潍坊奥体项目市场调研分析1.doc

潍坊奥体项目投资建议潍坊奥体项目投资建议目 录第一章：潍坊市宏观环境分析2第1节 城市概况2第2节 城市经济3第3节 居民生活情况7第4节 城市规划9第5节 本章总结11第二章：潍坊市房地产市场分析12第1节 潍坊市房地产市场总体情况12第2节 各区域房地产发展概况13第3节 土地供应情况21第4节 潍坊市未来几年内房地产走势预测23第三章 奥体中心区域规划与项目开发条件分析25第1节 项目周边规划情况及发展远景25第2节 项目概况及开发条件分析26第四章：项目开发模式及开发建议32第1节 本区域适合的开发模式简析32第2节 本区域适合的产品形式定位35第3节 本项目运作方式建议39第4节 投资收益估算42潍坊奥体项目投资建议第一章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第1节 城市概况1地理位置潍坊市位于山东半岛中部，西距省会济南183公里。南靠沂山，北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。东连青岛、烟台，西接淄博、东营，南连临沂、日照。区位优势显著。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。2行政区划及面积潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区，以及青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南西北走向，呈曲线状，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，白浪河、虞河及张面河经过治理，水景资源丰富，市内具备较好的房地产开发条件。3城市人口潍坊为地级市，全市总人口885.9万人，市区人口97.6万左右。其中项目所在的潍城区人口36.8万人。图示：潍坊市2008年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化加速发展的时期。预计到2010年，全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，具备房地产发展的社会条件。第2节 城市经济1国民生产总值及财政收入保持持续增长11国民生产总值2007年潍坊市gdp 2056.02亿，按可比价格比上年增长15.8%。人均gdp达到23349元，比上年增长15%。2008年潍坊市生产总值（gdp）完成2491.8亿元，按可比价格比上年增长13.2%；人均gdp达到28106元。潍城区生产总值完成131.7亿元，较上年增长12.5，增速低于全市总体增速。12财政收入2007年全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%；2008年，全市完成财政总收入260亿元，增长15.8%。潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升，为市政规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。2固定资产及房地产投资发展迅速21固定资产投资2007年全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，2008上升到 1523.4亿元，比上年增长26%。 22房地产投资2007年全市完成房地产开发投资156.6亿元大关，其中住宅开发完成投资118.3亿元。2008年全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%，其中住宅建设投资127.8亿元，同比增长21.9%。潍城区完成固定资产投资79.82亿元，增长32.6。近两年来潍坊市固定资产投资增长较快，特别是房地产投资及住宅投资增长较快。3产业布局情况31各产业比重潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的11.55：58.11：30.34调整为08年的11.3：58.4：30.3，其中第一产业所占比重比07年下降0.25个百分点，第二产业比重上升0.29个百分点，第三产业比重下降0.04个百分点。32各产业增长比例2008年，第一产业增加5.7%；第二产业增长12.6%，其中工业增加值1339.4亿元，增长12.8%；一、二、三产业分别拉动gdp增长0.6、7.5和5.1个百分点。由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业发展势头较快，工业的快速发展直接带动财政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。4辖区经济发展状况与青岛、烟台等城市相比，潍坊经济有较大的差距。具体表现在三个方面：首先经济开发区起步较晚、竞争力不强；其次是工业大项目不多，缺乏支柱产业，产业辐射带动不够；三是高新技术产业规模较小。在城市经济发展方面，潍坊与东部城市也有很大差距。主要表现在“城市功能较弱、区域辐射带动能力和竞争力不强”。数据表明潍坊中心城市的经济总量不大，仅占市域经济总量的四分之一左右。相对而言，潍坊市域经济发展较好，辖区诸城、寿光为全国知名百强县。从上表可以看出，潍城、奎文及高新三区经济总量与寿光持平。中心城区辐射带动能力有限可见一斑。东部离中心城市较远的高密、诸城，越来越多地受到青岛的辐射影响，中心城市的向心力与凝聚力亟需提升。小结：从gdp总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置。但是中心城区功能较弱，辐射带动能力和竞争力亟需提高。第3节 居民生活情况1居民收入情况11人均gdp增长情况2007年，潍坊人均gdp达到23349元，比上年增长15.0；2008年潍坊人均gdp达到28106元，比上年增长12.4%。12潍坊人均可支配收入情况2007年，潍坊人均可支配收入13716元，比上年增长15.8%。2008年全市城镇居民人均可支配收入15691元,比上年增长14.4%。其中潍城区城镇居民人均可支配收入为15583元，增长13.5%，低于全市总体水平。从上表可以看出，人均可支配收入以年均10%以上的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力逐渐增强。2居民消费情况21潍坊2007-2008城镇人均消费性支出情况2007年潍坊市镇居民人均消费性支出达到10080元，2008年人均消费性支出达到11575元，较上年增长7.2%。3人均居住面积据统计，2007年潍坊市城区居民人均住房建筑面积达到32.32平方米，比2000年增加14.98平方米，比2003年增7.79平方米。从被调查户住房住宅式样看，居住四居室的占5%，居住三居室和二居室的共占91%，居住一居室（或平房）及其他住房的仅占4%。小结：潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产价格承受能力逐渐增强。潍坊市人均居住面积较高，居住环境较好，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。第4节 城市规划1城市性质潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。2城市布局及区域职能21城市整体布局潍坊中心城总体布局为“一心、一环、一轴、一廊”： “一心”，即月河路、北宫街、北海路及健康街所围合的城市核心区； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴； “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。22潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与物流业成长，提高现有商业服务项目的水平、。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 3各区域配套设施完善程度潍坊通过建设半岛商贸城，其第三产业开始迅速发展。目前已与50多个区国家和地区建立了经济技术合作关系。铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区作为1992年4月建立的开发区，生活配套日渐成熟，该区域是潍坊未来几年发展的重点区域。第5节 本章总结通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：1潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，但潍城区gdp增速及人均可支配收入要低于全市平均水平。2近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产投资特别是住宅投资增长较快，潍城区近两年固定资产投资增速较快，要高于全市平均水平。3人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，说明潍坊房地产市场有供过于求的趋势，后期竞争日趋激烈。50第二章：潍坊市房地产市场分析本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征进行分析，了解潍坊房地产的现状并预测未来走势。第1节 潍坊市房地产市场总体情况12007-2008潍坊房地产开发投资及销售情况2007年，潍坊共完成房地产开发投资156.6亿元，比上年增长59.1%，其中住宅投资118.3亿元，增长84.4%。全年商品房销售额104.8亿元，比上年增长42.6%。销售面积501.9万平方米，增长33.7%。2008年,全市共完成房地产开发投资196.4亿元,比上年增长25.4%,增速减缓，其中住宅投资150.1亿元,增长27.0%。全年商品房销售额127.8亿元,比上年增长21.9%。 220032008年商品房价格情况自2003年以来，潍坊中心城区商品住宅平均价格总体上是平稳上升。据统计，20032008年中心城区商品房价格中位数情况如下图：近年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。2007年后，市场供过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速度逐渐减缓，竞争日渐激烈。特别是2008年下半年，受金融危机等外界大环境影响，潍坊房地产市场波动较大。在售项目纷纷调整策略，调整后的价格水平与2007年年初持平，但是持币观望依然严重，大多项目处于销售停滞状态，间接说明潍坊市场成熟度不够，抗风险能力相对较差。第2节 各区域房地产发展概况中心区域西部区域东部区域现阶段潍坊市住宅房地产呈现比较明显区域分布，由三大区域、五大组团组成竞争格局。1三大区域中心区域：以白浪河为轴心，主要为永安路以东，虞河路以西，玄武街以南，宝通街以北组成的区域，是潍坊的老城区。东部区域：虞河路以东地区，主要包含新华路、文化路、东方路及高新区等区域。西部区域：主要为永安街以西，包括安顺路、长松路及豪德物流园等区域。 中心区域本区域发展较为成熟，目前聚集了大量商业复合地产项目，住宅产品形态呈现严重的两级分化现象，即多以小户型公寓及大面积观景的社区为主。 东部区域本区域是潍坊市房地产市场发展的热点区域，其规划合理、配套较成熟，比较适合居住，聚集了潍坊市主要高档楼盘，也是近几年潍坊房地产市场供应的主体，是潍坊房地产发展的风向标。 西部区域本区域是近两年潍坊市房地产市场的后起之秀，发展势头较足。但西部区域经济基础较差，整体规划有所欠缺。随着市政府发展西部战略的实施，西部区域将吸引更多人到此置业。西部区域是一个发展潜力较大的片区。东北组团东南组团中心组团西部组团次中心组团2五大组团：根据区域分布，潍坊房地产具体可分为中心组团、次中心组团、东北组团、西部组团及东南组团五部分。中心组团：主要集中在以中百为中心，半径约为1km的核心区域。该组团以白浪河为界，横跨潍城、奎文两区，以商业物业为主、居住物业为辅，是潍坊市目前正在开发的项目最为密集的地带。次中心组团：主要在胜利街及东风街沿线、文化路与新华路之间的区域，是潍坊市高尚楼盘的相对集中的区域。东北组团：主要以经济开发区为主，海信兰郡周边，集中在北宫街至玄武街之间的区域，是潍坊市近几年涌现出来的新板块势力，集中了大量新住宅楼盘，产品丰富。西部组团：主要集中在安顺路沿线，是近两年迅速崛起的新板块，代表了潍城区的开发水平。东南组团：集中在北海路东，市政府周边区域，是潍坊市各大机关及事业部门职工居住聚集之地，代表城市发展的方向。2.1中心组团片区项目名称建筑形态物业形态住宅面积工程进展销售率目前在售价格中心组团金沙城市广场高层公寓、住宅8万交付90%3900中亚商贸城高层公寓、商铺6万封顶50%3400润扬新城高层公寓、商铺7万封顶60%3300帝景湾高层住宅5万封顶60%3600茶叶批发市场多层商业8万主体30%3200v1广场多层商业4万地基0%未定联运首座多层酒店、公寓5万封顶20%3300中金国际多层公寓、住宅12万地基0%3400 区域特点：n 优势：处于核心商圈，商业繁华，人口密集，市民对区域的认同度高；教育资源丰富，文化底蕴浓厚；配套齐全，交通便利；临近白浪河、风筝广场和人民公园，景观资源丰富；是潍坊市经济、文化、金融中心，人群素质高，消费力强；流动人口多，房屋租赁市场活跃。n 劣势：地块小，容积率高；商住混住，较嘈杂。 市场特征：此组团的供应市场出现两极分化，目前供应的住宅产品集中在大户型住宅及小户型公寓上。2009年的住宅市场供应量应不少于40万平方米。单身公寓的均价集中在3300-4200元/，套总价集中在25-30万元，高层普通住宅均价约为3300-3600元/，套总价集中在40-65万元。在售项目90-110销售最快，其次为单身公寓，投资目的比较明确。150平方米以上的大户型销售率较低，如帝景湾。商业项目供量较大，去化速度较慢。 发展趋势：中心组团靠近核心商圈，先天优势明显。未来此区域中等户型的住宅产品将日渐稀缺，主要以小户型公寓及大户型面积为主。从长远看，中心组团的供应将延续目前复合地产的形态，并以商业为主导。22次中心组团片区项目名称建筑形态物业形态住宅面积工程进展销售率目前在售价格次中心组团玫瑰园高层、多层住宅13万封顶60%多层4000；小高层3800丹桂里高层住宅14万主体50%3300盛世豪庭高层、多层住宅商铺7万主体二期60%多层3800高层3500东方名苑高层住宅8万封顶50%3500北斗新城高层住宅15万未建0%-潍坊学院项目高层住宅25万未建0%- 区域特点：n 优势：区域配套成熟，交通便利，市民对区域的认同度高；教育资源丰富；临近虞河、张面河，部分项目景观资源丰富；是潍坊高端住宅相对集中的区域。n 劣势：部分项目旧村改造、拆迁难度大。 市场特征：此组团位于东部新城与西部老城交汇处，附近事业单位较多，区位明显，是潍坊高端项目集中的区域。主要以盛世豪廷、丹桂里、玫瑰园为代表。区域整体定价较高，是潍坊房地产市场的风向标。如玫瑰园销售均价已达到3800元/，其价格一直比较坚挺。在售项目供应规模在30万平米以上，北斗新城、潍坊学院项目尚未动工，后期供应量较大。目前多层价格在3800元/以上，高层价格在3300元/-3800元/之间。 发展趋势：本组团区位优势显著，受外界环境影响较弱，区域价格处于潍坊房地产市场的高地，未来几年仍是潍坊房地产的热点区域。23东北组团片区项目名称建筑形态物业形态住宅面积工程进展销售率目前在售价格东北组团博锐世家高层、住宅10万封顶30%3300仁和盛庭高层住宅8万主体0%未定北海公寓高层住宅6万交付80%3100专家公寓高层住宅28万封顶10%3000东方天韵多层住宅24万主体30%3300欣泰盛和苑多层住宅11万主体20%3190丽阳四季多层住宅6万主体50%3000 区域特点：n 优势：土地成本较低；多层住宅供给量较大；新华路、玄武街改造，交通出行日渐完善；处在北海路与玄武街交汇处，衔接寒亭及北部经济开发区。n 劣势：大多以退城进园项目为主，产品品质一般；供给规模较大，竞争激烈；区域生活配套不太成熟。 市场特征：此组团主要以北部经济开发区为主，部分项目为退城进园项目，如丽阳四季、博锐世家等；部分项目以定向团购为主，如仁和盛庭主要针对潍坊高速职工，专家公寓主要针对高新区企业单位管理人员。除了所列项目外，目前在建退城进园项目规模较大，大多以中小户型为主。区域总体在售规模在60万平米以上，是潍坊目前供应量最大的区域。目前多层价格在2700元/-3000元/之间，高层价格在2800元/-3300元/之间。 发展趋势：本组团供应规模较大，市场竞争激烈，小户型多层住宅消化较快。24西部组团片区项目名称建筑形态物业形态住宅面积工程进展销售率目前在售价格西部组团鸢都新城四期多层、住宅20万封顶0%2900鲁发名城二期多层住宅14万主体40%2900明德花园高层住宅76万在建0%-华景新城三期高层住宅4万封顶10%2700茂华紫苑公馆高层住宅20万未建0%- 区域特点：n 优势：以安顺路为交通主轴，横跨健康西街、胜利西街、东风西街、福寿西街及北宫西街，整体道路状况良好，公交系统也较为发达，通达性好；潍城区政府西迁，奥体中心建成，以及政府开发西部的利好因素对区域发展促进较大；潍城区房地产开发滞后于东部区域，房价较低，潜力较大。n 劣势：置业群体以潍城区域工作、生活为主，辐射面小；位置相对较偏远，区域接受度较差。 市场特征：组团以安顺路为核心，主要集中在健康街至北宫街之间的区域，是近两年来潍坊西部房地产发展的代表，同时也代表着潍城区房地产发展的水平，是潍坊市向西发展的重要节点。目前整体开发水平较东部区域低，整体价格相差500元/平米，发展潜力大。目前在建、在售项目不多，但是以大盘为主，如鸢都新城总建面40万平米，鲁发新城总规模达到100万平米，尚未动工的茂华公馆也在20万平米以上。由于奥体周边区域可供土地较多，后期有较大的新增量。目前在售规模在40万平米以上，潜在供应量较大。周边多层价格在2900元/左右，小高层价格在2800元/左右，低于多层价格。 发展趋势：本组团是潍坊潜在供应量最大的区域，也是未来几年潍坊房地产发展的热点区域之一。周边在售项目以多层为主，小高层接受度较差，像华景新城的小高层价格比其多层价格低400-500元/平米，但仍然销售不畅，而鸢都新城、鲁发名城规划的小高层尚未开建，后期面临较大销售压力。25东南组团片区项目名称建筑形态物业形态住宅面积工程进展销售率目前在售价格东南组团赋海世家高层住宅13万封顶40%3400汇嘉瑞景园一期高层住宅85万主体10%精装5000青青家园高层、住宅7万主体50%高层3300东方世纪城高层住宅13万封顶60%3100和丰城市花园高层住宅12万未建30%3250九龙山庄二期高层、多层住宅8万未建80%多层3600华安东方明珠多层住宅21万封顶50%2900 区域特点：n 优势：高新区，有产业支撑；市政府周边，城市发展的方向；教育资源丰富，潍坊学院等学校；新区规划较好。n 劣势：缺乏大型购物中心。 市场特征：此组团随着高新区的发展，有较强的产业支撑；特别是政府投入较大基础配套社设，如大剧院、活动中心、展览馆，生活配套日渐成熟。可以说，本区域是潍坊未来几年城市发展主要方向。区域整体均价在3000元/以上。汇嘉润景园前期助推精装房5500元/（精装标准1500元/），市场反应较差，现在毛坯房3500元/左右。在售项目供应规模在50万平米以上。 发展趋势：本组团依靠产业支撑，以及政府基础配套建设的大力支持，未来发展潜力较好。第3节 土地供应情况从土地储备中心获取的信息，2006年至今，潍坊中心城区共成功出让98宗地块，合计5544亩，平均单宗地块面积不足60亩。其中，高新区8宗，奎文47宗，潍城43宗。成交面积看，高新508亩，奎文2203亩，潍城2833亩。 2006-至今潍坊中心城区土地成交数据年份土地出让宗数土地出让面积（亩）高新奎文潍城宗数面积（亩）宗数面积（亩）宗数面积（亩）2006年143120092345782007年4027147494186521515682008年3319351141712961562509年至今11583003218562合计9855448508472203432833从土地出让分布看，潍城区供应量最大，潜在可供销售的面积最多。其次为奎文区。另外，带有政府性质的国有投资公司通过挂牌方式的储备了相当规模的土地。这些地块没有启动开发，短期不形成供给。其实质是政府将收储后的土地抵押银行获取城市建设资金，待条件成熟、土地升值后重新转让，其所得用于支付银行贷款，从而变现土地收益。以上为公开市场渠道推出的土地情况。由于潍坊处于城市化快速发展阶段，前期中心区旧村改造及退城进园项目较多。例如2007年，潍坊市列入中心城区 “城中村”改造的村庄共有76个，其中潍城区35个，奎文区34个，高新区7个，总用地面积共2820.65公顷，其中居民安置用地752.65公顷，生活保障用地615.44公顷，政府可储备用地1452.58公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，预计在未来几年内逐渐释放，成为土地市场供应的主体。近期潍坊出台政策暂停退城进园项目运作。但是前几年“退城进园”类型的地块推出较多，且此类土地成交价格较低，后期上市也必将对市场产生重大影响。第4节 潍坊市未来几年内房地产走势预测1潍坊房地产市场具有一定发展潜力与济南、青岛、烟台、东营、临沂相比，潍坊房价整体偏低。中心城区整体均价3200元/平方米左右，区位环境较优的楼盘价格在3800元/平方米左右，这与潍坊所处区位及整体经济实力不对称。可以预见，潍坊未来几年房地产市场具有一定发展潜力。2基础配套费用增加，房价下调的可能性较小2007年8月，潍坊对基础配套费及异地人防建设费进行调整，其中基础配套费由原来120元/调整为280元/，涨幅明显。2008年12月，潍坊政府出台33项楼市新政缓解市场压力，要求“在2009年内对部分配套费减免，并缓收基础配套费”。随着市场形势好转，其配套费恢复，成本增加的趋势不变，因此房价下调的可能性较小。3近期住宅供给规模较大，市场竞争激烈初步估计，潍坊中心城区在建在售项目供应量在220万以上。在未来几年，供过于求的状况短期不会改变。市场竞争日趋激烈。4市场需求不足，房价增幅趋缓前期潍坊单位集资建房及事业单位团购现象比较严重，消化相当部分支付能力非常强的群体的购房需求。且潍坊人均居住面积好于山东省平均水平，再次置业、改善居住现状的需求不足。同时外来人口数量有限，自住需求为主，投资需求相对不足。以上是潍坊房价低于周边地市的主要原因。部分区域住宅供过于求，供给结构不合理比较突出。因此，可以预测未来几年潍坊房价涨幅趋缓。5退城进园及旧村改造项目对潍坊房地产市场影响深远近年来，潍坊房地产市场不温不火，与周边地市相比整体房价偏低。原因之一与潍坊土地市场不开放、市场化程度有一定关系。例如，退城进园地块出让虽然进入挂牌（拍卖）程序，由于地块出让所得95%返还原地主，因而其他参与者不易获得。以致于大多退城进园项目自身成立房地产公司或与其他开发商合作进行开发。目前，政府发文已经暂停退城进园项目运作，但是前期已经推出的退城进园项目仍会影响市场。6未来几年潜在土地供给规模较大，市场存在不确定性因素 除了退城进园、旧村改造性质的土地开发规模较大外。带有政府性质的国有投资公司也储备了相当规模土地（如东部高新区及奥体中心片区），大部分土地目前开发条件不成熟，短期不形成供给，但是长期上市是必然的。另外，政府通过代建大型基础设施向开发商置换的土地（如：中建三局代建人民广场南侧大剧院、文化宫等设施，政府在高新区向其置换1001亩的住宅用地；昌大集团代建奥体中心体育场，政府在高新区向其置换451亩的住宅用地），随着时机成熟，这些项目也会陆续上市，因此，后期潍坊房地产市场发展存在较大不确定性。综上所述，目前潍坊房地产市场处于矛盾之中，一方面成本增加推动房价上涨已成必然，另一方面市场亟需完善，供给规模较大，需求不足又影响房价上涨、销售乏力。后市发展存在较大的不确定性。第三章 奥体中心区域规划与项目开发条件分析第1节 项目周边规划情况及发展远景2008年潍坊政府工作报告中正式提出“以市民健身中心为启动点，高标准搞好安顺片区各层次规划，并尽快启动建设”的规划建设思路。按照规划说明，安顺新城东至白浪河，西至西外环，北至济青高速公路，南至东风西街，面积约35平方公里。建设好的安顺新城，承担着带动市区西部发展，辐射寿光、昌乐等区域的重要功能。远景目标是“以奥体中心为中心，统筹搞好20平方公里区域生活服务设施及道路、生态等基础设施建设，建设一批高品质社区，使之成为宜居福地，而最终将形成30万人口规模的现代化新区”。08年潍城区总人口为36.8万，此规划相当于再造一个潍城区。本区域在潍城区政府西迁以后从地理位置来看将是潍城区的中心区域，随着奥体中心的建设，会展经济的发展等，周边配套设施将逐渐完善，且后续随着轻轨的建设，与寿光一体化进程将加快，未来有一定的发展潜力。但以我们对中国城市的研究及对潍坊市经济和城市发展的了解来看，此区域的成熟及被广大市民所接纳所认可尚需要较长的一段时间（预计最少需要五年时间）。其中有代表性的为潍坊市高新区的发展情况，潍坊高新区是1992年经国务院批准设立的54个国家级高新区之一，潍坊市高新区做为政府高起点、高规划的重点发展区域，政府投入了大量的财力进行相关市政配套设施的建设及优惠政策的扶持，并将市政府迁移至高新区。在如此大投资和政策的支持下，常理来看，其高新区应该类似于青岛的东部即五四广场一带。但目前来看，其发展程度与预期的有非常大的距离。而奥体中心区域无论从政策扶持力度、基础设施投资力度还是居民思想观念的认可度来看都与高新区有较大的差距，因此预计此区域的成熟会需要更加漫长的时间。目前潍坊市的高端楼盘区域主要集中在奎文区及东南侧的高新区，东、南方向被广大市民所认可，是公认的高端人士居住区。而潍城作为老城区，在市民眼中就是脏乱差的代名词，不具备建设高端楼盘的区位优势。从调研的情况来看，本区域楼盘多是90平米左右两居室及110平米以下的经济型三室为主，楼盘均价都在3000元/平米以下。虽然有奥运、有运动、有会展概念，但我们认为长期前景较好，短期区域价值不被认可。且潍坊作为三线城市，目前居民的消费理念、消费观念还未达到运动、健康的层次，地段仍然是居民首选的因素。此区域目前来看比较适合定位于中等收入的追求健康舒适生活的人群。从目前发展趋势来看，房产市场是否就此转暖尚未可知，一旦震荡调整，则边缘楼盘最先受到冲击，此区域供应量较大，且位置偏远，具有一定的风险。综合考虑各种因素后，我们认为此区域前景广阔，但尚需时间来培育，短期内区域建设高品质住宅小区有一定的风险。第2节 项目概况及开发条件分析1项目地块概况11地理位置本项目位于奥体中心北侧，目前现状为耕地。地块南侧距离北宫街约1300米。紧邻清平路，顺清平路北上过玉清街、乐川街，直达东西向主干道玄武街。地块距离火车站5公里，距离核心商圈6公里左右，距离西部潍城区政府6公里。12周边配套情况地块南侧规划建设148公顷的奥体中心，一期体育场已于09年6月竣工投入使用，该体育场共设置45000座位，作为11届全运会分会场之一。后期规划建设网球馆、体育馆、会展中心及星级酒店等设施。奥体中心西侧占地150亩的安顺广场正在建设。建成后，奥体中心集体育、休闲、娱乐为一体，服务周边社区。除此之外，八九医院、潍坊七中位于周边。清平路饮食街日渐成熟。但是，缺少大型购物场所，附近生活氛围还有待进一步完善。13交通状况北宫街、安顺路均为城市主干道，道路通达，车流量较大，且安顺路与济青高速对接，成为进出潍坊的西大门，辐射寿光、昌乐。22路、31路、36路、53路、59路等6路公交车在北宫街靠近八九医院附近设置了公交站点。目前尚未开通顺清平路至目标地块附近的公交路线，若乘坐公交需至少步行1300米到北宫街上。14项目地块区位环境南侧除了建成的奥体中心体育场外，附近现状以村庄及耕地为主。其中，地块南侧、清平路东为村庄，尚未拆迁。北侧2公里处为玄武街及济青高速公路。区域向北发展受高速公路限制。目前看，地块位置相对边缘化。东侧、北侧及西侧缺少人流支撑，仅靠南侧奥体中心等大型设施聚集人气，后期面临较大市场风险。说明：奥体中心目前仅建造了体育场，其他体育社设尚未建造。周边待开发地块较多，包括旧村改造项目，但是相对规模较小，且不规整。综合比较，我们选择奥体中心东侧约250亩，及西北侧约750亩的地块作为考察对象。其具体四至：东侧地块位于玉清街以南，清平路以东，其东侧为村庄。北侧地块位于奥体中心北侧，玉清路北、乐川街南，长松路东、清平路西所围合部分。两地块总占地约1000亩。2周边出让地块价格情况2007年至今，奥体中心周边公开出让6宗较大规模地块，共计1697亩，规划建筑面积在150万左右。名义成交价格在39万/亩-70万/亩之间。 2007-2009年周边出让地块明细宗地编号土地位置竞得单位面积出让方式土地用途成交价（万/亩）总金额(万元)2007-7福寿街南、长松路西鲁发置业791,14挂牌住宅商业51.67408782007-33玄武街南、清平路西潍坊中惠339,16挂牌住宅商业3913227,242007-39东风西街北、清平路西太有置业56,56挂牌住宅商业603393,62007-43东风西街南、清平路西北京茂华127,46挂牌住宅商业607647,62008-35玉清街南、清平路东国有投资208,53挂牌住宅商业7014597,12009-9玉清街南、长松路东东兴置业173,79挂牌住宅商业559558,45目前，以上地块实际进入开发程序的有2007-7、2007-39、2007-43等三地块。其中2007-7（鲁发名城）地块开发在售；2007-39（明德花园）地块已开工但未售；2007-43地块（茂华紫苑公馆）在进行前期准备工作，开发进度缓慢。另外三地块2007-33、2008-35、2009-9，位于奥体中心北侧，与本项目相邻，具有较大参考价值。其周边成熟度及区位价值明显劣于前面三地块。目前三地块尚未开工迹象。据调查，2007-33、2008-35地块的地主为政府性质的中惠公司及国有投资公司。名以上政府以较高的价格取得土地，实质上并不急于开发，而是将地块抵押银行获取建设资金，等待条件成熟、土地升值后重新转让，其所得首先用于支付银行贷款，溢价部分作为土地收益。因此，此三地块公开市场成交的价格不能代表考察项目周边土地实际市场价值。综合分析考察对象周边配套及成熟度情况，我们判断周边区域土地实际价值在30万/亩左右。3项目swot分析 项目优势（s）可供开发的地块规模较大，易于规划，形成品质社区；奥体中心投入运用，对周边有一定的提升。 项目劣势（w）属规划新区，生活配套不成熟，缺乏大型购物中心；交通出行不便利，需到步行1300米到北宫街乘坐公交车；区域缺少产业支撑；地块相对边缘化，辐射范围有限，项目区位接受度低；地块周边以旧村改造社区为主。 项目机遇（o）安顺片区被提升城市次中心，政府将加大周边基础配套设施建设，生活配套设施改善有预期，政策优势明显；潍城区政府西迁，以及西部物流业、豪德广场日渐成形，住房需求增加，对安顺片区住宅发展有较大促进。 项目威胁（t）鲁发名城、鸢都新城等竞争项目规模较大，区位及成熟度优于考察项目，后期竞争压力较大；周边可开发地块较多，近期市场公开出让地块近1697亩（开发面积150万左右），加上旧村改造项目，未来潜在供应量非常大；潍坊整体市场供大于求的现状不会改变，安顺片区相对其它区域，竞争优势不突出，本区域房地产开发风险较大；潍坊房价上涨幅度趋缓，但是成本相对刚性，开发收益率不易保证。第四章：项目开发模式及开发建议第1节 本区域适合的开发模式简析1国内比较成功的类似区域地产项目简析从目前来看，本区域仍然属于郊区概念，从国内各大城市郊区比较成熟的开发模式来看，郊区地产运作比较成功能够带动周边发展提升周边价值的项目都为低密度大盘，容积率一般在1.0以下，项目规模一般在1000亩以上，且因郊区配套相对不完善，郊区地产一般自身具有良好的商业、娱乐及教育配套。根据其自然资源和所处的位置不同，成功的郊区地产开发又可分为两类，一类是旅游度假养生地产，此类地产大多数拥有无可复制的自然景观资源，如青山、河流、湖泊或拥有高尔夫、温泉等资源。如下图：海信温泉王朝项目，低容积率、拥有温泉资源另一类是运动健康类地产，此类地产一般以运动、健康为题材，通过大量体育运动场所及设施的兴建，抓住现代人追求运动健康的心理，打造一种全新的高档社区。如下图奥林匹克花园，保证低容积率的同时建设了大量运动场所：2奥体片区整体运作思路从目前来看，本区域价值尚不能完全体现，居民对本区域的认可度较低。根据我们对国内外相关城市的研究来看，本区域的成熟需要用5-6年时间来培育，结合周边实际情况，我们建议如下： 抓住全运会的时机对整个奥体片区进行系统、高调的宣传本区域目前来看面临最好的时机就是全运会，政府应该抓住全运会即将开始之际，对奥体中心区域的规划和远景目标进行系统、高强度的宣传推广，可类比其他城市全运会举办地点说明奥体中心区域将是新的富人居住区，如南京奥体中心等。加强市民对奥体中心区域的认知度及对本区域发展前景的信心。 尽快完善周边的相关配套设施建议尽快启动会展中心及居民参与性相对较强的体育场馆的建设，建议先建设网球馆，因为网球本身就是一种相对比较高档的运动，有利于片区价值的提升。通过会展中心的投入运营，逐步改变居民对本区域的认识，同时，通过参与性较强的体育设施的投入使用，逐步引导市民健身就去奥体中心的思维，提高片区的知名度。 通过高品质住宅小区的建设改变周边配套及人口结构，从而提升区域价值。人气和配套的提升是改变区域价值的核心内容，此区域要快速提升价值首先需要的是改变人口结构、增加人口数量，即在本区域应尽快开发一个低密度、高品质的大型住宅小区（像目前周边在建的低端住宅，因产品和目标客户群都走的是经济路线，其不但不能提升区域价值，反而降低了区域价值）。此住宅小区规模必须要大，有利于整体规划，建议在1000亩以上，同时住宅的品质要高，但密度必须降低，否则很难吸引到高素质人口的入住。如此规模小区的建设大概需要5-6年的时间。通过大量高素质人口的入住，逐步改善居民对本区域的认知。第一个启动的高品质住宅小区作为第一个吃螃蟹者，承担的是提升区域价值的责任，品质必须在一个较高的水平，但初期因地段不被认可，可能面临很大的销售压力，甚至零利润出售的现象，因此政府需要将目光放长远，通过对第一个高品质小区给予一定的土地优惠来带动片区的发展。虽然政府在此项目获得土地收益较少，但是通过本项目的开发，三、四年后本区域住宅环境得以改变，片区逐渐成熟，区域价值大幅提升，从而提高周边待出让地块的土地价格。政府可通过出让后续成熟土地，获得较多收益。即政府通过前期1000亩的优惠换取后续几千亩甚至上万亩土地的巨额增值收益。我公司作为山东省的龙头地产企业，且一贯坚持中高端战略，对区域的运作也有丰富的经验，因此有实力运作此项目。我公司可通过引进国内外知名商家如青岛利群等的方式来增加此区域的吸引力，同时可联合部分名校联合办学的方式，引进知名学校，通过教育来拉动消费者的购买欲望。3项目规划设想通过对国内郊区地产的研究及对奥体项目周边区域的研究，我们认为此区域缺少山、河、湖、温泉等自然景观资源，不适宜做旅游养生地产。但本区域本身具有奥运概念，因此我们认为最能体升区域价值的业态为以运动为主题的低密度大盘。通过对国内各城市郊区地产的分析，我们认为对于郊区置业客户来说，低密度的物业形式加上优美的环境因素是促成他们购买的首要激励因素。打造低密度的产品形式和特色的社区环境的是本项目努力的方向。故建议项目容积率应该控制在1.1以下，以多层、洋房为主要建筑业态，同时配置少量的小高层住宅。整个片区形象定位为一个集体育、商业、文化、住宅、服务于一体的潍坊市新兴的城市副中心。通过优美的环境及大量的运动场所及运动设施的建设，打造一个低密度、高品质、运动、健康、高性价比的花园式小区，以“健康的环境+健康的身心+健康的家庭+健康的人际关系+健康的社区文化+健康的成长=健康的生活”为目标，将本项目打造成为潍城乃至潍坊市的标杆项目。第2节 本区域适合的产品形式定位 市场定位从目前现状来看，本项目现阶段类似海信兰郡前期所处环境周边不成熟、市场接受度低。（说明：通过海信兰郡的先锋引导，迅速带动了周边其他项目的开发，目前兰郡周边居住氛围逐渐形成）。由于潍坊当地置业者对配套差、交通不便的项目抗性较大，因此本项目应力主高性价比、与竞争楼盘差异化的产品，并借助奥体中心，主推体育、休闲概念社区，建成潍坊市首席运动主题社区，建成体现“健康、运动、休闲、和谐”、“运动就在家门口”的符合运动、健康住宅文化的住宅小区。通过良好的幼儿园等教育配套，使得小孩能够赢在成功起跑线上；通过大量运动设施的兴建，使得青年能够通过运动激扬青春活力；中年能够认识到健康是事业成功的基础，购买本项目就是把家安在哺育健康的地方；使得老年人能够认识到运动使老人越活越年轻。 客户定位本项目首期产品的主力客户群应以年轻、首次置业的刚性需求者为主。这部分客群支付能力相对较弱、但是对区域敏感度低，易接受新鲜事物，容易引导，追求生活品质、生活环境；向往简约、休闲运动、健康生活。后期随着产品的逐步成熟，目标客户中二次置业的比例逐步加大。 首次置业者特征档案年 龄25-35职 业政府职员、村镇干部、企业管理人员、私营业主（外地与当地）文化背景有一定的教育基础、大专以上学历者是我们首先的主要对象区 域以潍城区为主，兼顾其他区域及县市消费心理具有一定的理性消费观，追求高水准生活质素、追求简约、时尚、潮流的生活。 特征总结1、关注生活、关注环境、关注品质2、理性为基础、感性为指引3、爱好运动、追求健康活力4、关注地段的升值潜力二次置业者特征档案年 龄30-60职 业村镇干部、个体工商户、有稳定工作和收入的企事业中高层干部，集团购买者，迁移至潍坊市的外地人文化背景有一定的文化基础，中专以上文化层次区 域市区，周边城中村消费心理1、对高尚生活有向往性2、消费较理性，对产品要进行多次比较，对房价考虑较多3、对孩子的成长和老人的养老问题考虑较多，尤其是子女教育问题特征总结会考虑孩子上学和老人养老等具体问题，对小区配套要求甚高 产品定位前期产品以面积适中、户型紧凑、总价较低的多层建筑为主，后期随着配套的成熟、片区的逐步被认可，可考虑增加部分大户型。早期产品定位中端，其部品适中即可，尽量控制成本，提高性价比。同时本社区需要配套幼儿园等教育设施及适量自身的商业配套、社区健身设施（网球场、篮球场、露天简易运动设施等）及自身的体育运动会所（约3000平米，包括乒乓球馆、台球馆、攀岩馆、健身房、健美操