留学新趋势 以房养学 机遇与风险并存

留学新趋势 以房养学 机遇与风险并存 随着北京春季房展的举行，海外置业成为季节性热点话题。根据调查显示，留学热潮已 然带动了海外置业热，留学生家庭成为海外置业的新兴主力军。不过，闲置房屋处置的困扰 也逐渐在海外留学毕业生中显现。 什么是以房养学? 以房养学，顾名思义就是靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的 升值来补回留学所花费的费用。通常在美国和澳大利亚以房养学的案例比较多见。这个是 20 世纪最新颖的留学方式。 调查：留学生以房养学成热潮 来自深圳的小张于 2010 年赴英国留学，在斯旺西大学攻读商学硕士，毕业后留在伦敦 一家公司上班。 得益于中国人的身份，他主要负责亚洲业务，每年都要出差回国。 他告诉我们，刚来英国的时候，父母曾陪读过一段时间，并在斯旺西市中心附近买了一 套一室一厅一卫的公寓。 提到在英国买房的原因，小张说：“从家徒步到市中心只要 7 分钟，距离海滩也不过 5 分钟，另外，从家出来走 1 分钟可到达公家车站，有三趟公交车直达学校，非常方便。同时， 房子所在街道犯罪率排斯旺西市最低，每年基本都为零，觉得自住投资都不错。 ” 像小张这样的情况并不在少数。据教育部统计，2014 年度我国出国留学人员总数为 45.98 万人，其中自费留学 42.30 万人。截至 2014 年底，以留学身份出国，在外的留学人 员有 170.88 万人，其中 108.89 万人正在国外进行相关阶段的学习和研究。 留学热潮的袭来，不仅使得海外高校学费的提高，家长为孩子留学而投资房产的情况也 在迅速攀升。 澳洲俱乐部总经理表示，澳大利亚的学习多数配备的学生宿舍数目少，留学生需要自己 解决住宿问题，因此，以房养学的现象正在逐步攀升。 “租房看似成本低，但房东好坏、房屋品质、租期长短、室友是否好相处等不稳定因素 很高，有些不想回国且家里有一定经济条件的留学生多数会选择自己购买房子用以完成学业。 ” 澳大利亚贷款买房只需偿还利息，而本金可自由支取。 “有些学生买了房子之后，自己住一间，另外的房子出租，收取的房租就完全可以偿还 贷款利息，且澳大利亚对购房数量目前尚未做出限制，多出来的钱还可以再买套新房，同样 出租出去用房租还利息很容易。 ” 海外买房善用熟人牵线 小葛是前两年来英国留学，毕业后申请了大学的博士准备继续深造，但学校发放的博士 生补贴很少，并不能满足日常开销，于是，小葛通过自身周边发达的朋友圈，干起了熟人租 房买房的中介。 他告诉我们：“我算是帮出租房屋找租房的留学生，所以自己只向房东收取 1 成的中介 费，并不收取租客的任何费用。这种方式不仅将朋友圈逐步拓展，还可以赚取一定的零用钱， 而每成交一单生意，自己的知名度和可信度也打开了一步，往后的生意就更好做了。 ” 留学生无论是租房还是买房，多数会从国内中介公司做了解，也会到了国外后问询当地 的房屋中介公司，但是，也有相当一部分投资者的信息来源于朋友圈。 “熟人牵线，房屋质量有保证，还可以适当砍砍价，对于信息的真实性以及房主的人品 都有一定的保证。 ”几位留学生不约而同地反馈说。 问题：闲置房屋处置成困扰 事实上，中国留学生一般在一所学校最长就待 3 年时间，毕业之后闲置房屋的处置问题， 犯二开始困扰已经当上房主的学生。 小张告诉我们，研究生毕业之后，他搬去伦敦上班，并将斯旺西市的房子交给当地一家 房屋中介打理，同时他加了几个斯旺西大学中国留学生的讨论群，时常关注是否有留学生需 要租房。 小张说：“斯旺西市属于旅游度假胜地，房租价格虽然不及伦敦贵，但对我来说是笔不 小的补贴。 ” 不过，租户也不是随时都有，小张也有发愁的时候。他告诉我们，房子曾经闲置了半年 多，一直没有找到租户。 去年，他找到中介想把房子卖掉。现在已经过去一年半的时间了，看房的人基本都处于 观望期，没有提出签合同，目前房子还处于半租半售中。 三国投资的利与弊 把房产投资与移民进行捆绑或是单纯在海外投资置业，机会和风险并存。我们在此罗列 美国、英国和希腊的投资移民政策。 美国：买房子不等于移民 美国是深受欢迎的传统移民国家之一，递交移民申请的人非常多。美国设置 EB-5 投资 移民名额上限为 1 万，去年 9 月就已爆满，其中，85%来自中国大陆，而今年的 1 万限额预 计将于年中爆满。 美国 EB-5 移民签证依据 1990 年美国移民法规定：外国人在美国投资有权取得永久居留 权，外国移民申请人在美投资创设商业性企业，并创造 10 个全职的美国工人就业机会，即 可获发两年期的条件式移民签证。 两年届满前 90 天，若投资行为仍存在，可申请“条件移除”而成为永久居民，投资额 为美元 100 万元。目前，娱乐、酒店、办公楼、养老等行业领域较受中国投资人青睐。 将买房与移民联系起来的想法是错误的，买房不等于移民。魏克非表示，投资移民看似 是条捷径，但仍存在一定的风险。 “EB-5 规定，除去未满 21 岁子女外，每个成年人只能申请一个 EB-5 配额，其他家庭 成员若想一同移民，则需要追加投资，另外申请配额。如果在两年内投资项目失败，或无法 继续支持 10 个全职就业机会，到最后一样拿不到绿卡。 ” 英国：海外房主出售房产要征税 今年 4 月，英国对海外买家的房产税收政策发生新变化。根据此次英国的房产税收新政， 对于海外个人买家而言，资本利得税的税率为 18%或 28%。 英国的资本利得税是对海外买家买入与售出房产的差价部分按比例征收的一个税种。 由于此项新政策从今年 4 月 6 日开始实施，新法不溯及既往，所以中国买家购置房产的 买入价将按照 2015 年 4 月 6 日的房产价值计算。 举例来说，如果中国买家在 2013 年购入房产，总价 60 万英镑，该房产在 2015 年 4 月 6 日价值变为 80 万英镑;中国买家在 2019 年售出该房产，总价 110 万英镑，需要交纳的资 本利得税计算方法为 110 万减去 80 万英镑，即 30 万英镑。 2013 年到 2015 年的 20 万英镑不适用此项新政策，不用征收资本利得税。 此项新政对于中国人到英国买房自住者影响不大，但限制海外炒房人。 “近一年英国平 均房价上涨幅度在 5%至 7%左右，房屋出租平均年收益率在 3%至 5%左右。 ” 希腊：买房移民 没有工作签证 去年 10 月 22 日，希腊政府出台新的草案规定，申请者在投资购