开发企业土地增值税课件

房地产开发企业土地增值税房地产开发企业土地增值税 一、一、纳纳税人税人 土地增值税的纳税人，是指有偿转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 单位包括：各类企业单位、国家机关、社会团体、事业单 位及其他组织(包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构) 。 个人包括：个人(自然人) 、个体工商户以及外国公民、 华侨、港、澳、台同胞等。 二、征税范二、征税范围围 凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的行为都应当缴纳土地增值税。 （地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上 地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、 住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与 建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管 道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移 动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等） 这样界定土地增值税征税范围有三层含义： 1、土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转 让集体土地使用权不征税。 1 2、土地增值税只对转让房地产征税，不转让的不征税。 3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税。 三、三、计计税依据税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和 规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增 值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法 定扣除项目金额后的余额。 (一)转让房地产收入 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地 使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态 等的全部价款及有关经济收益。 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产 成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机 构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据 或参照评估价格确定转让房地产的收入。 (二)扣除项目金额 土地增值税的扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供 合法有效凭证的，不予扣除。扣除项目金额主要有下列 6 项： 1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费 用。 2 取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式取得 土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得 土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按国家统 一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有 关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。 2、开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用 及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费； 公共设施配套费；开发间接费用。这些成本可按实际发生额 扣除。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、 劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、 “三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套 设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 3 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开 发费用)。包括销售费用、管理费用和财务费用。 房地产开发费用并非全部据实扣除，而是按下列方法扣 除：房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够 按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明的允许据实扣除， 但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除 利息支出以外的房地产开发费用按“取得土地使用权支付的 金额”及“房地产开发成本”之和的 5予以扣除。凡利息支出 不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明 的，所有房地产开发费用的扣除按“取得土地使用权支付的 金额”及“房地产开发成本” 之和的 10计算扣除。 房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他企业借款 的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述 5%和 10%两 种方法。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣 除。 在土地增值税清算时，已资本化计入房地产开发成本的 利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 （1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但 4 能提供购房发票的，经当地税务部门确认， 条例第六条第 （一）取得土地使用权支付的金额、 （三）旧房及建筑物的评估 价格规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年 度起到转让年度止每年加计 5%计算。其计算公式为： 扣除金额=发票所载金额1+5%n(年) 计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发 票开具之日，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但 超过 6 个月的，可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的， 准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计 5%扣除的基数。 （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋 及建筑物时，由有资质的的房地产评估机构评定的重置成本 价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关 确认。 对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用 作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额，主 要是考虑到旧房及建筑物的转让收入中包含一定的受通货 膨胀因素影响的价格上涨部分。如果按建造时的造价作为扣 除项目金额，则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值 税。 重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价 5 格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同 样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折 扣率的含义是，按旧房的新旧程度作一定的比例的折扣。 例：一栋房屋，建造时的造价为 1500 万元，按转让时的建材 及人工费用计算，建造同样的房屋需花费 4500 万元，该房屋 有六成新，则该房屋的评估价格为： 4500 万元*60%=2700 万元。 （3）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能 提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国 税收征收管理法（以下简称税收征管法）第 35 条的规定， 实行核定征收。 5、与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建 设税、印花税(不含房地产开发企业缴纳的印花税)。因转让 房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 6、加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得 土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计 20 的扣除。 例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项： 取得土地使用权所支付的金额 10000 万元； 实际支出的房地产开发成本 5000 万元； 按规定计算的房地产开发费用 1500 万元； 与转让房地产有关的税金 550 万元。 6 加计扣除数为：（10000 万元+5000 万元）*20%=3000 万元 扣除项目金额合计为：10000+5000+1500+550+3000=20050 万元。 四、税率四、税率 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为 30， 最高税率为 60。 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。 增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。 细则第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率， 每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。 五、五、应纳应纳税税额额的的计计算算 应纳税额=增值额适用税率 凡增值额超过扣除项目金额 50以上，即应同时适用两 档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。 为便于计算，可利用速算公式，具体如下： （一）增值额未超过扣除项目金额 50的 土地增值税应纳税额=增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额 50，未超过 100的 7 土地增值税应纳税额=增值额40-扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的 土地增值税应纳税额=增值额50-扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额 200的 土地增值税应纳税额增值额60-扣除项目金额35 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。 六、土地增六、土地增值值税的税的计计算算 （一）确定房地产转让收入； （二）计算确定扣除项目金额； （三）计算增值额（增值额转让房地产收入扣除项目金额） ； （四）计算增值率(增值额与扣除项目金额之比即增值率)； （五）确定适用税率计算应纳税额。 应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核 算项目或核算对象为单位计算。 例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得 10000 万元的销售收入（营业税税率为 5%，城建税税率为 7%，教 育费附加 3%）。该公司为建造写字楼支付了 1000 万元的地 价款，建造此楼时投入 3000 万元的房地产开发成本，计算该 公司转让此写字楼应纳的土地增值税。 第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为 10000 万元； 第二步，确定转让房地产的扣除项目金额； 8 取得土地使用权所支付的金额 1000 万元； 房地产的开发成本为 3000 万元； 房地产开发费用为（1000+3000）*10%=400 万元； 转让房地产有关的税金为 10000*5%*（1+7%+3%）=550 万元； 从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）*20%=800 万元； 转让房地产的扣除项目金额为 1000+3000+400+550+800=5750 万元； 第三步，计算转让房地产的增值额 10000-5750=4250 万元； 第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例 4250/5750=73.91%； 第五步，计算应纳的土地增值税税额 4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50 万元。 七、征收管理七、征收管理 （一）纳税项目登记：从事房地产开发与建设的纳税人应在取 得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后 30 日内， 向项目所在地主管地税机关办理税务登记。 （二）纳税地点：纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理 纳税申报，转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按 房地产所在地分别申报纳税。 （三）纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的 当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价 9 款的当天或合同约定应收到价款日期的当天；采用预收价款 方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 （四）房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目 或核算对象登记。成本核算和扣除项目的分摊方法一经确定， 在土地增值税清算前，不得变动。 （五）征收方法： 1、土地增值税预征 土地增值税预征:纳税人在项目全部竣工结算前转让房 地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据 以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部 竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 细则第十六条 (1) 2006 年 3 月 2 日之后，不分普通住房和非普通住房 土地增值税预征率统一按 1%预征；从 2010 年 5 月 1 日(税款 所属时间) 起，土地增值税预征率调整为普通住房为转让房 地产收入 1%；除普通住房以外的开发品土地增值税预征率 为 2%；自 2011 年 5 月 1 日(税款所属时间)起，土地增值税预 征率再次调整为普通住房为转让房地产收入 2%；非普通住 房、非住宅为 3.5%，独栋别墅为 5%。 (2)对房地产开发公司既建造普通住宅又建造其他类型 商品房的，其销售收入应分别核算，否则按从高的预征率预 征土地增值税。 (3)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地 10 产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房 屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合 同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申 报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具 体期限由税务机关根据情况确定。 2、土地增值税清算 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条 件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计 算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地 增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土 地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税 款的行为。 土地增值税清算单位: 土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非又建造非普通住宅， 纳税人必须按照不同开发品普通住普通住宅的，应分别计算 增值额。我市规定房地产开发企业既建造普通住宅、非普通 住宅、非住宅，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额和增 值率，按规定计算缴纳土地增值税。 我市规定，房地产开发项目包括纳税人成片受让土地使 11 用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门 备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的建设工程规 划许可证注明的分期项目为清算单位。 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建 筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比 例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其 他情况。 土地增值税清算主体 土地增值税清算主体应为房地产开发企业（以下简称纳 税人）。纳税人应依照税收法律、法规以及土地增值税有关政 12 策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土 地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土 地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料 的完整性承担相应的法律责任。 主管税务机关应在规定期限内，对纳税人清算申报的收 入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进 行认真审核，要以核实不同类型房地产开发产品单位计税成 本为核心，以财务会计核算规定与税收规定不一致的纳税调 整为重点，辅导纳税人进行土地增值税清算。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： （1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增 值税纳税申报表； （2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价 款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知 单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让 房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； （3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有 关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报 送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有 13 偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣 除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或 转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清 算的总建筑面积 3、土地增值税核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其 开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情 况，核定征收土地增值税： （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿 的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理 清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 2007 年 2 月 1 日起，土地增值税核定征收率以商品房的 转让金额为计税基数，按普通住房 1%；商业用房 2%；其他用 房 1.5%计征土地增值税。从 2010 年 11 月 1 日起土地增值 税核定征收率调整为普通住房 5%；除普通住房以外的开发 品土地增值税核定征收率调整为 6%。 14 八、减税、免税八、减税、免税 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣 除项目金额 20，免征土地增值税。 普通标准住宅，我市规定的普通标准住宅即：住宅小区 建筑容积率 1.0 以上；单套最大建筑面积在 144 平方米或套 内建筑面积 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格的 1.4 倍以下的住房。同时符合上述三 个条件的为享受优惠政策的普通标准住宅。 （二）因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税。是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政 府征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自 行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。 （财税200621 号中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则第十一条第四款所称：因城市实施规划而搬迁，是 指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、 废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政 府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁 的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级 人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情 况。 土地增值税减税、免税一律报区县(自治县)地方税务局 15 实行审核备案管理。备案资料按渝地税发2010167 号文第 七条、第八条的要求办理。 九、具体九、具体规规定定 （一）关于分期分批开发扣除项目金额的确定及分摊问题 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房 地产的，其扣除项目金额的确定及分摊： 1、在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土 地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 2、在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的， 按建筑面积计算分摊。 3、不在同一清算单位中，可按转让土地使用权的面积占 总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税 务机关确认的其他方式计算分摊。 如: 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地上进行房 地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为 1000 万元。 该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼， 占地面积（包括周围的道路及绿地等下同）4000 平方米，建筑 面积 15000 平方米；一座为住宅，占地面积 6000 平方米，建 筑面积 10000 平方米。住宅已出售完毕，写字楼尚未转让。 按转让土地使用权的面积分摊 住宅应分摊的土地出让金为 1000 万元/10000*6000=600 万 元 16 按建筑面积分摊 住宅应分摊的土地出让金为 1000 万元/（15000+10000） 10000=400 万元 可见按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一致的。对于 房地产开发企业建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相 同，则按土地面积分摊较为简单；如果层次、建筑面积相差很 大，则按建筑面积分摊较为合理。 （二）纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （三）纳税人土地使用者转让、抵押或置换土地问题 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土 地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中 是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利， 且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得 了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税 法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。国税函 2007645 号 （四）关于视同销售和自用房地产的收入确认问题 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投 资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 17 其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格确定； (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确定。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用 或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土 地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。 （五）关于公共配套设施的处理问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派 出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力 站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯 等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以 扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性 社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、 费用。 （六）关于房地产开发企业销售已装修的房屋的处理问题 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房 18 地产开发成本。 （七）关于旧房的认定问题 我市明确规定新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。渝 地税发【2007】214 号 （八）关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发 票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以 交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认 收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不 一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税 时予以调整。 （九）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额 的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣 留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质 量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量 保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以 扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （十）关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用 房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）第 19 三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项 目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款， 应抵减本项目拆迁补偿费。 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建 造的，房屋价值按国税发2006187 号第三条第（一）款的规 定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购 入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆 迁补偿费。 （十一）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金 问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税， 在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 房房地地产产开开发发企企业业的的定定义义 房地产开发企业 1是指按照城市房地产管理法 的规定，是以营利为目 的，从事房地产开发和经营的企业。 房房地地产产开开发发企企业业的的分分类类 按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业 分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。 房房地地产产开开发发企企业业的的设设立立条条件件 20 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的经营场所。 (3)有符合国务院规定的 注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业， 对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部 按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼 制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低 房地产投资 风险，保障交易 安全。 (4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。 开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他 社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建设部按房地产开发企业的资 质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。 (5)法律、行政法规规定的其他条件。 房房地地产产开开发发企企业业的的设设立立程程序序 设立房地产开发企业应经过以下程序： (1)应当向工商行政管理 部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符 合上述条件的，不予登记。 (2)房地产开发企业在领取营业执照后的1 个月内，应当到登记所在地 的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理 (工商行政管理 )与特 殊行政管理(房地产开发行业管理 )的关系。 4房地产开发企业的注册资本与投资总额 房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发企业 的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险巨大，给投资者、其 他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因此，城市房地产管理法规定：房地 产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 5房地产开发的分期投资额与项目规模 有些房地产开发项目 由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过 小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能 保证开发项目顺利完成。因此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业分 期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权 出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。 房房地地产产开开发发企企业业的的经经营营活活动动 房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地 产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产 21 开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者， 又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿 转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作 价出售，还可以开展土地出租业务。 2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋 的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后， 可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租 房、周转房、安置房和代建房等。 3、城市基础设施 和公共配套设施 的开发。 4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托， 代为开发的工程。 房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几 点： 1、开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在 国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一” 原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协 议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的 基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施 工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物 资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施 工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单 位和承租单位发生经济往来。 4、开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、 七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年， 多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金， 加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5、经营风险大。 22 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多， 一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵， 导致企业陷入困境。 房房地地产产开开发发企企业业的的项项目目投投资资费费用用 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投 资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房 地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成 本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估 算的范围包括土地购置成本、 土地开发成本 、建安工程造价 、管理费用、 销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费 用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自 身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对 于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用 .由开发成本和开发费用两大 部分组成。 (一)开发成本 1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使 用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的 出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、 建筑容积率 、土地出让 年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民 政府颁布的城市基准地价 或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、 容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用 农村土地发生的费用主要有土地补偿费、 劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦 复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定 进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和 地方政府可以依据法定程序， 将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项 目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新 用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和 拆迁补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资 额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地 质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 23 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物 拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实 际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括 建筑工程费(建筑、特殊装修工程费 )、设备及安装工程费 (给排水、电气照 明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装 修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标 估算法、工程量近似匡算法、 概算指标估算法 以及类似工程经验估算法等 估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、 绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计 算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设 施发生的支出。其估算可参照 “建安工程费 ”的估算方法。 7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度 和前述各项费用估算的准确程度，以上述16 项之和为基数，按 3%一 5% 计算。 8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的 各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用 在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1.管理费用。可按项目开发成本构成中前16 项之和为基数，按 3% 左右计算。 2.销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣 传费。约为销售收人的 2%一 3%；(2)销售代理费。约为销售收入的 1.5% 一 2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的 0.5%一 1%。以上各项合计，销 售费用约占销售收人的 4%一 6%。3.财务费用。它指为筹集资金而发生的各 项费用，主要为借款利息和其他财务费用 (如汇兑损失等 )。 (三)投资与成本费用 估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较， 常把估算结果以汇总表的形式列出。 房房地地产产开开发发企企业业的的涉涉税税 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加 ，土 地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 24 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产 ，为纳税人 向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 转让土地使用权，应按 “转让无形资产 ”税目中的“转让土地使用权 ”子 目征税；销售不动产，税率为 5%；包销商承销，应按 “服务业代理 业”征税。土地使用权出租 以及房地产建成后出租的，按 “服务业租 赁业”征税。计算公式 =营业额适用税率 二、城市维护建设税 和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依 所在地区分别适用 7%、5%、1%征城市建设维护税 ，依 3%计征教育费附加。 三、土地增值税：是对转让 国有土地使用权 、地上的建筑物及其附着 物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地 产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的 收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级 超率累进税率 ，应纳土地增值税 =土地增值额 适用税率-速算扣除额 速 算扣除率。其中：土地增值额 =转让房地产总收入 -扣除项目金额。计算扣 除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的 成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与 转让房地产有关的税金；加计扣除。 四、房产税：是在城市、县城、建制镇、 工矿区范围内，对拥有房屋 产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产 原值(评估值)为计税依据,税率为 1.2%。年应纳税额 =房产原值(评估值) (1-30%)1.2%。 五、城镇土地使用税 :是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内 ,对拥 有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、 按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额 =(各级土地面积 相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付 之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 六、城市房地产税 、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋 产权的外商投资企业 、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收 的一税种。城市房地产税依房产原值计税 ,税率为 1.2%。年应纳税额 =房产 原值税率(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市 行政区域内使用土地 的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施 完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用 的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额 =占用土地面积 适用的 单位标准。 七、印花税：是对在经济活动和经济交往 中书立、领受印花税暂行条 例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和 从量计税两种。应纳税额 =计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。 25 土地使用权出让转让书立的凭证 (合同)暂不征收印花税，但在土地开 发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡 进行房屋买卖的，签定的购房合同应按 产权转移书据 所载金额 0.05%缴纳 印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转 让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属 证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应 监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用 权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让 、 土地使用权转让 (包括出售、赠与和交换 )、房屋买卖、房屋赠与和房屋交 换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地 使用权出让费用或者土地收益 ”等。应纳税额 =计税依据税率 九、耕地占用税、 固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停 止征收。 十、企业所得税、外资和 外国企业所得税 ：是对我国境内的企业或组 织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额 =(全部应税收入 -准予扣除项目 )适用税率。 十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地 产业所涉及最多的是 “工资、薪金 ”所得。其适用 5%-45%的超额累进税率 。 应纳税额=应纳税所得额 适用税率-速算扣除数。 房地产开发企业资质管理规定 求助编辑百科名片百科名片 房地产开发企业资质管理规定已于二年三月二十三日经第二十次部 常务会议修订通过，自发布之日起施行。为了加强房地产开发企业资质管理， 规范房地产开发企业经营行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法、 城市房地产开发经营管理条例，制定本规定。本规定所称房地产开发企业 是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。房地产开发企业应当按照本规 26 定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证 书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 目录 一、中华人民共和国建设部令 二、房地产开发企业资质管理规定 各资质等级企业的条件如下： 修订征求意见稿 一、中华人民共和国建设部令 二、房地产开发企业资质管理规定 各资质等级企业的条件如下： 修订征求意见稿 展开 编辑本段一、中华人民共和国建设部令 第 77 号 房地产开发企业资质管理规定 已于二年三月二十三日经第二十次部常 务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。 部 长 俞正声 二年三月二十九日 编辑本段二、房地产开发企业资质管理规定 第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据 中华人民共和国城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例 ，制定本规 定。 第二条 本规定所称 房地产开发企业 是指依法设立、具有企业法人资格的 经济实 体。 第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开 发经营业务。 第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级 以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工 作。 第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 编辑本段各资质等级企业的条件如下： 27 （一一）一一级级资资质质： 1注册资本不低于 5000 万元； 2从事房地产开发经营 5 年以上； 3近 3 年房屋建筑面积 累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房 地产开发投资额； 4连续 5 年建筑工程质量 合格率达 100%； 5上一年房屋建筑施工面积 15 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发 投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员 不少于 40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员 不少于 4 人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系， 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度； 9未发生过重大工程质量事故。 （二二）二二级级资资质质： 1注册资本不低于 2000 万元； 2从事房地产开发经营 3 年以上； 3近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房 地产开发投资额； 4连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%； 5上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发 投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10 人，持有资格证书的专职会计人员 不少于 3 人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的 质量保证体系 ，商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度； 9未发生过重大工程质量事故。 （三三）三三级级资资质质： 1注册资本不低于 800 万元； 28 2从事房地产开发经营 2 年以上； 3房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发 投资额； 4连续 2 年建筑工程质量合格率达 100%； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5 人，持有资格证书的专职会计人员不 少于 2 人； 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负 责人具有相应专业初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度； 8未发生过重大工程质量事故。 （四四）四四级级资资质质： 1注册资本不低于 100 万元； 2从事房地产开发经营 1 年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100%； 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于2 人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有