城市化率与购房需求关系

【城市化率与购房需求关系城市化率与购房需求关系】 价格：“冬季”不是拐点 “万科十年佳期”的论调代表了一种观点房地产行业确实已经进入“冬季”，但却并 不意味着就是拐点来了。随着全国范围内楼市的价量齐跌，买方观望情绪越来越浓，各地 不断上演房价“跳水”行情，中国楼市进入新一轮调整期已经毋庸置疑。但过于悲观的论调 却大可不必，应该说中国房地产尤其是上海的房地产市场总体趋势向好，而现今痛苦的调 整是为了让行业未来获得更加健康的发展。 之所以说不是拐点，主要是因为中国房地产市场的需求仍很旺盛。中国城市化进程的 加快，促使大量人口进入城市从而带来了大量的购房需求购房需求。但目前来看我国的城市化率城市化率还 未达到全球的平均水平，预计未来每年的增速在左右，所以房地产市场中长期的趋势 仍是需求远远大于供应。 另外，国家半年度以及月份经济运行数据也表明，保持经济增长，以及防止经济增 速深度下滑已成为普遍共识，而管理层对于本轮楼市调整的主基调，也是为了防止房价过 快上涨而带来的深度下跌风险。 业内人士认为，虽然目前的调整也许还会持续一年到一年半的时间，估计价格还有 的下行空间，但是从更长远的时间来看，国内楼市仍将在调整期结束后重 新抬头向上。 二、房地产价格非理性增长的动因剖析 房地产市场的供求不平衡是我国房地产价格非理性增长的直接动因。在市场经济条件 下，价格在价值的制约下反映市场的供求关系，而在我国的房地产市场中，因为供求的严 重不平衡使得房地产价格更多地反映了供求关系，在很大程度上背离了房地产的真实价值。 几年来需求远大于供给的状况使得房地产价格一路飙升。供求关系是形成价格的直接动因 但非根源，在供求关系背后存在一系列驱动其变化的深层原因，主要有以下几个方面。 （一）驱动需求增长的因素 Page 社会经济发展对需求的驱动。随着改革开放多年的快速发展，人民生活水平 大幅度提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈。 此外，城市化进程的加快促使购房需求购房需求的增加。年，我国的城市化水平已达到 。根据诺瑟姆曲线，处在的城市化率城市化率区间，城市化将呈现高速发展 的态势，而我国目前以及以后相当长的时间内正处于这一区间。城市化的高速发展首先带 来城市人口的膨胀，对住宅需求的增长是必然结果。 卖方及其相关利益者对需求增长的驱动。 （）房地产需求量的多少首先关乎开发 商的利益，需求量越大对开发商来说意味着越大的利益空间。 （）地方政府对需求的驱动。 地方政府和房地产商有着密切的利益联系，在某种意义上可以把开发商和地方政府列入同 一利益集团。许多地方政府患有严重的“房地产依赖症”，之所以这么讲是因为房地产业能 为地方政府提供很多“帮助”。首先，房地产投资是拉动增长的重要力量，而 又是上级政府考核下级政府官员政绩的主要指标。其次，分税制的财政体制使地方政府的 税收减少，而发展房地产业可增加地方政府的财政收入。一方面，房地产投资可以为地方 政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税是地方税 的主要税种。第三，房地产是改变城市形象的重要载体。 （）商业银行对需求的驱动。因 为房地产商从事开发经营自有资金率相当低，且融资渠道较少，资金大部分来自商业银行， 商业银行在预期丰厚的利息收益的同时也对风险有所考虑。近几年大量增加的个人住房按 揭贷款业务是银行规避风险的主要措施之一，商业银行的这一措施提高了居民的购买力， 分散了风险，同时也提高了房地产的需求。 （）媒体对需求的驱动。房地产商驱动需求的 主要方式是通过媒体对其产品进行宣传。正常的广告宣传本无可厚非，但是，在很多情况 下一些媒体被房地产商左右，做一些不符实际的宣传，甚至发布虚假信息，迷惑大众，使 大众做出非理性的购房选择。 买方行为对需求的驱动。房地产购买可以分为两类：自住型购买和投资型购买。 自住型购买是公民实现其居住权的方式，其量的增加主要源于我国经济的发展、人口的增 长和城市化进程的加快，这种需求是最稳定的需求，而且需求量巨大。因为缺乏足够的客 观的市场信息，购买者很容易受周围环境的影响，采取超前购买等非理性决策，这在一定 程度上进一步又扩大了需求。 （二）抑制供给增长的因素 土地资源的有限性。土地资源作为一种不可再生资源，其总量是有限的。特别是 在我国人多地少的基本国情下，国家采取了最为严格的耕地保护制度，这使本来就不足的 建设用地的供给更加捉襟见肘。虽然，现代科技的发展为土地的集约利用提供了必要的技 术支持，土地的经济供给有一定的提高空间，但是受土地自然供给刚性特征的影响，加之 土地资源的浪费等原因，可供给房地产业发展的土地越来越少。土地供应的不足在很大程 度上抑制了房地产供应的增长。 房地产商的经营方式和政府行为对供给的抑制。 （）结构性供给不足。当前我国 房地产市场供给的不足并非总量的不足，而是结构性供给不足。合理的房地产供给结构应 该与与居民的收入结构相一致。我国居民各阶层的收入呈“金字塔”型结构，房地产供给结构 要与与收入结构相一致，就必须使中低档的商品房特别是经济适用房供给在市场中占较大比 重，而高档商品房占较小比重。而在我国目前的情况正好相反，中低档特别是经济适用房 占开发总量的比例相当低，而高档商品房不但占比重较高，而且有继续提高的趋势。 年一季度，全国完成商品住宅投资亿元，增长。其中，经济 适用房投资仅为亿元，增长，远远落后于商品住宅的投资增长速度。房地产 结构与与居民收入结构的不相称造成房屋空置率提高。国际上公认的空置率警戒线是 ，而在我国，年部分城市已达到或超过，年上半年空置率 继续上升。商品房高空置率和大量居民买不起房并存的现象，在相当大的程度上抑制了房 地产的有效供给。 （）囤地、囤房行为。为了谋求长期的发展优势和占有土地的增值收益， 实力雄厚的房地产商通过包括寻租在内的各种方式大量购置地产，而其中相当一部分土地 被囤积起来而不是马上用于房地产开发，这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。 “囤地”行 为在一定程度上加剧了土地价格的上涨，土地价格的上涨又进一步抬高了房价， “囤地”行为 可能带来的潜在收益又使更多的房地产商加入“囤地”的行列。在这一恶性循环中，土地价 格一升再升，房地供给更加紧张。囤房行为会扰乱市场秩序，造成供不应求的假象，从而 抬高房价，这是开发商逐利的经营策略。这种行为对房地产市场的健康发展是极为不利的， 因为它直接的后果就是在一定时段内抑制了供给，加剧供求不平衡。 Page 投机行为对供给的抑制。出于对增值收益的预期，房地产投机的目的是在价格上 涨到一定程度时抛售。投机者待价而沽而不是及时将手中的房产投入市场，造成房屋空置 率居高不下，房地产市场供给的进一步短缺。 三、对宏观调控的补充建议和期待 房地产价格的非理性增长如得不到有效的控制，将严重危害经济社会的发展。面临严 峻的形势，中央关于房地产业的又一次宏观调控及时到来。国务院于年月 日召开常务会议，研究落实中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据存在的问题， 进一步采取有针对性的六条措施， （简称为“国六条”） ，月日国务院办公厅转发建设 部等九部委关于调整住房供应结构稳定房价的意见 （简称国六条细则 ） 。从国六条细 则的主旨来看，其重点是通过调整市场供需关系，遏制房地产价格过快增长，发展满足当 地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。对于本次宏观调控，笔者有以下几 点补充建议。 排除各种阻力，切实落实“国六条”。 “国六条”对于我国房地产价格过高等问题可谓 对症下药，但其真正实施起来会遇到诸多阻力，比如地方保护主义、官商联合对中央政策 阳奉阴违等。要保证实施，第一，在全国范围内推行问责制，特别在“国六条”实施问题上， 一定要责任到人，谁出问题谁负责。第二，改革一贯的政绩考评机制，改变以为主 的指标评价体系为多指标并重的评价体系，特别是把当地房地产市场的发展状况列入评价 指标。第三，地方政府加快出台后续的保障措施，保证“国六条”具体细则的实施。 开征物业税。将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土 地增值税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。开征物业税，首先可以降 低房地产购买的一次性投入，在一定程度上降低房价。其次，通过均衡中央和地方政府土 地收入和有效遏制房地产市场的偷、漏税行为，提高了地方政府的财政收入，从而在根本 上抑制地方政府“以地生财”参与与房地产开发的利益需求，也使土地市场寻租盛行的状况得 到改善。 完善土地储备制度。第一，控制土地供应渠道，使政府真正完全垄断土地一级市 场，实现“一个口子供地”。第二，通过各地在土地利用总体规划的框架下适量征地和协同 政府盘活市场存量土地增加土地储备量。第三，加强各地土地储备中心和政府之间的沟通， 根据市场需求，充分考虑房地产市场的实际，适当增加土地供给量，并控制土地的流向。 通过土地供给量的增加可以在一定程度上缓解供需矛盾，通过土地流向的控制可以调整房 地产结构，从而能较为有效地遏制房地产价格的上涨。 一、中国房地产市场长期发展趋势向好 1.1 地根紧缩下商品房长期供应趋紧 随着 04 年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04 年土地购置 面积增速迅速下降，05 和 06 年均出现负增长，04 年以来新开工住房面积增速 也出现明显下滑。与与此同时，04 年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观 调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降 11%，并导致了 2005 年住宅供给套数的负增长。从图 2 中我们可以看到，05 年以来我国商品房销竣 比一直大于 1，呈现供不应求的状况。 地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国 务院最新土地规划，到 2020 年末全国耕地面积必须确保不低于 18 亿亩，而截 至 06 年末全国耕地总面积仅剩 18.31 亿亩（其中还有 6000 多万亩 20 度以上的 陡坡耕地）。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过 200 万亩， 仅为 06 年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。 此外，随着土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。截 至 06 年末，全国平均购地成本已达到 2000 年的 2.4 倍，年均复合增长率高达 15.5%。今年以来，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度，各 地“地王“不断刷新，前 9 个月，全国重点区域长三角和珠三角地价涨幅同比上 涨均接近 20%。地价的飞涨和政府对土地出让越来越严厉的监管，将大大提高 拿地门槛，从而促使土地资源向更有实力的开发商集中；而行业集中度的提升， 将有利于地产商更好地控制商品房的供应节奏。 1.2 商品房长期需求保持旺盛 从支持商品住宅需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保 持 10以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是 07 年以来，同比增长一度接近 20。与与此同时，我国城市化进程正在逐步推进， 截至 06 年末城镇人口比重已经达到 43.9%，远景目标是到 2010 年城市化率城市化率达 50，2020 年城市化率城市化率达 60。受东方人强烈的置业偏好影响，城市里 80%的 人都有潜在购房需求购房需求。 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在 3044 岁，而这部分年 龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的， 这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是 购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩 招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了 城市里，510 年后这些人即面临首次置业的需求。 以上是从自住的刚性需求角度考虑，而住房作为一种特殊的商品，它不仅 拥有消费品属性，还具备投资品属性。从房地产投机和投资的需求角度看，我 国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；汇改以来人民币升值加快，明年 有进一步加速的趋势；再有国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导 致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。这部分需求，直 接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制 的对象，前期出台的房贷新政策、以及未来将要推行的物业税，矛头都是指向 这些需求。这部分需求弹性较大，在宏观调控政策影响下，在房价上涨预期放 缓的形势下，可能被较大的抑制。而自住的刚性需求和以获取房产长期升值为 目的的投资需求，才是支撑房地产市场长期向好的坚实基础。 处在高位的房价 毋庸置疑，处在高位的房价很大程度上抑制了普通百姓购房的刚性需求。 随着今年房价的大幅快速上涨，越来越多的城市白领、中等收入家庭感觉 到收入的增长远跟不上插上了翅膀的房价。 房价收入比是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标。根据世界银行对 全球 96 个国家(地区)1998 年的统计资料显示，在全球范围内，房价收入比的 平均水平在 6.4-8.4 之间。一般而言，普通居民的住房开支占家庭收入的 20%- 30%比较正常，合理的房价收入比应在 3-6 之间。而我国大中城市 06 年房价收 入比就达到了 9，一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了 12。远超 出合理范围的房价收入比，体现了普通居民的购买能力在高高在上的房价面前 急剧弱化，大众买房困难已经成为我们必须面对的现实。今年上半年，深圳房 地产市场投机、投资购房比例已经高达 70%，预计北京上海该比例也已超出 30%，房价高启对于刚性需求的挤出效应十分明显。 与此同时，高房价对商品房投资需求也有明显的抑制作用。一般情况下， 买房投资既可以用以出租收取租金收益，也可以通过买卖房屋分享房价上涨带 来的资产增值。但是在高房价背景下，出租年租金收益率已经跟一年期银行存 款相差无几，买房用于出租不再是明智的投资方式。现阶段商品房投资需求追 求的仅仅是房价上涨后转手获得的资本利得。 2006 年我国城市化率达到 43.9%。按照目前的发展态势，2020 年可望达到 60%左右，届时将会超过世 界平均水平，但仍然明显低于发达国家水平。目前世界城市化率已经超过 50%，发达国家一般都在 80% 以上 另据中新社北京十月二十九日电 (记者阮煜琳)今天中国有关专家在北京指出，中国城市化要走出三大“误 区”。 未来二十年是中国社会经济发展的战略机遇期，大力推进中国的城市化，是中国全面建设小康社会、实现 现代化的历史要求。为了支撑中国未来实现现代化的总体进程，从现在到本世纪中叶，中国城市化率将从 现在的百分之三十七提高到百分之七十五左右，才能满足中国现代化进程的总体要求。 人民网南昌 11 月 16 日电（记者邓建胜）改革开放 30 年来，我国城市化率从我国城市化率从 20%左右提左右提 高到高到 44.9%，设市城市从 193 个发展到 655 个，建制镇从 2173 个发展到 19369 个，城镇人 口达到 5.9 亿，城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。 什么是城市化率城市化率就是在城镇生活的人口占总人口的比例。就是在城镇生活的人口占总人口的比例。 2007 年 06 月 05 日 星期二 15:58 城市化率城市化率是城市人口与全部人口的比值。我国采用公安部门认定的非农业 人口与全部人口的比重。城市化率城市化率综合反映了城市发展的历史与现状。 世界城市发展的历程：1780 年，世界城市人口比重（城市化率城市化率）只有 3%，1850 年达到 6.4%，1900 年 13.6%，1950 年 28.2%，1980 年 42.4%，1995 年 47.5%。美国 1890 年到 1980 年城市化水平从 34.5%上升到 73.5%，90 年年平 均增长 0.43 个百分点，可见城市化既是社会经济发展的综合反映，也有一个长 期渐进的过程。目前全世界百万人口以上的城市 325 座，千万人口以上城市 22 座，这是人类生产、生活方式的巨大变化。所以，各个方面都高度重视城市化 的进程。但 10 亿人口的印度，1991 年城市化率城市化率只有 25.75%,这是经济发展的直 接结果。有些专家预测，到 2025 年，人类有 2/3 生产、生活在城市中。 我国近十多年来，由于城市化进程加快，各方面都注意研究这个问题。到 1996 年，全国设市城市 666 个，建制镇 17000 个，而 1981 年，设市城市只有 233 个，15 年时间内，数量增加了 1.75 倍，建制镇增加了 5.23 倍。城市化率城市化率 由 1978 年的 17 .9%增加到 1995 年的 29%左右，即平均每年增加 0.65 个百分点 （也有些专家测算实际增加为 0.67、0.68 个百分点）。作为对问题本质的讨论， 如果以 0.65 个百分点看作今后一个时期的年平均增长速度，那么到 2010 年， 全国总人口达 16 亿人，城市人口 6.5 亿人，城市化率城市化率为 35%（也有些专家预测 2010 年城市化率城市化率达到 40%-50%，认为这是加速期的必然）。不论是低限（5600 万人）还是高限（1 亿多人）的城市人口增长，对中国的城市发展乃至整个经济、 社会、环境、科技、文化、教育、生活，都是至关重要的大事。 2.32.3 城市化的措施之一城市化的措施之一工业化工业化 世界各国的城市化都是伴随着工业化而发生发展的。工业革命的发源地 英国 1851 年城市化水平就达到 50%，美国 1921 年城市化水平达到 50%，而到 1992 年，则高达 97.2%，同年日本为 93.6%，德国为 96.9%。我国的鞍山、阜新、 洛阳、淄博、攀枝花、宝鸡、石嘴山、包头、金昌、伊春等市尤其是典型的工 矿业城市，象法国的图卢兹市就是由于航空工业的崛起而发展成为一个新型工 业城市。 可以认为，工业化是城市化的最为直接的催化剂。第三产业只有在城市 发展到不同规模时相应地发展，同时受到城市地位、性质等诸多社会条件的制 约。 2.42.4 城市化的措施之二城市化的措施之二交通引导城市交通引导城市 人口的集聚离不开交通，而交通往往成为城市发展的先导性和必要性条件。 不同规模等级的城市必然要求相应等级的配套交通条件，反过来城市不同的交 通功能也展示了城市在区域中的地位。1898 年，从满洲里至绥芬河的东清铁路 和至大连的中长铁路的建设，两条铁路的枢纽原定在吉林省的扶余，但由于铁 路器材必须从黑龙江经松花江运抵当时的哈尔滨，因此不得不把铁路枢纽改在 哈尔滨建设，形成了今天东北重要的水陆空枢纽、黑龙江省的政治中心和我国 东北重要的口岸城市。宝鸡历来就是我国的“陈仓古道”，解放后建设的铁路、 公路进一步深化了宝鸡在我国地区的陆路枢纽地位。鹰潭、阜阳、商丘、聊城、 菏泽、衡水等都因铁路的兴起而名声大噪，提升了城市地位。钦州、防城、北 海、台州、日照因为港口这一海上交通功能的兴起而进入地市级城市的行列。 北京四环路和地铁的建设，上海虹桥、浦东两个机场的建设强化了我国政治中 心和经济中心的地位，香港新机场的建设进一步巩固了她的远东航运中心的地 位。 2.52.5 城市化的措施之三城市化的措施之三调整行政区划调整行政区划 改革开放前，辽宁省率先实行市管县体制，当时目的是为工业产品在县 里就近配套和解决城市蔬菜、肉类副食品供应，通过行政手段解决专署的分割 和限制，这一做法很快被江苏、广东效仿，随后波及浙江、吉林、湖北、黑龙 江、河南等省。江苏省 1983 年全部实行市管县，1984 年国务院批准连云港、南 通设立经济技术开发区，使这一行政措施成为对外开放的前奏。 沿海城市很快把这一行政措施具体化，大连市果断撤销金县，设立金州 区；宁波撤镇海县，在甬江两岸分设镇海区、北仑区；烟台撤福山、牟平县设 福山、牟平区；青岛撤崂山县设崂山区，在胶南划黄岛为黄岛区；天津把东西 南北四郊区更名为东丽区、西青区、津南区、北辰区，郊区变为城区，撤武清 县设武清区；深圳在市区设福田、罗湖、盐田、南山四区，又撤销宝安县设立 宝安、龙岗区；而厦门则把湖里工业区改为湖里区，并增设鼓浪屿区、集美区 等，撤销同安县设立同安区；广西把防城港提升为地级市并已设立港口区、防 城区和东兴市。上海目前已把全部县撤销设区；青岛则把所有市辖县全部撤县 设县级市。 比较突出的是徐州市，在三环路建成、城市总体规划批准后，把铜山县 九个半乡划入市区，使徐州市区城市人口从 1985 年的 72.74 万人上升到 1996 年 100.21 万人，进入特大城市，徐州市谋求淮海经济区中心城市的目标已经实 现。原临沂县先改为县级市，继而升格为地级市，设立兰山、河东、罗庄三区， 临沂市区城市人口从 1985 年的 19 万人发展到 1996 年的 57.19 万人，进入大城 市行列，该市请中国权威设计院武汉勘察设计院（该院曾给乌鲁木齐等编制城 市规划）调整了城市规划，在沂河两岸拉开城市的框架。今年国务院批准广东 省把中山市并入广州市，同时撤番禺、花都市设区，从而进一步奠定了广州在 华南的中心地位。 2000 年江苏省撤消了淮阴县、淮安市，分别设立淮阴区、楚州区，实现了 “三淮一体”。南京市把江宁县撤县设区，并入南京市版图。撤消吴县市、锡 山市、邗江县，解决了苏州、无锡、扬州市县同城问题。至 2000 年底，全国 32 个省、市、自治区（特别行政区除外），除少数民族地区保留地区和民族自治 州外，只有青海、甘肃、陕西、云南、贵州、山西、黑龙江还保留极少的地区 行政机构。 行政区划调整措施的实行，其积极性在于提高各级领导层的思维取向，并 为城市发展准备了空间条件，使城市便于统一规划，后续工作关键是经济社会 发展和基础设施配套要体现城市扩张的战略意图。 2.62.6 城市化的措施之四城市化的措施之四中心迁移中心迁移 很多国家采取了超常规的思维方式，其中较多的是把政治中心和经济中心 分离的方法。例如巴西把首都从里约热内卢迁往巴西利亚，主要是为了利用政 治中心效应带动巴西东南部发展；美国利用内华达州荒漠化地区的不利地理环 境，建设了以博采娱乐业为特色的拉斯维加斯；统一后的德国把首都从波恩迁 移到柏林，目的是为了加快东西德政治经济的一体化。我国解放后吉林、河北、 河南三省分别把省会从吉林、保定、开封迁往交通枢纽长春、石家庄和郑州， 促进了省会城市的繁荣。 宁波搜房网友原创：宁波人口发展趋势与房地产发展宁波搜房网友原创：宁波人口发展趋势与房地产发展 - 房地产门户-搜房 2008-3-26 9:18:00 （1）外来人口持续增长。 2007 年底，宁波共有常住人口689.5 万人，较 2006 年增长 17.9 万人，户籍人口564.56 万人，较 2006 年增长 4.11 万人。 2003-2007 年，常住人口与户籍人口之间的差距由57.23 万人增长到 124.94 万 人，户籍人口增长平稳，常住人口增长快于户籍人口增长，同时据不完全统计，外 来流动人口成为我市常住人口的重要组成部分，其总量从2000 年的 75.25 万人 增至 2005 年的 245.04 万人，增长速度远超过 “长三角 ”的上海、无锡等大中城 市。而 2006 年宁波市登记在册的居住或滞留1 年以上的流动人口共有171.6 万 人，说明宁波对外来人口的吸引力越来越强，为宁波房地产市场的发展提供了旺盛 的住房需求。 点击 进入论坛 （2）城市化水平不断提高。2007 年底，按户籍人口计算，市六区人口 218.19 万人，占全 市的比重为 39%，其它县市人口 364.37 万人，占全市的比重为 61%;2007 年宁波城市化率 为 57%，较 2001 年上涨 12 个百分点，预计到 2010 年城市化率达到 65%。 （3） “恋城情结”显现，三江片未来更宜居。宁波市六区约 2461.76 平方公里，常住人口 约 218 万人，人口密度约 887 人/平方公里，较 2006 年上涨 10 人/平方米，其中海曙区约 29 平方公里，户籍人口约 31 万，人口密度约 1 万人/平方公里;按照规划，2010 年，中心 城城区面积为 265.8 平方公里，人口 220 万，人口密度约 8300 人/平方公里，其中三江片人 口密度约为 1 万人/平方公里，相比目前老三区约 3000 人/平方公里的人口密度，还是有很 大的提升空间。 由于中心城，尤其三江片未来发展趋势良好，同时购房者有着较为普遍的“恋城情结” ，加 之老城土地稀缺，2007 年以来三次刷新地王记录，致使老城房价持续攀升，同时也拉动了 全市房价的上涨。 （4）中产阶层较大，购买力旺盛 城镇集体以上单位从业人员 95.4 万人，乡镇企业从业人员 70 万。 私营业主约 9 万户，户均注册资本 136 万元。 个体户约 24.9 万户，户均注册资本 3.6 万元。 人才总量超过 60 万人，其中专业技术人员 42 万人，高级职称 2.1 万，博士、博士后 1010 人，硕士 9000 人，各类专家 1750 人。 高校 15 所，高校教职工 1.6 万人。 金融保险、水电气的生产供应、交通运输邮电通讯、教育、文化艺术、广播影视、房 地产、科研、技术服务等高收入行业在岗职工约 40 万人。 （5）住宅刚性需求旺盛 市六区每年结婚 1.8 万对，加上各县市，约 4.4 万对。 据宁波市住房建设规划（2006-2010） ，5 年期间宁波将完成 320 万平方米旧城改造 以及非成套房拆迁安置计划 2006 年启动改造非成套房 18.1 万平方米 4266 户。共需拆迁房屋 44.7 万平方米 6044 户。2007 年启动改造非成套房 16.7 万平方米 2655 户。共需拆迁房屋 34.6 万平方米 4138 户。 每年留甬的大中专毕业生、外省市调入人口、投资入户人口约 2.45 万人。 （6）家庭结构小型化趋势日趋明显，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。 家庭户户均规模由2002 年的 2.75 人下降到 2006 年的 2.61 人，平均每户减少了 0.14 人。 2006 年，市区家庭户户均规模为2.52 人，三人户占家庭总数的比重为 49.2%，二人户为 23.5%，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。 （7）人口红利显现，老年住宅可能成为新机会。由表2 可以看出， 2000- 2005 年，宁波人口构成呈现出中间大、两头小的结构，人口年龄结构基本类似于正 态分布，即中间多，两头少。按年龄段来看，3034 岁的人口比例最高，达 11.03%;3539 岁人口也占了很大比例，达到10.88%。2005 年全市人口中劳动 适龄人口（ 1564 岁人口）所占比例为78.60%，比 2000 年的 75.08%增加了 3.52 个百分点，人口红利明显，对社会经济和房地产业的发展将起到极大的促进作 用。同时，老年人口系数（65 周岁及以上人口占总人口的比重）仍居高位，老少 比（老年人口数与少年儿童人口数的比例）继续上升，宁波人口结构已完全跨入深 度老年型结构，老年住宅可能成为新的市场机会。 1949 年至 2007 年，中国城市化率城市化率提高了 34.3 个百分点，2006、2007 年城市化率城市化率平均增速 为 2.24%，按“十一五”规划要求，2010 年中国城市化率城市化率将达到 47%，考虑到人均住房面积 和城市化率城市化率与与城镇人口弹性系数，由城市化带来新增外来人口住房需求 2008-2010 年均在 5 亿平方米以上。 王一鸣认为，我国城市化率城市化率还达不到全球平均水平，在未来十几年，城市化率城市化率每年大概还 会增长一个百分点。 能够刚性需求刚性需求提供标杆的恐怕只有一个，即有支付能力的需求对楼市，是具国际惯 例特征的房价收入比，有一个参考数据是，美国的房价收入比约为 5：1。而我们的真实情 况是，中低收入群体的房价收入比要达到 20：1 乃至更高，我们根本没有那么多所谓的新 贵与房虫们能撑得起目前楼市的价格 有些人曾以自己有限的名气与眼力，以适龄女青年、80 后乃至深圳投资者帮等 模糊不同的人群划分标准，标榜楼市刚性需求刚性需求的存在，但这些刚性需求刚性需求往往都 是建立在包括父一辈的整个家庭经济投入基础上的。 刚性需求刚性需求这个词其实是没问题的，那么问题出在哪儿了呢？其实，刚性需刚性需 求求转化为现实需求，需要支付能力。只有让占人口比重最大，且需要住房的中 低收入家庭都买得起房时，刚性需求刚性需求才能真正“刚”起来。否则，无论怎么吹 嘘“刚性”，也难以推动楼市的火爆。 宁波宁波：放水养鱼：放水养鱼 藏富于民藏富于民 2008-12-15 05:31:00 来源: 中国青年报(北京) 网友评论 0 条 点击查看 宁波宁波鄞州区姜山镇的陈翠君日前对记者说，明年准备多出门旅游几次，看 看外面的世界。 她说，自己比从前要敢花钱的原因，就在于这个区近年推出的“12 年免费 教育”“农村医疗改革”等惠民政策，“政府替咱解了后顾之忧”。 据统计，2007 年宁波宁波农村居民人均纯收入 10051 元，居全国 15 个副省级 城市第一位；城镇居民人均可支配收入达 22307 元,在长三角 16 个城市中仅次 于上海居第二位。一个个领先全国的社保创新政策不断推出，惠及新老宁波宁波人。 在 30 年的改革开放中，宁波宁波始终坚持“放水养鱼、藏富于民”，充分发挥 人的创造力。国有经济和民营经济互相促进，城市和农村均衡发展。人民群众 在“共建”同时也共享发展的成果。走了一条“低调”务实、全面可持续的和 谐发展之路 在宁波宁波，所有的县市每年都入选全国“百强县”。2007 年宁波宁波市城乡统筹发展水平综合评价 居浙江省第一，城市化率城市化率达到 63，农村全面小康建设实现度达 83.2，比浙江省、全国 分别高出 15.1 百分点和 43.3 个百分点，连续 4 年居浙江省之首。滕头村 2007 年还被联合 国评为“世界十佳和谐乡村”。 宁波宁波给人的感觉一直是比较给人的感觉一直是比较“低调务实低调务实”。 宁波宁波把全市 300 万外来务工人员全部纳入社保体系，不用缴费，就可享受工伤、大病医疗、 养老、失业和生育 5 大保险。这种保险还可“随身携带”，外来工离开企业时可一次性领取 账户里的钱，离开宁波宁波可以在另一个城市接着缴费，不间断地享受社保。目前，养老、医 疗、失业保险已基本覆盖到城镇各类企业和职工。 长三角楼市发展开始加速 我的钢铁 2007-10-30 07:20:45 长三角城市圈楼市的兴盛,是天时、地利、人和共同作用的结果。 从城市化率城市化率来看也表现出相似的格局,上海城市化率城市化率高达 88.7%,是全国 城市化率城市化率最高的城市;其次如杭州、宁波宁波、南京、无锡、苏州等,城市化率城市化率超过 60%;其余城市化水平大多处在 40%-60%之间。 由于经济水平和城市化率城市化率处在不同的阶段,长三角楼市已经并且仍将继续 呈现以上海为龙头、以浙江和江苏为两翼的多层次并进格局。 以上海为中心、江苏沿长江地区及环杭洲湾地区 16 个城市构成的长三角城 市群,虽然仅占全国 1%的土地和 6%的人口,但在近年来的中国 房地产市场无疑是独擅胜场。万科、中海、新鸿基几乎所有知名开发 商都选择了进入长三角,长三角楼市也持续表现出供需两旺,以房地产投资额为 例,2006 年长三角城市群房地产投资额为 4076 亿元,占全国的五分之一强。 天时、地利、人和的作用天时、地利、人和的作用 长三角城市圈楼市的兴盛,是天时、地利、人和共同作用的结果。中国经济 数十年来一直保持稳步增长,对内改革和对外开放均卓有成效,持续向好的经济 和社会环境,是长三角楼市发展的天时。而长三角自来是中国经济富庶、居民富 裕之地,近年来该区经济发展尤为迅速,在全国经济体系中占据重要地位。2006 年长三角 GDP 接近 4 万亿元,占全国 GDP 的 19%;GDP 增速均值达到 14.7%,高于 全国 GDP 增速 4 个百分点,表明长三角已经成为全国重要的经济增长极,这是长 三角楼市领先于全国发展的先决条件。2006 年长三角 16 个城市城镇居民人均 可支配收入为 17237 元,比全国平均水平高出近一半,发达的民间经济、较高的 居民消费能力和大量的人口导入为长三角楼市提供了强劲的需求支撑。几方面 的共同作用打开了长三角楼市的新局面。 作为中国最大的城市群,长三角内部呈现阶梯型发展格式,16 个城市大体形 成四个层次:第一层为上海,全国首个生产总值突破万亿元的城市,是长三角的龙 头城市;第二层次为苏州、杭州、无锡、宁波宁波、南京,GDP 总量均超过 2000 亿元,成 为区域中心城市;第三层次为南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰 州,经济总量在 1000 亿元至 2000 亿元之间;第四层次是总量低于 1000 亿元的湖 州和舟山。从城市化率城市化率来看也表现出相似的格局,上海城市化率城市化率高达 88.7%,是 全国城市化率城市化率最高的城市;其次如杭州、宁波宁波、南京、无锡、苏州等,城市化率城市化率 超过 60%;其余城市化水平大多处在 40%-60%之间。 城市化进入中期加速阶段城市化进入中期加速阶段 照全球通用的城市化率城市化率,一般城市化水平在 30%以下为初期发展阶段,30%- 70%为中期加速阶段,70%以上为后期成熟型发展阶段。长三角 16 个城市的城市 化水平都超过了 30%,已经脱离了初级发展阶段,进入了中期加速阶段,定下了未 来数年内长三角楼市持续发展的基调。由此可以预计,由于经济水平和城市化率城市化率 处在不同的阶段,长三角楼市已经并且仍将继续呈现以上海为龙头、以浙江和江 苏为两翼的多层次并进格局。 在发展的主基调上,处于不同城市化进程中的城市其表现将各有所异。上海 已经高度城市化,属于后期成熟型发展阶段。高度的城市化水平使得国内国际知 名开发商均把上海作为兵家必争之地,呈现综合实力强、品牌信誉佳的开发商主 导市场的格局,房地产的金融性将进一步凸显,综合型商用物业和高端物业将成 为市场未来制胜点;杭州、苏州、无锡、南京等已经超过了 60%,处在中期加速 期的尾声,即将进入成熟期,目前纷纷出现实力品牌开发商高调抢占市场、掌握 市场优质资源和话语权的局面,例如中海、万科、复地、凯德、华润、新鸿基进 入杭州;中海、万科、大华进入南京;凯德、金地、中海、万科进入宁波宁波;万科、 华润、复地、首创进入无锡;未来这些区域中心城市将出现品牌楼盘领跑市场的 局面;南通、绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江、泰州,经济总量和城市化城市化 率率相对较低,仍处在加速发展阶段,并将成为品牌开发商的下一个着眼点。 寄望长三角楼市迎来和谐、科学发展的新篇章!(来源:新浪网) 房地产行业:2009 年新增供应可能高于预期 2008 年 12 月 05 日 14:02 理想在线 高华证券 会议纪要 我们邀请了易居房地产研究院副院长丁祖昱参加了今天我们关于 2009 年房地产市场前 景的投资者会议。会议的要点包括:(1)交易量:易居估算 2008 年 9 月的交易量为谷底水平。 丁祖昱预计未来的几个销售旺季交易量将上升,并且市场将在 2009 年 9 月出现复苏的初步 迹象。较早出现回调的一、二线城市的复苏速度可能快于回调较为滞后的三、四线城市。 (2)库存:易居计算了 7 个城市的库存水平后,预测 2009 年新增供应水平将与 2008 年相似。 假设 2009 年销售进度与 2008 年三季度,或最近 6 个月,或最近 12 个月的折年交易量相同,那 么各城市完全消化库存所需的时间分别为:上海 2-3 年、南京 2-3 年、深圳 3 年、广州 3.5- 4.0 年、北京 3-5 年、成都 3.5-4.0 年、杭州 4-5 年、天津 5-6 年、武汉 5-6 年。丁先生认为 库存消化需 3 年以上的市场不太可能在 2009 年 9 月实现复苏。(3)承受能力:若使用易居调 查所得的收入数据,上海的房价收入比不到 6 倍,而非依据官方收入算出的 14 倍。(4)购房购房者 构成:当前约 80%的交易量来自首次购房购房者;第二套和第三套改善性购房购房的占比低于 25%,而 高端需求的占比下滑至 10%以下。在城市化率城市化率超过 80%的一线城市,改善性购房购房占总交易量 的 40%-50%;城市化率城市化率为 40%-60%的二线城市首次购房购房者占 50%。 易居对 2009 年新增供应规模的预测令我们感到意外 我国的我国的城市化率城市化率从从 18%增加到增加到 44.9%，29 年增加近年增加近 27 个百分点，个百分点，越来越多的居民享受到 现代生活方式。中国创造了世界发展史上的奇迹，中国取得的发展成就前所未有，举世公 认，不容否定。 我国城市每年还有我国城市每年还有 2000 多万人不能解决就业问题，失业人数之多、就业压力之大前所未有多万人不能解决就业问题，失业人数之多、就业压力之大前所未有