住宅地产规划及产品设计原则培训讲座.pdf

住宅地产规划及产品设计 原则 2010年1月 地产设计的四项内容 规划 产品 造型 实施 经济 市场 营销 还原 规划设计原则 经济性及刚性的原则 一、几种规划设计概念 紧凑型布局规划 局部集中景观规划 高层+townhouse 规划条件限制大 规划条件限制中 规划条件限制弱 规划及户型特征限制,容积率高,有日照限制或限高 规划限制不高,楼体布置宽松, 可形成局部集中景观或外部拥有景观资源 规划条件宽松,需根据盈利预测确定高+th的产品组合 二几项规划设计形态的影响因素 外部资源价值精准分析 地块内部土地价值等级分析 物业类型精准定位 不同城市对日照朝向分析 三几条规划设计的常用原则 1必须确定合理规模和组团分区 1配套设施的辐射能力,对于小 区的组团规模起一定的决定作 用 2高效高品质物业管理服务能力 也对小区组团划分起决定性作 用 3开发商的分期实施和启动资金 能力也对小区组团划分起决定 作用 chapter 3 本次规划的目标、愿望与理想本次规划的目标、愿望与理想 总用地面积：34.87公顷 总建筑面积：931203.58平方米 地上建筑面积：836305.32平方米 地下建筑面积：94898平方米 总户数：8387户 绿化率：30% 容积率：2.40 绿地开发的经验数值为小 高层组团合适的规模尺度 为4-8万平方米,组团入口至 最远楼栋步行半径在150米 为宜 多层或低层组团常取下限 创新规划模式四级物管chapter 4 规划模式社区认同感、归属感社区认同感、归属感 合理邻里规模，便于管理，促进交往，增强归属感合理邻里规模，便于管理，促进交往，增强归属感 根据国内外“合理邻里规模”理论研究，合理的防卫型邻里规模为4-8万平方米；合理的认可型邻里规模为15-20万平方米。绿 地江桥新城将居住社区划分为若干个上述大小的防卫型邻里规模，并控制合理步行距离，既便于加强对邻里的管理，也增强了 人们的交往和对于邻里的归属感。 结论：结论： 合理的防卫型邻里规模为4-8万平方米 合理认可型邻里规模为15-20万平方米 合理的社区规模为50-70万平方米 第一层次第一层次 “邻居”层次“邻居”层次 50-80户（约150-240人） 一个单元，一条里弄 第二层次第二层次 “防卫型邻里”层次“防卫型邻里”层次 500-900户（约1500-2700人） 一个组团的尺度，支持一些日 常功能，如洗衣店、小吃店等 第三层次第三层次 “认可型邻里”层 次 “认可型邻里”层 次 2000-3000户（约6000-9000 人） 一个小社区的尺度，老人、家 庭妇女合理步行范围 第四层次第四层次 “社区”层次“社区”层次 9000-20000户（约3-6万人） 一个大社区的尺度，这一规模 的配套设施应提供居住生活的 多样化选择。 采用四级邻里结构和四级物业管理采用四级邻里结构和四级物业管理 本项目规划结构分为：社区、认可型邻里（居住 小区）、防卫型邻里（组团）、邻居四级，物业 管理也分为社区入口、认可型邻里入口、防卫型 邻里入口、居住单元入口四级。邻里规模适宜， 便于物业管理。 单元入口城市入口次街入口组团大堂 5万m5万m2 770户 2 770户 5.2万m5.2万m2 800户 2 800户 5.6万m5.6万m2 860户 2 860户 6.2万m6.2万m2 950户 2 950户 5.3万m5.3万m2 810户 2 810户 4.6万m4.6万m2 700户 2 700户 6.2万m6.2万m2 950户 2 950户 4.6万m4.6万m2 700户 2 700户 3.7万m3.7万m2 560户 2 560户 人车分流chapter 5 交通模式交通出行的便捷性与适宜性交通出行的便捷性与适宜性 组团内人车分流组团内人车分流 认可型邻里（小区）通过环形 次街使社区道路向城市开放。 防卫型邻里（组团）是人车分 流的纯步行安静生活空间。 城市道路 认可型邻里出入口 学校出入口 次街（城市支路） 次街（人车混行） 邻里步行景观流线 纯步行流线（组团内） 防卫型邻里（组团）出入口 地下车库出入口 chapter 10 1组团规模作为组团划分的 前提条件,需要在组团划分前 决定. 2根据总规模和组团规模测 算组团数量. 3根据地块价值分析决定组 团功能布局. 4考虑分期建设的思路.特别 是先期开发组团和城市道路 关系. 5示范区的设置会调整和影 响规划布局. 2低层产品最大化原则 1当规划要求高低配时,在坚持不损失 容积率的情况下,须将低层产品最大化 2坚持低层产品组团相对独立的原则 3优质产品占据优势资源 1住宅作为小区规划的核心,需要占据 全区优质土地资源 2按照优质土地资源的价值等级布置相 应产品等级,坚持优质产品配置优势资 源的原则 3尽可能规避土地不利因素影响 4产品均好性原则 1必须保证住宅产品每一栋都能够销售 不要为满足部分产品的好销,使其它 产品无法销售 2规划时尽可能规避不利因素,创造内 部优势,争取做到户户无劣势 3规划时控制优势户型占据优势资源, 实现广义上的均好 6坚持不同产品组团相对独立原则 低层,多层,小高层,高层,超高层产品组 团相对独立 对客户总售价差别很大时,组团还需要 从物管上严格分开 7坚持住宅纵向交错布置原则 在住宅布局时,坚持住宅纵向 交错布置的原则,有利于提高 户型的日照及景观视野 5坚持朝向依据销售效益最大化原则 在景观优先还是朝向优先的问题 上,住宅朝向应该满足销售所需要 的销售效益最大化原则 5路网布局原则 1路网布置方案以占地最小为最优方案 2车行路网首选小区全区人车分流,次之局部分 流,最后在条件不允许情况下,形成人车分流 3路网布置应均衡,同级别的道路负荷应该相近, 并控制在合理的范围内 4小区的主要道路线形以通而不畅为原则 5路网走向布置与用地红线形状相呼应,将不可 利用边角余地留在小区内作集中景观 6小区主要道路上开口不应过多,不宜直接接入 低层住宅 7避免路冲,主要朝向临道路需要保证合理间距 5景观布置销售最大化原则 1外部有景观必须加以最大化利用 2内部集中景观必须结合用地价值 分析将景观用地用在可能产生最大 规划价值的区域 3景观带或轴以平行建筑景观朝向 为优 4纵向景观轴以s型为优,以保证景 观轴可以为周边产品带来视线优化 进而提高销售价值为准则 5组团中心尽可能设置点状绿化,避 免将点式绿化设置靠近用地红线 配套设施设置原则 配套指 社区配套 物业用房 教育配套 商业配套 垃圾房 变配电 生活水泵房 消防水泵房 煤气调压站 热交换站 社区配套街道办事处，卫生站，邮局，文化站等需布置在对外有直接入口的地 方，不朝向小区开门，同时其位置为价值较低的地上用地。 物业用房布置在小区到达性较好的地方，方便日常物业管理。 教育配套结合入口或沿路划出独立用地，方便学生进出，不应临近城市交通 干道。 商业配套根据土地价值分析，布置在小区商业价值最大处。 垃圾房避开主要出入口，方便全区垃圾收集，设于隐蔽处。 变配电集中设置时位于小区负荷中心，分