建筑海门市正大国际三期案名建议ppt模版课件

证大国际城三期推盘及案名建议 客户/ 前言 鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针 对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨， 后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战 略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。 客户名称 市场提点 推广方式 核心诉求不明 显，缺少项目 特质。以报广 电视及SP为主 ；PR活动在效 果显现较为明 显 推案方式 多频次，每 次中少量推 出；注重所 推产品间的 相互促进； 持续营造项 目热点 销售方式 低开高走，或 平开高走的策 略；通过不同 产品间相互促 进带动销售去 化的速度，注 重销控手段 价格制定 价格走势相 对平稳，全 年价格增幅 大概在10% 左右，价格 策略阶段性 较强 海门的推盘印象 客户/ 基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。 客户/ 三期项目现状 小高层，240套左右 房源，3万平米左右 花园洋房，四组团， 预估180套房源左右 ，2.6万平米左右 客户/ 三期产品应该如何推盘？ 区域市场不成熟，小高层产品需要激活 类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度 海门市场借鉴 以满庭芳的高举高打，带动三期产品 满庭芳房源较多 洋房类产品先期入市，试探小高层市场 推盘思路 客户/ 总体营销策略 强势蓄水原则欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户 基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。 产品中心原则未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵 ，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。 在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确 客户/ 因此，我们的销售策略 ： 市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫 连环式共进满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化 客户/ 推案原则： 利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受 ，另一方面也进一步促进利润最大化 市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花 园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这 一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果 我们的推案策略： 客户/ 一、08.7月开盘，花园洋房， 过度别墅至公寓，激活小高层 及市场试探(3.1期) 二、08.9月份开盘，洋房+小高 层产品（适量），小高层入市 试探(3.2期) 三、09.11月份开盘（洋房+小 高层），洋房位置优，提升价 格(3.3期) 四、09.2月份开盘，小高层市 场相对成熟，最好的位置，提 升价格(3.4期) 推案策略 3.1 3.2 3.3 3.4 机动 五、高层小户型，先期蓄水， 宜采用机动方式推出，拉伸销 售 客户/ 月份1月 2 月 3月4月 5 月 6月7月 8 月 9月 1 0 月 11月12月小计 销售计划 工程节点 三期动工 样板区样板房展示 三期销售节点 开盘 68套 推86套 推70套108套 224套 推案面积 8500 12100 95001100030100 房源 8-10# 11-13#,3# 2/14/15#1# 期段准备期蓄水期强销期机动 目的主推满庭芳去化三期蓄水节奏性强销，产品互相促进 均价 38004000、30004200、32003835.8804 销售率 60% 70% 70% 80% 实际销 售额 2584 3616 3037 9236.8 总销 售额 32304520379611546 满庭芳销售节点推34套 推54套 推48套 136套 推案面积8500 13500 12000 34000 房源C区左 C区右+A部分 临水 D区+A区剩余临水 期段持续期 目的节奏性强销节奏性强销，顶三期价格 均价5200 5500 5800 5530.88 销售率80% 50% 50% 70% 实际销 售额3094 5198 4872 13163.5 总销 售额44207425 6960 18805 全年推案面积 64100 全年推案套数 360套 全年实际销 售 额 22400 全面总销额 30351 备注：以上销售率为保守估计，1#在7月份进行蓄水,具体的推出时间 按照销售情况而定。 客户/ 明确了推案策略，我们的销售线： 08.136459871209.11110234 蓄水期 3期准备期 在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积 的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄 水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先， 所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期 房源拥有充足的客户量，确保去化。 2 满庭芳销售持续期 3期强销持续期 二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量 三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三期推量 客户/ 我们的价格如何制定： 三、未来市场发展预判 定价依据 一、成本估算； 二、周边包括在售、已售 、将售竞争个案在内所有 楼盘的现行销售价格情况 ； 必须参考 有一定参考 价值 有一定参考价值 中南世纪城洋房 07年4500元/平米 客户/ 以成本估算为参考 区域的不成熟性 后续市场的不确定因子 小高层不确定因素，区域小高层市场需激活 花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡 以低开策略，平稳入市 平价入市策略，带动小高层产品 初步价格预测： 小高层入市价格：3000元/平米 花园洋房入市价格：3800元/平米 客户/ 我们的推广策略： 形象先导产品力诉求生活境界提升 客户/ vv NPNP报媒、报媒、MGMG杂志媒体杂志媒体 vv RDRD电台、电台、CFCF电视广告电视广告 vv POPPOP户外广告户外广告 vv 销售道具销售道具 vv SPSP活动、活动、DSDS拜访、各种展会拜访、各种展会 vv 售楼处与样板房售楼处与样板房 我们的推广手段： 客户/ 阶段划分 第一阶段：准备期 时间：08.03-08.05 三期扩初完成 效果图等设计 三期定位概念提炼及VI应用 三期营销推广建议 公寓房客户会的成立方案 物业销售道具（楼书、单页等）设计制作 售楼处内部设计调整方案 客户/ 第二阶段：形象导入及蓄 水期 时间：08.05-08.07 售楼处调整完毕 围墙、户外看板等的应用及更新 报纸、杂志及电视宣传片的发布 公寓客户会的成立 预定工作的配合 客户/ 报纸及电视等的产品信息及销售信息等 的发布 样板房及样板区的公开及展示 SPPR活动及房展会等的跟进 第三阶段：销售期 时间：08.07-09.03 客户/ 我们的公关策略： 证大客户会成立 准备期、导入期、蓄水期： 客户/ 销售期： 公关策略 三期样板房及样板区体验活动 客户/ 案名建议 客户/ 方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度 江城子 借苏轼先生的江城子，整个词牌名富有豪放的气魄 联系到了项目的区位条件等 西江月 借辛弃疾的西江月，整个词牌名富有气势 联系到了项目的区位条件等 客户/ 方向二：现代感强，具有力度感 创世园 “创世”充分体现了产品在海门的新度 整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度 青庭 一个“庭”字，充分体现了大气之质 “青”字展现了三期产品的景观特色 整个案名给人以品质生活的感受 客户/ 方向三：导入中加合作的概念 中加红 从色调上下文章，“中国红”与加拿大的“红雪枫”“红河谷”相结合 极具符号感，后期的视觉应用会有较大的发挥空间 奥运年，中国红的国际