黄山某旅游度假基地项目商业计划书.doc

黄山某旅游度假基地项目商业计划书 1 目目 录录 投投资资要点要点7 1 项项目概况目概况9 1.1 项项目公司目公司简简介介9 1.1.1注册情况11 1.1.2股本结构12 1.1.3企业组织结构13 1.1.4重大经营决策程序与规则16 1.1.5重要财务决策程序与规则17 1.1.6对高管人员的选择考评和激励约束机制18 1.1.7内部控制制度评价18 1.2 项项目内容介目内容介绍绍19 1.2.1项目建设概况19 1.2.2项目主要内容19 项目工期：三年。19 1.2.3项目规划图21 2 项项目投目投资环资环境境22 2.1 项项目所在地概况目所在地概况22 2.1.1歙县概况22 2.1.2深渡镇概况24 2.2 当地旅游投当地旅游投资环资环境境.26 2.2.1行业管理体制26 2.2.2歙县主要旅游资源27 2.2.3投资成本分析31 2.2.4项目投资政策32 3 项项目目产产品市品市场场分析分析34 3.1 我国旅游行我国旅游行业业分析分析34 3.1.1旅游业总收入12年间cagr为16.15%34 3.1.2中国旅游业得到了全面复苏35 3.1.3旅游服务产品需求升级而有效供给不足37 3.2 中国旅游中国旅游业发业发展前景展前景.42 3.2.1影响旅游业的发展因素42 3.2.2国内旅游需求前景预测44 3.3 我国酒店行我国酒店行业业分析分析47 3.3.1我国酒店业发展现状47 3.3.2我国酒店业发展前景49 3.3.3我国高星级酒店现状51 3.4 安徽省旅游安徽省旅游业业分析分析53 3.4.1安徽省旅游业现状53 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 2 3.4.2安徽省旅游业发展前景54 4 项项目市目市场场需求与前景分析需求与前景分析56 4.1 景区客源市景区客源市场场定位定位.56 4.1.1一级客源市场56 4.1.2二级客源市场57 4.2 影响旅游客流量的因素分析影响旅游客流量的因素分析.58 4.2.1 宏观因素分析.58 4.2.2 微观因素分析.59 5 业务发业务发展目展目标标63 5.1 总总体体发发展展计计划划.63 5.1.1总体目标63 5.1.2主要经营理念63 5.1.3发展战略64 5.1.4整体经营目标和主要业务的经营目标65 5.2 具体具体业务战业务战略及略及业务计业务计划划.65 5.2.1产业化战略65 5.2.2人才战略66 5.2.3项目开发计划66 5.2.4市场与客户开发计划66 6 项项目投目投资资方案方案68 6.1 项项目投目投资资估算估算.68 6.1.1项目投资建设比例分析68 6.2 融融资资方案方案.70 6.3 投投资资者者权权益保障益保障.71 7 项项目目财务预测财务预测72 7.1 财务预测说财务预测说明明72 7.2 经济效益测算73 黄山千岛旅游度假中心项目.73 总总收益收益预计预计： ：7.7394 亿亿元人民元人民币币73 销售收益预计：.73 黄山千黄山千岛岛旅游度假中心旅游度假中心项项目目74 三年投三年投资汇报资汇报 1.7778 亿亿元人民元人民币币。 。74 平均投平均投资资年年汇报汇报 5925.9 万元人民万元人民币币； ；.74 投投资资年年汇报汇报率率 11.44%。 。.74 8 风险风险分析分析74 8.1.1经营风险74 8.1.2行业风险76 8.1.3市场风险76 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 3 8.1.4政策风险77 8.1.5项目投资风险77 8.2 风险风险控制控制.77 8.2.1经营风险对策77 8.2.2行业风险对策79 8.2.3市场风险对策79 8.2.4政策风险对策80 8.2.5项目投资风险对策80 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 4 投投资资要点要点 黄山信息旅游度假开发中心，主营旅游景点开发、经 营，是一个担负黄山千岛旅游度假基地建设任务的综合 性开发企业。本项目拟选址于黄山信息港、新安江畔的 605 亩地块进行综合开发。根据总体规划，主要以“别墅+ 酒店”、 “酒店+公寓”为主导产品类型的千岛旅游地产开发 模式，规划开发区块分别为旅游度假酒店区、度假别墅区、 旅游商业区和农家度假区等旅游房产市场。 在国家加强宏观调控和结构调整的政策影响下，旅 游产业作为被鼓励和重点培育的产业将吸引更多投资商的 目光。旅游产业进入门槛低、投资预期好、收益稳定的特点 将逐渐被社会认知。目前，人们随着经济水准的日益提高， 把以往仅仅停留在“观光”层面的旅游观念正向“度假”的概 念过渡，并呈现一片上扬之势，由此催生的旅游房产也开 始迈向度假时代，旅游地产迎来了历史上绝无仅有的黄金 开发周期。 同时，安徽省在建或已建成的一些大项目对资 本市场的良好示范作用，以及全省对新谋划项目积极的招 商推介，将使旅游投资项目逐渐扩大影响。安徽省旅游产 业发展壮大和关联带动作用的增强，各级党委、政府对旅 游产业重视程度的不断提高，政府主导型旅游的巨大产业 功能将逐步显现。旅游业发展的政策将更宽松，环境将更 本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙 县深渡港、新安江畔的县深渡港、新安江畔的 605605 亩地块进行综合开发。亩地块进行综合开发。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 5 好。投资热点将更加突出，建设资金将更加充盈，旅游产业 将走上一条快速、健康、可持续的强劲发展之路。 本项目总投资 5.18 亿元人民币，本项目收入总额为 7.7394 亿元人民币，三年平均投资年回报 5925.9 万元， 年汇报率 11.44%。项目具有一定的盈利能力。 项目财务净现值为项目财务净现值为 万万 元，内部收益率元，内部收益率 % %，投资，投资 回收期回收期 年。项目具有一年。项目具有一 定的盈利能力。定的盈利能力。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 6 1 项项目概况目概况 1.1 项项目公司目公司简简介介 五岳归来不看山，黄山归来不看岳。 明代旅行家、地理学家徐霞客春游黄山，赞叹说： 登黄山天下无山。 千岛湖，被世人誉为“国际花园城”，人间仙境。 黄山千岛旅游度假开发中心，就座落在： 天下第一奇山黄山脚下； 国际花园城千岛湖上游； 国家级风景名胜区新安江山水画廊之中。 2006 年春节刚过，一批来自海内外的浙江籍商人， 在江南选择投资项目时，来到黄山与千岛湖水上旅游 线的节点，安徽省歙县深渡港，一眼就被这秀丽的山水 吸引住了。 优越的地理环境； 原生态的山水人文； 花样众多的农特产品； 深厚的徽文化历史底蕴。 这里，独具魅力，引人注目，令人惊喜； 这里，是现代都市人所稀缺的风水宝地； 这里，也是都市人所梦寐以求的田园生活。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 7 于是，大家选定在这投资。 2006 年 xxxxx 公司成立。公司股东来自中国 侨乡浙江青田，70%是长年旅居欧洲的华侨。一期投 资 xx 亿人民币，开发面积 605 亩。项目定位：生态旅 游度假基地。开发地：安徽省黄山市 xx。该项目被列 为安徽省 861 重点工程，黄山市 443 行动计划和 x 县 重点工程。 新安江是徽商的母亲河，是徽文化的重要发祥地 和徽商的起源地。新安江畔的深渡镇是全国中心镇和 试点镇之一，是徽州通往浙江的水上咽喉，重要的物资 集散地，也是黄山市最大的内陆码头。这里是典型的中 国江南小镇，民风淳厚，村落古朴，山水秀丽，是天然 的氧吧。每年经深渡港码头南来北往的中外游客达数 十万人次。 当前，正是我国旅游地产开发的黄金期。我们在开 发理念定位上，从根本上摈弃了以往开发商唯利是图 掠夺性的土地开发，选择对环境、资源和生态充分保护 利用的可持续发展的模式，倡导“规划就是财富，环境 就是优势”等现代发展理念，在旖旎秀美的山川风光中， 打造出与山水和谐的旅游度假生活美景。 旅游地产建筑的最高境界是让地产成为一种文化， 从而做到地域性、民族文化和现代建筑艺术的有机融 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 8 合、完美统一。每一个建筑都是用文化来传承文明和丰 富建筑内涵的。为了使项目开发定位更加科学、准确和 合理，我们耗资上百万元，邀请了国内外 20 多家规划 设计和专业策划公司为我们项目出谋划策。该项目总 规划面积 30.3 万平方米，建筑占地面积 5.87 万平方米， 总建筑面积 24 万平方米。容积率 1.2，绿化率 46.5。目 前，总体规划设计工作已经有关部门评审通过，进入全 面施工建设阶段。 我们以深厚的徽文化为背景，以新安江山水画廊 为载体，以日益兴旺的旅游产业为主导。开发后的黄山 千岛旅游度假基地，将成为上海的后花园；杭州的御花 园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又一旅 游休闲度假胜地。让游客来这里体验徽州文化，看徽山、 赏徽水、尝徽菜、听徽戏、带回三潭枇杷，贡菊，黄山茶 和徽州土特产。 1.1.1 注册情况注册情况 一：企一：企业业名称：名称：xxxx 房地产开发有限公司 住住 所：所：xxxxxx 黄山大道 法定代表人：法定代表人：xxxx 注册注册资资金：金：xxxxx 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 9 实实收收资资本：本：xxxx 企企业业性性质质： ：有限责任公司 成立日期：成立日期：xxxxxx 经营经营范范围围： ：房地产开发、商品房销售；旅游项目建设； 建筑材料销售；房屋中介服务。 注册号：注册号：xxxxxxxxxxxx 二：企二：企业业名称：名称：xxxxxxx 度假开发中心 住住 所：所：xxxxx 黄山大道 法定代表人：法定代表人：xxxxx 注册注册资资金：金：xxxxx 整 实实收收资资本：本：xxxxxx 整 企企业业性性质质： ：合作 成立日期：成立日期：xxxxxxx 经营经营范范围围： ：旅游景点开发、经营。 注册号：注册号：xxxxxx 1.1.2 股本股本结结构构 黄山 xxxxx 旅游度假开发中心暨黄山 xxxx 房 地产开发有限公司注册资本 xxxxxx 万元人民币，由 xxxx、xxx、xxx、和 xxx 共同出资组建，注资额分 别为 xxx 万元、xxx 万元、xxx 万元和 xxx 万元人 黄山诸葛房地产开发有黄山诸葛房地产开发有 限公司注册资本限公司注册资本 10001000 万元万元 人民币，由诸葛育平、詹志人民币，由诸葛育平、詹志 平、干再鸣和金苏林共同出平、干再鸣和金苏林共同出 资组建。资组建。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 10 民币。 图图 1.1 项项目企目企业业股本股本结结构构 1.1.3 企企业组织结业组织结构构 本企业的主要业务及职能管理部门包括： 董事会董事会办办公室公室 董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负 责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作 的综合协调职能部门，具有调研信息、查办和协调功能。 财务财务部部 财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算 体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核 算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管 理、成本费用控制等各项管理工作，制定筹资、投资、股利 分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运 作方案，对会计信息进行处理，为企业管理和决策提供依 据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部 门之间的有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系； 企业内部与财务工作相关的业务培训。 人力人力资资源部源部 人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 11 及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业 人才信息储备；建立并实施员工激励体系，核定员工薪酬、 福利；建立并实施员工保障体系，办理员工的各种保险；拟 定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考 勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。 投投资发资发展部展部 投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息， 为企业制定发展规划提供参考；根据企业发展规划，寻找 投资项目，进行项目策划，建立项目储备；根据企业确定的 拟投资项目，牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企 业资本运作方的拟定等。 行政管理部行政管理部 行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规 章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担 总经理秘书工作；企业日常办公事务和后勤、公关、接待； 公司保密工作和行政办公范围内的安全管理；配合营销部 进行公司形象宣传和企业文化建设；管理用固定资产、办 公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类 会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。 营销营销部部 营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整理；制 定企业经营目标，策划经营战略；根据市场情况及经营目 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 12 标，制定促销方案和广告宣传方案，经批准后实施；根据市 场情况及企业资源，进行产品策划、拓展经营项目。 办办事事处处 办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、 中介机构等组织进行联络。为企业各部门工作人员提供工 作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政 策。 审计审计部部 企业内部审计由审计部负责。 图图 1.2 项项目企目企业组织结业组织结构构图图 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 13 1.1.4 重大重大经营经营决策程序与决策程序与规则规则 企业总体实行制度化管理，企业的重大经营决策， 如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权 范围决策，按程序进行。董事会是企业的决策机构，有关 职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参 谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分 调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议， 重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后， 提交董事会讨论决策。 具体决策程序为：首先由专业职能部门根据企业生 产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研 后提出建议，然后由企业内部高级管理及技术人员组成 的各专业委员会结合企业发展战略规划,对其进行投资价 值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董 事会决策提供科学的依据,规避企业投资失误和风险；同 时，企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委 员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供 专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和企业 章程规定的程序、权限进行重大经营决策。 1.1.5 重要重要财务财务决策程序与决策程序与规则规则 企业实行现代企业管理企业实行现代企业管理 制度，设有董事会和总经理。制度，设有董事会和总经理。 财务部汇总决策目标提供重要财务资料财务部汇总决策目标提供重要财务资料 企业财务总监组织初审企业财务总监组织初审 经理办公会议审查经理办公会议审查 董事会决议通过董事会决议通过 决策结果决策结果 决决 策策 权权 限限 范范 围围 内内 决策权限范围内决策权限范围内 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 14 图图 1.3 企企业业财务财务决策程序与决策程序与规则规则 1.1.6 对对高管人高管人员员的的选择选择考考评评和激励和激励约约束机制束机制 高管人高管人员员的的选择选择 董事长根据企业实际情况提出执行总经理及其经营 管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理 可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员的 建议人选，提呈董事会审定。董事会秘书亦由董事会聘任。 高管人高管人员员的考的考评评 企业董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标 准，结合项目进度、利润指标、管理要求等各项任务指标 制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实， 制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的 内部考核指标体系，从而保障企业“利润最大化”和“股东 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 15 利益最大化”。 高管人高管人员员激励和激励和约约束机制束机制 企业规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机 制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职 工作的积极性和工作效率，从而为实现企业稳健及持续 发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。 1.1.7 内部控制制度内部控制制度评评价价 企业按照企业会计准则、 企业会计制度和有关 法律法规的规定建立健全了内部控制制度，所制定内部 控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、 实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、 对外担保等经济业务活动的控制。 企业内部控制的方法主要包括：组织结构控制、授 权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、 人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统 控制等。 1.2 项项目内容介目内容介绍绍 1.2.1 项项目建目建设设概况概况 （1）将新安江畔 605 亩土地打造成为：上海的后花园； 杭州的御花园；黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的 本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙 县深渡港、新安江畔的县深渡港、新安江畔的 605605 亩地块进行旅游度假综合开亩地块进行旅游度假综合开 发。发。 企业制定的内部控制制企业制定的内部控制制 度是完整、合理的，并得到度是完整、合理的，并得到 了有效执行。了有效执行。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 16 又一旅游休闲度假胜地。 ，以浓缩徽文化为主要内容的观赏 景点，以招览游客。 .2 项目主要内容项目主要内容 项项目工期：六至八年。目工期：六至八年。 建建设设内容：内容： 总用地 303277 平方米 规划净用地 228848 平方米 总建筑面积 240002 平方米 其中： 产权式度假酒店 36360 平方米 临江观景酒廊 3600 平方米 商务度假酒店 23260 平方米 高级接待中心 2200 平方米 园林商铺 76250 平方米 农贸市场 1800 平方米 综合服务中心 3100 平方米 垃圾中转站 600 平方米 多层乡村住宅、商住楼 49280 平方米 新农村民居 39552 平方米 辅助房 800 平方米 医疗站 200 平方米 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 17 邮局 400 平方米 幼儿园 2600 平方米 绿地面积 142100 平方米 广场道路 29200 平方米 建筑占地面积 58720 平方米 容积率 1.2 绿化覆盖率 46.55 总住户数 480 户 停车位 240 位 1.2.3 项项目目规规划划图图 图图 1.4 项项目目规规划划图图 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 18 2 项项目投目投资环资环境境 2.1 项项目所在地概况目所在地概况 2.1.1 歙歙县县概况概况 【 【概况概况】歙县总面积 2122 平方公里，2004 年末总耕 地 16.2 万公顷，辖 28 个乡（镇），425 个行政村。2007 年 全县上下在县委、县政府的坚强领导下，以科学发展观为 统领，以“三大建设推进年”为抓手，勇于创新，抢抓机遇， 全县经济实现了又好又快发展，各项社会事业不断进步， 和谐社会建设加快。全县实现国内生产总值 57.6 亿元，比 上年增长 13%。 图图 2.1 歙歙县现县现状状图图 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 19 【 【农业农业】歙县认真贯彻中央一号文件及一系列惠农政 策措施，极大地调动了农民的生产积极性，农业丰产丰收。 2007 年全年实现农林牧渔业总产值 14.3 亿元，按 90 价 计算比上年同期增长 8.6%。 【 【工工业业建筑建筑业业】工业生产保持较快的发展势头，2007 年全年完成社会工业增加值 22.27 亿元，按可比价计算增 长 18.9%，占生产总值比重 45.6%。规模以上工业企业 93 户，工业产值在亿元以上的有 8 户，同比增加 3 户，完成 工业总产值 43.09 亿元，同比增长 45.6%，实现工业增加 值 12.26 亿元，同比增长 31.3%；产品销售率为 97.8%。 【 【贸贸易易外外经经旅游旅游】消费市场稳步升温。2007 年全年 社会消费品零售总额 17.91 亿元，同比增长 17.5%，其中 县级零售额 77827 万元，增长 19.7%，县以下零售额 101314 万元，增长 15.8%。分行业看，批零贸易业实现零 售额 149654 万元，增长 16.5%，住宿餐饮业实现零售额 28965 万元，增长 22.4%，其他实现零售额 522 万元，增 长 32.2%。全年实现外贸进出口总额 3216 万美元，下降 15%。其中出口总值 2169 万美元，增长 2%。 【 【财财政政金融金融】2007 年全县实现财政总收入 48419 万 元，同比增长 55.4%。其中，国税收入 9813 万元，同比增 长 34.8，地税收入 9321 万元，同比增长 20.8。财政 一般预算收入 27730 万元，同比增长 23%。在财政收入构 歙县认真贯彻中央一号歙县认真贯彻中央一号 文件及一系列惠农政策措施，文件及一系列惠农政策措施， 极大地调动了农民的生产积极大地调动了农民的生产积 极性，农业丰产丰收。极性，农业丰产丰收。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 20 成中，税收收入 20427 万元，同比增长 24.7，占一般预 算收入 73.7。 2.1.2 深渡深渡镇镇概况概况 【 【概况概况】深渡镇坐落于新安江畔，是黄山市最大的内 陆码头，又是国际黄金旅游线黄山千岛湖的交通枢 纽，距黄山市 52 公里、黄山风景区 80 公里，水路距浙江 淳安县千岛湖 65 公里。全镇总面积 99 平方公里（其中镇 区面积 4.5 平方公里），辖 29 个村、2 个居委会，现有人 口 2.7 万。1996 年因集“山区、库区、旅游区”三特色于一 体，被国家计委、建设部等 11 部委列为全国 57 个综合改 革试点镇之一，2003 年被列为全省 63 个重点中心建制镇 之一，2004 年被建设部等 6 部委列为全国小城镇建设重 点镇。2000 年分别被省建设厅、国家建设部评为“全省小 城镇先进乡镇”和“全国村镇建设先进镇”称号。农村科教 工作成绩斐然，被列入全国农科教示范乡镇、棉溪村被列 入全国农科教示范村。 深渡港坐落于新安江畔，深渡港坐落于新安江畔， 是黄山市最大的内陆码头，是黄山市最大的内陆码头， 又是国际黄金旅游线黄山至又是国际黄金旅游线黄山至 千岛湖的水上交通枢纽。千岛湖的水上交通枢纽。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 21 【 【农业农业】深渡镇境内林、果、茶、鱼资源丰富，主要农 产品有茶叶、果品、菊花。年产茶叶 393 吨、果品 2381 吨 （其中枇杷 2110，柑桔 257 吨）、菊花 241 吨。全镇拥有水 域面积 340 公顷，可养殖水面 42.7 公顷，养殖面积 16 公 顷，水产品总产 151 吨，其中捕捞 128 吨；拥有林地 12.3 万亩，森林覆盖率为 80 %，林木蓄积量为 25 立方米。 【 【经济经济】深渡镇共有大小企业 713 个（其中：农产品 加工企业 127 个），主要有旅游、丝绸纺织、橡塑、化工、 电视电缆、建筑等，2004 年乡镇企业工业总产值 13368 万元（其中农产品加工业 8573 万元）；农村经济总收入为 36462 万元，其中农业收入 3053 万元，工业收入 13735 万元，人均收入 3135 元。 【 【资资源源优势优势】深渡镇是新安江山水画廊的主景区和 “三潭枇杷”的原产地，境内“千年古樟”天下闻名。漳潭村， 至今仍留存着盖有皇帝玉玺表彰汉朝名相-张良后裔的 深渡镇是中国枇杷之乡，深渡镇是中国枇杷之乡， 境内林、果、茶、鱼资源丰境内林、果、茶、鱼资源丰 富，主要农产品有茶叶、果富，主要农产品有茶叶、果 品、菊花。品、菊花。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 22 旌表、张氏统宗族谱，张氏墓祠等。绵潭村素有“新安江 畔画家之村”之誉，健在的知名画家有汪更新、庄家宝、 庄家汉、庄达成等，其中，汪更新为国际知名画家，被誉 为“鱼王”“虎王”，其作品受到周恩来、李鹏两代总理的关 注。目前该村保留的古迹还有将军庙、御书楼等一些古迹。 2.2 当地旅游投当地旅游投资环资环境境 2.2.1 行行业业管理体制管理体制 旅游业是指从事旅游经营和为游客提供吃、住、行、 游、娱、购等各种服务的行业。旅游业主要经济活动领域 包括旅行社业、饭店业、旅游交通业和旅游景观业。 在国民经济体系中，旅游业是归属于第三产业的一 个重要产业部门，对扩大内需、增加就业、促进产业结构 调整和实现国民经济的可持续发展均有重要作用。 我国旅游业实行“政企分开、统一领导、分级管理”的 管理体制。国家旅游局是国务院主管旅游业的直属机构， 在国务院领导下，负责统一管理全国旅游工作。 各省、自治区、直辖市设立省、地（州、市）、县旅游局 三级地方旅游行政管理体系，地方各级旅游局是当地旅 游工作的行业归口管理部门，受同级地方政府和上一级 旅游局的双重领导，以地方政府领导为主，负责辖区内的 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 23 旅游行业管理工作。黄山市旅游局是黄山市旅游行业主 管部门，依照安徽省旅游业管理条例对全市的旅游业 实行统一的行业管理。 2.2.2 歙歙县县主要旅游主要旅游资资源源 歙县位于杭州、千岛湖、黄山、九华山旅游线的中心 点，徽杭、屯芜公路在此交会，皖赣铁路穿越而过。这里 山明水秀，风光旖丽。境内古民居群布局典雅，园林、长 亭、古桥、石坊、古塔到处可见，犹如一座气势恢宏的历 史博物馆。主要景点有太白楼、新安碑园、许国石坊、斗 山街、陶行知纪念馆等。 【 【太白楼太白楼】位于太平古桥西侧，为黄山至千岛湖途中 必经之地。该楼为双层楼阁，挑梁飞檐，为典型徽派建筑， 楼内陈列有历代碑刻，古墨迹拓片，古今名人楹联佳句。 相传，唐天宝年间，诗人李白寻访歙县隐士许宣平，结果 在练江之畔失之交 臂，后人为纪念此 事，便在李白饮酒 的地方建起了这座 太白楼。游客登楼 可以饱览城西山光 水色、古桥塔影。 歙县古称徽州，为中国歙县古称徽州，为中国 历史名城。歙县是一座山庄历史名城。歙县是一座山庄 式的古城，山环水绕，风景式的古城，山环水绕，风景 十分秀美。歙县文物古迹十十分秀美。歙县文物古迹十 分丰富，现存古遗址十九处，分丰富，现存古遗址十九处， 古墓葬十三处，古建筑三百古墓葬十三处，古建筑三百 八十五处。八十五处。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 24 【 【新安碑园新安碑园】紧邻太白楼，此景区将碑园与园林溶为 一体，整个建筑依山就势，多式花墙、漏窗、洞门相互通 透，碑廊曲折 起伏蜿蜓 200 多米。高处立 亭，洼处蓄池， 竹影婆娑，为 徽州私家花 园的风格，其园筑于披云峰上，有峰有楼有水，虽然咫尺 之地，却是博大胸怀，饶有山野情趣。碑园的廊龛中，陈 列着歙县明万历年间收藏家吴廷收藏、镌刻的余清斋帖 ，以及歙县明崇祯年 间收藏家吴桢所刻的 清鉴堂帖。这两套 碑帖共 200 余块，收 集自晋至明历代中国 书法大师代表作，精 心雕刻，人称稀世珍 本。 【 【许许国石坊国石坊】耸立 于县城闹市中心，为 全国重点文物保护单位，建于明代万历十二年（公元 1584 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 25 年），是朝廷为旌表李保兼太子太保礼部尚书、武英殿大 学士许国而立。许国明代嘉靖乙丑（公元 1565 年）进士， 为嘉靖、隆庆、万历三朝重臣，博得皇上“加恩眷酬”。牌 坊四面八柱，呈口字型，石柱、梁坊、栏坊、栏板、斗拱、 雀替均是重四、五吨的大块石料，且全部为质地坚硬的青 色茶园石，雕饰镂刻精美细腻，图案错落有致，疏朗多姿。 成双结对的彩凤珍禽，雕梁之间，一个个飞龙走兽，扬威 于画壁之中，12 只倚柱石狮，神态各异，体现出徽派石雕 独特的表现手法。石坊所有题词，均出自许国门生著名书 法家黄其昌之手，使得整座石坊更显得豪放、华丽、威严。 斗山街坐落于歙县城内。 【 【陶行知陶行知纪纪念念馆馆、行知公园、行知公园】均在歙县城内，纪念馆旧 为崇一学堂，为人民教育家陶行知幼年就读之所，内陈有 陶行知遗物和著名遗联“捧着一颗心来，不带半根草去。 ” 宋庆龄为陶行知纪念馆题词称之为：“万世师表”。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 26 【 【东东樵楼樵楼】又名阳和门，原名钟楼，建于明弘治年间， 为重檐式的双层楼阁。 这两座樵楼咫尺相望。 歙县城内还有二座樵 楼，一为南樵楼，俗 称 24 根柱，据方志 记载，此楼建于隋末， 宋、明二代多次重建。现存的南樵楼基本保持宋代的建筑 风格，特别是其中的“排栅柱”。乃正宗宋代“营造法”，今 已很难见到。 【 【渔渔梁梁坝渔坝渔梁梁坝坝】是歙县古代较大的水利工程，至今 保存完好，为省内罕见。整个坝长约百余米，斜面长 50 米，全用一至两吨重的花岗石砌成。由于坝的落差较大。 再加上坝下乱石嶙峋，因此，练江到此，经溢洪道飞流直 下，涛声不绝于耳， 声震数里之外，极 为壮观。若遇竹木 排筏过坝，更是惊 心动魄。只见弄潮 儿挑起撑篙，对准前方，瞬间，排筏冲人瀑中，便全然不 见，生死不测，不久在坝下远处浪峰间复出、一始知过坝 成功，观者悬心方下。沿着“百步阶梯”来到坝上，但见飞 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 27 珠溅玉的浪花下，琴石横卧，雪白洁净，似觉可抚可弹， 辅以涛声，饶有风味坝上还有一口四方并，有人称之 “小放生池”，池水澄碧，鱼翔浅底。坝的下游江岸上有新 安古关，为明代防倭寇而建。 2.2.3 投投资资成本分析成本分析 表表 2.1 有关有关项项目目费费用参考用参考标标准准 类别收费标准 工业用水1.10 元/吨 生活用水0.82 元/吨 办公用水1.00 元/吨 水价 商业用水1.40 元/吨 照明用电0.506 元/kw.h 工业用电0.585 元/kw.h 商业用电0.96 元/kw.h 电价 非居民照明用电0.95 元/kw.h 公路费用1.00 元/km.t 水路运输平均 0.20 元/ km.t运输费用 铁路运输0.0625 元/ km.t 简易厂房3-4 元/平方米*月 厂房租金 钢混厂房6-9 元/平方米*月 平均工资5000 元/人*年 劳务工资 最低工资3000 元/人*年 砖混460-480 元/平方米 土建造价 框架520-550 元/平方米 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 28 2.2.4 项项目投目投资资政策政策 a鼓励外来投资者来歙县投资建设。除国家法律、 法规明令禁止，以及有损生态环境的项目之外，全面对外 招商，重点是工业、旅游业、开发性农业、基础设施建设 等领域。 b凡国有、集体、个体新上鼓励投资领域内的项目 和外来投资者投资新办企业，县内各种规费(含部门内设 事业单位的规费征收)按政策规定标准下限的 30%收取。 c固定资产投资额在人民币 500 万元以上1500 万元的项目，县内收取的规费按 15收取；固定资产投资 额超过 1500 万元以上的项目，除工本费外，县内收取的 其他规费全免。年缴税收 1000 万元以上的新办企业，县 公安局为其单设治安办公室：上述后两类项目业主子女 在歙县可择校(包括省重点中学)就读，免交择校费和代培 费。 d对县属特国企业通过企业改制、盘活存量资产等 解困项目，以及新办农业产业化加工经营、文物修复、景 点景区建设、文化体育产业开发项目，除工本费外，县内 收取的其他规费全免。 e.土地出让金实行按土地等级、项目类型、用地类型 分别计价。其中：固定资产投资额在 1500 万元以上的生 产性项目用地一般只收取征地补偿费和审批税费；进入 中共歙县县委、歙县人中共歙县县委、歙县人 民政府欢迎外来投资者来歙民政府欢迎外来投资者来歙 县投资建设，并制定了一系县投资建设，并制定了一系 列优惠政策，鼓励投资者投列优惠政策，鼓励投资者投 资歙县。资歙县。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 29 县以上工业园区，固定资产投资额在 800 万元以上的土 产性项目用地，只收取征地补偿费和审批税费。 f.凡投资建设项目在水利部门指定的河道取沙石免 收有关规费。 g.所有外来企业办理相关手续(含各种规费的收取)， 由县政务中心“一个窗口”办理。材料齐全的县内手续在 7 个工作日内办结；对重大项目成立专门办事机构，实行 全程服务。凡固定资产投资额在 500 万元以上或年税收 超过 50 万元人民币的企业，列为县重点企业。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 30 3 项项目目产产品市品市场场分析分析 3.1 我国旅游行我国旅游行业业分析分析 3.1.1 旅游旅游业总业总收入收入 12 年年间间 cagr 为为 16.15% 旅游行业的 3 个主要领域-入境游、国内游和出境游 得到了快速发展，旅游业规模无论从人次上还是收入上 都不断扩大。国家也采取了一系列重大措施鼓励旅游业 发展，包括制定 2020 年行业远景目标纲要，实行 3 周的 全国假日制度，加快签订特许目的地资格国家（ads）以 及大力拓展海外旅游促销活动，开拓国际市场。 图图 3.1 1993 年年-2004 年中国旅游年中国旅游业总业总收入及收入及 gdp 占比占比 （ （亿亿元、元、%） ） 通过不断提升自身在国通过不断提升自身在国 家行业结构和由计划经济向家行业结构和由计划经济向 市场经济转型过程中的地位市场经济转型过程中的地位 和力量，中国的旅游行业迅和力量，中国的旅游行业迅 猛发展。猛发展。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 31 未来 10 年，我国旅游业将保持年均 10.4%的增长速 度，其中个人旅游消费将以年均 9.8%的速度增长，企业/ 政府旅游的增长速度将达到 10.9%。世界旅游组织预测 到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四 大客源输出国。到 2010 年，我国旅游总收入占 gdp 的 比例将从 2004 年的 5.01%达到 8%。 3.1.2 中国旅游中国旅游业业得到了全面复得到了全面复苏苏 2004 年中国入境的观光、商务、探亲等旅游人数为 10904 万人次，比上年增长 19.0%；国际旅游外汇收入 257 亿美元，增长 47.9%。2005 年前 10 个月，入境游继 续快速发展，入境人数超过 1 亿人次，同比增长 11.57，其中外国游人达 1696.28 万人次，增长 22.56； 入境过夜旅游者 3907 万人次，增长 13.64；国际旅游外 汇收入为 247.8 亿美元，同比增长 17.06。 图图 3.2 1978-2004 年中国入境游人次及增年中国入境游人次及增长长（万人次，（万人次，%） ） 在入境旅游方面，在入境旅游方面，20042004 年中国是世界上增长最快的年中国是世界上增长最快的 旅游目的地国家，并被旅游目的地国家，并被 traveltravel tradegazettetradegazette，asiaasia 评为评为 20042004 年度全球最佳旅游目年度全球最佳旅游目 的地。的地。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 32 图图 3.3 1978-2005 前前 10 个月中国入境游个月中国入境游总总收入及增收入及增长长 （百万美元，（百万美元，%） ） 在国内旅游方面，2004 年国内旅游出游人数达 11 亿人次，增长 26.6%；旅游总收入 4711 亿元，增长 36.9%。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 33 图图 3.4 1990-2004 年中国国内游人次及增年中国国内游人次及增长长（ （亿亿人次，人次，%） ） 图图 3.5 1990-2004 年中国国内游年中国国内游总总收入及增收入及增长长（ （亿亿元，元，%） ） 在出境旅游方面，中国已成为世界上迅速崛起的新 兴客源国。截至 2005 年 10 月 30 日，正式开展中国公民 出境组团旅游业务的国家和地区已达 76 个。目前，中国 公民出境旅游强劲增长，2004 年，达到 2885 万人次； 2005 年前 10 个月，出境人数达 2575.55 万人次，同比增 长 8.03。2000-2005 年的因私出境人次年增长率超过 40，04 年已占到出境游总人次的近 80%。 3.1.3 旅游服旅游服务产务产品需求升品需求升级级而有效供而有效供给给不足不足 （ （1） ）1999 到到 2003 年中国旅游年中国旅游业业直接投直接投资总资总量年均增量年均增 长长 12.2% 我国交通运输状况在过去的 10 余年间得到了 极大的改善，日益频繁的国际航班，铁路、公路设施等基 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 34 础设施的大规模投入促进了国际国内游的发展。 国内星级酒店客房数、旅行社数量和直接从业 人员数量都有很大提高，a 级旅游景区的稳定增长及 1000 余个主题公园为游客提供了较多的资源选择。 但是无论是旅游景点、旅行社还是酒店业在我 国旅游经历升级换代的时期，存在有效供给不足。因循守 旧、服务质量欠缺和管理经验不足都极大制约了旅游业 的盈利能力，无论是开发规模还是开发水平都远远不能 满足人们的需要。 预计，在单一的观光型产品向休闲、度假等专项 旅游产品相结合的完整产品结构的转换过程中，生态旅 游产品和休闲度假旅游产品将成为旅游投资的重点类型。 在项目建设上须注重旅游产品的深层次开发，以新产品 的开发扩大利润空间。 图图 3.6 中国交通运中国交通运输输固定固定资产资产投投资资（ （亿亿元）元） 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 35 图图 3.7 旅行社和旅游旅行社和旅游业业直接从直接从业业人人员员数量（左：家，右：万人）数量（左：家，右：万人） 图图 3.8 1994-2003 年中国星年中国星级级酒店客房数（酒店客房数（间间） ） 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 36 图图 3.9 2000-2004 年中国年中国 a 级级景区数量景区数量 （ （2）中国整体）中国整体观观光旅游需求光旅游需求对对于旅行价格缺乏于旅行价格缺乏弹弹性性 意味着旅游人均花费的提高将使得旅游收入增加。收 入水平对观光旅游需求有显着的正影响，国内观光旅游支 出的收入弹性为 1.14 左右，表明观光旅游以略高于 gdp 增长率的速度发展。而从消费结构看，旅游业目前正发生 质的提升，即城市居民从观光旅游提升到休闲旅游，由组 团游到自助游。 按照国际经验，人均 gdp 超过 2000 美元是一 个国家休闲旅游需求急剧膨胀的时期，而北京、上海、成 都等许多城市的人均 gdp 目前均已超过 2000 美元大 关，休闲度假已经成为越来越多人的现实需求。闲暇时间 的增加也使得居民开始有相对充裕的时间进行旅游消费， 2000 年起居民享受了包括周末和公共假日在内的全年 114 天假期。 收入水平对观光旅游需收入水平对观光旅游需 求有显着的正影响，国内观求有显着的正影响，国内观 光旅游支出的收入弹性为光旅游支出的收入弹性为 1.141.14 左右，表明观光旅游左右，表明观光旅游 以略高于以略高于 gdpgdp 增长率的速度增长率的速度 发展。发展。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 37 城镇居民出游率一直保持在农村居民出游率的 两倍以上，但近年来农村居民出游率的增长速度有高于 城镇居民的趋势。但是从人均旅游支出来看，城市居民仍 然是农村居民的 1.5-2 倍。农村居民由于人均 gdp 和收 入不会大幅增长，其旅游消费依然以观光游为主。 除了传统的旅游吸引物，旅游者需要更多形式 新颖、内容丰富、生动活泼的新产品。嘉年华火爆就充分 显示了这种移动式旅游吸引物的魅力所在，是对传统旅 游景点的一种创新。另一方面，除了满足国内外高端消费 的星级饭店外，随着国内旅游需求日盛，民营企业尤其是 中小型企业的商务往来频繁，以及自助旅游者比例不断 上升，对于提供有限服务并适合大众消费的住宿设施的 需求也日益增强。经济型饭店的蓬勃发展就充分说明需 求多层次化的明显趋势。 同时东部沿海地区短程城市假日旅游、自驾一 日游也在增加，这和旅游在都市居民中逐渐形成习惯有 关。当旅游消费成为生活习惯的一部分，在经济发展的前 提下，具有不可逆转的趋势。 出境游仍然是增长最快的领域。会展和商务旅 行虽然人均价值高，但在旅游群体中仍然不是主体。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 38 图图 3.10 1994-2007 年中国城市人口旅游人次年中国城市人口旅游人次时间时间及增及增长长 （百万人次（百万人次小小时时%） ） 图图 3.11 1994-2007 年中国年中国农农村人口旅游人次村人口旅游人次时间时间及增及增长长 （百万人次小（百万人次小时时， ，%） ） 3.2 中国旅游中国旅游业发业发展前景展前景 3.2.1 影响旅游影响旅游业业的的发发展因素展因素 旅游业是外向性比较强的产业，旅游出口（入境旅游收 影响旅游业发展的外部影响旅游业发展的外部 因素包括很多方面，政治环因素包括很多方面，政治环 境、经济环境、不可控事件境、经济环境、不可控事件 等等，最近几年里，汇率问等等，最近几年里，汇率问 题可能是其中比较突出的一题可能是其中比较突出的一 个方面。个方面。 黄山某旅游度假基地项目商业计划书 39 入）在旅游业总收入中所占比例约为 30，旅游进口（出境） 的增长率也已经呈现爆发式的增长态势。 汇率对游客的进出口情况会产生直接影响。由于坚持 与美元挂钩的固定汇率制度，在美元大幅贬值的情况下， 人民币目前汇率已经严重低估，我们预期未来人民币将长