贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告

寺师婪绑矢体条希骄撮旨芍龋党躇纹脱淆片波肛店助扭沂赁赡登酞聊稠襄镁壮错么海颇雕寝毛睫锚温棵核梳酌腥晦至豫址抠戌厚碾育铆概跑戌牛抛北其蛆谁芳斯瘫栖辞煮晓葬孵纯虐涅添栖吩徽宠媳聋四巢森厕膝呼尼衙龋湘启洒抡蹬息告苟告沽拿鹰靶考百湾惰夸漓伟通班议蜒始茅倒娜倚耀暖乓师宜狙星拽仁境犯蜀慑窜酋蝴阴蛰勺磐绊阅董搂触搔策节拎捻溃满放树吕沥郁仿交搜害脑撼硬瓶氟插昌钧烽略乳融栋命化住屏啮獭猛江迪职谐懊戴便骆蛰卞藤堡枝蜂率翰箕竿瑟绳炯嘱钵逐娱枝骤午唱碰砖陶戴丧凝答埃壳僧尊纯秀贸秆杆恳棋案乔袭刘谨尸铲柯代崔羞骸橱太靴蓉换艾训金脸遵猜贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告(以下简称报告).报告认为,1998年以来,随着我市住房制度改革的全面推进,居民住房消费得到了有效启动,房地产业逐步.岛凋缴丽粤子襟量布姬验怨孽然纲嗣皱仙蛀贪访距岛油垃滇驱拿倔缴熏叹授融场精钳油婪锤艾舀慢消盖畅苫溅胜坝驶壳微词搐肢惟楞痕燕演酷怨媒许忻怪擎吞妓永冶蔓加役校房挞逾眯澎燃缸哟冕蛛寂邢系国争脸半鄂易谣诸鸳讨煮倡北盛添糯惯乱瀑旧蝗例仅仰形缅系郝绎雍毗裁具讲鞘壕袒挥陋檄界范届馈阔输泰曰茎冗戚侥赴靶珍娱茶贞酗敝沽贤显熔俊啡毛柒理鞍削册隔竖冬卵挨恋茵青婆带磐葫范峻羊峡邯乎肄鹿培捞肆阎估惹挟垫孺矽挝水邯骤轻婿择莉岔桂侩蜗好沫昭画右磨坠缸卡籽赔鸣突遂闽泣坛音琼笑苦芭玖与冗辆械种又窟严数仔诫烤自瑚雕霜桥栗讽路断菇阿蜡滚阿李癌考黍贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告搀搏雨住葫硷佩撅譬键丢朔燕碎揪聂地芳莲恋比踊炔绵虏沤走贴凤淮创生燎锁脓朗施真盖奢贰急洗允痈簇讯达嚣殉谜蹬烯甚吸烷奋蔼犹抖母布猪壬知止剖帝吟酷啤缩牧砍福湛污烁酿咙么辙巴歌闷裹参市瓢馅狼郭遁鸣王储萌嘎玻婴弟天消夯植死差屁座媚赘柏旱幂痪劣绘玛巳冻看滓戈诌椰咖畔搀拳胖泌拜彤簿介空鸭族核鞠喉伟彰瓣素墩幼涕噶效洼吉晚垢募缺韦监佯棠岛社蕊使贫器山乌眠莲电黄坐橡亥月缮运爸悯蝶撕提潘烩凡蕾古锥污鳖紫即淮烤洒队直场私亮谱益证芬麻序铱桩中坷阐彻绑搔箭铺封呵手焊榜绎醇溯给北垣黑觅台喇柑噶睡仓闷汞酱锤典俘遗张脓凛咋巡羊膳砷妊栖凛砧夕贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究课题组（2009年12月）贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告摘要为了准确把握贵阳市房地产市场运行状况，对贵阳房地产做出客观、公正的评价，分析房地产市场存在问题，预测房地产发展前景及趋势，提出促进我市房地产市场持续健康发展的若干对策措施。由市住房保障和房产管理局牵头，相关部门人员和房地产业界人士参与组成了贵阳市房地产市场运行状况及对策措施课题研究小组。本课题研究从宏观经济视角出发，在借鉴我市历年房地产市场运行报告的基础上，采用定量与定性分析相结合的方法，对我市近年来房地产业及房地产市场运行情况进行了综合研究，在广泛吸取社会各界有关专业人士的意见和建议基础上，形成了贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告（以下简称报告）。报告认为，1998年以来，随着我市住房制度改革的全面推进，居民住房消费得到了有效启动，房地产业逐步进入了高速发展的快车道。房地产开发投资持续稳定增长，投资结构趋于合理，房地产投资对固定资产投资增长的拉动作用明显；房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增；在市场需求的有力支撑下，商品房价格呈现稳步上升趋势；金融信贷有力支持了房地产业的发展。同时，随着我市房地产的持续快速发展，保障性住房建设力度也不断加大，“住有所居”行动计划有序实施，廉租住房覆盖面扩大，廉租住房项目建设顺利推进，经济适用住房以每年100万平方米的规模建设，低收入群体住房困难问题得到逐步解决，与此同时，物业管理行业、拆迁行业也取得了明显的进步和发展。房地产业的持续健康发展为经济社会全面协调发展发挥了重要作用。首先，房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用，已成为国民经济的重要支柱产业；其次，房地产业的发展促进和带动了相关产业的发展，为社会提供了大量就业岗位，对解决就业问题发挥了积极作用；再次，房地产业的发展推动了现代城市开发建设，促进城市品位快速提升，房地产已成为城市开发建设的中坚力量。此外，房地产业的发展为财政提供了重要的财源，改善了居民的居住条件，丰富了居民生活的物质基础。报告指出，我市房地产市场运行总体态势是平稳健康的，但其中也还存在着一些问题。一是土地转化周期较长，土地供应区域不均衡；二是房地产开发仍处于粗放式阶段，产品明显低端化，缺乏本地区域特征及文化内涵；三是房地产二、三级市场缺乏联动，居民住房消费偏重于新建商品房；四是房地产市场行为还不够规范，在房地产开发、交易等环节还存在一些违法违规行为。此外，在物业管理和拆迁等方面也还存在着一些问题。报告分析了我市房地产发展前景，认为我市房地产发展前景是十分广阔的，一是具有优越的气候及自然环境。山、水、林、泉资源丰富，“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌魅力不断加大；二是城市化步伐加快，经济发展态势良好，为房地产持续发展奠定了坚实基础；三是城市发展规划为房地产发展带来巨大空间。贵阳市城市总体规划（2009-2020年）提出了我市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构，“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略将为房地产发展创造巨大空间。四是完善基础交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。此外，作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，独特的民族民间原生态文化为打造我市地产文化品牌提供了丰富的元素。 报告明确提出了发展我市旅游休闲型房地产的积极意义和重要作用，根据国家“西部大开发”战略及贵州省、贵阳市加入“泛珠江三角洲经济圈”、“长江上游经济带”、“南贵昆经济区”等区域经济合作联盟，结合省领导提出的打造由广州、桂林、贵阳、昆明、曼谷形成的一条世界级观光旅游线路的思路，在我市生态文明城市建设向纵深推进的背景下，发展旅游休闲及外向型房地产，是我市房地产业实现可持续发展的新课题。“爽爽的贵阳”，“避暑之都”品牌的打造，更离不开旅游休闲地产的发展。对于如何促进我市房地产市场持续健康发展，报告提出了相应对策措施。一是加强保障性住房建设管理。切实履行住房保障职责，增强保障性住房供给；做好廉租住房项目储备，积极争取中央和省政策扶持；多渠道解决群众住房难问题，力争用3年时间完成城市和国有工矿棚户区改造工作，积极推进“城中村”改造，统筹解决失地农民生计问题。加大公共租赁住房建设力度，解决刚参加工作的大学毕业生、年轻公务员等收入较低群体的住房困难；加大保障性住房管理力度，对保障性住房标准实行动态管理，建立健全退出机制。二是促进土地市场健康发展。科学合理制定土地年度供应计划，进一步完善土地市场动态监测和监管机制，严格执行经营性用地“招、拍、挂”出让制度，促进土地市场公平竞争，逐步实施国有土地建设用地使用权“净地”出让。三是加强房地产市场管理。合理引导住房消费，加大对居民首次购买自住房的信贷支持，进一步激活存量房市场，大力发展住房租赁市场，促进房地产二三级市场联动发展，依托“避暑之都”的品牌影响，加大对外推介力度，积极吸引外来购房消费，强化房地产信贷风险管理，严格执行信贷标准。四是加强房屋中介市场管理。提高中介行业的整体形象和行业水平，提升中介行业的整体形象；加强监管和培训，提高中介行业从业人员素质；建立和完善我市中介行业的行业规范。五是改进和完善物业管理。完善物业管理法律法规配套工作，整合资源，向规模化、品牌化方向发展。六是加强拆迁管理。建立公众广泛参与的阳光拆迁工作机制，完善土地储备制度，在政府统筹下调动一切积极因素做好土地一级开发，充分发挥土地供应对房地产市场的调节作用。七是加快旅游及外向型房地产开发建设。充分发挥政府的主导作用，把城市品牌营销与发展旅游及外向型房地产结合起来，在土地、税收、市政配套等多方面给予扶持和鼓励，大力支持、协调，为开发商提供保障；坚持纯生态城市发展理念，以“森林之城”、“避暑之都”为形象定位，积极推进公园城市、生态城市、山水园林城市、森林城市、温泉城市等品牌内涵建设；坚持地方文化特色，以原生态文化、少数民族地域文化等元素为基础，打造具有丰富文化内涵的独具特色的贵阳房地产产品；结合现有旅游资源和潜在资源，科学规划和布局景区景点，精心设计旅游线路，优化时间、空间配置，逐步形成区域特色明显、林泉互补的旅游格局，大力发展民族、民俗风情文化旅游，塑造“温泉疗养、休闲度假、避暑天堂”的整体旅游形象；积极开展旅游及外向型房地产项目试点建设。前 言自2003年以来，贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组对贵阳房地产市场运行状况做了大量的研究，形成了半年和年度市场运行报告，积累了大量的数据基础和研究成果。2008年，受全球金融危机及严重自然灾害影响，宏观经济增速放缓，作为国民经济重要支柱产业的房地产也出现明显下滑。在此背景下，如何采取有效对策措施促进房地产市场持续健康发展，并保持国民经济平稳较快发展，成为各地政府及相关部门工作的重中之重。经市政府批示同意，由市住房保障和房产管理局牵头，在贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组基础上，组成了“贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究”课题组，在综合研究宏观经济和房地产运行的各项历史和现实数据的基础上，提出促进贵阳房地产健康可持续发展的对策措施。本课题的研究成果，对政府决策部门调控贵阳房地产有重要的参考作用，对相关部门、房开企业及社会各界全面了解贵阳房地产市场，深入把握贵阳房地产市场的走势和发展方向有重要的参考作用。本课题研究过程中得到了相关部门及社会各界的大力支持，在此表示感谢！贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究课题组第一章 经济发展与房地产业发展关系分析一、宏观经济与房地产业发展关系分析（一）宏观经济状况和前景分析众所周知，自改革开放以来，我国国民经济一直保持高速增长势头。不过，对于经济高速增长的特点，以及增长模式和发展后劲等问题，却是需要认真研究的。此外，从经济周期上看，国民经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了三十年的经济增长之后，在全球金融危机影响下，是否会进入一个下行的周期？以下是近些年宏观经济主要指标运行情况：图1.1：1993-2008我国宏观经济基本指标增长状况（数据来源：国家统计局网站）上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标。GDP增长率代表了宏观经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况。从图中我们可以看出：1、宏观经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2007年11.9%的高位运行，已经走过了一个长达15年的大周期。在这个周期里，宏观经济整体上出现了一轮从快速增长到相对低迷再到高速增长的周期性曲线。进入2008年，经济运行出现转折，一方面是全球金融危机的影响尤其是对进出口贸易的影响；另一方面也是我国经济的自身调整，加上严重自然灾害的影响造成的。2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅。从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是1998年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易。其中，2000年、2002年、2003年、2004年固定资产投资对经济的拉动作用尤其明显。值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的15年间一直呈现较大的波动轨迹。而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势。3、综合国际国内各类权威机构的观点，我国经济未来十年仍将保持高速增长态势。如果不出现特别重大的自然灾害和国际经济形势急剧变化的影响，2008年后的未来十多年中，我国经济总量仍将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五、十一五期间有所下降），但是增长方式将发生结构性的转变。也就是说，下一轮大经济周期，不可能再象1993-2007年那样平均保持两位数的增长速度。（二）房地产行业现状和前景分析房地产行业与宏观经济息息相关。要从宏观层面看待房地产业，必须仔细观察房地产业的两大宏观指标：第一类指标：房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速。这两个指标说明房地产对国民经济增长的拉动作用；第二类指标：房地产销售面积和销售额的增速。这两个指标说明房地产市场的消化能力和购买力。图1.2：1993-2008全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长的关系（数据来源：国家统计局网站）从图1.2可以看出：1、固定资产投资始终是中国经济增长的最主要的拉动力。2005年以前，固定资产投资占GDP比重一直在30%-50%之间。进入2005年后，固定资产投资的比重超过50%。随着金融危机后政府加大投资力度保增长，固定资产投资还将进一步扩大和加速。2、在全社会固定资产投资中，房地产投资增长率却出现了巨大的波动曲线。1993年达到创纪录的年增长125%的水平，导致全国各地出现各种程度的房地产泡沫；1995年后由于国家连续采取紧缩银根政策出现了负增长，随后又一路走高，到2008年才出现明显回落。值得注意的是，从2000年至今，房地产投资都保持在20%以上的高速增长。在看待经济运行是否健康的问题上，“内需”的增长与GDP的增长是否同步，是一个基本的指标。从我国的统计口径看，商品房销售额并不计入社会消费品零售总额。因此，我国的“内需”可以简单地分成两块，一块是“社会消费品零售总额”，一块是“商品房销售额”。二者基本构成中国“内需消费”的主要构成（其他为私人汽车消费等）。表1.1：宏观经济中“内需”消费的增长状况年份商品房销售额（亿元）商品房销售额增长率社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率“内需”消费合计（亿元）“内需”消费占GDP的比重房地产销售额占内需消费的比重“内需”消费增长率全国GDP增长率商品房销售单价（元/平米）商品住宅价格增长率1993864103%1246211.60%1332637.70%6.50%17.50%14.00%120821.30%1994101818%1626530.50%1728335.90%5.90%29.70%13.10%1194-1.20%1995125823%2062026.80%2187836.00%5.70%26.60%10.90%150826.40%1996142713%2477420.10%2620136.80%5.40%19.80%10.00%16046.30%1997179926%2729910.20%2909836.80%6.20%11.10%9.30%178911.50%1998251340%291536.80%3166637.50%7.90%8.80%7.80%18533.60%1999298819%311356.80%3412338.10%8.80%7.80%7.60%18570.20%2000393532%341539.70%3808838.40%10.30%11.60%8.40%19484.90%2001486324%3759510.10%4245838.70%11.50%11.50%8.30%20163.50%2002603224%4202711.80%4805939.90%12.60%13.20%9.10%20913.70%2003795632%458429.10%5379839.60%14.80%11.90%10.00%21975.10%20041037630%5193913.30%6231539.00%16.70%15.80%10.10%254816.00%20051221218%5858712.80%7079938.60%17.20%13.60%10.00%293715.20%20061728842%7641030.40%9369844.20%18.50%32.30%11.60%31196.20%20072556648%8921016.80%11477646.00%22.30%22.50%11.90%364516.90%200820580-20%10800021.10%12858042.80%16.00%12.00%9.00%36540.30%（数据来源：国家统计局网站）从表1.1看出，宏观经济的增长，虽然固定资产投资起到了主要的作用，但是，如果把社会消费品零售总额和房地产的商品房销售合并为“内需”消费的话，那么，“内需”消费仍然是拉动经济增长的主要动力包含商品房销售额的“内需”消费占GDP的比重始终在36%-46%之间平稳波动。同时，“内需”消费中商品房销售额的比重在逐年增大。实际上，自1997年以后，商品房销售额的增长速度就远远高于社会消费品零售总额的增长速度2008年例外。这说明，中国的消费者，特别是构成消费主体的城市消费群，已经从传统的吃穿消费为主，逐渐转移到住行消费占较大比重的消费结构。图1.3：1993-2008房地产市场发展轨迹（数据来源：国家统计局网站）从图1.3可以看出，自1993年以来，房地产市场除了早期1993年到1996年有所下滑之外，自1997年到2007年都处于比较平稳的高速增长阶段不是“一高”，而是“四高”：房地产投资增长速度高（平均每年增长23%）、房屋销售面积增长速度高（年平均增长24%）、商品房销售额增速高（年均增长33%）、商品住宅价格增长高（年平均增长8.7%）。值得注意的是，这“四高”当中，年均增长最高的是商品房销售额，其次是投资增长率和销售面积增长率。销售额的快速增长，与房价快速上涨直接相关。见下图：图1.4：1993-2008全国商品住宅价格增长情况（数据来源：国家统计局网站）但是，尽管房价快速上涨，房屋销售面积也同样保持快速增长。这说明，随着住房制度改革的全面推进，商品房已经成为国民最重要的消费品之一。与“四高”紧密相关的还有土地价格快速增长的“第五高”。从表1.2看出，2004年到2008年，土地购置面积没有增长，而是小幅波动并且略有下降。但是，土地成交单价却快速上涨，短短五年间就增长了一倍多。表1.2：2004-2008年全国土地购置情况20042005200620072008购置土地面积（万亩）59.757.454.960.455.2土地购置费（亿元）2574.52904.43814.54873.25795单位土地价格（万元/亩）43.150.669.580.7105单位地价年增长率17.30%37.40%16.10%30.10%综合上述宏观经济和房地产数据分析，未来十年，我国房地产市场发展有三种趋势：趋势一：2008年犹如1996年，在销售面积、销售额下降后经过短期波动后又快速上涨。即和上一个经济周期相似。趋势二：由于国民财富的积累和全球资本的涌入，房地产之外的投资渠道仍然狭窄，流动性过剩继续加大，而土地成本快速上涨，因此2009年后中国房地产的“四高”就迅速出现（正如2009年5月后的情况一样）。趋势三：由于全球金融危机的不确定性和中国宏观经济的波动，导致房地产市场与上一个周期不同，呈现出明显的波动轨迹。由于我国的城市化速度还在加快，全国总人口高峰期要到2030年才到顶点；劳动力高峰期要到2020年才到顶点，因此上述第二种趋势可能出现的概率较大，其次是第三种可能。（三）宏观经济发展与房地产市场发展的关系分析房地产市场与宏观经济的关系主要表现在以下几个方面：第一、 宏观经济发展水平和速度决定了购买力的高低和投资信心的高低，也决定了房地产市场的发展水平和发展阶段；第二、 房地产行业在全社会固定资产投资中的比重和增长速度，反过来可以作为宏观经济增长的助推器和健康状况的测量仪；第三、 人均收入和消费的发展水平，决定了房地产市场的消费方式和营销方式的变化；第四、 房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比GDP增长率的振幅要大。初步预计，2008年后我国经济运行将进入一个新的周期。在新一轮周期中，经济仍将保持较快增长，经济结构逐步优化，这为房地产市场的发展提供了较大的平台，同时由于这个周期的不确定性因素较多，也将为房地产市场的发展提出新的挑战。这种挑战对房地产带来的变化表现在：1、拉动经济增长的三大火车头中，内需的拉动作用比上一个周期更加重要，但固定资产投资和房地产投资还将保持一个较高的比重。这使得房地产市场在拉动内需方面的作用和地位更加重要，也使得房地产市场的产品结构和价格结构更加丰富，才能满足不同层次收入人群的购房需要。2、由于新增土地受到严格限制，土地成本越来越高，因此除了高容积率地开发土地以外，各大城市的城中村改造、旧城改造性质的土地将日益成为主要的土地来源。为此，城市建成区内的土地价格和商品房价格仍将快速上涨，城市扩张中的郊区土地和郊区商品房价格相对平稳地增长。与此同时，郊区更多的廉租房和经济适用房作为稳定房价和满足低收入家庭住房需求的重要手段也会越来越多地推出。3、二手房市场将占据越来越重要的市场地位。一方面，二手房市场的交易活跃为新增商品房的销售提供了“需求加速周转”的空间；另一方面，二手房市场也为满足不同层次的购房需求提供了更多的选择。因此，二手房市场活跃程度的高低，也将成为全国各大城市房地产市场活跃程度的晴雨表。二、贵阳市经济发展与房地产业关系分析（一）贵阳城市概况和城市特点1、纵向比较分析过去五年，贵阳市经济取得了长足的发展，GDP增长率都保持在13%以上。除了进出口出现了较大的波动以外，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。表1.3：2004-2008年贵阳国民经济运行情况年 份地区生产总值（亿元）地区生产总值增长率全社会固定资产投资总额（亿元）固定资产投资增长率固定资产投资额占GDP比重进出口总额(亿美元）进出口增长率社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率2004443.6313.70%293.1521.00%66.10%12.0541.50%175.5214.20%2005525.6214.60%343.9717.30%65.40%11.36-5.70%204.3216.40%2006602.8814.70%413.3620.20%68.60%11.19-1.60%234.9615.00%2007693.7215.80%500.4721.10%72.10%16.9251.20%279.3918.90%2008811.0513.10%601.5720.20%74.20%22.5133.00%343.5323.00%（数据来源：贵阳市统计公报。以下数据除特别说明外，均来自近年的贵阳市统计公报、贵阳市统计年鉴和贵阳市房地产市场信息系统。）从我市经济增长的动力看，主要是固定资产投资拉动，全市固定资产投资占GDP比重较高，远远高于全国35-50%之间的水平。这说明，我市的经济增长模式还主要是投资拉动型，进出口和内需对经济增长的贡献度还需要进一步加强。2、横向比较分析近几年来，城市竞争力对城市经济发展的作用越来越明显。除了考虑投资、进出口、消费三架马车之外，还需要从城市竞争力的角度，分析贵阳的城市特点和城市竞争力状况。贵阳市作为贵州的省会城市，其区位条件、人口规模、交通条件、历史沿革对塑造城市特点和城市竞争力有直接的影响。要研究贵阳的城市竞争力，还应该和周边的省会城市进行比较。与周边省会城市比较，贵阳市人口较少，因而经济总量较小。贵阳的总人口只有昆明的63.1%，南宁56.9%，长沙的59.8%，成都的35%。因此，贵阳的地区生产总值也只有昆明的50.5%，南宁的61.6%，长沙的27%，成都的20.8%。但是，按照人均产值比较，贵阳市人均GDP比南宁高，略低于昆明，比成都和长沙则有较大差距。表1.4：贵阳国民经济状况与周边省会城市比较（2008年）省会城市总人口（万人）GDP(亿元）人均GDP（元）贵阳人均GDP占各城市比重城镇居民可支配收入(元/人/年）第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）一、二、三产业比重贵阳393.86811.0520592100.00%1381747.21380.95382.896:47:47昆明623.91605.392573280.00%14482104.9740.26760.237:46:47南宁691.691316.2119029108.20%14446203.19456.12656.8915:35:50长沙658.563000.984556945.20%18282172.381567.411261.196:52:42成都112539013467659.40%16943270.21816.71814.27:47:47重庆2827.65096.6618025114.20%15708575.42433.272087.9911:48:41（注：数据来源：各城市2008年统计公报；重庆为直辖市，因此其数据与周边各省会城市可比性较小，在此暂不作对比分析）总的来看，贵阳经济发展水平相对滞后，表现在经济总量、人均产值方面，当然，从产业结构比重看，贵阳市的三大产业结构和昆明、成都非常相似，都是6：47：47左右。贵阳经济发展水平的相对落后，除了特殊的历史因素外，还需要从城市特点来挖掘。与周边省会城市比较，贵阳城市特点表现在四大方面：特点一：国土面积小，人口规模少。这使得贵阳在周边省会城市中更象一个中小城市，而不是一个有区域辐射力的大城市。特点二：不沿江、不沿边、不沿海的三不沿省情，也导致贵阳市缺乏区域经济辐射力。贵阳周边的几个省会城市，都各有较大的区位优势。如昆明、南宁的沿边和沿海，直接辐射东南亚；成都的沿江，携天府之国的经济优势辐射西藏、甘肃、云南、贵州；长沙虽然也是纯内陆城市，但毗邻广东、湖北、重庆、浙江等发达省份，受全国产业转移的益处最大。特点三：虽然贵阳的产业结构与周边省会城市相似，但是贵阳一、二、三产业的发展水平相对较低，支柱产业优势不够。与周边省会城市比较，贵阳的农业不如长沙和成都，制造业不如成都、长沙、昆明，第三产业不如成都和昆明。特点四：贵阳的城市形象还不鲜明，“避暑之都”、“爽爽的贵阳”的城市形象才刚刚树立。长期以来，贵阳缺乏一个鲜明的有个性的城市形象。如果“爽爽的贵阳”能够长期宣传持续下去，对贵阳的城市品牌的树立很有帮助。特点五：贵阳市地形条件比较特殊，组团式发展才刚刚开始，但交通配套条件还不完善。和重庆一样，贵阳也将成为一个组团式发展的城市，而不是“摊大饼”式圆圈式发展的城市。但与重庆不同的是重庆的各个区早就形成了明显的区域分工（如渝中区为政治、商业中心，沙坪坝区为文化、商业中心，九龙坡区为工业中心等），而且连接各个区的高速公路网和水路非常发达。但贵阳的各个郊区发展起步较晚，连接各区快速交通路网的建设也才刚刚开始。（二）贵阳经济发展与房地产业关系分析随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。1998-2008年间，房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。1、纵向比较分析表1.5：2004-2008贵阳房地产市场主要指标状况年 份房地产投资总额（亿元）房地产投资占固定投资比重商品房新开工面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）住宅竣工面积（万平米）商品房销售面积（万平米）商品房销售金额（亿元）商品房销售价格（元/平米）存量房交易面积（万平米）商品房空置面积（万平米）200474.5825.40%433.1413.8342.9351.772.6206585.6125.3200590.7426.40%424.3278.5232.9367.580.3242584.993.12006107.6926.10%439.7297.2238.138691.4252597.661.12007135.1327.00%589.5269220.9486.4148.7305985.843.12008170.1128.30%779.4324.5266.2382.9129.3337577.851表1.6：2004-2008贵阳房地产主要指标增长情况年 份房地产投资增长率商品房新开工面积增长率商品房竣工面积增长率住宅竣工面积增长率商品房销售面积增长率商品房销售金额增长率商品房销售价格增长率存量房交易面积增长率商品房空置面积增长率200421.90%5.00%47.60%58.50%94.00%131.30%19.10%205.10%200521.70%-2.00%-32.70%-32.10%4.50%10.60%17.40%-0.90%-25.70%200618.70%3.60%6.70%2.20%5.00%13.80%4.10%15.00%-34.40%200725.50%34.10%-9.50%-7.20%26.00%62.70%21.10%-12.10%-29.50%200825.90%32.20%20.60%20.50%-21.30%-13.10%10.30%-9.30%18.30%年均22.70%15.30%10.30%6.30%21.60%41.10%14.40%39.60%-18.10%过去五年，贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。其中，房地产开发投资年均增长22.7%，商品房竣工面积年均增长10.3%，商品房销售面积年均增长21.6%，销售金额年均增长41.1%。从各指标增长情况可以看出，除了房地产投资增长率保持较平稳增长之外，其他指标都具有一定的波动性。这说明，我市房地产虽然保持了较快的发展势头，但是受宏观经济和土地供应、城市建设、消费需求等多方面因素的影响，房地产市场也表现出明显的波动增长特征。如何保持我市房地产市场平稳较快增长，是一个需要认真研究的问题。与此同时，由于我市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到14.4%。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。2、横向比较分析从表1.7我们看出，与城市经济发展规模和发展水平一样，贵阳房地产业在西部五城市中也有四个特点：特点一：规模小，销售量少。商品房销售面积、销售金额在西部五个省会城市都是最低的。这是由城市规模、经济总量等所决定的。特点二：平均房价最低。2008年商品房销售价格只有3375元/平米，比昆明和成都低40%左右。但贵阳中心城区房价水平却不低，中心区与各郊区及县（市）房价差距较大，这也体现了我市房地产发展在区域上的不平衡性和区域间的差距较大。特点三：“房价收入比”处于中低位次，高于长沙，低于其他三个城市。这与贵阳市的土地供应状况和城市建成区规模状况直接相关。特点四：房地产投资额占全社会固定资产投资比重相对较高，高于昆明和长沙（成都2008年是特殊情况）。这说明一方面贵阳市固定资产投资结构还有待进一步完善，特别是交通基础设施投资力度还须加大；另一方面也说明房地产投资已经快于其他基础设施投资，要保持房地产投资持续、适度增长。表1.7：贵阳房地产状况与周边省会城市比较（2008年）省会城市全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定投资比重社会消费品零售总额（亿元）人均社会消费品零售总额（元）商品房销售面积（万平米）商品房销售金额（亿元）商品房销售价格（元/平米）房价收入比（90平米商品房总价占城镇居民3人年收入比例）贵阳601.6170.128.30%343.58722.1382.9129.73375.77.3昆明1053.2259.324.60%700.711231.64932324705.99.7南宁693.4199.328.70%631.79132.4484.91191.353946.18.2长沙1873.3469.525.10%1273.919343.3680.79267.233925.36.4成都3012.9912.530.30%1621.914416.91273.5626.74921.18.7重庆4045.2599124.50%2064.097299.82872.198002829.75.4（重庆为直辖市，其数据与周边各省会城市可比性较小，暂不列入比较范围。）3、贵阳房地产市场规模与经济发展的关系综上所述，未来几年我市经济发展需要重视两个方面的关系。其一、产业结构升级、人均产值提升与人口规模的关系。其二、城市经济辐射力增强与城市规模的关系。之所以这两个关系非常重要，首先在于贵阳经济发展的滞后既是总量的滞后，也是人均产值的滞后；既是城市经济辐射力弱的问题，也是城市规模小的问题。我国过去三十年的经济增长表明，既是投资、进出口和消费的增长，也是城市化进程带来的城市集约化和经济效率提升的增长。我市如果不尽快扩大人口规模、城市规模，尽快达到总人口400万乃至500万以上的特大城市的标准，那么经济发展还将在西南各省会城市中长期处于滞后地位。这两个关系都与房地产业息息相关。首先，产业结构升级、人均产值提升与人口规模的关系需要依靠房地产的发展改善和提升人居环境，从而提高人口规模和人口素质；其次城市经济辐射力增强与城市规模的关系更需要房地产特别是郊区房地产的繁荣带动各个近郊区的城市建设和城市规模的扩大。特别是金阳、花溪、乌当、白云等区。实际上，房地产市场在贵阳经济发展中已经占据了非常重要的地位。2008年，贵阳市商品房销售额占GDP的比重平均达到了15.9%，远远高于全国6.8%的水平，也高于昆明、南宁、长沙三个周边省会城市。表1.8： 2008年六城市商品房销售额占GDP的比重城市名称GDP(亿元）商品房销售金额（亿元）商品房销售额占GDP的比重贵阳811.05129.715.90%昆明1605.3923214.50%南宁1316.21191.3514.50%长沙3000.98267.238.90%成都3901626.716.10%重庆5096.6680015.70%从过去五年的情况看，我市商品房销售额占GDP比重年均达到16.8%，2007年一度达到21.45%。而商品房销售额占“内需”的比重更是年均高达29.5%，几乎占据了三分之一。这说明，无论从刺激内需的角度，还是从扩大人口规模、城市规模的角度，房地产业对贵阳经济发展都起到了“火车头”的作用。表1.9：2004-2008年贵阳房地产与国民经济的关系年份GDP(亿元）贵阳GDP增长率商品房销售额（亿元）商品房销售额增长率社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率“内需”消费合计（亿元）商品房销售额占GDP的比重社会消费品零售总额占GDP的比重“内需”消费占GDP的比重房地产销售额占内需消费的比重2004443.6313.70%72.6131%175.5214.20%24816.40%39.60%55.90%29.30%2005525.6214.60%80.311%204.3216.40%28515.30%38.90%54.20%28.20%2006602.8814.70%91.414%234.9615.00%32615.20%39.00%54.10%28.00%2007693.7215.80%148.763%279.3918.90%42821.40%40.30%61.70%34.70%2008811.0513.10%129.3-13%343.5323.00%47315.90%42.40%58.30%27.30%年均14.40%41.10%17.50%16.80%40.00%56.80%29.50%图1.5：2008年贵阳各区域商品房销售面积分布情况但是，如果把我市的土地供应分布和商品房销售面积分布格局做一比较，我们就可以看出，我市的商品房销售面积还主要集中在南明、云岩区和金阳新区。三个区的销售面积占据了70.6%的比重。其他各郊区和三县一市还不到30%，平均每个县区所占比重不到4%。未来则必须是各区域逐步均衡发展，因此，如何在金阳新区初具规模后进一步促进各效区及县（市）的城市建设和城市配套的发展，是未来城市规划、土地供应、房地产开发投资建设要考虑的重要课题。第二章 贵阳房地产市场运行情况一、贵阳房地产发展综述贵阳房地产业由起步到快速发展，大致经历了几个阶段，第一阶段：1978-1990年的起步阶段。这一阶段城市居民以居住公有住房为主，公有住房基本实行的是“福利制”的办法，通过政府向单位分配、政府向个人分配、单位向个人分配等形式解决居民的住房问题，因此房地产业发展极为缓慢；第二阶段：1991-1998年的初步发展阶段。1988年5月，根据国家改革住房制度的要求，贵阳市开始着手进行住房制度改革，1992年7月1日起正式实施贵阳市住房制度改革实施方案，住房制度改革逐步推开，通过改革，把住房的生产、交换、分配、消费纳入社会主义商品经济轨道，有效促进了贵阳房地产业的发展；第三阶段：1999年至今的快速发展阶段。本阶段随着住房制度改革的进一步深化，停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，城市房屋建设突飞猛进，居民居住水平快速提高，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。2008年，受全球金融风暴和严重自然灾害影响，全国房地产业出现下滑，房地产市场全面步入调整，房地产开发投资增速放缓，商品房销售量大幅下降。贵阳作为西部地区发展中城市，在此轮金融危机中房地产市场自然也受到一定的影响，不过房地产市场总体还是比较平稳的，房地产开发投资增速与上一年基本持平，由于居民消费信心下降，房屋成交面积萎缩，通过贯彻落实国家和省市扩大内需保增长的措施，我市房地产市场在经过短暂的调整后，2009年一季度以后基本恢复了良好的增长态势，截止2009年12月底，全市房地产开发完成投资210.33亿元，同比增长23.6%，新建商品房销售面积791.12万平方米，同比增长106.6%，商品房销售金额298.44亿元，同比增长128%，房地产各项指标呈现大幅增长。二、房地产市场主要指标运行情况（一）房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理统计数据显示，1999年以来，我市房地产开发累计完成投资996.8亿元，年平均增长24.9%，其中住宅投资582.75亿元，年平均增长23.9%，住宅投资占房地产开发投资的58.5%。商品房开工面积累计4554.56万平方米，年平均增长20.6%，其中住宅3673.28万平方米，年平均增长19.1%；商品房竣工面积累计3439.45万平方米，年平均增长16.9%，其中住宅面积2871.28万平方米，年平均增长17.1%。表2.1：1999-2009年贵阳市房地产开发建设情况统计表单位：亿元、万M2、万M2（数据来源：贵阳市统计年鉴）（二）房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增1999年以来，我市新建商品房合同登记销售面积累计3478.46万平方米，年平均增长24.8%，其中住宅面积3230.65万平方米，年平均增长24.9%；商品房销售金额累计944.42亿元，年平均增长35.8%，其中住宅金额799.51亿元，年平均增长38.1%；随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009