如何做好房产采购经理人

采购经理需要具备过硬的业务素质采购经理需要具备过硬的业务素质 随着经济全球化的飞速发展，企业间竞争的加剧，采购作为企业生产经营中的一个重要环 节，对降低成本，提高质量，增加利润和树立形象所起的作用日益彰显。 采购经理的职责也随之发生了质的变化：从单纯的“购买”管理与操作转化为参与企业经 营战略决策的制定。 这就要求采购经理必须全面提升自身的职业素质，以适应新的采购趋势，迎接新的挑战。 第一节第一节 必须适应采购新趋势必须适应采购新趋势 对于现代房地产采购来说，不仅要成功招标，关键还要达成交易，购买到适用的，价廉物 美的物料，以及获得优质的售后服务。 企业和企业采购工作在新时期面临着新的挑战和压力，这促使企业在采购思想，采购方法， 采购手段和采购平台等方面改革创新，进而使采购领域出现很多新事物和新趋势。 采购决策团队化采购决策团队化 采购决策团队化包括以下两个特征： 1.由不同部门人员对重要采购决策作出决定 企业内各部门员工对本部门业务能够熟练把握，由不同部门人员对重要采购决策作出决定 显然要比单一的由采购部门人员作出决定更为适宜。 2.其他部门人员与采购部门人员工作互动 不只是其他部门人员参与到采购活动中对采购人员施加影响，采购人员同时活跃在其他部 门的活动中。比如，对供应商的品质进行监督管，参与新产品的开发，等等。 续续 第一节第一节 必须适应采购新趋势必须适应采购新趋势 采购业务电子化采购业务电子化 从全球的采购发展趋势来看，电子采购将越来越广泛地为企业管理者所接受。而事实上， 许多跨过公司已通过电子采购方式获得了它们需要的大部分物品，一些公司一年通过电子 采购完成的金额甚至高达数百亿美元。 电子采购在采购方和供应商之间搭起了一座信息交流的桥梁，为买卖双方带来了业务上的 便利，因而得到了广泛的应用。其主要原因如下： 1.给采购方带来极大的便捷 采购执行过程可以通过互联网实现完全的电子化； 支持电子采购目录的动态电子化管理； 支持对供应商的电子化管理和关键维护； 具备参数化的流程定制及修改功能； 电子招标采购支持在线发标,邀标,售标,投标,开标,评标,授标，支持评标专家管理，招投 标费用管理，支持单价，总价等多种功能及方式； 支持公开邀标竞价，支持价格闪标和专家评标等多种投标方式； 强大的统计分析功能，帮助企业进行采购决策分析和采购绩效考评； 与企业现有的应用软件形成闭环，实现供应商数据，采购物料数据以及采购结果数据等业 务信息的无缝整合。 2.给供应商带来显而易见的便捷 增加了一个 24 小时运行的网上报价平台； 自助式产品目录服务，使供应链能够及时将包括价格在内的产品信息与采购方交流； 规范的采购流程可以规范供应商的交易业务行为； 以 E-MAIL 为基础的多种信息传递，交流方式，使供应商及时了解采购方信息，并有效进行 交流。 供应商数量最优化供应商数量最优化 数量过多的供应商让采购人员难以应付，而且其总体表现不尽如人意，因此采购人员越来 越强烈地意识到，供应商不在多而在于精。不难想象，把同样的精力放在 200 家供应商上 与放在 100 家供应商上，取得的效果将会大不相同。 对采购方来说，供应商数量最优化包括以下两方面优点： 1.可以集中精力对重要供应商进行培训及监管 许多采购人员认为，与其让三家供应商供货，不如选择一家品质优良，价格公道的供应商 来供货，这样采购人员及其他相关人员就可以把更多的精力放在一家供应商的培训及监管 上。 2.可以集中订单，节约采购成本 对采购方来说，减少供应商数量，不仅会使订单集中，还有可能获得供应商给予的价格折 扣，并减少采购业务处理费用，从总体上节约采购成本。 但是，任何事物都有两面性，供应商数量过少，也会给采购方的采购决策带来困难。一个 最大的危险是：一旦目标供应商出现问题，就会造成供货不及时或不足，还会因急需货品 而加大采购成本。 续续 第一节第一节 必须适应采购新趋势必须适应采购新趋势 供应商战略联盟化供应商战略联盟化 作为采购方，企业应该把供应商看成为了自身利益及共同利益而并肩作战的合作伙伴。 一般情况下，采供关系是指采供双方在互惠互利的前提下开展合作，对对方产生较大的信 任感，并能长期维护合作关系。 现代先进的采供模式是战备联盟关系，这种关系把供应商的利益与采购企业的利益甚至连 同客户的利益紧密地结合在一起，通过制定共同的长期发展规划，开诚布公，信息共享， 达到各方利益最大化。 与供应商建立战略联盟关系固然可以使双方长期获利，便要建立这种关系，就需要采供双 方的深入沟通及相遇或相近的发展目标。 采供双方实现战略合作的三个前提： 1.双方高层管理者的深层次沟通； 2.双方拥有相同或相近的经营理念； 3.双方达成一致的长期发展目标； 续续 第一节第一节 必须适应采购新趋势必须适应采购新趋势 采购外包化采购外包化 随着国内生产企业分工的细化，企业的部分采购业务也趋向外包。 现阶段，进行外包的企业大多只是把一些相对于生产原材料不太重要的杂项采购外包给其 他公司运作，主要物品的采购工作仍由企业自身的采购员工来完成。 采购业务外包对承包方和外包方都是有利的： 第一，承包方通过整合多个企业的相同需求，可以利用大规模采购，从供应商处获得价格 折扣； 第二，外包方能够获得比自身采购更大的便利； 采购的发展趋势远远上止上述几方面，随着科学技术的发展及全球产业结构的进一步调整， 采购还将不断吸收新的方法，新技术，在采购方式上进行变革。谁在这场变革中走在了前 面，谁就能取得主动权，关因此获得更多利益。 第二节第二节 必须掌握解决采购难题的方法必须掌握解决采购难题的方法 成功的采购经理是讲究工作技巧和方法的,一些常用的采购原则和方法会帮助采购经理轻松 解决采购难题。 采购经理必须牢记的概念采购经理必须牢记的概念 概念 1：采购管理的 5R 原则 适当的供应商（Right Supplier) 适当的质量(Right Quality) 适当的时间(Right Time) 适当的价格(Right Price) 适当的数量(Right Quantity) 概念 2:采购管理的五个目标 1）提供不间断的物料流和物资流，以便使整个组织正常运转 2）使存货投资和损失保持最小 3）保持并提高质量 4）发现或开发有竞争力的供应商 5）当条件允许时，将所购物料标准化 概念 3：采购部门的两个重要职责 1)作业层面：品质保证/价格交涉/合同签订/交货管理/其他与采购相关的工作 2)管理层面：采购部门工作方针与目标制订，年度采购预算计划编制，采购制度的建与完 善，建立与供应商及相关部门的良好关系，做好采购人员教育/培训和管理，指导/检查部 门业务执行情况，撰写部门工作报告 概念概念 4 4：采购部门必须开展的九个重要工作：采购部门必须开展的九个重要工作 1）评估现有供应商 2）选择开发新供应商 3）安排采购和交货日期 4）签订采购合同 5）进行价值分析 6）决定自制或采购 7）指定运输方式 8）控制库存 9）进行租赁或买断 概念 5：采购经理必须明确的四个决策权限 1）供应商选择 2）合适的定价方法 3）采购物料的规格 4）监督与潜在供应商的关系 地产采购中的突出难题地产采购中的突出难题 地产开发企业在经营运作中往往对采购管理的重视不够，无法把采购提高到整个企业运营 的高度。 地产采购中的三个突出难题： 难题 1：一些企业担心难以控制成本而在采购过程中将大大小小的材料调备尽量甲供。 难题 2：一些企业的项目采购完全依靠施工进度拉动，即由施工单位根据施工进度提出采 购要求，采购部门再根据采购要求物色几家符合要求的供应商询价，比价后，确定一家实 施采购。 难题 3：一些企业认为采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开 发过程中所需要的各类材料设备乙供。 然而无论采取何种做法，房地产开发企业都从中吃到苦头，要么成本无法控制，要么进度 无法保障，要么与最初的设计差之千里 针对上述问题，采购经理可通过三个行动来解决： 行动 1：和上级积极沟通，为上层领导导入采购的重要观念。 行动 2：指导并帮助企业采购职能达到效率最大化。 行动 3：从全局出发，为企业制订全面的采购计划和实施方案。 地产采购中的突出难题地产采购中的突出难题 地产开发企业在经营运作中往往对采购管理的重视不够，无法把采购提高到整个企业运营 的高度。 地产采购中的三个突出难题： 难题 1：一些企业担心难以控制成本而在采购过程中将大大小小的材料调备尽量甲供。 难题 2：一些企业的项目采购完全依靠施工进度拉动，即由施工单位根据施工进度提出采 购要求，采购部门再根据采购要求物色几家符合要求的供应商询价，比价后，确定一家实 施采购。 难题 3：一些企业认为采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开 发过程中所需要的各类材料设备乙供。 然而无论采取何种做法，房地产开发企业都从中吃到苦头，要么成本无法控制，要么进度 无法保障，要么与最初的设计差之千里 针对上述问题，采购经理可通过三个行动来解决： 行动 1：和上级积极沟通，为上层领导导入采购的重要观念。 行动 2：指导并帮助企业采购职能达到效率最大化。 行动 3：从全局出发，为企业制订全面的采购计划和实施方案。 第三节第三节 必须具备核心技能必须具备核心技能 随着企业管理工作的进一步深入，对各个层次及不同岗位的管理者的要坟也进一步提高。 尤其是在资源整合整的房地产行业，采购经理更加需要加经自身的职业素养修为。 如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这个问题困扰了为数不少的房地产开发企业， 这也对地产采购经理的工作提出了挑战。 针对房地产开发企业采购种类繁杂，结构复杂，关联主体多的