某印刷包装有限公司住宅楼项目可行性研究报告.doc

印印 刷刷 包包 装装 有有 限限 公公 司司 住住 宅宅 小小 区区 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 目录 第 1 章总 论1 1.1.项目概述1 1.2.可行性研究的依据与范围3 1.3.可行性研究的结论4 第 2 章项目建设的必要性7 2.1.项目建设的背景7 2.2.项目建设的必要性10 第 3 章 市场分析与预测17 3.1项目市场前景17 3.2项目目标市场分析24 第 4 章项目场址与建设条件27 4.1.自然条件27 4.2.基础设施状况30 第 5 章工程技术方案31 5.1.规划设计依据31 5.2.项目设计主题和开发理念31 5.3.项目总体规划方案32 5.4.建筑设计33 5.5.结构设计34 5.6.给排水设计35 第 6 章节能节水措施36 6.1.设计依据36 6.2.建筑部分节能设计36 6.3.节水措施38 第 7 章环境影响评价38 7.1.编制依据38 7.2.环境现状40 7.3.项目建设对环境的影响44 7.4.环境保护措施50 7.5.环境影响评价结论51 第 8 章项目实施进度51 8.1.项目开发期51 8.2.项目实施进度安排51 8.3.项目实施过程控制措施51 第 9 章投资估算与资金筹措52 9.1.投资估算依据52 9.2.投资估算53 9.3.资金筹措55 第 10 章 项目招投标55 10.1 工程项目招标依据56 10.2 工程项目招标内容56 10.3 工程项目招标组织形式56 10.4 工程项目招标方式57 10.5 工程项目招标工作的组织领导57 第 11 章 财务评价57 11.1 项目评价依据57 11.2 财务评价基础数据的选择57 11.3 财务评价59 11.4 不确定性分析62 第 12 章 社会评价64 12.1 项目对社会的影响分析64 12.2 风险分析66 12.3 社会评价结论67 第 13 章 研究结论与建议67 13.1 可行性研究结论67 13.2 建议69 附表. 70 附件 75 - 1 - 第第 1 章章 总论总论 1.1 项项目目概述概述 1.1.1 项目名称及建设地点 项目名称：xx 市 xx 印刷包装有限公司住宅小区项目 项目拟建地址：xx 市 xx 区 xx 三路 68 号 1.1.2 项目建设单位概况 名称：xx 市 xx 印刷包装有限公司 法人代表： xx 市 xx 印刷包装有限公司成立于 1995 年，主要经营纸箱制造。 公司经过 10 多年的发展，现已经发展成为 xx 市包装印刷行业的龙 头企业，公司现已经搬迁至 xx 高新区，现有职工 400 人。 1.1.3 可行性研究报告的编制单位 1.2 可行性研究工作依据可行性研究工作依据与范与范围围 1.2.1 可行性研究工作的依据 a、企业营业执照、企业资质证书 b、委托方提供的营业执照 c、委托方提供的建设用地规划许可证（地字第 441700201300045 号） 、 华联路边（原 xx 纸箱厂）用地控制性详细规划等 d、广东省地质矿产局文件（199940 号） e、 广东省建筑工程综合定额、 广东省建筑工程计价办法、 广东省市 政工程综合定额 f、 建筑结构荷载规范（gb50009-2012） - 2 - g、 混凝土结构设计规范（gb 50010-2010） h、 建筑抗震设计规范（gb50011-2010） i、 建筑地基基础设计规范（gb 50007-2011） j、 建筑结构可靠度设计统一标准（gb 50068-2001） k、 建筑地基处理技术规范（jgj 79-2002） l、原国家计委关于颁发建设项目进行核准申请的试行管理办法的通 知（1983第 116 号 m、原国家计委和原建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （2006 年第三版） n、 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投 资20071169 号） o、 广东省人民政府印发粤西地区经济社会发展规划纲要（20112015 年）的通知（粤府2011152 号） p、国家及省市现行的有关法律、法规 q、委托方提供的有关资料 r、报告编制单位收集的相关市场信息资料 1.2.1 可行性研究工作的范围 本可研报告通过对 xx 市 xx 印刷包装有限公司住宅小区项目所 依托的建设单位现状及项目所处的市场及社会经济环境分析，并结合 国家、地方的有关规划、产业政策等，对该项目的总体规划、建设规模 及内容、工程建设方案、项目的经营方式、项目的实施管理、劳动定员、 项目实施进度计划和项目投资估算及资金筹措计划等开展分析与研究， - 3 - 并对项目的经济和社会效益进行评价，最后得出可行性研究的结论。 1.3 可行性研究的可行性研究的结论结论 1.3.1 市场规模分析 项目位于 xx 市 xx 区 xx 三路 68 号，临华联路,西距 xx 三路 约 270 米，东距湖湾路约 250 米，交通方便。xx 三路是市区重要的生 活、交通混合主干道，车流量较大，近年来 xx 的城市建设发展较快， xx 三路作为 xx 市 xx 区与阳东县城的主要通道，公路两边的商住 建筑已连成一片，现已成为 xx 市新的城市中心区，附近的城市基础 设施逐步完善，几个住宅小区已建成，靠近鸳鸯湖环境优美，项目建成 后，会提高区域内的综合环境质量。同时，根据华联路边（原 xx 纸箱 厂）用地控制性详细规划中的规划定位，项目定位为中档商住区，该 定位也符合xx 市中心城区总体规划要求，与 xx 市整体经济发展 水平和居民收入相适应的，故项目建成后市场前景较好，能全部完成 销售。 1.3.2 项目选址 项目位于 xx 市 xx 区 xx 三路 68 号，为 xx 市中心城区，区域 内公共服务设施、商业设施及各项生活服务设施较完善，项目的用地 已经达到了“五通一平” （即通路、通供水、通排水，通电，通讯和场地 平整）、基础设施完善。项目用地地势平坦，地基为实土，土地承载力 强。项目选址符合适宜建设用地要求。 1.3.3 项目建设的主要内容及规模 项目规划建设框架结构高层住宅楼，项目总用地面积 43394， - 4 - 建筑总面积 112824，容积率 2.6，建筑密度 28%，绿地率 30%。 具 体详见项目主要技术经济指标 表表 1-1 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 指标名称数量 项目总用地面积 43394 总建筑面积 112824 住宅建筑面积 100674 商业建筑面积 12150 其 中 停车位1033 个 计容建筑面积 112824 容积率2.6 建筑密度28% 总投资额34361 万元 建设期2 年 财务净现值 12573.10 万元 财务内部收益率60.91% 静态投资回收期1.08 年 1.3.4 项目工程建设方案 项目规划用地面积为 43394，计容总建筑面积约 112824， 规划可居住人口约 3600 人，同时，配套建设道路交通设施、公共服务 配套设施（停车场、物业管理用房、居委会、治安联防站、变电站、垃圾 收集点等）范围，采用的建筑结构为钢筋混凝土结构、基础采用锤击预 应力管桩基础，项目建设所需要设备的都来源于国内。具体项目工程 建设方案详见附件华联路（原 xx 纸箱厂）用地控制性详细规划。 1.3.5 环境保护 根据项目的环境影响评价结论，项目建设过程中及运行中，产生 的污染物排放及治理措施都达到国家规定的标准。 - 5 - 1.3.6 项目劳动定员 由于建设单位没有房地产开发资质，故项目可全权委托有相应资 质的房地产开企业开发。 1.3.7 项目建设进度计划 项目的总建设期为 2 年，其中：前期工作（包括立项报批、可行性 研究、地质勘探、规划设计、工程招标、场地平整）2 个月，基础工程 （项目土建部分穿插施工）4 个月。主体工程 14 个月，附属工程 2 个月， 竣工验收 2 个月。 1.3.8 项目财务评价结果 项目全部投资财务内部收益率为 60.91%、大于基准内部收益率 12%，全部投资财务净现值（i=12%）为 12573.10 万元，大于 0，静态投 资回收期为 1.08 年，小于项目建设期 2 年，故项目是可行的。 第第 2 章章 项项目目建建设设的必要性的必要性 2.1 项项目建目建设设背景背景 2.1.1.项目所在地的 xx 市的区位优势及城市规划发展情况 xx 市位于广东省西南沿海，现辖阳东县、阳西县和 xx 区，设海 陵岛经济开发试验区、岗侨管理区，代管阳春市。全市总面积 7813 平 方公里，人口 260 万。xx 地处广州和湛江两城市之间，毗邻港澳，距 广州 247 公里，距湛江 230 公里，距珠海 160 公里，距香港 143 海里， 距澳门 129 海里，是连接粤中与粤西的交通走廊。325 国道、广湛高速 公路、广东西部沿海高速公路、三茂铁路横贯市境，交通便利。xx 港 是国家一类对外开放口岸。 - 6 - 市政府编制 xx 市中心城区近期建设规划（2011-2015 年），加快 修编城镇总体规划和城镇控制性详细规划。继续完善三江岛、城南新 区、海陵岛等重要片区和广州（xx）等产业园区的规划；2013 年，xx 市政府将继续加快城镇化建设，坚持规划引领，启动城市总体规划修 编，抓好重要片区和农村规划编制，实现城乡规划全覆盖。促进市区扩 容提质。加快城南新区和市区“一河两岸”改造建设，推进市区与东城 镇、雅韶镇、红丰镇同城一体化进程，大力开展创建国家园林城市工作， 高标准推进城市基础设施和景观建设，提升城市功能、形象和品位。推 进城乡一体化发展。重点抓好县城和中心镇建设，壮大县域镇域经济， 增强集聚承载和辐射带动能力，促进城镇结构和人口布局优化。突出 抓好农村道路交通、垃圾处理、危房改造等工程，推进名镇名村示范村 和幸福村居建设，进一步改善村镇人居环境。积极推进人口城镇化，推 进户籍制度改革、流动人口管理、农村土地流转以及公共服务覆盖等 配套制度建设，有序促进农业转移人口市民化。随着城镇化进程的加 快及城市的扩容提质，必将推动房地产业的发展。 2.1.2xx 社会经济发展情况 2012 年全市实现生产总值 877 亿元，同比增长 13；地方公共预算 收入 43.1 亿元，同比增长 23.4%；投资规模进一步扩大。通过加强和规 范政府投资，落实国家鼓励民间投资“新 36 条”政策，促进投资规模稳 步扩大，投资结构逐步优化，全社会固定资产投资 483.7 亿元，同比增 长 20.7%；重点项目建设扎实推进。2012 年，我市重点项目建设实现了 省列重大项目在 xx 内投资、市重点项目占固定资产投资比重、招商 - 7 - 项目到位资金均高于全省平均水平 10 个以上百分点，推动经济发展 的投资引擎力不断凸显。预计 56 个重点项目累计完成投资 195 亿元， 完成投资计划的 110%，占固定资产投资的 41%，成为固定资产投资的 主要驱动力。xx 核电、镍合金深加工、十里银滩、海螺水泥、阳西电 厂 3-4 号机组等大型项目投资进度加快，镍合金深加工、500 千伏 xx 核电出线工程、海螺水泥一期、华能 xx 东平风电场、新洲风电场等 5 个项目建成投产，阳阳高速至 s277 连接线工程、新都汇时代广场等 12 个项目新开工建设。xx 抽水蓄能电站、阳西菩提山风电场、广东汉 能光伏发电金太阳示范工程等项目获国家和省批准开展前期工作。 2012 年 xx 规模以上工业总产值达 1185 亿元，同比增长 23.8%。 规模以上工业增加值 283 亿元，同比增长 24.6%；先进制造业和新兴产 业加快发展，xx 核电、阳西电厂 3-4 号机组、阳西菩提山风电等项目 建设有序推进；培育和引进了一批 led、生物制药等产业。传统优势 产业升级步伐加快，“中国餐厨用品出口基地”、“中国陶瓷刀中心”、 “中国打火石中心”等国字号品牌落户我市。自主创新能力不断提升， 省、市级工程技术研究开发中心分别达 10 家和 53 家，建成 xx 银岭、 阳东和高新区创新孵化中心。 服务业发展提质增效。旅游、物流、会展、金融等现代服务业快速 增长，旅游发展势头迅猛，新增 4a、3a 旅游景区各 1 个，2012 年全市 接待游客达 1085.5 万人次，首次突破千万人次，同比增长 20.7%，其 中过夜游客 578.03 万人次，同比增长 25.3%；旅游总收入达 86.48 亿元， 同比增长 30.3%；旅游业增加值占第三产业增加值的 13%。物流运输 - 8 - 持续活跃，公路、水路、铁路货运周转量分别增长 65.4%、66.2%和 32.8%，港口货物吞吐量达 1605 万吨，增长 43.2%。商务会展水平提升， 成功举办第十一届刀博会，签约项目 62 个，总额逾 79 亿元。金融运行 保持稳健，金融机构年末存贷款余额分别比年初增长 13.6%和 20.4%， 支持实体经济力度加大。 积极落实国家和省促进消费政策，大力推进大型城市综合体、专 业市场等建设，抓好家电下乡工程，组织参加“广货网上行”，促进商贸 发展提档增速，社会消费优化升级，城乡消费活跃。2012 年全市社会 消费品零售总额完成 467 亿元，同比增长 14.5%。其中，城镇和农村消 费额分别增长 16%和 14%，批发零售和住宿餐饮业消费额分别增长 15.4%和 13.5%。居民消费价格指数上涨 2.6%。 交通基础设施加快推进，阳云高速罗阳段和 s277 线海陵大堤段 扩建工程正式动工，西部沿海高速公路三山出口到 xx 核电基地公路 改造工程基本完成。市政配套设施不断完善，漠 xx、马南河整治取得 良好成效，城区供水、排污设施得到加强。创建国家园林城市工作全面 启动，深入开展园林绿化“十佳”单位和“百佳”家庭评选活动，全面完 成市区绿道示范工程，建成区绿地率达 34.7%。“三旧”改造扎实推进， 实施改造项目 58 个，涉及改造面积 4620 亩。宜居城乡建设深入开展， 实施村庄整治工作，新建成 3325 个村庄垃圾收集池，超额完成农村公 路硬底化任务，完成海堤加固达标建设 25 公里。加强生态环境建设， 加大节能减排和环境污染治理，突出重点区域环境和生态治理，对 - 9 - xx 市第一净水厂和阳西电厂等 9 家国控重点污染源进行实时自动监 控，连续 8 年在全省环保责任考核中获得优良以上等次。 2012 年总体社会经济发展情况良好，为 xx 的房地产市场的发展 提供了很好的社会经济基础。 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 项目建设所符合 xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要、 xx 市城镇化发展“十二五”规划、 xx 市土地利用总体规划 和产业政策 xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及xx 市城 镇化发展“十二五”规划中指出：“十二五”期间，xx 市推进城镇化发 展的总体目标是：围绕 xx 建设“五地一城”（“双转移”示范基地、沿海 临港工业基地、中国刀剪产业基地、国际休闲旅游度假胜地、环珠三角 现代农业基地和宜居创业滨海新城）和三次产业协调发展的新型工业 化城市的总体目标，积极稳妥推进城镇化进程、努力提高城镇化发展 质量，推动社会经济发展方式的转变。通过进一步贯彻落实和深化完 善相关政策制度，推进市域城镇化发展进程，实现城镇化由“政府主导” 向“政府引导、市场主导”转变；逐步提高城镇户籍人口比重，提高人口 城镇化水平与消费增长的匹配程度；初步实现城镇化空间格局优化目 标，基本形成集约节约型的城镇土地利用模式；城乡基础设施和公共 服务设施在覆盖范围、完善程度上均得到较大提高，形成城乡一体化、 网络化的服务体系，城乡人居环境得到明显提升；基本建成市域城乡 居民统一的社会保障体系，住房保障程度进一步提高，就业保障机制 - 10 - 进一步完善；市域生态安全格局基本形成，生态环境保护建立起长效 机制，城市生态空间进一步优化；城市综合实力得到显著增强。到“十 二五”末，xx 市城镇化水平提高到 67%。 （1）城镇化水平发展目标：“十二五”期间，通过制度创新和政策创 新加快城镇化步伐，引导乡村人口向市区及中心城镇集聚，实现城镇 化率年均提高 1.5 个百分点左右。到 2015 年，市域城镇人口达到 140 万人以上，全市城镇化率达到 55%左右，城镇人口年均增加约 6 万人。 （2）城镇空间格局优化目标：到 2015 年，市域城镇协调发展格局基 本形成，逐步建立起与内生增长的经济发展模式相适应，布局合理、功 能完善、大中小城市和小城镇相协调的市域城镇体系，其中，中心城区、 县城、中心镇的城镇人口占全部城镇人口的比重达到 70%以上。市域 中心城区框架进一步拉开，功能显著增强，综合竞争与辐射带动作用 充分显现，中心城区常住人口达到 70 万人以上。通过推进城市重心南 移和城南新区、高新区、海陵岛的建设，城市品质不断提升，将 xx 打 造成为“城市靠海、城中有海”的滨海新城。 （3）城镇土地集约利用目标：控制新增建设用地规模，充分利用闲 置和低效建设用地，提高建设用地的节约集约水平，增强建设用地的 保障能力和利用效率。“十二五”期间单位城乡建设用地的二、三产业 产值年均提高 10%以上，人均城镇建设用地指标控制在 110 平方米/ 人，人均乡村建设用地指标控制在 120 平方米/人。 - 11 - （4）城镇住房保障完成目标：以“广覆盖、保供应、多受益”的原则， 加快建设公租房、廉租房、经济适用房等政策性住房，“十二五”期间计 划建设 134361 套以上保障性住房；放宽廉租住房等住房保障申请条件， 扩大住房保障受益范围；挖掘租赁房源供应量，提高已享受租房补贴 资格家庭的租房率；增加公租房、廉租房和经济适用房等保障性住房 供应，使更多中低收入家庭住房条件得到改善。廉租房房源供应做到 “应保尽保”；经济适用房定向建设，落实规划安排， 保证拆迁家庭安置用房全覆盖。本项目符合xx 市国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要及xx 市城镇化发展“十二五”规划的要 求。 项目位于 xx 市 xx 区 xx 三路，为 xx 市区中心城区，根据 xx 市土地利用总体规划（2006-2020 年），属于允许建设区，本项目 所占地块规划为二类居住用地 r2 兼容商业用地 c21；符合xx 市土 地利用总体规划（2006-2020 年）中的规划要求 拟建项目同时符合 xx 市有关房地产产业政策的要求。xx 市政府 2012 年召开土地管理暨“三旧”改造工作会议明确管理政 策，严守耕地红线，坚持节约集约用地，加快“三旧”改造步伐，强 化土地执法监察，做好农村土地确权登记发证工作，狠抓土地整 治和高标准农田建设，落实例行督察整改措施。2012 年 xx 市出 台关于进一步加强市区私人自建住宅建设管理的意见，强调凡 已办理报建手续而未动工建设的私人自建住宅，在 2012 年 12 月 31 日前必须动工建设，逾期动工建设且领取建设工程规划许可 - 12 - 证超过一年期限的，原报建手续自行失效，需重新办理报建手续， 并按意见颁布实施后规定的标准重新缴交有关税费。在国土资源 部闲置土地处置办法的基础上于 2012 年 11 月份出台了xx 市闲置土地处置方案，经过一系列政策的引导和执行，本地房地 产价格上涨势头趋于理性，xx 市住宅用地价格稳定。 xx 市政府为鼓励企业、个人投资建设商业写字楼项目，完善 城市功能，提升本市投资环境，出台了xx 市市区（含海陵岛、高 新区）鼓励投资商业写字楼项目优惠办法，根据xx 市城市总体 规划（2007-2020 年）纲要和xx 市土地利用总体规划大纲 （2006-2020 年），可优先安排商业写字楼项目建设用地，并在制 定土地供应年度计划中确定合理的供应量。如现存土地原使用性 质与商业写字楼性质不符，则在满足城市总体规划的前提下，可 依法定程序变更为商业写字楼项目用地。原已完善土地手续的土 地，因建设商业写字楼项目的需要而发生用地性质变更、增容的， 土地补差价按规定的 30%收取。在此政策的鼓励下部分开发商转 向投资开发此类商业写字楼项目，使得此类用地具有升值空间。 xx 市政府在全市提高城市化发展水平暨住房城乡建设工作 会议上强调，以把 xx 打造成“让本地人自豪，令外地人羡慕”的 城市为目标，全面提高城市化发展的速度和质量，力争在 2015 年 城市化率达到 67%，接近全省平均水平。xx 市政府在政府工作 会议上强调要在 2012 年快速推进阳云高速罗阳段、325 国道改造、 省道、县道以及镇村公路建设和升级改造、海陵大堤拓宽工程、 - 13 - 广东西部沿海铁路 xx 段、xx 港 5-10 万吨码头和 10 万吨级航 道疏浚工程等项目建设，加强城郊区域与中心城区规划衔接，重 点抓好城南新区、中洲新城、海陵岛的规划建设，推进市区与阳 东县东城镇、雅韶镇、红丰镇一体化，构建以城带乡、城乡共融的 城镇群发展格局。在政府的大力支持下，城市建设水平提高了， 投资环境变好了，整体地价水平保持稳定增长。 2.2.2 项目建设为 xx 经济发展的贡献 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展 水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，项 目建成后，对 xx 市经济发展的贡献主要体现在增加 xx 市地方财政 收入，增加了 xx 市房地产住宅市场的供应量。 2.2.3 项目建设对相关利益群体的作用 建筑行业是劳动密集型产业，在当前金融危机加深，总体经济放 缓的形势下，返乡农民工增多，xx 市劳动人口的就业压力加大。本项 目的实施将会给 1500-2000 人带来工作的机会。 该项目投资涉及项目投资经营方、项目出售对象、当地居民、政府 相关部门。 通过分析可知：项目经营方获取较好利润；项目购买人群获得高质 量住宅，居家投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促 进区域经济发展、提升了土地价值，政府部门受益. 应当注意的是：项目价格应慎重定位，兼顾各方；项目建设过程中 的各项活动应遵守政府的政策及各项规定。小区的施工建设对周围居 - 14 - 民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满 意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。 2.2.4 项目建设对 xx 城市基础设施及城市发展的作用 华联路（原 xx 纸箱厂）用地控制性详细规划显示：项目配套建 设有道路交通设施、公共服务设施和市政公用设施（给水、排水、园林 绿化，城市景观），并对各项建设进行了规划设计和控制，项目用地原 为工业用地，现在建有工业厂房，工业建筑密度大，绿化面积不足，缺 少公共休息活动场所和市政基础设施，综合环境质量较差，故项目建 成后，对完善区域内的城市基础设施、提升城市品质有一定的作用。 2.2.5 项目建设对其他相关行业的发展的作用 房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点，不仅自身的发展 为国民经济增长提供直接的贡献，而且通过其产业关联效应带动和促 进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中， 直接和间接与房地产相关的达 50 多个行业。房地产业与建筑业、建材 业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基 础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、 园林、商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算， 房地产业的产值每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加 1.52 个百分点。1990 年以来，中国经济的持续、稳定和快速增长，也 包含了房地产业发展所作出的重大贡献。此外，房地产行业在发展中 所面临的社会经济背景，是可以吸引大量的国内外投资，特别是质量 较高的投资，增加城市的经济含量。其城市化进程具有较强劲的工商 - 15 - 业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了， 快速发展住宅产业具有一 定的合理性。 本项目的的实施可以较大地带动 xx 市的本地的建材等相关产业 较快的发展，同时促进第三产业的发展。 第第 3 章章 市市场场分析与分析与预测预测 3.1 项项目市目市场场前景前景 3.1.1xx 市房地产市场现状及发展情况 虽受国家宏观调控的影响，但 xx 市房地产市场仍然保持了稳定 增长的态势，完成房地产开发投资额、施工面积、商品房销售、实现房 地产税收等各项指标都有一定的幅度增长。 据统计，2012 年市场累计完成房地产投资开发 61.1 亿元，同比增 长 22%；施工面积 672.9 万平方米，同比增长 7.7%；商品房（含商业用 房、住宅等）空置面积 2.1 万平方米，同比减少 26%（其中空置一年内 的 0.34 万平方米，占 17%）；商品房销售面积 167.7 万平方米，同比增 长 9%；商品房销售额 80.3 亿元，同比增长 32%；实现房地产税收（不 包含耕地税、契税）7.93 亿元，同比增长 39.1%；全市商品住宅交易平 均价格为 4104 元/平方米，同比增长 18.9%，市区商品住宅交易平均价 格为 4408 元/平方米，同比增长 12.6%。 1、市场情况综述 由于受供求关系、建造成本上升、住宅小区品质提高以及高档住 宅成交较多等因素的推动，全市均价出现结构性增长，突破 4000 元/ 平方米这一关口，特别是阳东因高档大盘较多，房价已达到 5138 元/ - 16 - 平方米。据调查，今年成交的商品住宅主要以环境优美的高档楼盘为 主，而中低端楼盘销量相当较少。 由于“名扬国际”、 “华科国际”、 “新都汇”等 一批城市商业地产推出， 吸引市民追捧。据统计，2012 年全市商业地产销售约 12.9 万平方米，9.3 亿元，同比分别增加 258%和 232%。部分商业地产成功，吸引不少资 金进入，多个商业地产项目将动工建设。不过商业地产过多过快发展， 容易产生同质化竞争，加大未来营运难度。 旅游地产持续升温。继海陵岛旅游地产持续热销，阳西县沙扒湾 旅游地产也开始进入开发和销售阶段。据不完全统计，2012 年共预 （销）售度假公寓 12.8 万平方米共 1855 套，总销售额达 12.7 亿元，同 比分别上升 13%、34%和 30%。 外来房企凭借资金雄厚、投资规模大、品牌知名度高、营销理念 先进等优势，竞争优势明显，市场份额进一步扩大。据统计，外来房企 销售面积约占市区（xx 区）的 45%，销售额占市区的 47%。而本土的 两大企业销售面积和销售额约占市区的 20%。 2、房地产市场发展情况 除 2008 年受到全球金融海啸的影响市场出现下滑情况外，近几 年 xx 房地产市场均保持快速发展的势头，完成开发投资额、商品房 销售面积及销售额、实现房地产税收等多项指标均创下新高（见表 1）。 - 17 - 从县（市）区的情况来看，2012 年各县（市、区）房地产市场整体 发展较快，特别阳西县的增长最快（见表 2）。市区（含两区）的房地产 比重最大，完成开发投资额、商品房销售面积、商品销售额三项指标分 别占全市的 43.6%、42.4%和 50.9%。 3、商品住宅空置情况 全市商品住宅空置面积 1.74 万平方米，同比减少 22%，其中待 销一年以下（含一年）的 0.1 万平方米，其中市区空置一年以下（含一年） 的为 0.03 万平方米（见表 3） 4、商品住宅销售情况 2012 年全市共批准预售的商品住宅 13456 套，同比增长 17.2%； 面积 166.66 万平方米，同比增长 5.5%。其中市区（xx 区）共批准预 - 18 - 售 3976 套，面积 52.75 万平方米。全市共销售的商品住宅共 12653 套，同比增长 1.8%；面积 142.4 万平方米，同比增长 3.1%。其中市区 （xx 区）预（销）售的商品住宅共 4125 套，同比减少 2%，面积为 55.59 万平方米，同比增长 3.8%。全市情况来看，总供应量相对平衡 略有偏大，第三季度销售情况相对较好；从市区情况来看，需求略大 于供给，第四季度销售情况较好，而第三季度情况相对较差（见图 1）。 2008-2012 年共批准预售 707.06 万平方米，55442 套，预（销） 售 650.89 万平方米、52125 套，供给略大于需求，总体还是比较平稳。 除 2007 年需求大过供给外，其余各年基本上都供给大于需求。2012 年供给和销售是分别 2007 年的 4.2 和 2.3 倍，住宅商品化、市场化逐 - 19 - 渐成为市民住房消费的主要选择。 （见图 3、4）。 从 2012 年全市预（销）售商品住宅的房价计划情况来看，每平方米 售价在 3000 元以下（含 2000 元）的 4262 套，3000-4000 元（含 4000 元） 的 3046 套，4000-34361 元（含 34361 元）的 2344 套，34361 元以上的 3001 套，比例为 33:24:19:24；而市区则分别是 32 套、1199 套、2050 套 和 2699 套，比例为 1:20:34:45（见图 5、6） - 20 - 5、房价走势情况 从近六年房价走势来看，xx 市房价稳步上升，全市交易均价由 2007 年的 2033 元/平方米上升到 2012 年的 4104 元/平方米，年平均增 长 20.4%；市区房价从 2007 年的 2299 元/平方米上升到 2012 年的 4408 元/平方米，年平均增长 18.4%。目前全市和市区均价都已突破 4000 元/平方米的关口（见图 7）。 6、市区新建住房交易登记备案情况 2012 年市区（xx 区）新建住房（一手房）交易登记备案共 49.16 万 21.67 亿元，同比分别减少 5.84%和增长 13.1%。其中第一季度为 8.03 万3.61 亿元；第二季度为 11.45 万5.01 亿元；第三季度共 14.71 万6.44 亿元；第四季度共 14.97 万6.61 亿元。每个季度登记 - 21 - 逐季度有所上升。 （见表 4） 7、未来发展趋势 由于中央房地产调控政策仍将坚定不移执行，市场不确定因素依 然存在，不过由于 xx 在核电、风电等一批大项目的拉动下，总体经济 持续向好，后发力度强劲，预计房地产市场仍将保持平稳发展态势。 （1）房地产市场仍将保持平稳发展态势。由于 xx 总体经济持续 向好，后发优势明显，房地产投资、先开工面积、销售面积等保持一 定幅度增长，商品房供求基本平衡。不过个别县（市）出现投资过快 增长、房价上涨较快而销售增速相对较缓等情况还是需要认真注意 和审慎对待。 2 房价仍有上升空间。房价经历连续多年增长，尽管目前房价 已突破了 4000 元/平方米，但供求关系总体仍保持相对平衡，预计 房价仍有 10%左右上升空间。房价过快上涨也会抑制一部分刚性需 求。 3 市区城南新区继续成为开发的热点。随着城镇化进程加快、 政府向南发展的战略积极推进以及城南新区配套设施不断完善，市 区城南新区将继续成为投资开发的热点。 - 22 - 4 商业地产继续升温。随着“名扬国际”、 “新都汇”、 “华科国 际”等商业地产项目成功进入并取得较好销售业绩，商业地产引起 开发企业关注。很多开发企业投资逐步转移到商业地产领域。据不 完全统计，将有多个商业地产项目将动工建设或续建，开发规模将 进一步扩大，商业地产竞争将进一步加剧。因此，有关企业要注意 做好调查研究，充分考虑市场容纳程度，尽量避免同质化竞争。 5 旅游地产档次不断提升。继保利地产成功进入旅游地产后， 国内地产界的巨头看好 xx 旅游地产的发展前景。恒大、敏捷、东 方月亮湾等大企业分别在海陵岛、沙扒湾等低投资开发，旅游地产 开发档次将有进一步的提升，销量将会增加，价格也会有所提高。 6 根据国家的政策，为保民生促稳定，今年限购、限贷的调控 政策将会持续。我市估计也将会出台限价政策，建议开发企业在新 的一年里调整开发结构，发展旅游地产、工业地产和普通住宅建设， 减少高档住宅的投资，规避限价风险，顺应时势，开辟新项目，促进 城镇化建设。 3.2 项项目目目目标标市市场场分析分析 3.2.1 市场定位 本项目规划为 xx 市区的中档楼盘，项目临近阳东县城，主要面 向 xx 市区及阳东县城常住人口（包括工作、经商人士）和 xx 在外地 回乡置业者。 。以自住型为主，兼有投资性质。 3.2.2 市场规模预测 项目规划建设框架结构高层住宅楼，建筑总面积 112824，住宅 - 23 - 总数约 1200 套，商铺约 240 间，根据 xx 市 2012 年的住宅和商业房 地产的销售情况预测，项目建设规模，远远低于市场需求规模，故项目 能达到销售预期。 3.2.3 项目销售收入预测 该项目是 xx 市区重要居住区，环境较好。根据 xx 市 2012 年房 地产市场统计资料显示，市区商品住宅交易平均价格为 4408 元/平方 米，具体分布如下 表表 7-1 xx 市住宅用地片区平均房价表市住宅用地片区平均房价表 单位：元/ 片区四至范围主要楼盘名称平均价格 旧城 区 漠xx、河堤路以东， 安宁路以南，仙踪路以西， 文明路及高凉路以北 名扬汇峰、城中雅轩、颐和名居、银基商 厦、东门雅苑、恒源大厦、理想雅苑、华 港豪庭、英雷大厦、高凉雅筑、南方雅苑、 中源家园、创业豪园 4100 城西 区 漠 xx、沿江路以西桃园峰景、龙源居水岸花园、糖厂小区、 碧桃园 3500 城南 区 文明路及高凉路以 南、新江东路以西 新都会时代广场、保利花园、丰怡豪 庭、阳光马德里、南方花园、华厦花园 4600 城东 区 康泰路、安宁路、仙踪路 以东 新江东路以西，高凉路以 北 中鼎中央豪门、中珠在水一方、景 湖花园、金湖明珠、金湖翡翠、金山雅筑、 淘金湾、京源胜景轩、御湖花园、富 盈比华丽山庄、锦绣名城、雅景豪庭、 漠江花园 5100 城北 区 观光北路以东、安宁路以 北 康泰路以西 锦绣江南、德信华城、富和海岸城、威尔 登堡花园、嘉华尚城、富地花园、上东新 城、浩大岭南新邨、新源名居、御景豪 园、嘉福园、金海湾花园、瑞俪轩 4500 临街商铺的交易平均价格具体如下表： 表表 7-2 xx 市商市商铺铺片区平均房价表片区平均房价表 - 24 - 单位：元/ 片区四至范围主要街道名称平均价格 旧城 区 漠xx、河堤路以东， 安宁路以南，仙踪路以西， 文明路及高凉路以北 新华北路、新华南路、南恩路、东门路、 金鸡路、xx 一路、xx 二路、二、三环路 石湾南路、安宁路、环城北路、西平路 石湾南路、安宁路、漠江路、创业南路 234361 城西 区 漠xx、沿江路以西沿江北路、沿江南路、漠江中路 10000 城南 区 文明路、高凉路以南， 新江东路以西 文明路、高凉路、东山路 江朗大道、东门南路 13000 城东 区 康泰路、安宁路、仙踪路 以东 新江东路以西，高凉路以 北 新江北路、金山路、xx 三路 体育路、新江东路、仙踪路 18000 城北 区 观光北路以东、安宁路以 北 康泰路以西 建设北路、马南路、创业北路 西平北路、石湾北路、金山路 马曹路、康泰路 14000 项目所区域为 xx 市旧城区，根据其区域价格，综合考虑项目的 建筑特点及临路状况，项目开发完成后的价格和销售收入预测如下： 住宅按 4500 元/m2的价格进行出售，则住宅销售收入为： 1006744500=45303（万元）。 商铺按 15000 元/m2的价格进行出售，则商铺销售收入为： 1215015000=18225（万元）。 项目开发完成后的总销售收入为： 45303+18225=63528（万元） 具体分年估算详见销售收入和销售税金及附加估算表 - 25 - 第第 4 章章 项项目目场场址与建址与建设设条件条件 4.1 自然条件自然条件 4.1.1 项目地理位置概况 项目位于 xx 市中心城区的东边，xx 三路的东南侧，中间有一 条 12 米宽的华联路穿过，东南是 20 米宽的 xx 一街，东北是华鸿花 园，西南是阳东县众强汽车配件总公司用地，交通便利，总用地面积 为 43394。 4.1.2 项目工程地质条件 4.1.2.1 岩土层工程地质特征 项目用地形状较规则，地势平坦、地势起伏变化坡度在 10%以下， 地势条件优越，地面标高为 17.4-14.95 米之间。地质状况为实土，地质 条件较好，地基的承载力一般都大于 15 吨/平方米，地形可塑性强，为 一类建设用地 4.1.2.2 场地地质构造 场地经钻孔揭露，岩性为燕山期侵入的花岗岩。岩石除风化裂隙 外，未发现破碎带及断裂构造。基岩稳定性良好。 4.1.2.3 地下水概况 说明经钻孔水位观测，地下水静止稳定水位埋深约为 0.65- 0.80m，变化较小、地下水的主要赋存于第四系砂层、风化花岗岩及其 残积上层中，前者属砂层孔隙水，为主要含水层，但厚度不大，后者属 孔隙裂隙水，含水量及孔隙比小，地下交替较缓慢，为弱透水层。地下 水量贫乏。地质环境良好，周围有无污染情况。 - 26 - 根据水质分析结果：so4-=11.40/l,在类环境地下水中,对混凝土 无结晶性腐蚀,ph 值得注意 5.7,侵蚀性 co2=35.94/l,hco3-=30.03 /l,在弱透水层中具中等分解性腐蚀; mg+nh3=3.53/l，ci+ so4+no3=54.21/l，在类环境地下水中,对混凝土无结晶分解性腐 蚀。因此，综合判断地下水对基础混凝土有中等腐蚀情况、必须对基础 混凝土结构采取二级防护 4.1.2.4 工程地质条件评价与建议 （1）项目用地内全、强风化带花岗岩埋藏深度中等，岩性为燕山期 侵入的花岗岩，岩土种类少，岩土层结构简单，未发现断裂构造或破碎 带等动力地质构造作用的破坏影响迹象，基岩稳定性良好。 （2）项目用地内第四第冲积层为局部发育的砂土层，厚度不大无 软土层，主要岩土层为花岗岩残积土及其风化岩，根据建筑抗震设计 规范（gb50011-2010）划分，项目用地土类型为中硬立类型，内别属 于工类。 （3）根据项目用地的工程地质条件，结合建筑物的结构荷载、使用 功能及施工条件，对基础选型建议采用桩基础，桩型为沉管灌注机或 预应力管桩，选用全风化、强风化岩（局部可选用坚硬状残积上）作桩 端持力层，按最终贯入度要求收桩。有关桩基参数详见表 4-1 表表 4-1： ：桩桩基参数表基参数表 层次岩土层名称岩土层状态 fafk(kpa)qs(kpa)pq(kpa) 1-2 中砂稍密=中密 200-23020-25 2 残积层（上部）可塑=坚硬 22025-351800-2000 - 27 - 3 残积层（下部）硬塑=坚硬 28035-402400-2600 3-1 全风化花岗岩坚硬土状 35050-552500-2800 3-2 强风化花岗岩 半岩半土状 500-60060-803000-3300 （4）由于地下水对混凝土具有中等腐蚀性，必须对基础混凝土采 取二级防护，水泥品种、标号、水次比、最少水泥用量，c3a 百分比及 防护层厚度等技术指标，应按有关规定执行。 （5）按广东省地震烈度区划图，项目用地地震烈度位于、级交 界部位，建筑设计中建议按度作为抗震设防。 4.1.3 水资源概况 xx 市紧邻珠三角,扼粤西要冲,位于北纬 212845”224102”, 东经 1111635”1122151”,属亚热带气候,常受海洋性季风及热带、 副热带高压气候影响,雨量充沛,气温变化小,多年平均气温 23。国土 面积 7 965 km2,水资源计算面积 7 865 km2,其中丘陵与山地面积占 77.83%。地质岩体主要由花岗岩、砂页岩和石灰岩等组成,其分布走向 与河流方向基本一致。地形从高到低,土壤质地由砂至黏。市内河流密 布,集雨面积在 100 km2 以上的河流有 28 条,多发源于北部山区,上游 河床陡峭,天然落差大,中下游河床平缓,易发生洪涝灾害;水力资源蕴 藏量为 67.6 万 kw,可开发利用量为 28.5 万 kw。境内最大河流漠 xx 发源于阳春市河朗镇云廉洒山西南,经阳东和 xx 由北向南流入南海, 其干流长 199 km,流域面积 6 091 km2,河口多年平均径流量 88.2 亿 m3。2 水资源状况 2.1 降水从时间分布来看,全市降水年内主要集中于 汛期 4-9 月,约占全年水量的 70%85%,且多以洪水形式出现;非汛期 10 月至次年 3 月,只占 15%30% - 28 - 4.2 基基础设础设施状况施状况 交通：说明项目所有路网结构，交通便捷度 电力：邻有 110 千伏广东电网 xx110 千伏东城变电站，电压稳定， 项目用电可就附近电网接入。 本项目供电电源为交流 380 伏或 220 伏，由建设单位低压引至综 合处理站配电间民，负荷等级为三级；其中废水处理配电采用三相五 线制，单相配电为三线制；电缆选用 vv 型，控制线路选用 kvv 型， 经电缆沟或穿管敷设，需直埋的电力或控制电缆采用 vv22 或 kvvp 型，照明用交流 220v 电源。用 bvv 电线难燃塑料线槽沿墙敷设。以 上电机、管线要做接地及防雷措施。 供水：xx 自来水厂有自来水管网经过，管径为 dn600，可供应项 目建成后的生活、消防、市政用水。目前 xx 自来水厂的日供水能力达 到 28 万立方米，供水充足，水质优良。本项目用水可就近驳接，由附 近管网接入。 电信：xx 邮电通信事业超前发展，固定电话、移动电话、图文传 真一应俱全，已基本建成了电信光纤网、盈通宽带 ip 网、移动通信网、 联通通信网、网通通信网等为基础骨干网络，开通了因特网、电子邮件、 vpn/vpdn 虚拟专网、虚拟主机、主机托管等电信业务，“信息高速公 路”已初步形成。通讯条件优越。 综上分析，项目场址道路、水、电、通信等市政条件具备、交通便 利、环境承载力较好、水质优良并且项目用地具有良好的地形地貌、地 质构造条件良好，且无其它特殊的要求，经多方综合论证，项目用地适 合选址要求。 - 29 - 第第 5 章章 工程技工程技术术方案方案 5.1 规规划划设计设计依据依据 a中华人民共和国城乡规划法 b城市规划编制办法（建设部令第 146 号） c城市规划编制办法汇编 d 国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（gb50137-2011） e 方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（jgj-50-88） f城市道路交通规划设计规范（gb50200-95） g高层建筑混凝土结构技术规程（jgj3-2010） h高层建筑箱形与筏形基础技术规范（jgj6-2011） i建筑地基处理技术规范（jgj79-2002） j人民防空地下室设计规范（gb50038