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山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 i 目 录 第第一一章章总总 论论.- 1 - 1.1 项目名称及承办单位.- 1 - 1.2 可行性研究报告编制单位.- 1 - 1.3 编制依据 - 1 - 1.4 项目概述 - 2 - 1.5 主要经济技术指标.- 4 - 1.6 结论建议 - 5 - 第第二二章章项项目目建建设设的的背背景景及及建建设设必必要要性性 .- 6 - 2.1 承办单位概况.- 6 - 2.3 项目区概况及经济社会发展水平.- 6 - 2.3 项目建设的背景.- 8 - 2.4 项目建设的必要性.- 10 - 第第三三章章场场址址选选择择及及建建设设条条件件 .- 13 - 3.1 场址选择方案.- 13 - 3.2 建设条件 - 13 - 第第四四章章项项目目建建设设方方案案 .- 16 - 4.1 总体规划方案.- 16 - 4.2 总平面原则方案.- 16 - 4.3 建筑设计方案.- 18 - 4.4 公用工程建设方案.- 20 - 4.5 施工现场安排.- 22 - 第第五五章章节节能能方方案案.- 25 - 5.1 节能方案设计依据.- 25 - 5.2 节能方案设计原则.- 25 - 5.3 项目耗能设施.- 25 - 5.4 节能措施 - 25 - 5.5 节水措施 - 27 - 第第六六章章环环境境保保护护、消消防防与与安安全全方方案案 .- 29 - 6.1 环境保护方案.- 29 - 6.2 消防与安全 - 33 - 第第七七章章项项目目实实施施进进度度方方案案 .- 34 - 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 ii 7.1 建设阶段划分.- 34 - 7.2 工程进度建议.- 35 - 7.3 建设进度计划.- 35 - 第第八八章章项项目目招招标标方方案案 .- 37 - 8.1 项目招标内容.- 37 - 8.2 招标组织形式.- 37 - 8.3 招标方式 - 37 - 8.4 详细招标方案.- 38 - 8.5 招标基本情况表.- 39 - 第第九九章章项项目目投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措方方案案 .- 41 - 9.1 估算依据及说明.- 41 - 9.2 建设投资估算.- 41 - 9.3 概算说明 - 41 - 9.4 资金筹措 - 43 - 第第十十章章项项目目组组织织管管理理和和保保障障措措施施 .- 44 - 10.1 项目组织领导.- 44 - 10.2 项目管理及保障措施.- 44 - 第第十十一一章章项项目目结结论论与与建建议议 .- 46 - 11.1 社会效益 - 46 - 11.2 结论 - 46 - 11.3 建议 - 47 - 附表 附表 1：项目总投资估算汇总表 附表 1-1：建筑工程费用估算表 附表 1-2：工程建设其他费用估算表 附表 1-3：政府规费估算表 附表 2：建设投资估算表（概算法） 附图 附图 1：山东阿胶保健公司公租房规划 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 1 - 第第一一章章总总 论论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.l 项项目目名名称称: 山东有限公司公共租赁住房项目 1.1.2 项项目目承承办办单单位位 （1）单位名称：山东有限公司 （2）法人代表： （3）项目联系人： （4）联系电话： 1.1.3 项项目目建建设设地地点点 本公共租赁住房建设项目拟建于县工业园， 山东有 限公司厂区院内，项目规划用地 7937.6 平方米。 1.2 可行性研究报告编制单位 1.2.1单单位位名名称称 1.2.2资资质质等等级级 1.2.3资资质质证证书书编编号号 1.2.4发发证证机机关关 1.3 编制依据 1、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国 办发20104 号） ； 2、山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 2 - 见 （鲁政发201057 号） ； 3、关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087 号） ； 4、 市公共租赁住房管理办法 （聊政发2010268 号） ； 5、 县公共租赁住房管理办法 （东政发201112 号） ； 6、县住建局与阿胶公司签订的县公共租赁住房 协议书 ； 7、项目承办单位与工程咨询单位签订的工程咨询委托合同； 8、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。 1.4 项目概述 1.4.1 项项目目建建设设的的指指导导思思想想及及目目标标 （1）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照国家、省、 市公共租赁住房建设的总体要求， 抓住国家和地方政府针对公共租赁 住房出台的一系列的优惠政策， 将山东有限公司公共租赁住房项 目建设成在市有一定影响的、质量一流的公共租赁住房项目，逐 步改善县住房困难群体的住房条件，维护县社会政治稳定， 为县实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。 （2）建设目标 根据市公共租赁住房管理办法的规定及县公共租 赁住房管理办法相关文件精神，本项目充分考虑当地实际情况，山 东有限公司制定本项目建设目标： 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 3 - 公共租赁住宅建筑面积：9236.92 平方米； 容纳户数：154 户； 户型设计：二室一厅； 户型面积：59.98 平方米。 1.4.2 场场址址概概述述 该项目场址位于县工业园，山东有限公司厂区院 内，项目规划用地 7937.6 平方米，项目规划区域地势平坦，周边无 明显工业污染源，环境质量较好，适宜项目建设。 1.4.3 项项目目建建设设规规模模及及主主要要建建设设内内容容 项目占地面积 7937.6 平方米，其中建筑占地面积 2478 平方米； 项目总建筑面积 11702.23 平方米，其中住宅 9236.92 平方米，商业配 套设施 1284.31 平方米，储藏室 1181 平方米；项目设计居住户数 154 户，容积率 1.47，绿化覆盖率 22%，建筑密度 31%。 1.4.4 环环境境保保护护与与安安全全生生产产 按照环境保护法的要求，项目建设按照 “三同时”原则同 步进行。本项目属于国家保障性住房工程，没有工业性污染物，主要 污染物为生活废水排去向为化粪池进行沉淀处理后， 排入城市排污系 统;生活固体垃圾设收集点统一收集，并利用社会运力运输垃圾到城 市垃圾处理场。 公共租赁住房建成后应加强管理，明确消防责任，提高意识，确 保消防安全。项目区设置必要的消防灭火保护措施。建筑物设置有完 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 4 - 整的防雷保护装置。在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程。 按建筑设计防火规范安装消防给水，建筑物之间的距离满足消防 通道的要求。 1.4.5 节节能能措措施施 本项目照明优先选用高效节能环保产品，以减少电耗;给排水、 消防给水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达 到节能的目的。 1.4.6 项项目目组组织织与与实实施施 本项目承办单位为山东有限公司， 公司设立项目建设领导小 组，由项目承办单位法人代表任组长，下设工程、财务、综合协调等 部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。 1.4.7 项项目目总总投投资资、资资金金来来源源 本项目总投资 1574.15 万元，其中：工程费用 1392.46 万元，工 程建设其他费用 106.73 万元，预备费 74.96 万元。 项目资金来源：项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。 1.5 主要经济技术指标 主要技术经济指标表 序号指 标单 位数 量备 注 一规划用地面积m27937.6约合 12 亩 其中：建筑用地面积m22478 二总建筑面积m211702.23 1其中：住宅m29236.92公共租赁住房 2商业配套设施m21284.31 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 5 - 3储藏室m21181.00 三总居住总数户154 四绿化率%22 五容积率1.47 六建筑密度%31 七项目总投资万元1574.15 1其中：工程费用万元1392.46 2工程建设其他费用万元106.73 3预备费万元74.96 八资金筹措万元1574.15承办单位全部自筹 九建设期年1 1.6 结论建议 （1） 本项目是承办单位响应国家发展公共租赁住房的有关政策， 为解决本企业困难职工的住房问题实施的公共租赁住房建设项目， 它 的实施对于进一步完善县住房供应体系， 切实解决本企业困难职 工以及其他困难家庭的住房问题， 促进县构建社会主义和谐社会 意义重大。 （2）该项目位于县工业园区，项目规划区内地势平坦，周 边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜住宅项目的建设。 （3）项目建成后能够解决当地 154 户低收入住房家庭住房困难 问题，具有很好的社会效益，符合国家房产政策和投资方向。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 6 - 第第二二章章项项目目建建设设的的背背景景及及建建设设必必要要性性 2.1 承办单位概况 2.2 法定代表人简介 2.3 项目区概况及经济社会发展水平 县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城” 市，地处东经11612至116 33、北纬3607至3633， 总面积787平方公里，辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区，共有559 个行政村，42万人口。 县地理位置优越，交通便利。县境依傍黄河百余里，引黄济 津、济卫工程的渠首均在。东距济南市 80 公里，西距市 25 公里。毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105 国道和三条省 道贯穿全境，区位优势日益明显。 县坚持以科学发展观统领全局， 把富民强县作为第一要务， 全 县经济社会持续快速和谐发展。2007 年以来，县相继获得“国家 级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“平安山东建设先进县”、 “山东省适宜人居环境奖”、“山东省投资环境十佳县市”等荣誉称 号。全年生产总值完成 77.64 亿元，比上年增长 16.4%；地方财政收 入完成 2.02 亿元， 增长 22.9%； 社会消费品零售总额达到 21.68 亿元， 增长 18%； 城镇居民人均可支配收入、 农民人均纯收入分别达到 8357 元、4370.32 元，分别增长 18.6%、12.2%。农村经济全面发展，优质 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 7 - 小麦、林木、畜牧、蔬菜、桑蚕等产业不断壮大，“两区一园”现代农 业开发建设项目初见成效。 实施“工业立县”战略， 培植了化工、 建材、 机械、医药四大产业，规模以上工业企业达到 124 家，实现主营业务 收入 108.27 亿元、 利税 14.66 亿元、 利润 9.5 亿元， 分别增长 35.02%、 45.27%、43.95%；大力发展民营经济，阿胶系列、钢球制造、木材加 工等中小企业集群快速兴起。 山东工业园区为省级开发区和省级重 点循环经济园区，基础设施实现了“八通一平”。目前，全县拥有 3 个驰名商标、2 个中国名牌、6 个山东名牌，4 家省级高新技术企业， 5 家企业通过 iso14000 认证。 服务业发展取得新成效。 深入挖掘 “一 人、一山、一品、一鹊”文化旅游资源，基本形成了以鱼山旅游开发 项目建设为龙头，以梵呗文化、养生文化、吉祥文化建设为特色的旅 游格局。 工业骨干企业不断膨胀，主导产业逐步壮大。境内有阿胶、鲁 西化工两家上市公司。 山东阿胶股份有限公司， 是全国最大的阿胶 及其系列产品生产企业， 牌阿胶的产量、 出口量分别占全国的 75%、 90%以上，四次入围中国最具价值品牌 500 强。化肥厂是鲁西化工 集团的核心企业，年生产合成氨 35 万吨、尿素 50 万吨；鲁西化工工 业基地 26 万吨合成氨、10 万吨甲醇、40 万吨尿素、10 万吨烧碱、3 万吨氯化苄项目已经投产，正在建成国内最大的化肥生产基地。 钢球有限公司是全国最大的钢球生产企业，年产钢球 176 亿粒，圆锥 滚子 1068 吨，占全国市场份额的 70%以上。蓝天七色建材有限公司 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 8 - 年产各类塑铝板 800 万平方米、铝单板 80 万平方米、氟碳铝蜂窝板 30 万平方米，是国内同行业第一家同时通过 iso9001 国际质量体系 和 iso14001 国际环境体系认证的铝幕墙装饰材料大型生产企业。东 昌水泥有限公司、东昌焦化有限公司规模效益、产品结构不断提升。 县物华天宝，人杰地灵，民风淳厚，政通人和。目前人 民在县委、县政府的带领下，全面展开新一轮创业，为加快建设更加 富饶、平安、文明的“金” ，为全面建设小康社会而大踏步前进。 2.3 项目建设的背景 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市 居民住房问题， 始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房 地产业发展的根本目的。20 多年来，我国住房制度改革不断深化， 城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改 善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制 度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困 难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台 了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确提出把解决 城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度 改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全 以公共租赁住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的 政策体系。这是国家重点改善低端人群的住房条件，建立和完善住房 保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 9 - 的重要举措，充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民” 的和谐社会理念。 近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的 逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有 的地区住房保障政策覆盖范围比较小， 部分大中城市商品住房价格较 高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏 下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。 同时，随着城镇化的快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛 盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁 住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下 收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费， 调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想， 提高认识， 精心组织， 加大投入， 积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 为贯彻落实关于加快发展公共租赁住房的实施办法 ，山东省 人民政府也制定了转发省住房和城乡建设厅等部门的通知 (鲁政发201045 号)， 对山东省十 七地市公共租赁住房的建设工作做了具体部署。 市人民政府十分重视公共租赁住房的建设，制定了市 公共租赁住房管理办法 ，公共租赁住房的建设有了新的发展。但应 当清醒的认识到， 目前市中心城区和部分县城房地产投资增幅过 大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。而相比之下廉租住房、 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 10 - 经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后， 当地还存在一定数量 的城镇低收入家庭和新就业职工，他们的居住问题长时间得不到解 决，势必影响了社会的和谐稳定和城镇化的持续快速发展。 县城区居住人口 10.8 万人，居住户数 3.2 万户。近年来，年 人均可支配收入 12000 万元。根据县房屋普查情况，中等偏下和 低收入家庭人均建筑面积 l7 平方米以下的住房困难户有 1800 户。考 虑到农民进城和城区化进程加快等因素，预测到“十二五”末，我县 城区常住居民中人均建筑面积 17 平方米的住房困难户约有 2300 户。 但是县低收入阶层占城市居民的比例较大， 又因国家产业结构的 调整、历史欠账等原因，部分特困企业职工住房问题十分突出。为切 实解决县低收入阶层、特困企业职工住房问题，由政府出资组织 建设公共租赁住房势在必行。 2.4 项目建设的必要性 （1）加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会的需要。 保障城镇低收入家庭的居住权利， 在构建社会主义和谐社会的重 要内容。 改革开放 30 年来， 中国城市居民居住条件有了很大的改善， 到 2005 年底全国城镇人均住房建筑面积已达 26 平方米，人居环境 也得到了进一步优化。 但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困 难的群体。 他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭 为主， 包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收 入者、工作时问短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 11 - 住房需求者、农村进城长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分 房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的 能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政 府政策优惠的经济适用住房。 这些群体的住房条件与经济社会和城市 的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积 较低， 无独立厨房； 或居住的建筑质量较差， 缺少必要的上下水、 气、 热、厕所等基础设施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采 光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环 境脏乱，居住条件较为恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不 和谐因素。 因此， 解决这些群体的住房问题， 化解当前在住房市场上， 住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、 不同收入群体住房改 善速度不平衡引起的矛盾，对于构建社会主义和谐社会意义十分重 大。 近几年房地产市场迅速发展， 整体社会已经从温饱向全面小康社 会转型，在住房问题上，追切需要解决的是如何处理好住房资源配置 的公平与效率的关系问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享 国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化好处，维护社会公 平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住 房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽 保” 的廉租住房和公共租赁住房制度， 才能真正充分体现 “以人为本” 的价值观和 “惠及全体人民”的和谐社会理念。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 12 - （2）加快建设公共租赁住房是完善住房保障体系的需要。 住房保障制度应是一个完整的政策体系， 包括对用于出售的廉价 公共住房的财政补贴政策， 如政府对地方政府建设的公共住房补贴和 私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。 还包括减税刺激投 资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。 还包括通过财政 贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。但是，保障性住房 政策是支撑整个政策体系的基础。 公共租赁住房的建设由政府提供政 策支持，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住 户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在 满足基本居住需求的基础上， 还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家 庭。 总之，通过完善住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解 决中低收入家庭和新就业人员的住房问题，实现“为每一个居民家庭 提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维 护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 13 - 第第三三章章场场址址选选择择及及建建设设条条件件 3.1 场址选择方案 根据县城市建设总体规划要求和 县公共租赁住房管理 办法的要求，项目承办单位充分考虑解决本企业及当地困难群体的 住房问题，并按照集约用地的原则，利用本企业厂区闲置用地建设公 共租赁住房项目。 项目地址位于县工业园鱼山路西，胶光路北，山东 有限公司厂区院内，规划用地 7937.6 平方米。该地段建设环境优良， 项目区地势平坦，无不良地质状况，场地周边道路、管网等城市配套 设施已建设到位，满足居住人对交通、工作、生活、子女就学、商贸、 医疗等方面的要求，适合建设公共租赁住房项目建设。 3.2 建设条件 3.2.1 自自然然条条件件 （1）地形、地貌 县的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是 由西南向东北倾斜，平均坡降为 1/7000-19000。 拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续， 厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分 布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。 （2）地震烈度 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 14 - 根 据 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 建 筑 抗 震 设 计 规 范 （gb50011-2001）和中国地震动参数区划图 （gb18306-2001） ， 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。 （3）气候 县属吸温带半湿润气候区，具有四季变化分明，降水集中等 特点。年平均气温 13.3 度，年平均无霜期 196 天，结冰期 103 天， 年平均降雨量 582.1mm， 多年平均水面蒸发量 1280 mm， 年平均日照 时数 2663.3 小时，相对湿度 63%，最大冻土深度 0.5 米，最大日降雨 量 273.7mm日，最大雪压 176pa。全年各风向频率为偏南风最多达 30-40。其次是北到东北风频率占 20-30，大风日数以春季最多， 主导风向为东南和东北。 全年平均风速 3.4-3.9 米秒， 最大风速 23.2 米秒，最大瞬时风速 35 米秒，最大风压 336pa，最大瞬时风压 765pa。 （4）水利资源 县区域地表水系与灌渠，支渠纵横交错，相互沟通，对境 内地下水起到人工补络作用场址位于黄河冲积平原上，地貌单一， 地形平坦， 地下水为第四系孔隙潜水。 地下水的主要补给来源为大 气降水及河水的渗透， 主要排泄方式为大气蒸发和工农业用水及缓 径流。根据该场地附近的水质分析资料，地下水水质呈弱碱性，基 本为重碳酸氯硫酸钾钠钙镁型， 对混凝土不具备分解性腐蚀作用和 结晶性腐蚀作用。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 15 - 3.2.2 交交通通运运输输条条件件 县东距济南市 80 公里， 西距市 25 公里， 毗邻京九、 京沪、 济邯、济馆等交通动脉，105 国道和两条省道贯穿全境，县将会 成为鲁西重要的交通枢纽，交通和区位优势更加明显。 3.2.3 外外部部水水电电供供应应条条件件 （1）供水 采用县自来水作为供水水源，由县自来水公司供应，现 有官网已敷设至项目区边缘。 （2）排水 现有排水管网以敷设至项目区边缘， 项目排水经处理可直接排入 城市污水管网，送至污水处理厂进行处理。 （3）供电 本项目用电由县供电局供应，由于本项目用电不大，现有条 件完全能够满足供电需要。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 16 - 第第四四章章项项目目建建设设方方案案 4.1 总体规划方案 4.1.1 设设计计理理念念 本项目设计坚持“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能” 的原则，注重人与自然、社会、环境之间的关系。公共租赁住房建设 要体现住宅的基本功能，重点在于科学合理的组织多层住宅空间，致 力建造一个布局合理舒适、安全、方便、宁静的生活空间。绿化设计 要体现相关的社会文化环境和自然生态环境。 在满足公共租赁住房功 能需求的基础上，进行合理功能设计，提供舒适、紧凑型平面户型。 4.1.2 总总体体规规划划方方案案 项目占地面积 7937.6 平方米，约折合 12 亩。项目总建筑面积 11702.23 平方米，包括多层住宅楼 2 栋和部分独立储藏室，其中 1# 楼为地上六层，底层为商业配套设施，2#楼为地上六层，地下一层。 项目设计总居住户数 154 户，容积率 1.47，绿化覆盖率 22%，建筑密 度 31%。 4.1.3 户户型型选选择择 根据国家及地方有关公共租赁住房的政策规定， 成套住房套型建 筑面积严格控制在 60 平方米以内。根据本项目特点，户型选择方案 为二室一厅，建筑面积 59.98 平方米/套。 4.2 总平面原则方案 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 17 - 4.2.1 总总平平面面布布置置原原则则 （1）平面布置有利于人员集散，确保安全，符合建筑设计防火 规范要求。 （2）以人为本的原则，以安全适用、技术先进、经济合理为前 提，结合选址内自然气象条件、交通运输条件进行总体设计，以保证 居民生活与自然环境完美结合。 （3）平面布置应确保内外交通顺畅。应满足人流、物流的要求。 （4）场地内竖向设计应有利于雨水排出。 （5）平面布置紧凑、层次分明。 4.2.2 总总平平面面布布置置 （1）总平面布置 根据选址所在位置和用地条件，项目地块大体呈方形，规划在 县工业园区胶光路以北，公司单身宿舍以南，主要建设内容为 多层住宅楼 2 栋，由南向北依次为 1#住宅楼、2#住宅楼，两栋住宅楼 之间空地设计为独立建设的储藏室一排和景观绿地，2#住宅楼以北同 样规划为大面积的景观绿地，并适当配置一定量的停车位。项目整体 突出人与自然的和谐统一，创造优美的人居环境。 （2）出入口设置 根据管理要求，本公共租赁住房小区为封闭式布置，小区出入口 设置在 1#住宅楼东侧，连通胶光路，方便人与车辆的出入。 （3）其它附属设施 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 18 - 本项目建设在阿胶保健公司厂区院内项目， 供水、 供电、 供暖以依托企业供水、供电和供暖设施为主，不再单独建设变电室和 换热站。 4.2.3 竖竖向向布布置置及及排排放放雨雨水水 项目场地自然地面高于道路路面，场地经过平整后，地势平坦， 呈西高东低。场地雨水采用有组织排水形式，且排放流畅，地面雨水 均排至道路排水管网，最后入城市道路雨水管网中。 4.2.4 绿绿化化设设计计 本项目绿化方案主要以充分考虑我们中原的气候特点为原则， 因 地制宜地搞好绿化。首先在进行植物配置时，也应该注重其层次的搭 配。利用乔灌、地被的混合配置出高、中、低、地被层四个层次，这 样再进行空间的分割及联系， 通过各个层次， 使空间更具自然的节奏。 并根据植物的不同形状、颜色、风格搭配种植，形成“三季有花、四 季常青”的绿化效果。绿化规划做到：常绿落叶相结合，针叶阔叶相 结合，乔、灌、草、藤相结合，以实现内部生态平衡，形成多层次的 绿化环境，绿化系数达 26%，以起到美化环境，调节小气候，提高居 住环境质量的作用。 4.3 建筑设计方案 4.3.1 设设计计依依据据 （1）气象资料及水文地质资料; （2）总平面布置及其他专业要求; 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 19 - （3）本专业有关国家的法律、法规、规范、规定; （4）地震设防烈度：7; 4.3.2 设设计计原原则则 公共租赁住房的建筑装饰应遵循经济耐用、美观大方的总原则。 室内地面应做成毛地面， 让使用者根据自己的经济情况进行选择 面层。 室内墙面使用混合砂浆粉刷，防瓷涂料，厨房、卫生间墙面应使 用水泥砂浆粉刷，面层使用瓷砖。 住宅楼外墙面使用水泥砂浆粉刷，面层以外墙涂料为主。 公共租赁住房室内的净高宜为 2.83.0 m。 室内的卧室门净宽不宜小于 0.9m， 卫生间门净宽不宜小于 0.8m; 进户门不宜小于 1m，并宜采用成品防盗门。 房间应采用自然采光， 设置玻璃窗户宜大方。 房间内设置的插座、 开关应嵌入墙内，不突出墙面。 4.3.2 建建筑筑构构造造做做法法 （1）基础：柱下独立基础，砖墙下条形基础 （2）柱：钢筋混凝土空柱。 （3）墙：采用 mu7.5 砖，m5 混合砂浆。 （4）屋面：采用保温、隔热，高分子防水材料屋面 （5）地面：采用一般水磨石或水泥砂浆地面。 （7）内墙面：采用混合砂浆内墙面，外刷白色防瓷涂料。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 20 - （8）外墙面：以白色面砖为主调，在窗口、檐口处饰以彩色纵 横向线条，使整个建筑外观洁净端庄，给人以协调美感。 （9）门窗：本项目建筑采用铝合金门窗。 主要建筑物经济技术指标表 序号名 称单 位数 量备注 1规划用地面积m27937.6折合 12 亩 2建设用地面积m22478.0 3总建筑面积m211702.23 4总居住户数户154 5绿化率%22 6容积率1.47 7建筑密度%31 4.4 公用工程建设方案 4.4.1 给给排排水水工工程程 4.4.1.1 设计依据 1、 建筑给水排水设计规范(gb50015-2003) 2、 室外给水设计规范(gbjl3-86) 3、 室外排水设计规范(gbjl4-87) 4、 生活饮用水卫生标准(cb5749-89) 5、 建筑灭火器配置设计规范(gb140-90) 4.4.1.2 水源和给水系统 4.4.1.3 生活给水系统 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 21 - 本项目水源由城市自来水主干网 dnl50 引入项目区内，连接管 网管径 dn70，并在项目区内形成环状供水管网。并通过环状供水线 路，供给住户使用并满足消防用水。公共租赁住房内住户每户设计量 表一只。 4.4.2.4 消防用水系统 根据建筑设计防火规范 （gb50016-2006）规定，本项目耐火 等级为二级，可利用室外给水环状供水管网，在环状给水管上接出地 上室外消火栓，室外消火栓间距不大于 120 米，室外消火栓保护半径 不大于 150 米。根据规定，本项目应设室内消火栓，本项目在住宅一 层设室内消火栓，室外消防接合器进行消防供水灭火。本项目灭火器 配置按种危险级设计，灭火器最小配置灭火级别为 5b，最大保护面 积为 8 平方米。 4.4.2.5 排水系统 排水采用有组织排水，雨水、污水分流制。室外生活污 水汇总后，接入化粪池处理后，与生活洗涤废水合流后，排 入市政排水管网。屋面雨水、地面雨水由分布各处的雨水口 收集，经主干管汇总后排入市政排水管网。 4.4.2 电电力力工工程程 4.4.2.1 设计依据 （1） 民用建筑电气设计规范(jgj/16-92) （2） 供配电系统设计规范(gb50052-9u 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 22 - （3） 建筑防雷设计规范(gb50057-95)(2000 版) （4） 低压配电系统设计规范(gb50054-9u （5） 民用建筑设计防火规范(gbjl6-87) 4.4.2.2 配电 （1）配电线路应符合下列要求: 必须保证用电可靠性。 房间内的照明和插座用电应分开。 配电管线应采用塑料波纹管敷设，穿过墙和楼板的电线管应 加套管，套管内用不燃材料密封。 （2）配电、用电设施应符合下列要求 公共租赁住房的总配电箱，应设于每单元的底层，安装高度符 合规范要求。 房间内的电源设置漏电保护装置。 住宅建筑必须有下列可靠的接地系统： 应设置安全保护接地系 统和等电位接地系统。 弱电系统应视需要设置或预留接口。 4.5 施工现场安排 4.5.1 施工现场布置 施工企业必须根据场地实际合理地进行布置设施、 设备现场布置 图规定堆放，并随施工基础、结构、装饰等不同阶段进行场地布置和 调整，实行施工现场挂牌施工。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 23 - 4.5.2 道路与场地 （1）道路畅通、平坦、整洁，不乱堆放，无散落物；建筑物周 围应浇散水坡，四周保持清洁；场地平整不积水，无散落的杂物及散 物；场地排水成系统，并明目畅通不堵。建筑垃圾必须集中堆放，及 时处理，施工区域与生活区域之间设置不低于 2 米的临时围栏。 （2）确保施工区域内部及外部道路清洁和安全，派专人（或小 组）实行道路 交通管理及道路清洁工人工作；并及时解决因施工造 成的对周围环境的影响。 （3）确保施工区域内的雨、污水管道的畅通，施工区域内雨水， 施工用水设置好排水系统，即设置排水沟、排水沉淀池，场内的积水 通过沉淀井后再引入原有的排水系统内。 生活区内污水排放设置化粪 池，通过化粪池消化后再排入原有的污水排放管道。并对施工区域内 的雨、污水管道进行定期检查和疏通。班组必须做好操作落手清，随 作随清，物尽其用。在施工作业时，应有防止尘土飞扬，泥桨洒漏、 污水外流、车辆沾带泥土运行等措施。有考核制度，定期检查评分考 核，成绩上牌公布进行适当、奖罚。 4.5.3 大堆材料 砂石分类、集成堆放成方，底脚边用边清。砌成类成垛，堆放整 齐，碎砖料随用随清，无底脚散料。灰池砌筑符合标准，布局合理、 安全、整洁、灰不外溢。 4.5.4 周转设备 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 24 - 施工设备集中堆放整齐；钢模板、木模板及零配件、脚手架扣件 分类规格，集中存放。竹木杂料，分类堆放，规则成方，不散不乱， 不作它用。 4.5.5 水泥库 袋装分清标号出厂日期， 堆放整齐， 目能成数， 有制度， 有规定， 专人管理，限额发放，分类插牌，记载齐全而正确，牌物帐相符。库 容整洁，无“上漏下渗”。 4.5.6 构配件及特殊材料 钢材、成型钢筋，分类集中堆放，整齐成线；木门框扇，木制品 分别按规格堆放整齐， 木制品防雨、 防潮、 防火， 埋件铁件分类集中， 分格不乱，堆放整齐。特殊材料（包括安装、装潢、装饰及甲供、自 购）均要按保管要求，加强管理，分门别类，堆放整齐。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 25 - 第第五五章章节节能能方方案案 5.1 节能方案设计依据 （1） 中华人民共和国节约能源法 ； （1997 年） （2）国家标准综合能耗计算通则 ； （3） 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)； （4）国家发展改革委员会发布的节能中长期规划 （发改环资 20042505 号） ； （5）国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查 工作的通知 （发改投资 2787 号文） ； （6） 中国节能技术政策大纲 （2006 年版） ； （7）民用建筑节能条例 5.2 节能方案设计原则 （1）根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、 品种与质量。 （2）充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源 综合利用。 5.3 项目耗能设施 本项目的主要耗能设施为居民入住后的家庭电器用电、照明、取 暖降温等设施。 5.4 节能措施 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 26 - （1）建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度 280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60w/(m2k) 外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板， 外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77w/(m2k) 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准gb7106第2级，空气渗透 性能属标准gb7108第3级，雨水渗透性能属标准gb7108第4级，外墙 窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56w/(m2k),采用保温分户门， 其传热系数为k=1.70w/(m2k) （2）建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外， 在该项目的建设 过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展 起到一定的作用。 地基采用钢筋混凝土条形基础； 地下室地面及外墙采用聚氨脂涂 料防水技术；排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚 苯板保温技术；屋面防水全部采用sbs防水做法；铝合金门窗采用单 框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明 采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用 pgm2.51磁卡燃气表；电表为ddy-17磁卡电表；水表采用zs-2远程 控制装置；grc隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术；变压式通风道； 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 27 - 采用高效有机硅厨厕防水技术。 5.5 节水措施 （1）小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、 日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生 态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳 定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用 作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保 障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价， 提供详尽的居民用水量 估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度 地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循 环， 以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的 饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放 收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水， 完善小区屋顶和地表 径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水， 减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 （2）绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水 质和效率。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 28 - 景观用水应设置循环系统， 并应结合中水系统进行优化设计以保 证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面 积，尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水， 以利于节水 及利用自然渗透补充地下水。 （3）节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水 9 升 和 9 升以上的座便器。 龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同， 可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应 式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水 自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装 置；节水喷头等。 节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家 电。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 29 - 第第六六章章环环境境保保护护、消消防防与与安安全全方方案案 6.1 环境保护方案 6.1.1 建建设设地地点点环环境境状状况况 拟建的公共租赁住房项目位于县工业园区山东有 限公司厂区院内，项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源， 环境质量较好，适宜住宅建设。 6.1.2 环环境境保保护护标标准准 （1）中华人民共和国国务院令第 253 号建设项目环境保护管 理条例(1998 年 11 月 29 日) （2）gb3095-1996环境空气质量标准二级标准 （3）gb3838-2002地表水环境质量标准iv 类标准 （4）gb12348-90工业企业厂界噪声标准11 类区标准 （5）gb12523-90建筑施工场界噪声限制 （6）gb8978-88污水综合排放标准 6.1.3 污污染染因因素素分分析析 6.1.3.1 施工期环境影响因素 根据施工特点，本项目施工期对环境影响的主要因素有： （1）施工扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘机扬尘;建筑材料(白灰、水泥、 沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘;施工垃圾的清理及堆放扬 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 30 - 尘;人来车往造成的现场道路扬尘。 （2）施工机械噪声 施工期的噪声主要来自施工现场的各类机械设备和物料运输的 交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪 声及施工人员的活动噪声。 物料运输的交通噪声是备施工阶段物料运 输车辆引起的噪声。 （3）施工期废水 施工过程中产生的废水主要包括施工废水和施工队伍产生的生 活废水。施工废水主要是土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养 护排水，以及各种车辆冲洗水。 （4）施工期固体废弃物。 施工期固体废弃物主要为施工队伍的生活垃圾、 施工渣土及损坏 或废弃的各种建筑装修材料。 6.1.3.2 项目建成后环境影响因素 作为保障性住房建设项目，项目无生产废水排放，因此污染源主 要是生活污水和生活垃圾。 （1）生活污水 生活污水污染源包括洗浴用水、冲厕排水和厨房污水。 （2）生活垃圾 生活垃圾污染源主要包括居民日常生活中丢弃的固体垃圾。 6.1.4 环环境境影影响响分分析析及及治治理理措措施施 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 31 - 6.1.4.1 施工期环境影响分析及治理措施 （1） 大气环境影响 在施工过程申，要进行大量的土方开挖、堆积以及建筑材料、建 筑垃圾的运输都将产生扬尘污染，会对周围空气环境产生影响。建议 施工土方开挖、搬运，应避免在大风天气时进行;建议在施工过程中， 对施工场地定期进行洒水降尘，对建筑材料、建筑垃圾的运输车辆加 盖篷布防止尘土飞扬。 经上述措施处理后，扬尘可以得到有效的防治，对区域空气环境 的影响将大大减少。 （2）噪声环境影响 在施工过程中，基础开挖施工将使用推土机、挖掘机、装卸机等 机械设备;结构施工将使用混凝土搅拌机、振捣棒、电锯;装修过程将 使 用控压 机、冲 击钻等 ，这些 机械设 备的施 工噪声 将达到 85-100db(a)，在施工过程中，这些机械设备噪声将会对附近居民产 生一定的影响。 另外，在施工过程中，建筑材料及建筑垃圾的运输，使得运输车 辆的增加引发的交通噪声，也将对区域的声学环境产生一定的影响。 只要施工单位合理安排施工时间，采取合理的施工方式，优先选用低 噪声的施工设备，减少高噪声机械设备的同时运行，加之施工是短时 期的， 因此施工过程中的噪声对区域声学环境及周围人群的影响是暂 时的，将随工程施工的结束而消失。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 32 - 6.1.4.2 项目建成后环境影响分析及治理措施 （1）废水 本项目建成后所产生的废水主要是洗浴用水、 冲厕排水和厨房污 水等生活废水。生活污水排去向为化粪池进行沉淀处理，经处理后， 排入城市排污系统，不会导致水质恶化。 （2）生活垃圾 生活垃圾污染源主要包括居民日常生活中丢弃的固体垃圾。 设固 定搜集点，统一收集、存放，并利用社会运力运输垃圾到城市垃圾处 理场。 6.1.5 建建设设项项目目拟拟采采取取的的防防治治措措施施及及预预期期治治疗疗效效果果表表 建建设设项项目目拟拟采采取取的的防防治治措措施施及及预预期期治治疗