重庆市“客家古镇”综合开发项目可行性研究报告.docx

客 家 古 镇 项 目可 行 性 研 究 报 告福建省明信德工程咨询有限公司二o一二年十月 项目名称：客家古镇项目编制单位：福建省明信德工程咨询有限公司资质等级：甲级证书编号：工咨甲11520070007法定代表人：陈泰奎编制负责人：胡 毅 经 济 师编制人员： 伊良周 国家注册咨询师（投资）李丽娟 国家注册咨询师（投资）审 核：陈美珍 高 级 工 程 师审 定：陈泰奎 高 级 工 程 师国家注册咨询师（投资） 国家注册造价师 国家注册监理工程师目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 项目业主单位基本概况1第三节 项目概况及主要技术经济指标2第四节 项目编制依据和研究范围4第五节 结论和建议5第二章 项目建设的必要性和重要性6第一节 项目的提出6第二节 项目建设的必要性8第三章 项目建设选址和外部建设条件14第一节 项目建设选址14第二节 外部建设条件14第四章 市场分析及产品定位18第一节 龙岩市旅游市场分析18第二节 消费分析25第三节 产品定位27第五章 项目建设规模及主要建设内容30第一节 建设规模30第二节 主要建设内容31第六章 项目建设方案35第一节 总平面布置35第二节 建筑设计37第三节 结构设计38第四节 公用工程设计41第七章 用地方案52第八章 环境保护、绿化54第一节 环境保护54第二节 绿 化56第九章 安全生产和劳动保护59第一节 安全生产59第二节 劳动保护60第十章 节 能62第十一章 项目建设进度安排69第十二章 项目投资估算及资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措方案71第十三章 财务评价77第一节 基础数据77第二节 财务盈利能力分析79第三节 偿债能力分析80第四节 不确定分析81第五节 财务评价结论82第十四章 结论与建议8487第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：客家古镇二、项目业主1、业主单位：福建客家同元古镇开发有限公司2、项目联系人：杜彬 联系电话、项目建设地点永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村第二节 项目业主单位基本概况重庆同元集团是在改革开放的历程中发展壮大起来的民营企业，总部位于重庆市南滨路长江国际，集团前身为云南楚雄彝人古镇文化旅游开发有限公司，主要经营文化旅游资源综合开发、旅游、商贸会展、酒店经营、房地产开发等项目，同元集团是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的旅游地产开发商。集团拥有一支优秀的从事规划设计、文化研究、旅游开发、古建筑建设、商业会展、景区管理的古镇专业开发团队。同元集团下设重庆同元文化古镇旅游开发有限公司、重庆同元古镇建筑设计院、重庆同元长寿古镇文化旅游开发有限公司、福建同元平潭古镇文化旅游开发有限公司、山西同元文化古镇旅游开发有限公司、湖南同元文化古镇旅游开发有限公司、洛阳同元文化古镇开发有限公司、同元文化古镇木结构有限公司、同元文化古镇彩画有限公司等控股子公司。同元集团拟在全国打造20个古镇项目。已成功开发及正在开发的文化旅游地产项目：云南楚雄彝人古镇、云南石羊古镇、重庆长寿古镇、福建平潭古城、山西黎侯古城、湖南桃花源古镇、河南洛阳河洛古城等。本项目由重庆同元文化古镇旅游开发有限公司与大理山海房地产开发有限公司共同出资成立福建客家同元古镇开发有限公司进行项目的开发、建设。第三节 项目概况及主要技术经济指标客家古镇项目位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，项目区内均规划为城市建设用地，现状地块内为山坡地，地势较为平坦，地块位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地。该项目由客家广场、民间综艺馆、衙门、过街楼、古戏台、庙会广场、城隍庙、西溪河、大酒店、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客栈、烟雨阁餐厅、七贤书院、停车场等旅游综合体及配套商住区组成。项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地面积为149982.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积92750平方米（含人防工程50575.03平方米）。其中：核心旅游区规划用地面积为266652.6平方米（约400亩），建筑占地面积93328.4平方米，总建筑面积227322.1平方米，其中地上建筑面积213322.1平方米，地下建筑面积14000平方米（含人防工程11566.58平方米），停车位1200个（在核心旅游区内规划25亩专业停车场，建设地上停车位800个；地下停车位400个）。项目建筑密度为35%，建筑容积率0.8，绿地率为25%。住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，总建筑面积474952.2平方米，其中地上建筑面积404952.2平方米，地下建筑面积70000平方米（含人防工程34667.78平方米），停车位2500个（其中地上停车位500个，地下停车位2000个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，总建筑面积55629.29平方米，其中地上建筑面积46879.29平方米，地下建筑面积8750平方米（含人防工程4340.67平方米），停车位300个（其中地上停车位50个，地下停车位250个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。项目总投资321640.29万元，其中：工程费用223735.92万元，工程其它费用30970.40万元，基本预备费25470.63万元,建设期利息18820.86万元,流动资金13589.48万元。本项目总投资321640.29万元，建设资金由项目业主自筹121640.29万元,向银行贷款200000.0万元,分三年到账。第四节 项目编制依据和研究范围一、项目编制依据中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法城市居住区经济技术指标及条文说明中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法福建省永定县城市总体规划（20062020）永定县城控制性详细规划（20062020）永定县域城镇体系规划委托方提供的地形图客家古镇项目规划红线图委托方提供的有关资料及相应的设计规范、规定、规程 二、项目研究范围 本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、建设规模、主要建设内容、总平面布置、建筑、结构工程、公用工程等进行论述，并对经济效益进行测算。第五节 结论和建议客家古镇项目是永定县发展文化旅游产业的重大项目，它的建设是时代的要求，也是永定县经济发展的需要。项目的建设对于推动和提升相关产业的发展、增强永定县中心城镇综合经济实力和竞争力具有十分重要的意义。财务分析表明，项目所得税前指标为:项目投资财务内部收益率为22.48%；项目投资财务净现值为102780.28万元；项目投资回收期为4.91年；项目所得税后指标为:项目投资财务内部收益率为16.41%；项目投资财务净现值为44117.78；项目投资回收期为5.44年。项目总投资收益率为12.39%，项目资本金净利润率为17.12%,项目具有较强的获利能力和还款能力，从财务分析上项目是可行的。同时，该项目的实施，有利于满足人民生活需要，有利于完善中心城镇功能布局，改善中心城镇环境，增加社会就业，对构建和谐社会，促进永定县中心城镇经济和社会发展具有重要意义。项目具有较好经济效益，其社会效益也较为显著。第二章 项目建设的必要性和重要性第一节 项目的提出传统古镇是一定历史时期，处于特定自然环境法条件和文化背景下，通过密切的人类活动所形成的人类聚集地。因为旅游热和复古风的兴起，传统古村镇旅游产业获得了快速的发展。随着人们物质生活条件的提高，人们对旅游有了更高层次的心理需求，单纯以观光旅游的游览模式已经无法满足游客的需求，那么以文化为主题，特别是以古文化为主题的游览有了极大空间的发展。2009年5月，国务院出台关于支持福建省加快海峡西岸经济区的若干意见，为永定县新一轮的发展带来重大历史机遇。为加快永定县城的建设发展，永定县委、县政府按照高起点、高标准、高水平和立足县情、适度超前、统筹兼顾、合理布局、注重实效的原则，投入近千万元对永定县城乡进行全面规划，按照“客家故里，山水永定”的城市总体定位，为永定县城发展描绘了一幅宏伟的蓝图。为促进永定县文化旅游产业的发展，提升永定休闲、旅游、度假、生活环境，进一步改善永定县文化旅游资源，当地人民政府顺乎民意，立足实际，大力发掘本地文化内涵，依托本项目推出一个全国休闲旅游精品区，力争5年内成功创建国家4a级旅游景区。福建省旅游产业发展“十二五”规划提出：要大力发展农业观光；发展旅游装备制造业、露营地建设等；与金融、文化、信息、体育等现代服务业的融合，与城乡协调发展的融合。在“十二五”旅游规划中，我省将更加注重区域合作、资源整合。在空间布局上要淡化行政区划的界限；在市场拓展上，以一程多站的线路设计旅游产品，实现地区间、政企间、跨业界的捆绑营销；重点打造游艇、房车露营地、温泉等项目；更加注重重点区域的优先发展，将推动创5a、4a的重点景区、重点旅游县、重点旅游项目、重点增长极的优先发展；更加注重市场主体的培育，解决旅游企业小、弱、散、差的问题，积极扶持旅游企业上市。永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。主要有被誉为“世界上独一无二的山村民居建筑”的永定客家土楼，因其奇特的建筑艺术和蕴藏的丰富客家文化内涵而备受世人瞩目。2009年以来，随着国务院中国文化产业振兴规划发布以来，中国文化创意产业再次“光鲜”的进入公众及投资界的视野。2010年中国十七届五中全会，中国再次将文化创意产业提升到战略产业高度以期加速中国经济增长方式转变。我们正在步入创意经济时代，创意产业是一种“软经济”，它不同于制造业、金融业和高科技产业，它不怕金融海啸，不怕能源危机，代表的是一种主宰未来的全新竞争力。作为县级的地方党委政府，抓文化就是抓科学发展、就是抓核心竞争力，就是抓城市精神、就是抓城市发展的未来。第二节 项目建设的必要性（一）项目的建设是永定县发展文化创意产业的需要永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。主要有被誉为“世界上独一无二的山村民居建筑”的永定客家土楼，因其奇特的建筑艺术和蕴藏的丰富客家文化内涵而备受世人瞩目；棉花滩水电站的建设，将把汀江宽展成万顷碧波的龙湖，昔日的群山变成宁静的绿岛，水光山色，曲径通幽，拾石径登临湖边千米高山王寿山顶峰，怪石悬崖，云雾缭绕，恍若仙境。此外，永定还有茫荡洋、仙湖洞、燕子岩、东华山等探险、科考、佛教圣地旅游资源，有毛泽东、周恩来、朱德、张鼎丞等老一辈革命家革命活动遗址等大批“红色”旅游资源，以及大鼓凉伞、作大福、闹古事、山歌等丰富多彩的客家民俗民风。永定旅游资源的类型、数量均居福建省各县（市）前列。永定县在改革开放三十几年来，已经取得了卓越的经济成果，拥有较好的技术基础、艺术创造力和一定的的人才储备，为发展文化创意产业提供了硬软件支持，因旅游事业的大力发展形成了巨大的消费需求，丰富并且有着鲜明特色的客家文化，这些都是发展文化创意产业的市场基础。客家文化是中国南方文化的重要组成部分。千百年以来，客家人极力地保留着自己独具魅力的文化，使客家文化既传承了中华民族优秀的汉族文化，又与时俱进地创造出了丰富多彩的文化。客家文化作为岭南文化的重要支流，和广府文化、潮汕文化一样，都是古代南粤土著文化与中原汉族文化在上千年的相互融合中产生的相对稳定的文化。客家古镇项目是以客家文化为背景，以客家特色建筑文化为平台，展示几千年来中原人文文化以及客家文化的大平台。永定县是典型的资源型企业占主导地位区域，资源在开发利用创造经济奇迹的同时，也留下了严重的资源和生态危机，再者，受2008年下半年的全球金融危机影响，永定县的传统行业受到了前所未有的冲击。一些经济界人士认为，受2010年通货膨胀以及后危机时代的连锁效应的影响，2012年后还有可能会出现更多企业停产倒闭。面对从未有过的严峻经济形势，永定县发展文化创意产业迫在眉睫。特别在这种历史的危机和机遇面前，永定县现有的经济增长方式已难以承载生态环境及社会各方面发展的要求，政府应及时调整发展战略，大力发展永定县文化创意产业。（二）项目的建设可加快旅游产业发展，并带动相关产业协同并进从近几年全国游客接待统计数据分析，全国古镇旅游的游客接待量快速上升，旅游总收入及人均消费增长较为迅速，随着全国各地古镇旅游业的发展，对景区的基础设施提出了更高的要求，只有基础设施的完善才能够保障景区健康有序发展。基础建设的完善将加快景区旅游产业的发展，并带动相关产业的协同发展，从而提高地方经济收益，而地方经济的发展又会促进基础设施进一步改进，这样就形成一个良性的协调发展循环。客家古镇是永定县近年来引进的一个最大的项目，对于丰富永定县文化旅游内涵、促进永定旅游从观光游向度假游、从过境游向过夜游转变、加快县城旅游总集散中心建设具有重要意义。从另一方面思考，项目的建设对调整永定县旅游产业结构和区域结构，推进城乡高水平规划建设，完善配套基础设施体系，实现旅游产业跨越式发展也提供了新的契机。因此，从客家古镇旅游开发建设项目实施开始，突出客家历史文化的内涵和外延，围绕客家文化优势，深度挖掘历史内涵，全力开发具有较强生命力的旅游产品。也通过本项目的的开发建设，整体带动闽西旅游产业结构，使旅游产业通过项目的建设，产业能级大幅提升。（三）项目的建设可扩大居民就业、增加居民收入和地方财政收入在当前国际经济动荡加剧、国内经济增长减速的宏观背景下，随着金融危机影响的进一步显现，区域经济发展形势趋于复杂。从中央到地方实施的一系列重大举措表明，应对当前形势经济危机的重要指导思路是增加投资、扩大内需、促进就业，而本项目的实施正契合了该思路。项目的实施不仅将直接拉动区域旅游消费，促进地方经济发展，提高政府的财政收入，还将增加若干就业岗位直接促进附近居民就业，一是在项目建设过程中居民可投工投劳，二是在项目运营过程中居民还可直接在旅游基础服务岗位上就业。更为重要的是，项目的实施还将带动周围农户增收，在本项目实施后，客家古镇景区的接待人口将大幅提高，由游客带来的相关消费也就直接增加，附近农户可开展农家乐、乡村酒店、自由采摘等经营性项目，既丰富了游客的旅游体验，也促进了农户自身增收。（四）项目的建设为巩固、发展和提升优势产业，促进招商引资打下坚实的基础随着永定县委、县政府提出的“将旅游培育成支柱产业”发展策略的不断实施，永定县旅游产业的发展迎来了又一次契机。当地政府结合本地实情，结合自身特色产业优势，面对工作中的切实问题，立足丰富的旅游资源和独特的区位优势，把旅游业放在社会经济先导产业的重要地位加以发展，走好以旅游产业带动招商引资的路子。在进一步完善统筹社会经济发展，巩固、发展和提升优势产业的策略与措施，为招商引资打下坚实基础。目前永定县正面临新的发展阶段，旅游产业优势明显，相关企业与项目不断增加，随着县域基础设施的开发建设，规模将逐渐扩大。 （五）项目的建设是统筹城乡发展，推进城乡一体化，解决“三农”问题的重大措施树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的发展观是我国当前重要的发展战略。目前城乡差别扩大，农业发展缓慢、影响农民增收的深层次问题必须得到尽快解决。县城郊区城镇化发展滞后，制约了农民向城市和非农产业的有序、有效转移。农业产业化经营水平不高，农民的生产、生活条件较差，农村基础设施落后，城市经济对农民增收支持力度有限。目前，随着产业结构调整和城市化进程的加快，农村城市化进程中失地农民的就业问题也日益凸现。本次项目中基础设施等工程的建设，促进了永定县城乡一体化的建设，改善了农民的生活条件，提高了农民的生活品质，使农民转变为市民。通过城乡一体化建设，扩大乡镇建成区规模，完善乡镇配套基础设施，提高乡镇农民生活水平。客家古镇的旅游配套基础设施建设，使农民集中居住，将原有宅基地置换出来，提高土地集约化利用水平，同时按规定对农民进行拆迁补偿，并对农民进行就业培训，落实相关保障措施，为失地农民提供多种就业机会，真正让农民做到失地不失业，成为有保障、有工作、有文化、有文明习惯和生活方式的合格市民，加快融入城市生活，从而切实解决“三农”问题。（六）项目的建设是积极响应国家关于扩大内需十项措施的重要举措世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，国家采取了灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。在这个形势下国家出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。因此本项目的建设是对国家政策的响应，是利于国计民生，在一定程度上对永定县经济的快速发展起了强有力的推动作用，同时也从另一方面进一步拉动了行业的需求和消费。综上所述，该项目的建设是十分必要的。第三章 项目建设选址和外部建设条件第一节 项目建设选址客家古镇项目拟建在永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地，整个地块用地红线与道路平行，呈北大南小的不规则多边形。场址红线范围内为山坡地。项目区域内根据地质调查资料及场地周边的水文、工程地质勘察结果表明，无活动的断裂带通过，地表无不良地质现象，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，应进行工程地质灾害评估，在结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，为设计提供科学、可靠的基础数据。第二节 外部建设条件一、永定县社会经济概况永定县辖24个乡（镇），总面积为2223平方公里，总人口47.5万人。改革开放以来，永定县取得了长足发展，综合实力不断增强。2011年实现地区生产总值达144.95亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值22.20亿元，增长4.1%；第二产业增加值80.78亿元，增长19.0%；第三产业增加值41.97亿元，增长7.0%。三次产业的结构比例由2010年的16.849.733.5调整为2011年的15.355.729.0。人均地区生产总值为40070元,比增31%。其中农林牧渔业总产值36.48亿元，比上年增长4.1%；工业总产值174.26亿元，比增20.6%,全社会工业增加值70.80亿元，增长19.0%,其中规模以上工业总产值156.08亿元，比增18.0%，规模以上工业增加值68.98亿元，增长22.0%；全年共接待旅游总人次343万人次，增长19.1%，实现旅游总收入23.0亿元，比增26.2%。凤城是全县的政治和文化中心，城区人口5万人，城区面积5平方公里。 二、永定县自然地理概况 1、地理区位 永定县地处福建省西南部，地处东经1162511705，北纬24232506，东临漳州市，北与上杭县毗邻，西南与广东省梅州相连，是闽南厦、漳、泉“金三角”的腹地，处于东南沿海与内地的过渡地带，是福建十九个省际边界县之一。县城所在地凤城距龙岩中心城市72公里，距经济特区厦门铁路229公里，省道抚石线贯穿而过，龙梅铁路设有客运站，建设中的双永高速设有互通口，交通极为便利。 2、自然地理条件(1)地形：永定县地处龙岗山末端，境内因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌。(2)地貌：永定县境内有中山、低山、丘陵、平地四种基本地貌，其中平地仅占全县总面积的3.7。中山和低山分别为38和45。(3)地质与地震：永定县境内主要有华厦系、新华厦系东西向等构造体系，各地质时代的地形均有发育，出露完整。地质一般为黄土区，下为卵石及矿石或岩石层，地耐力较好，为20吨平方米。地震烈度为六度区，境内地震以雁石谷地较强。 3、气候 永定县属亚热带季风型气候，受海洋影响较大。春季雨多而潮湿，夏季暴雨集中，秋季台风入侵频繁，带来的局部暴雨历时短、强度大。年平均降雨量为15001900mm。常年主导风向为北、北东风，次主导风向为南、南西风。冬季主导风向为北、北东风，夏季主导风向为南风，静风率平均达43。 全县多年平均气温20.1摄氏度，最高极端气温为38.5摄氏度，最低极端气温为-1.6摄氏度。多年平均日照时数l979小时，多年平均无霜期290天，实测最大风速20米/秒。多年平均干旱指数为0.52。三、项目交通项目地处永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，现有道路北环路已经与拟建场址相通，同时拟建设的快速通道将从地块东侧通过，施工所需建筑材料均可以用汽车直运到现场，不需要经过二次搬运，运输条件良好。四、项目水电项目施工用电、用水有保障。施工用电可直接从城区电网附近的低压变压器接入，施工用水可直接从城区自来水管网中接入。五、建筑材料供应及运输条件龙岩市和永定县是福建省的建材基地，水泥产量居全省首位，质量好，运输距离短，价格相对较低。所需沙、石等也能本地解决。由上可知，该项目的建设外部条件较为良好，有利于项目建设的顺利实施。第四章 市场分析及产品定位第一节 龙岩市旅游市场分析一、龙岩市旅游产业发展概述“十一五”期间，市委、市政府高度重视旅游业的发展，把旅游业列为全市“10+3”重点产业之一和第三产业龙头来加以培育，完善出台龙岩市人民政府关于加快旅游产业发展的若干意见，颁布实施龙岩市人民政府关于扶持龙岩中心城区五星级旅游饭店发展的若干意见等一系列扶持政策。五年来，在市委、市政府的正确领导下，龙岩旅游业按照“十一五”旅游产业发展专项规划要求，紧紧围绕做大做强旅游业目标，突出“海峡客家欢乐龙岩”主题，实施资源整合、项目带动、品牌提升、市场拓展、服务优化等重点工作，旅游品牌不断提升，基础设施不断改善，产业规模不断壮大，旅游市场不断拓展，产业链条不断延伸，基本奠定旅游大产业发展格局，为国民经济和社会的发展作出了突出贡献，为“十二五”实现科学发展、跨越式发展奠定了坚实基础。“十一五”时期全市共接待游客3728.31万人次，旅游总收入260.97亿元，分别比“十五”时期增长110.31%和134.54%。其中2010年，全市接待游客986.87万人次，比2005年增长1.9倍，年均增长13.86%；旅游总收入70.27亿元，比2005年增长2.2倍，年均增长17.34%；入境游客12.5万人次，比2005年增长6.5倍，年均增长45.41%。在全省的排位由2009年的第8位上升为第6位，旅游收入相当于全市gdp的7.4%。龙岩市的旅游业总体规模已经跃上台阶，成为龙岩经济的重要支柱产业。永定召开全县旅游产业发展大会，树立“大旅游、大市场、大产业”发展理念，推动旅游产业驶上科学发展、跨越发展快车道。永定县研究并通过了关于加快旅游产业科学发展、跨越发展的意见、关于加快发展休闲农业与乡村旅游的意见和关于加快旅行社发展的意见。从2012年起，县财政将在每年安排2000万元旅游发展专项基金的基础上，加大资金投入，鼓励扶持全县旅游产业发展。今后，永定将重点在旅游开发用地、旅游基础设施建设项目、招商引资政策优惠等方面，制定相关的倾斜扶持政策，为旅游业发展提供有力的政策保障。二、龙岩市旅游产品市场当前供应状况龙岩是福建西部的新兴旅游区，旅游资源丰富，特色鲜明，品牌价值高。全市现有1处世界文化遗产、国家5a级旅游景区 福建土楼永定景区、6个国家4a级旅游区（冠豸山、龙硿洞、九鹏溪、古田会址、长汀红色旧址群、天一温泉）、3个优秀旅游县（连城县、上杭县、永定县）、1个国家地质公园冠豸山（同时列入国家自然遗产名录），1个国家工业旅游示范点紫金工业旅游区、1个国家农业旅游示范点云顶茶园、1个国家水利风景区梅花湖、1个全国特色景观旅游名镇湖坑镇、2个全国首批休闲农业与乡村旅游示范点（五龙村农家乐、永福高山农业旅游区）、1个全国首批生态文化村洋畲村。还有1个国家历史文化名城长汀县，2个国家历史文化名镇（村）古田镇、培田村，2个国家自然保护区梅花山、梁野山，4个国家森林公园新罗、上杭、漳平天台山、永定王寿山国家森林公园，6处26个点的全国重点文物保护单位等。全省十大旅游品牌中，龙岩就占有2个，即“光辉的古田会议会址”和“神秘的客家土楼”。目前，龙岩已形成“三大主题景区”，即以永定客家土楼为赌注“海峡客家旅游主题景区”，以冠豸山、龙硿洞、九鹏溪为代表的“绿色生态旅游景区”，以古田会议会址为代表的“红色旅游主题景区”，在省内外具有一定知名度和影响力。永定旅游资源特色独具，有闻名海内外的世界文化遗产景区土楼、如诗如画的龙湖、王寿山等自然、人文景观，“东楼西湖”旅游格局初步形成。“福建土楼”申报“世遗”工作被列入国家计划，东华山和王寿山被列为国家级森林公园，龙湖开发有序进行。永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。永定旅游资源的类型、数量均居福建省各县（市）前列。国家级风景名胜区有福建土楼永定景区（世界文化遗产、国家5a级旅游景区），国家水利风景区龙湖景区等2个。省级历史文化名镇1个（湖坑镇），历史文化名村1个（下洋镇初溪村）。国家森林公园有王寿山（含东华山）1处。全国重点文物保护单位有振成楼、承启楼、福裕楼、奎聚楼、集庆楼、西陂天后宫等6处，省级文物保护单位有高北土楼群、洪坑土楼群、初溪土楼群、衍香楼、振福楼、环极楼、永康楼、遗经楼、虎豹别墅、胡氏家庙、永定暴动遗址（金谷寺）、中共永定支部旧址（万源楼）等33处，县级文物保护单位38处。全国科普教育基地有气象科普教育基地1个，省级科普教育基地有湖雷招宝生态农庄1个；有湖雷万源楼、金砂金谷寺、永定暴动遗址、岐岭牛牯脖毛泽东主席纪念亭、西溪赤寨村军政亭等爱国主义教育基地。2011年共接待海外游客13万人次，收入2243.6万美元，分别比上年增长14.2%和15.6%；接待国内游客329.9万人次，收入21亿元，分别比上年增长19%和26%；旅游总收入23亿元，比上年增长26.2%，占gdp的16.3%。三、龙岩市旅游产业市场未来预测（1）龙岩市旅游产业预测“十二五”期间，龙岩旅游业发展面临的千载难逢的重要战略机遇期，也是龙岩在海西地区率先实现“两型社会”目标和旅游产业转型升级目标的关键期。一是大战略引领大机遇：海西经济区建设上升为国家战略，“先行先试”带来重要战略机遇。二是大产业构建大平台：旅游业产业地位提升，为龙岩旅游业跨越式发展构建良好政策平台。三是大需求孕育大市场：国民旅游休闲时代带来需求爆发性增长，给龙岩旅游发展带来强大市场推力。四是大趋势催生大潜力：旅游业发展出现新趋势，全面凸显龙岩旅游业的突出优势与巨大潜力。五是大交通强化大保障：交通建设日益完善，为龙岩旅游发挥资源优势、大力开拓市场提供基础性保障。六是大扶持助推大跨越：一系列针对性的利好政策和扶持措施，为龙岩旅游的突破发展提供了难得机遇。龙岩市“十二五”旅游业发展专项规划提出：围绕转型升级，培育重点品牌，强化融合带动，统筹整合周边，把旅游业培育成为全市战略性支柱产业和现代服务业的龙头产业。打造集世界遗产观光体验、红色朝圣、休闲度假、商务会展、文化旅游、旅游集散功能为一体的海峡西岸西南翼旅游产业集群、全国知名旅游目的地、全球客家文化旅游中心，培育“中国红色圣地、客家文化中心、世界文化遗产、南国山水名城”四大城市旅游名片。力争到2015年，全市旅游业各项经济指标翻一番以上，将龙岩建成中国最佳旅游目的地，实现由旅游资源大市向旅游强市的历史性跨越。到2015年末，旅游接待突破2000万人次，年均增速16%；入境游客达到 35万人次，年均增长22%；全市旅游总收入突破150亿元，年均增长18%；旅游业真正成为龙岩新兴的国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。因此，龙岩市旅游产业发展的市场前景广阔。（2）旅游市场发展趋势休闲旅游市场逐渐成为主导传统的观光旅游已不能满足人们的需要，随着城市居民工作压力的增大，大众休闲旅游高速成长。传统的老景区、老景点旅游增长减缓；新景区、新景点、原来的旅游冷点受到欢迎；城市商业餐饮及其他休闲项目、城市周边的乡村休闲、自驾旅游等自主类型休闲产品，不断掀起高潮。旅游消费结构正在发生较大的变化，观光旅游已经难以带动区域旅游产业的全面发展，休闲旅游的开发成为主流方向，这也预示着旅游产品结构必将随市场需求而升级。目前中国旅游产业已经进入系统升级阶段，旅游发展正逐步由单一的观光型主导阶段向休闲型主导阶段转变，休闲旅游尤其是文化与山水风光高度融合的休闲旅游项目成为当前市场消费的热点。大的休闲主导旅游市场发展趋势为龙岩市、永定县第三代旅游新城的打造提供了非常好的市场背景条件。永定县旅游市场休闲化趋势分析中国旅游城市的发展，是伴随着中国旅游的进程而不断成长起来的。在大众观光时代盛行之时，中国的旅游城市多以“游城”为主，停留时间在1-2天为主，游客关注更多的不是城市本身，而是城市更具有震撼力、知名的景点，这就是第一代旅游城市“游城”；随着休闲旅游意识的不断深入，更多的人将目光转向了环境优美、气候条件好的旅游城市，我们称之为“休闲城”也就是第二代旅游城市，游客多以度假的形式出游，停留时间在7-10天左右；第三代旅游城市中，以生态的环境、创新的氛围、轻松的体验为核心吸引力，人们在这里可以长时间停留，可以居住。永定县属于后发旅游城市，旅游业起步较晚，当前还处在第一代旅游城市发展阶段，以观光游客为主的客源市场结构，游客消费构成以门票消费居多，生态度假游、创意文化游、休闲体验游等尝试旅游市场还处于初级阶段。随着周边旅游市场的规模不断扩大，以及游客的休闲化需求的日益增加，永定县需要由第一代旅游城市跨越式向第三代旅游城市转变。为了融合到大的市场发展环境中，最大限度的增加旅客的停留时间，新罗区旅游市场必然朝着休闲化、体验化方向发展。（3）旅游产业发展前景城乡互动型业态城市中心区域是永定县交通、住宿、购物、休闲的集散中心，而永定县的主要旅游资源都分布于乡村， 形成乡村旅游、城市住宿的局面，永定县的整个旅游产业的分布区域将以城市和乡村为主体。观光与度假复合业态永定县的旅游观光资源丰富，这也是永定县旅游开发的基础优势条件，观光旅游在将来的旅游中将会长期占据重要地位。然而在当今休闲度假旅游需求不断膨胀的发展趋势下，单纯的观光旅游不能支撑永定县的旅游发展，度假旅游也是将来发展过程中不能忽视的一个重要方面。观光与度假两大业态相结合相互促进才能将永定县打造成为第三代旅游新城。因此永定县旅游业将来必定朝着观光与度假复合型业态发展。创新业态创新是发展的动力，旅游业也是如此。随着永定县旅游的发展，将会融合多种新型的旅游业态，如汽车露营旅游、文化创意旅游、休闲农业旅游、工业旅游、健康养生旅游、高端豪华型旅游等，只有依靠这些综合型的创新业态才能支撑起新罗旅游大发展，才能完成第三代旅游新城、海西区域旅游集散中心、城乡互动型生态旅游城市的最终目标。第二节 消费分析消费者构成分析1、客源所在地在中短期以本市游客为主要目标，特别是一小时经济区内的游客周末观光度假游。2、心理特征（1）消费动机随着经济发展水平的提高和物质生活的改善，人们不断追求精神上的享受和提升。城市生活的节奏加快和竞争压力日增，人们希望能够在周末、节假日和亲朋好友一起远离城市，回归自然和淳朴。（2）个性心理时代的发展，科技的进步，消费者也向往不走寻常路的生活，尤其是年轻群体，张扬个性，别具一格成为了他们的消费理念。而客家古镇的开发正好迎合了他们的个性需求。（3）消费价值观物质匮乏的时代人们追求的是温饱，而随着物质层次的满足，人们渴望更高层次的精神追求，消费者价值观更加开放和多元化，人们愿意拿出部分金钱度假游玩。（4）群体心理人类是社会动物很容易受到外界的影响，因为外界的一些变化而改变自己的消费心理。而随着物质时代发展而衍生出来了虚荣和攀比的消费心理，一个群体中如果出现了某部分人出行消费很容易就引起群体中其成员的关注进而行动，否则其他成员就会感到比别人落后。在旅游市场也是如此，我们要充分利用群体消费心理的带动作用。（5）广告消费心理广告是最为常见也是非常有效地一种营销手段，由于消费者所看到广告中的某句话、某个场景就有可能触动消费者的内心，引起共鸣，从而带动消费者消费。要充分利用消费者对广告的认可程度，针对不同群体进行广告宣传。3、年龄特征客家古镇受众面广，适合各个年龄段、各种类型的游客观光旅游，特别适合以家庭为单位，三世同堂，共享天伦的亲子旅游。(1)老年人：老年人有很多空闲的时间，希望有儿孙的陪伴，共享天伦，同时希望身强体健，延年益寿，福寿双全。(2)中青年人：工作时间比较繁忙，没有时间照顾父母，利用周末时间陪父母度假可以尽到自己的孝心，同时自己在恬静优美之地可以获得身心的愉悦。(3)少年儿童:天性好动爱玩，在家人的陪伴下，看到自然的山山水水，人文的亭台楼阁，在游玩的过程中，得到人文美的感悟，体味到历史的博大精深，教育就在潜移默化之中，寓教于乐。4、行为特征客家古镇在海西经济区内，周边游客可以在周末自驾驱车赶往，从交通费方面考虑迎合了游客降低旅游成本的需求。客家古镇本地的旅游资源丰富与周边的旅游资源相结合，集群效果好，游客有足够的旅游观赏选择。5、目标客户群根据“客家”文化的市场定位，将目标客户群定主要定为中老年人，但是随着经济的发展，工作压力的加大，古镇又作为宜居养生、休闲度假之地，对年轻群体也具有很大的吸引力。消费者类型可分为机关、团体商务会议；散客旅游、团队旅游；中、小学及高校师生集体旅游；海外或国内旅行社合作旅游景点等。第三节 产品定位一、主题定位以福建土楼永定景区为依托，以居住、旅游休闲为主轴，以商业、文化为核心，项目的目标为打造海西最具客家文化韵味的生态休闲旅游度假综合体。二、功能定位依托客家土楼、客家文化和自然生态、革命遗址等丰富的旅游资源，打造集休闲度假、康体运动、会所经济、文体娱乐、高端住宅、精品商业、酒店、商务、会展、办公、文化、旅游、购物、餐饮等于一体的综合性大型城市休闲度假、生态旅游、文化中心，成为海西和长三角、珠三角经济区休闲度假、生态旅游的主要目的地之一。三、规模定位通过项目整体形象规划，以高品位高标准打造项目独特优势，打造海西和长三角，珠三角经济区休闲度假、生态旅游的主要目的地，永定县中心城区未来新城区核心商业圈。四、产品定位本项目中的商业是休闲度假、生态旅游项目的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及优越的区位位置，故本项目的商业元素拟采取城市购物中心+生态公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的高端、高中档购物和生活、商业时尚为商业主题的产品。（一）持有型物业产品定位以商业功能为核心，各功能组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，本项目其他功能构成元素配置不同。酒店是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店品牌；将打造高端休闲度假式酒店为主题产品。（二）销售型物业产品定位基于项目的自然资源、地理位置、交通条件以及项目周边城区较为完整的商业商务配套，高级住宅拟发展永定中心城区高尚居住区为主题产品；高中档公寓（住宅）拟开发满足本土高端商务客户、职业经理人、白领阶层、私营企业主等追求享受和意愿度高的住宅需求为主题产品；连排高端住宅区、独栋高端住宅区等以开发满足明星、名人、企业主及本地与周边富豪等追求享受和个性生活的高端住宅为主题产品。五、客户定位（一）持有型物业产品客户定位1、星级酒店。外事、政务、会议、商务团体与商务接待、旅行团、外籍专家、外籍客人、旅行团、散客等。2、核心旅游区。主要为家庭度假游客、休闲自驾游者以及国内国外游客等。（二）销售型物业产品客户定位1、高中档公寓（住宅）。各界成功人士、职业经理人。白领阶层、本地或周边私营企业主等。2、连排高端住宅区。高端商务客户、本地私营企业主、本地或外地富商等。3、独栋高端住宅区。明星、名人、企业主、ceo（首席执行官、行政总裁等）、本地或外地富豪等。第五章 项目建设规模及主要建设内容第一节 建设规模根据拟建场址用地规模，地形地貌及相关规划要求，客家古镇位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，地块位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地。项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地面积为149982.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积92750平方米（含人防工程50575.03平方米）。核心旅游区规划用地面积为266652.6平方米（约400亩），建筑占地面积93328.4平方米，总建筑面积227322.1平方米，其中地上建筑面积213322.1平方米，地下建筑面积14000平方米（含人防工程11566.58平方米），停车位1200个（在核心旅游区内规划25亩专业停车场，建设地上停车位800个；地下停车位400个）。项目建筑密度为35%，建筑容积率0.8，绿地率为25%。住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，总建筑面积474952.2平方米，其中地上建筑面积404952.2平方米，地下建筑面积70000平方米（含人防工程34667.78平方米），停车位2500个（其中地上停车位500个，地下停车位2000个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，总建筑面积55629.29平方米，其中地上建筑面积46879.29平方米，地下建筑面积8750平方米（含人防工程4340.67平方米），停车位300个（其中地上停车位50个，地下停车位250个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。第二节 主要建设内容客家古镇位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，地块位于北环路东侧，快速通道西侧。结合拟建地址的用地情况，项目由核心旅游区、住宅配套区、入口配套区组成。一、核心旅游区主要建设内容：客家广场、永定大酒店、衙门、过街楼、古戏台、庙会广场、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客栈、烟雨阁餐厅、七贤书院、停车场、旅游厕所等文化旅游景点设施和道路、停车场、地下人防工程、绿化、消防等配套设施建设。（一）核心旅游区建筑：核心旅游区地上建筑面积213322.1平方米，其中：1、客家广场占地面积：2650m2，（两座碉楼总建筑面积：413 m2）2、衙门建筑面积（民俗博物馆）：2488m23、过街楼建筑面积：411 m24、古戏台建筑面积140 m25、花灯广场占地面积1003 m26、花灯广场占地面积730m27、游客接待中心：553 m28、四合院住宅建筑面积（以40个计）：23550 m29、四合院客栈建筑面积（以7个计）：10290 m210、烟雨阁餐厅（2个）建筑面积：748 m211、七贤书院建筑面积：373 m212、旅游厕所（以3个计）建筑面积：480 m213、住宅：146987.1平方米；14、酒店26436平方米；15、社区服务中心150平方米；16、配电房300平方米。（二）道路、停车场等106661.05平方米1、道路占地 70763.05平方米；2、地上停车场占地20000平方米，建设800个停车位；3、步行道占地 6590 平方米；4、水体 9308 平方米。（三）绿地面积66663.15平方米，绿化率25%。（四）地下室建筑面积为14000平方米（含人防工程11566.58平方米），平时作为地下停车位使用。二、住宅配套区主要建设内容：由30幢高层住宅楼和2幢多层住宅楼组成的住宅小区和道路、停车场、地下人防工程、绿化、消防等配套设施建设。（一）住宅配套区建筑：住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，地上建筑面积404952.2平方米，其中高层建筑面积395629.7平方米，多层建筑面积9322.5平方米。项目建筑密度为25%，容积率2.7。（二）道路、停车场等52493.78平方米：1、道路占地 7601.7平方米；2、地上停车场占地12500平方米，建设500个停车位；3、小区步行道占地27388.58平方米；4、水体5003.5平方米。（三）绿地面积59992.92平方米，绿化率40%。（四）地下室建筑面积为70000平方米（