厦门国际邮轮城产品策划报告：项目总体定位.pdf

国 际 邮 轮 城国 际 邮 轮 城 国国国国 际际际际 邮邮邮邮 轮轮轮轮 城城城城 产品策划报告产品策划报告产品策划报告产品策划报告 第一部分第一部分第一部分第一部分项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位 重点内容重点内容 ? ? 项目特点分析项目特点分析 ? ? 项目定位及邮轮生活概念阐述项目定位及邮轮生活概念阐述 ? ? 项目整体开发理念项目整体开发理念 项目特点分析项目特点分析项目特点分析项目特点分析 ? ? 2006g012006g01地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合 基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特 征征规模性、综合性、商务性和国际性。规模性、综合性、商务性和国际性。 ? ? 1 1、本案、本案、本案、本案a1a1a4a4地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积102922.02102922.02、 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积287355287355的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向 高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。 ? ? 从本案从本案从本案从本案4 4月月月月8 8号以岛内号以岛内号以岛内号以岛内“ “地王地王地王地王” ”12.112.1亿元摘牌起，便因其超大的体量亿元摘牌起，便因其超大的体量亿元摘牌起，便因其超大的体量亿元摘牌起，便因其超大的体量 引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘 形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做 足、用足，体现一种磅礴的整体感。足、用足，体现一种磅礴的整体感。足、用足，体现一种磅礴的整体感。足、用足，体现一种磅礴的整体感。规模性规模性规模性规模性 ? ? 2 2 2 2、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、 商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、 房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航 （客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势 互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各 个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。 ? ? 这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和 功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服 务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并 联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。 综合性综合性综合性综合性 ? ? 3 3、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建 筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱 卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的 区域地位。区域地位。区域地位。区域地位。商务性商务性商务性商务性 ? ? 4 4、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上 注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中 国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同 胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之 一。一。一。一。国际性国际性国际性国际性 三、项目总体定位三、项目总体定位三、项目总体定位三、项目总体定位 项目命名项目命名项目命名项目命名 国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城 “ “国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城” ”案名释义：案名释义：案名释义：案名释义： “ “国际国际” ”凸现了本案的最大特点凸现了本案的最大特点 ；“ “邮轮邮轮” ”则体现了本案的档次则体现了本案的档次豪豪 华尊崇；华尊崇；“ “城城” ”则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。本案占地则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。本案占地 4545万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。如此规万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。如此规 模，除模，除“ “城城” ”字之外，别无其它可以形容之。同时，字之外，别无其它可以形容之。同时，“ “城城” ”也代表着众多建也代表着众多建 筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五星级酒店、豪筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五星级酒店、豪 华海景住宅、精品购物城以及华海景住宅、精品购物城以及5a5a甲级写字楼等。邮轮业创造了新的、甲级写字楼等。邮轮业创造了新的、 时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。 综合看来，综合看来，综合看来，综合看来，“ “国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城” ”这个主体案名不但切合项目这个主体案名不但切合项目这个主体案名不但切合项目这个主体案名不但切合项目 “ “国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模” ”的特点，同时也通俗易懂，朗的特点，同时也通俗易懂，朗的特点，同时也通俗易懂，朗的特点，同时也通俗易懂，朗 朗上口、便于传播，整体显得大气。朗上口、便于传播，整体显得大气。朗上口、便于传播，整体显得大气。朗上口、便于传播，整体显得大气。 案名内涵延伸：案名内涵延伸：案名内涵延伸：案名内涵延伸： ? ? 拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物 业形象）业形象） ? ? 拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套 服务）服务） ? ? 登上登上“ “邮轮邮轮” ”，吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业），吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业） ? ? 拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观 海套房等）海套房等） ? ? 拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国 际化配套等）际化配套等） ? ? 享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费 倾向性、生活就像度假）倾向性、生活就像度假） ? ? 会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（客户群的同质性）会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（客户群的同质性） （二）项目形象定位（二）项目形象定位（二）项目形象定位（二）项目形象定位 邮轮生活新时代邮轮生活新时代邮轮生活新时代邮轮生活新时代 西海域西海域西海域西海域4545万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群 ? ? 集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个 大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑 群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对 集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体 现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的 一个重要卖点一个重要卖点一个重要卖点一个重要卖点 定位说明：定位说明：定位说明：定位说明： ? ? 本定位语选取本定位语选取“ “邮轮邮轮” ”这一最直观形象形成独特卖点，糅合这一最直观形象形成独特卖点，糅合 了海景环境（西海域）、规模配套（了海景环境（西海域）、规模配套（4545万平、五星级）、万平、五星级）、 商务特性（国际化建筑群落，代表市中心国际化的商务综商务特性（国际化建筑群落，代表市中心国际化的商务综 合体）等各项卖点，并且字里行间呼应合体）等各项卖点，并且字里行间呼应“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”的案的案 名定位。名定位。 ? ? 从广告语的眼球吸引效果来评判，从广告语的眼球吸引效果来评判，“ “邮轮邮轮” ”本身对目标客户本身对目标客户 来说是时尚事物，经过近几年厦门的媒体偶尔宣传，消费来说是时尚事物，经过近几年厦门的媒体偶尔宣传，消费 者已有初步印象，有一定的市场送达率，同时者已有初步印象，有一定的市场送达率，同时“ “邮轮生活邮轮生活” ” 是很前卫的概念，容易引起关注而去探究，是很前卫的概念，容易引起关注而去探究，“ “广告语眼球广告语眼球 效果效果” ”比较明显。比较明显。 邮轮生活方式概念设计阐述邮轮生活方式概念设计阐述邮轮生活方式概念设计阐述邮轮生活方式概念设计阐述 背景及意义：背景及意义：背景及意义：背景及意义： ? ? 1 1、缘于海洋文化缘于海洋文化缘于海洋文化缘于海洋文化海是本案的灵魂海是本案的灵魂海是本案的灵魂海是本案的灵魂 ? ? 提到厦门就不得不提到提到厦门就不得不提到“ “海海” ”，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于其滨，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于其滨 海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再加上海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再加上 项目位于西海域第一排，具备优越的海景资源；所以本案的核心概念设计与海有着必项目位于西海域第一排，具备优越的海景资源；所以本案的核心概念设计与海有着必 然的联系，然的联系，“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”命名具备浓郁的海洋气息，将邮轮生活概念引入到居住领域，命名具备浓郁的海洋气息，将邮轮生活概念引入到居住领域， 很容易让人联想到豪华邮轮上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、包容性、很容易让人联想到豪华邮轮上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、包容性、 国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。 ? ? 2 2、喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃从旅游引申到居住从旅游引申到居住从旅游引申到居住从旅游引申到居住 ? ? 以往的旅游，通常使用的是火车、飞机等交通工具，现在乘坐豪华邮轮，环海旅行以往的旅游，通常使用的是火车、飞机等交通工具，现在乘坐豪华邮轮，环海旅行 成为时尚浪漫的象征，这是旅游方式的飞跃；成为时尚浪漫的象征，这是旅游方式的飞跃；“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”是一个尊贵社区，一个人文是一个尊贵社区，一个人文 高地，一个发达象征，这里的居民拥有的并不仅仅是奢华的生活，更重要的是拥有个高地，一个发达象征，这里的居民拥有的并不仅仅是奢华的生活，更重要的是拥有个 人的品牌，即身份。人的品牌，即身份。“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”不仅是一个家住哪里的方位说明，而更是一个识别社不仅是一个家住哪里的方位说明，而更是一个识别社 会地位的身份说明。这种品牌身份是无价的，可以一代代传承的。即从会地位的身份说明。这种品牌身份是无价的，可以一代代传承的。即从“ “居者有其屋居者有其屋” ”、 “ “ 居者悦其屋居者悦其屋” ”到到“ “居者袭其屋居者袭其屋” ”，这是，这是“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”给我们的居住方式带来的质的飞跃。给我们的居住方式带来的质的飞跃。 选择国际邮轮城的九大理由选择国际邮轮城的九大理由选择国际邮轮城的九大理由选择国际邮轮城的九大理由 ? ? 1 1、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型） 2 2、无限惊喜的购物乐趣、无限惊喜的购物乐趣、无限惊喜的购物乐趣、无限惊喜的购物乐趣 （国际购物中心）（国际购物中心）（国际购物中心）（国际购物中心） 3 3、前所未有的安全平稳、前所未有的安全平稳、前所未有的安全平稳、前所未有的安全平稳 （智能化安全防护）（智能化安全防护）（智能化安全防护）（智能化安全防护） ? ? 本案应以高科技的保全系统来诠释其安全，保障本案应以高科技的保全系统来诠释其安全，保障 住户拥有不受干扰的私人空间，打造一个夜不闭住户拥有不受干扰的私人空间，打造一个夜不闭 户的安全城堡。在安全防护方面，可配备：红外户的安全城堡。在安全防护方面，可配备：红外 线电子监控系统、可视门铃对讲系统、闭路电视线电子监控系统、可视门铃对讲系统、闭路电视 监控系统、安全防盗自动化系统、门禁及电子巡监控系统、安全防盗自动化系统、门禁及电子巡 更系统、智能消防报警系统、家居报警系统。更系统、智能消防报警系统、家居报警系统。 ? ? 此外，还应采用此外，还应采用2424小时巡逻、入口登记管理、紧小时巡逻、入口登记管理、紧 急事故预警制度等保全管理来配合科技系统，做急事故预警制度等保全管理来配合科技系统，做 到滴水不漏。到滴水不漏。 4 4、静谧空间、静谧空间、静谧空间、静谧空间/ /至尊品位（超大的私家园）至尊品位（超大的私家园）至尊品位（超大的私家园）至尊品位（超大的私家园） 5 5、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部/ /会所）会所）会所）会所） 6 6、孩子们的开心乐园、孩子们的开心乐园、孩子们的开心乐园、孩子们的开心乐园 （儿童活动中心）（儿童活动中心）（儿童活动中心）（儿童活动中心） 7 7、无与伦比的美食体验、无与伦比的美食体验、无与伦比的美食体验、无与伦比的美食体验 （国际性的美食享受）（国际性的美食享受）（国际性的美食享受）（国际性的美食享受） 8 8、真正专业的个人护理、真正专业的个人护理、真正专业的个人护理、真正专业的个人护理 （国际品质的（国际品质的（国际品质的（国际品质的spaspa专业连锁店）专业连锁店）专业连锁店）专业连锁店） 9 9、超越时空的海上商务、超越时空的海上商务、超越时空的海上商务、超越时空的海上商务 （运筹帷幄的商业空间）（运筹帷幄的商业空间）（运筹帷幄的商业空间）（运筹帷幄的商业空间） 四、总体开发理念四、总体开发理念四、总体开发理念四、总体开发理念 （一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念 ? ? 项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将“ “本案本案本案本案” ”打造成厦门西打造成厦门西打造成厦门西打造成厦门西 海域超大型都市综合体。海域超大型都市综合体。海域超大型都市综合体。海域超大型都市综合体。 ? ? 本案作为港务集团投资开发建设的集高档住宅、写字楼、商场、酒店本案作为港务集团投资开发建设的集高档住宅、写字楼、商场、酒店 和国际公寓为一体的国际化、现代化超大型建筑集群，总建筑面积近和国际公寓为一体的国际化、现代化超大型建筑集群，总建筑面积近 4545万平方米，是厦门市万平方米，是厦门市20062006年重大建设项目之一，是厦门西海域又年重大建设项目之一，是厦门西海域又 一重要地标性建筑集群。一重要地标性建筑集群。 ? ? 作为作为2121世纪的产品，本案将以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的世纪的产品，本案将以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的 业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现将使滨北它的出现将使滨北它的出现将使滨北它的出现将使滨北 cbdcbd繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为从，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为从 海域进入厦门的第一道亮丽景观，确立海域进入厦门的第一道亮丽景观，确立cbdcbd商务地标。致力将商务地标。致力将“ “本案本案” ” 打造成厦门西海域超大型国际商务、生活城中之城。打造成厦门西海域超大型国际商务、生活城中之城。 （二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标 ? ? 项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开