中心区地块项目竞拍可行性研究报告.doc

xx中心区地块项目竞拍可行性研究报告目 录第1章、项目概况41、拍卖地块位置42、项目周边地块分析43、地块主要经济技术指标64、xx中心区政府投资项目情况介绍7第2章、xx区房地产市场分析82.1、xx区区域概况82.2、xx区房地产市场概况92.3、xx区房地产发展趋势分析11第3章、中心区周边楼盘综合分析121、中心区周边楼盘市场调研132、中心区周边楼盘分析133、片区市场供需分析164、市场竞争分析165、片区外销前景分析17第4章、项目swot分析201、项目优势202、项目劣势223、项目机会234、项目威胁24第5章、项目定位255.1、住宅市场定位255.2、商业市场分析及定位30第6章、项目开发计划35第7章、项目竞投分析361、基本假设362、地价测算363、竞拍价格分析38第8章、敏感性分析401、建安成本变化对利润率的变化402、售价变化对利润率的变化403、销售率变化对利润率的变化40第9章、风险分析411、项目配套风险412、片区人气风险413、市场竞争风险414、资金压力风险415、其他风险 41第10章、竞争对手分析 43第11章、结论44第1章、项 目 概 况摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了xx中心区政府投资项目的开发进展情况。1、拍卖地块位置本月26日拟拍卖地块位于深圳市xx新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为a0010119和a0010120（其中：a001-0119：用途为商住混合用地，土地面积 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米；a0010120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询xx国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。2、项目周边地块分析2.1、项目周边地块情况介绍本项目位于xx新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：xx中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。2.2、地块特点2.2.1、a0010120l 地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米l 地块面积较大，基本上是目前xx中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。l 地块平整、方正、整齐，有利于项目规划2.2.2、a001-0119l 地块基本上为一正方形，边长大约在290米l 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米l 地块靠近xx区体育场、行政中心，地理位置优越l 图一：xx中心区拍卖地块周边情况图新 安 六 路 裕 安 西 路 罗 田 路 宝 安 大 道新 湖 路兴 华 路创 业 路翻身村、鸿荣源、广州军区、国税局、振波公司等用地已建成旧村居住用地（泰华、恒乐、翻身村用地）体育馆（已建成）办公医疗用地中心广场公共绿地商业、服务业用地小学公共绿地中 幼儿 园 学 小学一类住宅用地即低密度住宅用地（容积率大约在0.6）公共绿地拍卖地二拍卖地一体育场+游泳馆（8月份开工）商住用地，容积率5二类居住用地（3.5）居住用地（一类）办公宝安行政中心发展备用地3、地块主要经济技术指标a0010119地块主要经济指标表占地面积83329.4平方米土地性质商住混合用地建筑面积257660平方米其中住宅面积211600 平方米，商业 38000 平方米，幼儿园 2400 平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会 100 平方米，物业管理及活动中心500 平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心 100 平方米，文化中心 2400 平方米，青少年活动中心 1500 平方米，多功能影剧院 1000 平方米，公厕一处 60 平方米，垃圾收集站一处。土地使用年限为 70 年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上 211600 平方米住宅和 38000 平方米商业可进入市场销售。容积率3.1建筑覆盖率=10米，东北（创业路）=10米，西南（兴华路）=8米，东南（裕安西路）=9米机动车泊位数2000个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗田路a0010120地块主要经济指标表占地面积183825.01平方米土地性质商住混合用地建筑面积478000平方米其中住宅面积450000平米，商业10000平米，36班小学13100平米（单独占地不少于22000平米），18班幼儿园4000平米（单独占地不少于4500平米），居委会120平米，物业管理及活动中心600平米，社区健康服务中心120平米，公厕一处60平米，游泳池一处，垃圾收集站一处。容积率2.6建筑覆盖率=15米，东北（创业路）=10米，西南（兴华路）=8米，东南（罗田路）=10米机动车泊位数3850个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、新安六路、罗田路4、xx中心区政府投资项目情况介绍xx中心区作为xx区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是xx中心区主要的政府投资工程。xx中心区主要的政府投资项目简介政府投资项目进度/计划xx大道（新安西路新安六路）1995年已完成新湖路（新安西路新安六路）2002年7月底完成新安西路（107国道新湖路）1999年已完成中心区吹、填土工程兴华路以北、宝兴路以东已完成，其余地块继续进行创业路（xx大道新安六路）新湖路裕安路段2003年5月前完成，其余路2002年7月底完成甲岸路（xx大道宝华路）1997年已完成兴华路（xx大道宝华路）新城大道新湖路段1996年已完成，新湖路宝华路段2003年5月前完成裕安路（xx大道兴华路）新城大道创业路段2002年7月前完成，创业路兴华路段2003年5月前完成（含排水箱涵）罗田路（xx大道创业路）2002年7月前完成新安六路（xx大道兴华路）2002年7月前完成（含咸水、冲水闸）中心广场周边道路2003年5月前完成新圳河排洪整治工程1999年已完成中心区1#雨水泵站2002年12月前完成新安六路污水泵站2003年12月前完成48区变电站2000年已完成xx体育馆（n4区）2002年6月底已完成xx行政中心（n13区）已完成桩基础工程，主体工程正进行施工招标，预计8月份开工，2004年底完工中心广场（n21区）已完成软基础处理，主体及绿化工程正进行绿化招标，2003年3月完成湖滨路（107国道xx大道）2003年7月完成体育场与游泳馆（n14区）预计2002年8月份开始第2章、xx房地产市场分析摘要：本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了xx区的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了xx区房地产市场的基本属性，最后探讨了xx区房地产市场主要的发展趋势。2.1、xx区区域概况1、行政状况xx区位于广东南海之滨，属深圳市辖。 全区陆域面积751.6平方公里，海岸线长30.62公里。xx南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳的工业基地和西部中心。xx区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。现有人口为129.7万，其中户籍人口25.9万，暂住人口103.8万人。xx也是著名侨乡，有旅居海外的华侨6万多人，港澳同胞9万多人。xx新城（又称宝城）是xx区的政治、经济、文化中心，规划中的新城城区是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积22.05平方公里，总人口22万，其中户籍人口7万人，西乡辖区面积93平方公里，总人口16.7万，其中户籍人口3.7万。2、规划状况全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：新安、西乡福永组团：重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为xx的行政、经济、商贸、金融和文化中心。沙井松岗组团：以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华观澜组团：重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。石岩光明公明组团：主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。3、经济状况xx区自1993年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入1998年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，xx仍以高于16的增长率保持平稳增长。xx经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年，占深圳市区属经济总量的40；2001年，实现国内生产总值257亿元，比上年增长15.2，高于深圳市总体经济增长水平；2002年第一季度，xx区国内生产总值达到94.3亿元，比去年同期增长15，继续保持快速增长的势头。xx区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。自1999年以来，xx区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例2001年为3.8：59.7：36.5，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段xx发展的重点。xx的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是：加强基础工业建设，建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和“三高”农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。4、文化状况在一定意义上，xx在深圳自成一派，更有广东味，更像广州下属的一个区。xx的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰、业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有“中国荔枝第一村”公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳“陈家祠堂”西乡乐群村的“绮云书室”，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮、舞龙、舞麒麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。2.2、xx区房地产市场概况“九五”期间，xx区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加上“购房入户”优惠政策的推动，xx区房地产市场步入了规范有序、逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康、高速的发展态势。下面分别从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分别予以概述。1、土地市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的xx、龙岗两区。2002年深圳土地出让计划显示：今年全市将推出29块土地公开招标拍卖，总面积1657135.9平方米，其中特区内10幅土地（面积总计仅82599.6平方米，不到全年推出地块的5%），其他均为关外土地，其中xx区有8幅土地出让，总计面积648584.7平方米，约占全市出让土地总面积的40%。从目前掌握的资料来看，xx区的可开发用地主要集中在xx中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，xx中心区的潜在土地供应量将在200多万平米，其中一部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着xx房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。2、建设规模2001年，xx区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区、南山区、龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，xx区施工面积比上年增长36，名列全市第二，仅次于热点南山区。另外，住宅是xx区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，2001年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近10个百分点，但办公楼、商业用房的建设规模有所减少。下表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。深圳市近两年施工面积及新开工面积（按类型、按区域分） 万商品住宅办公楼商业用房施工（新开工）施工（新开工）施工（新开工）全市20001661.57577.62111.5626.05230.3068.8320011916.02712.4097.2622.88240.4369.52变幅15.323.3-12.9-12.24.41.0xx区2000175.48（10.6）78.103.412.5431.5714.812001239.78（12.5）128.772.581.0228.2913.08变幅36.664.9-24.4-59.9-10.4-11.73、供应情况随着xx房地产市场的发展，xx区的推盘量年年猛增，特别是2001年推盘量增幅最大，达到82，名列全市各区首位，供应量达到全市的18。今年上半年，xx区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的23.1%， 下表深圳六个区的2000、2001、2002上半年的商品住宅批准预售面积。 深圳市商品住宅批准预售面积（按区域分） 单位：万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区xx区龙岗区2000577.983.17176.34139.2918.4164.4896.212001647.14132.10139.08135.3910.68117.86112.032002（上半年）375.918.683.1125.811.186.950.54、销售情况最近几年，xx区房地产成交量稳步增长，2001年xx区成交住宅建筑面积97万平方米（计10027套，均价3670元每平方米），成交金额达35.6亿元，比上年增长了14%。与此同时，2001年xx区gdp增长了14。特别是今年5月的首届xx房交会，签约商品房面积24500平方米，总成交金额8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。据市场调查显示，xx规模在5万平方米以上的住宅销售率达到85以上，销售期通常不超过1.5年。5、空置情况2001年，xx区商品住宅空置面积达29.58万平方米，比2000年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表为深圳市商品住宅现楼空置面积数据。 深圳市商品住宅现楼空置面积（按区域分） 单位：万年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐田区xx区龙岗区2000158.2929.7746.3627.922.6225.7325.8927.335.726.320.014.239.926.92001143.4138.5030.5620.612.8329.5821.3322.229.122.015.226.425.119.0注：加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。从以上及各方面综合分析，我们认为，近年xx区房地产一、二级市场交易活跃，施工、竣工、供应、销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。随着滨海大道的开通使用、地铁的开工、深港西部通道的动工在即、高新技术产业带的横跨其中，深圳城市建设西移的步伐正在全面提速。2.3、xx区房地产发展趋势分析伴随着xx区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，xx房地产市场应该说是利好频频，比如：滨海大道的开通、深圳地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公路的通车，特别是xx新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为xx房地产市场带来了新的开发热点。下面具体分析一下xx房地产市场的发展趋势。首先，旧城改造将进一步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。来自深圳搜房的统计信息表明，xx区有60%的人士打算在2-3年内购房，而其中近35%的购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城区作为xx区的经济、商业、文化中心，位置优越、配套较完善、交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。但该片区开发较早，一方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另一方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。该片区已被列为xx区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格、较好的环境成为xx区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的xx中心区。其次，规划中的xx中心区将是房地产发展的潜力地区。新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。规划中的xx滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个xx区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，深圳地铁1号线也将从华侨城西向延伸到xx机场，经过规划中的xx中心区。建成之后，从xx中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需20分钟车程；从xx中心区到机场仅10分钟，xx中心区到福田中心的时间距离大大缩短，规划中的xx新中心区的优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对南山、福田的客户产生相当的吸引力。第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是xx新中心区外销香港的一个契机。2003年动工、2005年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，xx滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从xx中心区经南山到香港交通也将十分便利，xx也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。第3章、中心区周边楼盘综合分析摘要：本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面对xx中心区周边楼盘做深度分析。1、中心区周边楼盘市场调研目前，xx城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上形成了区域内的工、商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着xx新中心区的规划出台以及xx大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是近两年来，xx新中心区东北即沿xx大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场、西海岸花园、中商花园、洪福雅园等。基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了xx城区的主要楼盘，如冠城世家、天骄世家、御景台、丽景城、富盈门、海湾明珠、德临雅筑、福中福花园等典型楼盘。具体的楼盘调研资料见附表：宝城片区主要楼盘调研表2、中心区周边楼盘分析基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面分别对xx中心区的周边楼盘做深度分析。2.1、物业类型：小高层为主宝城区98、99年物业类型以多层和小高层为主导，但进入2000年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。2.2、项目规模：中小规模楼盘为主xx城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在一万来平米到20多万平米之间。根据某调研公司的资料，在xx城区采样的37个楼盘中，建筑面积超过15万平米约占13.9%，建面10-15万平米的项目占8.3%，5-10万平米的项目占36.1%，5万平米以下的项目占41.7%，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际5万平米左右的项目比重还更大。总建筑面积楼盘比例平均容积率绿化率15-20万平米13.9%3.3最高60%10-15万平米8.3%2.4最高40%5-10万平米36.1%3.3最高60%1-5万平米41.7%2.6最高50%2.3、户型：3房为主，2房与4房为辅仔细分析所调研的楼盘，我们发现xx区几乎所有楼盘都采取了“3房2厅为主、2房2厅和4房2厅为辅”的策略。近几年的成交房型中，3房2厅的比例一直在50%以上。大部分楼盘中3房比例一般占50%-65%，2房与4房比例一般合占25%-30%，较为高档的楼盘，4房比例稍大；中低档楼盘2房比例相对大。除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，一般在5%左右。2.4、价格2.4.1、新城片区整体价格状况：根据深圳典指报告，2001年新城楼盘均价为3300元，2002年截止5月份，均价变化不大，仍在3300元左右。实际成交价格方面，2001年各月成交价格走势如下图，全年成交均价3319元。进入2002年，新城片区供应量预计为往年消化量的2倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折、送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约300元。2.4.2、各档次物业的价格：从00年到02年每年推出的楼盘来看，xx新安、西乡的项目大致可分三个档次。高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在5000-55000元，如新安湖花园、弘雅花园、御景台、冠城世家；中档住宅，要么地段略差、周边配套一般，要么是小区规模小，规划与环境一般，均价约3500-3800，如天骄世家、富盈门、德邻雅筑、金景豪园；低档住宅位置偏远、周边配套差，售价维持在3000元左右，如福中福、海湾明珠。建筑类型方面：多层实售价格2000年于2000-3300元/m2区间，2002年售价于2500-3500元/m2区间；小高层2000年实售价于2700-4500元/m2区间，2002年实售价于3500-4500元/m2区间；高层2000年实售价约5000元/m2，2002年实售价约5500元/m2。小高层近两年整体价格提升多一点。2.4.3、新中心区附近楼盘价格：翻身路与xx大道之间的各街区是毗邻新中心区的第一线，2000年后是涌现新楼盘最集中的区域。9899年度该片区最典型的项目xx海滨广场价格尚在3200左右，2000-2002年推出的新盘价格基本在3500-3800区间，建筑主要是小高层。2.3、客户特征xx房地产市场本地客户所占比例一直都能保持在90%左右。xx的小私营经济非常繁荣（从各楼盘商铺的热销即可看出），另外有大量工业企业的进驻与发展。xx的经济结构及其所产生的人口结构造就了xx住宅市场的主要客户群，按比例轻重依次为私营企业主与私营中小商业主、原居民、公务员、企业管理人员、企业白领。关内客户与香港客户比例很低，关内客户一般是关内外家庭，香港客户一般是在xx投资建厂的港人。此外在调查中发现，xx的工业经济已产生了一部分有住宅购买力的青工，这部分人出现在xx低档物业的消费群中。另据了解，商住楼的商铺购买者大部分是在xx的潮汕人。2.4、车位宝城大部分楼盘车户比在1：1.71：2.3之间。01年和02年高档住宅的车户接近1：1，另外个别体量小的楼盘车户比也可以作到将近1：1。位置偏远的低档楼盘车户比要低得多，如海湾明珠。各楼盘除了地下车库，一般在小区路和商铺临街地带都会安排停车位，少有完全地下停车。车位售价约5-7万，租价150-300元。2.5、销售情况：2000年，xx区的楼市表现最好，当时的弘雅花园系列、新安湖花园、湖景居等高档住宅的热销情况至今无人出其右，另外，2000年“新区”概念新兴，翻身路和xx大道之间涌现的众多中档楼盘洪福雅园、金成花园、新厦苑、西海岸花园的销售都较好，推出当年大部分项目能销售7成。2001年新推的大部分楼盘在当年的销售率一般在50%，富盈门作为宝城的典指代表项目，销售成绩最好，截止01年低，其1期已售完，2期售出80%，3期新推出也有较好的表现。第四季度推出的天骄世家销售速度能不断上升。高档项目御景台因定价较高，容积率较高，开盘至今销售只有60%。01年“新区”楼盘中洪福雅园因定价较高，销售一般，中南花园交通不便、中间发生工程停工事件，打击置业者的信心，销售业绩不是很好。中心区内的达海花园工程烂尾，又重命名推出，销售困难。2002年宝城区销售最好的是大规模项目，桃源居5期锦绣清华园成绩最好，冠城世家、丽景城等大盘销售6月推出后销售约300套，天骄世家一季度销售速度较快，丽景城推出后已受到影响。新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。受今年供应量大增的影响，地段或规划一般的中低档项目销售会较慢，如德邻雅筑。3、片区市场供需分析3.1、供应情况：规划中的xx中心区占地660万平方米，其中居住用地约300万平方米，预计将分5-8年的时间推出市场，年均推出约40-60万平方米。按平均容积率2计算，年均市场住宅供应量将达到80-120万平方米。目前两个中心区住宅项目尚未推出的情况下，2002年宝城区一共推出住宅面积总量将为150万平方米左右。3.2、消化情况：从xx区历年的土地供应和消化情况来看，2001年全xx区土地出让面积为60万平方米，市场供需基本平衡。全区成交房地产建筑面积97万平方米，其中xx中心区周边新安片区约占55万平方米，这一数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。3.3、对比分析：从宝城片区的供需对比可以看出，随着xx中心区土地的大量推出，xx中心区周边市场消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必须开拓新市场。4、市场竞争分析4.1、随着xx中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争如前面供需对比分析，未来随着随着xx中心区建设的启动，片区消化能力相对不足，房地产市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动，该区楼盘价格相对较低，对xx中心区定位较低的住宅将会形成一定的竞争，对高端市场竞争强度不大。4.2、从长远来看，xx中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明显，大型项目竞争力强。随着未来xx滨海大道的开通、西部通道的建设完成以及地铁一号线的西向延伸开通，xx中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内的竞争，主要体现在以下方面：内销方面。建成后的xx中心区以其较好的规划、配套、环境和相对较低的价格对福田区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目、关外龙华等片区项目形成竞争。与南山区住宅相比，xx中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相对不便捷；优势体现在相对较低的价格和更好的规划、配套和滨海景观环境。这一优势将对南山区本地客户和原来购买意向为南山住宅的福田区客户形成吸引。在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比xx中心区住宅竞争优势不强，主要体现在对环境、景观要求较高的客户吸引上。虽然xx中心区总体拥有较好的规划和滨海环境；但其在交通和价格上略处劣势。预计交通体系建设完成后，xx中心区到福田区的交通线路相对同处关外的龙华仍然较远；另一方面预计建成后xx中心区住宅价格将定位在4000元/平方米以上，这一价格在龙华可以购买社区规模较大、配套完善的高档次住宅。因此只有那些对景观、环境要求较高的客户才会忍受略远的交通和较高的价格选择xx中心区。外销方面。xx中心区未来房地产项目在外销方面有着较强的优势。与关内现有的高档外销项目相比，xx中心区项目同样拥有良好的环境甚至海景资源、便捷的交通（西部通道及地铁），同时在价格方面有着无可比拟的优势。特别对于港人置业内地作度假、安置亲友和养老用途来说，略远的交通几乎不够成障碍。与传统的关外外销集中地点布吉相比，xx中心区良好的规划、配套及项目拥有的优美海景资源、可以接受的价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更有竞争力。规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。由于xx中心区建设完成是一个较长时间的过程，因此在区域开发的初期，由于片区配套设施的相对未完善，初期上市的房地产项目在很大程度上要依靠项目内部配套，因此规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。目前xx尚缺乏大规模大型社区，预计这一类型社区也会受到xx本地消费者的青睐。4.3、地块在xx中心区各地块中竞争力较强规划中的xx中心区推出住宅用地一共约300万平方米，本次推出的地块在这些中拥有较强的竞争优势。主要体现在： 拥有良好的海景优势。xx中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽阔，总长度仅约2公里左右，使得大部分地块均难以朝向这一景观开口，同时由于中心区规划中容积率的规定，使得新湖路以东的住宅由于西南向住宅的遮挡将难有海景资源。因此对于xx中心区的其他大多数地块来说，本地块拥有良好的景观优势。对于地块西南部的低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为0.6左右，预计未来建成后将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与本项目将有较大差别，预计与本项目的竞争不大。 同时靠近地铁、商业行政中心和大型高档居住区的优势。本地块同时靠近地铁、商业、行政中心和大型高档居住区，交通便捷、购物休闲方便、同时属于住宅集中的大型住宅区，靠近大型高档居住区，未来居住氛围浓厚，而其它地块均不能同时享有三项优点。 先期启动，抢占市场先机。xx中心区规划总住宅用地高达300万平方米，预计5-8年推出市场，未来本地竞争将十分激烈。本地块为xx中心区最先推出的土地，预计建成后的住宅也将率先在市场中推出，抢占市场先机。5、片区外销前景分析5.1、外销市场总体变化趋势近年随着香港与深圳经济发展的进一步交融发展，港人在深圳置业特点也出现一些变化，根据置业国际2002年首季度对港人置业深圳情况的调查，主要表现在以下几方面：（1）港人置业不断升级。主要表现在： 置业面积增大从户型来看，港人置业深圳以二房、三房单位为主，占购房选择的80左右，其中又以两房为主。近期市场统计表明，港人置业对三房单位的需求有逐渐增大的趋势，选择三房的比例从2000年的36增加到2002年的43.7。从购买面积方面来看相应的也有增大趋势，港人对户型的需求在501-700平方呎间保持平稳，701-900平方呎面积区间趋向下降，而在901-1100平方呎面积区间有上升的趋势。说明港人对二房的需求平稳，对小三房的户型需求在下降，大三房需求在上升。港人选择对四房以上户型需求较小。 供款能力增强从港人月供款的选择数量来看，港人选择月供款2000元以下处于下降趋势，而选择月供款3000元以上处于上升趋势。说明港人承受供款能力增加，并有购买高质高价的楼盘的倾向。 置业阶层上升由于深圳经济、环境建设等方面的快速发展，目前香港居民对深圳的认可程度逐步增加，置业主体中初期的中下阶层占绝对主力的情况已经发生改变，香港中产阶级和白领人士的比例呈现上升趋势。近两年半的调查资料显示，来深置业的香港白领阶层由2000年的31.5升至2002年上半年的48.4；公务员则从2000年的13.3升至2002年上半年的15。我们相信随着深圳外销物业的不断涌现，物业质素不断提高，将会吸引更多这类中产人士来深置业。港人意向置业面积和供款能力的增加也证明了这一点。（2）港人置业进入投资、度假阶段以往港人购买深圳物业主要用于自住或为亲人购买。近年香港经济的持续低迷，而深圳物业投资的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。近几年，香港经济发展缓慢，银行利率低下，失业率却高达7，社会投资利润回报低，稳定性差，而与此同时，深圳的经济和社会发展却保持了快速的发展，尤其是物业投资810的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。加之今年深圳政府推出容许香港零售商独资经营零售业的鼓励港人置业投资深圳的政策，将进一步激发港人投资的热情。必将带动港人对住宅及其它物业品种的投资。据置业国际2002年首季的一项调查，港人选择置业深圳的原因中，认为未来升值潜力及租金回报理想的占35。到深圳购买物业作投资收租的意向比例明显增加，该项比例数据在2000年仅为4，2001年飙升至15，今年第一季度更升至17，两年间增长4倍多。而据预测，2002年港人来深置业作投资用途的将会达到20。港人置业用途另外一个重要变化即是度假类型物业要求的上升。从2000年开始至2002年上半年，港人对度假类型物业的需求比例从原来的不足20上升至32.5。港人置业需求中投资、度假类型物业的增加，意味着未来升值潜力大，如处于未来地铁周边的物业；拥有良好环境的度假物业，如滨海大社区、海景物业等将拥有良好的外销前景，有较强的竞争力。（3）热点投资区域变化证明港人置业意向区域是可以被引导的港人置业深圳的传统热点地区为罗湖区、关外布吉等片区，随着福田中心区的启动，该区逐渐为港人所熟悉，该区以其相对较好的规划、未来的良好发展已经成为港人目前置业的热点区域。近期港人置业又有向南山等区域发展的趋势。据2002年的调查，港人置业首选福田区的占44.3，罗湖区已居第二位，占37.4，南山区所占比例由5增加到8.4。从数据可以看出，随着港人对深圳的其他片区逐渐熟悉和了解，以及市政配套设施的逐步完善，再加上深圳地铁工程进展等因素的影响，港人的置业区域意向正向罗湖以外区域扩散。港人置业区域的扩散也说明，只要以良好的规划建设为基础，辅以正确的宣传指引，港人在置业选择的区域上是可以被引导的。2、目前xx区商品住宅客户主要以本地为主，关内客户比例就较低，外销香港客户更是极少，但从长远来看，该区域有外销香港的潜力。主要因为：中心区高起点规划，高标准建设，未来建成物业将拥有较多优势，有着较强的竞争力。新规划的中心区将拥有整齐合理的规划，完善的配套设施，便捷的交通体系，最重要的，该区拥有优质的滨海环境，在海资源日益稀少的情况下，滨海景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。xx滨海大道和西部通道的建设将促进xx地产的外销规划中的xx滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个xx区。东部在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从xx中心区经xx滨海大道到南山文化中心区只需不到10分钟。今年3月，xx滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计2003年通车。目前xx区中心由于远离口岸，交通不便等原因，基本无外销房。但从远期来看，深港西部通道的建设将是xx区中心房地产外销香港的一个契机。已于1997年12月经国务院批准的深圳湾公路大桥项目将于2003年动工，2005年完工。该大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石。而即将建成xx滨海大道往南将直接接驳西部通道。两条交通要道修建完成后，从xx区中心经南山至香港交通将十分便利。xx新中心区优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对香港置业内地客户形成极大的吸引力。地铁的西向延伸，将更大的促进xx中心区地产的外销地铁这种快速、便捷的交通系统在香港人的日常生活中占有重要地位，而地铁沿线物业相对高昂的价格，规划中地铁沿线物业的良好升值潜力已经得到投资意识非常浓厚的港人的共识。规划中的深圳地铁1号线将于2008年从华侨城西向延伸到xx机场，经过规划中的xx中心区。1号线向东将接驳罗湖口岸，开通后港人过关后交通将十分便捷。项目预计将于2004年上市销售，届时地铁物业的升值潜力及未来的便捷交通将对欲置业深圳的港人形成较大的吸引力。第4章、项目swot分析摘要：本章重点对地块的优势、劣势、机会、风险做系统分析。1、地块优势1.1、区位及发展前景优势地块a001-120与a001-119位于规划中的xx中心区。xx中心区是深圳市“一市多城”城市发展计划中首先启动的区域，该中心区将成为深圳西部的城市次中心和整个xx区的中心，功能以行政办公、金融贸易、信息服务、文体娱乐为主。中心区规划起点高，规划中配套完善，是xx区未来发展最有潜力的地区。两地块在中心区中的位置具有一定优势。地块位于中心区西北部，靠近地铁及规划中的中心区行政、商业、体育中心，同时靠近一类住宅用地，拥有较宽的临海面，景观资源优势明显。地块a001-119更靠近行政、体育及商业中心，生活相对更便捷但居住氛围略差。地块所在区域的良好发展前景也意味着项目开发的良好前景。1.2、景观优势地块位于中心区西北部，西南向朝海且临海面宽，其中地块a001-0120临海面更是宽达600米，地块南部规划为一类住宅用地，容积率低，预计以别墅等低高度物业为主，不会对本地块住宅形成遮挡。项目建成后将隔海与大小铲岛相望，近凭海色，远眺山光，拥有优美的滨海景观。地块a001-119占地面积较小，相应的临海面相对略窄，但容积率高，仍然拥有较好的海景资源。地块南向景观（中间为地块内部池塘）1.3、规模优势地块a001-0120占地18.4万平方米，建筑面积47.8万平方米，项目规模较大，一方面便于分期开发，逐步提升价值，另一方面便于统一规划，建设良好的社区环境。同时在周边规划建设尚不完全的情况下，大规模的社区能在未来的配套完善等方面给消费者更多的信心，市场接受度更好。地块a001-119规模优势相对略差。1.4、小区自身配套优势两个地块均规划有较高的商业配套，建设完成后将给小区居民日常生活带来极大的方便。1.5、小区周边目前已经有一定的生活配套地块虽然处于尚未开发的中心区，区内商业配套预计短期内不能跟上，但周边已经有一定的商业配套，可以满足初期入住客户需求。主要包括：福中福商业城：距离地块a001-120西北部约100米，营业面积约2万平方米，以超市，服装、电器等百货为主，档次为中低档，目前人气较好，主要消费者为福中福花园一期及二期业主。地块与福中福商业城天虹商场：位于创业路与翻身路交界处，从地块a001-119步行至该处约10分钟，营业面积2万平方米，大型综合性商场，档次为中高档，目前人气较好，是xx主要的中高档商场，消费者辐射整个xx新安及西乡片区。翻身路：目前翻身路天虹商场段商业十分繁华，除临近的天虹商场外外，还有日佳百货超市、佳美达百货超市等中档商业，新梅园大酒店等高档餐饮。天虹商场外景翻身路新梅园大酒店1.6、目前的交通配套xx老城区与新中心区的分界线xx大道目前已经建成通车，道路建设素质较高，私人交通十分便捷。公交方面目前已经有523及548路中巴通达市区，预计周边交通配套能很快完善起来。宽阔的新城大道（xx大道）1.7、靠近低密度高档住宅区的优势规划中地块的西南部为一大型低容积率住宅区，未来将定位在高档市场，靠近这一住宅区对提升项目的档次、形象有正面意义。2、地块劣势2.1、近期新中心区配套设施较差目前地块周边只修通了主要道路，其它市政设施配套、生活配套、公交配套等居住必须品还有待政府大力投资建设。预计在2005年新中心区启用之前周边配套成熟还比较困难，而地块项目开发预计上市为2004年。2.2、地块周边居住氛围较差目前开发项目基本均处于xx大道东北侧，虽然沿xx大道有较多住宅，但由于距离传统的新安中心区域较远，居住氛围较差。加之地块处于完全新开发的区域，预计短时间内难以形成较好的居住氛围。2.3、目前地基为软基，可能导致工程造价上升。地块为填海地，目前为软基，这种地基基础将导致工程造价有所上升，影响项目投资收益。3、机会3.1、新中心区的建设地块处于规划中的xx中心区，xx区政府对中心区的大规模建设投入，周边交通、商业、生活等设施的完善对地块的发展是一个极好的机会。3.2、xx体育馆的落成及投入使用目前中心区的首个建设项目xx体育馆已经建成，预计将于今年9月投入使用。该体育馆为深圳市规模最大、功能最全、设备最先进的体育馆。投入使用后将对带动体育馆及地块周边市政配套，商业服务业的完善有着较大正面作用。已经落成的xx体育馆3.3、南头二关的确定xx地处关外