房地产税收练习题.docx

房地产税收练习题l 例题：某装饰装修公司承揽一项装饰业务，采取包工包料方式，收取工程款50万元，含材料款35万元，计算该公司应纳营业税？答案：应纳营业税=50万3%=1.5万元l 例题：某装饰装修公司承揽一项装饰业务，采取包工不包料方式，收取工程款50万元，另工程材料款20万元，计算该公司应纳营业税？（50+20） 3%=2.1wanl 例题：某装饰装修公司承揽一项装饰业务，包工包料，收取工程款50万元，将其中的一部分工程分包，计20万元，计算该公司应纳营业税和代扣代缴营业税？自交营业税30 3%=0.9wan代扣代缴营业税20 3%=0.6wanl 例题：某房地产公司自建商品房销售。2009年5月一幢商品楼竣工并销售，核定工程总造价2860万元，取得销售收入3580万元，计算应纳营业税？答案：（1）自建行为应纳营业税=2860万3%=85.8万（2）销售不动产应纳营业税=3580万5%=179万元（3）应纳的营业税=85.8+179万=264.8万元l 某房地产开发公司2010年度发生的主营业务收入以下：（1）销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。预售商品房100套，每套60万元，预收房款1800万元。（2）将委托某施工企业建造的高档别墅一栋作价200万元,与其他公司换取某块土地的使用权。经税务机关认定，其作价明显偏低，当地无同类房产售价，该别墅开发成本为260万元。（3）出售自建的办公楼一栋，工程总成本1600万元，售价2500万元。（4）将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由某建筑单位施工，账面成本500万元。（5）以本公司的一栋原价为1000万元的综合楼作抵押，向某商业银行贷款600万元，贷款期限2年，贷款年利率为6.8%。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，因公司发生财务困难，无力偿还贷款本金，银行将所抵押房产收归己有，核定该房屋价值为1200万元，银行向该公司支付1200万元。（6）转让办公楼一栋，取得转让收入3000万元。该房屋为上一年度购置，购置原价为2000万元。（按照现行税法规定单位或个人转让房地产不足五年按照销售全额计征营业税）分析：v （1）销售商品房，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间，为销售建筑物并收取应收款当天。v （2）以别墅换取土地使用权，作为销售处理，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。因作价明显偏低，又无同类房产售价，应按组成计税价格计算征收营业税。v （3）自建建筑物出售，其自建行为应按“建筑业”税目计算缴纳营业税。其销售行为，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。其中自建部分应按组成计税价格计算征税。v （4）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税，其营业额由主管税务机关核定。v （5）公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入，计算缴纳营业税。贷款期满后，因房产所有权发生转移，应按“销售不动产”计算缴纳营业税。v （6）纳税人销售其购置的不动产，超过五年的（含五年）应按全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计算缴纳营业税。不足五年的则按照转让全额计征营业税。已知：当地主管税务机关核定的成本利润率为20%要求：根据税法规定，计算该公司2010年度应缴纳的营业税税额。（1）销售商品房应纳营业税=300005%18005%=1590（万元） （2）以别墅换取土地使用权应纳营业税=260（120%）(15%)5%=16.42（万元） （3）自建自售办公楼应纳营业税=1600（120%）（13%）3%25005%=184.38（万元） （4）无偿赠送的不动产应纳营业税=500（120%）（15%）5%=31.58（万元） （6）房屋抵押贷款应纳营业税=6006.8%25%12005%=64.08（万元） （7）转让综合楼应纳营业税=30005%=150（万元） 公司2007年度应缴纳的营业税=159016.42184.3831.5864.08150=2036.46（万元）l 该某市区的甲建筑工程公司，2010年4月发生如下经济业务：（1）甲公司承包a项建筑工程，工程价款900万元，将其中的防水工程分包给乙公司，分包款12万元。（2）甲公司承包b项安装工程，安装工程作业总营业额为10万元。按照相关税法制度规定，该安装设备作为安装工程产值。 （3）甲公司自建6栋规格相同的商品房，其中向本单位职工销售3栋，取得销售收入共计720万元，将两栋作为本单位的单身职工宿舍，将一栋捐赠给希望工程基金会。上述自建商品房的建造成本为每栋200万元，成本利润率为10%。（4）出租写字楼取得租金收入24万元。已知：销售不动产营业税税率5%，建筑业（含安装业）营业税税率3%，服务业营业税税率5%。要求：根据上述资料回答下列问题：根据资料（1）甲公司应代扣代缴营业税、城建税和教育费附加多少？根据资料（1）甲公司承包a项建筑工程应缴纳营业税多少？根据资料（2）甲公司承包b项建筑安装工程应缴纳营业税多少？根据资料（3）甲公司销售业务、视同销售业务、自建行为应缴的营业税多少？根据资料（4）甲公司应缴营业税多少？甲公司应缴的城建税、教育费附加是多少？ l 某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元.开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元; 房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算的扣除比例为5%.计算该房地产开发公司应纳的土地增值税.解:(1)允许扣除的项目金额:取得土地使用权支付的地价款及相关费用为1000万元;房地产开发成本为3000万元;房地产开发费用=50050+（1000+3000） 5%=650元允许扣除的税费为555元从事房地产开发的纳税人加计扣除20%： 加计扣除额=（1000+3000） 20%=800万元允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005万元（2）增值额=100006005=3995万元（3）增值率=3995 6005 100%=66.53% (4)应纳税额=3995 40%6005 5%=1297.75万元l 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房,当时造价100万元,且无偿取得土地使用权.如果依据法律规定由房地产评估部门按现行(2010年)市场价的材料及人工费计算，建造同样的房子需600万元,该房子为6成新,按500万元出售,支付有关税费27.5万元.并补交土地出让金45万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税.解旧房评估价格=600*60%=360万元允许扣除的税金27.5万扣除项目金额合计=360+27.5+45=432.5万增值额=500432.5=67.5万增值率=67.5 432.5 *100%=15.61% 应纳税额=67.5 *30%432.5 *0=20.25万元如果纳税人转让的是住宅项目，还是纳这么多税吗？l 某房地产开发公司2009年2月对开发的商品房出售,具体资料如下:1.按转让产权合同取得收入4000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本费用1500万元4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%);(注:公司营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加征收率3%,印花税率0.05%,企业所得税率25%)就该项业务公司2007年度计算应缴纳的有关税金如下:(1)应缴纳营业税=4000 5%=200万元(2)应缴纳城市维护建设税=2007%=14万元(3)应缴纳教育费附加=2003%=6万元(4)应缴纳印花税=40000.5=2万元(5)应缴纳土地增值税:扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500) 20%=3232万元增值额=40003232=768增值率=768 3232 24%应缴纳土地增值税=76830%32320=230.4万元(6)应缴纳企业所得税=(40003232 230.4) 25%=134.4万元 要求:1.根据上述核算资料,分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?2.核定公司应缴纳的各种税费是多少?分析处理如下:1.房地产开发公司缴纳的印花税,应计入“管理费用”，不再单独扣除。2.扣除项目金额=800+1500+(800+1500)10%+220+(800+1500) 20%=3210万元增值额=40003210=790万元增值率=790 3210100% 25%应缴纳的土地增值税=79030%32100=237万元企业所得税=（40008001500250222237）25%=247.75万元l 例：某企业2010年度生产职工为100人，该企业年度计提应发放基本工资数2500万元，全年实际发放为2100万，均为合理发放。应发放的奖金为160万元，实际发放150万，请问应纳税税所得额时准予扣除的工资是多少？a 2660万元 b 2250万元c 2500万元 d 2650万元l 企业按照财务制度规定计提职工福利费、工会经费职工教育经费，计提比例分别为不超过工资薪金总额14%、 2% 、2.5% 计提，可以作为扣除项目，准予扣除。例如：前述企业的三项经费：2250*18.5%=416.25万元扣除l 某企业2009年度内共计取得产品销售收入6000万元，发生业务招待费67万元，准予扣除的业务招待费是多少？解：准予扣除的业务招待费：6000x5=30万元67*60%=40.2万元，按照孰低原则扣除，30万。如果该单位业务招待费为37万元，应扣多少？企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。l 例：某企业2010年2月1日，向本单位职工筹集经营性流动资金100万元，集资的年利息率为10%，集资使用期限9个月，同期银行的贷款利率为4.8%，企业计算应纳税所得额时，准予扣除的利息费用限额是多少？解：准予扣除的利息费用限额=100x4.8%x9/12 =3.6万元l 例：某生产白酒的集体企业2010年资料如下：全年销售额1600万元，全年企业生产成本600万元，全年销售税金及附加460万元，全年按规定列支各种费用400万元（其中有直接捐赠支出5万；业务招待费14万）计算企业所得税？应纳税所得额1600600460 （4005 1 4）+8149万元应纳税额149x25%37.25万元l 某房地产咨询公司经税务机关同意本年度按上年度已缴税款的每月平均数预缴，该企业上年度实际缴纳企业所得税24万元。本年度企业实现会计利润110万元，1至12月份已按上年度每月平均数预缴了企业所得税。经核定企业会计利润中含本年取得的国债利息收入12万元，“营业外支出”帐户中列支有非广告的赞助支出20万元，税收滞纳金2万元。1）112月已预缴企业所得税为24万元2）本年度应纳税所得额11012202120万元3）年终汇算清缴时，应补（退）企业所得税120x25%246万元l 某企业历年的应纳税所得额计算结果如下：根据上述资料，计算该企业纳税情况。答案：企业经过亏损弥补，第八年应纳所得税=2525%=6.25万元 纳税人如果发生年度亏损，允许用下一年度的所得弥补亏损，一年不足以弥补的，可以逐年弥补五年，但最长期限不能超过五年。五年期间不论盈亏，都作为实际的弥补年度。（不能无限结转.）l 某房地产开发企业，2010年度企业实现的会计利润为146万元，有关资料如下：实现产品销售收入900万元；国债收入10万；开发成本400万；产品广告费支出150万元；向灾区的捐赠支出40万元（直接捐赠）；因违反经济合同，支付违约金2万元；财务费用20万元（超过银行年利率计算的利息5万元）；全年实发工资总额100万元，并按工资总额的法定比例提取了三费18.5万均扣除。请确定企业所得税的应纳税所得额。解析：依据利润调增调减计算应纳税所得额利润基数146万国债10万须调减广告费须调增15万直接捐赠须调增40万违约金须调增2万利息须调增5万l 精彩涂料厂为增值税一般纳税人，2004年4月9日发生如下业务；1、批发销售给悦民涂料商店a种涂料450桶，取得含税销售收入315900元，款已送存银行。2、从光大化工厂购进化工原料石灰粉，已验收入库，取得专用发票，注明价款23500元，增值税3995元。销项税额315900（1+17%）1745900.00进项税额23500173995.00精彩涂料厂当期应纳增值税45900399541905.00l 某物资系统金属公司为增值税一般纳税人，2008年10月发生如下业务,请改正税务处理的错误：1、各类金属材料的销售额为987500元（不含税）。2、外购螺纹钢120吨，单价4300元，款已付货已验收入库。增值税专用发票注明价款为516000元，税款为87720。3、外购镀锌板100吨，单价4900元，款已付货已验收入库。增值税专用发票注明税款为83300元。4、外购铲床一部，价款42000元，增值税专用发票注明税款7140元，资产已交付使用。5、将上月购进的螺纹钢20吨，转为本单位基本建设使用，价款为86000元。6、由于公司仓库管理不善，本月购进的镀锌板被盗丢失10吨，价款49000元。请纠正以下计算本月增值税的错误。（1）销项税额=987500元17%=167875元（2）进项税额=51600017%=87720元（3）进项税额=83300元（4）进项税=7140（4）进项税额转出=86000 17%=14620 （5）进项税额转出=4900017%=8330应纳税额= 167875-（87720+83300+7140-14620-8330=） 167875-（178160-22950）=12665元l 光华日常灯厂补认定为一般纳税人，年月发生如下购销业务：1、购入玻璃制品已验收入库，取得专用发票注明价款25万元。2、收回委托加工材料50件，取得的专用发票上注明的加工费为3万元。3、进口原材料20吨，关税完税凭证注明进口关税完税价格增值税4.08 万元。4、当月实现销售收入120万元，其中90万系销售给一般纳税人的不含税销售额。30万元销售给消费者。5、当月该厂将一批日光灯捐赠福利院价税合计2万元。（以上业务是适用税率17%）计算该厂当月应纳增值税。（1）进项税额=（25万+3万）17%+4.08=8.84万（2）销售税额=90万+（30万+2万）（1+17%）17%=17.73万（3）应纳税额=17.73万-8.84万=8.89某汽车修理公司系小规模纳税人，2008年6月份取得修理修配收入4万元，另销售零配件收入1.7万元，计算该纳税人本月应纳的增值税。适用税率3%解：应纳税额=（4+1.7）1+3%3%=0.166万元某汽车修理公司系小规模纳税人，2008年6月份取得修理修配收入4万元，另销售零配件收入1.7万元，计算该纳税人本月应纳的增值税。适用税率3%解：应纳税额=（4+1.7）1+3%3%=0.166万元l 例：某企业2009年2月开业，领受房产权证、工商营业执照、土地使用证各一件，与其他企业订立转移专用技术使用权书据一件，所载金额80万元；订立产品购销合同两件，所载金额为150万元；订立借款合同一份，所载金额为40万元。此外，企业的营业账簿中， “实收资本”科目载有资金600万元，其他营业账簿20本。2009年12月该企业“实收资本”所载资金增加为800万元。 试计算该企业2009年2月份应纳印花税额和12月份应补缴印花税额。税 目 税率一、购销合同 0.3 二、加工承揽合同 0.5 三、建设工程勘察、设计合同 0.5 四、建筑、安装工程承包合同 0.3 五、财产租赁合同 1 六、货物运输合同 0.5 七、仓储、保管合同 1 八、借款合同 0.05 九、财产保险合同 1 十、技术合同 0.3 十一、产权转移书据 0.5 十二、营业帐簿 1.记载资金的帐簿0.5 2.其他帐簿 每件5元 十三、权利、许可证照 每件5元 十四、股票交易3解： (1)企业领受权利、许可证照应纳税额： 应纳税额=3x5二15(元) (2)企业订立产权转移书据应纳税额： 应纳税额=800000x05%。=400(元) (3)企业订立购销合同应纳税额： 应纳税额=1500000x03%。=450(元) (4)企业订立借款合同应纳税额： 应纳税额=400000x0050m二20(元) (5)企业营业账簿中“实收资本”所载资金： 应纳税额=6000000x05%。=3000(元) (6)企业其他营业账册应纳税额： 应纳税额=20x5=100(元) (7)2月份企业应纳印花税税额为： 15十400+450十20+3000+100=3985(元) (8)2月份资金账簿应补缴税额为： 应补纳税额=(80000006000000)x05%。 =1000(元)l 某公司2008年3月拟征用耕地2000市亩, 用于非农业的工厂建设,其中,1400市亩为经营用地(车间、厂房)，250市亩用于职工宿舍建设，350市亩用于配套的学校、医院、托儿所、幼儿园的建设用地。已获得土地管理部门的审批。请计算该公司应纳的耕地占用税。该地区属人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米税额为30元；注:1公亩100平方米 1英亩4046.9446（约等于）平方米 1市亩666.6667（约等于）平方米请问该企业需做哪些税务处理？1、应税耕地=（1400+250）市亩应纳税额=（1400+250） 666.6667 30=33000001.653500万2、报批土地获准后30日内，向地方税务局提交免税申请。办理免税手续。l 例：某省一企业2005年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产总原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税。(注：该省规定按房产原值一次扣除20后的余值计税)解： (1)自用房产应纳税额：(1000+60)x(120)x12 =10176(万元) (2)租金收入应纳税额=50x12二6(万元) (3)全年应纳房产税额=101766=16176(万元) 四、房产税税率 房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为12；依据房产租金收入计税的，税率12； 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4的税率征收。 五、应纳税额的计算（重点） 房产税应纳税额的计算公式为： 应纳税额二房产计税余值(或租金收入)x适用税率 其中：房产计税余值=房产原值(1原值减除率)营业税、增值税知识阶段测验l 某公司某月发生如下业务：（1）该公司开发部自建同一规格和标准的楼房两栋，建筑安装成本为3000万元，成本利润20，该公司将其中一栋留作自用，另一栋对外销售，取得销售收入2400万元；（2）销售现房取得销售收入3000万元；（3）销售预售房屋取得预收款2000万元；（4）将一栋楼抵押给某银行使用以取得贷款，当月抵减应付银行利息100万元。（5）该公司下设非独立核算的娱乐中心当月舞厅取得门票收入5万元，台位费收入1万元，点歌费收入05万元，销售烟酒饮料收入05万元；台球室取得营业收入5万元，保龄球馆取得营业收入10万元。请计算该公司当月应纳营业税额解：（1）自建行为营业税30002（120%）（13%）3%55.67万元销售不动产营业税24005%120万元（2）销售不动产营业税30005%150万元（3）销售不动产营业税20005%100万元（4）房屋抵押贷款应纳营业税1005%5万元（5）娱乐业应纳营业税（510.50.5）20%（510）5%2.15万元该公司当月应纳营业税额55.6712015010052.15432.82万元l 某家具厂为增值税一般纳税人，其增值