车库。小高层住宅以 100m2小三室户型为主，露天车库。建筑风格拟为南加州风格，充分体现庭院与建筑的和谐统一。 六、提交成果和要求 6.1 提交成果 方案说明：包括规划设计指导思想，布局与功能分区，规划设计特点与建筑风格，主出入口的布置 和形象，物流园区的空间形象及标志性建筑，建筑环境、造型、色调等设计说明；交通组织、绿化等说明； 总建筑面积、建筑占地面积、建筑高度、层数、建筑密度、容积率、绿化覆盖率、地面停车场等技术经济 指标；水、电安装接用量估算及整个工程造价估算。 总平面图（含总平设计指标） 、鸟瞰图、效果图、主要景观节点设计效果图、沿街透视、功能分析、 道路规划、综合管网、绿化系统规划图以及建筑规划形态模型(比例 1:1000)等。 主要建筑单体意向立面图（主要立面） 、剖面图（室内空间关系及层数、层高、总高的剖面）以及 建造成本估算书。 本次规划设计主要是第一期 66.7 公顷(1000 亩)用地范围，设计深度达到国家相关技术标准要求且 应满足向地方政府建设相关部门规划报批的要求；还应配合委托方完成第一批征地 53.2 公顷(800 亩)建设 用地规划许可证需要的总体规划报批所需文件以及物流园区控制性范围 1600 公顷的概念性规划总平。 其它见设计委托合同的相关内容。 6.2 完成时间 在此文本送达的 15 日内，设计方初步完成总平面规划并提交我司，经我司提出相关意见后 10 日内， 5 / 5 设计方完成该部分的方案调整，并经我司组织专家确认后，可正式签定委托设计合同