住宅小区廉租房项目可行性研究报告.doc

1 住宅小区廉租房住宅小区廉租房项项目可行性研究目可行性研究报报告告 第一章第一章 总总 论论 第一第一节节 项项目名称及承目名称及承办单办单位位 一、一、项项目名称目名称 xx 市新田住宅小区南区配建廉租住房项目 二、二、项项目承目承办单办单位位 xx 市 xx 街道 xx 社区 三、承三、承办单办单位概况位概况： xx 社区为 2005 年 12 月批准成立的新型社区，地处城市 建城区范围内，现有家庭户数 1100 户，人口 4200 人，居民房屋 占地面积 600 亩。近年来，在社区各级领导的大力支持下，利用 地处城区优势，积极兴办各类项目，经过近几年的发展，已初具 规模。2009 年社区实现各类社会生产总值近两亿元，完成税收 700 余万元，在经济建设方面取得良好的成绩，为社区其他各项 社会事业的发展打下了良好的经济基础。在发展经济的同时， 严格按照村改社区的程序，对企业进行改制，实现了农民向市 民，向股民身份的转变，社区经济发展呈现出蒸蒸日上的势头。 2007 年，按照市委市政府的的工作安排，xx 社区率先在全市 2 启动了城中村改造工程，到 2009 年底完成铁东社区 12 栋居民 楼建设，建筑面积 6 万平米，安置回迁居民 600 户。在此基础上 社区还加大了对社会公共事业的投入，社区环境有了质的变化。 在社区各级领导的带领下，xx 社区先后被授予省级文明和谐 社区、省级文明村镇、全省档案工作优秀集体、xx 市科普示范 社区、xx 市经济百强村（居）、xx 市级文明单位、xx 市先进基 层党组织等称号。 第二第二节节 可行性研究的依据与范可行性研究的依据与范围围 一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据 1、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参 数（第三版） 2、国家及省市有关政策、法规和文件 3、有关标准和规定 4、项目初步设计方案 5、项目承办单位提供的有关技术资料 6、 xx 市城市建设总体规划（2005-2020 年） 二、可行性研究范二、可行性研究范围围和内容和内容 1、项目提出的背景和建设的必要性 2、建设场地和建设条件 3、建设规模和建设内容 4、工程设计方案 3 5、环保与节能 6、实施计划进度安排 7、投资估算和资金筹措 8、社会效益分析 9、可行性研究结论 第三第三节节 经济经济技技术术指指标标 技术经济指标表 序号项目单位数量 1项目总用地面积平方米5271 2总建筑面积平方米7460 2.1住宅平方米6420 2.2储藏室平方米1040 3居住户数 户 120 4居住人数人384 5户均人口人3.2 6容积率1.41 7建筑密度%21.8 4 8建筑占地面积平方米1149 9绿化率31.56 10绿化面积平方米1664 11道路硬化平方米2458 1、进度安排：本项目工程建设期为 12 个月，计划 2010 年 9 月份开工建设，2011 年 8 月底全部建成。 2、投资概算：本项目建设投资为 805 万元。 3、建设资金筹措：资金全部由 xx 市财政拨款解决。 第三第三节节 可行性可行性报报告告结论结论 1、本项目符合国家住房政策，选址符合 xx 市总体规划要 求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建 设环境。 2、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善低 收入者住房问题，本项目的建设是必要的。 3、本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化 等，目前 xx 市对廉租房住宅的设计和施工技术都十分成熟， 结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 5 第二章第二章 项项目提出的背景和必要性目提出的背景和必要性 第一第一节节 项项目建目建设设的背景的背景 一一、 、廉廉租租房房政政策策的的提提出出 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城 镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性 质的住房。中国建设部明确要求，全国所有市县在 2007 年年 底前必须建立“廉租房”制度。 推进廉租住房建设，是 xx 市委、市政府落实党的十七大 会议精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重 大举措，是一项民生工程和民心工程。xx 市委、市政府高度 重视，专门责成相关部门必须按照 xx 市委、市政府的统一安 排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立 健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实 事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。xx 市是文明遐迩的 孔孟之乡，是国家级历史文化名城，虽然 xx 市当前处于高速 发展阶段，但仍有部分城市低收入家庭住房比较困难，有的家 庭人均住房面积还不足 15 平方米，甚至还有部分无房户。目 前国家正在实施廉租房政策，这是一个非常好的机遇，给 xx 市大部分低收入人群提供了居者有其屋的保障。 二、二、该项该项目提出的背景目提出的背景 6 原新田住宅小区居民住宅，多为砖木结构，单层住户较多 且建设凌乱、无序，有些房屋年久失修、破烂不堪，小区内居民 文化、娱乐活动配套设施简陋，设备陈旧，道路布置狭窄，居民 出入不便。以上各种客观条件表明，已远远不能适应居民的正 常生活水平要求,且与 xx 市总体规划及 xx 市旧城改造建设步 伐不一致，直接影响社区居民的正常生活水平且与经济社会发 展不谐调，亟待落实。 针对 xx 市 xx 社区居民的具体情况，对居民进行了初步 调查：大部分居民住房紧张，有的曾多次申请宅基地建房，但是 居委会无力解决；商品住房价格居高不下，居民的购买力不及， 居民住房需求矛盾突出。 因此，加快城中村改造，改善居民生活条件，解决部分居民 住房困难是民心所向，众望所归，根据 xx 市 xx 社区的实际 情况，社区党支部、居委会及有关专家多次现场考察和论证，一 致认为进行城中村改造及配建部分廉租住房，改善居民生活条 件迫在眉睫。 新田住宅小区配建廉租住房按照“统一规划、合理布局、综 合开发、配套建设”的方针，始终把改善群众居住条件、加快城 市建设、促进经济发展放在第一位，大力发展社区居民住房建 设。目前，xx 市正在积极完善住房保障体系和加快推进城市化 进程，该项目符合目前我国经济发展需要和产业政策以及 xx 7 市城市发展规划，并对改善 xx 市城市面貌、加快城市化进程 具有积极意义。 第二第二节节 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、符合国家相关政策需要一、符合国家相关政策需要 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号）指出：“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。 城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。 2007 年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申 请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008 年底前，所有县城要基本做到应保尽保。 十一五期末，全国廉租 住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收 入住房困难家庭；2008 年底前，东部地区和其他有条件的地区 要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。 ” 山东省人民政府办公厅关于印发山东省廉租住房保障办 法的通知（鲁政办发200816 号）指出：“市、县人民政府应当把 解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和 政府公共服务的重要职责，编制解决城市低收入家庭住房困难 的发展规划及年度计划，明确廉租住房保障工作目标、措施，并 纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。市、县人 民政府建设、房产管理主管部门根据职责分工负责本行政区域 内廉租住房保障管理工作。 ” 8 山东省第十一个五年规划纲要指出：“加大城乡社会福利 和社会救济力度。做好优抚安置工作，重点帮扶弱势群体和低 收入群体，提高各级政府对社会救助的财政支出。实行政府救 助为主、优惠减免和社会救助相结合，大中城市都要建立困难 群众医疗、教育、住房等专项救助制度。 ” 以上政策表明国家对建设廉租房项目十分重视，本项目符 合国家相关政策。 二、解决城二、解决城镇镇中低收入家庭住房困中低收入家庭住房困难难的需要的需要 住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的 提高和生活质量的改善。目前 xx 市还有部分困难家庭人均住 房建筑面积不足 15 平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住 房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家 庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必 然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场 健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社 会和谐的重要内容。 项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度， 多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善低收入家庭住 房困难群体的居住条件。 三、加快小城三、加快小城镇镇建建设设的需要的需要 小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历 史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还 9 具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金 融信贷及提供其他服务等多种职能。小城镇的建设和发展，是 我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和 谐社会的一个重要环节。 四、加快四、加快 xx 市市经济发经济发展的需要展的需要 从长远来看，xx 市经济的快速发展不仅需要良好的政策 导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的 外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，将带 动地方经济的快速发展。 10 第三章第三章 项项目目选选址及建址及建设设条件条件 第一第一节节 项项目目选选址址 一、一、选选址原址原则则 项目选址是一项涉及经济、技术的综合性工作，必须贯彻 国家建设的各项方针政策。根据建设单位提供的备选地址，经 现场踏勘，外业调查，综合分析，优选各地址的对外交通、水文、 地质及相关市政配套设施条件，提出投资省、建设快、运营费用 低，具有最佳经济效益、环境效益和社会效益的推荐项目地址。 选址主要遵循以下原则： 1、项目地址选择首先要符合城市规划用地性质的要求。 2、选址符合国家现行土地管理法规的有关规定，应节约用 地，尽量少拆民房。 3、充分利用公用设施。应选择具备公用设施（水、电、气管 线）条件的地址，避免重复建设，减少建设投资。 4、符合环境保护的要求。符合现行环境保护法的规定，有 利于保护环境与景观，科教文卫单位，考虑空气、水源污染、噪 音干扰、交通拥挤等因素，并妥善处理三废。 5、场地地质可靠，地形平坦。 场地地形应平坦，避开低洼地，满足建筑物及管网布置的 要求，尽量减少地基处理的工程量，以节约费用，保证工程质量； 11 地质条件应符合项目选址建设的要求，具备抗震条件。 二、二、项项目目选选址方案址方案 根据以上选址原则，项目承担单位会同建设单位与城市规 划等有关部门的专业人员经实地踏勘、分析和论证，确定 xx 市新田住宅小区配建廉租住房地址。本项目选址位于 xx 市圣 都花园小区东侧，圣都北路南侧（详见项目位置示意图）。现状 自然条件良好。与市内多条城市干道相通；并有多条公交线路 开通，便于区内居民转乘。本项目地理位置优越，符合 xx 市规 划要求。 第二第二节节 建建设设条件条件 一、自然条件一、自然条件 xx 市位于山东省西南部，地处东经 1162411730，北 纬 35113532。xx 市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐 淮要冲，北枕泰岱南脉。全市地貌类型大体分为低山丘陵和山 前倾斜平原两大类。按地形可分为低山、丘陵、平原、洼地和水 面五种类型。以京沪铁路为界，以东及西南部为低山丘陵区，占 总面积的 66，海拔高度大部分在 200300 米，山脉自东向西 呈规律的展布，构成断续的低山丘陵区，地形复杂，切割强烈。 以西为平原洼地，系山前倾斜平原，占总面积的 34，海拔高 度多在 4080 米。 二、气象条件二、气象条件 12 xx 市属暖温带，为东亚大陆性季风气候区，四季分明，降 水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。全市年平均太阳 辐射总热量 120.64 千卡平方厘米，年日照时数为 2151 2596 小时，平均占可照时数的 55，年平均气温为 14.1，日 平均气温稳定超过 0农耕期 297 天，其间大于 0的积温为 5217，日平均气温10的活动积温为 4697，持续 217 天。 全年无霜期平均为 202 天，平均初霜日在 10 月 28 日，平均终 霜日在 4 月 8 日。年平均降水量为 777.1 毫米，主要集中在 6、7、8 月份，年最大降水量为 1225.5 毫米，年最小降水量为 434.4 毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。历年平均 相对湿度 64。 三、水文地三、水文地质质条件条件 xx 市河流多发源于境内，河水主要来源于降水，基本无客 水入境。水系属淮河流域，主要有泗河、沂河、白马河等河流 40 余条，绝大部分河流属季节性间歇河，源短流急，含沙量大，平 均年地表径流量 3.71 亿立方米。大中小型水库 110 座，其中孟 子湖设计库容 l 亿立方米以上。 项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上 二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太 原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力 为 110kpa 考虑，地下水常年水位 1012m，根据地震烈度区划 图（1990），该区地震烈度为 67 级。 13 四、基四、基础设础设施条件施条件 区域内基础设施已经实现了“六通”(通上水、通下水、通路、 通讯、通电、通暖)。 道路：四通八达； 供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承 压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率 95以上； 排水：由市政排水管道排水，排水畅通； 供电：由市政变电站供电网供电； 通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通； 通暖：由市政集中供暖网络系统供暖。 五、外部运五、外部运输输条件条件 项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材 等材料均可采用公路运输解决，且运力充足，能够满足项目建 设需要。 14 第四章第四章 建建设规设规模和建模和建设设内容内容 本项目拟建 2 栋 6 层砖混结构住宅楼，共 120 户，每户 53.5 平方米，可供居住人数为 384 人，总占地面积为 5271 平方 米，总建筑面积为 7460 平方米，同时配套建设水、电和网络等 工程，外墙面装修采用釉面砖，内墙面和地面用砂浆收光即可。 15 第五章第五章 工程工程设计设计方案方案 第一第一节节 规规划划设计设计方案方案 一、一、设计设计依据依据 本项目设计依据主要有： 1、 中华人民共和国城乡规划法 2、 民用建筑设计通则 3、 建筑设计防火规范（gb5000162006） 4、 城市道路和建筑物无障碍设计规范（jgj502001） 5、 山东省 xx 市城市总体规划（2005-2020 年） 6、济规【2006】17 号文xx 市城市规划管理简明技术规定 7、 xx 市总体规划（2005-2020 年） 8、政府有关主管部门批文 9、现行的有关国家政策、标准、规范及地方基本建设规定 二、二、规规划划设计设计方案方案 1、指导思想 本项目的设计指导思想为：严格执行国家和地方有关法律 规定和城市总体规划要求，力求通过规划促进该片区建设，合 理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境 效益、经济效益的统一。彻底改造旧区面貌，为公众创造一个环 境优美、舒适、方便、安全的生活环境。 16 2、规划方案 本项目位于 xx 市圣都花园小区东侧，圣都北路南侧。本 项目总占地面积为 7.91 亩（5271 平方米），总建筑面积为 7460 平方米，容积率为 1.41，总建筑密度 21.8%，绿地率为 31.56%。 建筑物为多层住宅，共 2 栋。 本项目创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环 境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以 人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境。满足 人们的生活需求。 该住宅小区由多层楼盘组成，形成活泼的韵律感，在规划 上是一个高绿化率、低密度的中档住宅区。以严谨、科学的精神， 摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐 统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，简约而不失变 化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调 性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内步移景异， 在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在 繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有 机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点， 为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。 三、主要三、主要经济经济技技术术指指标标 技术经济指标表 17 序号项目单位数量 1项目总用地面积平方米5271 2总建筑面积平方米7460 2.1住宅平方米6420 2.2储藏室平方米1040 3居住户数 户 120 4居住人数人384 5户均人口人3.2 6容积率1.41 7建筑密度%21.8 8建筑占地面积平方米1149 9绿化率31.56 10绿化面积平方米1664 11道路硬化平方米2458 第二第二节节 建筑建筑设计设计方案方案 一、一、设计设计依据依据 18 1、 民用建筑设计通则； 2、 建筑抗震设计规范(gb500112001)； 3、 建筑照明设计标准（gb50034-2004）； 4、 建筑设计防火规范（gb50016-2006）； 5、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。 二、概况二、概况 本项目总占地面积为 7.91 亩（5271 平方米），总建筑面积 为 7460 平方米，容积率为 1.41，总建筑密度 21.8%，绿地率为 31.56%。建筑物为多层住宅，共 2 栋。 新建建筑均为三类建筑，建筑防火等级为三级，合理使用 年限为 50 年。 三、平面三、平面设计设计 在平面设计中突出对入住者的尊重，体现真正的人性化、 个性化的满足。为住户提供一个灵活的平台，使入住者有充分 的想象空间及发挥余地，套内动静分区、部分套型的错层变化， 体现了开发理念与设计成果的完美结合。本项目平面设计对楼 梯间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，入 户景观花园的引入使进入客厅有了合理的过渡，让人对家的感 觉会更为亲切。本项目设计户型充分体现了国家康居住宅示范 工程对建筑平面设计的要求，做到通风、采光、房间尺寸布局、 动静分区及使用功能的均好性。 四、立面四、立面设计设计 19 建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调， 形成典雅、和谐、优美、舒适的住宅公共空间。建筑形态大气而 不失亲切，为新小区塑造了独特优美的整体形象。 建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观 应遵循城市规律。建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质和 色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一， 体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得 极佳的形体效果。立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表 现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空 间的功能性层面的东西，而且是通过材料、颜色、质感等多种手 法的处理，体现居住建筑的时代感、区域性及独特的个性。 五、景五、景观设计观设计 景观设计充分考虑入住者的参与性，设计中以一条空间为 主导景观带，以水为主题的景观体现，为居民提供回归自然的 意念。组团之间的走廊，结合住宅底层架空安排更近人的景观 体系，使人感到出门即花园，步移景异，真正感受到现代生活的 全方位关怀。 整个小区规划，坚持了人性化的设计思维，把环境与人融 为一体，突出了住宅的私密性和安全感，巧妙利用临街绿化带 阻隔交通噪声，使小区环抱在绿色景观之间，增添了幽静、深邃 的个性。给人以世外桃源、别有洞天之感，突出了小区的亲密性、 和谐性和安全感。 20 第三第三节节 结结构构设计设计方案方案 一、一、设计设计依据依据 1、 建筑结构可靠度设计统一标准 (gb500682001) 2、 建筑结构荷载规范(gb500092001) 3、 砌体结构设计规范 (gb500032001) 4、 混凝土结构设计规范 (gb500102002) 5、 建筑抗震设计规范 (gb5001l2002) 6、 建筑地基基础设计规范(gb500072002) 7、 建筑地基处理规范(jgj7991) 8、其它现行国家、部委、省市有关规范 二、基本二、基本设计设计参数参数 1、建筑结构的安全等级为三级。 2、建筑结构可靠度采用的设计基准期 t 取 50 年。 3、抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速值为 0.05g，设 计地震分组为第一组。 4、建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用符合 6 度抗 震设防烈度的要求。 三、上部三、上部结结构方案构方案 1、该项目建筑物采用砖混结构，现浇楼屋面。 2、砖砌体结构建筑物墙体均采用实心煤矸石墙体。连系梁 兼做门窗过梁。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈 梁、并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。 21 四、基四、基础设计础设计方案方案 1、建筑物拟采用混凝土条形基础。 2、具体的基础形式应根据实际的地质勘查资料和结构荷 载情况确定。 五、五、结结构荷构荷载载 1、基本风压 wo=0.40knm，地面粗糙度取 b 类。 2、雪荷载：0.35knm 3、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值： 住宅楼 2.0knm 商场 4.0knm 厕所、楼梯 2.5knm 上人屋面 2.0knm 非上人屋面 0.5knm 六、六、结结构材料构材料 l、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级： 基础垫层混凝土为 c15；基础混凝土强度等级为 c35；砖砌 体上部主体混凝土强度等级为 c25；其它处皆为 c30； 2、钢筋采用 hpb235 级和 hrb335 级钢筋； 3、砌体材料强度等级为 mu10，砌筑砂浆地面以下采用 m5.0 水泥砂浆，地面以上为 m5.0 混合砂浆。 未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。 22 第四第四节节 给给水、排水水、排水设计设计方案方案 一、一、设计设计依据及依据及设计设计范范围围 1、建设单位提供的有关设计任务书和建筑专业方案资料。 2、国家颁布的现行有关规范和标准。 3、设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。 二、二、给给水方案水方案 1、需水预测 本项目新鲜用水量为 109m3/d，供水来源由 xx 市自来水 公司供水管网供给，项目用水平衡见下表 拟建项目用水平衡表 项目 人数人均用水量日用水量年用水量 住户 384 人200l/d76.8m328032 m3 绿化及道路用水 -18 m36570 m3 不可预见用水 （总用水 15%计） -14.2 m35183 m3 总计 -109 m339785 m3 2、供水水源及水压 （1）水源：取自市政给水管网，拟从北宿镇引入一路 dn150 给水管，引入后在基地内成环布置，以满足生活和消防用水。市 政水压按 0.25mpa 考虑。 23 （2）水质：水质符合生活饮用水卫生标准（gb5749-2006）。 （3）给水系统：供水系统采用下行上给平给供水系统。 3、管网的布置 为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状 相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在道 路上布置给水主干管。 三、排水方案三、排水方案 1、排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、 废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系 统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政 污水管网。 2、排水系统： 本项目生活污水产生量为 87m3/d（生活污水量以生活用水 量的 80计算），生活污水经化粪池预处理后，经 xx 市污水管 网收集后进入 xx 市污水处理厂处理。 四、管材四、管材 l、室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水 管选用 pvc 塑料管，专用胶粘接。 2、室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排 水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。 3、热水管选用薄壁紫铜管及配件，焊接。 24 4、消防喷淋管 dn150 选用无缝钢管，内外热镀锌； dn100，选用热镀锌钢管，管道连接；dn100，卡箍连接； dn100，丝扣连接。 第五第五节节 供供电电及及电电信信设计设计方案方案 一、一、设计设计依据依据 1、建筑、结构、暖通和给排水等有关专业提供的方案资料。 2、国家颁发的有关设计规范和标准。 （1）供配电系统设计规范 （gb5005295） （2）10kv 及以下变电所设计规范 （gb50053 94） （3）低压配电设计规范 （gb5005495） （4）建筑物防雷设计规范 （gb5005794）(2000 版) （5）民用建筑电气设计规范 （jgjt1692） （6）建筑设计防火规范 （gb50016 2006） （7）火灾自动报警系统设计规范 （gb50011698） 二、供二、供电设计电设计 1、负荷估算 住宅生活用电按 50w/m2测算，本项目用电总负荷约为 373kw。由于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的 变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接 由低压替接，电源由供电公司提供。区内电力线路采用直埋方 式，各户设磁卡电表箱分户计量。 25 2、供配电方案 由变配电室引至各建筑物的线路，采用 vv22 型电力电缆 直埋方式敷设，直埋电缆在直线段每隔 50100m 处、转弯处、 进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用 bv 型铜 导线穿 pvc 管敷设。 电源进楼处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为 500ma，以防止电气火灾发生。电表集中安装在底层。开关箱总 断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护 功能，漏电保护电流为 30ma。 各单位工程做总等电位联结，进线配电箱的 pe 母线，进入 建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联 结。 所有消防及重要负荷的供电均设置双电源末端自动切换装 置，并选用品质可靠的 ats 开关，以保证供电的可靠性。 三、照明三、照明设计设计 1、照明光源：以荧光灯为主，门厅、走道等采用节能型荧光 灯。 2、事故照明：在重要场所除有双电源供给外，还设 eps 镉 镍电池集中电源供应急灯在事故发生时疏散、诱导人员能迅速 离开事故现场之用。 3、线路敷设：变电所或配电间低压配店柜配出干线经电气 竖井至各配电箱，干线采用紧密式插接母线，配电箱至各照明 26 设备采用导线穿管敷设。各子项低压电缆沿室外电缆沟敷设。 四、防雷与接地四、防雷与接地 建筑物防雷按三级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪 器，引下线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建 筑物每层利用框架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击， 对建筑物各电源电缆进户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物 的强、弱电竖井引入线采用金属管保护以防雷电波侵入。建筑 物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算机、弱电信息装置的 中端配电箱分三级设置电涌保护器。 本工程接地保护采用 tn-s 接地系统，变压器中性点直接 接地，设专用接地线（pe 线），接地体利用建筑物基础钢筋，所 有进户金属管线、电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接 地及建筑物的各种水平、垂直金属管干线与建筑物接地体全部 连接，形成总等电位连接，接地电阻小于 1 欧。 五、五、电电信信设计设计 1、电讯线路由主干线引入，线路在小区内沿主要道路呈网 状与枝状相结合布置。 2、小区设有完善的应急照明系统、紧急广播系统、泛光照 明系统等。 3、电视电缆系统通过市有线电视光缆接入，经有线电视基 站分配后，由电缆引至各单建筑物，管线呈网状布置。 4、根据新田住宅小区的规划设计，着眼于现代化新小区的 27 建设目标，设置宽带网络系统，直接接入小区。 5、电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式 电信管道或用 pvc 排管埋地敷设。 第七第七节节 管管线铺设线铺设方案方案 本工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信 电缆、热力管 6 种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外， 其余管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水 平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守 如下原则： 1、压力流管让重力流管。 2、小管径让大管径。 3、给水管尽量在污水管上面。 4、易弯曲管让不易弯曲管。 5、临时性管线让永久性管线。 6、工程量小的管线让工程量大的管线。 28 第六章第六章 环环境保境保护护和和节节能能 第一第一节节 环环境保境保护护 一、一、环环境影响分析境影响分析 1、环境保护标准 按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准： （1）开发建设项目水土保持方案技术规范（sl204-98） （2）水土保持综合治理技术规范（gb/t16453.1-16453.6- 1996） （3）污水排放综合标准（gb8978-1996） （4）地表水环境质量标准（gb3838-2002） （5）环境空气质量标准（gb3095-1996） （6）声环境质量标准（gb3096-2008） （7）大气污染物综合排放标准（gb16297-1996） （8）城市公共厕所规划和设计标准(cjj 14-2005） （9）建筑施工场界噪声标准（gb12523-90） （10）以及其他有关标准 二、二、项项目施工期目施工期环环境影响及防治境影响及防治 1、污水 主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合污水综合 排放标准（gb8978-1996）一级标准。污水管应与社区污水管线、 29 城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水 域排放。施工废水对环境影响不大。 2、废气 施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有 co、no2、thc 等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在 附近 50100m 内，100m 外基本无影响。 3、扬尘 工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的 扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖 的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天 气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆 盖，施工场地须设置临时隔离墙。 4、固体废弃物 施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施 工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收 集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后， 运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造 成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物， 并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。 5、噪声 各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、 装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的 30 噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施 工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午 （12：3014：30）和夜间（22：00次日 6：00）禁止施工，如因工 艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。 6、室内环境污染控制 为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保 障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染 控制规范gb303252001 要求进行。 （1）材料选择 a粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离 甲醛释放量不大于 0.12mg/m的标准进行控制。 b壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出 甲醛，游离甲醛量也不应大于 0.12mg/ m。 c由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的 有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。 d预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。 e脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续 释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。 （2）工程施工 a室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准涂装 作业安全规程gb7691 第 2.1 节的规定“禁止使用含苯（包括工 业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和 31 溶剂。 ” b严格遵守国家标准涂装作业安全规程：涂漆前处理工 艺安全及其通风净化gb76921999 第 5.2.8 条“涂漆前处理作 业中严禁使用苯”和第 5.2.9 条“大面积除油和清除旧漆作业中， 禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。 （3）施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和 溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在 室内用溶剂清洗施工用具。 三、运三、运营营期期环环境影响及防治境影响及防治 1、废水 项目建成后，小区居民日常生活产生的生活垃圾、生活污 水等按国家规定的标准要求进行处理，由小区物业管理公司全 权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生 的污水对环境造成的影响。 2、固体废弃物 主要是一般生活垃圾。垃圾处理的主要措施是：小区内按 功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外 景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车 和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定 的处理地点。 四、四、项项目水土保持方案目水土保持方案 项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不 32 可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设 施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是在梅 雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做 好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失， 并接受水土保持监督管理机构的监督检查。 施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输 途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应 尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流， 避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地 进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作， 以保护当地的天然生态环境。 五、五、环环境影响境影响评评价价 本建设项目其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生 的少量生活污水经生化处理后，完全可达环保要求，对生活垃 圾集中存放，定期外运，不会对周围环境造成污染。 第二第二节节 节节能能设计设计 本工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进 行节能设计。严格建筑节能管理，大力推广节能省地环保型建 筑，建设资源节约型、环境节约型社会。 一、一、节节能能设计设计依据依据 l、 居住建筑节能设计标准（db13(j)63-2007） 33 2、国家标准民用建筑热工设计规范(gb 5017693) 3、山东省标准公共建筑节能设计标准(dbj14036 2006) 4、建设部部长令第 76 号民用建筑节能管理规定 5、建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意 见 6、 中华人民共和国节约能源法 7、 山东省节能安排综合性工作实施方案鲁政发200739 号 二、山二、山东东省省节节能安排的主要目能安排的主要目标标 到 2010 年，万元生产总值能耗由 2005 年的 1.28 吨标准煤 下降到 1 吨标准煤以下，降低 22左右；万元工业增加值用水 量由 2005 年的 28.12 立方米下降到 20 立方米以下，降低 30；二氧化硫（so2）总排放量由 2005 年的 200.28 万吨减少到 160.2 万吨，减少 20；化学需氧量（cod）总排放量由 77 万吨 减少到 65.5 万吨，减少 14.9；全省城市和县城污水处理率平 均不低于 70；工业固体废物综合利用率达到 95。 根据山东省建筑节能的要求，城市规划区全面执行居住建 筑节能 65、公共建筑节能 50的设计标准。本工程属于公共 建筑项目，建筑体形系数、围护结构的传热系数和窗墙面积比 均应小于限值，并根据山东省标准公共建筑节能设计标准判 定是否满足公共建筑节能 50设计标准。 34 本项目在建设中应推广应用建筑节能材料，严禁使用实心 粘土砖（瓦）。 三、各三、各专业拟专业拟采取以下采取以下节节能措施能措施 1、建筑设计节能 （1）应根据居住建筑节能设计标准进行节能设计。建筑 节能设计应满足标准中各项要求。 （2）围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。 （3）规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件 良好。 （4）设备专业亦应按标准要求进行节能设计。 （5）设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、 新工艺以节能降耗。 （6）外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检 测方法gb7101 规定的 4 级；玻璃幕墙的气密性不应低于建筑 幕墙物理性能分级gbt15225 规定的 3 级。 （7）玻璃（或其它透明材料）的可见光投射比不应小于 0.4。 （8）外窗的可开启面积不应低于窗面积的 30；玻璃幕墙 应具有可开启部分或设有通风换气装置。 2、水暖专业设计节能 （1）各建筑物卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁 具，以节约用水。 （2）热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。 35 （3）动力设备设减振台座，进出水管安装软接头弹性吊托 架，以降低噪声和噪声传递。 3、电气专业设计节能 （1）所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。 电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因 数，减少电损耗。 （2）照明控制上采用分散与集中相集合的方式，走道机房 等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变 场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的 要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外 亮度自动开闭相关灯具。 建设单位及施工单位应严格按节能设计的要求施工，确保 工程施工符合节能标准和设计质量要求。 4、其它措施 除上述措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度， 按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现 象，以减少不必要的浪费。 四、四、项项目能耗指目能耗指标标 本项目能源消耗主要是水、电，其中在不考虑中水回用的 前提下，年消耗水量为 3.98 万 m，电 13.6 万度。其能源消耗折 算标准煤总用量为 20.13 吨标准煤/年，综合能耗指标为 0.0027 吨标准煤/平方米，耗能工质为零。 36 本项目属民用建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。 能耗指标表 计量单位年需要量 序号 主要能源及耗 能工质名称 实物标煤实物折算系数折标煤 1 电 万度t13.61.229t/万 kwh16.71 3水万 mt3.980.86t/万 m3.42 合计20.13 37 第七章第七章 项项目目进进度安排与工程管理度安排与工程管理 第一第一节节 项项目目进进度安排度安排 本项目分项目论证与选址、可行性研究报告编制、项目建 设及验收投入使用等四个阶段进行。 项目论证与选址：2010 年 6 月2010 年 7 月 可行性研究报告编制：2010 年 8 月 建筑设计：2010 年 7 月2009 年 8 月 土建施工：2010 年 9 月2011 年 5 月 安装工程：2011 年 6 月2011 年 7 月 室外工程：2011 年 7 月2011 年 8 月 为确保工程质量和施工进度，严格执行投资项目的法人责 任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，通过科学组织、 合理安排，加快项目建设进度，确保完成建设目标。 一、一、项项目建目建设设期期 本项目建设期为 12 个月。 二、二、项项目目实实施施进进度安排度安排 项项目目实实施施进进度度计计划表划表 2010 年2011 年 序 号 项 目 789101112123456789 1 项目前期工作、 立项 38 2 初步设计、施工 图设计 3 土建及初装饰工 程 4安装工程 5室外工程 6竣工验收 第二第二节节 工程施工与管理工程施工与管理 本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招 投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工 期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资 信业绩良好的单位。 为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的 质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂 家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并 有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、 质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理 要求进行检验或试验，不合格的不得使用。 施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准 和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工 组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检 查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良 39 好的质量。 施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安 全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。 40 第八章第八章 劳动劳动安全与消防安全与消防 第一第一节节 劳动劳动安全安全 安全措施方案安全措施方案 1、电气安全：严格按照供配电系统设计规范gbj50052 95 要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范 进行布置；所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地， 电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关。 2、防雷：按三类防雷建筑设置防雷装置，在屋面采用明敷 设避雷带与避雷针相结合的避雷方式，利用建筑物结构柱子内 的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。 3、防触电：高压侧 10kv 为中性点不接地系统，低压 380/220v 系统保护采用 tn-s 系统，所有电气设备不带电的金 属外壳，构件等均须与接地系统连成电器通路。 4、防火防爆：建筑物防火等级三级，各类建筑物布置及占 地面积均符合防火规范要求。同时也考虑了小区道路贯通，主 要通道考虑消防车的回旋余地。 第二第二节节 消防消防 一、一、设计设计依据依据 1、 建筑设计防火规范（gb50016-2006）； 41 2、 建筑灭火器配置设计规范（gb50140-2005）； 3、 建筑内部装修设计防火规范（gb50222-95）。 4、各有关消防法规的要求 二、概述二、概述 工程项目消防设计应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消 防规范，以防止和减少火灾危害，建筑防火技术，应贯彻“预防 为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全 生产，方便使用，经济合理。本项目建筑物的耐火等级不低于三 级。 1、总图布置：各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距， 所有建筑物四周均设有环形消防通道，小区内道路呈网络状，