太平粮仓保护性再利用商业计划书

太太太平平平粮粮粮仓仓仓保保保护护护性性性再再再利利利用用用项项项目目目 商业计划书商业计划书商业计划书 编制单位：长沙市 XX 文化传播有限公司 二XX 年 X 月 2 目 录 第一章、项目总论 第二章、项目建设必要性 第三章、项目建设规模和内容 第四章、项目经营模式概述 第五章、项目管理模式概述 第六章、项目投资估算与资金筹措 第七章、项目成本与效益分析 第八章、项目开业筹备方案概要 3 第一章 项目总论 为适应长沙市文化产业的蓬勃发展，促进太平老街文化旅游及 文化创意产业的发展，本项目旨在保护传统古建筑文化遗产的基础 上提质升级，对太平街老建筑乾益升粮栈进行保护性再利用的 经营，进而开创太平街文化保护与文化创新发展新篇章。 本项目名称为“太平粮仓保护性再利用项目” ，项目选址于长沙 市天心区太平街 99 号乾益升粮栈旧址，项目以打造针对特定群体的 文化场所为目标，致力于为受众搭建一个品位“乡土湖南艺术” 的文化体验平台，同时为客户创造一种复合式文化休憩方式及独具 特色的文化会所综合服务，项目并进一步建设面向湖南全境文化市 场的文化创意集聚平台，专门从事非物质文化遗产的展示及砂岩画 等乡土自然风格艺术品的研究、创新、设计及展览销售。 项目搭建以太平粮仓为标杆的高价值文化体验平台，以“艺术 品展览加历史会馆体验”的模式，带动“乡土湖南艺术”谱系产 品创新开发，力争成为长沙面向境内外推进文化艺术创新、发展文 化创意产业的文化产业示范基地之一。 4 第二章 项目建设必要性 一、项目所在地文化产业背景 项目所在地位于长沙市天心区太平历史文化街区，天心区是长 沙市文化历史最为悠久、文化产业发展最发达的政府行政区，区域 内有各级文物保护单位 25 处，历史街巷 6 条，历史风貌保护区 2 个， 拥有众多的“三湘第一” ，天心古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故 居、三国吴简等历史文化遗产闻名遐迩，新世纪体育文化中心、田 汉剧院、杜甫江阁等长沙标志性文化设施气势恢宏，13 家科研院所 和 22 所大中专院校使文化底蕴更显厚重。天心区精心打造十条文化 产业街的“一区、五片、十街”的功能布局，全面推进的中央文化 景观区，是全市文物保护单位最多、历史风貌保持最好、古城肌理 保存完整，最具长沙“山水洲城”独特魅力、 “吃住行游购娱”结合 最为紧密的城市区域地带。 天心区作为长沙市的文化核心区域之一，按照以文“化”产业、 以文“兴”产业、以文“融”产业的思路，将文化产业纳入了经济 社会发展总体规划和城市总体规划，建立了重点文化产业项目库， 并出台了扶持文化产业发展的配套政策，重点扶持具有示范性、导 向性的重点文化产业项目和企业。天心区良好的投资环境和悠久的 历史文脉，以及太平街开发商长沙城投具备的强大开发能力和丰富 管理经验，使得太平街具有优良的发展前景。 5 三、项目建设单位具备的优势 1、具备扎实的文化产业管理经验。 项目建设单位具有多年的文化产业化经营经验，公司以湖湘文 化为依托，以艺术创新为抓手，培养了成熟稳定的文化产业管理团 队，具备扎实的文化产业经营管理经验。 2、具备稳定的艺术创作人才基础。 项目建设单位涉及传统字画艺术、传统工艺美术品等文化产品 领域，并与国内外著名艺术大家和艺术团体保持友好往来，可为项 目的文化提升长期提供支持。 3、项目的经营格局已现雏形。 项目建设单位自进驻太平街以来，对乾益升粮栈旧址进行为时 八个月的整体修复和艺术装饰，在恢复清末民初建筑装饰风貌的同 时并在梁枋、檐柱、磉蹬、门窗、匾额等部分大量镶用明清时期的 藏品原件，使建筑空间修旧如旧，古朴大气，得到前来参观的各级 领导和广大市民的高度评价。 项目建设单位一如既往恪守文化之根本，立志长期扎根文化产 业经营，目前，太平粮仓已成为太平街不可或缺的文化聚集地之一， 多次接待省、市领导视察，并受到了湖南卫视、湖南日报等本地媒 体的持续关注和报道。 6 第三章 项目建设规模和内容 一、建设规模 项目投资总额：约 X 万元； 项目使用面积：约 1200； 二、建设内容 1、项目简介 项目载体系清代建筑乾益升粮栈旧址，项目陈楚华老师的 指导下，采用文物藏品与建筑构造镶嵌结合的修复方式，不仅维护 了古建筑的原始风貌，并成为太平街独具特色的四大文化看点之一。 项目致力于打造品位“乡土湖南艺术”文化体验平台，以湖 南非物质文化遗产展示中心为平台，持续创新出包括大师工艺美术 品在内的各种类型文化产品，并结合文化休闲服务的会所设施，使 其成为集文化展示、旅游观光、文化艺术消费为一体的文化集聚地 之一。 2、项目定位 以“艺术品展览加历史会馆体验”的模式，带动“乡土湖南 艺术”谱系产品创新开发，促进长沙文化创意产业的发展。 3、经营目标 以持续提升太平街文化艺术含量为己任，在维护乾益升粮栈古 建筑原始风貌的同时，塑造太平粮仓品牌核心作用，使太平粮仓成 7 为太平街文化展示的重要窗口之一。 4、项目内容 划分文化展示版块、历史会馆版块和创意设计版块。 文化展示版块设立厅堂版艺术展馆，从事非物质文化遗产 展示及乡土自然风格艺术品的研究、设计和展览，与湖湘著名工艺 美术大师群体建立合作创意机制，是项目的文化展示中心； 历史会馆版块在不损害历史建筑并维护建筑原有格局的前 提下，限量提供高档餐饮服务。此版块主要是构筑府宅式独特空间 环境，将艺术品陈列与餐饮服务相结合，以接待高端客人为主。 创意设计版块项目在修复、提升、更换、创新太平粮仓室 内艺术的同时，将建立视觉空间创意设计工作班子，并为太平历史 文化街区提供文化包装推广服务，进而为外界提供文化艺术输出服 务。 根据以上版块划分，太平粮仓服务项目可细分为： 非遗文化展示、大师工艺美术品展览及销售； 承办各类高端宴请及主题宴会（后院楼宅） ； 建酒窖并提供高档红酒品酒会等服务（地下室） ； 为小型艺术活动提供独特空间的古建场所（厅堂） ； “湘府家宴”私房菜肴（后院楼宅） ； 提供新闻发布会、新产品展示会、庆典仪式等使用的古建场 所（前楼厅堂） ； 太平粮仓特色工艺纪念品店； 8 太平历史文化街区文化包装及推广服务； 5、文化艺术活动专题 与省美术家协会、省工艺美术协会、省民族民间工艺美术委员 会等学术机构以及湖南大学、湖南师范大学等大专院校等长期联系 合作，做到湖南境内有影响力的民俗主题艺术活动首选太平街，提 高太平街的文化品牌价值含量。 三、项目优势及市场分析 1、项目优势 优势一：模式的优势。 项目整合文化产品创新推广与古建筑维护利用等资源，在乾益 升粮旧址的建筑载体上突出了三个融合，即“传统老建筑构造与创 新艺术品搭配的融合、传统工艺美术大师制作与现代艺术设计创新 的融合、博物馆化会馆服务与国际化艺术营销的融合” ，相对同城其 他同类项目，太平粮仓具备独特的经营模式。 优势二：产品的优势。 产品的优势分为两种，一种是大师工艺美术品，一种是乾益升 粮栈古建筑旧址。太平粮仓主推的湖南著名艺术家群体的大师工艺 美术品曾多次获得国家、省级艺术金奖等殊荣，湖南省人民政府及 省市领导多次将大师工艺美术品作为礼品馈赠贵宾；而太平粮仓所 依据的古建筑历史文化背景，同样也是长沙市内不可多得的稀缺资 源。 优势三：团队的优势。 9 太平粮仓经营团队以文化创新为发展根本，以湖南省工艺美术 大师群体为核心技术团队，突出艺术家经营特色，淡化商业色彩。 2、市场分析 大师工艺美术品产品分析 此前大师工艺美术品的销售以传统工作室为主，销售范围局限 在产品的大师工作室内，经过持续产品更新及系统市场调研，公司 已确定将大师工艺美术品由个人性单一市场的文化品牌提升为代表 湖南省工艺美术创新形象的知名文化品牌，经由从模式、团队、技 术等方面的提质升级，并经由专业团队营销推广，项目具有良好的 市场前景。 会所产品市场分析 通过对北京新南仓、上海雍福会、俏江南 881 会所等改建的老 建筑地系统观察，同时结合会所经营与城市文化街区结合的商业案 例，如成都宽窄巷子、杭州的河坊街，乃至著名旅游区内阳朔西街、 丽江四方街，厦门鼓浪屿古建群等，实际上，各种类型会所的经营 在大中型城市已渐成趋势。通过中国整体国民生活水平的提升，个 体文化认知水平的渐进，会所的出现将代表一种生活态度的改变、 抑或生活方式的更新，据市场的经验，结合城市历史文脉和文化艺 术的会所并将愈加受到目标群体的欢迎。 太平粮仓即是将一种全新的艺术品形式与另一种怀旧的历史环 境空间融汇结合的范例，它通过古代建筑提升艺术价值，又通过文 化产品衬托环境品质，从而做到在艺廊乃至博物馆中感受会馆各种 10 服务，即可成为长沙市不可多得的高端文化休闲场所。 第四章 项目经营模式概述 一、艺术馆+会所经营模式 太平粮仓的经营模式简要地概述就是艺术馆+会所的经营模式， 艺术馆部分确定在太平粮仓的前部厅堂的一、二层，会所部分确定 在太平粮仓后栋花园洋房、地下室和庭院。 在不损害历史建筑并维护建筑原有格局的前提下，会所构筑府 宅式独特空间环境，将艺术品陈列与餐饮等服务相结合，以接待高 端客人为主，限量为客人提供高端餐饮服务和艺术品鉴赏及消费。 二、项目经营结构分析 1、艺术馆区域：前面厅堂部分为非遗展馆部分，以陈列大师工 艺美术品、非物质文化遗产艺术品、现当代艺术品等为主，以艺术 馆的展示模式为客人带来全新的会所文化享受，并带动艺术品的销 售； 2、宴客区：分为纯中式风格和中西结合民国风格；根据宴客的 档次和规模设立定额消费；以用餐为主导消费、茶水和点心为辅。 3、红酒酒窖：酒的购买方式由杯和瓶计算；可品鉴及储存。 11 4、休憩区：饮茶、麻将房等休闲娱乐设施；少量配置。 5、艺术品鉴赏区：工美大师作品、陶瓷、雕刻、古玩字画等。 三、经营卖点分析 1、环境硬件卖点分析 太平粮仓拥有长沙市独有的古建筑历史文化背景； 太平粮仓将历史文化建筑与艺术品鉴赏体验结合。 2、菜肴产品卖点分析 以新湘菜为主要卖点，以“湘府家宴”为主要形式； 过硬的环保菜品，集中湘西纯天然、保健环保菜肴。 3、其他产品卖点分析 集合各类名贵红酒，并筹办红酒品尝会等活动； 传统及现当代艺术品、古玩字画等，独一无二博物馆环境。 4、无形卖点分析 私密性的空间、人性化的管理和家府化的服务理念； 高档次文化加餐饮消费群体，长沙和来自各地的金领聚集地； 来自各种时空的原创艺术为主要特色的文化艺术背景； 四、市场地位及对象分析 1、市场定位 达到同类或类似场所省内一流水平。 以高端客户（500 强企业、上市公司、各级政府、外企、富 豪、文艺名人等）为目标。 12 以金领阶层（高收入阶层、CEO、MBA）主流客户为导向。 以欣赏文化并具备经济能力的发展中企业客户为铺垫。 2、主流客源政府官员、富豪、企业家、文艺明星、艺术家、 中小企业主等，以公务接待和商务接待为主要着力点。 3、次流客源具备经济能力的个人及机构的私人接待； 4、散客客源湖南本地具备消费能力的，爱好文化的人群。 五、服务特色分析 1、出品特色（略） 2、服务特色 艺术馆、博物馆环境：突出项目独特的文化艺术环境，做到 与同类项目的文化差异性和视觉差异性。 私密化空间：（略） 人性化管理：（略） 家府化服务：（略） 服务语言的特殊要求：具备懂英语的员工为客人进行服务。 服务理念盛世太平、品位粮仓 13 第五章 项目管理模式概述 一、管理组织结构分析 总 经 理 会所经理（餐饮） 财 务 部 会 计 出 纳 审 计 采 购 仓 库 行 政 办 客 服 销 售 部 厨 务 部 安 保 部 督 察 人 事 主 管 西 厨 中 厨 楼 面 服 务 基 层 管 理 保 安 员 工 程 维 修 员 销 售 推 广 面 点 推 洗 工 董 事 会 14 二、管理职责分析（略） 三、管理范围分析（略） 四、管理思路分析（略） 第六章 项目投资估算与资金筹措 一、投资估算：X 万 项目总投资约 X 万元。总投资估算包括项目初期投入费用、后 期投入费用及相关艺术品配套费用等。 二、初期已投入费用：X 万 目前基本完成整个项目古建筑修复工程、室内装修工程、园林 绿化小品工程等；另外完成部分艺术品陈列及物品的配置等。 序号建设项目造价（万）内容备注 一一工程费用工程费用 X 工程建设为主。 1 古建筑修复 2 室内外装修 3 园林绿化小品 15 三、租赁场地费用：X 万左右/年 1、按已签订的租赁协议确定房屋租赁费用估算。 2、租赁场地费包括公共设施、车位、垃圾台等。 （暂略） 3、租赁费用估算按协议的每平方米每月 X 元计算，计租面积为 X 平方米；租赁费用估算参照周围出租费行情及实际使用情况。 4、如合作方将太平粮仓的预期租金作为其出资入股，则预期租 金在一定期限内计为项目的收入在财务上予以体现。 四、后期装修费用、设备设施费用：32.3 万 1、后期的装饰包括门面、厅面、厨房三个大的方面。门面包括 收银系统、店面招牌及餐牌、路招与指示招牌、 2、厨房装修应以卫生为主，结合方便厨师、工作人员操作，便 于油烟、污水排放功能考虑。 3、设施和设备包括厨房中的烹饪设备、储存设备、以及冷藏设 备，运输设备，加工设备，洗涤设备、空调通风设备，安全和防火 设备等。含运输费和安装调试费。 名称描述费用（万元） 店面招牌及餐牌 高档仿古宣传牌， 含门口盆载花卉等 0.5 路招与指示路牌含灯光设施等 0.5 门 面 收银系统 含收银系统、对讲机、 刷卡机、税控机等 0.8 吊顶装饰与墙壁墙纸 部分吊顶重装，加古代 艺术元素，木雕造景 5 窗帘、地毯、灯饰等 4 装 修 厅 面 水电、线路等 1 16 艺术配饰等 硬木屏风、古案台及罗 汉椅、匾牌、雕花架等 2 修建及装修 拟定在后院园林处 3 给排水、用电等 0.5 厨 房 排烟工程、环保费用 等 0.5 地下室装修 1.5 卫生间装修 现有卫生间需要提质升 级、别墅二楼增加卫生 间 1.5 费 用 其 他 庭院 中式大厅外的偏廊处加 石桌和石凳，其他地方 加仿古石盆、动物及人 物石雕 2.5 烹饪设备 2 储存设备及冷藏设备 1 运输设备及加工设备 0.5 洗涤设备及通风设备 0.5 厨 房 安全和防火设备 0.5 空调、电视、电话等 暂定 6 个空调、电视和 电话等设备适当添置。 3.5 设 备 设 施 费 用 音响及相关数码产品 1 五、后期家具和器皿等费用：24.4 万 1、家具费用主要指办公家具、客人区域家具等。 2、器皿主要是指对餐厅、厨房经营用的瓷器、玻璃器皿、银器、 工作服等物料用品，应先根据确定的饭馆餐饮店的服务方式和桌位 数，计算出各种家具和器皿需要的数量，再根据市场价工作服等物 17 料用品，应先根据确定的饭馆餐饮店的服务方式和桌位数，计算出 各种家具和器皿需要的数量，再根据市场价格即可进行估算。 名称描述费用（万元） 办公桌椅、文件柜等 0.6 办 公 家 具 办公电脑、传真机等 0.8 两个大厅餐桌餐椅等两套高档家具 4.5 四个中厅餐桌餐椅等四套高档家具 4.5 餐前休息区域家具等沙发、桌椅、柜 等 2.5 客 人 区 域 家 具 其他配饰及艺术品 书柜、留声机、钟摆、 梳妆台、花架等杂件。 4 瓷器（以餐具为主） 3 玻璃器皿及其他 1 器 皿 其他餐饮配器等 0.8 盆景盆栽（含几架） 1.2 家 具 和 器 皿 等 费 用 其 他工作服 管理人员、工作人员、 厨师及演员等 1.5 六、劳动力成本的预算：8 万元 饭馆餐饮店劳动力成本由管理人员、服务人员及厨师的工资组 成。可按不同人员的工资标准乘以人数来估算。各类人员的工资水 平，在各劳动力市场都有平均工资标准可供参考。暂定两个月的工 资总额作为开业前的劳动力成本作为流动资金进行预算。 （具体工资数据见第四章成本于经营管理概述） 七、运营费用预算：6 万元 18 运营费用包括营销费用、广告费用 、培训员工的费用等。 八、不可预见费用：14 万元 考虑部分不可预见的准备金，设定为前几项总和的 20%。 九、资金缺口及筹措方式 目前，项目尚缺四、五、六、七、八项费用没有落实，资金缺 口总计为：32.3 万+24.4 万+8 万+6 万+14 万 = 84.784.7 万元万元。 十、艺术品方面 项目内陈列的艺术品包括可销售的艺术品及纯展示的艺术品， 纯展示艺术品（例如名贵古玩字画等）可租借藏品，租借费用忽略 不计，用来提高会所的文化档次和艺术水准。 第七章 项目成本及效益分析 一、目标总任务的设定 1、营业总面积分析总客流走向（主要分析餐饮部分） 容纳客人数：（具体数字待实地详查）宴客区最大容纳人数： N1（别墅一楼西式大厅）：12 人 N2（别墅一楼侧室）：8 人 N3（别墅二楼一室）：8 人 N4（别墅二楼二室）：6 人 N5（别墅二楼三室）：6 人 N7（厅堂一楼中式大间）：12 人 总计最大容量：52 人 19 午餐时段：10：3014：00 按照总容量 30%计算：16 人 晚餐时段：16：3021：00 按照总容量 50%计算：26 人 预计日客流总量：42 人 目标人均消费 680 元，日营业额为 28560 元左右； 月目标营业额 85.68 万元 2、淡旺季节的利润分配： 1、2、3、4、5 月份 10、11、12 月份原则上是属于旺季，按 照目标营业额 80%预算，总营业额为：548.35 万元 淡季 6、7、8、9 月份属于淡季，按照目标营业额的 60%计算， 总营业额为 205.63 万元 餐饮收入年度总额为：548.35 万元+205.63 万元=753.98 万元 3、艺术品销售收入（会馆餐饮部分及前厅艺术展馆）： 会馆餐饮部分的艺术品收入按客流量比例计算，即： 旺季：42 人/天*30 *8 个月=10080 人*80%=8064 人 淡季：42 人/天*30 天*4 个月=5040 人*60%=3024 人 8064 人+3024 人=11088 人*10%消费人群=1109 人 1109 人 * 2000 元 = 221.8 万元 即会馆部分艺术品年销售总额为：221.8 万元 门店（前厅艺术展馆部分）：估 150 万/年。 艺术品年度收入：221.8 万元 + 150 万元 = 371.8 万元 4、目标年营业总额： 餐饮收入 + 艺术品收入，即： 20 （548.35 万元+205.63 万元）+（221.8 万元+150 万元） = 753.98 万元+371.8 万元 = 1125.78 万元 二、目标任务的区域预算 1、主宴客厅 消费为 4800 元8888 元不等，暂定目标均消费：6800 元 2、红酒窖 引进品牌及价格未定，其收入暂且不计。 3、艺术展厅（含会所内各种艺术品展示） 艺术品从几千到数万不等，根据客人的喜好配饰相关艺术品。 三、成本核算分析 1、应缴国家相关职能部门费用：约 60 万元/年。 包括按估算收入比例缴纳的 5%营业税及附加及其他税费等。 2、员工工资、奖金及个人所得税等费用：60 万/年 预算表格（相关职位可一人兼数职，暂按一人一职计算）： 岗位人 数基本 工资 岗位 补贴 绩效 工资 全勤合计 总经理 150005000 会所经理 130003000 咨客收银 31200100504050 传菜员 61000100100507500 人事主管 11500100100501750 财务主管 11500100100501750 出纳 11000100100501250 仓库 1800100100501050 采购 1800100100501050 主厨 150005000 21 助厨 225005000 厨工 210002000 清洁 27005050501700 合计40100 元 年计 48,1200 元 3、房租水电费用 合计 35 万元 房租：712 平米35 元3 万元/月 年30 万元 水电：月估计 40005000 元左右，年 5 万元左右 4、酒水/厨房、其他原材料成本占总营业额 50% 即毛利率为 50% 5、艺术品销售分为自产及代销，毛利率平均暂定 50% 6、维修维护：月估计 500 元 年约 6000 元 7、易耗品：月 800 元 年约 9600 元 8、广告宣传费用 年约 5 万元左右 9、其他费用（招待费用、办公费用、差旅费用、燃油费用等） 年约 12 万元 10、年费用总计约 173,5600 元 11、利润点分析 1125.78 万元50%173.56 万元=389.33 万元 五、经营效益分析 1、营业收入估算表 序号项目计算方式年收入 营业收入1125.78 万 1 1 会馆餐饮收入753.98 万 2 2 文化艺术品收入371.8 万 22 3 3 其他收入暂时不计 2、利润与税收分析（略） 3、投资回收期（略） 4、投资利润率（略） 简化以上财务分析，具体列出以下经济效益的主要财务指标： 包括年营业收入、年税后利润、年上缴税收、盈亏平衡点、投资收 益率、贷款偿还期、投资回收期等。 经济指标 1 总投资万元 X 2 年营业收入万元 1125.78 3 年税前利润万元 389.33 4 年上缴利税万元 5 投资收益率 % 6 投资回收期年 五、社会效益分析 项目建成后，将产生良好的经济效益和社会效益： 1、项目选址长沙历史文化名街太平街，既符合街区总体规划， 又可促进街区文化功能完善，丰富街区景观效果。 2、项目将传统工艺美术文化资源按现代文化服务产业规律进行 整合，聚集文化创意文化产品，提高文化艺术消费，其搭建的高价 值文化平台将进一步促进会所的经营发展。 23 3、项目建成形成新的文化旅游线路，进一步促进文化与旅游的 结合，将成为长沙集文化展示、旅游观光、文化艺术消费为一体的 新的文化旅游集散地。 4、项目建成后将成为太平街区标志性文化看点之一，这对改善 街区形象、完善街区功能、丰富城市文化内涵、以及创建“中国历 史文化名城”均有着积极的作用。 第八章 项