曙光创意产业园初步规划构想.pdf

南京曙光创意产业园初步规划构想南京曙光创意产业园初步规划构想南京曙光创意产业园初步规划构想南京曙光创意产业园初步规划构想 第一部分第一部分第一部分第一部分项目价值分析项目价值分析项目价值分析项目价值分析 一、地块隐含的三大价值体系：一、地块隐含的三大价值体系：一、地块隐含的三大价值体系：一、地块隐含的三大价值体系： 商业商业商业商业 地产地产地产地产产业产业产业产业 创意产业园创意产业园创意产业园创意产业园 二、产业价值、地产价值和商业价值关系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系： 产业价值产业价值 地产价值地产价值 商业价值商业价值 产业集群效应产业集群效应 如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值； 这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同 时，地产开发与商业经营 又需为产业经营提供合理 的、优越的、与之匹配的 生活、工作、休闲、居住 等服务设施，形成产业的” 产学研“与居住、消费、一 体化的运作模式。 三、本案地块存在的决策因子：三、本案地块存在的决策因子：三、本案地块存在的决策因子：三、本案地块存在的决策因子： 宏观市场条件：宏观市场条件：宏观市场条件：宏观市场条件： n n 城市特性的影响；城市特性的影响； n n 政策的限制因素；政策的限制因素； n n 创意产业发展基础创意产业发展基础（人力资源、产（人力资源、产 业发展、资源整合能力、市场环境及机遇业发展、资源整合能力、市场环境及机遇 等）；等）； 项目自身条件：项目自身条件：项目自身条件：项目自身条件： n n 地块的区域特征及现有资地块的区域特征及现有资 源；源； n n 交通状况及未来发展；交通状况及未来发展； n n 地块体貌特征的影响；地块体貌特征的影响； 定位决策定位决策 产业定位产业定位 商业经营商业经营 地产开发地产开发 四、地块面临几个核心问题四、地块面临几个核心问题四、地块面临几个核心问题四、地块面临几个核心问题: : 1 1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题；何入市的问题； 具体问题：具体问题：具体问题：具体问题：仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制 2 2、未来经营过程中，如何平衡、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产产业、商业、地产”三者三者 的价值关系问题；的价值关系问题； 具体问题：具体问题：具体问题：具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营 的的 互补关系处理；商业与地产的开发比例；互补关系处理；商业与地产的开发比例； 3 3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；、区域市场是否具备发展创意产业的基础； 具体问题：具体问题：具体问题：具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等 发发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政 策辅助；策辅助； 4 4、地块的、地块的“产业、商业、地产产业、商业、地产”的价值解析；的价值解析； 具体问题具体问题：具体问题具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用； 第二部分第二部分第二部分第二部分国内外创意产业发展现状国内外创意产业发展现状国内外创意产业发展现状国内外创意产业发展现状 一、创意产业园概念：一、创意产业园概念：一、创意产业园概念：一、创意产业园概念： 兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产 业链。业链。业链。业链。 关键语：关键语：关键语：关键语： 产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链 “ “ 产业聚合体产业聚合体产业聚合体产业聚合体” ” 集群效应 多元产业 智慧型产业 二、创意产业的概念：二、创意产业的概念：二、创意产业的概念：二、创意产业的概念： “创意产业创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、 创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并 通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环 境提升的产业。境提升的产业。 通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视 觉觉 艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产 业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。 三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征： 朝阳产业朝阳产业朝阳产业朝阳产业 产值巨大产值巨大产值巨大产值巨大 发展迅速发展迅速发展迅速发展迅速 前景广阔前景广阔前景广阔前景广阔 创意产业在发达国家提出也不过几 年，现今每天为世界创造着高达220亿美元 的产值，并以5的速度递增。在一些创意 产业发达的国家，创意产业的增长速度更 快，如美国达到14%，英国达到12%。早在 2000年，创意产业就已经成为英国的第二 大产业，占gdp的7.9%，仅次于金融服务 业。 在一些发达国家，创意产业在gdp中占 有很大比例。数据显示，目前纽约的文化 创意产业从业人员占该城市全部工作人口 总数的12，伦敦为14，东京为15， 而同属国际大都市的上海，其创意产业从 业人员只有1左右。 资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心 美国美国 到到20022002年，美国文化年，美国文化- -创意产业产值达到创意产业产值达到53515351亿美元，占亿美元，占gdpgdp的比重达到的比重达到 5.24%5.24%；创造就业；创造就业800800万个，接近全国总就业人数的万个，接近全国总就业人数的6%6%。 英国英国 20022002年，创意产业增加值达年，创意产业增加值达809809亿英镑，成为英国第二大产业；亿英镑，成为英国第二大产业； 到到6 6月，创意产业雇佣总人数为月，创意产业雇佣总人数为190190万，其后继续增长，成为该国万，其后继续增长，成为该国 雇用就业人口的第一大产业。雇用就业人口的第一大产业。 韩国韩国 20052005年韩国的游戏产业市场规模将达到年韩国的游戏产业市场规模将达到4343亿美元。其中网络游戏亿美元。其中网络游戏 已经成为游戏市场的主导，占整个市场的已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.62%.手机游戏持续快速手机游戏持续快速 发展，增长率达到发展，增长率达到45%45%。 新加坡新加坡20022002年创意产业增加值占年创意产业增加值占gdpgdp的的2.8%2.8%3.2%3.2%。 香港香港 20012001年创意产业为香港带来年创意产业为香港带来461.01461.01亿港币，占亿港币，占gdpgdp的比重为的比重为 3.8%3.8%，就业人员比例达到，就业人员比例达到5.3%5.3%。 。 四、各国发展概四、各国发展概况况：四、各国发展概四、各国发展概况况： 五、国内发展概况：五、国内发展概况：五五、国内发展概、国内发展概况况： 中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一 辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒 废废的的旧厂房内旧厂房内，而这而这些些旧厂房因旧厂房因为为融入融入了艺术家了艺术家灵感灵感，勾勒勾勒出了中国出了中国 创意产业的创意产业的雏雏形。形。 l发展发展模式模式： 旧厂旧厂区区改造改造智慧智慧产业机构产业机构创意园创意园 艺术加工产业整合 l 国内国内重点重点城市发展城市发展情况情况： 创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具 备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由 民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并 给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。 北北京京6大大创意中心，创意中心，尽显尽显文化文化魅力魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为 朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动 漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创 意 城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。 上海争上海争创创“国国际际创意产业中心创意产业中心” 2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将 启 动18个创意产业集聚区。 五、国内发展概况：五、国内发展概况：五五、国内发展概、国内发展概况况： 广州广州广广州州网络游戏及下游产业为主导网络游戏及下游产业为主导网络游戏及下游网络游戏及下游产业为主产业为主导导 人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广 告、影视、媒体、告、影视、媒体、itit等创意工作。等创意工作。 具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园20042004年网络年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/41/4，国际玩具礼，国际玩具礼 品城带动品城带动 动漫产业链。动漫产业链。 区域联动优势：广州还背靠区域联动优势：广州还背靠 “亚洲创意中心亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。香港，从这里去香港只要两个小时。 深圳深圳深圳深圳比肩国际的设计人才，未来比肩国际的设计人才，未来比肩比肩国国际际的设计人的设计人才才，未来未来“创意设计之都创意设计之都创意设计创意设计之都之都” 作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标 本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现 代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印 刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2 2万人，规模居全国前列；近万人，规模居全国前列；近1010年年 来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企 业达业达5050多家，从业人员千余人，每年为深圳创造多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2 2亿元产值。深圳将设立亿元产值。深圳将设立“文化产业专文化产业专 项资金项资金”，对创意产业进行贷款贴息和奖励。，对创意产业进行贷款贴息和奖励。 深圳的目标是深圳的目标是“创意设计之都创意设计之都”。 五、国内发展概况：五、国内发展概况：五五、国内发展概、国内发展概况况： 杭州杭州杭州杭州视觉艺术设计见长视觉艺术设计见长视觉视觉艺术设计艺术设计见长见长 中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动 力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟loft49loft49。这片运。这片运 河边近万平方米的旧厂房汇聚了河边近万平方米的旧厂房汇聚了1717家艺术机构，涉及工业设计、室内家艺术机构，涉及工业设计、室内 装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、 绘画等多个创意领域。绘画等多个创意领域。 成都成都成成都都数字娱乐消费型城市数字娱乐消费型城市数字娱乐消费型城市数字娱乐消费型城市 任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。20042004年，成都市就拥有年，成都市就拥有 近近3030万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动 漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产 业基地，诺基亚、业基地，诺基亚、ibmibm、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成 都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自 己的位置。己的位置。 五、国内发展概况：五、国内发展概况：五五、国内发展概、国内发展概况况： 六、上海创意产业园介绍及借鉴：六、上海创意产业园介绍及借鉴：六六、上海上海创意产业园创意产业园介绍及借鉴介绍及借鉴： 上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中 扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。 在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从19991999年苏州河畔的年苏州河畔的 “四行仓库四行仓库”改造算起，已有改造算起，已有6 6年的发展史。继年的发展史。继20052005年年4 4月首批月首批1818家创家创 意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达5050家。在今年家。在今年 举行的商铺展上，就有举行的商铺展上，就有1010个项目近个项目近4040万平方米的创意产业集聚区参展。万平方米的创意产业集聚区参展。 而从有关方面透露的信息表明，至而从有关方面透露的信息表明，至20072007年，上海将形成年，上海将形成7070至至8080个创意个创意 产业园区，总建筑面积达到产业园区，总建筑面积达到100100万至万至150150万平方米。万平方米。 随着创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商随着创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商 机，机， 也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的上海市上海市“十一十一 五五”规划纲要（草案）规划纲要（草案）中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的 重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在创意产业园的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在创意产业园的 发展步伐上走在全国前列，实现其发展步伐上走在全国前列，实现其“国际创意产业中心国际创意产业中心”的宏大目标。的宏大目标。 建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等正在招商313000绿地阳光园 研发设计、文化传媒、数字电视制作正在招商330000空间188 建筑设计、平面设计、多媒体401.72.12560063号创意设计工场 创意设计、办公701.312500上海创意联盟产业园 城市规划、建筑设计、环境艺术95420000创意仓库 工业设计、产品研发、建筑艺术982.22.810000工业设计园 当代艺术、广告影视、服装设计1002.5340000m50 软件开发、数字技术、教育培训1002.220000乐山软件园 影视制作、游戏软件、动漫制作902.5100000张江文化科技创意产业基地 文化艺术正在招商5919000逸飞创意街 多媒体、软件研发设计202.69800华联创业园 时尚艺术、服装设计、品牌发布1002.5310000时尚产业园 广告、影视、传媒、动漫正在招商356500湖丝栈 艺术设计、美术摄影、动漫艺术902.812000周家桥 软件开发、数字技术、教育培训1002.214000虹桥软件园 艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品未知33.550000旅游纪念品产业发展中心 艺术创意、时尚会展、娱乐休闲7062022000同乐坊 建筑艺术、装潢设计、模型制作902.814000静安现代产业园 广告设计、平面设计、影视制作653.420000静安创艺空间 数字技术、建筑设计、媒体及艺术403.613000x2创意空间 建筑设计、设计咨询、影业制作1006120008号桥 视觉艺术、工艺美术、室内设计1003.520000田子坊 产业定位入住率租金（元/天）建筑面积（）园区名称 七七、上海上海部分在部分在建建项目项目介绍介绍：七七、上海上海部分在部分在建建项目项目介绍介绍： 1 1、项目单体面积不大、项目单体面积不大、项目单体面积不大项目单体面积不大 上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10 10 万平方米，且还万平方米，且还 是建筑面积，多数为是建筑面积，多数为1000010000至至2000020000平方米。平方米。 故，对本案故，对本案114114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。 2 2、租金水平不高、租金水平不高、租金水平不高租金水平不高 上表中，多数园区的租金水平在上表中，多数园区的租金水平在3 3元元/ /平米平米天以下，与上海中档写字楼相比，目前上天以下，与上海中档写字楼相比，目前上 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2 23.53.5元元/ /平平 方米方米 天之间，如第一批天之间，如第一批1818家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、m50m50、田、田 子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因 素，租金水平较高，如位于建国路上的素，租金水平较高，如位于建国路上的“8 8号桥号桥”，平均租金达，平均租金达6 6元元/ /平方米平方米 天，位于天，位于 余姚路上的同乐坊则达到了余姚路上的同乐坊则达到了6 62020元元/ /平方米。平方米。 同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称 的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。 3 3、产业定位个性化、产业定位个性化、产业、产业定位定位个性化个性化 走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些 园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合 和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具 有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作 用，总体又形成一个强大的产业链条。用，总体又形成一个强大的产业链条。 树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。 八、项目特征归纳及对本案的启示：八、项目特征归纳及对本案的启示：八八、项目特征、项目特征归纳及对归纳及对本案的本案的启示启示： 九、对项目定位及经营定位的启示：九、对项目定位及经营定位的启示：九九、对对项目项目定位及经营定位定位及经营定位的的启示启示： 项目定位遵循的原则：项目定位遵循的原则：项目定位遵循项目定位遵循的的原则原则： 1 1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。、产业定位必须具有鲜明的个性特征。、产业、产业定位必须具有鲜明定位必须具有鲜明的个性特的个性特征征。 2 2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。、产业定位要与地方经济产业基础相适应。、产业、产业定位要定位要与与地方地方经济产业经济产业基础相适应基础相适应。 3 3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。、锁锁定定产业产业需需具有具有关关联联性、性、互补互补性、性、共共生性和生性和统统一性。一性。 4 4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。、产业、产业数数量量不不宜选择太宜选择太多、多、太杂太杂，集中，集中优势优势。 不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：不不仅仅是产业是产业定位定位创创新新，更更是是开开发发运运作作及及经经营思路营思路的创的创新新： 创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适 当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作 成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。 如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既 可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约 建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。 产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营 销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在 后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运 用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地 产价值。产价值。 第三部分第三部分第三部分第三部分项目研判及定位项目研判及定位项目研项目研判及定位判及定位 一、项目一、项目一、项目一、项目swotswot分析：分析：分析：分析： 1、优势（优势（strength）： 自然资源优势：自然资源优势：自然资源优势自然资源优势： 生态植被丰富，绿荫成盖，天然的森林氧吧；生态植被丰富，绿荫成盖，天然的森林氧吧； 地块空间开敞，既可登高处远瞰山峦，一览心境阔，亦地块空间开敞，既可登高处远瞰山峦，一览心境阔，亦 可仰望苍穹，极目天舒；可仰望苍穹，极目天舒； 地块南低北高，坡地、山地、三大平地结合，形成空间地块南低北高，坡地、山地、三大平地结合，形成空间 的参差错落感，的参差错落感， 便于借势开发，打造宜动、宜静、私便于借势开发，打造宜动、宜静、私 密密 与公共的空间格局；与公共的空间格局； 地块资源优势：地块资源优势：地地块资源优势块资源优势： 地块形状呈地块形状呈“喇叭状喇叭状”，南入口为口，内部空间开阔，南入口为口，内部空间开阔， 易营造出易营造出“小径通幽，别有洞天小径通幽，别有洞天”的美妙意境；的美妙意境； 地块完整，总占地面积达到地块完整，总占地面积达到112.4112.4亩（亩（7500075000平方米），平方米）， 易于规划；易于规划； 地块内有十多座旧厂房及其他建筑可改造利用；地块内有十多座旧厂房及其他建筑可改造利用； 地块周边配套优势：地块周边配套优势：地地块周边配套优势块周边配套优势： 东北山体临靠政府规划在建的生态公园，外部环境得以升东北山体临靠政府规划在建的生态公园，外部环境得以升 级；级； 西邻仙人湖度假区，其内的娱乐、休闲、酒店、康体等设西邻仙人湖度假区，其内的娱乐、休闲、酒店、康体等设 施与幕府路共享；施与幕府路共享； 置于幕府山风景区边缘的丘陵地带，厚重的人文韵味，卓置于幕府山风景区边缘的丘陵地带，厚重的人文韵味，卓 然的景区资源，皆可为园区享有；然的景区资源，皆可为园区享有； 地块交通优势：地块交通优势：地地块交通优势块交通优势： 地块紧邻城市主干道幕、东路，居于南京长江大桥和南地块紧邻城市主干道幕、东路，居于南京长江大桥和南 京长江二桥的中段，三条路径直达园区：京长江二桥的中段，三条路径直达园区： 曙光曙光幕府东路幕府东路中央路中央路鼓楼鼓楼珠江路珠江路新街口新街口 曙光曙光幕府东路幕府东路和燕路和燕路（迈皋桥地铁站）（迈皋桥地铁站）红山红山 路路 南京站（玄武湖）南京站（玄武湖） 曙光曙光水吉路水吉路神农路神农路和燕路和燕路燕子矶燕子矶 2、劣势分析（劣势分析（weakness）： 工工矿企矿企业业林立林立，生，生活配套落后；活配套落后； 地块位于下关工业区地块位于下关工业区, ,集聚着众多企业，如江南化工厂、矿山机械集聚着众多企业，如江南化工厂、矿山机械 厂、华宁汽修厂、南京第二电磁线厂等，工业氛围浓郁；区域内商厂、华宁汽修厂、南京第二电磁线厂等，工业氛围浓郁；区域内商 业业 配套严重不足，幕府东路多为汽车直销店和修理店，虽有旭日景城配套严重不足，幕府东路多为汽车直销店和修理店，虽有旭日景城 等新开发住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居户多，商业难形成等新开发住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居户多，商业难形成 气气 候。候。 本案地块 区域人区域人群群消费消费能能力力 低低，难难以以支撑支撑一个一个新商新商 业形态的生业形态的生存；存； 地块附近为工业区，区内多为地块附近为工业区，区内多为 厂区工人、外来棚居户等低收厂区工人、外来棚居户等低收 入家庭，其他新建住宅的入住入家庭，其他新建住宅的入住 率低，区域内的人群构成近几率低，区域内的人群构成近几 年不会有太大的变化。故，在年不会有太大的变化。故，在 该区域打造新型商业将面临消该区域打造新型商业将面临消 费客源的引入问题。费客源的引入问题。 地地块毗邻块毗邻工工厂厂区，区，环境乱差；环境乱差； 现状来看，地块西部、北部的围墙外连接着其他厂区，形象较差，对本 案的开发影响不利。 3、机、机会分析（会分析（(opportunity) ： 市市场场机机遇遇：创意产业园属于世界新经济领域，无论在国外还是国内，都 属于新兴产业，发展不超过十年，其建设方兴未艾，而其巨大的产业赢 利能力使国内诸多城市纷纷上马，谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府机构均专门出台产业扶持政策，更加坚定了民间资本的 投资信心。南京尚未形成规模，多数项目处于筹备阶段。 经济经济基础基础：南京作为长三角经济重镇、江苏省的省会所在地、经济、文 化大省，拥有充足的人才储备和强大的“产研”能力，具备了诞生创意 产业园的“土壤”。南京城市的综合实力也显著提高，05年gdp2413 亿元，人均gdp40919元。据统计，年全市文化产业增加值 亿元，占全市，尤其在旅游业、会展业、体育产 业、教育培训业、各类文化服务销售业等，呈现出良好的发展势头。 人人才及才及机构：机构：高校、科研机构众多，人才优势明显全市所高校 （不含部队院校）、两院院士80人，在校学生56.12万人在校学生， 所科研机构、万专业技术人员（软件人才万人）。 政策支持政策支持：南京市委、市政府高度重视发展具有自主知识产权的高新技 术产业和现代服务业，为文化与休闲创意产业发展提供了积极的政策扶 持。 南京成立建立由市委、市政府领导的全市创意产业发展领导小组， 在 资金投入、立项、用地、税收、价格、信贷、融资、生产、进出口、社 会捐助以及社会保障等方面对创意产业予以扶持重点打造六方面产业园 区：影视创意基地、传统书画艺术创意基地、民间工艺创意基地、现代 艺术创意基地、网络游戏与动漫创意基地以及综合型创意产业基地建立 创意产业统计评估体系，定期发布南京创意产业发展年度报告等， 为创意产业发展提供科学决策服务。 南京市委市政府领导已经达成都市改造的共识，把老厂区地块进行 “腾笼换鸟”、“盘活存量、增量保值”、“退二进2.5” 的处置。 下关区全力支持曙光园区的创建，同时也在积极支持园区享有国家 有 关开发区优惠政策的同时，在城市建设投资商向园区倾斜，财政上也给 园区很多优惠。 对拆迁中大量的“农转非”问题，政府也给予了大力支持。 同时，市政府特别承诺将用地范围内20%的土地用于商业开发，也 将是项目建设资金的一个重要补充 4、威胁分析（威胁分析（threat）： 竞竞争争威胁威胁：在南京创意产业园的雏形，要追溯到2003年，第一个创意艺 术产业南京圣划艺术中心在河西建立后，在平方米范围中进驻 了个艺术家工作室。南京景泰蓝工艺画创作室已培训会员多 人，作品远销美国、新加坡等地，还在杭州、镇江、赣州等地开展了连 锁经营。 时至今日，许多企业看到了这一新经济领域的投资价值，希望将此块蛋 糕做大，纷纷加入了产业园的投资行列。目前除了本案，南京已有数家 企业正在积极筹备创意产业园：总投资12亿美元、占地面积1300亩， 国内目前投资额最大的创意产业园也已落户浦口。 而南汽集团和江苏文 化产业集团共同打造的中央文化创意产业园，以及南京顺天实业公司与 清华紫光股份有限公司将开发的江苏文化产业园配套项目，也在重洽会 上进行了签约。 一股“创意产业园”之风正在兴起。 鼓楼区在定淮门 的 “世界之窗”、玄武区在板仓街1号的“文化产业园”、白下区在光华东 街的世界之窗创意产业园 这些项目的介入，在人才引进、创意产业 机构导入、品牌塑造、院校及研究机构等对本案开发及运营形成全方位 竞争。 5、项目项目总结总结： 通过对本案通过对本案地地块块的的地地理理位位置置、自然风貌自然风貌、人文、人文底蕴底蕴、区域特、区域特征征、交通环交通环 境境、地地块块特特征征分析分析，及及对对南京经济南京经济环境环境、创意产业发展、产业、创意产业发展、产业政策政策等的等的 综合分析综合分析，对对于于本案本案地地块投块投入入打打造造创意产业园是创意产业园是具具备备产业产业支撑支撑和和政策支政策支 持持的，的，同时同时，本案本案地地块优越块优越的的环境资源环境资源和和地地块块特特点点，是，是办办公和公和居住居住的的佳佳 境境，是，是真真正正意意义义上上的生态的生态办办公和公和绿绿色生色生活活，这这将是将是对对城市城市中中写写字字楼楼型型办办 公公革命革命性的性的变革变革和和升级升级，如美国，如美国科罗拉科罗拉多多州州的的水水园园办办公园区公园区（waterpark） 、美国、美国加加州州的的硅谷硅谷（silicon valley ）、澳澳大大利亚利亚的的北北瑞德瑞德、爱尔兰爱尔兰都都柏柏 林林的的西西区区花花园园（park west）、德德国国慕尼黑慕尼黑的的伊萨伊萨办办公园区等。公园区等。而而国国内内 近年近年来来也也出出现现了了北北京京总总部部基地基地、清华科技清华科技园园玉泉玉泉慧慧谷谷等，等，也也都都在在较好较好地地 发展中。发展中。而而本案本案所处所处的的幕府山景幕府山景区区正正是是这这样样的一个的一个方方向向，具有具有十十分分强强的的 市市场竞场竞争力争力和广和广阔阔的发展的发展前景前景。 6、项目定位原则项目定位原则： 对对于于本案本案的的项目定位项目定位，需综合需综合市市场场条件条件、产业、产业基础基础、城市城市特性、特性、地地块块质质 素素、政政府府政策政策等多等多方面方面论证论证和和考虑考虑，产业，产业概念概念的的树树立立应遵循应遵循个性化、个性化、结结 合合城市城市产业产业基础基础、相相关产业关产业间间有有关关联联性、性、互补互补性、性、共共生性和生性和统统一性的一性的定定 位原则位原则。 二、项目定位：二、项目定位：二、项目二、项目定位定位： 1、产业、产业定位定位： 城市城市规划规划、建筑设计建筑设计、环境设计环境设计、室室内内设计设计 2、功功能能定位定位： 办公（办公（展展示示、会议）会议）、居住居住、休闲休闲商业商业 办办公、公、住住宅宅、商商业业比比例组例组合合： 单个商铺面积单个商铺面积300300500500平方米；平方米；集中型休闲商业街集中型休闲商业街 区、经济型酒店区、经济型酒店 2020商业商业商商业业 独栋别墅面积控制在独栋别墅面积控制在200200500500平平 方米；公寓面积在方米；公寓面积在40406060平方米平方米 一室一厅；一室一厅； 独栋别墅、独栋别墅、sohosoho 酒店式公寓；酒店式公寓； 3030住宅住宅住住宅宅 每户面积在每户面积在100100350350平方米；提平方米；提 供大型展示场地，可举办媒体发供大型展示场地，可举办媒体发 布会和大型活动；大型会议中心布会和大型活动；大型会议中心 loftloft办公及产品办公及产品 展示；展示平台；展示；展示平台； 会议中心；会议中心； 5050办公办公办办公公 备注备注备备注注功能定位功能定位功功能能定位定位占比占比占占比比( () )用地类型用地类型用用地地类类型型 3、客客源源定位定位： （1）办）办公公物物业：业： 建筑设计事务所、设计院及个人工作室 ； 景观设计公司； 室内装潢设计公司； （2）住）住宅物宅物业：业： 别墅类别墅类： 园区设计产业企业及企业家； 企业界领军人物； 商界精英人士； 投资客； 公公寓类寓类： 园区企业中产阶层； 企业职员（租赁为主）； 投资客； （3）商）商业业物物业：业： 商商业业街街： 投资及经营者； 4、形、形象象定位定位： 空间设计梦工坊空间设计梦工坊“产产学学研研”产业产业链链 5、项目项目案案名名： 慧谷慧谷 国际国际空间站空间站 第四部分第四部分第四部分第四部分产品规划初步思路产品规划初步思路产产品规划初步思路品规划初步思路 一、空间布局：一、空间布局：一、一、空间布局空间布局： 商商业业街街区区 loft办办公公 别墅别墅区区 考虑到充分利用山 体资源，将别墅区分 布在地块东北部山脚 边缘，绿树葱茏，建 筑掩映在绿色中，使 其具有绝对的私密 性，且北部地势高， 拥有着高瞻远瞩的视 野。 将商业划在入口附 近，一是靠近幕府东 路干道，便于人流消 费，二是不影响别墅 区的私密环境； 将办公区设在北部 及中间地带，主要考 虑充分利用现有厂 房，且与商业区接 近，便于及时消费。 二、旧屋改造原则二、旧屋改造原则二、二、旧屋改造原则旧屋改造原则: : 本案地块是原曙光机械厂所在地，区内遗存大量厂房和配套用房，沾染本案地块是原曙光机械厂所在地，区内遗存大量厂房和配套用房，沾染 着油腥味、班驳的墙面、高大的建筑结构，处处体现工业化生产的粗着油腥味、班驳的墙面、高大的建筑结构，处处体现工业化生产的粗 犷和独特魅力，是可直接利用的现成资源。故在项目开发时，应充分考犷和独特魅力，是可直接利用的现成资源。故在项目开发时，应充分考 虑加以发挥，使其既可为今所用，又能承载一段历史价值，以吸引创意虑加以发挥，使其既可为今所用，又能承载一段历史价值，以吸引创意 企业的注视。企业的注视。 在利用和改造旧建筑时应遵循以下原则：在利用和改造旧建筑时应遵循以下原则： 1 1、主体保护，局部加工；、主体保护，局部加工；、主主体体保护，局保护，局部部加工；加工； 2 2、外部休整，内部结构改造、创新；、外部休整，内部结构改造、创新；、外部、外部休整，休整，内部内部结构改造结构改造、创、创新；新； 3 3、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；、结合进驻企业空间使用要求，多方面征求意见进行整改；、结结合合进驻企进驻企业业空间使用要求，多方空间使用要求，多方面征面征求求意意见进行整改；见进行整改； 4 4、针对产业特征，立面风格多样化。、针对产业特征，立面风格多样化。、针对针对产业特征产业特征，立，立面面风格多样风格多样化。化。 三、建筑风格：三、建筑风格：三、三、建筑风格建筑风格： 创意产业是随着现代信息时代的到来及三产服务业迅猛发展，逐渐风行的新创意产业是随着现代信息时代的到来及三产服务业迅猛发展，逐渐风行的新 兴产业，是新时代经济的时尚符号，他们注重产业间交流、合作、互惠，时兴产业，是新时代经济的时尚符号，他们注重产业间交流、合作、互惠，时 刻展现出创新、自由、奔放、热情、动力、时尚的价值观；他们需要一个空刻展现出创新、自由、奔放、热情、动力、时尚的价值观；他们需要一个空 间间“场场”效应，既能包容其思想和行为方式，又符合其企业的发展模式。建效应，既能包容其思想和行为方式，又符合其企业的发展模式。建 议其建筑风格采用：议其建筑风格采用： “超现实主义印象派建筑超现实主义印象派建筑超超现现实实主主义印象派义印象派建筑建筑” 现代建筑以其简约、功能主义、实用为准等优越性，成为空间印象派的象现代建筑以其简约、功能主义、实用为准等优越性，成为空间印象派的象 征。其大胆的结构、流畅的立面，视觉上处处体现创新，建筑理念上标新立征。其大胆的结构、流畅的立面，视觉上处处体现创新，建筑理念上标新立 异，完美地表现出现代人的审美情趣和空间价值观。异，完美地表现出现代人的审美情趣和空间价值观。 四、各类物业建筑主题形式：四、各类物业建筑主题形式：四、各四、各类物类物业业建筑主建筑主题题形形式式： 1 1、办公物业、办公物业、办办公公物物业业loft office loft office 新锐企业总部新锐企业总部新新锐锐企企业业总总部部 打造打造loftloft办公，一是旧厂房是园区办公物业的所在地，其层高多在办公，一是旧厂房是园区办公物业的所在地，其层高多在1010米以米以 上，空间结构上容易成型，二上，空间结构上容易成型，二loftloft是目前国际上仍在流行的时尚产品，特是目前国际上仍在流行的时尚产品，特 别是对旧厂区、仓库类建筑改造，多采用该形式。别是对旧厂区、仓库类建筑改造，多采用该形式。loftloft的字面意义是仓的字面意义是仓 库、阁楼，在库、阁楼，在loftloft里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角里，不锈钢、水泥理所当然地担当起空间主体材料的角 色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面色。高挑的空间、粗糙的墙面、裸露的天花板、灰色的水泥地面这是比这是比 较典型的较典型的loftloft的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。的模样。这些与本案现状吻合，可利用发挥的空间大。 外立面：外立面：外外立立面面： 通过建筑材质如钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过通过建筑材质如钢柱、木材、玻璃、广告板、灯箱等经过 艺术化的加工，形成各种造型，对建筑局部进行修饰，特艺术化的加工，形成各种造型，对建筑局部进行修饰，特 别是入口、屋檐、脚线，与建筑别是入口、屋檐、脚线，与建筑 主体的裸露部分，形成视觉反差主体的裸露部分，形成视觉反差 和冲击。和冲击。 内部空间分割：内部空间分割：内内部空间部空间分分割割： 悬桥空中连廊，空间得以沟通家居式的办公，开敞通透 金属型材楼梯，既现代又结实会客厅：简洁的摆设，原味的墙体 前台：运用色彩对比，简洁造型 体现个性空间 电梯上下，舒适主义办公 大 通 间 办 公 区 ， 便 于 交 流 局 部 可 分 割 为 两 层 ， 满 足 不 同 需 求 户外空间：户外空间：户外空间户外空间： 另类与艺术结合，雕塑小品增添 空间情趣，台阶与步道与建筑相 应和谐。 2 2、展示空间：、展示空间：、展、展示空间示空间： 作为办公功能的补充，展示平台不可缺失，将园区建成具备作为办公功能的补充，展示平台不可缺失，将园区建成具备“产、研、产、研、 学、发（发布）学、发（发布）”全面功能的平台，注重企业的品牌宣传，既有产业园全面功能的平台，注重企业的品牌宣传，既有产业园 统一形式的品牌造势，也有单独企业的自我宣传，成为产业价值、品牌统一形式的品牌造势，也有单独企业的自我宣传，成为产业价值、品牌 价值的传输窗口。该展示空间也可进行其他类型的营销活动。价值的传输窗口。该展示空间也可进行其他类型的营销活动。 3 3