物业管理实务第六章

第六章第六章 入住与装修管理入住与装修管理 * * 入住服务管理的内容是入住服务管理的内容是入住准备;入住服务管理 - 入住是指建设单位将入住是指建设单位将已具备使用条件的物业已具备使用条件的物业交付给业主并办理相交付给业主并办理相 关手续。关手续。 -对业主而言，入住的内容包括对业主而言，入住的内容包括物业验收及其相关手续的办理； 物 业管理有关业务的办理 - 入住的完成，意味着入住的完成，意味着业主正式接受物业管理单位； 物业由开发 建设转入使用； 物业管理服务活动全面展开 * * 物业入住操作的模式有物业入住操作的模式有 1） 以建设单位为主体，由物业管理单 位相配合的作业模式； 2） 建设单位将入住工作委托给物管企业， 由物管企业代为办理入住手续 * * 从房产移交的角度而言，入住的实质是从房产移交的角度而言，入住的实质是建设单位向业主交付物业 的行为。 - 入住的准备工作有入住的准备工作有资料准备；其他准备 - 入住管理中，其他准备工作的内容有入住管理中，其他准备工作的内容有入住工作计划； 入住仪式 策划； 环境准备； 其它准备事项 * * 入住宅区准备工作中，资料准备的内容有入住宅区准备工作中，资料准备的内容有住宅质量保证书及 住宅使用说明书 ； 入住通知书 ； 物业验收须知 ； 业 主入住房屋验收表 ； 业主（住户）手册 ； 物业管理有关规定 * * 业主入住的流程业主入住的流程业主凭入住通知、购房发票及身份证登记-验 收房屋交填写业主入住房屋验收单签字确认-提交办理产权所 需资料、签订委托协议、交纳相关费用-签署有关物业管理服务约 定等文件-缴纳当期物业服务等有关费用-领取业主（住户） 手册等相关文件资料 -负责业主（住户）手册编撰的单位是物业管理单位。 * * 物业管理单位一般在 3 个工作日内完成物业装饰装修登记。 * * 物业装饰装修管理流程示意图的内容有物业装饰装修管理流程示意图的内容有 A备齐资料 B填写 申报登记表 C登记 D签订管理服务协议 E办理开工手续 F施工 G验收 * * 物业装饰装修管理，业主应准备的资料有物业装饰装修管理，业主应准备的资料有 A物业所有权证明 B申请人身份证原件及复印件 C装饰装修设计方案 D施工单 位资质 E建筑、水电气等改动的设计的审批 F其它业主的书面 同意 * * 物业装饰装修，不予登记的行为有物业装饰装修，不予登记的行为有 A擅自变动建筑主体和承重 结构 B将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房 C扩大 承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖，混凝土土墙体 D损 坏房屋原有节能措施，降低节能效果的 E未经规划部门批准搭建 的建筑物、构筑物 F未经规定部门批准改变的住宅外立面，在非 承重外墙上开门、窗的 G未经供暖单位批准，拆改供暖管道和设 施 H未经燃气单位批准，拆改燃气管道和设施 I其他影响建筑 结构和使用安全的行为 * * 物业装饰装修管理服务协议物业装饰装修管理服务协议应包括的内有应包括的内有 A装饰装修工程 的实施内容 B装饰装修工程的实施期限 C允许施工的时间 D废弃物的清运与处置 E外立面设施及防盗窗的安装要求 F禁止行为和注意事项 G管理服务费用 H违约责任及其其它需 要约定的事项 * * 办理开工手续的必要事项有办理开工手续的必要事项有 A已签订物业装饰装修管理服务 协议 B业主按规定缴纳了装饰装修管理服务费 C装修施工单 位已办理开工证、出入证等 D装修人或施工单位已备齐了消防器 材 * * 装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织组织 施工。施工。 * * 装饰装修时间一般包括装饰装修时间一般包括特殊装饰时间、一般装饰装修时间和装饰 装修期 * * 物业管理单位应按照物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，做好管理和服务工作， 加强现场检查，发现违规行为，应及时劝阻制止加强现场检查，发现违规行为，应及时劝阻制止 * * 物业装饰装修管理的内容有物业装饰装修管理的内容有 A装修范围和时间管理 B按装 修管理要求进行管理 C装修管理费和垃圾清运费管理 D物业 装饰装修现场管理 * * 物业的装饰装修区域，应按相关装饰装修管理规定和物业的装饰装修区域，应按相关装饰装修管理规定和业主权益予予 以限定。以限定。 装修期一般不超过装修期一般不超过 3 3 个月。个月。 * * 物业装饰装修应重点检查的内容有物业装饰装修应重点检查的内容有 A有无变动建筑主体和承 重结构 B有无将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房 C有无扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙 体 D有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果 E有无其它 影响建筑结构和使用安全的行为 F有无未经有关单位批准搭建建 筑物、构筑物、拆改供暖管道和设施 G超过设计标准规范增加楼 面荷载 * * 物业装饰装修管理既涉及物业装饰装修管理既涉及公共权益公共权益也涉及也涉及业主个人权益业主个人权益。 * * 由装修人和物业管理单位签订由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议约定物业装约定物业装 饰装修相关事项和管理费用。饰装修相关事项和管理费用。 * * 物业管理企业可向装修人约定收取的费用包括物业管理企业可向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务 费 ；垃圾清运费 * * 物业装饰装修垃圾管理的基本要求是物业装饰装修垃圾管理的基本要求是装饰装修垃圾袋装处理； 按指定位置、时间、方式堆放和清运 * * 物业装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从物业装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从核对 是否为审批同意的材料和核对是否符合相关规定方面加强控制和管方面加强控制和管 理理 * * 物业装饰装修现场管理应注意事项有物业装饰装修现场管理应注意事项有 A严防出入关，杜绝无序 状态 B加强巡视，防患于未然 C控制作业时间，维护业主合法 权益 D加强管理、反复核查 * * 物业装饰装修管理协议等相关文件应由物业装饰装修管理协议等相关文件应由物业管理单位、装修人和 施工单位三方签字。三方签字。 * * 装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括 A承担赔偿责 任 B负责修复和赔偿 C接受政府部门的罚款 D降低资质等 级或吊销资质证书 * * 物业管理企业和相关管理部门在装修管理中的责任物业管理企业和相关管理部门在装修管理中的责任装修违规不及 时报告的，由房地产行政主管部门给予警告，罚款； 行政主管部门 的工作人员接到违法行为报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依 法给予行政处分 * * 补充说明： （一）装修人和装修企业的责任 1）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的 装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门 责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 2）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭 建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外