大学课件房地产金融

Real Estate Finance 房地产金融 Real Estate Real Estate FinanceFinance 房地产金融房地产金融 任课教师： 施同兵 Email: 第四章第四章 房地产信托房地产信托 outlineoutline 房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长 期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额 的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功 实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密 不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地 产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介 绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地 产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在 最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的 热点问题热点问题房地产产业投资基金。房地产产业投资基金。 第一节第一节 房地产信托概述房地产信托概述 一、信托的起源与发展一、信托的起源与发展 信托是私有制和商品经济发展到一信托是私有制和商品经济发展到一 定阶段的产物，它指的是财产的所有人（定阶段的产物，它指的是财产的所有人（ 自然人或法人）按照自己的目的或利益，自然人或法人）按照自己的目的或利益， 将其所拥有的财产委托给他人或信托机构将其所拥有的财产委托给他人或信托机构 代为管理或处理的一种经济行为。它以财代为管理或处理的一种经济行为。它以财 产为核心，以信任为基础，以他人受托管产为核心，以信任为基础，以他人受托管 理为方式。理为方式。 信托作为一种制度，起源于信托作为一种制度，起源于1313世纪英国的尤斯（世纪英国的尤斯（USEUSE）制。）制。 中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产 捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律 ，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君 主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越 大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（1216121612721272）便制）便制 订了土地订了土地“ “没收法没收法” ”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得 君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往 往采取将土地委托给第三方使用，在由第三方将从土地上获得的往采取将土地委托给第三方使用，在由第三方将从土地上获得的 收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教 会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的 。另外，有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出。另外，有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出 现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托 的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地 扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以赢扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以赢 利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而 现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突 破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式 。18221822年，美国年，美国“ “农民火灾保险与放款公司农民火灾保险与放款公司” ”开始兼营以动产和不开始兼营以动产和不 动产为对象的信托业务，后改名为动产为对象的信托业务，后改名为“ “农民放款信托公司农民放款信托公司” ”，成为最，成为最 早出现的一家专业信托公司。早出现的一家专业信托公司。 我国的金融信托机构早在民国时期就已参我国的金融信托机构早在民国时期就已参 与房地产的开发经营活动。与房地产的开发经营活动。19171917年上海储蓄银年上海储蓄银 行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江 兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立 专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最 早办理信托业务的三家银行。早办理信托业务的三家银行。 旧中国的第一家专业信托公司成立于旧中国的第一家专业信托公司成立于19211921年年8 8月，名为中国通商信托公月，名为中国通商信托公 司，由民族资本家经营。司，由民族资本家经营。19301930年和年和19311931年是旧中国房地产信托业最为活跃的年是旧中国房地产信托业最为活跃的 时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。19331933年国民年国民 党上海市政府建立了上海市兴业信托社，党上海市政府建立了上海市兴业信托社，19351935年年1010月，旧中国最大的官办信月，旧中国最大的官办信 托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处 。19371937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地 产业复苏，但始终没有恢复元气。产业复苏，但始终没有恢复元气。19491949年，新中国成立以后，人民政府接管年，新中国成立以后，人民政府接管 了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续 营业。至营业。至19521952年年1212月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会 后，金融信托业务重新恢复。后，金融信托业务重新恢复。19791979年年1010月，中国国际信托投资公司正式成立月，中国国际信托投资公司正式成立 ，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于19801980年起开办了信托业务年起开办了信托业务 ；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银 行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。19991999年，鉴于当时年，鉴于当时 信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托 业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700700多多 家压缩到家压缩到20012001年的年的239239家，其中全国性信托机构家，其中全国性信托机构2222家，地方性信托机构家，地方性信托机构217217家家 。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架， 使我国的信托业走上规范发展道路。使我国的信托业走上规范发展道路。20012001年年4 4月月2828日，九届人大第二十一次日，九届人大第二十一次 会议审议通过了会议审议通过了信托法信托法，并于当年，并于当年1010月月1 1日开始实施；日开始实施；20022002年年6 6月国家修月国家修 订了订了信托投资公司管理办法信托投资公司管理办法；20022002年年7 7月国家颁布实施了月国家颁布实施了信托投资公信托投资公 司资金信托管理暂行办法司资金信托管理暂行办法。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位， 为我国信托业健康发展提供了制度保障。为我国信托业健康发展提供了制度保障。 二、信托的原理和信托的特点二、信托的原理和信托的特点 1 1信托的基本原理信托的基本原理 信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为 其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人 和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生 、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托 人、受托人与受益人。人、受托人与受益人。 （1 1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出 办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的 人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要 拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组 织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个 信托行为的起点。信托行为的起点。 （2 2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托 财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所 信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系 人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的 义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重 要的意义。要的意义。 （3 3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人 本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托 人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人 ，也不能作为受益人。，也不能作为受益人。 获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中， 委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并 将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托， 代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受 益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称 为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则 称为他益信托。称为他益信托。 2 2信托业务的特点信托业务的特点 具体说来，信托业务具有如下特点：具体说来，信托业务具有如下特点： （1 1）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托， 都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。 （2 2）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信 托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合 同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才 能正式成立。能正式成立。 （3 3）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产 而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人 在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提 供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业 务的特殊性。务的特殊性。 （4 4）收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部）收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部 归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由 受益人承担，受托人没有义务承担损失。受益人承担，受托人没有义务承担损失。 三、房地产信托的内容与作用三、房地产信托的内容与作用 1 1房地产信托的内容房地产信托的内容 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为 了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管 的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托是的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托是 一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、 营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观 情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要 内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房 地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其 他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产 咨询等内容。咨询等内容。 2 2房地产信托的作用房地产信托的作用 信托业特有的信托业特有的“ “受人之托，代人理财受人之托，代人理财” ”功能的发挥，会对房地产功能的发挥，会对房地产 业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个 方面：方面： （1 1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促 进房地产业的发展进房地产业的发展 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与 房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务 ，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地 产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财 服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机 构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业 务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、 代理等业务，集融资与融物于一身，为房地产企业和个人提供代理等业务，集融资与融物于一身，为房地产企业和个人提供 了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产 业的经营效益。业的经营效益。 （2 2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极 大地促进了房地产业资金的融通大地促进了房地产业资金的融通 信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹 资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源 的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活，的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活， 它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内 容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及 房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产 资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其 金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理 发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把 分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动 ，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造 房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有 者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循 环。环。 （3 3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业 提供相关服务提供相关服务 在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少 的。这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方的。这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方 的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数 省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资 。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算 上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为 中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而 信托机构素有信托机构素有“ “金融百货公司金融百货公司” ”之称，房地产信托机构之称，房地产信托机构 更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专 业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相 关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理， 房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税 等手续以及房地产信息咨询等。等手续以及房地产信息咨询等。 第二节第二节 房地产信托资金的来源及主要业务房地产信托资金的来源及主要业务 一、房地产信托资金来源一、房地产信托资金来源 1 1房地产信托基金房地产信托基金 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资 业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投 资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留 利。其具体内容有：利。其具体内容有： （1 1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金；）企事业单位筹集待用的房地产信托基金； （2 2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购 房储蓄集中后设置的信托基金；房储蓄集中后设置的信托基金； （3 3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的 部分；部分； （4 4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等 有价证券筹措的资金。有价证券筹措的资金。 2 2房地产信托存款房地产信托存款 房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金 额起点的要求。额起点的要求。 房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内 ，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的 存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理 和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要 筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由 中国人民银行规定、公布和调整。中国人民银行规定、公布和调整。 根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运 用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特 约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指 定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等， 房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和 运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须 以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托 机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有 盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款 的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管 理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定 期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上 ，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款 称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。 我国房地产信托存款的来源主要有：我国房地产信托存款的来源主要有： （1 1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金 ； （2 2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款 的信托资金；的信托资金； （3 3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；）其他企事业单位为购建住宅的信托资金； （4 4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金 。 房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时， 一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证 明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率 或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具 体信托存款手续。体信托存款手续。 3 3集资信托和代理集资集资信托和代理集资 这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业 单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种 信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会 发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托 机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息 ；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安 全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从 净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集 资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票， 以筹措资金。例如，发行以筹措资金。例如，发行“ “国家重点建设债券国家重点建设债券” ”、“ “经济建设债券经济建设债券 ” ”、“ “电力债券电力债券” ”等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、 红利和债息等。红利和债息等。 4 4资金信托资金信托 资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托 ，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务 。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的 资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位 资金、公益基金和劳保基金。资金、公益基金和劳保基金。 单位资金信托单位资金信托 公益基金信托公益基金信托 劳保基金信托劳保基金信托 （1 1）单位资金信托）单位资金信托 这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金 、利润留成等，通过信托机构代为经营管理以、利润留成等，通过信托机构代为经营管理以 取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托 ，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出 具授权证书的方式办理，内容包括：信托金额具授权证书的方式办理，内容包括：信托金额 、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳 务费用及其收取方式、双方的权责和违约责任务费用及其收取方式、双方的权责和违约责任 等。单位资金不允许提前支取，如委托人临时等。单位资金不允许提前支取，如委托人临时 急需用款，可以凭单位资金信托受益凭证，向急需用款，可以凭单位资金信托受益凭证，向 信托机构办理抵押贷款。单位资金信托的期限信托机构办理抵押贷款。单位资金信托的期限 通常大于一年。通常大于一年。 （2 2）公益基金信托）公益基金信托 这是委托人以某种公益为目的将基金委托这是委托人以某种公益为目的将基金委托 信托机构代为营运，以其收益用于公益的信托机构代为营运，以其收益用于公益的 一种信托业务，其资金来源多由政府、社一种信托业务，其资金来源多由政府、社 会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠， 目的是用于社会进步和社会福利等公益事目的是用于社会进步和社会福利等公益事 业。它属于非盈利性的资金营运，因此，业。它属于非盈利性的资金营运，因此， 可享受政府税收优惠，受托人一般只负责可享受政府税收优惠，受托人一般只负责 营运资金，所得收益另由各基金的分配委营运资金，所得收益另由各基金的分配委 员会或托事会负责办理。员会或托事会负责办理。 （3 3）劳保基金信托）劳保基金信托 以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是 信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业 以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜 ，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基 金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛 得多，后者仅仅限于劳动保险机构的劳保基金得多，后者仅仅限于劳动保险机构的劳保基金 ，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的 行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提 留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位， 以及其他合法经济组织。以及其他合法经济组织。 5 5共同投资基金共同投资基金 共同投资基金即投资基金或共同基金。共同投资基金共同投资基金即投资基金或共同基金。共同投资基金 是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机 构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益 的一种投资制度，其基本做法是：专业投资机构如信的一种投资制度，其基本做法是：专业投资机构如信 托投资公司通过发行收益证券或以投资基金股份的方托投资公司通过发行收益证券或以投资基金股份的方 式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建 成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散 组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后 ，按投资人的资金份额分配给投资人。，按投资人的资金份额分配给投资人。 投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行 分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回 的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类，的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类， 其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。 （1 1）契约型基金）契约型基金 这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一 种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立 的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构 共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委 托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当 事人订立的信托契约而组成的。该基金通过发事人订立的信托契约而组成的。该基金通过发 行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。 （2 2）公司型基金）公司型基金 以证券投资为目的组建的股份制信托投资以证券投资为目的组建的股份制信托投资 公司通过发行公司股票的方式筹集资金而公司通过发行公司股票的方式筹集资金而 设立的一种投资基金。一般投资者以购买设立的一种投资基金。一般投资者以购买 股票的方式作为投资，公司对证券投资的股票的方式作为投资，公司对证券投资的 收益以股息的形式分配给投资者。与普通收益以股息的形式分配给投资者。与普通 股份公司相比较，通常身为投资者的股东股份公司相比较，通常身为投资者的股东 ，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已 ，公司型投资基金有四方面当事人：投资，公司型投资基金有四方面当事人：投资 公司、管理公司、保管公司和承销公司。公司、管理公司、保管公司和承销公司。 （3 3）开放型基金）开放型基金 又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金 公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，公司在设立基金时，其基金单位总数不固定， 总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发 行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随 时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定 的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。开的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。开 放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此 在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过 封闭型基金。封闭型基金。 （4 4）封闭型基金）封闭型基金 其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金 时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基 金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行 在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以 这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向 发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资 者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易 。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投 资者可以向公司赎现。通常在基金刚起步的发展中国资者可以向公司赎现。通常在基金刚起步的发展中国 家，由于各项金融制度并不很完善，同时为防止外来家，由于各项金融制度并不很完善，同时为防止外来 资本突然涌入或大量流出，对资本市场造成冲击，影资本突然涌入或大量流出，对资本市场造成冲击，影 响资本市场的发展，故大都采用封闭型的基金。响资本市场的发展，故大都采用封闭型的基金。 二、房地产信托的主要业务二、房地产信托的主要业务 根据我国在根据我国在20012001年年1 1月月1919日颁布的日颁布的信托投资信托投资 公司管理办法公司管理办法的规定，我国信托投资公司办的规定，我国信托投资公司办 理的主要信托业务有：信托存款、信托贷款、理的主要信托业务有：信托存款、信托贷款、 信托投资、信托代理及信托咨询。信托存款已信托投资、信托代理及信托咨询。信托存款已 作为信托资金的来源在前面介绍过，这里主要作为信托资金的来源在前面介绍过，这里主要 介绍房地产资金信托、房地产代理信托及房地介绍房地产资金信托、房地产代理信托及房地 产其他受托业务。产其他受托业务。 1 1房地产资金信托房地产资金信托 房地产资金信托是房地产信托投资公司依据房地产资金信托是房地产信托投资公司依据信托投资公信托投资公 司管理办法司管理办法办理的以信托财产为资金的信托业务。它是指委办理的以信托财产为资金的信托业务。它是指委 托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自 管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房 地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特 定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。房地产资金信定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。房地产资金信 托包括单一资金信托和集合资金信托两种。单一资金信托是指托包括单一资金信托和集合资金信托两种。单一资金信托是指 房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资 金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两 个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务 。 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷 款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。 （1 1）房地产抵押贷款）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物房地产抵押贷款是指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物 而发放的贷款。在房地产开发、建设、经营和购房业务中，凡而发放的贷款。在房地产开发、建设、经营和购房业务中，凡 符合房地产贷款基本条件，并愿意以房地产为抵押物的企业、符合房地产贷款基本条件，并愿意以房地产为抵押物的企业、 单位、个人均可申请房地产抵押贷款。信托投资公司根据借款单位、个人均可申请房地产抵押贷款。信托投资公司根据借款 人的申请，审查借款人资格，查验借款人的房产证明、房产抵人的申请，审查借款人资格，查验借款人的房产证明、房产抵 押物和抵押物清单，审查无误后订立借款合同。合同必须明确押物和抵押物清单，审查无误后订立借款合同。合同必须明确 借贷双方的责任、权利和义务。在发放贷款以前双方必须对抵借贷双方的责任、权利和义务。在发放贷款以前双方必须对抵 押物按国家规定办理抵押品登记手续，并到公证部门进行公证押物按国家规定办理抵押品登记手续，并到公证部门进行公证 ，以免抵押物重复抵押或在贷款期内转让、赠与等行为的发生，以免抵押物重复抵押或在贷款期内转让、赠与等行为的发生 。贷款期限一般为。贷款期限一般为5 5年，根据情况可适当放宽贷款期限。房地年，根据情况可适当放宽贷款期限。房地 产抵押贷款可分为产权证抵押和房产实物抵押。产权证抵押是产抵押贷款可分为产权证抵押和房产实物抵押。产权证抵押是 指在抵押期间，房产依然可以使用出租；房产实物抵押是指将指在抵押期间，房产依然可以使用出租；房产实物抵押是指将 房产证和房屋使用权一起抵押给贷款方，在抵押期内房产由贷房产证和房屋使用权一起抵押给贷款方，在抵押期内房产由贷 款方保管，借款方不得使用。款方保管，借款方不得使用。 （2 2）房地产信托投资）房地产信托投资 房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的 信托投资公司运用自有资金和稳定的长期信托信托投资公司运用自有资金和稳定的长期信托 资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投 资。随着我国房地产业的兴起和发展，各地有资。随着我国房地产业的兴起和发展，各地有 房地产经营开发权的信托投资公司都积极地进房地产经营开发权的信托投资公司都积极地进 行房地产信托投资领域的探索，取得了明显的行房地产信托投资领域的探索，取得了明显的 成绩和有益的经验。房地产信托投资主要有以成绩和有益的经验。房地产信托投资主要有以 下两种：下两种： 直接投资开发房地产直接投资开发房地产 联合投资开发房地产联合投资开发房地产 直接投资开发房地产直接投资开发房地产 有房地产投资开发能力的信托投资机构按有房地产投资开发能力的信托投资机构按 照国家房地产开发的有关规定，运用自有照国家房地产开发的有关规定，运用自有 资金，直接投资、开发、建造和经营房地资金，直接投资、开发、建造和经营房地 产。建成后，再房地产出售或租赁给需要产。建成后，再房地产出售或租赁给需要 的单位或个人，从而达到获取收益的目的的单位或个人，从而达到获取收益的目的 。 联合投资开发房地产联合投资开发房地产 联合投资开发房地产是指信托投资机构与其他企业联合经营房联合投资开发房地产是指信托投资机构与其他企业联合经营房 地产开发项目。主要通过三种方式进行：地产开发项目。主要通过三种方式进行： A A股权式投资，即房地产信托投资公司派代表参与被投资企股权式投资，即房地产信托投资公司派代表参与被投资企 业领导和经营管理，并按投资比例来分得相应的投资利润或承业领导和经营管理，并按投资比例来分得相应的投资利润或承 担相应的投资损失。担相应的投资损失。 B B契约式投资，即信托投资机构只是在资金上支持被投资企契约式投资，即信托投资机构只是在资金上支持被投资企 业，而不参与被投资企业的日常经营管理。信托机构按固定的业，而不参与被投资企业的日常经营管理。信托机构按固定的 比例在一定期限内获取投资收益，不承担开发项目的风险。投比例在一定期限内获取投资收益，不承担开发项目的风险。投 资期满后，信托机构可以出让股权收回投资资金，也可以重新资期满后，信托机构可以出让股权收回投资资金，也可以重新 签约继续投资。签约继续投资。 C C贷款式投资，是介于股权式投资契约式投资的一种投资业贷款式投资，是介于股权式投资契约式投资的一种投资业 务方式。信托公司为了获取中期利润，避免长期投资风险，坚务方式。信托公司为了获取中期利润，避免长期投资风险，坚 持还本原则，在整个合同投资期间获取贷款利息更高的收益。持还本原则，在整个合同投资期间获取贷款