五棵松文化体育中心文体产业设施定.ppt

五棵松文化体育中心项目 文体产业设施定位报告 文体产业设施目标客群的三个层次 第一层次：项目级的客户群，主要指本建筑综合体里的客户； 第二层次：区域级的客户群，主要指北京西部区域的工作和生 活人群； 第三层次：城市级的客户群，面向整个北京市的文体休闲消费 客群。 date22 页 体验式主题馆 +文体娱乐项目 + nba体育长廊 本项目文体产业设施主题定位 项目内容 体验式主题娱乐 馆 文体娱乐项 目 nba体育长 廊 体量比率65%28%7% 三大主题区域 与主题商业及酒店互动的体验式休闲中心 date33 页 文体产业设施产品体量分配 主题体量:平米经营项 目 体验式主题馆32000 室内游泳馆等 儿童特色专区：梦幻屋、跷跷 板等； spa水疗区域设有旋涡流、鹅颈 瀑布浴、温水按摩等保健按 摩设施； 休闲馆3000休闲餐厅、快餐厅、咖啡厅、美容美发、精品店等； 健身馆10000 健身器材、体操房、保龄球馆、壁球馆、电子模拟高尔夫球 场、棋牌室、击剑馆 、网球馆、射击馆 等； 娱乐馆3000量贩式ktv、演艺厅 、迪厅、酒吧、游戏室； 影视馆5000电影厅、视听室、小剧场 、水幕电影； nba体育长廊4000球员签 名产品、nba纪念品、模拟nba游戏； date44 页 纲要 第一部分 市场研究 第二部分 目标客群分析 第三部分 主题及产品定位 第四部分 开发运营模式 date55 页 北京宏观经济环境分析 近年北京gdp增长情况 （数据来源：北京市统计信息网） 近年来，北京市经济保持 快速、稳定的增长态势 ， 经济增长率保持在二位数 以上； 2004年1- 3季度， 北京市 实现生产总值2969.5亿元 ，比上年同期增长13%。 其中，第三产业实现增加 值1761.6亿元，增长 11.2%。 date66 页 北京市2004年1-11月社会消费品零售额 1-11月，全市实现社 会消费品零售额 1993.9亿元，比上年 同期增长14.6%，增 幅同比提高0.3个百分 点； 从持续增长的社会消 费品零售可以看出北 京目前的总体消费能 力很强。 数据来源：北京房地产交易所 date77 页 北京市居民收入支出分析 居民收入2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入为7836.4元比 上年同期增长11.3% ； 人均支出2004年上半年，北京市城市居民人均消费支出5748.7元，比上 年同期增长11% ； 支出结构2004年上半年，北京市城市居民人均服务性消费支出1718.1元 ，同比增长24.3%。其中，人均在外餐饮支出519.2元，同比增长36%；人均 文化娱乐服务支出210.9元，增长15%。 数据来源：北京房地产交易所 date88 页 宏观经济发展激发对文体设施的需求 p 世界经济发展的经验表明，当一个国家或地区经济发展跨入富裕型阶段时 随着收入水平的提高，人们更加关注身体健康，同时对文体娱乐要求大为 提高； p 北京市居民食品、衣着、家庭设备用品及服务等基本生存性消费支出比重 逐步下降，而教育、文化、体育娱乐服务、医疗保健等发展与享受性消费 支出比重则日益上升； p 物质性消费基本满足，新的消费领域主要表现在非物质性消费领域。人们 生活开始进入富裕阶段，文化、体育、娱乐等服务消费增长将加快，占居 民消费比例会逐步提高。 date99 页 目前北京市文体休闲消费势头旺盛 针对全球城市消费水平排名的调查显示，在全球144个大型城市中， 北京消费高于纽约排名第11位，上海排名第16位。（数据来源国际金 融报） 以嘉年华的成功为例，2004年夏嘉年华通过落户北京雕塑公园，从7 月2日到8月22日，短短的52天，就吸引了250万人次从北京的四面八 方赶过来消费，日接待游客近两万人，实现收入2.4亿元，人均消费都 在1000元左右。（数据来源：国际金融报 ） date1010 页 调查数据采集历时7天，共计9个问 题；答卷人数495人；有效答卷495 个； 有54%的被调查者认为五棵松文化 体育中心中应该有文体娱乐设施； 由此可见：文体娱乐设施所占比重 很高，受到居民的广泛的认同；那 么如何真正成为广大消费者所依赖 的文体设施的消费场所，正确的市 场定位是项目成功的关键。 五棵松文体设施需求的网站调查 焦点房地产网 date1111 页 北京市文体休闲类消费客群特征分析 以北京嘉年华为例： 在来环球嘉年华的消费群体中， 42.0%的是公司职员，学生占 23.5%，政府工作人员占12.0%， 工人只占4.0%，教师、自由职业 者等占18.5%； 在消费群体中，中等收入者是主 力军，月均收入在2000元以下的 占22.5%，月均收入在2000至 5000元的占23.5%。 date1212 页 文体产业存在巨大发展潜力 据资料统计表明，美国400家最富有的公司有72家是文化企业，美国的文化 产业年生产总值占国民生产总值的相当比重；英国文化产业年产值近60亿 英镑，平均发展速度是经济增长的两倍；日本文体休闲产业的年产值早已超 过了汽车工业的年产值；（数据来源： 中华工商时报 ） 在发达国家，文化产业已经成为国民经济的重点和支柱产业，已占其gdp 不容忽视、举足轻重的份额； 据专家预测，中国文化娱乐产业潜在的消费能力将达到5500亿元左右。由 此可见，文化娱乐产业将成为具广阔发展前景的朝阳产业；而北京作为最具 消费能力的城市之一，文化娱乐产业存在巨大潜在需求。（数据来源：中华 工商时报 ） date1313 页 奥运北京文体产业大发展的最佳契机 体育产业是当今全球经济中发展最快的产业之一，每年为世界带来4000 亿美元收入，且每年以20的速度递增。体育产业所蕴藏的巨大商机， 使其已成为21世纪最有活力和广阔前景的新兴产业之一；（数据来源：北 京市统计信息网） 北京承办2008年奥运会，大批体育场馆和相关设施新建和改、扩建按国 际惯例开发体育市场，扩大奥林匹克无形资产价值，将对北京发展体育 会馆业产生全方位影响； 据国内专家预测，奥运会将使北京体育产业的gdp在2001年至2007年保 持年均111.55%的增速，2008年北京体育产业产值将达205.1亿-239.3亿 占北京gdp的3%-3.5%。（数据来源：北京市统计信息网） date1414 页 北京市文体设施供给分析 场所工人农民科教人员行政干部服务业职 工 免费运动场11.30%25.30%14.70%33.90%28.70% 收费运动场8%4%18.70%13.30%18.70% 公路、街道40%23.30%24%17.10%22.60% 宿舍办公室11.30%4.70%17.30%11.70%14% 公园7.40%14%10.70%8.30%10% 空地18%23.40%14%13%4% 其它4%5.30%0.60%2.70%2% 经常选用的锻炼场所比重研究 date1515 页 北京市体育场馆目前市场供应 首都体育馆 北京市海淀区西直门外白石桥5号 北京体育馆 北京市崇文区体育馆路4号 奥林匹克体育中心 北京市朝阳区安外小关安定路1号 北京工人体育馆 北京市朝阳区工人体育场北路 北京国际网球中心网球馆 北京市崇文区天坛东 路50号 北京先农坛 体育场 北京市宣武区先农坛 体育场 北京大学生体育馆 北京市海淀区北三环西路11号 北京体育师范学院体育场 北京市海淀区北三环路11号 北京体育大学体育馆 北京市海淀区圆明园东路1号 北京体育大学英东田径场 北京市海淀区圆明园东路1号 石景山体育馆 北京市石景山区石景山路32号 地坛体育馆 北京市东城区安定门外大街116号 date1616 页 北京市体育场馆目前市场供应 月坛体育馆 北京市西城区月坛南街甲1号 光彩体育馆 北京市丰台区赵公口桥南 朝阳体育馆 北京市朝阳区团结 湖东口 海淀体育馆 北京市海淀区白颐路 海淀体育场 北京市海淀区西苑操场 东单 体育中心 北京市崇文区崇文门内大街 108号 丰台体育中心 北京市丰台区丰台路67号 昌平自行车场 北京市昌平区 金海湖水上运动场 北京市平谷县 北京市目前主要体育场 馆有23家，从目前消费其 存在的问题是：北京市体 育场馆的结构不尽合理， 各类场地中，仅篮球、排 球、门球三种场地，总和 占全部场地的84%；都是 一些传统的运动项目，从 整体经营情况来看，体育 场馆的利用不高，不能满 足区域中消费人群的需求 。 date1717 页 北京市文体设施供给分析 经营方式 现有大型体育场馆是在高度集中的计划经济体制下发展起来 的，有较强的公益性。经费主要是国家财政拨款，由国家统 一规划管理。目前体育市场规模不够大，又要兼顾公益性， 而后期的设备更新、维护费用也较高，致使前期资金投入不 易在短期内获得相应回报，投资结构多元化局面难以形成。 配套设施 设备老化，设施水平低，功能单一，体育场馆数量相对较少 、质量差；人均场地面积不足1平方米；体育场馆的结构不 尽合理，各类场地中，仅篮球、排球、门球三种场地总和占 全部场地的84%；专业场馆比重较大，而缺乏大众化体育运 动场所； 综 合 性 同 质 性 单 一 性 非 市 场 化 date1818 页 北京市未来文体设施规划“一个中心加三个区域 ” 中心区 date1919 页 “一个中心加三个区域”的规划格局 西部社区 安排了北京射击场、老山自行车馆和五棵松文化体育中心等7个场馆； 大学区 是指在北京大学、北京科技大学等大学内安排的5个场馆； 北部风景旅游区 包括建在顺义的奥林匹克水上公园、北京乡村赛马场和昌平的小汤山垒球场等个场馆。 主中心区“奥林匹克公园” 公园内有国家体育场、国家体育馆和国家游泳中心等10个场馆，是奥运比赛项目最集中地； date2020 页 市场发展趋势大型体育场馆用途多样化 p 场馆与项目、场馆与基础设施、配套设施之间密切结合，各种功能综合配 套。场馆应与周围的附设项目配套建设，同时主场馆要与附属设施共同组 成一个相辅相成的完整的服务系统； p 大型公共体育场馆建成后，其经营项目可以灵活多样：表演比赛、竞技训 练、大众健身娱乐、大型汇演、展览会、餐饮、住宿、购物等等。 date2121 页 文体设施发展趋势 数量增加： 奥运促进、全民健身 定位转变：文体休闲娱 乐和体育运动并行 供给方式： 社会化与市场化 文体设施未来供需趋势 体育场馆 市场化经营 弥补数量上 的供需缺口 数量结构产品 经营项目 多样化 date2222 页 市场发展趋势小结 趋势向好：随着奥运会的开展，北京的文体产业市场将迎来一个大发展的关 键时期； 数量增加：随着人们生活水平的不断提高，人们越来越关注自身身体健康， 对文体休闲运动的方式和数量要求也越来越多，消费需求在不断发展变化； 功能全面：人们消费观念的转化，功能单一的体育场馆已不能满足需要，因 此，体育场馆的经营方式和用途也在随着市场的需求发生转变； 定位转变：文体休闲产品多样化，与文体娱乐和体育运动为一体的多样化产 品，受到人们的关注，这种产品将在未来市场中受到欢迎，尤其是拥有特色 主题概念的产品。 date2323 页 区域研究市场界定 以本项目为核心，西至玉泉路，南至太平路，东至西三环，北至阜石路 date2424 页 区域环境分析 地理位置优势：五棵松文化体育中心位于长安街西延长线和西四环交汇处的 东北角，东临西翠路，西临西四环路，南面临长安街； 便捷的交通优势：城市公路交通干道和轨道交通的双重保障； 北京新的城市规划“西部生态带”的提出以及奥运的契机，有利于本区域的 未来发展； 目前该区域具有成熟的居住氛围，有较稳定的消费群体 。 date2525 页 本区域文体娱乐市场供应 文化教育：数量比较多，但也只是满足 本区域的基本需求，机关、部委大院的 幼儿、中、小学占一半以上； 体育健身：体育场馆、健身中心缺乏， 不能满足本区域的需求，造成本区域消 费人群的向外流失；缺乏高档次的健身 中心； 休闲娱乐：休闲娱乐场所比较少且档次 低，不能满足较高档次的需求。 date2626 页 文体休闲设施的消费偏好调查 数据来源：新浪网上调查 在对整个北京市休闲 娱乐设施的偏好调 查中看出，消费者 对于健身中心的偏 好比重最多，占到 41的调查比例； 由此看出，消费者 对于体育健身的需 求较大。 date2727 页 文体产业设施区域市场研究 供给量小、层次较低、结构单一本地区文体休闲娱乐业基础比较薄弱， 短期内再增加文体娱乐设施的可能性很小；不能满足需求，因此本区域的实 际需求量大于目前实际供应量； 需求量大、层次较高、消费力强本区域聚集大量机关事业单位、大型医 院、国有企业，他们是个稳定的拥有较高消费能力的群体； 奥运场馆的建设加上本区域现有的资源优势，给区域的文体产业发展带来较 大发展空间。 date2828 页 纲要 第一部分 市场研究 第二部分 目标客群分析 第三部分 主题及产品定位 第四部分 开发运营模式 date2929 页 文体产业设施目标市场定位 区域市场借助良好的区位和市场机遇，做北京西部的文 体休闲中心； 全北京市及旅游市场作为承载特色主题概念的大型文体 设施，面向全北京及旅游客群的文体休闲娱乐消费市场。 date3030 页 文体产业设施市场覆盖范围界定 p 区域市场 半径5公里的北京西部区域市 场 p 北京市及旅游市场 区域市场 北京市及旅游市场 r=5公里 date3131 页 文体产业设施目标客群的三个层次 第一层次：项目级的客户群，主要指本建筑综合体里的客户； 第二层次：区域级的客户群，主要指北京西部区域的工作和生 活人群； 第三层次：城市级的客户群，面向整个北京市的文体休闲消费 客群。 date3232 页 项目级的客户群建筑综合体的内在消费市 场 p 本项目属于建筑综合体，酒店、写字楼、商业以及体育场馆，各类物业的市 场和客群是相互交叉的，从而为项目提供了巨大的消费支持； p 目前各类企事业单位、公司对所进行的商务会议场所的综合环境要求越来越 高。主要包括：地段范围、交通条件、周边环境等；对内部环境的要求主要 包括：会议硬件设施、住宿条件、餐饮条件、服务条件、娱乐休闲配套设施 等； p 本项目的文体设施可以作为商务会议酒店的配套，较好满足酒店客户的多方 面需要； p 既有传统体育休闲项目又有特色化、多样性的的文体设施，这将对本项目的 入住企业客户和周边企业及员工有具大的吸引力。 date3333 页 区域级的客户群北京西部文体休闲消费 客群 西四环沿线的生活社区主要有丰台、岳各庄、田村、恩济里小区等，西三环 沿线部分地区也有可能成为本项目的目标市场，如六里桥地区、航天桥地区 等； 商业的核心目标消费客户主要包括：生活、工作在本区域附近，在周边1.5 公里范围之内、驱车时间在5分钟以内可到达本项目的消费人群以及本项目 区域及周边公寓、住宅、写字楼、酒店等物业的入住人群； 北京西部聚集了大量中央部委机构、军队和院校团体，位于北京城市主要的 政治、文化、教育产业带，居住人群以中央部委机关工作人员和中、高级知 识分子为主，人口素质较高，对于文化和休闲的消费需求较高。 date3434 页 城市级的客户群面向全北京市及旅游消费 人群 世界对奥运的关注度同样会对奥运文体商业设施产生巨大的带动作用。庞 大的旅游人口基数会为奥运场馆周边的文体设施提供有效的消费支持； 旅游人群对吃、住、玩的要求越来越高，他们希望能够去有特色的而且是 各种物业集为一体的消费，所以本项目存在较大的市场空间； 吸引市区内的休闲消费人群：文化体育运动越来越受到人们的广泛关注， 休闲娱乐作为人们精神方面的需求，也迅速发展；在市内有特色的、适合 包括成人、儿童在内的娱乐设施空缺，还不能满足人们的休闲娱乐消费需 求。 date3535 页 纲要 第一部分 市场研究 第二部分 目标客群分析 第三部分 主题及产品定位 第四部分 开发运营模式 date3636 页 主题定位的指导思想 体现“ced中央休闲区”的主题概念和功能要求； 符合休闲产业经济圈的城市功能定位要求； 强调各个物业功能之间的互相配合； date3737 页 本区域的城市功能定位构建北京西部的“ 生 态休闲经济圈” 生态休闲 产业区 bda经济技术 开发区 date3838 页 本项目的主题概念定位ced中央休闲区 以奥运会为契机，发展以生态化、体验式为特色的休闲建筑综 合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲产业经 济圈核心。 ced生态化、体验式休闲建筑综合体 date3939 页 文体产业设施与其他物业关联关系 文体产业配套为酒店和 写字楼提供休闲娱乐设 施；同时提升酒店和写 字楼的产品附加值； 文体产业配套与大体量 商业形成功能互动； 文体产业配套是对体育 场馆运动功能的补充和 延续； 写字楼 （固定人流） 酒店 （流动人流） 体育场馆及 文化运动广场 （流动人流） 文体产业设施 （流动人流） 商业 （流动人流） date4040 页 文体产业设施交通动线设计 写字楼 文体 产业 设施 会议酒店商业 商业 说明： 蓝色箭头表示车流动线，车流、人流都可走; 黄色箭头表示人流动线； 五 棵 松 文 化 体 育 中 心 中 路 四环 出口 出入口 出入口四环 入口 西 四 环 西 翠 环 篮球场馆 date4141 页 文体产业设施主题定位 总建设 规模 5.7万平米 主题定 位 与主题商业及酒店相协调的体验式文体休闲中心 经营项 目 体验式主题馆 +文体娱乐项 目 + nba体育 长廊 date4242 页 文体产业设施物业空间布局 地下一层文体设施部分设计： 通过地下一层的空间布置，达到文体产业设施部分与酒店和商业的贯通； 在地下一层面置游泳馆等文体设施外，设计一条nba长廊与酒店地下一层 、商业地下一层相连通； 设计与nba产品相关的特色主题商业街，使商业在地下贯通，同时引导人 流相互流动； 地上一层、二层、三层以上文体设施部分设计： 文体设施地上一层与其他建筑独立布局； 文体设施二层以上部分与酒店建筑物独立； 文体设施三层布置弧形过街廊桥，连接酒店与商业； date4343 页 地上一层示意图 文体设施 写字楼 商业 酒店一层商业 文体设施地上一 层与其他建筑独 立布局； date4444 页 地上二层示意图 文体设施 写字楼 商业 文体设施二层以 上部分与酒店建 筑物独立。 酒店大堂 date4545 页 地下一层示意图 文体设施 写字楼 商业 酒店地下一层商业 文体设施除布置 游泳馆等文体设 施外，必须布置 通道、连廊等与 酒店地下一层、 商业地下一层连 通； 通过跨市政路的地 下商业与篮球馆相 连； date4646 页 地下一层商业分布示意图 五 棵 松 文 化 体 育 中 心 中 路 写字楼 五 棵 松 文 化 体 育 中 心 北 路 文 体 设 施 商业街 nba长廊 地下一层 date4747 页 体验式主题馆 +文体娱乐项目 + nba体育长廊 文体产业设施产品定位 项目内容 体验式主题娱乐 馆 文体娱乐项 目 nba体育长 廊 体量比率65%28%7% 三大主题区域 与主题商业及酒店互动的体验式休闲中心 date4848 页 文体产业设施产品设计及体量分配 主题体量:平米经营项 目 体验式主题馆32000 室内游泳馆等 儿童特色专区：梦幻屋、跷跷 板等； spa水疗区域设有旋涡流、鹅颈 瀑布浴、温水按摩等保健按 摩设施； 休闲馆3000休闲餐厅、快餐厅、咖啡厅、美容美发、精品店等； 健身馆10000 健身器材、体操房、保龄球馆、壁球馆、电子模拟高尔夫球 场、棋牌室、击剑馆 、网球馆、射击馆 等； 娱乐馆3000量贩式ktv、迪厅、酒吧； 影视馆5000电影厅、视听室、小剧场 、水幕电影； nba体育长廊4000球员签 名产品、nba纪念品、模拟nba游戏； date4949 页 文体产业设施产品设计兼顾区域市场和北京 市场 文体设施面向北京市面向西部区域 功能分类 主题馆（儿童特色馆）、休闲馆、 影视馆、nba长廊 健身馆、娱乐馆 经营项 目 与主题相关的项目（标准游泳馆浪涛 湾 急流直下、冲浪快艇等，儿童特色专区 等，spa水疗区等）；休闲餐厅、快 餐厅、咖啡厅、美容美发、精品店； 电影厅、 视听室小剧场 、水幕电影； 球员签 名产品、nba纪念品、模拟 nba游戏； 健身中心、台球馆、保龄球 馆、羽毛球馆、电子模拟 高 尔夫球场、棋牌室、击剑 馆网球馆、射击馆 等； 量贩式ktv、迪厅、酒吧 经营面积 44000平方米 13000平方米 date5050 页 文体产业设施产品设计与商业和酒店互动 提供商务会议酒店的会议消费客群所需要的综合性文体娱乐设施； 为商业消费客群提供体验感强烈的文体休闲娱乐产品； 通过独具特色nba长廊与商业和酒店进行连接，从而提升文体产业设施价 值，形成价值互动； 主题化特色产品包括专为青年人设计的充满惊险与刺激的时空隧道、水 上飞龙等项目，spa水疗区域设有旋涡流、鹅颈瀑布浴、温水按摩等保健 按摩设施；专为儿童设计的特色娱乐设施：如梦幻屋、海盗船等； 辅助性文体娱乐产品如娱乐馆、影视馆、健身馆等，设有影剧院、室内 网球馆、保龄球、台球、乒乓球、射箭射击、健身房等设施； date5151 页 主题化特色产品与辅助性娱乐产品相结合 date5252 页 主题馆功能配置 名称 面积 （平米） 游泳馆15000 儿童乐 园 13000 spa区4000 合计32000 date5353 页 休闲馆功能配置 名称数量面积（平米）备注 休闲餐厅2300大小可自由划分面积 快餐厅4300 如：kfc、麦当劳、吉野家 、永和大王； 咖啡厅1500如：星巴克 美容美发厅2200每个占100平米 精品店650 可自由划分面积，如各种饰 品小店等； 合计 3000 date5454 页 健身馆功能配置 名称面积备注 保龄球馆3000 拥有30条标准球道，配有进口的机器每条球道都装有自动回放 系统，自动计 分系统和摆瓶机。价格:25元/局（19:0024:00) ； 羽毛球馆3400有20片室内羽毛球场，拥有专用塑胶场地和光源照明系统，符 合标准比赛的要求；价格:30元/小时/片； 台球馆800提供十二个英式落袋球台和两个斯诺克台球球台； 健身中心2100 各种健身设备 一应俱全； 乒乓 球馆30010个，平米个； 模拟高尔夫、射击桌上足 球 沙狐球游戏室等项目 400模拟高尔夫个，射击桌上足球个，沙狐球个，游戏室个 合计10000 date5555 页 娱乐馆功能配置 名称数量面积总面积 ktv50522600 酒吧1200200 迪厅1200200 合计 3000 date5656 页 影视馆功能设置 名称 数 量 面积总面积 电影厅130003000 视听室1300300 小剧场2100200 水幕电影115001500 合计 5000 date5757 页 nba体育长廊 在文体产业设施的入口开始有一条nba长廊与商业的地下一层商业街相连 接，贯通文体设施和酒店、主题商业； nba长廊内可以展出各国和nba有关的人物宣传或产品宣传、以及相关 的图片、各项比赛资料等物品，也可以是体育产品相关的小型专卖店，整 个长廊是全北京乃至全国nba产品及体育产品聚集地。 date5858 页 酒店 文 体 设 施 写字楼 商业 文体产业设施与其他物业的互动关系 体育场馆 酒店配套通过nba长廊将文 体产业设施与酒店相连，从而为 酒店提供更全面的配套； 商业支撑利用商业的人气与 文体产业设施形成很好的互动； 奥运场馆功能补充文体产业 设施是对体育场馆功能的补充； 写字楼配套文体产业设施为 写字楼提供综合性文体休闲娱乐 设施； date5959 页 纲要 第一部分 市场研究 第二部分 目标客群分析 第三部分 主题及产品定位 第四部分 开发运营模式 date6060 页 开发策略分阶段具体原则 奥运会之后奥运会期间奥运会之前 确保文体产业设施 建设完毕； 确保文体产业设施 与商业、酒店的主 题具有一定的融合 性，从而可持续 发展； 文体产业设施的开 发符合经济性、景 观性、生态性，达 到一定的期望值； 确保文体产业设施 满足赛时对场所的 要求，包括安全性 生态性、景观性、 形象性等； 确保文体产业设施 的经营业态、运营 管理、工作人员与 赛时的和谐一致性 确保文体产业设施在 赛后可持续经营性； 确保文体产业设施在 赛后能够与奥运场馆 商业、酒店等进行融 合，从而形成价值互 动； date6161 页 文体产业设施建设周期关键工作示意图 2009年2008年2007年2006年2005年2010年以后 规划设计期、施工建设期 试营业、经营调 整期 奥运赛时 经营期 奥运赛后 经营调整期 持续经营期 经营模式 转变期 确定建设内容 确定经营方向 date6262 页 文体产业设施开发及运营模式 1、自主开发 由“北京五棵松文化体育中心有限公司”根据规划要求和产品定位自主开发 2、定向开发 开发对象：国内外大型文化体育设施运营商等； 开发模式：经营投资机构定制化开发； 本案建议： 文体产业设施开发模式，建议采用局部定向开发模式，委托经营投资机构定向 开发从而降低经营风险，减轻运营资金的压力； date6363 页 附：可比案例 tokyo dome city 韩国爱宝乐园 日本东京迪尼斯 韩国乐天世界 深圳欢乐谷 华纳电影城 北京九华山庄 大连水上人间 date6464 页 附：可比案例tokyo dome city tokyo dome; 酒店； laqua(综合娱乐区，如 spa、商店、餐厅和其他 娱乐设施); 保龄球中心; 棒球博览馆; 其他体育、娱乐设施。 date6565 页 laqua娱乐设施 摩天轮 闪电海豚 速降 音乐喷泉 植物园 date6666 页 laqua游乐场 过山车 tower hacker skyflower geopanic date6767 页 laquaspa 8, 9f: healing baden zone 7f: rendezvous zone 6f: spa区 5f: 餐饮、娱乐区 date6868 页 laqua棒球博览馆 date6969 页 可比案例 韩国爱宝乐园 是一个结合了休闲、娱乐、教育与文化的国际性港圣地，有 二十四年历史的欢乐世界；爱宝乐园划分为3个公园，有具有 世界水准的室内水上乐园嘉利比海湾还有on-road汽车竞赛 的爱宝乐园快速公路等3个部分组成。 是世界最大的室内娱乐中心，“乐天世界探险”及湖上的魔术岛 外，还有民俗馆，大饭店，电影院，室内游泳池，室内溜冰 场，保龄球场，会员制的运动俱乐部，百货公司，超级市场 ，购物中心等设备具全，是汇合娱乐与文化的超大型娱乐城 。是世界第七大主题公园是在韩国最有代表性的主题公园。 在游乐世界里则具备有40多种游乐设施，还有自然野生动物 园等。其中外综合水上乐园，在此您可由波浪制造系统所创 造的人工波浪中尽情享受冲浪的乐趣。 date7070 页 可比案例日本东京迪尼斯 被誉为亚洲第一游乐园的东京迪斯尼大型主题乐园，是世界上现有五座迪斯尼乐园中规模大的 一座；第一座迪斯尼乐园1955年建成之后，仅在开放的头6个月里，就有300万人纷至沓来。在 法国巴黎、日本东京等地都陆续兴建了当地的迪斯尼乐园；中国香港的迪斯尼乐园是迪斯尼在 全球的第11个主题乐园，并计划于2005年2006年开幕 。 date7171 页 可比案例韩国乐天世界 乐天世界是世界 上最大的室内游 乐场。神秘华丽 的乐天世界在美 国和日本被称作 “韩国的迪斯尼 乐园”，在加拿 大被称作“艾德 门特mall”， 是国际性的室内 游乐