地产培训讲座房地产基础知识培训.pdf

海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 臵业顾问培训系列臵业顾问培训系列 房地产基础知识（中）房地产基础知识（中） 主讲人：邓正洋主讲人：邓正洋 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 拥有专业的知识，拥有专业的知识， 才能成为专业人士！才能成为专业人士！ 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 基本规划术语基本规划术语 居住区：居住区：指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应 的，较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居 住生活聚居地区。 住宅住宅用地：用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。 公共绿地公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动的场所。 公共公共活动中心：活动中心：配套公建相对集中的居住区中心和组团中心等。 人均人均住宅用地面积：住宅用地面积：指小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。 人口人口毛密度：毛密度：指小区内总居住人数/小区内占地面积。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 住宅的建筑形式住宅的建筑形式 单元单元式住宅：式住宅：又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。 公寓式住宅公寓式住宅：大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，常见 公寓式住宅有酒店式公寓和产权式酒店两种度假产品。 花园式花园式住宅：住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的 独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完善，一般为高收入者购买。 商住住房：商住住房：商住住房是居家办公住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写 字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业 活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人 群。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑容量建筑容量名词名词- -1 1 用用地面积：地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积。 建设建设用地面积：用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 建筑面积建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。 总总建筑面积：建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积 之总和。 套套内使用面积：内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的 计算，应符合下列规定： 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、 隔热层，按复合层内皮尺寸计算； 烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； 住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮 藏室、壁柜等。 套套内使用面积系数：内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套 内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。套（元）内使用面积系数= 套（单元）内使用面积 /套（单元）内建筑面 积+按规定应分摊公用建筑面积 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑容量建筑容量名词名词- -2 2 套套（单元）内建筑面积：（单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单元）内范围的 建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公用公用建筑面积：建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公 用建筑面积。 建筑物建筑物基底面积：基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 建筑建筑覆盖率（建筑密度）：覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积 的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑建筑容积率容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地 面积的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。低。 绿地率绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积 的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 绿化绿化覆盖率覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地面积的 比率（%）。如：架空花园，天台花园。 地下室地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/2者。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑容量建筑容量名词名词- -3 3 半地下室半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/3且不超过1/2 者。 建筑建筑层数：层数：层高大于2.2米的楼板结构分层层数，假设屋顶突出物的高度在9米以内， 且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者不计入建筑层数， 例如顶层电梯设备层，水塔之类的。 层高层高：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。即包括楼板厚度。 楼层楼层净高：净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。不包括楼板厚度。 建筑建筑高度：高度：自建筑物场地地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑 控制高度： 1） 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的 八分之一者。 2）实心女儿墙（即矮墙，古代通常用于防御）高度自墙顶往下小于1.5米者； 3） 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。 4） 坡屋顶建筑高度坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自 基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑物高度自场地地坪至屋顶最高处 计算。 5） 特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列规定计算： 薄壳结构与波浪形结构屋顶， 建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处； 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑容量建筑容量名词名词- -4 4 夹层夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层 裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超 过24米,如商场。 标准层：指建筑的内主要使用功能与布臵相同的各楼层。设备层：指 专用于布臵机电设备等的楼层。如顶层电梯设备层。 两书：两书：是住宅质量保证书和住宅使用说明书。 五证：五证：是指:国有土地使用证,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得 了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证,是建设单位在 向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位臵和范 围符合城市规划的法定凭证;建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求 的法律凭证;建设工程施工许可证;商品房销售(预售)许可证 。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标 不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型 容积率 对应的住宅产品类型（一般情况下） 0.50.5以内以内 纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.150.15- -0.40.4） 0.80.8- -1.01.0 联排、叠拼别墅联排、叠拼别墅 1.11.11.61.6 多层住宅、小高层住宅多层住宅、小高层住宅 1.81.82.12.1 小高层板楼或塔楼小高层板楼或塔楼 2.12.1以上以上 高层建筑楼高层建筑楼 注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产 塔楼塔楼 指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布臵多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯 、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式 为蝶型塔楼。 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显 板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 有关房屋建筑类型的名词有关房屋建筑类型的名词居住类地产居住类地产 板楼板楼 指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以 上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝 向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅； 每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为 多层或者小高层。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 板楼与塔楼的优劣势分析板楼与塔楼的优劣势分析 板楼的四大优点：板楼的四大优点： 1、南北通透，便于采光通风。 2、板楼均好性强。 3、管理成本不高。 4、面积使用率很高。 板楼的两项缺点：板楼的两项缺点： 1、建筑密度低，房价高。 2、户型格局不宜改造。 塔楼的四大优势：塔楼的四大优势： 1、节约土地资源，房价较低。 2、空间结构灵活，宜于改造。 3、结构强度高，抗震性好。 4、居高望远，视野开阔。 塔楼的两项缺点：塔楼的两项缺点： 1、均好性差，居住密度高。 2、面积使用率不高，存在灰色空间。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 住宅按建筑材料分类住宅按建筑材料分类 砖木结构砖木结构 砖混结构砖混结构 框架结构框架结构 钢结构钢结构 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 砖砖混混结构：结构：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸 的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的 钢筋混凝土配件，包括楼板 、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结 合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。 结构结构转换转换：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下层采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。 避难层避难层：高层建筑中用作消防避难层。如顶层。 幕墙幕墙：突出于建筑主体结构以外的成片围护结构，一般按材质分为玻璃幕墙、金属板幕 墙及玻璃幕墙、金属板组合幕墙和干挂石材幕墙等。 剪力剪力墙结构和框剪墙结构和框剪结构结构 剪力墙结构：房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。 防止结构剪切破坏。一般为钢筋混凝土造。剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替 框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这 种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。 框剪结构：主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙 体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用 的抗侧力构件。适用于平面或竖向布臵繁杂、水平荷载大的高层建筑。 房屋结构名词房屋结构名词- -1 1 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 剪力墙剪力墙结构：结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结 构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能 有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板 来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这 种结构在高层房屋中被大量运用。 效能效能 1建筑物中的竖向承重构件主要由墙体承担时，这种墙 体既承担水平构件传来的竖向荷载，同时承担风力或地 震作用传来的水平地震作用。剪力墙即由此而得名(抗震 规范定名为抗震墙)。 2剪力墙是建筑物的分隔墙和围护墙，因此墙体的布臵 必须同时满足建筑平面布臵和结构布臵的要求。 3剪力墙结构体系，有很好的承载能力，而且有很好的 整体性和空间作用，比框架结构有更好的抗侧力能力， 因此，可建造较高的建筑物。 4剪力墙的间距有一定限制，故不可能开间太大。对需 要大空间时就不太适用。灵活性就差。一般适用住宅、 公寓和旅馆。 5剪力墙结构的楼盖结构一般采用平板，可以不设梁， 所以空间利用比较好，可节约层高。 框剪框剪结构：结构：是框架结构和剪力墙结构两种体系的 结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布臵 提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。 框剪结构中的剪力墙可以单独设臵，也可以利用 电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结 构已被广泛地应用于各类房屋建筑。 抗震性能抗震性能 1、将剪力墙做成四周有梁柱的带边框墙。边框(明框和 暗框)可阻止斜裂缝向相邻发展，还可在墙板破坏后作承 重构件代替墙板承重且有一定延性。边框应具有足够的 斜截面受剪承载力，以承担因墙身通裂对边框梁柱引起 的附加剪力。 2、控制每肢墙的高宽比。必要时可设结构洞口或结构竖 缝使变成双肢墙或多肢墙,可控制裂缝和屈服部位出现在 结构竖缝和洞口连梁处，形成耗能机构，同时使原剪力 墙一分为二，刚度降低，避免发生剪切破坏和底部墙体 过早屈服。 3、剪力墙的刚性连梁，其跨高比往往仅为 1左右。而试 验表明：当连梁的跨高比为5时，延性和耗能很好，连梁 两端相对竖向位移的延性系数都在 8以上，滞回曲线也 相当饱满；当跨高比降至 1时，延性系数则降至 3左右， 滞回曲线严重捏扰，耗能很小，最后弯剪破坏。因此， 需要对它的组成和构造采取一定措施。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 房屋结构名词房屋结构名词- -2 2 开间：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 进深进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长 度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光 和通风条件。 玄玄关关：玄关就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的 “领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有 一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 房屋类别划分：房屋类别划分：低层低层房屋房屋：小于等于10米，13层；多多层房屋层房屋：介于10米24米之间， 48层；小小高层房屋高层房屋：812、13层；高层高层房屋房屋：1524层，大于24米；超高层超高层： 24层以上。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑面积计算的一般规定建筑面积计算的一般规定 - -1 1 层高超过2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建筑面 积。如凸窗。 建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣 工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。 计算全部建筑面积的范围 单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过2.2米应计算建筑面积；高低连跨的单层建筑物，需 分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。 整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外墙的部位， 按结构（柱）外围水平投影面积计算。当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的 外墙或结构外围水平投影面积计算。 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或 组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算。为方便起见框架突出主体结构或外墙一 律按150毫米计算。 地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其外墙（不包括采光井、防水层及保护 墙）外围水平投影面积计算.注：通常层高不超过2.2米，不计算建筑面积。 室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积. 利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过2.0米部分的空间，计算该部分的全部建筑面 积。 屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投影面积计算。 室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积。 封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑面积计算的一般规定建筑面积计算的一般规定 - -2 2 计算计算一半建筑面积范围一半建筑面积范围 1）建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。 2）建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。 3）未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算。 不不计算建筑面积的范围计算建筑面积的范围 1）两建筑物间无上盖的架空通廊。 2）用于检修、消防扑救用的室外爬梯。 3）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。 4）构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油（水）罐、气柜、栈桥、地下人防干、支线 等。 5）突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。 6）坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 应分摊公用建筑面积：应分摊公用建筑面积： 1）地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过 道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管 道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。 2）地面以上层高超过2.2米的设备层； 不分摊公用建筑面积不分摊公用建筑面积： 1）地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。即车库是不分摊的。 2）层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积； 3）多栋建筑物共用的设备用房。 公用建筑面积的分摊原则及方法公用建筑面积的分摊原则及方法 1）公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊，本栋公 用建筑面积不分摊到别栋。 2）产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无建筑面积 分割文件或协议的，按套（单元）内建筑面积比例进行分摊计算。 3）一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再按栋内的 各套（单元）内建筑面积比例分摊。 公用建筑面积的计算范围公用建筑面积的计算范围 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 建筑术语建筑术语 用用地红地红线：线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线：建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红 线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化 环境,取得良好的效果。 道路红道路红线：线： 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化 带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下 管线的要求。 海南盛达房地产开发有限公司海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋邓正洋 经济适用房：经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而 修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言， 比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房 的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去 土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商 品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。 安居安居房：房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和 国 家安排贷款和地方自筹资金建设的面