霸州胜兴地产牤牛河地块策划方案.ppt

霸州胜兴地产 牤牛河地块项目策划案 十年成壹作 千年造壹城 胜兴霸州忙牛河 城市壹品住宅智者理想居所 1项目发展目标 2核心问题分析 3开发背景分析 4客户研究分析 5发展机遇研究 6项目形象定位 7项目地块研究 8项目定位研究 策划纲要 （一）、企业目标 发展限制 企业背景 （二）、 目标解读 一、项目发展目标 企业目标、发展限制 企业 目标 1.通过本项目的打造，完成企业自身产品线的建立； 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目； 3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所； 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流； 发展 限制 1.项目规模：400亩，规划限制条件为2.5左右容积率； 2.规划限高要求：多层限高21米，中高层限高35米，高层限高70米； 3.道路：项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定 4.其他：2号地块内有低压线及个体养鸡场； 目标解读 发展 目标 1.通过本项目的打造，完成公司自身产品线的建立； 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目； 3.要求项目有一定的突破，希望建设霸州市场“真正”的居所； 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度，实现现金流 一、保证项目的开发质量与 开发速度，确保项目与市场 需求的吻合！ 二、梳理企业开发项目，建 设自身品牌产品线！ 三、项目在区域市场中能够 突出，建立本地品牌的标杆 项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合： 以企业品牌发展指导项目发展定位 ！ 以项目发展带动企业品牌打造！ （一）、定位问题 （二）、竞争问题 （三）、资源利用 （四）、利润问题 二、核心问题分析 明确项目发展定位中核心问题 定位 问题 竞争 问题 资源 利用 采用何种物业配比？ 如何确定各物业的配比？ 如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目？ 面对成熟开发企业，如何寻找差异化竞争？ 借区域发展的契机，如何更好的利用市政利好？ 如何利用自然景观、人文景观（仿古建筑）优势？ 精品：“叫好又叫座” 通过市场研判，确定基本的物业类型 通过经济测算，选择最合理的配比方案 “精品路线”是提升物业价格的手段， 但不是唯一的手段，也未必是最好的手段 领先的产品品质项目面临部分产品竞争，要做到市场领先，就要打造具有一定特色 的知名楼盘，例如：智能、运动、养生等； 领先的销售绩效如何突破市场现有高层产品的价格，以及如何分解项目销售的压力 ，重点在于项目的精准定位，合理配置产品线。 项目发展核心问题思考 项目利润最大化 1.优化物业配比 2.提成物业价格 纯小高层社区 高层+中低密度物业 多层+小高层物业 r2.5 限高70米 (部分21米) 需要解决的问题： 中低密度的市场占有率问题？应该建立何种价值体系？何种中低密度 物业具有更高的市场价值与实现度？ 高层有没有市场支撑？是否可能突破市场现有的价格瓶颈？ 如果做满容积率，小高层与中低密度的产品配比问题？中低密度物业 是否可能拉升整体档次进而提升高层价格？ 如果不做满容积率，开发强度应为多少？容积率的取舍是否会损失项 目的价值？开发强度的分布情况如何？开发节奏是怎么样的？ 核心问题与限制条件 核心问题与限制 问题的结合思考 判定项 目容积 率问题 （一）、宏观经济环境 （二）、区域发展态势 （三）、竞争态势分析 （四）、地块态势分析 三、开发背景分析 2010年国内生产总值2397983亿元，比上年增长10.3%。 其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值 186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业 增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。 宏观经济环境 预警指数：2010年12月份，在预警指数的10个构成指标（经季节调 整去除季节因素的影响）中，经最新数据修订有9个指标工业增加 值、固定资产投资、海关进出口总额、企业利润、城镇居民可支配收 入、各项贷款、货币供应m2、财政收入和居民消费价格指数处于 绿灯区；1个指标消费品零售总额处于黄灯区。综合各项指标 的变动情况，预警指数为104点，与上月持平，目前处于绿灯区中心 线以上。 宏观经济环境 2010年12月房地产开发综合景气指数为 101.79，较上月下降1.41点，降幅较为明 显。自4月开始实施一系列地产调控政策以 来，房地产开发综合景气指数一路下行，只 在10月出现过小幅的反弹，之后继续维持 下行趋势。 2010年房地产开发投资本年资金来源 72494.34亿元，同比增长25.4%，较1-11月 下滑5.8个百分点。由于前11月银行贷款已接 近全年信贷目标，12月收紧贷款，导致房地产 投资来源于国内贷款部分增速明显下滑。 宏观政策环境 2011年宏观经济政策基 本定调，调控思路浮现 1、货币政策近四年来首度转 向“稳健”，是今年调控政 策的重要看点之一； 2、当前国内外经济环境还有 不确定因素，继续实施积极 地财政政策有助于稳定经济 增长水平； 3、中央提出继续加强房地产 调控，并加快保障性住房建 设，这表明未来一段时间内 房地产业发展的政策环境基 调仍将延续； 2010/11/3四部委 全面叫停第三套住 房公积金贷款 第二套住房公积金个人住房贷款利率不 得低于同期首套住房公积金个人住房贷 款利率的1.1倍，首付款比例不得低于 50%，停止向购买第三套及以上住房的 公积金个人住房贷款。 2010/11/10 央行半月内两次上调人 民币存款准备金率 分别0.5个百分点 从2010年11月29日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。这是央行年内第五次提高存款准备金 率。 2010/11/19 2010/12/25中行 上调金融机构人民 币存贷款基准利率 自2010年12月26日起，金融机构一年 期存贷款基准利率分别上调0.25个百分 比。 2010/12/25 住房公 积金 上调存贷款利率 从2010年12月26日起，五年期以下(含 五年)及五年期以上个人住房公积金贷款 利率均上调0.25个百分点。五年期以下( 含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期 以上从4.05%调整为4.30%。 2011/1/26国务院新国八条 对第二套房的首付，将提高至六成；对 楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的 政策，实施差别化住房信贷政策；未满5 年的住房转让，全额征收营业税。 2011/1/27国务院 国务院同意房产税 改革试点，沪渝28 日起正式征收 重庆房产税将于1月28日正式启动。上 海市政府发布通知，将于1月28日起征 收房产税，房产税暂按应税住房市场交 易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定 为0.6%。 区域经济发展态势 霸州市位于廊坊市中南部，京津保三大城市“金 三角”中心，北距北京90公里，东距天津74公里，西 距保定90公里。未来霸州四通八达的交通网络将更加 完善，将处于京津1-1.5小时城市圈的范围内。 霸州市各项经济指数平稳增长 霸州2003年2010年及增长率 年份2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 gdp值 （亿元 ） 8395113131 160.3 206216240 增长率 （%） 12.9 12.5 13.5 19.5 19.5 10.2 11.4 竞争态势 老城区： 城市普通住宅 聚集区，价格趋势变化 不大 u左岸：从去年5月至 今价格没有明显增长， 持续3700元/平米均价 。 河东 新区 老城区 河东新区： 城市边缘新 区，待开发程度较大。 周边无开发项目，区域 可塑性较强，区域周边 具有一定的自然环境优 势具有较强的溢价性。 经开区： 城市市政新区 ，“优惠促销” u宏瑞御景：从去年5 月至今价格增长明显， 目前市场价格为4600 元/平米均价。 经济开发区 低端住宅： 以自住为置业目的的刚 性需求，一定降价优惠 刺激，将立即反应在销 售速度上。 中端住宅： 客户观望情绪较浓，对 市场有着较强“下行” 预期，且容易对物业短 暂价格波动敏感。 高端住宅： 因对稀缺资源的占有欲 驱使，在高端物业集中 的区域，占据资源景观 优势的项目销售保持盘 内高温，价格敏感度不 高。 竞争态势 旅游休闲： 高端物业集中 区域，以低密度产品为主 u代表项目：玫瑰庄园、 日月潭、昌黎会馆等； 科教板块： 以市政府、霸 州市一中、三中及文化馆 、益津书院为中心 u代表项目：荣瑞御景、 迎宾山水； 待开发板块： 以牤牛河居 住区为核心 u代表项目：牤牛河回迁 楼 商业板块： 以明珠商场为 中心 u代表项目：宏泰项目； 东部住宅新区 商业板块 旅游休闲 教育 文化 商业板块 地块态势 成为公认的“处女地” 项 目 本 案 u该项目所处地块位于霸州市东 北方向，裕华西道横贯整个区域 ，未来规划路有迎宾道东沿，东 城路、温泉东道等。 u该地块包括北杨庄、范家坊、 大小魏家营、西沙里等自然村。 u该区域未来主要以商品住宅为 主，以及大型商业综合体，周边 配套医疗、教育（中小学、幼儿 园等）、市政公共服务设施以及 临河带状公园等。 小结 当前宏观经济政策基本定调，项目开发正值 经济调整周期，整个调控思路逐步浮现出来 ； 本地房地产市场较为稳定，整体市场价格涨 幅较小； 本市东部区域未来发展、规划偏重令项目具 有良好的发展禀赋； 区域市场竞争力较弱，主要竞争来自于同板 块内部。 （一）、霸州置业客户构成 （二）、客户置业关注特征 （三）、客户产品需求特征 四、客户研究分析 霸州的客户都是些什么人？ 什么样的物业能吸引他们的眼球？ 他们都有哪些特征和价值取向？ 霸州置业客户形成三个阶层架构 1 1海润印象 2圣泰骏景 3迎宾山水 4宏瑞御景 5左岸 6上东风景 7尚都花苑 8提香小镇 9澜湖国际 10阿尔卡迪亚 代表项目： 圣泰骏景 迎宾山水 宏瑞御景 代表项目： 左岸 海润印象 提香小镇 澜湖国际 代表项目： 阿尔卡迪亚 尚都花苑 上东风景 2 3 4 5 6 7 8 9 10 目前霸州家庭结构主要 以成熟家庭为主 主要关注政府区域项目 （迎宾山水） 目前调查对象主要集中 在市中心 目前有接近50%客户考 虑一年内购房 霸州置业客户构成 客户置业关注特征 根据调查要求毛坯交房 的客户占到49%,装修房 达到51% 市中心和北部区域逐渐 被客户关注，人口逐渐向 北迁移 现阶段改善型需求客户 逐渐增加（推动产品更新 ） 地理位置、交通、价格 依然是大众关注点 客户置业关注特征 现代风格建筑依然被民众所接受，但新中式风格作为霸 州市新型建筑风格也得到了关注 就购房区域选择来看，目前市中心和北部区域是购房者 的首选 消费者目前可以接受的价格区间为3300-4200 客户产品需求特征 目前三居室住宅依然被50%客户所关注，42%的客户关 注两居室 在面积需求方面，逐渐由大面积住宅转向小面积住宅， 未来将出现90-110三居 景观设计需求方面比较均衡，值得关注的是中心广场和 水系景观 未来结构面积需求将变为：客厅面积逐渐增大，卧室面 积逐渐减小； 由于客厅面积的增加导致客厅开间增加，逐步向舒适型 发展 客厅朝向依然以南向为主，占到77%。其中42%的客户 需求为南向带阳台客厅，35%的客户考虑带私密性而选 择纯南向客厅，将南向阳台放到卧室。 客户产品需求特征 客户产品需求特征 在阳台设计上可考虑敞开式阳台和封闭式阳台双重设计（可增加立面效果） 中式封闭式厨房所占比例为63%， （一）、市场供应量分析 （二）、主要竞争对手确立 （三）、市场产品现状分析 （四）、市场机会点捕捉 五、发展机会研究 1海润印象 2圣泰骏景 3迎宾山水 4宏瑞御景 5左岸 6上东风景 7尚都花苑 8提香小镇 9澜湖国际 10阿尔卡迪亚 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 竞争项目分布图 市场供应量分析 项目名称总建筑面积建筑类型2010年销售量2011年供应量 迎宾山水20万多层、高层500364 宏瑞御景22.8万小高层、高层170320 水岸尚城19.36万多层、小高层4100 金域湾17万小高层3960 澜湖国际41万小高层、高层324300 左岸12万小高层、高层380100 尚都花苑12万多层、小高层240144 圣泰骏景6.7万小高层5000 海润印象17.3万小高层、高层0108 提香温泉小镇45万多层、高层120600 20102010 年年 总总 供供 应应 量量 为为 30403040 套套 20112011 年年 总总 供供 应应 量量 为为 19361936 套套 霸州市区高层小高层物业类型住宅供应量明显下降，其原 因在于大部分楼盘已于2010年底进入尾盘销售，就目前来 看2011年上半年，整个市场新盘入市较少。 主要竞争对手确立 2008200920102011 36912369123691236912 澜湖国际 左岸 尚都花苑 海润印象 宏御瑞景 提香小镇 迎宾山水 本案 text text 2011-2012年霸州市市场整体竞争格局较为激烈，从销售周 期上看，将形成项目未来主要竞争项目有提香温泉小镇、澜湖 国际、左岸、尚都花苑、海润印象 项目名称 提香温 泉小区 开发 商 霸州市盛达房地产 开发有限公司 项目详细地址 建设东 道，六 郎桥南 侧 项目 简介 霸州市的南部，东侧是 106国道，南侧是112 国道，北侧是国税/建 行家属院，产品由11- 28层的高层住宅、多 层的花园洋房及叠拼别 墅组成。地中海式建筑 风格。 总建筑面积 42万平 方米 预售楼宇类型 高层、 小高层 工程 进度 一期已动工 户型及面积 户型面积区间交房标准 三室两厅 两卫 117-140 毛坯 两室两厅 一卫 90-115 总套数2000套主力户型三室两厅两卫 项目均价 450 0 容积 率 1. 8 绿 化 率 37% 周边配套霸州市中医院。霸州市长途汽车站。 项目卖点温泉入户 提香温泉小镇基本信息 温泉入户 海润印象基本信息 海润印象 地理位置 兴华路与裕华路交 汇处西北侧 总建筑面积17万平米 开发商 海润 项目建设情 况 一期在建 分几期开发建 设 4期占地面积11万平方米 容积率 1.89绿化率42.56% 主力户型总套数建筑形势总栋数 三室两厅两卫1026套 高层、小高 层 11栋 项目均价最早入住时间车位 4600元2012年05月 1:1 位置 地处霸州市府中央政务区的西北方向，位于霸州未来 城市发展新区，城市居住中心地带 交通 5分钟内即可到达霸州火车站、943公交车站 学校西邻一中、三中、职业中学 教育地产 澜湖国际基本信息 项目优势：项目优势：位于霸州南部新区核心地带。 半盏清茶，一湾湖水- 拥有4万平米湖 景水系； 现代主义 市场产品现状分析 项目名称建筑类型 迎宾山水多层、高层 宏瑞御景小高层、高层 水岸尚城多层、小高层 金域湾小高层 澜湖国际小高层、高层 左岸小高层、高层 尚都花苑多层、小高层 圣泰骏景小高层 海润印象小高层、高层 提香温泉小镇多层、高层 目前市场在售项目中多以小高层、高层为主 ，随着市场步伐的加快、客户需求的提高等因素 ，多层住宅需求逐步被高层、小高层等建筑类型 所代替。 在户型结构方面，三居室所占比重依然很大 为66%，其次为两居室占26%。 市场产品现状分析 市场项目主要供应户型区间，多以2-3居室为 主，集中为100130，而大面积住宅（四居 室）集中供应为160-220+ 一居室 二居室 三居室 四居室 市场稀缺面积 【小面积三居】 高层多层 市场产品供应基本的物业类型：高层及 小高层 区域市场产品供应类型 缺少多层带电梯 及洋房产品 产品属性：不属于传统高端产品； 存在缺陷：大户型只是简单小户型的放大 ； 提升空间：大户型功能提升空间大，小户 型相对成熟； 高层及小高层 产品属性：市场稀缺产品，低密度； 存在缺陷：容积率贡献不高，利润率有限； 提升空间：产品成熟，可提升空间不大。 多层洋房 市场机会点捕捉 产品人性化设计不足 没有真正的居住体验 对项目的标签感强调不足 项目自身特色配套尤其是中高端配套缺乏（会所） 从市场供应可以发现，对稀缺面积的补 充以及部分产品的提升、改善是项目产 品策略的重要发展机会点。 从市场的机会点明确项目差异化竞争、 精品打造的竞争策略 项目的人性化 真正的住宅体验 项目的标签感 项目配套的缺乏 满足中高端业主的个性化需求 霸州市升级产品的标杆 打造智能、人文、休闲社区 中高端配套 市场机会点捕捉 六、项目形象定位 置身于项目所在地思考项目的形象，她 应该要有浓厚的人文底蕴 从益津关，到霸州，； 从仿古建筑到益津书院； 自然与人文是霸州发展的基调！ 1、“人文+自然” 历史与现代交融、旅游功能与城市功能 汇聚、居住与商业功能的共同作用 应该突出的是“和” 【客户关注“中心度”较高（调研）】 未来住宅核心！ 未来商业核心北移 旅游休闲核心的辐射！ 项目拥有了“三个中心”的核心价值。 项目的形象还应兼具城市的形 象！ 东部住宅 新区 商业板块 旅游休闲 教育 文化 商业板块 2、“打造城市次中心” 3、 “现代智能+低碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料与 设备制造、施工建造和建筑物使 用的整个生命周期内，减少化石 能源的使用，提高能效，降低二 氧化碳排放量。而低碳住宅指低 碳建筑中住宅这一子类，即人居 建筑。 高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通 讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。 这些智能的功能不是家中的电器有多豪华、 有多昂贵就可以实现的，而是在于家中的这些装 置具备不具备真正的智能。 主题定位关键词： 传统与现代的融合 现代科技与文化的超越 居者气质体现的稳重与轻盈 体现身份的标签感 站在一定的高度去演绎人生 主题选择： 历史文化厚重（五代十国-现今） 自然景观牤牛河（临河） 城市文化积淀较深 人文景观（人文八景、益津书院） 霸州未来发展基调人文与自然 未来住宅片区 打造霸州第一个新中式、文化、低碳社区 （一）、项目地块概况 （二）、地块现状分析 （三）、地块周边环境分析 （四）、地块swot分析 七、项目地块研究 项目地块周边配套 文文 文 文 + + 文 文 文 文 文 文 文 + + + + 本 案 文 + 文化教育 医疗卫生 银行金融机构 2km 商 银行金融机构 商 商 商 商 项目地块概况 类别代 号 类别名 称 总占地 建筑层 数 容积率建筑密度绿地率建筑限高 住宅建筑 精密度 r2住宅用 地 383253.52（ 574.88亩） 多层1.330352128 中高层1.725353525 高层2.520357020 u该项目所处地块位于霸州市东北方向，北 侧为育华东道（现有），南侧为迎宾道（规 划），东侧为东城路（规划），西侧紧邻牤 牛河及其带状公园。 u该地块包括2#/3#两个地块，总占地38.3万 平米（合计约575亩），容积率2.5，绿化率 35%。 u该地块为未开发“处女地”周边无开发项 目，区域可塑性较强，区域周边具有一定的 自然环境优势具有较强的溢价性。 3# 2# 项目地块四至 地块现状分析 地块共分两块其形状方正，易于总体规划； 地块西侧临近牤牛河，具有较好的景观资源,在规 划方面应予以充分利用； 地块东侧虽然临近未来规划道路，但并非主要交 通干线，对地块影响较小； 地块北侧及南侧临近裕华东道和迎宾东道（规划 路），来往车辆较多且车速较快，未来将对地块形 成噪音影响； 地块周边环境分析 地块周边全部为未开发土地目前仅牤牛河回迁项目已场地平整。 由于近年霸州房地产市场的发展速度相对较快，地块周边新兴社区在不断增多，例如： 迎宾山水、宏瑞御景、海润印象等，使该区域已经成为较大住宅片区且较为集中的居住区； 地块周边干道较多，交通便利。 地块北临裕华东路，南侧紧临迎宾西道，西侧紧邻牤牛河，除此之外周边次级交通道路 也较多，四通八达，出行较为便利。 地块西侧紧临牤牛河，景色怡人，自然景观较好。 地块紧邻霸州市主要河流牤牛河，其河表径流宽度约30m，是霸州城市规划的“带状 ”。 地块所处区域未来规划的大型综合性商业配套较多，但尚未建设。 地块周边未来规划的商业综合体将辐射整个河东片区，但目前正处在规划阶段，具体建 设实施的时间并没有确定。 现阶段，地块周边缺少紧临的简单配套。 现阶段，紧临地块的生活配套较少，仅北侧有部分临路门店，未能形成商业配套的氛围 。 地块swot分析 地块西侧紧邻牤牛河景观带，景观资源较 好具有较长的景观面； 地块方正易于整体规划并且规模较大，具 有大盘气质； 地块四周紧邻规划路，未来项目周边交通 便利； 地块已经被公认为霸州未来新升级的规划 住宅区，并成为未来热点板块 地块规划的容积率较高，加大了打造中高端 舒适型住宅产品的难度； 地块中公建类产品(小学、中学、热力站、市 政配套)规划比例较高，导致未来销售及规划 存在较大难点； 地块周边教育及医疗配套虽然具备，但存在 一定距离； 现阶段区域内无生活配套； 临近地块周边无公共交通工具，致使出行较 为不便 当地房地产市场供求结构的变化将使河东区 域在未来23年内成为中高端客群的首选区 域； 具有牤牛河河景观资源的地块稀缺，未来将 成为中高端客群追捧区域； 霸州近年加大城市拆迁与改造力度，从而释 放出更多刚性需求，而作为拥有较佳的区域 形象及丰富自然资源的河东区域将首当其冲 ，将成为市区拆迁的中高端客群购房首选区 域。 地块周边在售项目（海润印象）潜在供应量 较大，导致未来市场竞争加剧； 地块所在区域周边项目产品同质化严重，将 导致未来竞争环境加剧； 宏观政策调控导致的市场风险。 （一）、定位总体原则 （二）、产品定位 八、项目定位研究 定位总体原则 打造区域高品质项目，树立良好的企业形象，并 同时作为在河东板块尚第一个开发项目，树立行业 标杆； 打造区域市场内以亲水景观（牤牛河）及文化休 闲（沿河八景），为特色的中高端项目为目标； 覆盖整个霸州区域，以改善型型和投资型需求人 群为主力客群； 建议项目市场定位向中高端路线发展。 产品定位 在满足容积率的条件下，优先建造南北通透的户型 ； 充分利用项目地块优越的地理位置及交通，尽量增 加临街商业； 公建指标建议以小户型酒店式精装公寓产品解决； 三居室以上户型设计须做到南北通透； 住宅产品中小户型可以接受单一朝南； 公寓可以接受单一、任何朝向。 临河底商 沿街商业 精装小公寓/写字楼 公建/回迁商业 地块东侧、北侧受主 干道距离较近的影响， 导致的行车噪音较大， 建议未来可考虑在外围 布置临街商业产品以屏 蔽噪音； 建议地块西侧考虑临 河底商，充分牤牛河带 状公园所带来的商业效 益，建议可规划小型风 情商业或休闲精品店； 建议2#地块东南角规 划精装小公寓+写字楼 ，充分利用紧邻主干道 十字路口的优越位置； 学校 以收储 87亩 建筑风格定位原则 风格设计考虑周边自然景观、人文景观等因素，并能够 传递出项目应有气质和品质，新中式风格和现代风格的 产品在当地市场都有认同度； 基于本项目的成本控制，以及幕墙和面砖的使用可能受 限制，建议立面风格采用偏传统一些的策略，可以兼顾 品质和成本。 建筑风格建议 一般立面颜色的使用 方式一：传统中式建筑的灰瓦白墙（灰白黑）设计， 局部可以通过外檐挖槽达到“四明空间”的设计增加 居住的舒适程度； 方式二：采用中式传统的红褐色与白色搭配设计，着 重突出立面的大气沉稳，这与中华民族的精神相吻合 ； 中式建筑元素 雨林瓦 创新立面 飞檐 角檐 屋顶：改良传统屋顶、采用创新立面 园林规划设计建议 景观设计的核心原则 将场地设计和景观设计紧密结合，来通过地形的塑造来实现不同属性空间的划分，社区与 外部城市界面的处理以及协同实现对整个项目成本的控制； 充分并合理地利用场地的竖向条件，设计地形起伏的内部园林环境，创造各种生动有趣的 活动空间； 风格与建筑统一：整体设计风格与建筑及浑河景色形成融合； 内外界面分明：使项目与周边环境