商业地产招商策划书

商业地产招商策划书商业地产招商策划书 商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业 加地产。商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期 房地产投资，我们看看下面的商业地产招商策划书吧！ 商业地产招商策划书 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、 规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定 位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、 个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调 查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自 由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放 矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务明确市调的目的、性质、内容、范围、形 式、时间、质量等要求； 2、团队分工明确团队（工作小姐）人员组成、任务分 工及协作关系； 3、工作计划 Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm） ； 4、资料预热有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、 报纸、站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司 资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路前往考察区域对象的交通工具、入口、行 走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排市调时段的安排（平日、周末、节假日、 白天、夜晚） ，考察时间长短的估算，考察项目、地段的时 序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、 需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互 相联系的概念。 区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政 治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处 的空间位置。 板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指 住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如 华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词， 意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消 费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一 系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或 商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次 分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量 5080%顾客的范围） 、次级商圈（吸纳 1525%顾客的范围） 、边缘或辐射商圈 （吸纳 525%顾客的范围） 。 显然， “商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法， 着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房 地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集 的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准 确涵义。 商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通 俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里 四级。 地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两 侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段， 房地产开发也常用此术语。 节点规划学用语，指观察者、步行入进出、经过 的集中焦点，()基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、 建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、 浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、 餐饮美食城、电影院、交通广场、着名地标式建筑作为节 点。 地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照 点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺 望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招 牌、山顶。 应用：上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界 定市调范围； 上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店 的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据 特定任务选择市调区域。 出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术 语。 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习 惯的商店营业形态，特征是“怎么变” 。目前有 10 多种零 售业态，日本 20 多种，美国 40 多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征 是“卖什么” 。目前国内零售消费市场可细分上百个业种， 国外发达国家更多，难以胜数。 应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其 特征、典型商户等基本功； 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计， 查清所需类别基本状况进行比较分析； 传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营， 如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； 零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式， 如：美食街、自助式咖啡店、量贩式 KTV、旅行社超市等。 四、市调内容和考察次序 商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普 查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业 种、物业类别） ，再次是定点考察（类似项目、竞争项目、 新兴与特色项目） ，前者一般会覆盖后两者，因此主要以前 者为例。 市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有 所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能 区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要 是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈 内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些） ， 线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量 等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专 卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱 乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结 果均要反映下述内容： 商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总 量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌； 商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或 缺少、主要竞争手段） ； 客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来 源、目的） 、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台 排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、 可停留时间） ； 路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度， 代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、 霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节 点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适 度、安全度、趣味性； 交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线 及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观 性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、 景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、 服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度； 商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、 租售比例、付款方式、空置率等） ； 在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街 区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。 五、市调方式方法 目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法： 1、实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式 掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体 验才有意义。 2、访谈法 通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营 从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府 主管部门人