A小区物业公司管理存在的问题及对策.doc

编号： 毕 业 论 文题 目：论a小区物业公司管理存在的问题及对策 院 （系）： 桂林电子科技大学职业技术学院 专 业： 工商企业管理 学生姓名： 覃剑 学 号： 010112202262 指导教师： 周雅颂 职 称： 讲师 题目类型： 理论研究 实验研究 工程设计 工程技术研究 软件开发 2014年 4 月 25 日第 4 页 共 4页桂林电子科技大学毕业设计（论文）报告用纸 摘 要随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，小区业主不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区物业的服务和管理也要求较高。中小城市的物业管理目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。随着住房制度改革的不断深入，物业管理逐步走进了千家万户，渗透到城市管理和人民群众生产生活的各个领域，成为社会经济生活的重要组成部分，人们已将更多的改善居住、生活环境，提高生活质量的希望寄予物业管理。中小城市物业管理起步较晚，经验不足。物业管理现状较为落后，同时也存在许多制约其发展的因素，本文主要从我国物业管理企业的现状入手，剖析其住宅小区a物业管理存在的问题及原因，并有针对性地提出了改进a小区物业管理工作的具体措施，提高人们对物业管理这一新兴行业的认识。关键词：小区物业管理 ；问题 ；具体措施 abstractwith the development of market economy and people living standard rise, the residential district has become the people of choice for home buyers, village owner of residential itself not only beautiful, more and more high quality requirements, at the same time for residential property service and management also request is higher. property management in the small and medium-sized cities is currently in the market gradually formed, more perfect laws and regulations and working behavior specification stage. with the deepening of the housing system reform, property management gradually entered innumerable families, permeates the city management and the areas of peoples production and life, become an important part of social and economic life, people will have more the improvement of the living, the living environment, improve the quality of life of hopes on property management. small and medium-sized city property management started late, lack of experience. present situation of property management is relatively backward, at the same time, there are many factors restricting the development of its, this paper starts with the current situation of property management enterprises in our country, analyzes its residential area property management a existing problems and reasons, and puts forward the specific measures to improve the work of a residential property management, improve peoples awareness of property management in this emerging industry. key words ：property management ；question ；physical measure目 录引言11 我国物业管理的发展历程21.1 物业管理的萌芽与兴起（1988年-1993年）21.2 物业管理快速发展期（1994年-2002年）21.3 物业管理规范健康发展时期（2003年至今）22 a住宅小区物业管理发展现状22.1 管理模式单一，无规范性22.2 业主与管理者缺乏物管意识32.3 物业收费难 33 a住宅小区物业管理存在的问题33.1 物业管理法律不完善33.2.业主对物业管理的认识欠缺43.3 小区物业管理缺乏先进技术54 a小区物业管理所存问题的对策54.1 制定物业管理细则，建立完善的体制54.2 提高民众物业管理消费意识64.3 改变收费态度和收费方式74.4 利用先进技术，减少开支75 a小区物业管理方案设计85.1 物业管理模式85.2 物业组织机构95.2.1 经理部105.2.2 环境部105.2.3 案场及安防部105.2.4 工程维修部105.2.5 服务部105.3 物业管理收费标准105.4 物业合同的约定105.5 居物业管理收费项目115.5.1 物业管理服务费115.5.2 代收公用事业费115.5.3 特约服务费116 结论11谢 辞12参考文献13第 14 页 共 13页桂林电子科技大学毕业设计（论文）报告用纸引言物业管理近十年来发展越来越快，专业化水准也在不断的提高。很多近几年新建的小区，其物业管理相对比较完善。但那些老旧住宅小区的物业管理却还是很不理想，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进老住宅小区物业管理的力度，但其效果却不太理想，难度还是非常大。物业管理是近几年来我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。由其是a小区物业管理难的问题，政府虽然已经加大对a小区的综合整治工作，但问题还是一直得不到解决。现从这个问题入手展开分析，提出一些自己的建议。1 我国物业管理的发展历程 我国住宅小区物业管理是随着住宅制度改革和住房商品化的推进逐步发展起来的。我国住宅小区物业管理的发展仅有20年的历史，我们住宅小区物业管理的发展大致可分为三个阶段：1.1 物业管理的萌芽与兴起（1988年-1993年）1988年深圳市实施以“买房”为核心的住房改革后，房屋成为了家庭最大财产，人们对房产的管理有了新的要求，由此，物业管理成为了住房消费领域中不可缺少的重要组成部分。深证市在借鉴了国外先进经验的基础上，创立了住宅小区物业管理“企业化、社会化、一体化、招标化”的“三化一招标”模式，并制定了住宅区管理细则，由此拉开了我国住宅小区物业管理的序幕。使物业管理成为了一个初具规模的新兴行业。1993年6月30号，全国首家物业管理协会深证市物业管理协会的成立，确立了物业管理这一行业的社会地位，也标志着住宅小区物业管理正式在我国开始兴起。1.2 物业管理快速发展期（1994年-2002年） 1994年3月，建设部颁布实施了城市新建住宅小区管理办法，此后，又制定了一系列关于物业管理的部门规章和一些规范性文件。各省、市也先后制定了相关的住宅小区物业管理办法或地方性法规。规范了物业管理市场行为，使物业管理初步做到有法可依、有章可循，推动了物业管理的发展。 1995年、1997年、1999年国家分别在青岛、大连及深圳市召开了物业管理工作会议，使物业管理逐步走上正规。同时，建设部通过一系列的动作，如颁布全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，启动“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”评选活动等，极大地推动了物业管理的发展，提高了城市整体管理水平。2000年颁布实施的物业管理企业资质管理试行方法，规定了物业管理企业的资质等级及其标准，规范了物业管理活动，推动了物业管理城市竞争。同年，中国物业管理协会正式成立，这标志着中国物业管理走上了行业自律的轨道。1.3 物业管理规范健康发展时期（2003年至今） 2003年国务院颁布了物业管理条例，这是我国第一部全国性的物业管理法规。物业管理条例的颁布实施，使我国物业管理发展史上的一个重要的里程碑，它标志着我国物业管理已进入法规划、规范化的轨道。而2007年新物业管理条例和物权法的正式出台，极大的完善了物业管理法规，为物业管理行业发展铺平了道路。同时宣告了物业管理行业一个全新发展机遇的到来。2 a住宅小区物业管理发展现状 a小区物业管理，起步较晚，经验不足，地区经济基础相对薄弱，政策配套还不完善,制约其发展的因素也较多，物业管理现状较为落后。主要体现在以下几方面：2.1 管理模式单一，无规范性 当前中小城市住宅小区物业管理类型上看基本可分为两种，一种是开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理，一种是开发商以招标的方式委托专业物业公司对所售物业进行日常管理。后者较前者的优势在于通过招标，引起竞争，而通过竞争，可以促使物业公司为自下而上地努力工作，这种“努力”将导致物业管理行业的加速发展。而就a小城市，采用是前一种种管理类型，从而导致了物业管理成为无经验单一管理，导致有矛盾不懂解决，管理起来杂乱无章，这样安排住宅小区物业管理的不规范性，严重制约了物业管理工作的健康发展。2.2 业主与管理者缺乏物管意识意识包括个方面：一方面一个是物业管理人员的意识，想要搞好物业的管理和服务，虽然要靠硬件的设施条件以及严格的规章制度和管理服务的措施，但这一切首先还是要靠人。物业管理涉及面广，对管理人员来说，其岗位必备的知识主要有房地产经济理论、物业经营管理、法律、建筑、设备维护、治安、交通、绿化、环境科学、心理学、社会学等知识。高素质的员工队伍是搞好物业管理的基本条件和前提。但是就a城市而言，大多是从开发商抽调出的一些人员或者并没有通专业知识培养的人员来担当物业管理。工作，由于其基础差，往往无法全面认识物业管理这一行业真正的内涵和管理方法。另一方面是业主的意识，对业主来说，花了大半辈子的积蓄买了一套房子，认为这房子已经是自己的，想干什么就干什么，结果还得受物业公司管理，并且要交那么多费用，没有“花钱买服务”的思想准备，心里一时接受不了。特别是有些业主，没有大城市那种大环境和先进思想的影响，想当然的以自己的主观感觉去面对物业管理行业，缺少一种理性观念，也造成了业主与物业管理公司矛盾日益增多的社会现象2.3 物业收费难 物业管理收费工作难度较大、矛盾较多，物业管理虽然是服务性行业，但其终究是以赢利为目的，而物业管理收费则是其利润的重要来源，但长久以来。国家的补贴造成了人们的依赖性，对于新兴的物业管理行业能够接受，但对于物业管理收费始终有抵触的情绪，因此就出现了“服务高要求，收费低标准”的思想。这也使得物业管理企业左右为难，一边要提供高质量的服务，另一边又收不上物业管理费，这种收支不平衡的结果直接造成了物业关企业降低服务水平和住户更加不愿交费的恶性循环局面。 例如，开发商在预售房屋时口头表示物业服务费大致为每平方米 1.8 元，但在向业主交房时却公告称物业管理费确定为每平方米 2.35 元（含设备运行费每平方米 0.55 元）。业主收到通知后纷纷到区物价部门投诉，经协商，最后确定业主实际物业管理费为每平方米 1.85 元。又如，李敖之女李文打起一元钱官司、赵本山拒交11万元物业费、朱明瑛向物业提出反诉等出现明星的“维权”的同时也有更多的业主也将“维权”搬上了网站论坛以表达对物业费的不满以至导致欠费的原因。3 a住宅小区物业管理存在的问题3.1 物业管理法律不完善 对于a住宅小区的物业管理来说，现行的物业管理的各种法规、规章和政策基本上都是针对大城市的具有一定规模的住宅小区，中小城市的a住宅小区缺乏切合实际的权威的管理办法，结果，在实际操作中，各自为政。自己设立管理的标准和收费标准，使中小城市物业管理缺乏规范性，从而导致行业整体的停滞不前。比如物权法中虽然在第74条第二款规定了“当事人应当是开发商和各个业主两者，其可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。而对于在业主共有土地之上建造的车库，其所有权应当归所有业主共同拥有”但是并没有明确停车费是否应收取、收取的标准依据等细节问题。像这样，法律中对于具体细节的不明确很容易造成纠纷的发生，在一定程度上甚至激化了矛盾。a小区的居民为之争吵，所以，物业管理法制的不完善，成为了阻碍a小区物业管理快速发展的一个重要因素，对于物业管理没有一个完善的系统指导，使得物业管理的体制化进程充满阻碍。同一小区内的部门割据，使一个完整的小区七零八落，各部门的权利和义务不明确导致物业管理企业内部及与其他社会公共部门关系混乱，无法做到协调统一。物业管理公司和街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业。（水、电、气）、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但a小区物业管理政出多门，都想管，都在管又都不落实，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。因此，物业公司与有关行政部门较难划分清楚，关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使a小区物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的不能正常开展。3.2 业主对物业管理的认识欠缺在a住宅小区中，广大业主及物业使用人对物业管理认知度不是很高，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。例如物业维修工作，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体 制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，思想上还未确立起真正的管理观念。大部分人视物业管理仅是搞一些绿化、卫生、保安、代收水电费、房屋维修或简单的商品房售后服务，不愿交纳物业管理费，更有甚者认为物业管理就是物管企业想法设法通过巧立名目的手段从业主身上来获取企业利润等等。尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，开始接受物业管理。由于过去在长期实行公房低租金的体制下，传统的物业管理是不收费的，人们还是习惯于过去的“免费午餐”。作为一种长期的消费，从心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。另一方面，业主对物业意识的缺少还体现在无法维护自己的合法权益上，许多业主缺乏相应的专业知识，对业主委员会、业主大会等自身的权益认识不足，对一些物业管理收费不合理、损害业主利益的行为没有进行质疑和维权，使得自身利益受到损害。比如小区建筑新建和维修必须经过业主大会的表决，但由于大多数业主缺少认识，使a小区的业主也不知物管部门的行为是否合法，这对物业管理的发展是极为不利的。物业管理行业的发展和推进，很大程度上取决于业主自我管理和自我约束机制的建立，国家物业管理条例，作为业主自治管理实现的基本保障机构-业主大会及业主委员会的建设与物来管理的发展相辅相成，现在建立业主委员会的还不足30%，既使已成立业主委员会，作用发挥也不很理想，人们对物业管理区域内的小宪法“业主公约”重要作用的认识不够，在实践中，对业主委员会的监督也缺乏有效的手段，使业主难以有组织的参加管理，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。3.3 小区物业管理缺乏先进技术随着科学技术水平的提高，在大城市中，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。所谓住宅小区智能化，指的就是利用4c(即计算机、通信与网络、自控、ic卡)技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。a小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因不外乎于住宅小区智能化需要投入不小的资金，维护麻烦等因素，其实这是以一种短浅的目光来看待小区智能化。真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用，比如监视器的存在，可以大大节约了保安人员的花费，而且提供了强有力的保证。一套完善的小区智能化系统能大大提高物业管理企业的水平和能力，为业主提供更好的服务。 现阶段物业管理的社会化、专业化及其现代化的新型建筑物大多数配有先进的设施或高科技设备，如自动扶梯、卫星天线、自动消防系统、闭路电视系统等高科技配套设施。物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面。服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩在到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业生产品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪，真正体现 一种拥有“家”的感受。但大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工管理阶段。因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。4 a小区物业管理所存问题的对策 4.1 制定物业管理细则，建立完善的体制物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，对易出现问题之处要有相关规定，但不得与法律法规相抵触，如物权法中 “当事人应当是开发商和各个业主两者，其可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。而对于在业主共有土地之上建造的车库，其所有权应当归所有业主共同拥有”但是并没有明确停车费是否应收取、收取的标准依据等细节问题要制定统一标准，要给业主一个合理的解释，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。加强各部门之间的协调工作，设立的统一标准，各部门的权利和义务要清晰，重视基础管理工作，明晰行政管理主体。首先是要协调解决好政府有关职能部门的物质利益关系,而协调解决的原则是依法办事,依照如何才能更好地指导与推动物业管理的发展来办事.。物业公司在地方政府制定的物业条例、配套细则、办法未出台前,应向开发企业争取一定的物业管理启动资金和办公用房、管理设备,并建立物业维修专项基金,使物业管理有良好的基础条件。为避免建管脱节,物业公司应提前介入,在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则,使物业在建造中更加合理、经济有效,为今后进行物业管理打下良好基础.住宅小区竣工后,应根据住宅小区接管验收管理办法进行认真验收,保证建筑质量,保证使用功能,并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环,也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件良的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司应主动调好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处，派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。4.2 提高民众物业管理消费意识 为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，主管部门、媒体和物业应对业主加强物业管理知识的宣传。从政府方面看，要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。从社会方面看，物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业，同时，物业管理行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业管理的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。从物业管理企业方面看，应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。同时在签订业主公约时明确“凡是开发商或建筑单位质量问题或遗留问题，由业主直接找开发商处理，物业公司无义务接待投诉维修及处理，业主更不得以此为理由拒交物业费，”或明确“就质量保修期过后的房屋可由物业管理企业提供有偿服务维修。”从民众方面看，居民要不断提高物业管理的商品意识。物业管理公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时，也付出了艰辛的劳动，实质上是一种服务型的商品交换。因此，居民的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业管理的商品观念形成了，才能提高居民对物业管理的消费意识，增加居民对物业管理的消费，从而促进物业管理行业的发展。4.3 改变收费态度和收费方式以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。能不能有条件地开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。目前物业管理公司的收费方式与城市信息现代化要求相差甚远，这种方式阻碍了物业行业信息处理现代化的进程。由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费工作当成第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将不利于物业行业的发展，服务水平也难以提高。采用电子付费方法是简便程序，保证收缴率的一种科学的方法。在国外发达国家已经全部采用了这种方式，在国内也已经有企业采用如北京、上海、广州、深圳等发达地区。政府和行业协会能否采取各种行之有效的方式，动员广大业主接受符合时代发展的电子付费方式，让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。4.4 利用先进技术，减少开支随着科学技术水平的提高，在大城市中，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。所谓住宅小区智能化，指的就是利用4c(即计算机、通信与网络、自控、ic卡)技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。在中小城市中，很多小区都未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因不外乎于住宅小区智能化需要投入不小的资金，维护麻烦等因素，其实这是以一种短浅的目光来看待小区智能化。真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用，比如监视器的存在，可以大大节约了保安人员的花费，而且提供了强有力的保证。一套完善的小区智能化系统能大大提高物业管理企业的水平和能力，为业主提供更好的服务。利用先进的计算机技术、通信技术、网络技术、自控技术和智能ic卡技术，实现小区管理和服务的自动化，构筑安全、高效、快捷舒适的信息化居住空间，建成一个便于发挥人的主动性和创造的现代化文明生活环境。所谓的智能化住宅小区是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础以计算机网络为区内各种设备管理自动化系统的表型住宅小区。通常智能化大厦是“三a”系统，普遍认为智能住宅也为“三a”系统，它们分别是： （1）安全自动化（cas-safing automation system）包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。 （2）通讯自动化（cas-communication automation system）包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。 （3）管理自动化（mas-management automation system）包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。5 a小区物业管理方案设计5.1 物业管理模式 居住在a社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。 我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 一、管理方法，严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。提供共管式服务。严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 二、管理目标，把小区打造成为居民办事效率又高，又快，又舒适的小区。三、运作程序，可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 四、实施措施，治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全；装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法；精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设；合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通；发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。；在智能化管理上加强各方面工作；超前性、创造性、全方位地实行共管式服务；开展卓有成效的社区文化活动。五、管理手段，启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等；执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作；建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等；工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬；提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作；管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。5.2 物业组织机构图5-1为物业组织结构，由物业管理公司，管理经理部，环境管理部，案场服务部，保安部，工程维修部，服务部组成。其中环境管理部，案场服务部，保安部，工程维修部，服务部受经理部管理。他们协调配合，共同为小区区域分块管理。达到管理有序化。 环境管理部案场服务部保安部工程维修部服务部管理经理部物业管理公司图5-1物业组织机构图5.2.1 经理部 经理部应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作。5.2.2 环境部依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；合理控制本部门各项费用，广开增收渠道.5.2.3 案场及安防部负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。5.2.4 工程维修部负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；5.2.5 服务部熟悉物业管理有关法规政策； 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。5.3 物业管理收费原则 收费要公开、公平、公正。按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。5.4 物业合同的约定物业服务合同是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。根据中华人民共和国价格法2004年1月1日发改委和建设部制定的物业服务收费管理办法的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。5.提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 6.管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。5.5 居物