关于发展城市综合体（房地产业）工作方案的工作方案.doc

城市综合体（房地产业）发展规划一、推进工作计划安排（一）关于城市综合体发展总体目标：今后三年引进3至5个城市综合体，今年引进1至2个，确保有1个开工建设。同时，组织有条件的县市抓好城市综合体建设。计划安排如下：1、研究确定工作计划、规划、政策阶段（3月1日至3月31日）。（1）开展战略研究，制定工作计划，明确任务、目标和工作责任，制定推进措施。由市住建局负责。（2）搞好规划选址，制定规划文件。主要是根据城市总体规划，编制德州市中心城区城市综合体规划，拟定近期和远期发展城市综合体的区域，明确城市综合体项目规划布局、选址、相关技术规定等内容。由市规划局负责。（3）制定扶持优惠政策。起草发展城市综合体扶持优惠政策，在规划审批、用地供应、规费收取、税收缴纳等方面给予扶持优惠（附后）。由城市综合体推进办公室牵头，住建、规划、国土、财政、物价、法制、国税、地税等单位负责。（4）将上述有关工作计划、规划选址和政策，报请市政府研究批准。由城市综合体推进办公室负责。2、整理土地阶段（3月10日至5月31日）。对城市综合体项目用地进行土地储备和整理，做好前期预留，制定项目用地计划和供应方案。对年内推出的城市综合体地块实行征收搬迁，并具备土地出让条件。市国土资源局牵头负责，相关区政府、市拆迁办公室负责做好拆迁工作。3、招商引资阶段（3月10日至4月30日）。（1）采取新闻发布会、招商推介会等形式，向社会公布城市综合体的规划、用地、政策。由城市综合体推进办公室负责。（2）实施重点招商。对国内前10位品牌房地产公司、国内知名城市综合体开发企业、香港知名品牌等投资企业，采取邀请考察、上门招商等形式，实施重点招商。由城市综合体推进办公室负责。（3）根据招商情况，提请城市综合体推进领导小组和市政府确定投资商、规划条件、出让地块和有关政策条件。由市城市综合体推进办公室负责。（4）办理土地出让手续。由市国土资源局负责。4、投资企业规划设计并办理有关手续阶段（5月1日至10月15日）。投资企业取得土地、规划、建设等有关手续，完成详细的规划设计，具备开工条件。市住建、规划、土地、人防等部门和三区负责。5、开工建设阶段（10月16日开始）。计划10月16日举行开工奠基仪式并实际开工。建设期间，城市综合体推进办公室将定期召开调度会议，推进工程建设。（二）关于房地产业发展总体目标：2011年全市房地产投资135亿元，比2010年增长50%；2012年全市房地产投资203亿元，比2011年增长50.4%；2013年全市房地产投资305亿元，比2012年增长50.2%。2011-2013年，全市房地产业总投资643亿元以上，上缴税收超60亿元，占gdp的比重达到9.8%，实现房地产业由小到大、由低到高、由弱到强的跨越，带动相关产业的发展，真正成为全市一个重要的现代产业，为全市经济社会发展和居住环境改善做出更大贡献。计划安排如下：1、制定发展规划和政策阶段（3月1日至6月底）。（1）聘请中国房地产研究会制定房地产业发展规划，科学定位，明确今后三年阶段性发展目标。市城市综合体推进办公室负责。（2）组织制定有效措施，强力推进。市城市综合体推进办公室负责。（3）确定科学合理的考核办法，落实责任，强化奖惩，调动各级、各部门的力量，推进房地产业的发展。市考评办公室、市城市综合体推进办公室负责。2、确定开发项目规划选址阶段（4月上旬）。在中心城区选定至少10个单宗面积在300亩以上的地块，用于房地产推介招商，确定规划设计条件。各县市也要推出3-5个相应地块。市规划局、各县、市政府负责。3、土地整理阶段（3月10日至5月31日）。对推介的房地产项目用地进行土地储备和整理，做好前期预留等，制定项目用地计划和供应方案。对年内推出的地块实行征收搬迁，具备土地出让条件。市国土资源局、各县市区政府负责。4、组织招商引资阶段（3月10日至5月31日）。采取新闻发布会、招商推介会、邀请全国和本省房地产企业走进德州等形式，及时向社会公布房地产项目用地、招商优惠条件。实施重点招商，对国内知名房地产公司、投资企业采取邀请考察、上门招商等形式，实施重点招商。由各县市区政府（管委会）负责。5、考核阶段（12月份）。将城市综合体（房地产业）发展推进情况，列入市委、市政府对各县市区和市直单位综合考核内容，对发展快的县市区、服务好的部门、贡献大的企业和做出突出贡献的个人进行表彰奖励。由市考评办公室、城市综合体推进办公室负责。二、发展城市综合体的初步选址（一）选址原则1、符合城市总体规划。城市综合体的建设是城市功能完善的一种重要形式，同时，城市综合体与城市周边用地也必然有着紧密的联系。城市综合体的选址必须符合城市总体规划，符合城市公共设施布局的要求。2、易于招商引资。城市综合体的功能决定了其资金投入大，回收周期长，因此招商引资是城市综合体建设的重要途径。在选址时必须考虑拆迁难度、实施条件等各类因素，以便于招商引资。3、具备一定规模。城市综合体的功能决定其必须具备一定规模。初步估算占地面积不宜小于200亩，建筑面积不少于50万平方米。（二）选址方案根据以上选址原则，结合德州市现状情况及发展规划，在中心城区范围内拟选出9个城市综合体选址，其中近期内具备实施条件的共5项，其余4项待条件成熟后远期可进行实施。近期5项：1、中华城地块城市综合体该地块位于东方红路以南，广川大道以西，东风路以北，规划用地面积为495亩。规划综合体功能集休闲、美食、购物、娱乐为一体，同时兼有居住及商务办公功能。该地块处于新城核心区，三面临城市主干道，北临长河公园，景观环境优势突出；该地块西侧为华腾御城小区、东侧为高地世纪城小区、南侧（在东风路以南）为世纪花城、泰和名仕港小区等，周边居住人口规模较大。在该位置建设城市综合体，可有效完善新城城市功能，形成商业中心，具有较大的招商吸引力。目前该地块基本为净地，具备近期实施条件。综合体定位：新城区商业美食文化中心。2、烟草公司地块城市综合体该地块位于解放大道以东，新湖路以西，新河路以南，现烟草公司及周边地块，规划用地面积约180亩，综合体规划功能为商务办公、商业、餐饮等。该地块交通便利，拆迁量小，具备改造条件，且周边规划多个住宅区，远期将成为城市南部的人口聚集区，具备建设城市综合体的条件。综合体定位：老城区南部商业、商务中心。3、东北商贸物流城核心区城市综合体该地块位于德衡高速以南，学院东路以东，岔河以西，盛园路以北，城市综合体用地面积约960亩。规划综合体主要功能以商务办公、商业、商贸物流为主。该综合体不仅是东北商贸物流城的中心，同时也将形成老城区北部的商业商务中心，并对整个城市商业发展具有辐射带动作用，该地块将根据东北城建设进度适时启动实施。综合体定位：老城区北部商业中心、东北城中心高级商业商务中心。4、商务中心综合体该地块位于三八路以南，长河大道以东，天衢路以北，康博大道以西，用地面积约494亩。综合体规划功能为商务办公及商业，北侧现已建设部分居住项目。南侧沿三八路0701大厦及鑫源国际大厦正在建设，裙楼部分整体规划了大型商业设施。目前商务中心尚未建设地块为317亩，其中152.5亩已出让， 124.2亩已由德州银行提出意向，进行招商运作，可以将整个地块打包成及商务、金融、服务、购物、娱乐为一体的城市综合功能区。综合体定位：新城区商务金融中心。5、德州制药厂及农机厂地块城市综合体该地块位于天衢路以南，德兴中大道以西东方红西路以北。三八路以北制药厂面积57.3亩，南侧农机厂面积51.7亩，物探公司一大队面积62.6亩，总用地面积约170.6亩。包括现有德百天衢购物广场总面积约190亩。规划综合体主要功能有大型商业、商务、办公、居住、酒店、餐饮。该地块位于老城区东部，项目的实施，便于在老城东部形成新的商业商务中心，对完善城市功能，提升城市景观具有积极作用。目前区域内存在制药厂、农机厂、物探公司一大队及部分住宅，可统一规划，根据拆迁进度分步实施。近期农机厂地块具备启动实施条件。综合体定位：商业、商务为主，居住为辅。远期4项：1、东方红市场城市综合体该地块位于三八中路以南，东方红西路以北，迎宾路以东，解放中大道以西，现为房屋交易中心、运河经济开发区、市委招待所、东方红市场、城隍庙市场、供销社、东方红实贸公司、家具城用地，总面积171.3亩。规划综合体主要功能有商务、商业、批发、餐饮、酒店、居住、娱乐等。该地块位于老城区核心区，临近火车站与新湖风景区，地理位置优越，目前为德州市商业聚集区，已形成了很好的商业氛围，与南侧步行街、北侧银座购物中心可形成大的规模商业区，具备形成老城区商业中心条件，存在问题是拆迁成本较高。综合体定位：老城区中部与银座商城共同形成新的商业商贸中心。2、二棉地块城市综合体该地块位于三八中路以南，东方红西路以北，德兴中大道以东，规划用地面积223.8亩。规划综合体主要功能有商务、办公、居住、酒店、餐饮等。该地块位于新老城交界区域，锦绣川景区西岸，位置优越，且土地已由资产经营公司储备。由于二棉存在职工遗留问题，搬迁时间尚不确定，近期内难以实施。该综合体建设宜与岔河西岸景观改造同步进行，实现与岔河景区的有机结合。综合体定位：岔河西岸高级商务、居住核心。3、南部生态片区核心区城市综合体该地块位于新城高中以南，太阳湖路以北，长河大道以东，康博大道以西，规划用地面积737.25亩。规划综合体主要功能有会议、展示、医疗、旅游、娱乐、购物、办公、居住等。可依托南部生态片区的环境优势，形成具有特色的城市南部商业中心，但目前南部生态片区尚无建设基础，近期内难以实施。综合体定位：为南部生态片区配套服务的会展、酒店、商务休闲中心。4、高铁新区核心区城市综合体该地块位于高铁站站前广场周边，用地面积约300亩，规划综合体主要功能有交通运输、商务、办公、居住、酒店、餐饮等。该地块属高铁新区的核心地块，人口、交通优势突出，具备形成高铁新区综合体的条件。综合体定位：交通枢纽配套核心区以及东部新城商业商务中心。三、扶持优惠政策（一）规划审批方面。在满足城市交通、市政、消防设施要求的前提下，可采取一事一议的方式，适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求。同一单位所属用地性质相同地块规划指标总量在满足原指标总量要求前提下，其容积率、建筑密度、绿地率、停车率等技术经济指标可统筹平衡。（二）土地供应方面。编制年度供地计划和新增建设用地计划指标优先保障城市综合体项目用地，城市综合体项目用地可按不同用途的法定最高出让年限出让，并根据规划的不同用途发放土地证。（三）规费收取方面。按照中共德州市委德州市人民政府关于进一步加快发展服务业的意见（德发20082号）有关规定执行。即：“对引进的现代流通、现代物流、大型专业批发市场、餐饮服务等项目，与引进工业、农业、基础设施项目享受同等招商引资优惠政策。对投资4000万元以上的现代流通、餐饮服务、现代物流、旅游、信息以及有收益的城市基础设施等项目和纳入市级调度的服务业重点项目，经市政府审批，免缴城市基础设施配套费、价格调节基金。对新建市场项目和市政府批准建设的便民市场，免交城市基础设施配套费、房产交易费、水增容费、人防工程易地建设费。”对通过改造城中村、旧住宅区和棚户区方式开发建设城市综合体的，依据德州市人民政府关于做好市区拆迁拆违工作进一步改善市民居住条件和生活环境的意见（德政发200910号）的规定，可享受有关政策，即：“对城中村旧住宅区和棚户区改造项目，其安置房、生活保障用房建设一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府基金；涉及开发部分按最低标准收取；对改造难度大、资金难以平衡的项目采取“一事一议”的办法确定收费标准；其安置房和保障用房参照经济适用房的政策，按规定免征契税”。（四）税收缴纳方面。按照中共德州市委德州市人民政府关于进一步加快发展服务业的意见（德发2008 2号）有关规定执行。即：“对新办的从事物流技术和咨询服务、物流信息服务的企业（限于内资企业），从开业之日起，第一年和第二年免征企业所得税。”（五）对一些大型城市综合体项目，在享受上述政策的基础上，经市政府常务会议研究批准，可采取“一事一议”的办法给予支持优惠政策。四、加大招商引资力度（一）确定招商对象。城市综合体投资大，回报周期长，必须引进战略投资商和重要商业业态。如万达、碧桂园、万科、中国海外发展、恒大地产、保利股份、绿地集团、深圳华润、上海大华、深圳华强等品牌企业。（二）确定招商方式。根据确定的招商范围，采取召开新闻发布会、招商推介会、网上招商等形式进行招商。邀请国内知名大企业来我市考察，向社会公布我市综合体发展有关政策。编写招商宣传手册，做好项目推介工作，宣传我市交通地理、市场资源等诸多优势以及日益完善的市政设施和服务职能，扩大招商引资宣传范围和城市知名度。推动网上招商，在市政府网站专门为城市综合体（房地产业）开辟专栏介绍有关信息，并设立电子信箱，同时在市有关部门和媒体网站上都录入招商信息，扩大覆盖面。（三）对引进城市综合体（房地产业）有贡献的单位和个人，享受市招商引资有关奖励政策，并给予表彰奖励。五、组织领导（一）强化组织领导。市推进城市综合体建设工作领导小组将对城市综合体（房地产业）推进发展工作中的重大问题进行研究、协调和指导。领导小组办公