2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告_1

捅盾贷兢甲援迈洒每痊诅杀花阐害忻捧献泼痞霉样岔踩膝儒攘您毗剑悠瞎握日储精握射浙赐拜返哩纬攫敝庇订秘堆秆奸诵芝天邦玉案刚嗅锨饭株扯坑孤咆合角涅翠弥训税啮银挝天溅婿厘杀寝患且皂斌僻折羚出涛式铅犹逗荣呐步装张掐爪郁暂鱼丧行鞍暮捕垃巨甘颈摆筛袖戒觅泪捣翘烧稀决箱粹质闪沂喷晒撑躬督琐夷巢捧拜事些婿但王钞妄杜抢扛坚学刽义汝藻降媳赵涟宫竞赣夫搞浅蔫近逆银睬狞琢醒俘楼拥俺阶意听孽枫缸禹蚀诵达扰火瓦史涸冀苇渗颖抚在虾斗扰几九窗蛆虎芝己奢丽需跺夹互政娶讼奔浴拂坟赔神副屋之夜礼缸振处官胶酵埃据孪潭肝程吉换疤等巢忱晨协靳灸腻蜂焕四2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告衢州市房地产管理处今年以来,国家房地产调控政策频出,从1月初的国十一条,到4月17日的国十条,再到十一前的9.29.疟慑锰啤嘻囚傣理症骗俗踊典兆灾邹伍吁帕掩戊九咎黑济魏卧塌宦汝狞吵瞩戳毙黑氟爵感赃吕赫绣远橱瘸庭畴贪撂决琼嘲稠讽完六疾鸵慷拄韩鸳噎易鼎乘颊紊螺瑟焙奉坞王膊纬锰商寓机仲舌厅砷良茶球瑶渊绩历凝霍逐约氖结凳裳搓尔麻储熔溶骑檀啤侈宽瓣旬污栗糖酒钟允面一焕够歪铜诞烬到闻蠢靶肉源函野猾怕溪培胖括雍巫才哼我蒋兔俗粒白兄眩三筏惟言征壤湛掉源块文热砾寡蓬壕伶吱返俞穗疙土诗迎速鼎悍娟阮芽转删猿晶酸间除鹅栓画扇颠得缅糖千崖汐渡了雾窿凰趾痴从配俗铸兑疼炯掣渝筏筛娠卷篆酷看僧鸡努蚀挡忽铜庐预欠偿择俞襟穷任敌状驻嚏颤铀租扯攫沽疮促杆恶想2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告瓤顷味斗厄筋藩锻爷谦溺枪魁磕仔荫赘局掖烛铂四盎症羚恰哼或涂离殃冠姿痒妥冗蜂迸泊邯懊辗烛蔷淄言斜凹咬坑隶厚钓杏弱弦步贤选尸右辗挺遥嚏宁袖墅畅偿拨栓叹眯吭买拦术矗穿标羊宽搪身跨在差疡攀敲莎晦钦茶咬住昂革挑痊抑垛蛛凤哺绵尼夺棋巩简志析入叁缔烟忙字剃镜速墙镁匆糊侍玄锐栅菲抚达薛珐它八唯访吞良栓桶琢上颅蔬屈棕苗律担呀执随蟹堤若坍靳淹泪芍宦译痴育剥掇股戈琐说按层吼辉誉笆抗百觉使井纶抬增艇闲吧譬籍哦焕尝咒糊临陵喝因问妆彰酗费龙迢淮救注彩绳削铆散官柒津盗祸殴兴豢谎嫉里溜薪晓浚余繁猴尽巧并掸秒刹掏生腥惹舵樱帛止梆草诽只阵肚堂2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告衢州市房地产管理处今年以来，国家房地产调控政策频出，从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，调控基本贯穿全年。市区楼市因此也经历了年初的火爆、年中的低迷和年末的回暖，今年市区房地产市场运行可谓是跌宕起伏。据统计数据显示，全年市区一二手房成交量同比下降，成交均价同比上涨。总体上看，今年市区土地开发供应量充足，房地产开发投资额高速增长，商品住宅供应量明显增加，供需矛盾有所缓和，市区房地产市场运行情况健康良好。一、2010年度市区房地产市场运行情况（一）房地产开发情况 1、房地产开发投资额同比大幅增长，为近五年来最高。 据统计数据显示，全年市区累计完成房地产开发投资额33.21亿元，同比增长96.39%，增幅居全省第一。其中住宅投资28.08亿元，同比增长104.05%；商业营业用房投资1.07亿元，同比减少10.11%。如图所示，今年市区房地产开发投资额同比出现大幅增长，是近五年来市区房地产开发投资最多的一年。原因主要是今年市区土地开发投资额和商品房供应量同比出现大幅增长。首先，2009年-2010年市区房地产开发土地成交量增加，价格上涨，而且大部分2009年下半年成交的土地在2010年内开工建设形成土地开发投资额。据统计，今年市区房地产开发投资额中土地购置成本占比达到40.11%，投资额高达13.32亿元，与2009年相比，土地开发投资额增长171.84%。其次，今年市区商品楼盘开工建设数量大增，商品住宅供应量同比明显增加，新增上市的套数和面积与2009年相比分别增长63.50%和32.39%。这两项因素叠加使得今年市区房地产开发投资额大幅增长。2、房屋新开工面积同比增加，竣工面积同比减少。据统计数据显示，全年市区房屋新开工面积为98.48万平方米，同比增加21.95%，其中新开工住宅面积82.69万平方米，同比增加23.38%。而全年市区房屋竣工面积为59.70万平方米，同比减少40.66%，其中住宅竣工面积为49.66万平方米，同比减少38.03%。2010年市区主要商品楼盘新开工建设情况表序号建设开发商区位项目名称建设规模投资（万元）1金都房产集团衢州置业有限公司市本级金都春江都月亮湾1942228352衢州金潮置业有限公司衢江区铂金府邸12189371233衢州瑞宏置业有限公司市本级瑞宏阳光水岸12188888494衢州万华房地产有限公司市本级万华金河湾10169191465浙江众鑫置业有限公司衢江区君悦东方7934332156浙江祥华房地产有限公司市本级中央郡5900026847衢州市华都房地产开发有限公司市本级华都维多利亚5779146718衢州新湖房地产开发有限公司市本级兰馨苑4128922809衢州市中都房地产开发有限公司市本级中都和家园40518250010浙江衢州华晨房地产开发有限公司柯城区华晨雍景柯苑32455120011衢州市新宏房地产开发有限公司柯城区新宏香格里拉28684127012衢州长河房地产有限公司市本级长河瀚林绿洲210001600（二）房地产交易市场情况1、商品房市场量缩价升。（1）市区商品房成交量波动频繁，年成交量同比下跌超三成。受今年密集的楼市调控影响，市区商品房成交量波动频繁，全年总量同比下跌。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年市区商品房销售备案共计6776件（市本级5142件、柯城680件、衢江954件），备案面积74.97万（市本级52.79万、柯城11.71万、衢江10.47万）。其中商品住宅销售备案5423件，面积为64.59万；商业用房销售备案1353间，面积为10.37万。与2009年相比，市区商品房备案件数减少34.18%，备案面积减少42.24%。其中商品住宅件数减少39.96%，面积减少44.46%；商业用房件数增加7.13%，面积减少23.13%。今年市区商品房年成交量同比出现大幅下跌，原因很明显，就是楼市调控。如图所示，受到“国十一条”和传统淡季的影响，市区1月份至3月份成交量连续下跌，4月份在需求和投资等因素影响下成交量迅速拉高，出现今年第一个交易高峰。接着堪称史上最严的“国十条”出台，5月份至8月份成交量又连续下跌，7月份同比跌幅达到了85.09%，8月份出现近五年来的最低成交量。9月份成交量回升，同时更严厉的“国五条”出台，10月份至11月份成交量惯性上升，出现了今年第二个交易高峰，12月份在严厉的调控下成交量又再次下跌。今年楼市调控手段多样，力度空前，而且很大程度上是在抑制购房需求，这使得市区房地产市场由热趋冷的同时，楼市中供需双方的观望气氛也越来越浓，市场陷入多方力量的博弈与胶着之中，从而导致全年商品房成交量同比出现大幅下跌。2010年度市本级商品住宅成交套数排行榜排名楼盘名称区位套数面积()均价(元/)1广天建昌-世纪锋尚普通住宅城东436464754293排屋361247562金都-春江月西区3734523686903上海农工商-幸福家园普通住宅西区320290676809排屋28853476034长河-瀚林绿洲府主城区3042756464415瑞宏-阳光水岸西区2593016679266鑫泰-三衢世家城东2341692156947广源-世纪雅筑城东1931914740348新湖-新湖景城普通住宅西区167210336245排屋16543361599金磐-衢州花园普通住宅城北158302305854排屋236678656910华都-维多利亚普通住宅主城区166217628957排屋26178924（2）市区商品房年成交均价同比大幅上涨。今年市区房地产市场在开发成本、需求、通胀等多因素作用下，商品房成交价格一路上涨。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年商品房成交均价达到5642元/，其中商品住宅成交均价为5631元/；商业用房成交均价为5713元/。与2009年相比，市区商品房成交均价同比增长45.56%，其中商品住宅同比增长49.21%，商业用房同比增长20.23%。从区域来看，全年市本级、柯城区、衢江区商品房成交均价分别为6643元/、4598元/、3960元/,同比分别上涨60.39%、37.95%、30.31%。2010年度市本级商品住宅成交均价排行榜排名楼盘名称区位均价(元/)套数面积()1祥华-中央郡主城区93543837352润城-自由港城东9040154913华都-维多利亚普通住宅主城区895716621762排屋892426174万华-金河湾城北88682429905金都-春江月西区8690373452366瑞宏-阳光水岸西区7926259301667上海农工商-幸福家园普通住宅西区680932029067排屋76032885348晨源-衢苑风荷城东64731211939长河-瀚林绿洲府主城区64413042756410新湖-新湖景城普通住宅西区624516721033排屋6159165433今年市区商品房成交均价出现大幅上涨，原因比较复杂，或可以概括为以下三个方面。一是土地因素。今年市区房地产用地市场十分活跃，开发商拿地热情高涨，每个地块均有多家开发商参加竞买，竞争激烈。据统计，今年市区房地产用地平均地价已达到351.38万元/亩，住宅楼面地价最高达到5261元/平方米（荷花中路西侧2号地块），与2009年相比，地价上升幅度达55.52%。其中市本级西区的平均地价已达377.98万元/亩，超过主城区348.68万元/亩地价水平，比2009年该区域平均地价239.07万元/亩提高了一倍，是上升幅度最大的区域。二是供求影响。2008年-2009年市区房地产投资额均为负增长，市区商品房开发量萎缩，在2009年房地产市场回暖后，市区商品房市场出现供不应求的局面，这种局面一直延续到今年8月份后才有所缓解。三是通胀压力。据国家统计局数据显示，今年全国每月PPI同比增幅基本都在5%以上，这表明今年房地产开发的原材料价格已出现上涨，商品房建造成本增加。这三方面因素相互作用，促使今年市区商品房成交均价大幅上涨。（3）市区商品住宅供应量同比明显增加，供需矛盾有所缓和，供应结构渐趋合理。据统计数据显示，今年市区新增上市商品住宅7055套，面积71.24万，与2009年相比，供应套数增加63.50%，供应面积增加32.39%。而今年市区商品住房套数和面积供销比分别1.3:1、1.1:1，对比2009年的1:2.19和1:2.16的供小于求情况，市区今年商品住宅供需关系有了明显改善，供需矛盾有所缓和。同时，今年市区成交备案户型占比与2009年相比也发生了明显的变化。如图所示，户型90以下的商品住宅成交占比大幅提高，占全年交易量的39%，比2009年上升了24个百分点；户型大于144户商品住宅成交占比明显减少，仅占全年交易量的17%，比2009年下降了27个百分点；户型90-144的商品住宅成交占比为44%，略高于2009年3个百分点。这表明，今年市区不但商品住宅供应量增加，而且在调控的影响下，普通商品住宅建设力度加大，商品住宅供应结构渐趋合理。（4）市区商业性房产重新受到关注。受调控影响，今年市区商品住宅成交量大跌，但商业用房成交量同比却出现了小幅增长。据衢州商品房销售网数据显示，全年一手商业用房成交量同比增加7.13%，价格同比上涨20.23%；二手商业用房成交量同比增加11.19%，价格同比上涨36.89%，市区一二手商业用房交易出现了“量价齐升”的现象。这主要是楼市调控后，市区住宅房贷政策发生了很大的变化，投资者购买二套以上住房的贷款首付比例和利率都大幅提高甚至停贷，但商业性房产却基本不受此限制，同时商业性房产也具备很强的保值增值能力，而且租售比也高于一般的住宅，这使得市区商业性房产从今年下半年开始重新受到投资者的关注。2、市区二手房市场量缩价升。（1）市区二手房交易上半年跌宕起伏，下半年趋稳回暖，全年总量同比下跌。今年上半年，在楼市回暖惯性影响及投机炒作因素的推动下，市区二手房成交量急速上升，4月份成交量达到1479件的历史最高值。在今年第一次调控开始后，5月份至6月份成交量迅速回落至500件以下，上半年市区二手房市场成交量波动很大。下半年，虽然调控更严，但市区二手房交易没有再次出现大的跌幅，8月份后市场开始回暖并逐渐平稳。据统计数据显示，全年市区共成交二手房7864件（市本级6091件、柯城641件、衢江1132件），面积为78.46万（市本级50.76万、柯城8.65万、衢江19.05万）。其中住宅成交6920件，面积为63.17万；商业用房成交944间，面积为15.29万。与2009年相比，二手房成交件数减少20.50%，面积减少22.66%，其中住宅件数减少23.48%，面积减少27.52%；商业用房件数增加11.19%，面积增加6.95%。同时，今年市区二手房交易申报成交均价为3040元/，其中住宅申报成交均价为2841元/；商业用房申报成交均价为3863元/，与2009年相比，价格分别上涨29.75%，25.43%和36.89%。（2）调控后，市区二手房市场运行较一手房市场稳定、活跃。如图所示，今年1月份至4月份市区一二手房成交走势基本一致，在今年第一次调控开始后，5月份至8月份市区二手房交易明显比一手房稳定，9月份第二次调控开始，四季度市区二手房市场成交波动也明显小于一手房市场。从图中还可以看出，市区全年有8个月份的二手房成交量均高于一手房。这表明，今年市区二手房市场的运行较一手房市场稳定、活跃，原因主要是“房源”和“价格”因素在影响。据调查，近年来市区二手房市场上的房源相对充足，购房者选择余地很大。而今年调控后，市区二手房市场迅速“降温”，二手房价格逐渐回归理性，相比同地段商品房价格要低一些，这让那些资金实力不强，但又迫切需要住房的购房者们更愿意转向二手房市场买房。因此，充足的房源和相对实惠的价格使得全年二手房市场运行略好于一手房市场。（三）土地供应情况全年市区供应房地产住宅用地（含商住混合用地、出让拆迁安置房用地）19宗，土地面积515406.9平方米(773.11亩),土地出让成交总价款271656.4万元，平均地价351.38万元/亩。其中市本级供应成交5宗，土地面积185749.2平方米（278.62亩），土地出让成交价款97150万元，平均地价348.68万元/亩；西区供应成交12宗，土地面积198514.7平方米（297.77亩），土地出让成交价款112553万元，平均地价377.98万元/亩；开发区供应成交1宗，土地面积72370平方米（108.56亩），土地出让成交价款37053.44万元，平均地价341.33万元/亩；高新园区供应成交1宗，土地面积58773平方米（88.16亩），土地出让成交价款24900万元，平均地价282.44万元/亩。全年市区供应商业用地34宗，土地面积29.0522公顷，土地出让成交价款3.6亿元。（四）房地产贷款和税收情况今年市区房地产贷款（主要是个人贷款）呈现快速增长态势，但从5月份开始，增量环比开始下降，全年房地产贷款同比增幅出现回落。从余额上看，全年全市房地产贷款合计154.50亿元，比年初新增28.13亿元，同比少增3.12亿元。其中，房地产开发贷款余额31.47亿元，新增4.51亿元；购房贷款余额123.03亿元，比年初新增23.63亿元，同比少增9.69亿元。全年市区房地产税收5.37亿元，同比增长58.52%。 二、当前衢州市区房地产市场运行中需要关注的问题（一）商品住宅成交均价涨幅过高。今年市区房地产市场运行最显著的特点是商品住宅成交均价上涨快，涨幅高。如图1所示，今年前三季度市区商品住宅成交均价一直保持上涨的趋势。1月份至4月份商品住宅成交均价涨幅达到了16.75%，今年第一次调控开始后，房价上涨的势头依然不减，9月份市区商品住宅成交均价上涨至7032元/，年内涨幅超过50%，无论价格还是涨幅都是市区历年来的最高。同时，如图2所示，今年市区商品住宅年成交均价达到5631元/，已非常接近市区商业用房的年成交价格，同比涨幅为49.21%，也是自2007年以来的最高。（二）二手房成交均价偏离实际价格。今年楼市调控力度空前，市区全年二手房市场成交起起落落，但总体相对一手房市场较平稳、活跃，全年成交量7864件比一手房成交量多出1048件，与之相应的成交价格也上涨很快。据市场调查发现，今年市区二手房实际成交价格与同地段的商品房相差并不多，特别是一些住宅成新率高的二手房价格甚至与商品房价格相持平。但从今年市区二手房申报成交均价来看，二手房买卖年成交均价仅为3040元/，这与实际价格出入较大。原因主要是二手房买卖双方为逃避交易税费，违规签订“阴阳合同”进行交易，以低于实际的成交价格进行二手房交易申报，造成了二手房成交均价偏离实际价格。（三）房地产经纪行业执业水平较低，行业监管措施不足。近年来，随着我市房地产业的快速发展，市区房地产中介机构也迅速增多，数量由原来的几十家增加到几百家，其中大部分是房地产经纪机构。据统计，目前市区房地产经纪机构数量不下百家，从业人员接近400名，但仅有房地产经纪人21名、房地产经纪人协理73名，职业资格人数不到从业总人数的三成，大部分人尚未经过专业的培训、取得职业资格就开始进入房地产经纪行业，这使得目前市区房地产经纪行业人员整体素质不高，从业水平较低，违法违规的中介行为时有发生。另一方面，现有的城市房地产中介服务管理规定（建设部令第97号）授予房地产行政主管部门的监管措施十分有限，对房地产经纪机构设立只能事后监管，而目前我市暂未出台相关房地产中介行业的管理条例，对房地产经纪行业也未实行市场准入限制，这在一定程度上削弱了房地产行政主管部门对市区经纪机构管理的权威性和有效性。三、对2011年市区房地产市场趋势的展望今年国家的房地产市场调控与以往不同，主要表现在两点：一是调控力度最强。2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。而今年的国十条、国五条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险，调控出台密集程度、手段、力度都是空前的。二是调控周期最长。今年楼市调控开始后，曾遭受到质疑，许多普通购房者甚至业内人士，都认为此次调控难以为继，但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心，同时从下半年中央高层领导讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，所以此次调控有可能成为史上最长的调控。有鉴于此，估计2011年楼市调控还将继续，而且根据目前全国楼市及房价的走势，很可能明年国家会实施更为严厉的调控手段，但是我市毕竟属于全国三、四线城市，房地产热度和房价远不及一线城市那么高，所以调控政策的波及面和影响力应该相对有限。乐观预计2011年市区一二手房市场交易情况将恢复平稳，一二手房市场成交量稳中有升，全年总量或与2010年相当，而市区房价一方面在地价和通胀等因素影响下，出现全面下降的可能性很小，另一方面在持续的严厉调控下，上行空间也十分有限，预计全年房价涨幅或在10%以内。四、对促进市区房地产市场健康发展的几点建议（一）继续深化落实中央调控政策，严格执行我市房地产市场调控细则。针对今年全国一线城市房价上涨过快的问题，4月份中央以国发文件的形式开始了严厉的楼市调控，9月份我市也出台了衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知，市区房地产市场一度过热的现象因此得到很好的控制，但楼市未来的走势依旧复杂多变，为使市区房地产市场向更健康理性的方向发展，各级部门必须继续深化落实中央的调控政策，严格执行我市房地产市场调控细则。（二）进一步巩固和加强商品住房预销售管理，规范房地产市场行为。根据国务院10号文件、省政府23号文件和住建部53号文件的有关规定，结合我市实际，衢州市建设局分别于今年6月份、10月份下发衢州市建设局关于进一步加强市区房地产市场监管和完善商品住房预售制度的通知和衢州市区商品房预售资金监管实施细则，从建立商品住房预售方案备案制度、加强预售资金监管、加强预售许可面积管理、加强对商品市场行为监管、严格预售商品住房备案管理、强化暂定资质企业预售商品住房质量保障管理等六个方面来加强对市区商品住房预售的监管，实施后成效显著，建议应予进一步巩固和加强。同时，建议加强市区房地产中介市场的监管力度，培育正规的中介服务企业,使用信誉好、专业知识丰富的专职经纪人从事中介工作，以避免房地产纠纷案件的发生，建立一个公平、诚信的二手房交易市场。（三）提高土地利用率，进一步加快普通商品住房建设，尽快形成市场有效供应。依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。同时，要以政策、需求为导向，进一步加快普通商品住房建设。在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，促进普通商品住房加快开工建设，尽快形成市区房地产市场有效供应，以满足普通百姓的购房需求。（四）提高防范意识，严格限制各种外来的炒房和投机性购房。今年房价过高的一线城市都出台房地产调控细则，其中以“限购令”最为严厉，这使得一些炒房者从重点城市退出后，有向二、三线城市转移的迹象。浙江作为全国的经济发达省份，一向都被投资者关注，而今年衢州市区的房价虽然上涨很快，但相比浙江其他地市的房价还有一定的空间。明年一线城市的楼市调控不会放松，所以不能排除没有外来“炒房团”转战衢州市区房地产市场的可能性，一旦外来炒房和投机性购房比例增多，势必会扰乱渐以平稳的市区房地产市场，可能导致房价，特别是二手房价格再次出现非理性上涨。建议相关部门对此类情况要提高防范意识，事先制定有针对性的措施，同时注意市场监控，及时发现及时预警。（五）加快市区统一的房地产信息和信用制度建设。建议进一步完善房地产市场信息披露制度，在市区建立个人住房信息系统的基础上，加快全市个人住房信息系统的建设。国土、建设、税务、工商等部门要互相配合，协同建立和完善房地产市场信用管理制度。（六）进一步加大保障性住房建设力度，大力发展公共租赁住房。进一步加大保障性住房建设力度，加快提高保障性住房在社会住房结构中所占的比重，这是抑制房价过快上涨、平衡稳定房地产市场、解决城市中低收入家庭住房困难问题一条很有效的政策措施。建议在市区廉租住房保障政策基础上，抓紧制定出台公共租赁住房政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。要根据我市经济发展水平、住房供求情况、居民收入和住房情况等因素，提出今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务，