五星级酒店的筹建要点.doc

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肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿羀荿薇羂膆芅薆蚁罿膁薅螄膄肇薄羆羇蒆薃蚆节莂薂螈肅芈薁袀芁膄薁羃肄蒂蚀蚂袆莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇蚇肀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃螃螅羀蒁螂袈膅莇螁羀羈芃螀螀膃艿莇袂肆膅莆羄节蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃衿肃膂蒃羁袆蒁蒂蚁肁莆蒁袃袄莂蒀羅腿芈葿蚅羂膄蒈螇膈蒃蒇衿膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇薅肀芄莃薄膂蒀蚂薃袂节薈薂羄蒈蒄蚁肇芁莀蚁腿肃虿蚀罿艿蚄虿肁膂薀蚈膃莇蒆蚇袃膀莂蚆羅莆蚁蚅肇膈薇螅膀莄蒃螄衿膇荿螃肂莂莅螂膄芅蚄螁袄蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁节蚀袈袀肄薆袇羃芀蒂袆膅肃蒈袅袅莈莄袄羇膁蚃袃聿莆蕿袃膁腿蒅羂袁莅莁羁羃膈虿羀肆莃薅罿芈膆薁羈羈蒁蒇 五星级酒店的筹建要点 .上海五星级酒店招聘tags: 上海五星级酒店招聘 | 时间: 2010:6:01 18:33:242010年0五月30日五星级旅店的筹建要点目前，全国各地的高星级旅店兴建热一直持续，同房地产室第比拟，受到的金融危机的影响也小患上多，一些投资人想投资兴建高星级旅店，但自己又不专业，请人来做，自己也应该对高星级旅店举行一些相识，愿我本文能给出一点点帮助，有疑惑之处愿与各人共同探讨。一、建立五星级旅店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级旅店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他范畴沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。二、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级旅店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都熟悉到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级旅店在市场上很容易形成品牌，所以，思量到建立企业的品牌，思量到晋升所要开发的室第及周边区域的整体价值，在开发建设室第小区的同时建设高星级旅店。3、投资新建高星级旅店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来讲风险相对半大；其次是成长性好。虽然旅店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。旅店的经营会形成稳定的、较大量的现金流. 从企业经营的角度来讲，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多旅店的投资商纵然暂时亏损也要继续经营。二、旅店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单元平面或物体表面的大的价格（不包括买地的钱）：五星级旅店一般为：900010000元/m2，（四星级旅店一般为：70009000元/m2；）二、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150万元/间3、以旅店总建筑平面或物体表面的大均摊至客房，则每一间客房所占建筑平面或物体表面的大为：五星为120m2180m2，（四星为90m2110m2） 4、投资成本类别比例的大抵划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国的五星级旅店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。三、选择建立五星级的类别：是商务旅店兼带一般集会功能旅店？纯度假型旅店？度假兼集会型旅店？旅店类别 各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮 娱乐 休闲 集会 会展 住宿商务旅店 度假旅店 商务集会型旅店 商务会展型旅店 四、选址可行性调查报告（自己做，同时请旅店专业人士做，然后对比）旅店建造成本的大抵分析五、组建自己的一个旅店专业筹建团队请旅店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、旅店档次、类别的确定；二、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑平面或物体表面的大比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人道化和恬静化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实行方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各类管线的预留、预埋；6、形成旅店开端设计方案后，找一家建筑设计院按照此旅店开端设计方案做旅店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审旅店专业装饰设计公司出旅店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）起头施工，同时旅店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。7、具体的操作：施工总体规划的制定：土建，5万平方建筑平面或物体表面的大的施工期一般为13-15个月（在北方，要思量冬天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，起头是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交织作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为1三个月左右；土建施工步队的选择：资格预审具备甲级资质，建筑过旅店类建筑等等，固然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；甲方在与乙方（土建施工承包单元）签订合约时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资付出问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合约中约定的工资付出体式格局执行，甲方有责任举行监督，不然甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能患上到及时付出而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星级旅店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合约约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方阵线太长了而东挪西用了呢照旧补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事务。一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板给气患上够戗！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事务发生。在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额缴纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就举行不下去。由此可见签订合约前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照规划实行，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：当真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决惩罚或更换监理公司。这样，通过一些较硬的手眼使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：近一年内钢材价格的起伏变化大，使建筑成本必定受到影响，但目前旅店高层建筑的土建均价也基本在14001800左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意：其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，若遇到学究类的，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大患上让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织患上密密麻麻，穿钢筋的工人也是累患上吭哧吭哧的，甲方不知道要屈枉花几多钱！土建的建造成本也和最初的旅店专业装饰设计有关系：旅店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，不然将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制：一般五星级旅店的装饰成本占总投资成本的40%；旅店的装饰设计和装饰施工必须别离由专业的旅店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费举行装饰设计的做法：专业的旅店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计成效的前提下，成本控制患上越到位，越能真正体现其设计能力。装修施工公司：其不肯低头在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节措置惩罚完美，能达到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单元都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大部分是写字楼、室第、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级旅店设计的单子了，多是临时再聘请专业的旅店设计师来举行设计，出的产品的质量、稳定性，就欠好说了。由装修承包方免费举行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费举行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要思量这个问题：装修承包方在举行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为适合的一个点了吗？原来这个点就是不易量化的，纵然业主方雇用专业旅店筹建人员全部路程跟踪设计，收效也是甚微。“羊的毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的旅店设计方案，无论是自己做或者另外花钱请专业旅店设计人员做，都是要花费设计费用的。现在五星级旅店的国内设计单价是150元/200元/，设计费用都是好几百万。这个费用全部由装饰施工单元自己去克化，吞下去是味道吗？于是，设计中本可以省的材料用上了，可以用替换材料之处也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁之处出现了很多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免的施工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，没察觉中，设计费的本钱又收回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计伎俩：五星级旅店的确是用钱堆砌出来的，但不计较成本般的到处使用高档装饰材料及饰品的设计伎俩，信赖是大大都投资方所不愿意瞥见的。旅店装饰成效的体现，最主如果靠装饰材料的选型、合理搭配、细节措置惩罚，同时还要巧妙地体现出旅店的正题文化，再配以灯光，成效自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进旅店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、平面或物体表面的大、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合成效，细看才能领会到体现出的装饰风格、正题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的照旧西班牙、美国的。客人走进客房，首先领会到的也是房间的空间、平面或物体表面的大、家庭用具、窗帘子、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的照旧国产的？在旅店大堂、餐厅及娱乐场合通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰成效是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！旅店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、旅店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未始不可。主要装饰材料举行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场举行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）举行市场调查。专业旅店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂旅店的经营体式格局、构架、经营流程、旅店管理者的管理需求、旅店星级评定规范；设计之前对旅店当地市场的调查相识，必须要明白调查些什么，有哪一些项目？至少要做到以下方面：当地的各星级旅店及街边社会酒楼、咖啡馆、ok厅、洗浴中间、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、集会等项目的地理位置、规模、装饰特色、正题文化、发卖价格、客源分类、主顾口碑、上客率、停车场、其他附带加上服务、服务质量等等细项；本地市场餐饮、娱乐、休闲、集会、会展、精品购物等的市场饱和度或短缺程度；准确相识当地城市未来5-10的规划，预测旅店未来5-10内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的；对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品位）；能够提供切实可行的装饰成本控制方案；各服务场点尽可能地思量是多功能性的，将“最大限度的获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中；设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或集会的通道、租房的位置、结算帐目体式格局地点等等细节都必须充分地思量周全。试想，一个政府要员想要到你的旅店洗个桑拿轻松一下，若像普通客人那样非患上从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还患上经过桑拿服务台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有几多人看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人，如果是这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？真正的重要人物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。旅店作为一个平台，在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场合硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；第三，充分的人道化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主集会室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；由于人员流动的缘故原由，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；旅店主要装备的选型、成本控制以及其他注意事项：1、旅店的装备投资成本一般占总投资的30%，主要分为配发电体系、中央空调体系、给排水体系、消防及自动报警体系、锅炉体系、电梯体系、弱电体系装备以及游泳池装备、桑拿装备、洗衣房装备；二、配发电体系：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是旅店的电力容量的思量，一定要充分思量到旅店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，建筑的时候一定要保证有15%-20%的余量。发电机本已是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌，从实际相识到的情况，国产货的确比不上进口机，比较好的有瑞典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国内组装的康明斯）等品牌。3、中央空调体系：主机现在各类品牌有30多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，的确是不适合的。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。不同档次品规定价格格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短时间一两年之内绝对是不会有什么问题的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不实际，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不实际的。若旅店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的；对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其核心的压缩机是能确认出来的，另外，别幻想着买原装进口的机子，现在都是在国内组装的；4、给排水体系：一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警体系：施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合约时，仔细划分需由消防施工单元完成的工作范围，哪一些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要共同的工作等等。仍然要采取招标（邀标）的体式格局来压消防安装成本。6、锅炉体系：要注意锅炉的燃烧现象机一定要用进口的！选择品牌时要思量以后维修件要方便购买；从能耗角度，最佳是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯体系：在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，易于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类旅店，切忌将参观电梯作为运送客人的主电梯！参观电梯由于视觉的缘故原由速度都受到了限制，一般不跨越1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2.5-3米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际旅店（五星级）就出现了这个问题，当时由于桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少数参观电梯为辅。考察过很多的五星级旅店，大部分电梯里没有空调，炎天乘坐该电梯是没有五星级旅店感觉的；对于厨房里用的传菜电梯，由于只传菜，不能乘人，很多旅店都是用的一般电梯厂建造出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标明，也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。8、弱电体系：需要上的体系项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、旅店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的根蒂根基上+恬静度及豪华感官度；最后，在底限的根蒂根基上+恬静度及豪华感官度+利于旅店管理（能耗控制）+品牌宣传最为关键的是旅店客房智能控制体系及集会体系，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的钱是不能省的；需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上的各体系时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格举行相识对比。九、游泳池装备：全部投资不跨越50多万，五星级旅店应该上的各项体系都应该思量：如臭氧消毒体系，主要装备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分思量维修的方便性，维修配件的可替换性；10、桑拿装备：要思量采用部分恬静性、娱乐性较强的桑拿装备；还要思量安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房装备：首先要按照旅店饱和的布草涤荡量来思量洗衣装备的配置，实在是思量是否外接布草涤荡业务？选购洗衣房装备者自己必须熟悉旅店各洗衣装备的性能，不同类型装备操作的难易，布草破损率的大抵情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高患上多；要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道体式格局；思量维修配件的通用性或可替换性；目前可利用的国家政策（节能，日头能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策）对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调体系，国家都有一定的补贴政策，如河北省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的15%-25%。对于使用日头能也有相应的补贴，如河北邢台市2007年出台了政策：按照审查核定后的日头能热水(开水)体系总造价的10%给予补贴；节能降耗：1、建筑节能：外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；采用外墙加隔热材料体式格局；户牖隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替换了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；二、采用日头能：3、采用中水体系：注意：采用日头能及中水体系，相对于收效来讲，初期投资较大，实际的目的是获患上良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电体系中思量楼宇控制举行节能：建筑装备监控体系 该体系充分体现旅店的恬静和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对旅店内的机电装备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）举行集中监视、控制和管理，使机电装备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施：用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每一只马桶一年可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水体系。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。大众卫生间安装感应节水龙头。 房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。 对饭店的各个部门各个区域别离用水表计量。堆集数据根据使用率定额合理的用水量。旅店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗。 采用新型节能光源。至少可节电70%以上。采用智能节电调压开关。根据太阳照射条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。提倡采用led半导体灯，可以节约75%的用电量。 将炎天空调的温度设定在28。少用机械通风，多用自然通风。不提供一次性物品，如分子化合物塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。不鼓励客人过度消费。倡导程度适当消费，鼓励打包。 用蒸汽洗车代替传统高压水000洗车，可节水节电达90%。单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%的日头能。外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。旅店建筑墙窗平面或物体表面的大比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。 旅店的玻璃天顶可采用天幕智能控制。根据气温和光线变化自动调节。 用反射窗帘子可反射50%的热量。 多采用屋顶美化，可以挡掉50%的日头辐射。室内一棵树一天可蒸发40公升的水。洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%为好。采用锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约70的热水。装饰的目的、伎俩：如何能真正地吸引主顾、为旅店获取最大额的利润？底下别离从餐饮、娱乐、集会等三方面来讲