贵州产业园区企业化运营讲解课件

贵州产业园区企业化运营 作者简介： 陈石，管理学博士，长期在地方政府和企业从事经济管理工作。 工作经历： 上世纪80年代，在贵阳从事工业、交通、城市建设等管理和领导工作； 本世纪初，组织实施贵阳新区的开发建设； 2010年，负责贵阳市郊的乡镇产业园建设，初步建成金市产业园。 写作背景： 在金石产业园区建设实践9中，作者充分利用政府行政管理优势，按照经济规律 办事，采用市场化机制，系统深入的对土地开发模式、投融资模式、园区管理模 式和收益分配模式等方面的改革进行了积极探索。本书正是作者长期工作实践的 总结成果。 第一章、引言 第二章、文献综述 分为四部分（园区的内涵、园区的土地开发研究、园区基础设施的投融资研究、 园区的运营管理研究）引述国内外学者的观点和理论。 基础设施：分为社会基础设施和经济基础设施，其中经济基础设施是指永久性的 成套设备、工程构筑、设施及其提供的为所有企业生产和居民生活共同需要的服 务，主要包括公共设施、公共工程以及其他交通部门。社会基础设施是指经济基 础设施之外的基础设施，通常包括医疗保健、文化教育等 要点分享： 园区管理模式分类： 1、政府管理型；2、大学和科研机构管理型；3、公司管理型；4、协会管理型 （美国学者提出） 1、政府主导型，包括政府派出型、与所在行政区合一型、有独立行政区域型； 2、政企合一型，开发区管委会与建设发展总公司实现两块牌子一套人马，主要 职能机构合署办公，既具行政职能又具经济职能； 3、企业主导型，主要由建设开发总公司来管理。（我国胡兴祥提出） 第三章、贵州产业园区发展水平评价 贵州产业园区分类 按形式分： 1、围绕一两家大型企业为 龙头形成的产业园区 2、以产业规划招商引资建 设的产业园区 3、多种企业并存在内的综 合型园区 按形成过程分： 1、自然形成，政府规范 2、政府主导，企业参与 3、企业为主，政府扶助 发展水平指标评价体系： 第四章、贵州产业园区企业化运营分析 介绍我国企业化运营的园区，简述蛇口和上海紫竹园区公司的架构 招商局蛇口工业区有限公司 深圳市蛇口通讯有限公司 深圳市蛇口信息岛网络有限公司 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳招商文化艺术发展有限公司 招商局置业有限公司 深圳市南海酒店有限公司 深圳市西海道市政工程有限公司 深圳市安达运输有限公司 招商局科技集团有限公司 深圳招商供电有限公司 深圳市招商创业有限公司 一个园区正常运营需要 1、能源供给，如水、电、油等 2、市政配套设施，如道路、管网铺设、网络建设、通讯建设等 3、园区在管理服务阶段的物业管理、后勤保障、创业风险管理以及娱乐休闲等 服务 第五章、贵州省产业园区土地开发模式设计 一、开发公司独自开发 政府将一块生地的有限期使用权转让给开发公司，该开发公司投入资金进行基 础设施建设，将生地改造成可出让土地后，并不进行招商，而是继续进行投资 建设，在园区内建厂，把园区建设成自己的产业基地，也就是说开发公司的行 为活动延伸到园区的经营与管理阶段。 现有开发模式：一、二、三 二、开发公司与其他入园企业混合开发 开发公司首先对政府转交的生地进行投资建设，将生地转化为熟地。然后从三种 途径对熟地继续进行综合开发 1.开发公司在产业园区内投资建厂，建立自己的独资企业，让园区成为公司的产 业基地 2.开发公司以资本投入或者土地使用权作股的方式设立控股或参股企业，从而进 一步延伸产业链条 3.开发公司依然是园区的开发主体，只是开始对外招商引资，通过拍卖土地使用 权赚取土地的增值差价。 三、开发公司角色转换 开发公司首先对政府转交的生地进行投资建设，然后对外招商，开发公司不再进 行下一步投资，而是通过拍卖熟地使用权收回投入，同时获得土地增值利润。之 后开发公司演变为园区管理公司，为入园企业提供物业管理、信息咨询等服务， 收取服务费。 贵州土地开发模式设计 1.村集体组建村办企业 2.村办企业向农民租用土地（其实是村民通过土地入股企业） 3.村办企业将土地交给政府土地储备机构 4.土地储备机构进行详细规划 5.土地储备机构招标一级开发企业，签订土地开发委托合同 6.开发企业进行土地平整、基础设施建设 7.生地变熟地后投入土地市场进行拍卖（出租土地或厂房） 该模式土地所有者依然是国家和村集体，土地使用者是租用土地或厂房的企业。 不适合我园区 第六章、贵州省产业园基础设施投融资模式设计 1、传统融资模式，政府为主体，通过预算拨款或银行贷款 2、资本市场融资，发行股票、债券、信托产品 现有投融资模式： 3、项目融资 BOT 即建设-经营-转让，一般指政府通过特许权协议，将传统上由政府公共部门专营 的基础设施的融资、建设、经营和维护等委托给非政府投资方，并允许其在规定的时 间内向设施的使用者收费以回收投资、偿还债务和赚取利润，期满后将设施无偿移交 给政府 TOT 即移交-经营-移交，政府将已经投产运营的园区有偿转交给投资方，并将获得的 资金用于新的基础设施项目建设；根据双方协议，投资者在约定的期限经营获利，特 许经营期结束后，再将项目移交给政府。 PPP 即公-私-合作，政府、营利性企业和非营利性企业基于某项目形成合作关系，政 府通过对项目的扶持，实现风险共担，利益共享 PFI，即私人主动投资，类似于BOT，可以看做BOT的优化 贵州省产业园基础设施投融资模式设计： 在公共产品（公共设施等）的设计、建设、维护管理及运营上充分、有效地运用 民间资金、技术、知识及管理能力，以民营为主导提供公共产品的运营方式。 具体特点： 公共产品的提供主体由政府转为民间，政府向民营企业支付费用购买服务（并不 是购买企业建造的公用设施） 充分发挥企业的能动性和创造性，协议中只对最终服务的内容和标准提出明确要 求，对项目实施运营则尽可能降低最低程度 第七章、贵州省产业园区管理模式设计 1、管理机构的设计 （1）产业园区管理委员会 管委会负责宏观引导、宏微观环境建设等工作，具体职能包括：制定园区重大决 策与规划；推进开发建设的组织、实施工作；协调各级政府职能部门的关系。管 委会下设办公室负责日常工作，但不直接参与园区经营管理的具体工作 （2）产业园区经营管理公司 产业园区经营管理公司由职能部门和子公司构成，职能部门以产业发展、市场开 发、园区服务为主要职责，并按专业化原则协调和统筹各子公司中的相关业务； 子公司则更着重具体业务的经营与管理 综合管理部：督促其他部门和子公司完成工作计划、工作目标和临时工作，并组 织考核进行奖惩；代管党务工作，以及其他职能部门无法对口的上传下达工作； 为公司领导和其他部门提供文件、档案、后勤、交通、接待等工作 规划建设部：