“贵州·华联城”项目融资方案.docx

贵州华联房地产开发有限公司“贵州华联城”项目融资方案目录1. 项目情况与融资情况概述1.1项目情况1.1.1项目基本情况1.1.2用款项目“四证”情况1.2融资规模、期限及还款进度2.融资主体资信情况2.1公司基本情况2.2公司实际控制人情况3.用款项目分析3.1项目用地情况3.2项目基本控规指标3.3项目投资估算3.4项目建设实施进度3.5项目融资使用明细4.项目销售收入及税费4.1销售计划及销售收入测算4.2项目16号地块静态经济测算汇总4.3项目开发税费5.项目还款来源5.1销售收入5.2银行贷款6.项目财务分析6.1项目现金流量情况1.项目情况与融资情况概述1.1项目情况1.1.1项目基本情况根据黔西南州兴义市城市100平方公里，100万人的城市总体规划的发展思路，市政府要求加快城市周边棚户区改造的总体部署，落实对兴泰新区水库棚户区进行改造，华联地产在此情况下进行房地产开发，项目概况如下：2013年10月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第06029号和兴义国用（2013）第06030号两块土地共60856土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；2013年10月17日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第060599号土地45861土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；2013年11月03日通过招拍挂取得土地使用证编号为兴义国用（2013）第06027号和兴义国用（2013）第06028号两块土地共51213土地使用权，用途商用、住宅，年限70年；累计到目前为至共取得土地使用证的土地有5块，累计面积157930。第6、7块土已缴纳部分土地出让金，面积89338。预计2014年3月缴纳完毕。1.1.2用款项目“四证”情况已获得证件国有土地使用证有建设用地规划许可证有建设工程规划许可证有建筑施工许可证有预售许可证无1.2融资规模、期限借款人：贵州华联地产开发有限公司投资规模：35亿元人民币借款规模：5亿元人民币借款时间：3-5年2.融资主体资信情况2.1公司基本情况公司名称贵州华联房地产开发有限公司注册地点兴义市兴泰新区荣御天下注册资金10600万元注册日期20130801企业类型有限公司股东形式个人经营范围房地产开发；酒店业管理；物业管理；开发资质三级（暂定） 贵州华联房地产开发有限公司成立于2013年8月，注册资金1.06亿人民币，法人代表彭涛，股东4人，彭涛任公司董事长，魏建全任公司总经理，董绍武、徐尔俊分别任副总经理。涉足地产开发、商品房销售、物业管理、酒店管理等领域。目前公司拥有员工50人，其中90%以上为大专学历，具有中级以上职称20人，其中高级职称5人，注册会计师1人，会计师4人，注册建造师3名，造价师2名，房地产策划师2名。预计2014年达到100人的公司规模。目前公司主要运作开发贵州省黔西南州兴义市兴泰新区水库社区棚户区改造城市综合体项目贵州华联城，此项目是州级重点建设项目，州委书记帮扶对象，备受政府和社会各界的关注。该项目总体规划用地约620亩，总建筑面积超过200万平米，构建约10万人的大社区，预计累计投资金额约50亿人民币。（其中236.89亩用地已经获得土地使用证，后期用地正在办理中。）华联地产“以人为本、构建品质人居”的开发理念，致力于中国房地产行业的创新者和领先者。坚持城市历史和文脉的延续，打造地标式的建筑，努力使每一个项目成为城市发展的亮点。项目整体将定位为高端住宅、甲级写字楼、超五星级酒店、购物中心、高端会所于一体的区域城市中心，本着服务城市、服务业主的精神，以高起点、高标准打造一座生态宜居、理念超前、功能齐全、配套完善的现代化新城。创造黔西南品牌第一、品质第一、物业第一的完美形象。3.用款项目分析3.1项目用地情况 项目区域位置项目卫星地图位置示意项目位于贵州省黔西南州兴义市新泰新区核心位置，位于老城区与下五屯之间区域，处于南环路、文化路、绿叶路和园陵路之间区域，项目区域位置优越，居住环境良好，商业发展条件成熟。 项目地块分布示意图项目规划效果图目前项目已确定371.398亩开发用地规模，其中237亩已经获得土地证，其余134亩土地证正在办理当中。 后续还有260余亩用地可以开发，将根据项目开发节奏和发展需要具体制定开发计划。 项目总体计划用地约620余亩，总体开发规模约200万。一期项目效果图项目一期开发用地68亩，容积率3.9，打造的物业形态有高层、花园洋房、别墅、商业步行街。主要以高品质的物业形态，高标准的物业管理来塑造项目品牌。一期项目已于2013年10月8日正式开工，预计2014年6月正式销售。3.2项目基本控规指标 项目获得的第一批次371.398亩用地均为商住用地，不限高，各地块容积率有所差别，总建筑面积约130万。具体见下表：项目各地块规划指标地块编号用地面积容积率总建筑面积住宅（）商业（）其他（）合计（）含地下1号地块68.79亩3.91561801794849872 224000 2号地块42.44亩4.9 0 88555 71268 159823 3号地块61.02亩3.5 119420 22494 14961 156875 4号地块30.48亩4.4 80072 6000 27747 113819 5号地块31.83亩4.0 73115 7450 11730 92295 6、7号地块137.06亩4.9 407904 42230 120327 5704618号地块2014年3月获得土地9号地块10号地块 8、9、10号地块已与政府沟通好，正在办理土地出让流程，规划指标目前还没有确定。3.3项目投资估算 根据项目各地块经济指标及开发情况，项目17块共计371.398亩用地总投资估算约为35亿元，总开发周期为6年。3.4项目建设实施进度 根据公司的总体发展战略和部署，对项目17号地块的初步开发计划制定如下：项目开发进度计划地块编号起始开工时间竣工时间开始销售时间销售结束时间计划销售周期1号地块2013年10月2015年12月2014年5月2015年3月10个月2号地块2014年10月2017年6月2015年6月2017年1月18个月3号地块2015年3月2017年10月2015年10月2017年2月15个月4号地块2014年6月2016年8月2014年12月2015年12月13个月5号地块2015年10月2018年2月2016年5月2017年10月15个月6、7号地块2016年10月2019年5月2017年5月2018年12月18个月3.5项目融资使用明细融资用途主要为前期项目开发、补交后期用地土地款和获取后期用地等，具体融资用途见下表：序号用途资金数额（万元）说明需求时间1补交土地款2400项目第一批次371.398亩用地中237亩已经获得土地证，另有134.4亩用地需补交2400万剩余土地款方能办理土地证。2014年3月2一期工程款4000项目一期已经开工建设，从2014年1月开始进入正式基础施工阶段，需要支付工程款。2014年3月3道路建设征收补偿安置款15000项目总体计划开发用地约620亩，第一批次371.398亩已经获取，第二批次月260余亩用地准备获取，首先需要解决市政道路建设问题，建设路联通老城区的两条道路共计约1500米，需要征收安置资金。2014年6月4道路建设款3000建设路联通老城区的两条道路共计约1500米，需要建设道路资金。2014年7月5一期工程款4000项目一期开盘前需要支付第二笔工程款。2014年8月6后期土地征收补偿安置款12000第二批次237余亩用地征收补偿安置费用。2014年9月7后期土地款9600第二批次260余亩用地土地出让金。2014年10月合计50000 备注：以上为我公司的融资用途计划，具体资金用途及数量以单次实际需求为准。4.项目销售计划、销售收入及税费4.1销售计划及销售收入测算根据项目开发计划及目前市场状况，项目前期1-5块用地开发周期为4.5年，采取滚动开发模式，建设期为2013年10月至2018年2月，销售周期为3.5年，即2014年6月至2017年10月。初步制定项目销售计划如下：地块编号物业形态规划指标可售物业（、个）销售单价（元/）可售总额（万元）销售计划（万元）201420152016201720181号地块住宅156181.38 156181.38 3500 54,663 43,731 10,932 商业17948.25 17948.25 20000 35,897 21,538 14,359 车位75475480000 6,032 3,016 3,016 2号地块写字楼49731.00 44757.90 6000 26,855 10,742 8,056 8,057 酒店25672.00 0.00 5000 0 商业64168.00 25667.20 25000 64168 25668 19250 19250 地下车库56522680000 1,808 542 542 724 3号地块住宅119420.00 119420.00 4000 47,768 19,107 19,107 9,554 商业22494.00 22494.00 25000 56,235 11,247 33,741 11,247 地下车库41441480000 3,312 1,656 1,656 4号地块住宅80072.30 80072.30 4000 32,029 9,609 22,420 商业6000.00 6000.00 28000 16,800 16,800 医院10876.00 10876.00 3500 3,807 3,807 地下车库67640080000 3,200 3,200 5号地块住宅73115.00 73115.00 4000 29,246 17,548 11,698 商业7450.00 7450.00 28000 20,860 10,430 10,430 地下车库21221280000 1,696 1,696 6、7号地块住宅407904.70 407904.70 4000 163,162 81,581 81,581 商业42230.00 42230.00 30000 126,690 50,676 76,014 地下车库3389270080000 21,600 21,600 合计1089272.63 1014116.73 715,827 77,893 141,840 110,331 206,568 179,195 4.2项目17号地块静态经济测算汇总项目17号地块开发静态经济测算地块编号用地面积总建面积开发总费用（万元）总销售收入（万元）开发毛利润（万元）1号地块68.79亩224000 6292096592336722号地块42.44亩159823 3662392831562083号地块61.02亩156875 50557107315567584号地块30.48亩113819 3137055836244665号地块31.83亩92295 2837751802234256、7号地块137.06亩570461158231311452153221合计371.396 13172003680787158283477504.3项目开发税费 根据项目销售收入估算，项目17号地块开发总体税费估算如下：项目税费取费比例金额（万元）营业税5%35791城建费7%2505教育费附加3%1074地方教育附加2%716价格调节基金0.1%716土地增值税2%14317印花税0.05%358小 计55477企业所得税（347750-55477）*25%73068 净利润219205净利润率30.62%5.项目还款来源项目还款主要来源为项目开发销售收入和后期用地（获得土地后）银行抵押贷款。5.1销售收入（主要还款来源）根据项目销售计划和项目开发情况，销售收入可用于偿还融资款项的情况如下：日期2014年2015年2016年计划销售收入（万元）77,893 141,840 110,331 可用于偿还融资款项的收入（万元）150001500020000 根据以上销售计划，如项目正常开发销售，销售收入可以保障融资还款需求。5.2、银行贷款（补充还款来源） 项目第二批次约260亩用地获得土地证后可以申请银行抵押贷款，该土地抵押贷款也可作为融资还款来源，土地抵押贷款情况如下：序号土地描述土地面积（亩）土地单价（万元/亩）土地总价值（万元）可申请银行抵押贷款额（万元）1第二批次用地2602205720040040说明：以上土地单价估值参考第一批土地评估价值给出，具体价格以后期评估为准。 以上土地银行抵押贷款不包含第一批已获土地证237亩用地（评估价值约4.74亿元）和第一批次剩余134.4亩（即将获得土地证，价值约2.688亿元）用地，必要时我公司可与贵公司共同将该土地进行银行抵押贷款，获取偿还融资资金，可作为备用还款来源。6.项目财务分析6.1项目预计现金流量情况项目开发资金流量（17号地块）年度2013201420152016201720182019资金需求65278 39245 64113 79610 78195 40567 40567 销售回款0 77893 141840 110331 206568 179195 0 资金流量-65277.56 38648.36