遵义市场调研报告PPT演示课件

遵义房地产市场调研报告 2016年10月 目录 一、城市背景分析 二、宏观经济分析 三、城市发展格局 四、房地产发展概况 一、城市背景分析 遵义市区位：地处黔、渝两地之间的核心区位，是贵州融入成渝经 济圈的桥头堡，对两地客户有一定的辐射能力。 p 遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，属 于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设 的主要区域。 p 遵义地处黔中经济圈及重庆一小时经济圈交叉覆盖位置。 目前已通车的贵遵高速公路，从遵义至贵阳仅需一个半小 时。随着快速铁路的建设通车，届时遵义至贵阳仅需半个 小时，至重庆仅需一个小时。 遵义市依据自身北连重庆、南接贵阳的优越地理位置，根据贵州省“南下、北上、西进、东联”的开放思 路，继续实施“依托黔北、紧连渝筑、面向三沿、扩大开放”的经济发展战略，积极吸引黔、渝两地投资 ，并有效打通两地经济、社会及文化等方面的联系。 遵义交通：立体交通体系2015年基本建成，遵义到达周边地区的时间、 空间距离将有效缩短。 遵义规划“一横三纵”的铁路、“四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场交通体系的 建成，将使得遵义四通八达。 1、铁路：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州省毕节市威宁县至湖南省 吉首市的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路，规划建设的渝黔高铁以及遵 义到开阳的开阳城际铁路； 2、公路：对外连接的“一纵一横”与遵义市域公路共同组成了“四纵三横三联二环” ，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里； 3、机场：遵义机场2012年8月正式通航，目前开通北京至遵义、广州至遵义两条航线 ，根据航空业务量预测，到2020年旅客吞吐量为30万人。 遵义机场 p 渝黔高铁预计2014年通车，届时 遵义至贵阳仅需半个小时，至重 庆仅需1个小时，2015年贵广高 铁通车后，遵义至广州仅需5小 时。 p 将实现3小时经济圈，“四纵三横 三联二环”的公路网将实现遵义 市中心城区到县（市）3小时、县 到县6小时的交通经济圈。 p 立体交通带动城市发展，遵义市 立体交通网络的形成大大减小了 遵义与周边区域及各个主要城市 的空间及时间距离。增加了区域 人口流动量，将有效地带动地区 经济发展及城市建设。 遵义城市现状：主城区配套齐全，但城市负载能力逐渐提升。 p中心城区包含红花岗区和汇川区，两区是目 前遵义市主城区居民主要的居住、消费和娱 乐区域。 p城市规划密集、人口数量多，交通拥堵情况 较为严重。 主城 区 国贸广场 丁字口 主城交通 主城区范围示意 南白副城区 新蒲副城区 城市主城区 南部工业聚 集区 城区发展：主城区城市框架拉大，新蒲新区、南白区并入主城区框 架将带来新的机遇。 p主城范围扩大。遵义 市原主城区仅包括红花 岗区及汇川区，通过向 东扩展新蒲新区，向南 扩展南白区并建设工业 聚集区，形成“一主、 两副、一区”的空间结 构。 p人口吸纳力增强。城 市面积的扩大，以及新 区经济的发展将能够吸 收大量周边人口进住城 区。同时，在新蒲新区 及南白区规划了大面积 的居住区。 中心城区东扩西控、南北拓展，形成“一主、两副、一区”的空间结构。 一个主城区：包括红花岗区、汇川区； 两个副城区：新蒲副城区与南白副城区； 一个工业集聚区：以湘江工业园区、和平工业园区以及深溪、龙坪、三岔工业园区 形成的产业聚集区。 规划城区范围示意 单核心扩张多核心发展城市群形成 目前的单核心发展模式， 两城区是城市唯一的核心 区，承载整个城市的核心 功能。 多核心发展有利于城市的 均衡发展，分散城市发展 压力，新核心区发展成为 城市发展的动力源，将拉 动城市快速发展。 “城市群”的发展必然是 城市发展的结果。多核心 发展有利于城市群的形 成。 发展机遇：由单核心扩张向城市群建设发展，副城区城市配套设施 逐步完善。 中心城 区 中心城区 中心城区 新蒲副城区 南白副城区 中心城 区 新蒲副城区 南白副城区 绥阳桐梓 仁怀 p城市群逐步形成。遵义 市主城区规划，由单核 心扩张到多核心发展再 到城市群形成，将完成 由单点发展，到以点带 面，实现了功能区域的 合理规划以及多个经济 中心的相互促进。 p遵义市目前处于多核心 发展阶段，东部新蒲新 区、南部南白区城市化 建设逐步开展。 遵义目前处于 该阶段 遵义市文化体系示意图 p汉文化、苗文化:汉文化和苗文化的互相渗透形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义 市级辖区内聚居着汉族、仡佬族、苗族及土家族等多个民族，其中少数民族人口占总人 口的9%左右； p沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化和巴蜀文化的融合造就遵义直爽的民风，也因此让遵 义人更加具有亲渝性：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩。 城市文化：文化融合提升了四川、重庆等周边地区对遵义的接受程度。 p多文化融合。遵义市 的文化遵主要体现在两 大融合。少数民族人口 占9%造就汉、苗文化的 融合。沙滩文化与巴蜀 文化的融合，使遵义人 表现出更多的亲渝性。 p遵义文化与巴蜀文化 的融合将使重庆、四川 地区人群对于遵义的接 受度提高，促进区域贸 易往来，带动更多川、 渝地区人群来遵义工作 或做生意。 遵义市未来城市定位 城市定位：城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。 p充分利用遵义特有的资源、自然地 理优势，烟酒茶等特色产业生产范围 扩大； p随着交通网络不断完善，遵义黔北 区域中心城市的影响力将扩大辐射整 个西南片区； p工业园区的投产逐步投产将更加巩 固遵义能源、新材料和现代制造业基 地的地位。 国家历史文化名城和红色旅游城市； 黔北区域中心城市和绿化宜居城市； 全国名酒、名烟、名茶基地； 能源、新材料和现代制造业基地。 二、宏观经济分析 2011年-2015年5年间GDP几乎翻番，2015年遵义GDP总量达到2168亿元，稳居全省第二位，人均 生产总值为35123元，比上年增长12.7%，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平。2011年 以来遵义国民生产总值始终保持在13%以上的增长速度。 国民生产总值 人均收入及城市化水平 2011-2015年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，2015年为24997元/平米，随 着经济水平的提升，2009年后城镇人口增长速度逐渐加快，但2012年遵义市户籍人口 同比略有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流， 2015年遵义城镇化率39.85%，远低于全国56.1%的平均水平，总体来说，遵义市未来 发展空间较大。 消费水平 遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，2015年全市社会零售总额639.93亿元，同 比增长12.2。其中城镇消费品零售额547.60亿元，增长15.3；乡村消费品零售额 92.33亿元，下降3.4。 固定投资情况 近5年遵义固定资产投资保持高速增长，2015年达到3236.91亿元，同比增长26.8%， 50万元以上固定资产投资2563.32亿元，增长24.9。其中，第一产业完成投资96.67亿 元，增长42.0。第二产业完成投资881.56亿元，增长21.6。第三产业完成投资 1243.37亿元，增长31.9;房地产开发投资341.72亿元，比上年增长7.9，其中商品住 宅投资232.02亿元，增长12.6。 三、城市发展格局 遵义市行政区划图及区域职能 区域现状 红花岗（老城区）：城市主城区，整体 成熟度高，商业、商贸等配套完善，承 担主要的全方位城市功能。 汇川板块：城市扩张外延的新兴区域， 区域平坦，地源广阔，商品房市场发展 形成一定规模。 新蒲新区：定位为副中心城区，位于遵 义市城区东部，距离主城区10公里，开 车15分钟即可到达。森林覆盖率高，是 城市待开发区域。 南白区：由遵义县的县级城市发展起来 ，有一定城市发展基础。 以行政、工业、居 住为主。 遵义市经济、文 化中心和交通枢 纽中心。 副中心城区，科 教、会议疗养、休 闲度假、文化体 育、高新技术产 业、房地产业。 副中心城区，重点安 排商贸、仓储、对外 交通、居住和一类工 业区。 南白区 新蒲 城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新 蒲新区和南白区。 城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲 新区和南白区。 细 项 居住 现状 城市老区，住房较陈旧，居住人气足， 集聚大量未改善居住条件的原住民。 商业 配套 遵义市区的核心商业中心，具备大型商 业体及老商业街区，是市民购物的主要 场所。 基础 设施 内市政配套最为成熟，医疗教育配套齐 全，但交通环境较差，拥堵情况严重。 休闲 资源 中心广场及湘江休闲带，休闲公共场所 及设施齐全。 自然 资源 凤凰山公园。 实施 预期 预计3-5年南部形成工业聚集区。 优势： p传统城市商贸中心，集中了遵义现有各类大型商业项目(如：国贸、国美、百盛 等)； p目前遵义市包括优质教育、医疗等配套资源主要集中在该区域，生活便捷度 高。 劣势： p城市建筑陈旧，道路狭窄，交通拥堵，城市面貌有待提升； p旧城改造力度小，居住价值提升不足，宜居性较差。 红花岗区：遵义市经济、文化中心和交通枢纽，南部未来形成工业聚集区。 遵义国贸 遵义四中遵义会址 优势： p汇川是城郊型特征的城市新区，遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划 较新； p全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟叶公司、长征电器集团公司、贵州 茅台啤酒公司和贵州海尔电器公司等大中型企业在区内入驻。 劣势： p工业企业对区域居住环境形成一定污染。 细 项 居住 现状 以高层社区为主，目前社区品质及配套 不断完善。 商业 配套 社区商业逐步发展，已初步形成大型商 业街区，生活便利，民众认可度提高。 基础 设施 道路条件好，教育及医疗设施相对完 善。 休闲 资源 缺乏中高品质的休闲公共场所及设施。 产业 支撑 工业实力雄厚，多家大中型企业入驻。 实施 预期 未来5年着力打造国家级经济技术开发 区。 市政府 师范学院 汇川体育馆 汇川区：目前的行政中心，遵义与重庆“两江新区”合作的桥头堡。 优势： p南白区位于城市发展主轴南端，是政府规划新区，受南部新城发展政策支持 ，多家开发商进驻。 劣势： p新开发区域，缺乏人气和居住氛围； p城市配套发展不完善。 细 项 居住 现状 以保利、中铁等打造的项目为主要居住 区。 商业 配套 主要以房地产开发项目配套商业街为主 ，未形成大型商业圈。 基础 设施 基础设施不完善。 休闲 资源 无休闲娱乐设施。 产业 支撑 西南重要铝工业和新材料基地。 实施 预期 预计5-8年形成工业聚集区。 南白区：城市向南扩展的副城区，工业园聚集区。 南白区典型项目 优势： p新蒲新区是遵义市中心城区东扩发展规划的新城区，未来遵义市政府办 公地、四中和遵义医学院附属医院等教育医疗配套都将迁址新蒲新区； p区内自然条件优越，市内居民对于其环境的接受度高。 劣势： p新区发展起步晚，城市配套不完善。 细项 居住 现状 依托优越的自然环境规划居住区。 商业 配套 商业配套匮乏。 基础 设施 机场通航，未来规划有高铁站。但目前 基础设施尚不完善。 休闲 资源 自然生态环境优美。 产业 支撑 规划新舟空港高新技术产业园区。 实施 预期 预计未来10年后将成为遵义市中心城区 政治、经济、文化中心。 新蒲新区：未来遵义市政治、经济、文化中心，综合性城区。 新蒲新区规划城市建设总用地70平方公里，人口70万。由高铁片 区、新蒲城市组团和新舟空港组团(即国家级遵义经济技术开发区 东区)三部分组成。 高铁片区 新蒲新城 新舟空港 板块定位居住限制商业配套产业资源实施预期 汇川区 行政 中心 成熟城市居住 区域 初步形成大型 集中商业 教育、医疗配 套尚未成熟 工业矿产资源 未来5年着力 打造国家级经 济技术开发区 红花岗区 核心 商业中心 陈旧密集居住 区域 成熟商业，主 力消费场所 市政、商业成 熟、缺乏 公共休闲设施 商贸、服务 业 景区资源 预计3-5年形 成工业聚集区 南白区城市副中心 新兴优质居住 区 多自发形成的 商业街 缺乏中高品质 学校，医疗配 套 工业景区资源 预计5-8年形 成工业聚集区 新蒲新区城市副中心无集中居住区 无商业体系， 只有沿街小商 铺 机场及规划高 铁站，缺乏基 础设施配套 规划发展高新 技术产业 自然生态资源 预计未来10年 后将成为遵义 市中心城区政 治、经济、文 化中心 区域规划小结 市中心发展受到空间限制，向南白区、新蒲新区方向拓展。 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 近五年遵义市商品住宅供求情况 市场供量持续攀升，成交量稳定，2013年开始库存量剧增。 受库存积压及居民收入水平偏低影响，商品房成交价格较低。 商品住宅成交特点 100-120产品去化最好，其次为80-100偏刚需型产品接受度较高； 120以上大户型去化较差，合理的面积及总价是客户关注的重点。 典型项目分布地图 金科中央公园城 7000元/ 中建幸福城 3100元/ 天蕴南加州 5500元/ 东欣彩虹城 4200元/ 祥龙御府 4200元/ 中铁共青湖 12000元/ 凯莱国际 4000元/ 别墅高层洋房 保利未来城市 典型大盘 典型项目分布： A、典型大盘-保利未来城市 B、高层 红花岗区-东欣彩虹城、祥龙御府 新浦区-中建幸福城 C、洋房： 红花岗区-天蕴南加州、凯莱国际 D、别墅： 新浦区-金科中央公园城 遵义县-中铁共青湖 典型大盘-保利未来城市 项目地址 遵义市遵南大道中段西侧 开 发 商 保利贵州置业集团 占地面积 2200亩 总建面积 550万 绿 化 率35% 容 积 率3.0 物业类别 高层、洋房、别墅、商 业、写字楼 总 户 数5万户 首次开盘时间2011.10 销售进度在售高层、洋房 价格（均价） 高层：3600元/ 洋房：4300元/ 别墅：11000元/ 商业：15000元/ 写字楼：6300元/ 保利中国首个城市运营示范区 项目价值点 p 大型城市综合体，集CBD、文化娱乐、公共服务、体育休闲、行政办公、 生态居住为一体； p 1山2湖3公园自然资源，打造出多组团景观； p 打造0-18岁教育配套； p 2.5公里西南最长商业步行街，集主题商业、购物中心及休闲中心于一体； 产品及去化 保利未来城市各业态去化率 业态 推售货量（ 套） 推货面积（ ） 已售套数（ 套） 已售面积（ ） 去化率（按 套数） 高层8164529286720073214888% 洋房130218228098313486375% 别墅4090076130515% 商业7781263396356809182% 写字楼3123463449532116% 保利未来城市各业态户型配比 业态高层洋房别墅商业写字楼 比例77.0%12.3%0.4%7.3%2.9% 高层洋房 联排别墅 2房702房10694-256 262209 典型户型 成交客户中，2011-2012年，公务员占比60%，因公务员政策调 整及新浦新区对市场的分流，目前公务员下降至20%，现主要以 私营企业主及企业职员为主。 客户情况 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 高层项目汇总 项目名称 祥龙御府东欣彩虹城中建幸福城 所属区域红花岗区红花岗区新浦区 占地面积（万方）205370 建筑面积（万方）8080170 容积率 42.562.4 项目定位遵义首个名士生活范本社区百万方滨水生活大城城市综合体 产品形态 高层、商业洋房、小高层、商业高层、洋房、商业 面积区间 （）82-12081-13784-150 均价 （元/）420042003100 产品套数 368一批次50001600一批次 剩余套数一批次（四期）80 2401000 套型比例 两房：40%； 三房：60%； 两房：40%； 三房：40%； 四房：20% 两房：40% 三房：40% 四房：10% 当期去化率35%80%95% 近期动态81-111高层认购85-136江语组团余货清仓 双景高层2980元/起，团 购享500元特惠，别墅、商 铺同期发售 祥龙御府 项目地址 红花岗区银河路（遵义一 中南行200米 开 发 商 遵义市祥龙居房地产开发 有限公司 占地面积 约20万平方米 总建面积 约80万平方米 绿 化 率30% 容 积 率3.0 物业类别高层、商业 总 户 数当期户数1158 首次开盘时间2013.12 销售进度在售临街商铺 价格（均价）4200元/ 祥龙御府主力户型为91-100面积 段的三房户型，目前已去化90%左右 ，主要在于总价低，客户接受度较 高。 3房1022+1房82 产品及去化 该项目平均每天到访客户8组左右 ，成交客户90%来自两城区， 10%来自地州； 每天10名固定兼职派单，如果在派 单过程中有客户要看房，有专车接 到售楼部。 客户情况 东欣彩虹城 项目地址 遵义市东欣大道1号 开 发 商 遵义东欣房地产开发有限 公司 占地面积 约53万平方米 总建面积 约9.3万平方米 绿 化 率40% 容 积 率1.36 物业类别 小高层、高层、洋房、别 墅 总 户 数3500户 首次开盘时间2008.11 销售进度在售34-380临街商业 价格（均价）4150元/ 东欣彩虹城主力户型为91-110面 积段的三房户型，目前已去化70%左 右，主要在于总价低，客户接受度较 高。 B户型2房81 A户型4房129C户型2+1房83 产品及去化 该项目平均每天到访客户10组左右 ，成交客户95%来自两城区，5% 来自地州； 该项目销售周期长，老业主较多， 目前成交的客户中60%为老业主介 绍。 客户情况 中建幸福城 项目地址 新蒲新区4号路湿地公园 旁 开 发 商 遵义中建地产有限公司 占地面积 约70万平方米 总建面积 约200万平方米 绿 化 率36% 容 积 率2.4 物业类别 多层、小高层、洋房、高 层 总 户 数11888户 首次开盘时间2013.12 销售进度在售高层 价格（均价）3080元/平方米 中建幸福城主力户型为101-120 三房户型，目前一批次高层已去化 95%。 2房942+1房1042+1房120 产品及去化 客户80%来源于两城区，20%来源于周 边乡镇，由于未进行地州拓展，较远的 地州客户成交较少； 中建幸福城从市区到项目有免费接送大 巴，方便客户到项目现场看房，每周 100名左右的兼职在市区派单登记客 户。 客户情况 高层小结 目前市场高层产品面积段在80-150之间，户型配比以两房、三房居 多，热销产品以91-110三房户型为主； 高层项目客户主要以两城区为主，渠道运用已成为各开发商重要拓客 手段。 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 洋房项目汇总 项目名称 天蕴南加州凯莱国际 所属区域红花岗区红花岗区 占地面积（万方）1028 建筑面积（万方）3870 容积率 31.51 项目定位花香浓荫里的城市府邸遵义首席法兰西生活小镇 产品形态洋房、高层、商业别墅、洋房、小高层 面积区间 （）平层：125-140 底跃：150 顶跃：115-125 平层：98-138 底跃：118（买一层送一层） 顶跃：120 价格 （元/）平层：5600 底跃：7000 顶跃：7100 平层：4000 底跃：6800 顶跃：5300 产品套数 540234 剩余套数118140 去化率78%30% 近期动态洋房扫尾，价格调整，涨幅约150元/ 在售洋房及高层，洋房交一万抵五 万 洋房项目汇总 从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然 后集中在140m2以上、70-90万产品。 2014年上半年洋房成交汇总 天蕴南加州 项目地址 红花岗区遵义市银河大道 遵义一中对面 开 发 商 遵义天蕴房地产开发有限 公司 占地面积 约10万平方米 总建面积 约38万平方米 绿 化 率35% 容 积 率3.0 物业类别洋房、高层商业 总户数1372户 首次开盘时间2012.9 销售进度洋房余货扫尾 价格（均价）5500元/平方米 3房1573房146 3房134 南加州洋房共计推售540套，已售422套，整体去化率为78%。 典型户型 客户80%来源于两城区，10%来源 于遵义县，5%为地州客户，5%来 源于贵阳及省外客户。 客户情况 凯莱国际 项目地址 红花岗区遵义市红花岗区 遵南大道中段 开 发 商 遵义东都房地产开发有限 公司 占地面积 约28万平方米 总建面积 约70万平方米 绿 化 率35% 容 积 率1.51 物业类别 洋房、小高层、高层、商 业 首次开盘时间2013.9 销售进度在售洋房、高层 价格（均价）4000元/平方米 朝阳小 学分校 幼 儿 园 一期 独栋商业（四期） 二期 三期 凯莱国际首批次推售区域，共15栋住宅，616套房源，其中13栋6+1、 8+1洋房234套，洋房户型分为底跃（买一层送一层）、平层、顶跃（送 露台），面积98-138；成交价格3600-4200元/，洋房当期去化30% 。 C4户型4房B2户型3房 E户型3房 产品及去化 客户70%来源于两城区，30%来源于周 边乡镇，大量在两城区派发DM单（凭 借DM单到访抽奖），故成交客户多数 为两城区。 客户情况 洋房小结 目前市场洋房产品平层面积在98-150之间，主要成交集中在平层 100-140m2、40-50万的产品，其次集中在跃层140m2以上、70-90 万产品； 洋房呈现两级分化，一类依靠性价比走量，一类以示范区展示效果好， 均价较高。 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 别墅项目汇总 项目名称 中铁共青湖金科中央公园城 所属区域遵义县新浦区 占地面积（万方）180200 建筑面积（万方）58 350 容积率 5 1.75 项目定位2700亩滨湖低密度生态城新浦中心 3000亩自然大都市 面积区间 （） 独栋：350-580 联排：220-280 独栋：350 叠拼：180-197 双拼：260 联排：220-260 价格 （元/） 独栋：11000 联排：8600-9000 独栋：9500 叠拼：6200 双拼：8500 联排：7500 产品套数 140214 剩余套数8054 去化率57%59% 近期动态在售A、B组团6月21日开盘 中铁共青湖 项目地址 遵义县共青湖 开 发 商 遵义源丰置业有限公司 占地面积 180万平方米 总建面积 105万平方米 绿 化 率40% 容 积 率1.25 物业类别别墅、洋房、高层 总户数7000户 首次开盘时间2013.4 销售进度在售A、B、C组团 价格（均价） 8600-22000元/平方米 在售 在售 封盘 C组团 B组团 A组团 独栋别墅349 二层三层 首层 地下 一层 A组团别墅全为联排（四联排、五联排），去化45套，B组团为联排和独栋， 去化10套，C组团为联排和独栋，去化25套； 共推售140余套别墅，整体去化共80套，未售别墅多数靠后，前面有遮挡，视 野较差，客户基本不考虑，故去化缓慢。 产品及去化 客户85%来源于两城区，15%来源于 周边乡镇及遵义县。 客户情况 金科中央公园城 项目地址 新蒲新区遵义市新蒲新区 遵义四中正对面 开 发 商 遵义金科房地产开发有限 公司 占地面积 200万平方米 总建面积 430万平方米 绿 化 率31% 容 积 率2.5 物业类别洋房、别墅、高层、商业 总 户 数26576户 首次开盘时间2014.6 销售进度在售别墅 价格（均价）7000元/ 别墅5房195 别墅5房206 金科中央公园城别墅214套，体量约3万方，类独栋5套已售完，双拼10 栋已售完，联排20套已售18套，叠拼179套，边套已售完，剩余52套。 产品及去化 客户85%来源于两城区，15%来源于周 边乡镇及遵义县； 由于市场上仅此项目有叠拼产品，故客 户对于市场新型产品选择较多。 客户情况 别墅小结 别墅产品面积段在180-580之间，去化较好面积段为180-280经济型别墅； 别墅产品主要以独栋及联排为主，金科中央公园城推售市场新型产品叠拼别 墅，去化较好。 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 城市商业发展格局：以红花岗为核心的“单核”结构。 n1个都市级商业区 红花岗区 服务人口约50万人，商业面积约40万 。 n4个市级商业区 汇川区、老城区、丁字口、火车站 服务人口约20万人，商业面积约20万 。 n8个社区商业区 服务人口约10万人，商业面积约10万 。 遵义商圈布局规划 目前主城区成熟商业多分布于三大成熟路段（中华路、香港路、广州路）， 无规划、分散状态，总体经营档次偏低，商业价值无法体现。 丁字口商圈 传统商圈 老城商圈 新兴商圈 汇川区商圈万里路商圈 中心城区商圈分析 遵义市商业中心主要存在于传统的老城区范围（老城商圈、丁字口商圈）随着遵义市 的城市发展，汇川区和万里路沿线商业逐渐形成规模，成为新兴商圈。 城市商业现状分析：传统城区成熟的商业氛围逐步向南北扩张。 火车站商圈 老城商圈 万里路商圈 汇川区商圈 丁字口商圈 火车站商圈 序 号 路段 名称 售价 (万元/ ) 面积区间 () 租金 （元/） 主要 经营 商业 商业 经营 情况 1 中华 南路 临街：57约30-400200400 服 装、 商场 较好 2 老城 步行 街 临街：58 2F：35约15-250 临街：350420 2F：60-150 商 场、 服装 较好 3 中华 北路 35约15-200100200服装一般 4 香港 路 35约30-200100-250 电 器、 服装 较好 5 上海 路 2-3约15-15050-100 汽车 配件 一般 6 广州 路 35约30-500100200 服 装、 商场 较好 商业租售水平：以临街商铺为主，中心路段租金、售价较高。 中心城区高租金路段集中在丁字口周边。随着汇川区住宅项目的入住率提高，商业价值得到 提升，商铺售价虽然比丁字口略低，但租金基本持平。 1 2 3 4 5 6 老城商圈 汇川区商圈 丁字口商圈 老城商圈 万里路商圈 汇川区商圈 火车站商圈 丁字口商圈 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 重点商业项目概况 序号名称 1国贸广场 2东方百货 3浩鑫商贸城 4重百 5财富国际广场 6花锦百货 7新天地 8遵义百盛 9世纪美美 10珠海广场 11星力城 重点商业项目概况 所属商圈名称类型体量概况形态档次消费群 丁字口 国贸广场百货5000裙楼+写字楼中高端中高收入 东方百货百货20000裙楼+写字楼中端中等收入 浩鑫商贸城商场20000裙楼+住宅中低端工薪阶层 重百百货20000裙楼+写字楼中端中等收入 火车站 财富国际广场 商场35000裙楼+住宅中端中等收入 花锦百货 百货8000裙楼+住宅中端工薪阶层 老城 沃尔玛生活超市20000独栋商业中端中等收入 遵义百盛百货20000独栋商业中高端中高收入 汇川 世纪美美百货20000裙楼+写字楼中高端中高收入 珠海广场商场25000裙楼+住宅中高端中高收入 万里路星力城百货35000裙楼+住宅中高端中高收入 城市各业态发展概况 名称体量百货超市电器餐饮娱乐其他 国贸广场5000 东方百货20000 浩鑫商贸城20000家居用品 重百30000重百超市 财富国际广场 35000沃尔玛酒店 花锦百货 8000 老城新天地50000沃尔玛盛皇影城 遵义百盛20000KFC 世纪美美20000 珠海广场25000家居用品 星力城35000星力百货星力超市KFC p 商业项目有黄色标注为有该业态 p 该业态主力店特殊标注 重点住宅项目商业概况 序号名称 1中天万里湘江 2丰乐未来城 3保利未来城市 4遵义恒大城 5遵义国际商贸城 1 2 3 5 4 红花岗区 南部新城 汇川区 重点住宅项目商业概况 住宅项目名称 商业类型 体量概况 开间/层高形态招商情况消费群 中天万里湘江4F临街商业35000 开间：4-6米 层高：6米 底商星力百货、KFC、必胜客中高端 丰乐未来城2F专业市场80000 敞开式门面 层高：6米 商业街、底商 正在招商报名中，以中低端家 具行业为主 中低端 保利未来城市1-4F商业街 一期规划 100000 开间：4-8米 层高：6米 商业街、独栋 商业、底商 保利影院、居然之家、国贸广 场、KFC等（均已确定但未 进驻） 中高端 遵义恒大城1F社区商业60000 开间：4-7米 层高：4米 底商无暂统一招商中低端 遵义国际商贸城 3F专业批发 市场 130万 开间：3-5米 层高：5.5米 临街商业 场馆式商业 红星美凯龙（确定但未进 驻）、义乌小商品城（确 定但为进驻） 中低端 国贸广场 东方百货浩鑫商贸城 重百 财富国际广场 老城新天地 遵义百盛 世纪美美 珠海广场 百 货 商 业 购 物 中 心 大众化 高端化 星力城 花锦百货 城市各业态发展概况 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 公寓分布地图 公寓项目分布： 汇川区： A、唯一国际 B、星长征尊城 C、曼哈顿 曼哈顿 9000元/ 唯一国际 7000-9000元/ 星长征尊城 7000-9000元/ 项目区域 总建面（ 万） 标准梯户比面积段（） 层高（米 ） 均价（元/）总价（万元） 去化率（% ） 项目卖点备注 唯一国际汇川区80毛坯5梯32户52-533-4.87000-900036-4585% 地段优势、周边市 政配套、教育配套 及商业配套齐全， 是项目的强势卖点 3米层高均价 7000,4.8米层高 均价9000 星长征尊城 汇川区18毛坯、精装 6梯20户53-9137000-900040-6591% 现已改为写字楼 性质出售 曼哈顿汇川区15毛坯2梯6户60-1103900036-9595% 遵义在售公寓项目 目前遵义市公寓产品较少，产品较为单一，但销售较好，市场前景较好。 在售公寓项目均位于汇川区，区域吸附力较强； 公寓产品单一，无明显附加值； 地段及周边完善配套是项目强势优势。 四、房地产发展概况 p 整体市场供求情况 p 高层市场情况分析 p 洋房市场情况分析 p 别墅市场情况分析 p 商业市场情况分析 p 公寓市场情况分析 p 办公市场情况分析 遵义重点写字楼项目分布（汇川区） 城上城万豪国际 盛帮地标 航天阳光 国投大厦 德宝贵园 曼哈顿时代广场 在售项目售罄项目汇川区写字楼项目分布 遵义重点写字楼项目分布（红花岗区及南白区） 红花岗区写字楼项目分布 中建大厦 融兴大厦 帝豪景峰 南白区写字楼项目分布 保利未来城市 侨龙财智国际 该区域内无在售 项目，以商住写 字楼为主，目前 各项目均以招商 为主，并销售部 分剩余存货。 该区域以新兴写 字楼为主，其中 侨龙财智国际推 出的为5.5米得 loft产品。 在售项目售罄项目 遵义在售写字楼项目分析 区域名称 层数（ 层） 层高（ m ) 标准层 面积（ ） 销售均价电梯数量 （部） 电梯 品牌 物业公 司 卖点 汇川区 德宝贵园 16层3.26409000元/3 周边配套较为完善，700多 车位，停车位配比率较高 曼哈顿时代广场 16层3.5114413000元/4 贵阳国贸 物业 周边配套完善，紧邻贵阳国 贸广场购物中心，遵义首个 全机械停车场 南白副城区 保利未来城市 29层3.913446200元/ 7（一部消 防电梯， 两部低区 电梯，两 部高区电 梯，低 区、高区 无障碍电 梯各一部 ） 保利物业 开发商品牌，遵义在售项目 中唯一拥有大堂11米挑高的 项目 侨龙财智国际 16层5.510296900元/3 戴德梁行 独特的loft产品，投资门槛 低，市场关注度较高 目前在售写字楼项目主要集中在汇川区和南白副城区，且仅有曼哈顿时代广场和保利未来城市为甲级写字楼。 汇川区内的项目周边配套较完善，且销量较好。 写字楼等级甲级写字楼 总建筑面积约3万 层数16层 层高3.5米 标准层面积1144 均价13000元/ 项目地址汇川区珠海路中段 目前销售状况去化率28% 经济指标 项目位于汇川区珠海路中段，处于新 兴商业中心区域； 距遵义市政府仅10分钟路程； 贵阳国贸购物中心处于该项目裙楼； 拥有遵义首个机械停车场； 周边配套完善。 曼哈顿时代广场 电梯数4部 电梯间 宽度 2.9米 走廊宽度2.4米 3-8号户型开间：7-8.4米 进深：8.4米 1/2号户型开间：14.1米 进深：10.9米 9/10号户型 开间：8.6米 进深：10.9米 该项目产品采用框架结构设 计； 客户可按照自身要求进行设 计和改造； 走廊纵深较长，从电梯间到 两侧端头房间距离过长。 49.4米 23.1米 电梯间 标准间 卫 生 间 7.9米 8.6米 6.2米 6.9米 红色箭头表示柱间距 黄色箭头表示总长度 8.6米8.4米8.2米8.4米 7米 曼哈顿时代广场 产品形态客群年龄结构客户来源区域购房目的