五星级酒店可研报告.pdf

比日尼斯五星级商务酒店可行性研究报告比日尼斯五星级商务酒店可行性研究报告比日尼斯五星级商务酒店可行性研究报告比日尼斯五星级商务酒店可行性研究报告 目目目目 录录录录 第一章第一章第一章第一章 总总总总 论论论论 . 3 1.1 项目名称项目名称项目名称项目名称 . 3 1.2 项目概况项目概况项目概况项目概况 . 3 1.3 可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据 . 3 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标 . 3 1.5 结论结论结论结论 . 4 第二章第二章第二章第二章 项目项目建设背景及必要性项目项目建设背景及必要性项目项目建设背景及必要性项目项目建设背景及必要性 . 5 2.1 项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景 . 5 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性 5 第三章第三章第三章第三章 项目选址及周边环境项目选址及周边环境项目选址及周边环境项目选址及周边环境 . 7 3.1 项目选址及评价项目选址及评价项目选址及评价项目选址及评价 . 7 3.2 交通环境交通环境交通环境交通环境 . 7 第四章第四章第四章第四章 项目项目项目项目定位及建设规模定位及建设规模定位及建设规模定位及建设规模 . 8 4.1 项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析 . 8 4.2 项目建设规模项目建设规模项目建设规模项目建设规模 12 4.3 项目功能分类项目功能分类项目功能分类项目功能分类 . 12 第五章第五章第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划 . 14 5.1 项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标 . 14 5.2 建设方式建设方式建设方式建设方式 . 14 5.3 项目开发实施进度项目开发实施进度项目开发实施进度项目开发实施进度 15 第六章第六章第六章第六章 投资估算及资金计划投资估算及资金计划投资估算及资金计划投资估算及资金计划 . 16 6.1 项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算 . 16 第七章第七章第七章第七章 经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析 . 18 7.17.17.17.1 经营收入预测经营收入预测经营收入预测经营收入预测 . 18 7.2 经营管理成本预测经营管理成本预测经营管理成本预测经营管理成本预测 . 21 7.3 社会效益分析社会效益分析社会效益分析社会效益分析 . 21 第八章第八章第八章第八章 环境影响评价环境影响评价环境影响评价环境影响评价 . 23 8.18.18.18.1 环境保护依据环境保护依据环境保护依据环境保护依据 . 23 8.28.28.28.2 环境影响报告环境影响报告环境影响报告环境影响报告 . 23 8.38.38.38.3 环境评价环境评价环境评价环境评价 . 24 第九章第九章第九章第九章 项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全 . 25 9.19.19.19.1 项目管理项目管理项目管理项目管理 . 25 9.29.29.29.2 劳动卫生安全劳动卫生安全劳动卫生安全劳动卫生安全 . 25 第十章第十章第十章第十章 资源节约资源节约资源节约资源节约 . 27 10.110.110.110.1 节能节能节能节能 . 27 10.210.210.210.2 节水节水节水节水 . 27 10.310.310.310.3 节电节电节电节电 . 27 第十一章第十一章第十一章第十一章 项目经营方案项目经营方案项目经营方案项目经营方案 . 28 11.1 项目管理模式项目管理模式项目管理模式项目管理模式 28 11.211.211.211.2 企业企业企业企业 ciscisciscis 品牌规划品牌规划品牌规划品牌规划 28 11.311.311.311.3 人员招募与培训人员招募与培训人员招募与培训人员招募与培训 . 28 11.411.411.411.4 组织架构设置组织架构设置组织架构设置组织架构设置 . 29 11.5 项目经营策划理念项目经营策划理念项目经营策划理念项目经营策划理念 29 11.611.611.611.6 完善的酒店设施与服务完善的酒店设施与服务完善的酒店设施与服务完善的酒店设施与服务 . 30 11.7 五星级酒店标准室内家私配备五星级酒店标准室内家私配备五星级酒店标准室内家私配备五星级酒店标准室内家私配备 30 第十二章第十二章第十二章第十二章 研究总论研究总论研究总论研究总论 . 31 第一章第一章第一章第一章 总总总总 论论论论 1.1 项目名称项目名称项目名称项目名称 项目名称：渭南市渭富路比日尼斯酒店 项目地址：渭南市渭北产业园区渭富路与工业大道十字西南片区 1.2 项目概况项目概况项目概况项目概况 处于渭富路商业中心的中心地段， 是渭富路商业街规划的核心部 分。其边界为国德电器工业用地以东、渭富路以西、工业大道以南、 水厂用地以北，面积大约 33333333 亩亩亩亩；地块周边将规划有商务办公、大型 住宅以及紧邻的渭北产业园管委会。本地块上无建筑物，不存在拆迁 等，建设难度低，地理位置优越，它的落成将成为商业中心标志性建 筑，也将会提升产业园区的整体形象。 1.3 可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据 （1） 渭南市城市总体规划说明 （2） 渭北产业园总体开发规划 （3） 建筑安装预决算定额 （4） 建设项目经济评价方法与参数 （第二 版） （5） 旅游、饮食服务企业财务制度 （6）酒店建设项目市场发展前景预测 （7）项目周边实际调查情况 （8）其它相关资料 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标 （1）本项目主要基础参数指标： 项 目 指 标 备 注 1：占地面积 33 亩 2：总建筑面积 约 10 万平米（含 1.5 万平米会展中心） 含地下人防及设备用 房 3：容积率 3.63 4：绿化率 35% 5：层数 15f 地下 1 层，地上 14 层 6：地下车位 120 个 每个车位占用建筑面 积 35 平米，地下室除 去设备用房等，其他 设计为车位。 （2）项目主要技术经济指标 预计项目总投资：48025 万元 预计建设期：2 年 1.5 结论结论结论结论 渭富路商业街商务酒店即可填补渭南市没有五星级酒店的市场 空白， 引领和带动了酒店行业的发展， 同时也展现了贵宾接待， 会展， 商务，休闲，餐饮的综合功能。投资回收期为 16 年，其经济效益和 社会效益十分显著。 因此，本项目是可行的。 第二章第二章第二章第二章 项目项目项目项目项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景 随着渭南市渭北产业园区的整体规划和发展，赋予了渭富路商业 中心更高的要求。作为该商业中心未来标志性建筑，乃至渭南市酒店 行业的领头羊，承载着城市旅游，休闲，会展的现代化高档次消费需 要，已成为渭富路商业中心的重点项目。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性 （1） 项目建设将促进本区经济和社会发展 本项目建成后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服 务项目构成， 通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消 费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。 同时，本项目的建设落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时， 可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁 荣区内经济的作用，为区内经济的发展创造良好的投资环境，促进区 内经济的快速崛起。 （2） 本项目提高了渭富路商业街的整体性 作为渭富路商业街整体规划方案， 本项目是 cbd 中心核心部分， 也是整个产业园配套中不可缺少的重要组成部分。 （3） 项目落成将带动本地区酒店行业发展 本项目建议定位为五星级多功能商务酒店。 他将引进更多先进的 管理经验以及营销体系，也必将在同行内产生很大的影响。届时会有 更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店 行业更先进的发展。 第三章第三章第三章第三章 项目选址及周边环境项目选址及周边环境项目选址及周边环境项目选址及周边环境 3.1 项目选址及评价项目选址及评价项目选址及评价项目选址及评价 项目位于渭北产业园渭富路商业街第一板块项目项目七，该位 置是商业街核心地段， 其边界为国德电器工业用地以东、 渭富路以西、 工业区以南、公服（水厂）用地以北，周边商业配套齐全，是酒店投 资的最佳位置。 图图图图 4 4 4 41 :1 :1 :1 : 商业中心土地利用示意图商业中心土地利用示意图商业中心土地利用示意图商业中心土地利用示意图 3.2 交通环境交通环境交通环境交通环境 本项目在渭富路十字与工业大道十字口西南侧，交通位置突然， 酒店位置 交通便利，距离商业中心，医疗，行政都十分便捷。 第四章第四章第四章第四章 项目定位及建设规模项目定位及建设规模项目定位及建设规模项目定位及建设规模 4.1 项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析 （1）行业分析：本市现有各大酒店概况 酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称 （星级星级星级星级） 类型类型类型类型 房间类型房间类型房间类型房间类型 会议室会议室会议室会议室 配套配套配套配套 特色特色特色特色 餐饮设施餐饮设施餐饮设施餐饮设施 光明大酒店 商务 标准间，套 房 148 间 大小共 7 个 ktv 棋 牌 室健身房、 乒乓球，美 容 美 发 等 休 闲 娱 乐 场所 功能齐全， 环境幽雅 宴会厅、 大 餐厅和 21 个 风 格 各 异 的 餐 厅 包厢 花园酒店 涉外 标间，双套 间，豪华大 套间共 90 间 会议室 5 个 特色餐厅， 商务中心， 美容美发， 游泳池、网 球场、健身 房 环境优雅， 功能齐全 大小 11 个 装饰考究、 各 具 特 色 的餐厅 蓝宝石酒店 旅游涉 外 各 类 客 房 共 101 间 中 小 型 会 议中心 4 个 商务中心， ktv，桑拿 健身中心， 酒吧， 交通便利， 供应粤菜、 川菜、 陕西 地 方 小 吃 及海鲜， 野 味等。 祥龙宾馆 涉外 豪华套房， 豪 华 单 人 房共 96 间 中 小 型 会 议中心 3 个 卡拉 ok、 保龄球、茶 艺，花卉、 商务中心、 祥 龙 旅 行 社 以 诚 信 服 务为根，以 宾 客 为 本 的 服 务 风 范 粤、 川、 陕、 湘、 淮阳等 精美菜肴 邮电宾馆 综合 各 种 档 次 客房共 70 间 大小共 4 个 餐厅,ktv， 商务中心 地段繁华， ? 厅 ? 饰 ?华， 宽? ?， ?厨 ?， 格调 别? 东府大酒店 综合 各 种 档 次 客房 70 余 间 大 小 型 会 议中心 3 个 餐厅,ktv， 商务中心， 保健中心 环境优 雅, 设施一 流, 神火宾馆 商务 豪华套房 3 套，标准间 54 间 中、小会议 室 2 个 卡 拉ok 室 、 棋 牌 室、桑拿保 健中心 老字号，有 接待经验 餐 饮 部 拥 有 不 同 档 次 豪 华 雅 间 15 个， 大 厅 可 接 待300多人 同时就餐 分析结论： 星级标准星级标准星级标准星级标准：目前渭南市只有一家四星级酒店，其余多是三星级，二星 级酒店。因此在四星级，五星级酒店的竞争上基本不存在，给我们未 来的项目提供了足够大空间。 酒店酒店酒店酒店类型类型类型类型，会议室会议室会议室会议室规模规模规模规模：大部分酒店以涉外，商务为主，但是由于酒 店会议室整体配套设施较低，功能少，规模小，不足以承接大型，多 功能的会议，展览等。这也为我们的投资项目提供了会议发展的空间 和展开差异化竞争的机会。 其他其他其他其他配套设施配套设施配套设施配套设施：各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次，装 修风格，以及规模参差不齐，不能够满足顾客的多方面需求，不能承 载一个城市的对外接待形象展示功能。 餐饮餐饮餐饮餐饮：餐饮部有规模的酒店为之甚少，不能承办大型餐饮活动以及满 足旅客对各地方不同餐饮口味的需求，尤其是基本没有提供自助，西 餐类服务。 建筑风貌建筑风貌建筑风貌建筑风貌： 建筑风貌虽当时属于较流行风格， 但目前无论从建筑风格， 外观都较落后，并且酒店自身没有主动进行外观改造重新装修，适应 目前的发展。这样使酒店经营发展会受到一定得局限性。尤其随着城 市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商 务酒店经营影响会越来越明显。 特色特色特色特色：各酒店经营特色不鲜明，不能够达到让顾客眼前一亮，永不忘 怀的效果。故本项目在投资建设时一定要考虑到差异化经营，把酒店 的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾 客群体，故而争取到更大的市场份额。 （2）市场分析： 案例一：政府会议选址成难题 随着渭南市每年政府“两会”的召开，众多参会者从各地县汇集 到渭南，但是渭南市没有一家酒店可以同时满足“两会”会议召开， 参会者住宿的问题。参会者不得不这几天分散在室内各大酒店住宿， 每天清晨在集中到选定的会议中心开会，增加了会议组织难度，也给 参会人员带来了极大的不便每年政府的会议很多， 这也只是其中 的一个缩影，然而渭南市却没有一家酒店可以承接政府的大中型会 议，也只是一个缩影。每年在渭南有大大小小的经销商会议，企业商 务会议，这么大的市场空间，却很难有酒店去承接。这也为本项目的 市场发展提供了很大的空间。 案例二：外地旅游观光客 渭南市周边旅游景点众多，驰名中外。随着渭南市大力发展旅游 业，渭南市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。 但是很多中高端游客来到渭南， 却很少有酒店可以满足这类游客的多 方面需求。 案例三：外地客商 渭南市蒲城有国家级小型飞机制造基地，主要民用。国内众多富 商会来参观选择购买。 这些富商对生活品质要求极高， 而住宿， 休闲， 娱乐也是必须的消费配套。 然而本地酒店目前的档次以及相关配套远 远不能满足这类客商的需求，也使本市流失了更多消费顾客。 案例四：外地投资商 随着渭南市渭北产业园的开发和政策优惠， 很多外地投资商会来 到渭南市及周边进行项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还 有软环境，以及未来有可能举办展会，商务谈判，会议的选址问题。 本市高档次酒店几乎没有，作为渭南市开发的整体配套设施，它的投 资开发势在必行。 由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面 都不能够满足现代化旅游，商务会议，会展，政府接待等多方面高层 次需要，这也同事为本项目的开发提供了可发展的思路。 （3）本项目定位为:五星级商务酒店 （4）功能定位:以住宿为主，商务会议，会展为核心业务的多功能商 务酒店。 （5）形象定位：渭北商业园渭富路商业街标志性建筑。建筑风格与 商业街整体风格协调，统一，突出大方，高档次的建筑特征。 图图图图 4-1 五星级商务酒店效果图五星级商务酒店效果图五星级商务酒店效果图五星级商务酒店效果图 4.2 项目建设规模项目建设规模项目建设规模项目建设规模 根据项目定位及功能划分，该项目预计建筑面积：10 万平米，包 含单独 1.5 万平米的会展中心。 （地上 78461.54 平米，地下 6538.46 平米） 4.3 项目功能分类项目功能分类项目功能分类项目功能分类 本项目总建筑面积约 85000 平方米，其中： 客房部分客房部分客房部分客房部分：42500 平方米，占总建筑面积的 50%，客房设置包括 单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。 公用设施部分公用设施部分公用设施部分公用设施部分：36040 平方米，占总建筑面积的 42.4%，包括大 堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防 楼梯和商务中心、会议室、餐厅、便利店、室内游泳池，网球场，康 体中心、健身房，棋牌室等。 地下室部分地下室部分地下室部分地下室部分：6538.46 平方米，占总建筑面积的 7.6%，包括：停 车场、仓库等。 第五章第五章第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划 5.1 项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标项目主要经济指标 项 目 指 标 备 注 1：占地面积 33 亩 2：总建筑面积 约 10 万平米（含 1.5 万平米会展中心） 含地下人防及设备用 房 3：容积率 3.63 4：绿化率 35% 5：层数 12f 地下 1 层，地上 11 层 6：地下车位 120 个 每个车位占用建筑面 积 35 平米，地下室除 去设备用房等，其他 设计为车位。 5.2 建设方式建设方式建设方式建设方式 拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的建筑商， 以公开招 标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩 突出，信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯 彻“百年大计，质量第一”的方针，落实国家质量振兴纲要和建 设工程质量管理条例 ，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工 程质量水平过硬，业绩卓著。 此项目建设的工程质量监理， 面向国内外知名的监理公司实施公 开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的 监督， 以保证科学有效， 合理公正的控制项目建设工期， 成本， 质量。 5.3 项目开发实施进度项目开发实施进度项目开发实施进度项目开发实施进度 项目建设期为 2 年。充分考虑到项目土地征用，项目建设等实施 实际情况和项目抗风险能力，争取项目社会效益放大，保证项目顺利 按计划快递完成整个项目开发运作。 具体工程进度如下图所示,工程年限为 2 年，以 2009 年 3 月份为 例 第六章第六章第六章第六章 投资估算及资金计划投资估算及资金计划投资估算及资金计划投资估算及资金计划 6.1 项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算 总投资估算及构成=土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安 装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费 本项目总投资估算为 48025 万元，详见项目投资估算表。 项目投资估算表项目投资估算表项目投资估算表项目投资估算表 序号序号序号序号 项目项目项目项目 单价单价单价单价 数量数量数量数量 小计小计小计小计（万元万元万元万元） 取费标准及备注取费标准及备注取费标准及备注取费标准及备注 1 1 1 1 土地费用土地费用土地费用土地费用 万元万元万元万元 33 亩亩亩亩 以政府实际地价 为准 1.1 出让金 万元万元万元万元 亩亩亩亩 1.2 契税 元元元元 2 2 2 2 前期费用前期费用前期费用前期费用 2600.862600.862600.862600.86 2.1 城建费用 2285.76 2.1.1 市政公用设施 配套费 150 元元元元 100000 1500 陕价行发 90 号 2.1.2 质量监督费 0.10% 19200 万万万万 元元元元 19.2 陕价费调发 2001113 号， 基 数为建安费 2.1.3 老保统筹费 3.55% 19200 万万万万 元元元元 681.6 陕政发 1995389 号， 基 数为建安费 2.1.4 定额编制管理 费 0.13% 19200 万万万万 元元元元 24.96 陕价费调发 2001113 号， 基 数为建安费 2.1.5 新型墙体材料 专项费 6 元元元元 100000 60 陕政发199860 号 2.2 前期工程费工 程 315.1 2.2.1 规划设计费 25 元元元元 100000 250 25 元/平方米 2.2.2 地质勘探测绘 费 0.15% 19200 万万万万 元元元元 32.55 建安费用 0.15% 2.2.3 可行性研究费 0.15% 19200 万万万万 元元元元 32.55 建安费用 0.15% 3 3 3 3 基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费 250250250250 3.1 供水、电、气管 道及道路等工 程 25 元元元元 100000 250 红线范围内供 水、供电、供气、 道路、绿化、排 污、排洪、电讯、 环卫等 4 4 4 4 建筑安装工程建筑安装工程建筑安装工程建筑安装工程 费费费费 19200192001920019200 包括土建工程、 简单装饰工程、 水电安装、弱电、 设备、配电箱等 内容 4.1 土建费用 1600 元元元元 100000 16000 1600*规划建筑 面积 4.2 安装费用 320 元元元元 100000 3200 320*规划建筑面 积 5 5 5 5 公共配套费及公共配套费及公共配套费及公共配套费及 绿化绿化绿化绿化 14.214.214.214.2 5.1 绿化及小品 200 元元元元 710 14.2 按 35%的绿化率 计算， 标准按 200 元/m 2 6 6 6 6 管理费管理费管理费管理费 2.00% 19200 万万万万 元元元元 384384384384 取 1-5 项之和的 2%(含监理费） 7 7 7 7 不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费 3.00% 19200 万万万万 元元元元 576576576576 取 3-6 项之和的 3% 8 8 8 8 装修费用装修费用装修费用装修费用 2 2 2 2500500500500 元元元元/ / / /平米平米平米平米 100000 25000250002500025000 合计合计合计合计 48025480254802548025 总投资分摊到总 建筑面积单方成 本为 4802.5 元/ 平米 第七章第七章第七章第七章 经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析经济效益及社会效益分析 7.17.17.17.1 经营收入预测经营收入预测经营收入预测经营收入预测 本项目为渭南市第一家五星级商务酒店， 并且建设在渭北产业园 渭富路商业街。收入主要以住宿，餐饮，休闲，娱乐，会议，大中型 会展为主。若酒店采用主要收入部分自营，其他部分分包形式经营管 理。 根据目前渭南市酒店基本收入情况进行预算： （1）住宿：380 元/天*180*365*50%=1248.3 万元 （2）餐饮 中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅： 项目项目项目项目 数据数据数据数据 面积 2000 m 2 大厅 250 位 包房 10-20 间 年收入 547.5 万元 月收入 56.625 万元 日收入 1.52 万元 日人流 150-200 人（包括午、晚餐） 平均消费 100 元/人 宴会厅宴会厅宴会厅宴会厅： 项目项目项目项目 数据数据数据数据 面积 1000 m 2 宴会厅 1000 m 2 功能厅 600 m 2 厨房 400 m 2 年收入 57 万元 月收入 4.75 万元 日收入 0.1586 万元 宴会厅出租 每周 1 天 每天租金收入为 6000-8000 元 宴会用餐 每周 1 次，每次 5 席，1000 元/席 西餐厅西餐厅西餐厅西餐厅 项目项目项目项目 数据数据数据数据 面积 1000 m 2 年收入 318.7 万元 月收入 26.6 万元 日收入 0.89 万元 日人流 50 人/日 平均消费 178 元/人 （3） 餐饮、娱乐、康体营业预算依据 康体中心康体中心康体中心康体中心 面积面积面积面积 6000m 2 项目项目项目项目 年收入年收入年收入年收入（万元万元万元万元） 月收入月收入月收入月收入 （万元万元万元万元） 日收入日收入日收入日收入（元元元元） 会员消费 144 12 4000 spa 273 22 7604 按摩 350 29 9733 足浴 76 6.3 2100 美发 7.3 6000 200 会员消费 384 32 日人流 250 人/日 娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心 项目项目项目项目 数据数据数据数据 面积 3000 m 2 包房 50 间 大厅 200 位 演艺吧 100 位 年收入 912 万元 月收入 76 万元 日收入 2.5 万元 日人流 450 人/日 平均消费 80 元/人 （4） 会展服务：180 万元/年 （5） 会议：120 万元/年 （6） 会员费：100 万元/年 （7） 其他收入：80 万元/年 上述预测总计：4797.8 万元/年 7.2 经营管理成本预测经营管理成本预测经营管理成本预测经营管理成本预测 根据客房收入与餐饮，娱乐项目的平均毛利率计算： 经营成本=4797.8*40%=1919.12 万元 7.3 社会效益分析社会效益分析社会效益分析社会效益分析 （1）带动相关产业发展 房地产业带动上游钢铁、水泥等建材行业，下游装修、家具等行 业，产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。 据有关资料显示，目前房地产发展带动其他行业发展对我国 gdp 增 长的间接贡献率达到 1.4 个百分点。本项目的开发将直接带动周边地 区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政 收入。 （2）创造就业机会 本项目经营管理采用委托物业公司管理， 可增加十多个物业管理 岗位。在商业部分加大招商力度，可吸纳更多的人员就业。在陕西就 业 （3）优化渭北产业园投资环境 目前渭北产业园正处于发展阶段， 各大企业纷纷入驻， 对于商务， 会议等日常活动日益频繁，本项目更加为企业提供了商务便利，优化 了产业园投资环境。 （4）进一步促进渭富路商业街配套完善 一个完善的商业街，他的各项功能是不可或缺的，作为商业街 的标志性建筑，五星级商务酒店，在功能上功能配套上起到至关重要 的作用，使渭富路商业街配套更加完善。 第八章第八章第八章第八章 环境影响评价环境影响评价环境影响评价环境影响评价 8.18.18.18.1 环境保护依据环境保护依据环境保护依据环境保护依据 依据规范： 建设项目环境保护管理条例（国务院令 253 号） 、 建设项目竣工环境保护验收管理办法等。 8.28.28.28.2 环境影响报告环境影响报告环境影响报告环境影响报告 (1)项目建设地周边环境状况 本项目地址位于渭富路商业街中心地带， 西边有已投入使用的工 业区和行政区， 办公居多。 在施工阶段会对周边办公做成影响， 比如： 交通、噪音、粉尘、建筑垃圾、高空作业等；以及在建设后期对周边 环境的影响，比如：废水、废弃、固体垃圾等；环境保护任务严峻， 需严格执行相关法规依据 (2)建设项目对周围环境的影响及采取的相应措施 在项目建设周期内， 我们认真贯彻国家及省市区有关节能减排的 文件精神，做到周密计划、充分论证、严格管理、注重落实。 在项目准备前期，我们通过公开招标，选用具备专项资质、企业 信誉好、管理能力强的企业，进行拆迁，做到现场清洁；不污染周围 街道和居民环境卫生，杜绝灰尘、噪音等污染。 在项目设计阶段，委托专业设计院，从节能减排的角度在设计过 程中，选用节能设备、环保材料，整体建筑要求冬季保温性好、夏季 隔热性好，保证投入使用过程中，降低能耗，节约资源。 在施工阶段，我们按照相关要求，在施工管理过程中，优化施工 组织设计，降低能耗、减少施工污水、噪音、粉尘的污染排放，按照 安全文明工地要求，严格管理。 在项目建成运营过程中严格按以下措施严格控制各类污染： a、废水 本项目建成后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后 排入城市污水管网。 b、废气 本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物 排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。 c、固体垃圾 固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。办公及生活产生的固 体垃圾、 废弃物经专人收集后， 送往垃圾站分类堆放， 定期清运处理。 d、绿化措施 绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、 吸收 co2 等多种作用。本项目在与之相邻的建筑间进行绿化，在道路两侧种植 行道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。 8.38.38.38.3 环境评价环境评价环境评价环境评价 鉴于本项目所处环境，其开发建设过程中，环境保护压力比较大， 所以要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施， 力争环 境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。 第九章第九章第九章第九章 项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全项目管理及劳动卫生安全 9.9.9.9.1 1 1 1 项目管理项目管理项目管理项目管理 本项目建设管理由中标的建设公司开发建设， 项目管理由工程项 目管理理论和经验丰富的项目管理公司，实行项目管理服务。从选址 地块建筑物拆除、场地“三通一平” 、项目报建、工程勘察设计监理、 工程招标、造价咨询、工程监理以及项目建设过程管理和后评价做全 面的管理服务，保证该项目的顺利实施。 严格按照中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国建筑法 、 中华人民共和国工程招投标法等法律法规，省市区的地方性法规 文件办事，在项目建设过程中，杜绝腐败事件的发生。 9.29.29.29.2 劳动卫生安全劳动卫生安全劳动卫生安全劳动卫生安全 本项目严格遵循国家标准、规范中有关安全卫生和劳动保护的要 求和规定，确保工程建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保 护职工的安全和健康。 a、本项目在楼宇内设置严禁吸烟和设有防火的标志，同时要求设 安全通道标志，对各种电器设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地 装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装 置，以保障设备的安全运行和操作人员的安全。 b、对建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室内的金 属管道设置防雷感应和静电危害的接地保护措施。 c、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系 统，以保证工作人员有良好的工作环境。 d、对员工定期进行体检，按时发放员工劳保用品。 第十章第十章第十章第十章 资源节约资源节约资源节约资源节约 落实节约资源和保护环境是基本国策，建设低投入、高产出、 低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环 境友好型社会。本项目能耗主要来源于商业运营。项目的节能降耗工 作主要着力于建筑节能、日常节水、节约用电等方面。 10.110.110.110.1 节能节能节能节能 严格执行民用建筑节能管理规定中的相关规定，尽可能采用 新技术、新材料，坚决贯彻国家节能降耗政策方针。 10.210.210.210.2 节水节水节水节水 水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运 营中，严格按照中国节水技术政策大纲以及陕西省政府 2004 年 4 月颁布实施的陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通 知的精神，根据渭南市行业用水标准，本项目应采取有效的节水措 施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任 制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。 10.310.310.310.3 节电节电节电节电 (1)采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配 光合理的灯具及绿化照明设施等。 (2)采用建设部推荐的中央空调制冷节能技术和产品。 (3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。 (4)制定节电管理制度。 第十一章第十一章第十一章第十一章 项目经营方案项目经营方案项目经营方案项目经营方案 11.1 项目管理模式项目管理模式项目管理模式项目管理模式 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。 模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得 一些支持。 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。 模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过