金地扬州项目城市评审报告.ppt

gemdale corporation gemdale corporation 科学筑家 the science of living 金地集团上海公司 扬州城市投资决策 gemdale corporation 目 录 第一部分 区位篇 第二部分 经济篇 第三部分 规划篇 第四部分 市场篇 第五部分 结论与建议 gemdale corporation part 1 区位篇 gemdale corporation扬州区位：连接苏南苏北的交通中枢 n 扬州地处江苏省中部、长 江下游北岸、江淮平原南端 ，是上海经济圈和南京都市 圈的节点城市。向南接纳苏 南、上海等地区经济辐射， 向北作为开发苏北的前沿阵 地和传导区域，素有“苏北 门户”之称。 n 扬州与南京、镇江已形成 “一小时都市圈”，随着一 体化、同城化进程的加快， 构成长三角的金西翼。 古运河风光带 长江风光带 扬 州 杭 州 南京都市圈 上海经济圈 南京 上海 向南：接纳苏南、上海等地区经济辐射 向北，扬州是开发苏北的前沿阵地和传导区域 gemdale corporation 扬州同享处于“沿江发展带”和“ 沿运河发展带”两带规划 “沿江发展带”：主要发展产业； “沿运河发展带”着重发展旅游 休闲、文化创意等服务业，打造独 具特色的运河文化生态产业链。 长三角战略规划16个核心区之一 n 根据未来长三角地区发展战略，扬州是长三角地区“金西翼”城市之一， 是长三角16个核心区之一。 n 随着长三角区域规划的出台，区域内城市之间的发展将形成巨大的正向合 力，促进区域的互补与发展。 n 未来区域内人口流动与人才吸引力加强，财富扩张加速，区域外资金吸引 和聚集能力也将更强。 n2011年中国城市评比中，幸福感竞争力、经济制度竞争力、生态环境竞争 力和经济结构竞争力，分别位居全国第3位、第7位、第8位和第10位。 gemdale corporation深厚的历史文化积淀 历史：二千五百年建城史 与古代大运河同生共长的城市 古代政治副中心 古代水陆交通枢纽 对外贸易和国际交往重要港埠 东南地区政治/经济/文化都会 扬州八怪”在中国文化领域独树一帜 淮扬菜系独具特色，源远流长 扬州盐商曾富甲一方 现状：长三角重要节点城市 gdp千亿俱乐部成员 百万级人口中等规模城市 2006年联合国最佳人居环境奖 2009年“中国和谐管理城市” 首批中国历史文化名城，优秀旅游城市 国家园林城市、生态示范市 民营企业成为产业集群龙头 2011年“国家森林城市” gemdale corporation快捷便利的交通环境 京沪高速 扬州镇江第二通道 宁通公路 沿江公路 西北绕城 润扬大桥 南京至海安快速通道 扬天路 大运河 仪扬河 古运河 长江 汽车客站形成一总站， 四个分站的布局 长江扬州港口以货运为主，形成 超过 10万只标准箱和1000万吨年 吞吐量。远期预测形成2000万吨 和40万只标准箱的吞吐能力 宁启铁路国家级干 线。规划在文昌西路 南、西北绕城北路东 建扬州火车客运站。 苏中机场 n高速公路：“一横一环七射”高速公 路网络，京沪高速公路、宁通高速公 路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经 润扬长江公路大桥直通苏南，此外， 沿江高等级公路、安大公路、淮江公 路、盐金公路、仪扬公路等国省干线 公路构筑起400公里的“市域环路”； n铁路：宁启铁路横穿扬州境内，已 开通扬州至北京、上海、武汉、西安 、广州等客货运线路；随着淮扬镇铁 路、沪泰宁铁路的建设，扬州将迎来 高铁、城际铁路时代； n水路：京杭大运河与长江在扬州南 部汇流，构成市域航道主骨，全市共 有航道184条，构筑了“三纵四横”六 圩港区是国家一类开放口岸，江都港 区、仪征港区分列的内河主航道网。 扬州港口布局为“一港三区”，主港区 两翼。 n航空：江都境内建设4c级（预留 4d）苏中江都机场，已动工建设，预 计2012年正式通航。 水路空运输能力进一步提升 交通资源优势日趋明显 gemdale corporation区位优劣势分析：挑战与机遇并存 徐州都市圈 宁镇扬 都市 圈 苏锡 常都市 圈 挑战：地理上扬州因不在沪宁高铁沿线上，受上海经济的辐射与苏锡常三城 相比较弱，经济发展落后于苏南各城； 机遇： 近年来，扬州经济发展速度迅猛，随着宁镇扬一体化、同城化进程的推进， 扬州与南京、镇江形成资源、优势互补，将极大地推动区域内经济的发展； 随着江苏对苏北各城市的大力支持发展，作为“苏北门户”的扬州将直接获益 于苏北大发展战略。 gemdale corporation part 2 经济篇 gemdale corporation扬州地区生产总值：整体增长平稳 扬州2010年gdp总量为2208亿元，占全省比重不断提高。 扬州经济增长速度平稳，一直稳定在13%以上，增速在长三角16城市中名列前列 。 扬州2010年人均gdp为48955元，同比增长13.8%。 01年，世界经济 衰退，经济受创 08年，金融危 机，经济受到 波动 gemdale corporation n gdp总量在长三角16城市中排第12，人均gdp在长三角16城市中处于排名第 11（江苏第六，紧跟苏南各城市），突破7000美元，从经济发展的规律性判断， 未来几年应是扬州经济提速期。 n gdp总量增长率在长三角16城市中排第三，仅次于嘉兴与泰州，发展势头迅猛 。 与长三角城市的对比（2010年） 排名与长长三角城市对对 比 gdp总总量同比涨涨幅 人均gdp排名 (亿亿元)（可比价格） 1 上海16872 9.9%73297 3 2苏州9169 13.2% 876072 3杭州5946 12.0%68398 4 4无锡5758 13.1% 903551 5宁波5126 12.4% 681625 6南京5010 13.1% 625938 7南通3418 13.0% 4750012 8常州2977 13.1% 648246 9绍兴2783 11.0% 634867 10台州2415 13.1% 4046213 11嘉兴2296 13.7% 510039 12扬扬州2208 13.4%48955 11 gemdale corporation扬州产业结构 n 扬州产业结构近年呈不断优化升级的走势，第三产业比例逐步提高。一产比重 高于长三角平均水平，随着二产、三产的发展，带动城市化率的快速提高，进而 迅速放大房地产市场有效需求。 n 扬州产业集聚、开发集约、主业突出，各具特色的“八区二园”快速崛起，囊 括了汽车及零部件、石油化工、电子信息、纺织服装、电工电缆、船舶制造、金 属板材加工设备制造、医药及医疗器械八大支柱产业。 n 从各产业增长速度来看，工业扮演着经济主力引擎的角色。 gemdale corporation n国有集体企业在规模以上工业中的比重 大幅降低。 n而私营企业比例则由03年的30.11%增长 到09年的49.24%，增长发展势头异常迅 猛。 n扬州经济活跃程度逐年增加，并为房地 产行业带来了大量高质量的购房客群。 私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，所诞生出的大量私营 业主阶层则将成为重要的中高端客群构成 私营工业企业比例逐年增长 gemdale corporation市区产业分布 广陵产业园 杭集工业园 维扬开发区 扬州经济开发区 邗江开发区 扬州市区的工业园主要集中在西区、南区，东区的日化、北区 的毛绒玩具实力不可小觑。 n广陵产业园：高科技、生态 农业等； n杭集工业园：牙刷、日化、 旅游用品等； n维扬开发区：机械、五金、 电子、玩具、服装等； n邗江开发区：锻压机械、金 属板材 等； n经济开发区：led产业、太 阳能光伏产业、汽车及零部件 、物流产业等 ； gemdale corporation扬州固定资产和房地产投资 2010年，扬州第三产业在固定资产投资中所占比例仅31.7%，同期，南京 为50.4%，常州为43.2%，苏州为56.5%，江苏省为39.4%。因此第三产业 固定资产投资存在较大的提升潜力。 2010年扬州市完成房地产开发投资165亿元，占固定资产投资的比重为 12.4%，同期江苏省为18.6%，常州为21.2%、南京为22.8%，苏州为25.9% ，上海为37.3%。因此，就房地产开发投资而言，扬州市仍有很大的增长潜 力。 从固定资产投资的角度观察，扬州在第三产业、房地产开发方面存在较大的增长空间 。 gemdale corporation扬州城市化进程与房地产 2010年，扬州市常住人口为446万人，人口增幅不大。 2002-2010年，扬州市城市化率的年均增长2%，高于全国平均1%的增速，2010 年城市化率达55%。 参考国际上的城市化进程基本规律，扬州正处于人口从小城市向大城市涌入的阶 段，因此会带来大量刚性需求。 人口总量 城市化率低于 30%，人口流 动率低，集聚 效应弱，人口 增减主要由自 然增长率决定 初级阶段 人口流动加速， 城市化率30%- 50%时，人口主 要从农村进入城 市为主;在50%- 70%时人口以从 小城市进入大城 市为主 城市化率超过 70%，人口流动 以从城市进入郊 区为主，城区人 口饱和，郊区人 口逐渐增加甚至 超过市区。 加速阶段 后期阶段 城市化进程 基本规律 伴随扬州城市化率的提高，会产生大量刚性住房需求，为房地产加速发展提供市场基础 。 gemdale corporation扬州居民收入和房价水平 指标20062007200820092010 居民人均可支配收入（元）1294515057173981941621766 同比涨幅14%16%16%12%12% 住宅销售均价（元/）34914139445253127046 同比涨幅2.31%18.56%7.56%19.32%32.64% 房价收入比8.098.257.688.219.71 城市2010年住宅均价人均可支配收入房价收入比 上海223703183821.1 杭州186803003518.7 宁波144813016614.4 南京109162831211.6 苏州112332921911.5 扬州7046217669.7 扬州房价收入比一直稳定在合理区域，且远低于长三角其它各主要城市 。 gemdale corporation 购房与建房支出比重突破10%大关，反映出扬州市民对改善住房的重视。 住房消费关注度高 gemdale corporation 综合来看，公务员、教师、医生及采矿业从业人员数量可观且收入 较高，属市场高质量客群。 人口从业结业结 构及平均工资资分析在岗职岗职 工人数（人）在岗职岗职 工平均工资资（元） 农、林、牧、渔业110315187 采矿业1975543605 制造电力、燃气及水的生产和供应业421259928 建筑业5856625674 交通运输、仓储 及邮政业759921610 信息传输 、计算机服务和软件业394655720 批发和零售业1020523930 住宿和餐饮业430020156 金融业948256143 房地产业258231810 租赁和商务服务业414620092 科学研究、技术服务和地质勘查业446145541 水利、环境和公共设施管理业576026213 居民服务和其他服务业64326375 教育4746835484 卫生、社会保障和社会福利业1824035603 文化、体育、和娱乐业205625585 公共管理和社会组织3677544870 从业结构及平均工资 gemdale corporation part 3 规划篇 gemdale corporation行政区划及人口 n 扬州市现辖广陵、维扬、邗江3个区和宝应1县，代管江都、仪征、高邮 3个县级市。全市共有70个镇、7个乡和13个街道办事处。全市辖区总面 积6634平方公里，市区建成区面积78.6平方公里（截止2009年底）。 2010年末，全市常住人口为446.0万人。 地区 土地面积（ 平方公里） 10常住人口 （万人） 全市6634446.0 市区1024139.2 市辖区 广陵7834.1 邗江70357.7 维扬11128.1 开发区13219.3 下辖县（市） 宝应146175.2 仪征85756.4 高邮196274.5 江都1330100.7 gemdale corporation 发展目标：“创新扬州、 精致扬州、幸福扬州” 。 空间布局：壮大中心城市 、强化县市城区、培育重 点城镇，优化完善一般镇 ，基本形成中心城市、县 市城区、重点城镇、一般 建制镇为基础的四级城镇 体系。 城市总体规划 gemdale corporation 城市发展格局坚持“东联西优南拓 ”，沿文昌路、古运河形成相互交汇的 两条城市发展轴带。 东联：强化交通对接和提升综合 服务功能，推动扬州、江都城市 空间与功能整合。 西优：优化土地使用功能，完善 公共服务配套设施，促进居住与 就业相对均衡。 南拓：优化完善产业功能，提高 土地开发强度，强化产城互动发 展。 中心城市规划发展格局 形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局 gemdale corporation中心城区总体结构一核两轴三区 n 一核：即历史古城 ，主要 由老城区和蜀冈-瘦西湖景区 构成 。以商业、旅游、文化 娱乐、休闲度假功能为主，科 研教育与居住功能为辅。 。 n 东部分区：以居住与商业服 务功能为主，信息产业、工业 与物流功能为辅。 n 西部分区：主导功能为居住 以及文化、体育、会展、高等 教育，研发和都市工业为辅。 n 南部分区：主导功能为现代 制造业和港口物流，辅助功能 为居住、研发、休闲旅游。 东部分区以居住 与商业服务功能为主 ，信息产业、工业与 物流功能为辅。 西部分区主导功能 为居住以及文化、体育 、会展、高等教育，研 发和都市工业为辅。 一核以商业、旅游 、文化娱乐、休闲度假 功能为主，科研教育与 居住功能为辅 。 南部分区主导功能 为现代制造业和港口物 流，辅助功能为居住、 研发、休闲旅游。 。 gemdale corporation重点发展区域规划简介 新城西区已基本建成 广陵新城建设启动 南部临港新城完成规划 新城西区将成为城市行政、金融、文化中心；广陵新城将成为未来 城市商务中心；南部临港新城将成为长江枢纽港口与物流中心。 gemdale corporation part 4 市场篇 gemdale corporation政策简析 落户政策新细则2010.1 1.打工者购房超50平方米， 一家三口都落户；2.养老保险连缴3年，房 屋不足50平方米也能落户；3. 社保连续缴5年没房也能成为扬州人；4. 外地精英、大专生投资者都可落户；5.优秀农民工也可以落户城镇。 二套房贷首付提高2010.5 扬州各银行陆续接到了上级银行的通知，开始执行“二套房首付5成利 率1.1倍”的新政。 契税征收新方案2010.11 个人购买90平及以下，且属于家庭唯一的普通住宅，按1征收。个人 购买90平以上、144平以下，且属于家庭唯一的普通住宅，将调整为 1.5%征收。对个人购买不属于家庭唯一的，一律按3%征收。针对目前 扬州市区 144平米以上的非普通住宅，如果是唯一住房的，暂时仍按照 2%执行。 公积金贷款新政2010.12 首套90平（含）以下的首付不低于20%；90平以上的首付不低于30%。 二套现有人均住房面积低于平均水平的，首付不得低于50%，贷款利率 上浮10%；二套现有人均住房面积高于当地平均水平的，停止发放二次 公积金贷款。停止向购三套房家庭发放公积金贷款。购买经济适用房 ，首付比例不低于20%。 新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成 2011.1 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做 好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比 例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调 整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政 策，让人感觉到史无前例的调控力度。 实施明码标价细则2011.5要求房地产开发企业销售新建房屋按规定实行明码标价。 gemdale corporation城市化率与房地产市场发展阶段 城市化率90% 城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期 2010年，扬州市城市化率为5%，从2004年来，基本保持在%的增加速度，每年约 增加约八万城镇人口。 按照国际通行惯例和我们的经验，我们判断扬州市的房地产发展高速发展期初期阶段 。 本 阶 段 市 场 特 征 外 部 环 境 l消费者收入水平显著提高； l土地和商品房市场操作逐渐规范； l政策因素影响大、住房福利大量存 在； l工业产业成为城市的绝对经济支柱 ，城市经济的乘数效应迅速刺激第 三产业发展 供 应 特 征 l住宅供应与投资猛增，市场同质 化严重 l改善性居住产品开始出现； l产品附加值提高； 竞 争 条 件 l大量的新竞争者进入、需求复杂、 市场细分显现； l以市场份额的竞争为主 ； 需 求 特 征 l改善需求比重逐渐增加； l客户层面扩大,出现细分 ； gemdale corporation扬州市区房地产市场供需和价格概况 指标200520062007200820092010 2011.1-7 住宅用地供应量（万）136165160155224315124 同比涨幅-21%-3%-3%45%41%-14% 住宅新开工面积（万）201.87171.59379.06209.62196.85193.03- 同比涨幅-15%121%-45%-6%-2%- 住宅施工面积（万）527.31635.88795.5453.93489.87- 同比涨幅-21%25%-43%8%- 住宅竣工面积（万）223.88235.76256.87208.25242.81- 同比涨幅-5%9%-19%17%- 住宅批准预售面积/供应量（万）133.01160.48179.07157.7181.85192.06107.69 住宅销售面积/成交量（万）104.10150.76195.47121.73248.68173.0577.84 同比涨幅-45%30%-38%104%-30%- 住宅供求比 （供应量/成交量） 1.281.060.921.300.731.11- 住宅销售均价（元/）3412349141394452531270468503 同比涨幅-2.3%18.6%7.6%19.3%32.6% 新开工面积/施工面积0.38 0.27 0.48 0.46 0.40 - 新开工面积/销售面积1.94 1.14 1.94 1.72 0.79 1.12 - 施工面积/销售面积5.07 4.22 4.07 3.73 1.97 - 竣工面积/销售面积2.15 1.56 1.31 1.71 0.98 - 2005-2010年累计供应住宅用地1155万平方米，其中2010 年供应量成倍放大，为315万平方米，占27%， 2005-2010年供求比平稳波动，基本处于平衡的态势，由于 市场波动剧烈，短期内市场会处于略微供过于求的态势。 新开工面积/施工面积的合理区间是0.30.4，反映供应增 长总体上处于平稳态势 合理区间是34，过去一段时间的，整体均值是3.81。总 体上反映供应逐年增长情况下，需求保持稳定增长 gemdale corporation土地市场供需概况 n受09年扬州楼市热销影响，2010年土地市场供销火 爆。 2010年扬州市区住宅用地合计，成交315.27万 ，同比增加40.85%。 n2010年扬州住宅用地成交金额为93.57亿元，同比增 加43.05%。 n2010年住宅用地成交均价为2968.01元/ ，楼面地 价为1975.08元/ ，同比分别上涨1.57%和17.01%。 n2010年市区成交的21宗土地中有14宗被外地开发商 获取。 2010年扬州住宅用地供销同比明显增量，成交金额大幅增长 ，成交均价及楼面地价同比也明显上涨 gemdale corporation知名开发商土地储备情况 开发商 获取土地（万平方米 ） 可建面积（万平米 ） 容积率 可售住宅面积（万平米 ） 万科3031（住宅25）1.0425 绿地住宅1570（住宅25）1.70 华润12201.718.5 首开