【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（上半部） .ppt

page 1 湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告 page 2 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 page 3 整体经济持续发展 u近6年，湛江市国内生产总值（gdp）和人均国内生产总值（人均gdp）保 持持续增长，且增速大幅增加； u2007年实现gdp890.56亿元，增长13，创近十年来的新高； u2007年人均gdp达13217元，比2006年增长12%。 资料来源：湛江市统计公报 宏观经济分析 page 4 零售总额快速增长，餐饮消费趋旺 u社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛； u餐饮消费成为持续热点，体现居民对餐饮偏好较大； u2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增长19.5， u餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14上升到2006年的20.4 u餐饮零售总额的平均增速（17）高于社会消费品零售总额平均增速（12.7） 资料来源：湛江市统计公报 宏观经济分析 page 5 人均可支配收入增加，居民消费时尚化 u近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民 人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。 u湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且 消费趋向时尚化。 资料来源：湛江市统计公报 u2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65 元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、 高档化,这主要体现在居民购买衣着增多、 消费单价的提高上。 u2007年人均文化娱乐服务支出达273.67 元，增长18.2 u个人美容消费升温，2007年人均美容消 费支出25.26元，增长117.8 宏观经济分析 page 6 城市地位提升，产业结构优化 全省排名城市 gdp 人口 07茂名市 930 584.04 08江门市 921 410.29 09湛江市 770 668.95 12肇庆市 526 367.60 16阳江市 347 232.14 21云浮市 246 233.99 u湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平，且保持稳定高速增长。 u千万吨级的宝钢项目获批，带动经济发展和人口繁荣，促进湛江商贸发展。 u港口经济发展迅速，物流功能增强： 30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程”相继建成，使湛 江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头； 港口经济将进一步带动商流的快速发展。 u商贸的发展将吸引新的商贸客流，进一步改善消费结构。 资料来源：湛江市及各地统计公报 宏观经济分析 page 7 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 区位环境分析 基地现状 城市规划 周边人口 周边配套 外部人车流分析 page 8 项目区位环境分析 n项目地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业氛围薄弱。 n地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场 和大面积绿化带等休闲配套。 项目分析区位环境 赤坎传统商圈 霞山商圈 海海 湾湾 大大 桥桥 观海长廊观海长廊海滨浴场海滨浴场 奥运女郎奥运女郎 page 9 项目所在区域与其他区域相比较 赤坎老城区 霞山城区 开发区 金沙湾 城市旧中心区域，发 展较为成熟，生活便利 ； 市民意向：交通、环 境杂乱 后续开发用地少，发 展受限 城市中心区域，发展 成熟，生活便利 市民意向：交通、环 境较好 商业供应量大，竞争 激烈 政府大力发展的新区 之一，目前尚在建设 市民意象：开发区 基础设施缺乏 居住用地量较大 市政府未来所在地， 山水景观资源优势明显 ； 市民意象：区域档次 较高 道路规划完善，道路 宽敞 项目分析区位环境 page 10 城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇 区域 城市 发展 方向 区域 形象 配套 设施 自然 景观 资源 交通 条件 产业发 展 及 规 划 后续 土地 供应 市民 评价 大型 项目 带动 综合 评价 排序 赤坎 老城区 333232133234 金沙湾552542454361 开发 区 421333433263 霞山 城区 344453345352 5非常好 4好 3较好 2一般 1差 从以上各方面进行综合评价，金沙湾片区是湛江主城区最具发展价值的区域，近 期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。 项目分析区位环境 page 11 项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值 观海路观海路 海湾路海湾路基地现状基地现状 基地现状基地现状 项目分析基地现状 page 12 城市发展 u总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方 海滨城市. u城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城 市，粤西地区中心城市 发展战略: “工业立市、以港兴市”。 u近期发展规模: 近期湛江市城市人口规模为110万人； 城市用地规模为107.4平方公里。 项目分析城市发展 page 13 城市规划商业中心规划 项目位于赤坎区级商业中心核心区域，发展潜力大。 项目分析城市规划 page 14 城市规划商业街规划 项目与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。 项目分析城市规划 page 15 城市规划项目周边规划 本项目位于未来的市政府中心区域 u湛江行政中心区规划用地面积195 公顷，集行政办公、商务会展、金 融贸易、文化娱乐、体育休闲、居 住生活六大功能为一体。 u项目毗邻会展中心和五星级酒店 ，聚集商业、商务客流，带动消费 需求。 u项目周边中高档楼盘开发量增大, 将形成未来的“富人区”。 项目分析城市规划 page 16 城市规划周边道路规划 u海滨大道拓宽，项目的交通通达性更强。 海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里。 由现在的42米宽拓宽至60米，原道路中线不变，道路两边各增加9米宽。 u赤坎观海长廊延长，带动旅游发展，拉动旅游消费。 项目分析城市规划 page 17 周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地 项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区 域，未来住宅用地供应量达9700亩以上，如右 表： 序 号 用地地址规模 1深圳京基项目 占地500亩， 120万m2 2 原三星企业地 块 政府已收回 该地块 ，占地约 3000亩 3海湾大桥桥底 未出让，占 地不详 4坡头区占地5000亩 5 海滨大道与乐 山路交界 的西面地 块 占地200亩 6 龙潮路美食城 对面 占地200亩 7调顺岛200-300亩 8海田地块约600亩 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 项目分析周边人口 page 18 项目周边1公里内人口 u中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5 年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。 u目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业 4 3 5 2 1项目 序 号 项目名 称 1 万象金 沙湾 广场 2 君临海 岸 3御海园 4滨海园 5 御景名 城 7 金沙湾 新城 8 荣基翠 堤湾 项目分析周边人口 page 19 项目3公里范围内人口 项目周边1公里外范围3公里内人口 预计 项目名称户数 兴华广场住宅1000 金山花园200 雍景城2500 嘉庆郎晴湾500 其他新建小区2000 沙湾街办原有居民3000 南桥街办居民11000 合计20200 按每户3.5人计算:约7万人 则项目3公里范围内人口预计有7万人口。 3公里范围内约有1-2万平方米零售商业 项目分析周边人口 page 20 项目5公里范围内人口 项目周边5公里范围内人口预计 项目名称人数 项目3公里范围人口70000 中华街办35000 寸金街办43000 民主街办36000 调顺街办6000 北桥街办25000 开发区41000 合计约25.6万 则项目5公里范围内人口预计有25.6万人口 5公里范围内约有14万平方米零售商业 项目分析周边人口 page 21 项目周边配套 n项目毗邻未来市政府，一方面有利于项目形象 的提升，另一方面也为项目奠定了良好的商贸客 户基础。 商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠 缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天 然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等； 政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位 云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展 中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方 税务局、国税局等； 市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦 华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。 项目分析周边配套 4 3 5 2 1 项目 6 7 8 9 10 11 13 12 14 15 16 17 18 19 page 22 霞山、 开发区 赤坎 海田、 周边县市 项目外部车流动线 项目人车流动线分析 n项目外部车流动线分析： 项目靠近城市主干道海滨大道，交通 可达性高。 项目的西北面主要是赤坎区的车流流入； 东北面是海田和周边县市的车流流入； 南面主要是开发区、霞山车流流入。 n项目外部人流动线分析： 项目自身居民，周边现有和将建的中高档 楼盘居民比较集中，消费需求旺盛； 赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的 主要辐射群体； 霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区 域，才能到达本项目。 项目外部人流动线 其中：蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地 红色圆圈表示将建高档楼盘 项目分析外部人车流 page 23 项目人车流动线分析 消费者进入本项目消费的主要门口 有四个： 表示金沙湾附近居民主要进出口 ，以及与旁边金沙湾广场互动消费 的群体； 表示附近行政中心、酒店及旅游 群体等主要出入口； 表示公交车、的士等消费群体进 出口； 表示地下停车场，自驾车人群出 入口。 3 2 1 4 项目分析外部人车流 page 24 发展思路 市场调查分析 项目分析 宏观经济环境分析 项目定位 项目业态组合及布局 项目发展策略 湛江市整体商业状况 湛江市在营业商业物业分析 湛江市商业业态分析 广州主要商家调查 消费者问卷 市场调查综合分析 page 25 湛江市商业向综合型购物中心发展 n从商业发展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。 n目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心发展： 湛江市整体商业概况 90年代中后期。以 零散商户为主，只 能提供人们日常生 活的基本需求，像 最初的一些小百货 店、小粮油店等， 这种模式起点低， 资金规模小，交易 量小。 2000年开始，以大型商场、超 市、步行街和专业市场为主，临 街商业网点为辅，形成以专业化 、规模化为经营特色的商业模式 。 如国贸、世贸、赤坎步行街、昌 大昌超市等。 2006年开始，综合型的购物中 心出现，逐步向更高级的现代 商业发展，本阶段的显著特点 是休闲娱乐餐饮的比重加大， 购物环境更为舒适。 123 page 26 商品的档次和种类： 商品种类较为齐全。 中档商品品类供应齐全，高档顶级商品品种较少。 1 商业设施设计水平显著提升： 外立面设计时尚、现代。 人流动线设计流畅，手扶电梯、垂直电梯充足。 商场内部通道宽敞，购物环境舒适。 商业设施的分布和规模： 商业设施相对集中，形成赤坎、霞山两大市级商圈。 霞山商业比赤坎商业更为集中，商业经营环境亦优于赤坎 商业规模大多集中在35万平方米之间。 2 3 湛江商业整体环境分析 湛江市整体商业概况 page 27 4 业态多元化发展： 相继出现百货店、购物中心型业态。 大型专业店已形成雏形，如电脑城等。 专卖店发展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。 著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。 数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部 湛江商业整体环境分析 商业供应量加大，竞争日益激烈 ： 仅2007年就有4家商场先后开业试业，供应量大增。 功能定位雷同，同质化严重，经营环境恶化。 多数商场以大型超市作为主力店带动商场发展。 5 湛江市整体商业概况 page 28 两大市级商业分布 湛江市市级商圈分析 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 世贸大厦 嘉信茂购物广场 赤坎步行街 爱华百货 赤坎商圈 霞山商圈 雄立购 物广场 广百鑫海 名店城 昌大昌超级 购物广场 霞山步行街 城市广场 国贸大厦 怡福国际广场 2 本项目 n形成两大市级商圈。 n霞山商圈商业项目比较集中， 规模是赤坎商圈的2倍多。 n大型商业项目全部位于主干道 旁，交通较为便捷。 n霞山商业经营环境比赤坎高。 n霞山商业中档偏高，赤坎商业 中档偏低。 page 29 两大市级商圈比较分析 商圈霞山商圈赤坎商圈 商圈特 征 湛江最大的综合性商 圈 湛江传统的商圈 商业项 目 国贸、城市广场、怡 福、广百、昌大昌 、荣基、雄立、步 行街 世贸、嘉信茂、爱 华、步行街 商业规 模（ 主要 商业 项目 ） 22万m210万m2 辐射能 力 湛江市及下辖县市 赤坎区及遂溪、坡 头区等 商业环 境 交通便利，商业氛围 浓厚 交通拥挤，商业 氛围略差 湛江市市级商圈分析 page 30 湛江市20002007年商业项目供应一览表 项目 国贸 大厦 昌大昌 超级购 物广 场 世贸 大 厦 爱华 广场 广百鑫 海 名 店 城市 广 场 怡福国 际 广 场 荣基国 际 广 场 雄立 购 物 广 场 嘉信茂 购 物 广 场 年度2000200120022002200520062007200720072008 商业 面积（ 万 m2 ） 3.252.54.21.682.84.243.51.54.8 湛江市商业供需分析 u20002007年，共有10个商场供应，平均年供应1.25个商场。 u20002007年，共有33万平方米商业供应，平均年供应4万平方米。 page 31 湛江市20002007年商业供应 湛江市商业供需分析 u2007年，累计供应量27.33万平方米，新增供应量为8.7万平方米，供应量为历年来之最。 u自代表着综合型的购物中心城市广场的出现，其他商业项目纷纷跟随。 u相对于一般商场而言，购物中心的功能更加齐全，因此发展商更愿意建造购物中心。 page 32 湛江市2000-2007年供需分析 湛江市商业供需分析 u购物中心一般由商场业主自行招商，因此物业区位、规模、市场竞争等因素均为影响物业 的招商进程。 u2007年怡福国际广场上市，由于定位失当，导致招商力度不够，商场空置率较高。 u2007年怡福国际广场、雄立购物广场的空置面积共2.1万平方米。 page 33 2007年湛江市商业项目租金表现 单位：元/月/平方米 楼楼层层国国贸贸大厦大厦 世世贸贸大厦大厦广百鑫海广百鑫海 名店名店 城市广城市广场场 怡福国怡福国际际广广场场 荣基国荣基国际际 广广 场场 嘉信茂嘉信茂购购 物广物广 场场 雄立雄立购购物物 广广场场 租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金租金 -1f66 60 1f1852001852001001852001301501008075 2f14515014515090145150806060 3f55705570805570604040 4f销售20303040304040未开 5f销售无203020302030 备注管理费39夹层 租金 145 150； 管理 费39 管理费36 目前租金给 予89 折的优 惠； 管理费39 目前租金给予 3.8折左右 的优惠； 管理费40 管理费 36 管理费36管理费32 u总体来讲，霞山商圈的总体租金比赤坎高。 u一般以f1层租金最高，f2、f3、f4及以上楼层租金逐渐降低。 u商场业态定位等因素均对楼层租金产生不同影响。 湛江市租金表现分析 page 34 商业未来供应量预计 u近期内，本项目周边商业未来 供应量有兴华广场和金沙湾广场 ，商业总规模为5.8万平方米； u开发区未来35年内的商业供 应量主要有两个地块。 u霞山区未来供应量比较大，定 位与规模与本项目相近的有民大 项目（广百将进驻）。 u由右表可见，本项目未来35 年内的主要竞争对手为：金沙湾 广场和民大项目。 未来供应量预计 区域项目地址规模预计定位项目进度 赤坎 兴华 广场2.8万m2中低档 已建,现正招商 (1年内) 金沙湾广场约3万m2中高档在规划(3年内) 旧大天然未知未知未拆迁(远期) 开发 区 深圳京基地块未知未知未拆迁(远期) 乐山路(皇冠假日对 面) 未知未知未规划(远期) 霞山 国贸新天地 约1.5万 m2 中档在建(1年内) 金茂大厦约2万m2未知已平整(3年内) 财富广场(荣基地块)约2万m2未知已平整(3年内) 民大项目(原广百旧 址) 约5万m2中高档已平整(3年内) 湛新市场约3万m2中低档已平整(3年内) 广州湾附近未知未知未规划(远期) 湛江市未来供应量预计 page 35 研究对象甄别 规模：规模与本项目相当，2.5万平方米以上； 档次：档次中档或中档以上，功能齐全的有代表性 的商业项目。 项目国贸城市广 场 怡福国 际 广百世贸 荣基国 际 嘉信茂昌大昌 雄立 购 物 广 场 爱华 赤坎步 行 街 霞山步 行 街 规模3.254.242.84.23.55.52.51.51.680.70.55 档次中档中档中档中高档中档中档中档中低档中低档低档中低档中低档 功能 定 位 零售 、 超 市 零售、 餐 饮 娱 乐 、 超 市 零售、 餐 饮 娱 乐 、 超 市 百货 、 零 售 零售、 超 市 零售、 餐 饮 娱 乐 、 超 市 零售、 超 市 百货 、 超 市 零售零售零售零售 湛江市商业物业横向分析 page 36 湛江市商业物业横向分析经营范围 各商场经营 范围分析 项目/ 楼 层 国贸城市广场怡福国际广百世贸荣基国际嘉信茂 -1f/ 超市服装、鞋/超市服饰 1f珠宝、化妆品、 服装、快餐 珠宝、化妆品、 服装、快餐服装 化妆品、服 装、皮 具 超市、珠宝 、化妆 品、服 装、皮 具皮鞋 服装、皮具 、化妆 品 服饰、珠宝 、化妆 品 2f 超市 皮具皮鞋 床上用品 服装 皮具皮鞋 快餐 超市 （未开业） 超市 家电 服装 服装、内衣、 床上用 品 服装、皮具 、电器 通讯、手机 、眼镜 3f超市、女装、电 器、餐饮 娱乐 运动营 、童装、 内衣、床上 用品 百货或数码 （未开 业） 书城 娱乐 运动营 休闲服童装餐饮 4f电脑 城 电影院 餐饮娱乐 电器 餐饮 / 数码电 器 餐饮娱 乐 餐饮、娱乐/ 5f/ / 餐饮娱乐 / u商业项目过渡集中，竞争激烈。 u同质化严重：档次相当、品牌相似、经营布局雷同，同质化现象严重。 湛江市商业物业横向分析 page 37 湛江市商业物业横向分析主力店与客流量 项目 国 贸 城市 广 场 怡福 国 际 广 百 世 贸 荣基 国 际 嘉信茂 周末日均 客 流 量 4635437422621 平日日均 客 流 量 272411928152 日间客 流 量 302622229177 夜间客 流 量 352822635198 平均提袋 率 15%14%2% 14 % 24 % 26%11% 客流量单位：人次/分钟； 提袋率：100个客户购买 商品的人数比率 u人流量周末：平时=1.5：1 u晚上人流量高峰期比平时人流量约高30%。 u广百作为中高档百货，且在湛江经营多年，中高端消费者对其有很高的忠诚度。 u大型超市未开业的商场，客流量和提袋率明显偏少。荣基国际广场的人流量大多靠超市和餐饮娱乐带动，因此其提袋率比较高 。 湛江市商业物业横向分析 page 38 湛江市商业物业横向分析餐饮娱乐比重 u2006年开业的国贸城市广场，有澳门街美食城、施力道健身中心、电影院等，餐饮娱乐比重上升到 24%，餐饮娱乐功能大幅提升； u经过一年多的市场培育，加上租金的扶持，城市广场的经营环境逐步好转，说明了湛江消费者已经接 受这种餐饮娱乐比例较大的购物中心型商场。 u荣基国际广场4层全做餐饮娱乐，引入了电影院、阿伦故事酒吧等，餐饮娱乐比重进一步提升。 湛江市商业物业横向分析 page 39 国贸大厦 湛江市商业物业分析 开业时间业时间 国贸a2000年 国贸b2002年 规规模共3.25万平方米，4层 投资资商 湛江市世贸投资实业 有 限公司 运营商 湛江市惠润物业管理有 限公司 经营经营 方式 业主统一招商 预计 2008年11月国贸a 座转做百货 主要品牌 档次 中档 目标标客户户以大众化消费为 主 page 40 国贸大厦 u国贸是典型的零售型商场，在湛江商业发展进程中扮演着举足轻重的作用。 u国贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。 湛江市商业物业分析 page 41 国贸大厦商品品牌结构分类调研 国贸a业种楼层分布国贸b业种楼层分布 楼层业种主要品牌业种主要品牌 1f 服饰/珠宝 /化妆品 九牧王、老 人头、六 福、sk2 通讯/ 电器 协亨、中域 、三星、 kfc 2f 皮具箱包/ 鞋 达芙妮、金 利来、梦 特娇、百 丽、意尔 康 服饰/ 皮具 箱包/ 鞋 堡狮龙、生 活几何、 歌莉娅、 佐丹奴、 淑女坊、 金利来、 tata 3f服饰 哥弟、钡 萱、欧时 力、柒牌 电器国美电器 4f电脑神舟电脑联想、华 硕 n国贸a、b业种楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 page 42 国贸大厦 国贸a品牌结构比例如右表和下图： 国贸a品牌个数 及比例 商品 品 类 品牌 个 数 比 例 服装7160. 7 % 钟表 珠 宝 8 6.8 % 化妆 品 9 7.7 % 电 脑 23 19. 7 % 其他65.1 % 合计117 10 0 . 0 % 湛江市商业物业分析 page 43 国贸大厦 国贸b品牌结构比例如右表和下图： 国贸b 商品品 类 品 牌 个 数 比例 服装47 34.1 % 钟表珠 宝 5 3.6 % 电脑23 16.7 % 皮具箱 包 8 5.8 % 鞋22 15.9 % 通讯/手 机 12 8.7 % 家居/床 上用 品 2 1.4 % 娱乐10.7 % 其他18 13.0 % 合计13 8 100. 0 % 湛江市商业物业分析 page 44 国贸大厦建筑规划分析 建筑形态: 底下为5层以下商业,5层以上为写字楼,建筑沿街分布 a-b两座通道连通, 商业布局规划整体考虑 地下为停车场 外立面设计: 整个立面充分应用玻璃,金属等材质,丰富,现代,大气,体现写字楼功能 商业部分的招牌规划合理,主入口采用圆形入口,很好体现商业功能需求 出入口设计: 两个主要出入口,多个次入口 主入口特别明显, 可识别性很强 湛江市商业物业分析 page 45 国贸大厦建筑规划分析 人流组织交通设计: 水平交通: 人车分流,地下设有停车场, a-b用通道相连接 竖向交通: 正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开 建筑场地: 建筑周边有很大的场地广场,便于人流集中,停留,具有很大的优势 中庭设计: 中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强 步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显 商场内部空间设计: 层高尺度适宜, 人流通道合理,a-b两座连通 空间气氛能体现丰富性、多样性、趣味性的综合协调 铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理 湛江市商业物业分析 page 46 国贸大厦建筑规划分析 分析小结: 基本面: 1 地理区位优势非常明显,选址位置优势突出,场地总平面设计合理 2 建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理.连通整合人流 3 商业因素得到充分体现,招牌,外立面,主入口,场地广场优势非常突出. 商业和写字楼得到很好的呼应和相互促进 不利面: 1 随着其他商业地产的快速兴起, 作为较早投入使用的国贸大厦显得有些落伍. 2 根据政府的最新的商业网点规划，形成的城市次商业中心分流作用对其区域位 置的弱化 湛江市商业物业分析 page 47 国贸大厦 经营状况评价 u国贸a座作为湛江市开业最早的现代商业项目之一，其经营情况一直良好。国贸b 座开业后，商业整体规模优势凸现，商场内业态齐全、商品丰富，带动了整个商圈 的发展，成为湛江市最旺的商圈。 u国贸a座与b座在定位上有所区别，a座的女服具有优势，b座的休闲服、家用电器 、通讯等具有优势。 u目前，国贸主要实行统一招商，统一管理，严格进行品牌筛选，国贸的商铺空置 率为零，其租金也是湛江市最高的商场之一。 u国贸a座计划于11月份转变为百货的经营模式。 u国贸内的经营商家普遍认为目前的经营面积偏小。 u随着现代商业的发展，国贸的硬件经营环境显得滞后。如中庭偏小，商场内主辅 通道较窄，人流动线不尽合理，停车位较少，这些是制约其日后发展的瓶颈。 湛江市商业物业分析 page 48 世贸大厦 湛江市商业物业分析 开业时间业时间2002年 规规模 共4.2万平方米 ，4层 投资资商 湛江市世贸投资 实业有限公 司 运营营商 湛江市惠润物业 管理有限公 司 经营经营方式 业主统一招商 统一管理 主要品牌档次中档 目标标客户户 以大众化消费为 主 page 49 世贸大厦 u世贸是国贸推出后又一大型零售商场，形成了以世贸为龙头的赤坎商圈。 u世贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。 湛江市商业物业分析 page 50 世贸大厦商品品牌结构分类调研 n世贸业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 楼层业种主要品牌 1f 女服/鞋/珠 宝/化妆 品 卡佛莲、梦特娇、金利来、 意尔康、红蜻蜓、七匹狼 、周大福、玉兰油、屈臣 氏 2f男女服饰 歌莉娅、鄂尔多斯、皮尔卡 丹、富贵鸟、雅戈尔、都 彭、九牧王 3f 运动服饰/ 休闲服 饰 2 、朵以、以纯、佐丹奴、 班尼路、美特斯邦威、生活 几何、李宁、特步、361 4f电器/游乐 城 国美电器 page 51 世贸大厦 世贸品牌结构比例如右表和下图： 湛江市商业物业分析 世贸品牌个数及比 例 商品 品 类 品牌 个 数 比例 服装8258.9 9% 皮具 箱 包 2 1.44 % 鞋2618.7 1% 珠宝139.35 % 化妆 品 2 1.44 % 其他1410.0 7% 合计139100. 00 % page 52 世贸大厦建筑规划分析 建筑形态: 建筑形态采用l行围合组织形式,沿街分布 4层的平台为商业,4层以上为住宅 地下一层为停车场 外立面设计: 建筑风格简洁明快,横向线条与竖向线条的立面划分 橱窗和招牌分布合理,大气,现代 出入口设计: 两个主要出入口,尽可能吸引建筑沿街面的人流 主入口明显, 可识别性强 湛江市商业物业分析 page 53 世贸大厦建筑规划分析 人流组织交通设计: 水平交通: 人车分流,地下设有停车场 竖向交通: 正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开 建筑场地: 建筑周边有一定的场地广场,便于人流集中,停留 中庭设计: 中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强 步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显,又宜做休闲、促销场地 商场内部空间设计: 层高尺度适宜, 人流通道合理 空间气氛能体现丰富性、多样性、趣味性的综合协调 铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理 湛江市商业物业分析 page 54 世贸大厦建筑规划分析 分析小结: 基本面: 1 总体上看,地理区位选择恰当,选址位置优势突出,场地总平面设计合理 2 整个建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理. 3 商业因素得到充分体现,招牌,外立面,主入口,场地广场优势突出. 不利面: 1 随着商业地产的快速发展,各种先进理念的应用和设计水平的提高,作为 较早投入使用的世贸大厦显得有些落伍和不够时尚. 2 一楼的夹层设计对当今的地产建筑设计和后期的商业运营而言效果如何, 有待思考. 湛江市商业物业分析 page 55 世贸大厦 经营状况评价 u世贸作为湛江市世贸投资实业有限公司投资的又一大型综合零售商场，利用国贸已有的商家 资源，迅速在赤坎区占据领先地位 。 u世贸的商铺空置率为零，其租金和国贸相差无几，都是湛江市租金最高的商场。 u世贸在赤坎区鲜有竞争对手，加上其业态齐全，商品种类多样，并有大型超市好又多带 动，其经营情况与国贸相当，客流量也差不多。 u随着城市的发展变迁，赤坎区众多单行线，且路标指示不明确，世贸所面临的交通瓶颈愈发 突出，交通容易堵塞，造成人车混杂的场面。 湛江市商业物业分析 page 56 城市广场 湛江市商业物业分析 开业时间业时间2006年 规规模 共4.2万平方米 ，5层 投资资商 湛江市世贸投资 实业有限公 司 运营营商 湛江市惠润物业 管理有限公 司 经营经营方式 业主统一招商 统一管理 主要品牌档次中档 目标标客户户 针对中高端收入 追求时尚的 人士 page 57 城市广场 u城市广场是湛江市首个大型的综合购物中心。 u城市广场零售业态所占比重有所降低，娱乐餐饮 业态比重扩大，达24%。 湛江市商业物业分析 page 58 城市广场商品品牌结构分类调研 n城市广场业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 城市广场业种楼层分布 楼层层业态业态主要品牌 -1f超市沃尔玛 1f 服饰/珠宝/化 妆品 阿玛尼、太子龙、宾奴、 老爷车、周大福、依波 路表、帝舵表、casio 、雅芳、玉兰油、必胜 客 2f皮具箱包/鞋/ 服饰 梦特娇、扣扣、沙莲奴、 金利来、意尔康、都彭 3f运动营/童装/ 内衣/床上 用品 小猪班纳、真维斯、 adidas、李宁、匡威、安 踏、黛富妮 4f电影院/餐饮大地电影院、澳门街 5f健身/美容施力道健身中心 page 59 城市广场 城市广场品牌结构比例如右表和下图： 湛江市商业物业分析 城市广场 商品品 类 品牌 个 数 比 例 服装6049. 2 % 皮具箱 包 6 4.9 % 鞋119.0 % 钟表珠 宝 14 11. 5 % 化妆品43.3 % 家居/床 上用 品 5 4.1 % 休闲娱 乐 6 4.9 % 其他1613. 1 % 合计122100 .0 % page 60 城市广场建筑规划分析 建筑形态: 地下3层,地上27层,12万多平方米的建筑面积，2万平方米的地下 停车场, 94.2米的高度 高层住宅采用围合布置,底下为商业平台,并具备一定的建筑周边场地,可识性好 楼层布局设计: 楼层布局上, 规划为: -1f：超市 1f：连锁快餐、一线男女品牌服装、金银珠宝、化妆品、 2f：连锁快餐、品牌男女服装、皮鞋皮具 3f：儿童乐园、运动营、童装、母婴用品、内衣 4f：餐饮、电影院、儿童乐园 5f：书城、美容美发、纤体、健身 湛江市商业物业分析 page 61 城市广场 经营状况评价 u城市广场是一座集购物、休闲、商贸、商住、办公为一体的综合性商业大厦，与 国贸的定位相错开，避免了恶性竞争。 u城市广场是湛江市世贸投资实业有限公司在霞山区布局的第三个商业物业，在不 到1公里的范围内，先后建设4个商业项目（国贸a、国贸b、城市广场和即将建成的 国贸新天地），形成规模优势，有利于巩固该公司的商业地位。 u通过给与租金优惠的形式扶持经营商家，商家的经营情况尚可。 u经过一年多的市场培育，城市广场正走向成熟，湛江市民也逐步接受了休闲娱乐 餐饮比重大的购物中心。 u沃尔玛超市的门口单独设置，其超市客流量未能带动商场客流量的增加。 湛江市商业物业分析 page 62 荣基国际广场 湛江市商业物业分析 开业业 时时 间间 2007年 规规模 共3.2万平 方米，4 层 投资资 商 广东荣基 集团 运营营 商 荣基商业 管理有 限公司 经营经营 方 式 业主统一 招商 统一管理 主要 品 牌 档 次 中档 目标标 客 户户 针对开发 区及周 边住宅 小区的 中高档 客户 page 63 荣基国际广场 u荣基国际广场零售业态所占比重有所降低，占50%左右，非零售业态占比近50%。 u娱乐餐饮业态比重扩大，达28%。 湛江市商业物业分析 page 64 荣基国际广场商品品牌结构分类调研 n荣基国际广场业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 城市广场业种楼层分布 楼层层业态业态主要品牌 -1f超市沃尔玛 1f服饰/鞋/化妆品富贵鸟、爵士丹尼、金利来、梦特娇、玉兰油、美宝莲 2f服饰/鞋/床上用品梦特娇、playboy、金利来、意尔康、紫罗兰家纺 3f童装/内衣/运动用品/娱乐小猪班纳、真维斯、adidas、李宁、匡威、安踏、黛富妮 4f电影院/餐饮荣基国际影院、港之岛 page 65 荣基国际广场 荣基国际广场品牌结构比例如右表和下图： 湛江市商业物业分析 荣基国际广场 商品品 类 品牌 个 数 比 例 服装6049. 2 % 皮具箱 包 6 4.9 % 鞋119.0 % 钟表珠 宝 14 11. 5 % 化妆品43.3 % 家居/床 上用 品 5 4.1 % 休闲娱 乐 6 4.9 % 其他1613. 1 % 合计122 100 . 0 % page 66 荣基国际广场建筑规划分析 建筑形态: 项目形象定位高，开发商欲打造湛江市的地标式建筑； 商业临街面长，可识性好；商场设计充分考虑经营需要，空间灵活； 场地广场设计: 配套8000平方米大型广场及可停放1000多辆汽车的大型停车场, 其中 包括一定的户外停车位,配合主力店(麦当劳)来考虑建筑空间的设计。 湛江市商业物业分析 page 67 荣基国际广场 经营状况评价 u荣基国际广场定位为中高档，但所引入的经营商家属于中档偏低档次。 u荣基国际广场的客流量主要有两类，一类是超市多带动的客流，一类是餐饮娱乐 所带动的客流。次主力店如港之岛美食和麦当劳的上座率比较高，经营情况比较好 。 u阿伦故事酒吧作为湛江市第一家在商场经营的酒店，其经营情况比较理想，主要 针对的客户为具有小资情调的中档收入的客户，在一定程度上分流了观海长廊酒吧 街的客户。 u荣基国际影院采取发展商与中影星美电影集团合作经营的方式，共同分担经营风 险。 u零售商家的经营情况一般，主要是因为该商场规模过小，且业态业种分散，无法 形成规模优势。 湛江市商业物业分析 page 68 嘉信茂购物广场 湛江市商业物业分析 开业业 时时 间间 2008年 规规模 共4.8万 平方 米，4 层 投资资 商/ 运营营 商 嘉德商 用产 业和 深国 投商 置 经营经营 方式 业主统 一招 商 统一管 理 主要品 牌档 次 中档 目标标 客户户 湛江市 区中 高端 客户 page 69 嘉信茂购物广场 u娱乐餐饮业态比重为14.5%，其中餐饮比重占 10.9%。 u嘉信茂作为新开业的商场，尚有较大部分的商铺 未开业。 湛江市商业物业分析 page 70 嘉信茂购物广场商品品牌结构分类调研 n嘉信茂购物广场业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 嘉信茂购物广场业种楼层分布 楼层层业态业态主要品牌 -1f 男女装/童装/ 鞋/儿童乐 园/餐饮 真维斯、小猪咕噜咕噜、迪士 尼、匡威、大禾寿司、反斗 乐园 1f 服装/鞋/珠宝 钟表/化妆 品/餐饮 g2000、自由鸟、才子、莱克 斯顿、七匹狼、红蜻蜓、达 芙妮、周大福、casio表、 羽西、郑明明、蒙自源、 kfc 2f通讯数码/眼 镜/药房 协亨、春天100连锁店 3f餐饮扒王厨房制造、红土文化时代 美食城 page 71 嘉信茂购物广场 嘉信茂购物广场品牌结构比例如右表和下图： 湛江市商业物业分析 嘉信茂购物广场 商品 品 类 品牌 个 数 比例 服装4860.0 % 皮具 箱 包 3 3.8 % 鞋45.0 % 珠宝 钟 表 4 5.0 % 餐饮911.3 % 其他1215.0 % 合计80100. 0 % page 72 嘉信茂购物广场建筑规划分析 建筑形态: 作为独立的大型购物广场，项目具备数万平方米的经营面积； 采用“只租不售，统一管理”的模式 , 所以对经营场所相关配套设施的 要求也较高。 作为一个商业更为集中的大型购物广场项目，有极强的经营场所分割弹性， 能满足不同商家对不同经营面积的需求。 场地广场设计和楼层布局设计: 场地设计上,地下设有大量的停车位,同时,户外也设有很大的电单车停车面积. 楼层布局上, 一楼荟萃中外知名品牌商家，另外配些特色美食。二、三楼与沃尔玛 超级市场为主力，周边设立特色药房、通讯、美食、儿童天地等专营店。 四楼美食天地、休闲娱乐。 湛江市商业物业分析 page 73 嘉信茂购物广场 经营状况评价 u嘉信茂购物广场定位为一体化一站式的休闲购物商场，但是目前休闲娱乐功能所占比重偏小 。 u嘉信茂购物广场作为湛江首个纯商业的商场，设计新颖，商场内部购物环境非常好，其商业 发展潜力很大。 ug325的改道和立交的改建，在很大程度上改善了嘉信茂的交通环境，加上其门前广场比较 大，将有利于有利于聚集人气。 u目前超市尚未开业，客流量周六日尚可，平日则比较少，商家经营情况较差。 湛江市商业物业分析 page 74 广百鑫海名店城 湛江市商业物业分析 开业业 时时 间间 2005年 规规模 共2.8万 平方 米，3 层 运营营 商 广百 经营经营 方式 运营商 统一 招商 统一管 理 主要品 牌档 次 中高档 目标标 客户户 湛江市 区中 高端 客户 page 75 广百鑫海名店城 u娱乐餐饮业态比重为3.6%，零售百货业占96.4% 。 湛江市商业物业分析 page 76 广百鑫海名店城商品品牌结构分类调研 n广百鑫海名店城业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 广百鑫海名店城业种楼层分布 楼 层层 业态业态主要品牌 1f 服装/鞋/珠宝钟 表/化妆品/餐 饮 百丽、胜龙、卡尔丹顿、红 蜻蜓、宾度、周生生、天骏 表、swatch、欧莱雅、多 美丽 2f 服饰/皮具箱包/ 家用电器 华伦天奴、利郎、帝豪、安奈 儿、jessie、淑女屋、梦 特娇、哥弟、季候风、卡丹 路、美的、松下 3f书城新华书店 page 77 广百鑫海名店城 n广百鑫海名店城品牌结构比例如右表和下图： 湛江市商业物业分析 广百鑫海名店城 商品品类品牌个数比例 服装6737.2% 皮具箱包105.6% 鞋42.2% 珠宝钟表137.2% 化妆品42.2% 家用电器2011.1% 休闲娱乐 餐 饮 52.8% 数码5228.9% 其他52.8% 合计180100.0% page 78 广百鑫海名店城 经营状况评价 u鑫海名城由广百百货整体租赁，由广百百货统一招商，部分由广百百货经营，部分商铺则转 租给其他商家。 u广百百货作为目前湛江最高档的百货，且在湛江经营多年，湛江中高档消费者对广百百货的 品牌具有相当高的忠诚度，其客流量也比较大。 u经营商家普遍的经营情况较好。 u由于整个商场并非由广百统一经营，再一定程度上降低了其美誉度。 湛江市商业物业分析 page 79 怡福国际广场 湛江市商业物业分析 开业业 时时 间间 2007年 规规模 共4万平 方米 ，5层 投资资 商/ 运营营 商 湛江怡 和置 业有 限公 司 经营经营 方式 统一招 商 统一管 理 主要品 牌档 次 中档 目标标 客户户 大众化 客户 page 80 怡福国际广场 u娱乐餐饮业态比重为20.1%，超市预计今年5月开 业，另外尚有一层空置。 湛江市商业物业分析 page 81 怡福国际广场商品品牌结构分类调研 n 怡福国际广场城业态楼层分布，如下表： 湛江市商业物业分析 怡福国际广场城业种楼层分布 楼 层层 业态业态主要品牌 -1f 服装/鞋/餐饮怡人码头咖啡厅、蒙特伦斯 、itat、玛琪雅朵 1f 服装/珠宝钟表/ 餐饮 elkyn、凡思诺、苏菲格慕 、stonnie、armany、 leici、only、周大福、大 禾寿司 2f超市爱家超市（未开业） 3f百货或数码空置 4f时尚精品全部为小店铺 5f娱乐餐饮金逸电影院、迪斯尼西餐、欢 乐时光电玩 page 82 怡福国际广场建筑规划分析 单拉索玻璃幕墙: 广场北门引进了湛江首个的单拉索玻璃幕墙，高32米，宽20米， 这个巨型玻璃幕墙的规模在国内同类建筑中也不多见。散发着时 尚气息的单拉索玻璃幕墙将增强整个商场的光透度，使广场与外部自 然境观和谐融洽，从而加强了场内的空间感和扩宽了消费者的视野 中庭设计: 怡福国际广场的中庭设计呈品字形分布，形成错落有致的、富于 变化的建筑结构。多中庭的设计更能创造持续的空间感。 湛江市商业物业分析 page 83 怡福国际广场 经营状况评价 u怡福国际广场开业一年，因为招商不力，目前经营情况非常不理想，因此运营商采取少收租 金（原来租金的3.8折）或者不收租金，仅收商场综合管理费。 u目前客流量稀少，仅有的客流主要都是去电影院和电玩室消费。 u爱家超市将作为旗舰店进驻二楼，预计5月份开业。部分经营商家表示，如果爱家超市进驻 ，不能带来客流，将撤出该商场。 u三楼计划做百货或者数码，目前正与友谊百货洽商中。 湛江市商业物业分析 page 84 周边主要竞争对手分析 万象金沙湾广场 n地理位置：位于观海路，与本项目仅一路之隔 n开发商：广东万象实业集团有限公司 n工程进度：地块已平整 n综合功能定位：高星级酒店、住宅、商业中心 n商业规模预计：6万平方米，地下1层，地上4层 n商业功能定位：超市、零售、休闲娱乐、餐饮等 。 n与本项目关系：是竞争合作关系，共同打造新兴 商圈，形成规模优势。 竞争对手分析 page 85 金沙湾广场平面设计图 竞争对手分析 page 86 金沙湾广场平面设计图 竞争对手分析 page 87 优点： 外形吸引 出入口众多，吸纳人流能力强 缺点： 人流缺乏回环空间 商业死角较多 商业死角 商业缺乏回环 项目自身评价 page 88 项目与金沙湾广场比较 本项目金沙湾广场 位置观海路,更靠近海滨 大道 观海路 商业整体规 模 6万平方米6万平方米 交通交通便利性较好交通便利性一般 单层面积1.2万平方米1.2万平方米 外观通透性、立体感更强 海洋式主题,外观 现代 广场约2000平方米约8000平方米 超市待定8000平方米 百货待定 电影院待定4个厅 溜冰场待定有 餐饮待定5000平方米 项目与金沙湾广场比较 本项目与金沙湾广场的关系:我们项目应与金沙湾广场形成错位竞争,互相补充,共同 做大观海长廊商圈 page 89 湛江市零售业主要品牌出现频率统计 品牌出现频率统计 业态品牌名称次数业态品牌名称次数 服装 优美世界3 化妆品 欧莱雅3 歌莉娅/狐仙/老人头/美特斯邦威/梦