自贡市住宅房地产市场的分析与预测毕业论文1.doc

四川理工学院毕业论文四川理工学院毕业论文自贡市住宅房地产市场的分析与预测25摘 要从2008年的经济危机以来，我国房地产市场受到国家宏观政策的调控，房地产行业呈现波浪式前进。但是，房地产作为我国主要的国民经济支柱产业之一，相比其他行业，近几年来依然飞速发展，尤其是像自贡这样的三、四线城市表现得特别明显。那么，随着十八大的顺利召开，自贡的住宅房地产业的发展又将如何呢？本文通过对自贡市房地产市场进行全面的市场调查，从需求、供给等不同方面分析目前自贡市房地产市场的特征与现状，对未来几年内自贡市住宅房地产市场的发展趋势做出理性的预测；得出自贡房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康，自贡住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论。关键词：房地产市场；住宅；分析；预测；自贡abstractour countrys real estate market has suffered the revision of national macro-policy since economic crisis of 2008, the real estate industry improved like waves. but，compared to other industries，real estate as one of our countrys major pillar industries of the national economy is still rapid development in recent years, four-tier cities express specially clear particularly zigong.then, how is zigongs development of housing real estate industry with the 18th cpc national congress convened smoothly in the future? this article is based on surveying to the zigongs real estate market comprehensively , analyzes the characteristics and present situation of zigongs real estate market from the demand、supply and other different aspects and make the rational prediction to zigongs house real estate market of development trend in the next few years. i come to the conclusion that zigongs real estate market enter the smooth development stage besides healthy development and the zigongs house demand and house price are on the rise but the speed-up to become slower and so on.keywords: real estate market；house；analysis；forecast；zigong目 录1 前言12 自贡市城市特征22.1 自贡市区域概述22.2 自贡市发展规划22.2.1 自贡市发展目标22.2.2 自贡市城镇规划33 自贡市住宅房地产市场宏观环境分析43.1 自贡市社会、经济环境分析43.1.1 自贡市房地产宏观政策分析43.1.2 自贡市gdp总值与人均可支配收入分析43.1.3 自贡市人口与城镇化率分析63.2 自贡市房地产开发建设销售分析73.2.1 自贡市建筑业企业分析73.2.2 自贡市固定资产投资与房地产开发投资分析83.2.3 自贡市住宅市场开发建设状况分析93.2.4 自贡市住宅市场销售状况分析104 自贡市房地产市场综合评价124.1 指标体系及其评判标准124.1.2 房地产与社会经济发展协调性指标124.1.2 房地产市场均衡程度指标124.1.3 房地产市场景气程度指标134.1.4 房价与居民消费能力协调性指标144.2 自贡市房地产市场综合评判145 自贡市住宅房地产市场预测与建议165.1 自贡市住宅房地产需求预测165.2 自贡市房价预测175.2.1 自贡市房价现状175.2.2 基于回归分析方法的自贡市未来房价预测185.3 建议216 结论22参考文献23致谢24附录：基础数据251 前言改革开放以来，我国经济不断进步，人民生活水平逐步提高，房地产业也得到了飞速的发展，并成为国民经济的支柱产业之一；与此同时，房价飞涨，出现了不同程度的泡沫现象，其直接影响人们的日常生活，受到了全国人民的普遍关注。因此，国家不断对我国房地产市场进行宏观政策调控。过去的2012年，在“十八大”召开的前期，自贡部分房地产业呈僵持状态，无论是投资开发商还是普通购房居民，都在关注“十八大”对我房地产市场传递一个怎样的楼市调控信号，十八大后政策走向如何，自贡市的房地产又将是一个怎样的走势。“十二五”规划时期是自贡市经济与社会快速发展的重要阶段，自贡市正在大力推进城乡建设，扩大城市规模，必将进一步加大固定资产投资。因此，在这个特殊的阶段十分有必要对自贡市房地产市场的现状进行全面的剖析和研究，来判断和预测其发展趋势，并提出相关参考意见。房地产是个笼统的概念，它包括住宅、写字楼、别墅、商业用房等。对于自贡这个地级市，其中商品房占房地产开发的绝对主导地位；办公楼、商业用房，别墅等所占比例相对较低,这些也只对极少部分群体存在影响；而住宅却与每个人的日常生活息息相关，其关系到广大居民的切身利益，同时也是目前社会关注的焦点问题之一。因此，商品房（尤其是住宅）成为本文的主要探讨对象。本文作为归纳总结与实证研究相结合的论文；在写作之前，先通过市场调查，了解自贡市居民对自贡房地产的消费观念、认识等；同时也进行了截止2013年3月底有关自贡房地产资料的大量收集整理，这些资料主要来源于自贡统计局、自贡房管局、四川和自贡年鉴、文献资料等。本论文通过对数据资料的统计分析，再结合自贡市的宏观环境、经济、市民消费等情况；通过运用市场调查与预测、经济学、房地产开发与管理等课程的理论知识，对自贡市房地产市场的现状进行一个全面的分析。然后，采用理论分析和实证研究相结合、定性分析和定量分析相结合的方法，构建相应的数学模型，进行实证分析预测自贡市房地产市场未来1-3年的需求与平均房价等；针对存在的问题和未来可能的发展趋势提出相应的建议；最终得出：自贡房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康，自贡住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论；希望对相关的消费者、投资开发商起到一定的参考作用。2 自贡市城市特征2.1 自贡市区域概述自贡位于四川南部、长江上游的釜溪河畔，与内江、泸州、宜宾、乐山等地相邻,面积4372.6平方公里，是闻名全国的千年盐都、恐龙之乡、南国灯城；为四川最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一。自贡是川南地区第一座100万人口大城市，川南区域中心城市；距离成都、重庆高速公路约200公里，并处在中西部中心城市成都、重庆的中心，为城市发展留有一定空间。西部开发战略及川南中心城市为自贡奠定较好的发展前景。图2-1 自贡的地理位置自贡共有四区、两县，现辖自流井区、贡井区、大安区、沿滩区和荣县、富顺县；另外，自贡市正在打造完善汇东新区（自贡市高新技术产业开发区）。其中，自流井区：自贡市中心地段，是全市政治、经济、文化的中心；贡井区：传统工业区，是自贡市主要工业区，有工业“三大基地”之称；大安区：紧邻自贡老城区中心，人文景观资源丰富，具有深厚的人文底蕴；沿滩区：是自贡市未来城区的发展方向。2.2 自贡市发展规划2.2.1 自贡市发展目标“十二五”规划时期，四川加快建设西部经济发展高地，全面提升全川在西部和全国发展格局中的战略定位，特别是推进川南经济区次高地建设，必将推动自贡市在更大范围和更高层次上构建对内、外开放合作新格局。2020年远景目标：到2020年，把自贡建成经济较为发达、城市文明繁荣、人民生活富裕、城乡协调发展、人居环境优美的和谐城市，全面建成小康社会；全市地区生产总值达到2200亿元，年均增长13%以上，人均gdp达到7.3万元。2015年近期目标：到2015年，全市地区生产总值达到1400亿元，年均增长14%以上；人均gdp达到4.8万元；全社会固定资产投资6年累计达到4000亿元，年均增长35%以上；全市城镇化率达到50%以上。2.2.2 自贡市城镇规划为了更好地融入川南及成渝经济区，自贡将加快城市向东与内江相邻，向南与宜宾相接的“东进、南移”圈的梯次发展；按照近期“优化旧城、重点南移”，中期“完善西区、逐步东进”，远期“整体优化、品质提升”的思路，加强城市功能建设，将自贡市构建为“特大城市中等城市中心城镇一般建制镇”的市域城镇体系；逐步形成“一圈、一带、两片区”的空间布局：“一圈”，即城市经济圈，包括自流井区、贡井区、大安区、沿滩区、高新区的城市规划区和城乡过渡地带，“一带”指板仓沿滩邓关晨光工业集中区构成的面积约100平方公里的带状区域，“两片区”即富顺县片区和荣县片区。坚持“一中心、多组团”的开敞式城市结构模式，按照“东拓西调、南优北限”的发展策略，着力优化城市空间布局，打造“一带双核四城”（釜溪河滨水发展带，自流井汇东核心和东部新城核心，贡井舒坪、自流井汇东、东部新城、沿滩四个城市功能片区）中心城区空间结构，形成特大城市空间格局，率先在川南建成特大城市。3 自贡市住宅房地产市场宏观环境分析3.1 自贡市社会、经济环境分析3.1.1 自贡市房地产宏观政策分析自2009年开始楼市调控以来，政策进行了四次调整，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年的“新国八条”；为了加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，于2013年2月进行了第五次政策调控升级，出台了“国五条”，其具体政策措施为：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。十八大后的楼市调控将“稳中求进”，打压投资属性；其目的是为了维护刚性需求和改善性需求的利益、抑制投机和投资性需求，来保证房地产市场的长期稳定和可持续发展，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。十八大报告中关于“加速城镇化进程”的信号给房地产开发商坚定了市场信心，但“保障房建设的完善和调控政策不松”的信号又将扼杀房价上涨的咽喉。政府通过对保障房的大力建设，来保证低收入人群的住房需求；然而，对于改善型需求以及正常的刚性需求，则依旧通过市场供应来解决。当然，自贡市将贯彻落实国务院及省政府房地产市场调控政策的实施意见，确保保障性安居工程任务的完成和房价控制目标的实现，以保障自贡房地产市场的稳定健康持续发展。但是，就自贡这样的三四线城市，刚需、改需一族仍然规模巨大，投资性需求比较少，国家调控政策对市场影响不像一二线城市那么强烈，对政策的“抗性”比较强。从调查问卷中，反映了自贡居民表示不会调整置业计划所占比例相当高，他们觉得自贡的房价及房地产市场受国家政策的影响几乎没有，不会影响自己的购房计划。同时，地方政府财政压力的倒逼，让其以各种方式消解“国五条”等调控政策对房价的压力，很多地方以各种方式进行了规避。同样，自贡由于地方财政支出的压力，使得设法出让更多的土地，从土地出让金中获得财政来源，如果房价下跌，出让土地就不会太顺利，造成地价下降；所以当地政府在打压房价方面的积极性是不够强烈的，只是希望房价保持合理范围，不要过快地上涨，更不要暴跌。3.1.2 自贡市gdp总值与人均可支配收入分析自2008年以来，随着“十一五”规划的完成、“十二五”规划的实施，自贡市经济不断快速发展，gdp总值持续增加，其增长率持续5年增幅不少于13%，从而也不断提高了人民生活水平，城镇居民人均可支配收入保持12%以上的比例增加；如图3-1、3-2所示，到2012年底，自贡市实现地区生产总值（gdp）884.8亿元，按可比价计算，比上年增长13.9%；城镇居民人均可支配收入达19447元，增长15.4%。 图3-1 自贡市gdp总值及其增长率总体上说，自贡经济状况发展良好；目前，与四川其他州市相比，自贡经济总体水平依然处于落后状态，还存在一定的差距；但是，随着“十二五”的进展，不断壮大经济实力；从经济增加趋势看，增长速度在四川21个州市中名列前茅，自贡市发展潜力较大，未来自贡市的经济发展前景良好，同时也奠定了自贡房地产业良好发展的经济基础；自贡未来房地产市场的走势，将与其宏观经济形势趋同。图3-2 自贡市城镇居民人均可支配收入状况自贡市城镇居民人均可支配收入纵向比较其增长有了较大的提高（如图3-2所示），但横向比较，处于落后状态，差距明显；其绝对数不仅低于全省（收入差距1000元1200元），而且低于全国平均水平（如表3-1所示）；在四川21个州市中，人居可支配收入排在偏下水平，增速中等，在川南5市中排在倒数第二；自贡较低的城镇居民可支配收入，在一定程度上限制消费需求能力，影响消费水平档次以及房地产投资性需求，占消费比重较大的仍旧是食品、衣物等日常基本生活类，这也是造成自贡房价低于周边城市的原因之一。表3-1 城镇居民人居可支配收入对比表年份自贡全省全国绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率20081141515.3%1263313.8%1578114.5%20091288812.9%1390410.1%171758.8%20101453812.8%1546111.7%1910911.3%20111685215.9%1789915.8%2181014.1%20121944715.40%2030710.4%245659.6%从表3-1可以看出，自贡人均可支配收入以每年约12%以上的速度上升，随着人均收入水平的进一步提高，城镇居民的刚性需求得以满足，面积改善、品质改善等改善性需求也有较大的市场。3.1.3 自贡市人口与城镇化率分析到2012年底，自贡全市户籍人口328.46万人，人口自然增长率2.65；年末常住人口271.32万人，比上年末增加2.92万人，增长1.1%；城镇化率为44.4%，比上年提高1.8个百分点。如表3-2所示，从最近5年的数据分析可知：2008年以来，自贡人口增长缓慢，呈现人口总数稳定现象；常住人口总体水平减少，但最近2年又不断增加；其中由于2010年自贡市人口死亡率高达19.88，常住人口急促减少；之后得以逐步提升。表3-2 自贡市2008-2012年人口情况年份20082009201020112012人口总数（万人）325.58328.49325.96327.11328.46人口自然增长率1.581.70-5.296.662.65常住人口（万人）281.21280.73276.86268.4271.32常住人口增长率4.1-1.1-45.832.011最近几年自贡人口出生率与死亡率处于持平状态，由于自贡城镇居民人口发展缓慢，间接限制了城镇化扩大率的发展。虽然，人口发展较为缓慢，城镇化建设率低于四川平均水平，但是随着自贡经济的发展，家庭总收入的增加，自贡的城镇化率不断持续增长，为自贡住宅房地产市场提供了一定的发展空间，具有较大潜力可挖。图3-3 自贡市城镇化率在社会政局稳定、经济平稳增长的前提下，影响房地产发展的主要因素为：人口、城镇化进程和资源配置。首先随着城镇化进程的加快，在相当长的一个时间段内，将会有大批的人成为城镇居民，人口向城市集中，加大了新增住房需求量，让刚性需求有较大的市场。另外，城镇化进程会拉动内需，增加城市原有居民的可支配收入，也将提升居民购买能力，消费结构不断升级，改善性需求将会持续增加，从而为房地产市场提供更多的潜在需求。因此，随着自贡人口城镇化进程，加上家庭分户，改善型居家观念，促成了自贡住宅房地产市场的需求增多。3.2 自贡市房地产开发建设销售分析3.2.1 自贡市建筑业企业分析纵观我国房地产市场，房地产不断细分，未来房地产门槛相对会提高，对于产品研发能力、整合各种资源的能力、资金的运作能力、品牌影响力都将有一定要求。房地产企业一直在尝试多元化发展方向，越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗，将旅游地产、商业地产、休闲地产地产与产业结合。由图3-4可以看出，自贡部分中小型房地产企业逐渐退出市场进入其他行业发展或者被其他实力房地产企业兼并。近几年，随着国家宏观政策对房地产市场的不断调控，银行控制房贷份额，市场竞争日益强烈。当然，自贡随着市场供应的持续增长和地价的逐渐抬升，中铁、恒大等大型品牌房企的进驻，本地市场逐渐被外地开发商占领，以及本地泰丰、远达等品牌房产企业不断加强企业管理和企业文化建设，使企业自身不断成熟起来，打造了本土房地产品牌并取得了显著成效，抢占市场份额；中小型房产企业销售困难，企业回笼资金较慢，无力再持续进行开发，使得部分中小房产企业生存困难，或退出房地产市场，或者被其他有实力的房企兼并。同时，泰丰、荣新、雄飞等房企实行走出去战略，逐渐向成都以及川内外其他城市发展。图3-4 自贡四级资质及其以上建筑业企业数量3.2.2 自贡市固定资产投资与房地产开发投资分析近年来，自贡固定资产投资稳步增长，房地产投资总体也呈现增长趋势。从历年自贡房地产投资在固定资产投资中所占比例较来看，平均占有率只有15%到20%，不存在泡沫，说明自贡房地产市场还有一定的发展空间。但是，房地产投资额的增长率虽然保持较高的水平但其增长率不断下降，这也说明自贡房地产市场不断进入平稳发展时期。图3-5 自贡市房地产投资完成额情况如图3-5所示，最近几年自贡房地产投资完成额的增长率呈下滑趋势，可推断很多在建项目都已经进入工程高峰期和结算期，未来几年以消化前期拍卖的土地为主，新增开发投资有限；同时受宏观调控影响，市场信心下降，客户观望，开发商资金回笼受限；从而可以推测未来2、3自贡房地产开发投资将呈“心电图”趋势。3.2.3 自贡市住宅市场开发建设状况分析2008年至今，自贡住宅新开工面积、施工面积呈现先增加后减少的变化；然而竣工面积恰好相反。其中住宅新开工面积、施工面积在2011年达到最高峰，之后在2012年急促下降。土地购置、新开工、施工、竣工与销售是房地产开发的几个阶段，新开工面积的减少可能由于开发商对未来市场某些因数的不确定或者不看好未来市场前景。根据房地产开发的经验可知，前一阶段的施工面积的增加必将促使下一阶段竣工面积的增加，从表3-3可以看出，2010、2011年施工面积与2011、2012年竣工面积情况就验证了这一经验；并且在2012年的竣工面积达192.31万平方米，为最近五年竣工面积的最高值，从可以推测未来1-2年的住宅供应量将增加。表3-3 自贡市住宅新开工、施工、竣工面积统计表年份20082009201020112012住宅新开工面积107.68164.32274.13299.8792.05住宅新开工增长率30.10%52.60%66.80%9.40%-69.30%住宅施工面积274.61329.83500.11747.41638.25住宅施工增长率21.40%22.40%51.70%49.50%-14.60%住宅竣工面积119.993.8347.63132.27192.31住宅竣工增长率45.10%-25.40%-51.10%177.7.%45.40%在自贡，其中住宅占商品房开发的比例较高，处于绝对主导地位，别墅、写字楼、商业用房等所占的比例非常低，其变化趋势引领商品房，因此，自贡商品房呈现同样的趋势。通过图3-6，我们可以看到，房屋新开工面积2008-2011年逐年上升，2010年达到顶峰，新开工面积集聚，带动全部房屋施工面积快步增长；之后开始呈现下降趋势。然而，房屋竣工面积2008-2010年逐年下降，从2010起，竣工房屋面积呈现小幅上扬态势，可供房源增多；可以判断，自贡市许多楼盘都将进入持续的尾盘销售阶段和交房阶段，南湖片区楼盘大部分都进入交房阶段，沿滩新城区的楼盘部分进入。根据新开工面积情况，可以判断，前几年供应的土地开始进入全面集中开发阶段，并且已经到了工程尾期，特别是2011年竣工面积同比增长167.7%之多、2012年竣工面积高达232.63万平方米，预计未来几年内，自贡的房地产供应将以消化前期剩余房源为主，新项目入市较少;自贡的房地产供应将进入高潮状态，居民可供选择的机会增多。图3-6 自贡市商品房新开工、施工、竣工面积情况3.2.4 自贡市住宅市场销售状况分析通过图3-7可以看出，自贡商品房与住宅销售面积、空置面积趋势大致相同。空置面积均呈现波浪式变化，平均空置率22.3%左右；销售面积逐年上升，到2011年达到最高销售额后呈现下降趋势。图3-7 自贡市房地产销售、空置面积情况2012年房屋销售面积急促下降，也并不能说明市场没有客户，可能是众多需求者持币观望“十八大”房地产政策趋势，暂时捂紧口袋。相比每年的竣工面积增加量，销售面积的增长速度较慢；销售增长速度落后于竣工面积增长速度，必将造成市场后续压力大增，同时自贡市的房屋空置面积也将大幅度增加。从每年供应和销售量对比分析，自贡商品房供大于求，自贡的刚需客户的增量远远赶不上楼市的供应量，供应已经饱和；商品房（包括住宅）需求程度还较低，消化的速度低于供应的速度；也说明自贡楼市主要还是以居住需求为主，投资性需求还偏低。4 自贡市房地产市场综合评价经过“十一五”的高速发展，自贡经济发展整体进入工业化中期阶段；现在正处全面建设小康社会的“十二五”关键阶段，经济发展不断转型，城市化进程逐步加快，自贡房地产市场发展迅猛。为此从目前已有研究评价房地产市场的指标体系（比如：国房景气指数、中房预警指数、上海房地产预警体系等）中选取能够反映自贡房地产市场运行状况的指标，并借鉴有关国家及城市的发展经验、国际流行的类似指标的理想值及正常浮动区间以及考虑到abc分类法20一80的a类标准划分原则，比较分析确定相应指标的取值，来对自贡房地产市场进行综合分析评价。4.1 指标体系及其评判标准4.1.2 房地产与社会经济发展协调性指标(1)房地产开发投资与社会固定资产投资之比该指标表示某地区房地产开发投资总额占当年全社会固定资产投资总额的比例，来揭示房地产投资状况，反映房地产在整个固定资产投资中结构是否合理的基础指标。一般而言，当房地产市场及社会经济发展稳定时，房地产开发投资额/固定资产投资额应该是一个比较稳定的数值；在发达国家,房地产投资一般占社会固定资产投资额的20%25%。参照四川省房地产市场健康状况测度体系，该比值大于37%、小于15%为异常；其理想值为：0.2，正常浮动区间为：0.10.3。(2)房地产开发投资额与gdp之比该指标用于判断该地区是否存在对未来房地产市场预期过高而出现投资过热现象。通常，房地产开发投资额与gdp总量呈正相关，gdp保持增长，房地产开发投资额也相应增长。现阶段, 房地产投资依然是驱动我国经济增长的重要因素，适度的投资有利于拉动经济的增长；但如果房地产开发投资额比例过高,可能会导致供过于求，造成未来的空置率过高。世界上公认房地产开发投资占全社会固定资产投资在10%以下；在发达国家，房地产投资一般占20%25%；我国该指标在30%以上视为有泡沫。考虑到不同地区房地产市场的成熟程度，该指标会有一定的浮动，根据自贡市的实际情况，其理想值为：0.075 ,正常浮动区间为：0.0450.105。4.1.2 房地产市场均衡程度指标(1)商品房新开工面积占施工面积的比倒该指标反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场未来13年的预期,属于预示性指标；新开工面积具有前瞻性，它反映12年后预售供应量和23年后现房供应量。客观上讲，新开工面积占施工面积的比例必须有个合理的区间；比值过高，则施工面积过小，有产生“泡沫”的危险；比值过小，则可能新开工面积过小、施工工面积过大，易形成资金积压及市场不景气。该指标的理想值为：0.35，一般情况下在25%35%之间；自贡市的正常浮动区问为：0.20.5，其基本能反映正常开工情况。(2)商品房施工面积与商品房竣工面积之比它表示当年商品房施工面积所占当年商品房竣工面积的比例，属于重要的前瞻性指标。通常，商品房修建的周期为2年左右，最长3年；若工期延长，则会使资金积压。施工面积大约反映了12年后现房供应量，其值通常为竣工面积的2.5倍左右，若小于2.5倍，会出现供应短缺；大于2.5倍，会出现供大于求的现象。总的来说,房屋从开工到竣工在23年内较为正常；根据自贡市的实际情况, 该指标的理想值设为：2.5，其浮动区间为：1.53.5。(3)商品房空置率商品房空置率是反映市场供需结构是否合理、平衡的重要指标。目前，空置率有不同的定义和计算方法，其合理区间也有所不同；本文采用商品房空置总面积/社会商品房总量，即：商品房空置率=报告期商品房空置面积报告期可供销售、出租的商品房面积。空置率的高低体现出市场的供求状况，反映出市场的均衡程度，进而影响房地产价格的变化，其过高、过低表示着市场的过冷、过热，并将引发市场的波动。按照国际惯例，空置率在510之间为合理区；如果商品住房空置率大于10，则商品住房空置严重，房地产市场将会出现一系列的问题。根据国家统计投资局贾海的统计研究，考虑到自贡市经济发展的实际情况，将空置率的合理取值区间确定为：10%25。4.1.3 房地产市场景气程度指标(1)商品房销售额与开发投资额之比该指标反映了房地产投入与产出的效益；其比值小于1时,反映该城市房地产开发的总体效率不理想。根据自贡的实际情况，将其取值区间定为：0.751.2；若此比值大于1.2，说明其“泡沫”现象严重；小于0.75，说明其经济效应欠佳，将可能影响未来的房地产投资规模和开竣工面积。(2)商品房销售面积与竣工面积之比该指标反映了现房供求是否均衡；若商品房的销售面积少于竣工面积，则说明商品房有空置，该比值越小，则空置量越大；而当该比值为l时，说明供求达到了平衡。鉴于自贡市的实际情况，将其浮动区间定为：0.751.5。4.1.4 房价与居民消费能力协调性指标房价收入比，是指一个国家或地区在某一个特定时点上,住房价格与城市居民家庭年收入之比；它是一个全球通用指标，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。一个地区的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入（其中，每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格，每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入）。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为：36；当房价收入比在5左右时，房地产市场进入黄金发展时期，存在着大量的有支付能力的住房需求。若超出这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，影响居民生活。根据自贡的经济发展水平，将自贡的房价收入比范围确定为：4.06.5。4.2 自贡市房地产市场综合评判按照已确定的评价指标及评判标准，采用历史数据和比较方法进行对比；单项指标正常浮动区间项数为“8项、67项、45项上、3项及其以下”即为房地产市场总体发展“完全正常、正常、基本正常、异常”；据此可以对自贡房地产市场20082012年总体运行状况进行综合评价,详见表4-1。表4-1 自贡市房地产市场单项比例指标及综合评价各项指标名称各项指标数值及判断结果理想值正常浮动范围20082009201020112012房地产开发投资额与gdp之比0.0460.0670.0830.0970.0710.0750.0450.105正常正常正常正常正常房地产开发投资额与社会固定资产投资总额之比0.1420.1490.1690.2160.1440.20.10.3正常正常正常正常正常商品房新开工面积与施工面积之比0.3890.5240.5410.4030.1380.350.20.5正常异常异常正常异常商品房施工面积与商品房竣工面积之比2.2903.59610.2365.8783.3442.51.53.5正常异常异常异常正常商品房空置率0.3370.1970.2270.1680.210/0.10.25异常正常正常正常正常商品房销售额与开发投资额之比1.1061.0371.1291.0350.985/0.751.2正常正常正常正常正常商品房销售面积与竣工面积之比0.6821.4853.4651.4450.814/0.751.5异常正常异常正常正常房价收入比6.0235.8196.0196.0656.171/4.06.5正常正常正常正常正常综合分析评价结果正常正常基本正常正常正常/通过表4-1能够看出，在20082012年，房地产投资开发额无论是占gdp的比例还是占全社会固定资产投资额的比例、商品房销售额与开发投资额之比以及房价收入比均在正常浮动范围内，但是在2011年，房地产投资开发额占gdp与全社会固定资产投资额的比例这两项指标都高于理想值；商品房新开工与施工面积之比在2009、2010、2012年严重超出正常浮动范围，其中2012年明显低于正常浮动范围，说明企业信心不够，对下一年的市场看好度不够，认为未来市场可能不景气等；在2009-2011年这三年商品房施工面积占商品房竣工面积的比重显著偏高，一定程度上反应项目工期偏长，存在资金积压、企业信誉受损等风险，同时，由于我国商品房实行预售制，因此也会增大未来两年内的市场供应量；在2008年商品房销售面积与竣工面积之比偏低从而引起商品房空置率偏高，其他年份这两项指标均相对正常。总体看来，自贡20082012年房地产市场的发展都保持在“基本正常”、“正常”的水平，没有出现“异常”和“完全正常”的状况；2010年的房地产市场不同于20052012年中的任何一年的房地产市场，这是由于2010年比较特殊，出现了人口的负增长等。虽然自贡房地产市场尚未出现异常状况，但还没有那一年能够达到“完全正常”的标准，这说明自贡市的房地产市场的发展基本健康，但还存在一些不良因数导致房地产市场还不健全，需要进一步加快改革和完善。5 自贡市住宅房地产市场预测与建议房地产市场预测是根据市场调查所收集的信息资料，在统计、分析的前提之下，采用合理的方法，运用科学的手段，进行分析影响市场变化的各种因素，对房地产市场未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的需求量、租金售价水平等。5.1 自贡市住宅房地产需求预测目前，自贡城区销售的楼盘主要以高层建筑为主，另有少量多层、别墅销售；其主要集中在自贡城南区域，如沿滩新城、南湖区域，大多以80130的二、三房等中小户型为主。住宅供应期较为集中，供应量大，竞争较为激烈；消化速度较为缓慢，销售周期较长，目前市场销售的现房较多。自贡房地产整体水平相对于四川其他州市较为滞后，但该市属于三线城市，受国家宏观政策调控影响较小，本市居民结婚购房和自住中的刚性需求、改善性需求主导市场，无论是首置还是首改成为主流，投机、投资性购房相对较少。近几年来，随着汇东新城的建设，城市房地产投资进程开始加快，市场空间可得到进一步挖掘。对于房地产市场的需求，在这里只能用商品房的销售量这个既能表示出具体的需求量又有一定的实际意义的指标近视的代替。从20082012年房屋的销售量（见图5-1）来看，自贡最近这五年房屋销售量呈开口向下的抛物线趋势，其中2011年是其顶点，达到最大值，2012年房屋销售量呈现较大的下降趋势；其主要原因可能是2012年下半年由于受到“十八大”召开的影响，无论是市场开发商还是房屋消费者都在观望十八大对房地产市场调控政策信号，开发商暂缓开盘，购房者持币观望。因此对于2012年的销售量可能有一些不符合正常状况，因为数据的缺陷，无法对房屋需求进行定量预测，所以下面将只对自贡房地产的需求进行定性预测。 图5-1 近年来自贡市房屋销售量根据自贡市2011、2012的经济发展增长的实际情况，与“十二五”规划的目标（见表5-1）相对比，到2015年，自贡市能够实现其经济社会发展目标，家庭总收入得以提升，很多潜在住房需求者能够实现购买力，满足自身对住房的消费欲望。表5-1 “十二五”期间经济社会发展的部分目标名 称单位2010年2015 年人均gdp万元2.24.1城镇化率%4250城市居民人均可支配收入元1417025000全市总人口万元325335人口自然增长率2.484.7随着城市化进程的发展，自贡城市人口不断增多，人口的密度也会增大，因而城市住宅的潜在需求是很大的。根据目前状况粗略估算：自贡市以年平均城市化率在1.5%左右计算，目前自贡市全市人口在328万左右，则平均每年进入城市人口在5万左右；又按照3人/每户，每户每套房屋90平米，自贡的房屋年均刚性需求量约为150万平米左右。经济的发展，居民收入水平的提高，人民购买能力的提高，居民对住房条件提出了更高的要求，市民人均住房面积将不断增长；对于梯次改善型购房居民为了提高居住水平、满足现代生活的需要，将购买新住房功能的户型，改善性需求增多。所以，综上所述，由于宏观经济的不断增长、人均收入的提高、城镇化的快速推进；预计在未来1-3年内，房地产市场需求仍然巨大，仍有很大的发展空间；但是，自贡房地产无论是销售量还是开发量都不会大起大落，将进入一个相对平稳的发展时期。5.2 自贡市房价预测5.2.1 自贡市房价现状2013年初，网上流传一份“全国房价收入比草根排行榜”，自贡以住房均价4000元/平方米和6.2的房价收入比排名第九位，堪称自贡房子“白菜价”。那么自贡的房价究竟如何呢？根据目前的数据，2012年自贡城区房价平均在3800元/平方米左右；自贡各楼盘由于不同的楼盘有不同的品质（区位、采光、建筑质量、物业管理等不同），房价从二千多至五、六千不等，多数房价在4000元上下浮动。目前，自贡各楼盘房产的公布数据显示：随着恒大、中铁等品牌开发商的入住，加上地段、产品的差异，高端住宅与普通住宅的价格将拉大，市场呈现两极分化状态；自贡城区的楼盘中，最贵的是沿滩新城区的“恒大绿洲”，均价达到5200元/平方米，最便宜的为大安区的“海派颐和上院”，均价为2700元/平方米，其他楼盘均价多数在35004200元/平方米之间。然而，位于川南的自贡，由于居民人均可支配收入比其他城市低，相比宜宾、泸州、内江、乐山等周边城市，自贡房价比周边其他城市相对低一些，处于川南楼市的最低谷。从发展的角度看，随着自贡两化进程和五个自贡快速推进和建设，自贡的房地产市场会有一个比周边城市更大的发展和上扬的空间。就居住品质而言：自贡的宜居指数优于周边城市；因此，自贡的房产价格与周边城市相比尚处于低谷，还有一定的空间。由图5-2可以看出，近几年自贡的平均房价普遍偏低并处于缓慢上涨趋势。随着川南城市群建设，和交通枢纽的不断完善，城镇化进程的不断推进，以及“双百”城市的打造；虽然市场供应量在不断增加，但是随着未来10年将有大批农村人口涌入城市，除本地市民外，未来自贡还将吸引更多周边城市购房者；城市急剧扩容，对住房的需求也与日俱增，土地供应市场没有限价、生产成本不断上升等，自贡的房价不可能下跌。粗略估算，未来五年后自贡平均房价在45005000之间。图5-2 自贡平均房价趋势图随着国家相关政策法规的不断完善与实施，房产价格的波动幅度将逐渐减小，伴随着投资者投资理性增强，整个房地产行业逐渐发展成熟。自贡房地产市场，一方面房价一直低于周边城市；另一方面也可以看出自贡房地产市场发展快速阶段已经过去，没有向上的动力，泡沫成分逐渐产生，市场存在一定的风险；同时，价格也受到宏观调控政策的一定影响；从而可以推测：自贡的房价将呈稳定上升趋势，但是增速不会太大，增势渐缓，住宅价格上升空间有限。5.2.2 基于回归分析方法的自贡市未来房价预测科学合理地预测未来自贡房地产价格，准确把握未来房价走势，有利于政府、开发商和消费者理性把握市场动态，避免市场预期的大起大落。从近几年自贡房价的变化趋势来看，房价上涨在保持了一定规律性的同时，房地产市场的不确定性也带来了房价变化的随机性。针对自贡房价变化特征，本文采用回归分析预测方法来对自贡未来平均房价趋势进行预测。通过图5-2，我们可以看出，从2007年到2012年这6年的房价存在着明显的线性相关关系；因此，采用一元线性回归预测法，建立一元线性回归预测模型。(1)一元线性回归预测法概述一元线性回归预测法是分析一个因变量（y）与一个自变量之（x）间的线性关系的预测；假定y与x之间的相关关系可表示为：y=a+bx (5-1)公式(5-1)称为一元线性回归理论模型记y=y(x)=a+bx (5-2)称为一元线性理论回归方程。其中a、b称为回归系数，其图形称为回归直线。可见，回归方程反映了y的数学期望随x变化的规律性。如果我们知道了a、b的值，也就掌握了y与x的相关关系。通常利用“最小二乘法”来对回归系数a、b进行估计求解为： (5-3)从而得到回归方程：y=a+bx。(2)求解预测过程表5-2 自贡平均房价预测计算数据序号年份(x)平均房价（y）xyx2120072500501750040280492200827505522000403206432009300060270004036081420103150633150040401005201136007239600404412162012380076456004048144合计12057188003778320024228559将相关数据代入求a、b的计算公式（5-3）中可得：b=（637783200-1205718800）/（624228559-120572）=262.8571429a=（18800-262.857142912057）/6=-525078.0953把计算结果代入y=a+bx，可得所求一元线性回归方程为：y=-525078.0953+262.8571429x (5-4)对所建模型(5-4)进行检验：表5-3 自贡实际平均房价与预测数据年份实际平均房价预测平均房价误差误差平方200725002476 24576200827502739 11121200930003002 -24201031503265 -11513225201136003528 725184201238003790 10100合计019210估计标准误差为： 说明了本次用估计的回归方程预测因变量的预测误差大小为：69。那么运用建立的此模型对2013-2015年自贡平均房价预测结果见表5-4：表5-4 自贡平均房价预测结果年份预测结果20134053 20144316 20154579 从预测结果来看，自贡市未来三年的平均销售价格是缓慢平稳上升的，考虑到误差，自贡平均房价每年预计上涨200-300元左右。本节就房价预测问题做了相关的定性分析和定量的预测