20161027-北京豪宅市调报告

北京豪宅市调报告 2016.10 Contents 第一部分 中赫万柳书院（约16万元/m） 第二部分 骏豪中央公园广场ARMANI/CASA公寓（约17万元/m） 第三部分 泛海泛海国际泛海世家（约16万元/m） 第四部分 融创使馆壹号院（约10万元/m） .中赫万柳书院 城市顶豪皇家园林旁的花园洋房 中赫万柳书院（城市顶豪皇家园林旁的花园洋房） 关键词提炼： n 西二环 n 双料地王 n 皇家园林三山五园 n 首个LEED铂金认证 n 科技精装住宅 n 约16万元/m 中赫万柳书院|基本信息 万柳书院 所属区域海淀万柳 项目地址巴沟路华联购物中心西侧 开发商 中赫置地投资控股有限公司 物业公司中赫物业 物业费12.5-13.0元/m/月 占地面积38869 建筑面积 8.9万 住宅总套数 307套，共14栋楼5-7花园洋房，2梯2户 建筑类型多层 物业类别花园洋房 产权年限70年 容积率2.0 绿化率30% 层高3.2米 装修标准精装修,标准15000元/ 开盘时间2015年1月正式开盘 销售价格售价13-20万元/ 总价区间2800万元/套起 中赫万柳书院|整体规划 项目板式建筑与点式建筑相结合,共有48种户型，标准户型为217，250，270，330三居室，顶层上跃与首层下跃都是 根据这四个户型演变而来。地上5、7层，地下统一为3层。临近颐和园，限高22米。 l项目整体规划14栋楼 l楼间距29-39米 l完全人车分流 l户型主要分五种，并形成上跃和下跃户型 l层高 顶层阁楼（2.1m-4.7m） 标准层层高3.2m 车库层高：4.5米 l面积区间：210-558 l13栋楼为二梯二户，仅有12号楼是一梯一户 4栋5层板楼 间距29米 12# 11# 7# 4# 3# 13#14# 2# 5# 8# 15# 9# 6# 1# 万 城 华 府 项 目 主入口 楼 高 5 层 楼 高 7 层 会所 车辆入口 车辆出口 北 9栋7层板楼 间距39米 中赫万柳书院|建筑风格 德式极简主义风格、山顶灰瓦深色厚重 万柳书院采用德式极简主义风格，灰砖双坡悬山屋顶建筑，辅以铝板、原木格栅、石材、原铜等元素铸成建筑立面，用现代建筑手法勾勒出东方意 境，原创建筑，看似质朴，实则厚重，呈现出不寻常的百年建筑的恒久价值感。荷兰进口灰色的粘土砖，法国陶土瓦屋顶。 中赫万柳书院|立面材质 欧州进口材质，应用高新技术，确保节能环保 屋顶：人字形双坡屋顶，陶瓦材质，中间局部有天窗采 光，并有太阳能光伏板，航空级金属钛拉丝工艺收边。 外立面墙砖：荷兰CRH Clay Solutions手工黏土灰砖，每个砖都有 2个孔，与内墙完全拉结在一起，外墙 可以达到90分贝的隔音。 玻璃：LOW-E三层双中空钢化玻 璃，超强静音，防寒隔热 原木格栅：铝合金材质，防腐防花 法国曼宁家陶瓦，密度大，保温隔热 ，渗水率低 中赫万柳书院|园林规划 无中心园林，小面积园林分散布局，微观小园以高大成树为主景 书院、会所 主入口 万 城 华 府 项 目 风雨廊 l 微景观园林景观体验，设计静、云、曲、涟漪等7个主题庭院 l 园林回填土深度达3.3米 l 全冠移植树龄30年以上的大树 l 遍寻全国将数百棵不同品类的老树全冠移值入园 l 超过600棵成树全冠移植入园、 l 树种选择500公里就近取材，使成树经过迁移仍能维持很高的成活率。 l 在城市核心营造如森林一般茂密静谧之景。 中赫万柳书院|园区细节鉴赏 中赫万柳书院|私属会所 l清代行宫复建书院会所，将浙江金华一所缺乏保护的清代老宅望龙楼（本为迎接乾 隆下江南而建）迁徙、复建于此，家具修复重现，260年红豆杉、香樟木的木质主材 ，配以恒温恒湿系统，重现清代盛世的建筑辉煌及现代书院气息的高端私享会所。 会所满足基本休闲需求，会所面积3600平米，共分地上一层和地下一层，设有红酒 屋、雪茄屋、艺术廊、书屋、茗香室、高清影院、星光泳池、瑜伽室、健身房、管家 中心、儿童活动中心、私宴厅等休闲空间。 会所设有健康管理中心，以个人健康为中心，探索“生物、心理、社会”医学模式实践 的有效途径，引进全球最先进的健康管理体系及合作伙伴，根据国人的就医习惯，集合 西医、中医、心理、运动、营养、护理交处方疗法，完善医学链条中“预防、保健、诊 断、治疗、康复五个环节，为客户提供全面的健康管理服务。以顶级社区医疗标准和家 庭医生式的健康管理服务，帮助业主防范健康风险，引导健康生活方式，实现自我健康 管理。 独特古建会所，不同凡响 中赫万柳书院|会所实景鉴赏 中赫万柳书院|区域规划 335万平方米永久城市绿地，104万平方米中关村高端居住区 北京皇家三山五园、高等学府、高端商业聚集区，自然景观人文景观集大成区位。 昆 玉 河 三 环 巴沟路 万泉庄路 长春桥 长春桥路 海淀区 政府 四环 万柳地区位于北京市西北部的海淀区，该区域周长10公里，总占地面 积480万平米，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。 根据万柳地区的规划、区域内以巴沟路为界，南部104万平方米用地建 设为配套齐全的、舒适方便的新型高尚居住区，北部为占地335万平方 米的城市绿地。 该区域北望绿地，远眺西山，近傍昆玉河，周围高校、文化单位云集， 既拥有优美的自然环境，又极富独特的人文气息，经过多年的开发建设 ，已具备成熟的医疗、教育、商业配套、公园和交通系统，成为中关村 首席高端居住区。 皇家三山五园 区 北京高等 学府区 中关村科技园 区 世 纪 金 源 商 圈 中赫万柳书院|景观资源配套 行走于皇家三山五园中，近观颐和园全景 三山五园是北京西郊一带皇家行宫苑囿的总称，三山五园一般说法为万寿山清漪园(如今的颐和园)、香山静宜园、玉泉山静明园、圆明园、畅春 园。三山五园始建于清康熙时期，兴盛于乾隆时期，在方圆几十里内建造了许多园林 , 园园相连 , 楼阁相望 , 成为中国历史上空前的庞大宫廷园林 区 ，但大多园林在1860年第二次鸦片战争中被焚毁，现五园仅剩颐和园和圆明园。 2014年5月，海淀区政府在清代三山五园的旧址上建设了三山五园城市健康绿道，全长近40公里，市民可健走、骑行及在驿站休息。 香山 玉泉山 万寿山 中赫万柳书院|交通配套 紧邻地铁口、四环路、万泉河快速路等出门即到，交通便利 巴沟路、万泉河快速路、万柳中路、蓝靛厂北路、长春桥路等织就立体交通路网；3公里直达中关村商务区，约一刻钟可达金融 街，可快速抵达西单商圈；紧邻地铁10号线巴沟站，出行方便快捷。 三环 四环 蓝 靛 厂 北 路 万 泉 河 快 速 路 西单 商圈 中关 村 地铁十号线 中塔 商圈 中赫万柳书院|人文、教育资源配套 高等学府云集，北京独一无二区域； 北京传统优质学府区，拥有荟萃一生的教育资源，每个教育阶段都是顶级优质资源。 由于历史原因海淀形成了独一无二的高等学府集中的教育学区，书香、学院氛围浓郁，中国几千年以来形成的“孟母三迁”故事深入人心，是望 子成龙、望女成凤的家庭理想居住地区。 万柳地区，与北大、清华等百年学府毗邻，历史积淀的地脉、鸿儒云集的文脉与圈层齐整的人脉合于一体，造就了海淀这片独一无二特殊区域。 阶段学校优势 幼儿园汇佳幼儿园、幼艾儿童中心，万泉河幼儿园优质私立幼儿园 小学人大附属小学、中关村三小、万泉小学中关村三小直升人大附中 中学八十一中，十九中、人大附中超高重点大学录取取率 大学清华、北大、人大中国顶级高等学府 中赫万柳书院|商业、医疗资源配套 高端购物商场云集，业态丰富，规模巨大。 医疗配套齐全、三甲医院、综合医院、专科医院环绕。 万柳、中关村等区域聚集了大量的高端消费人群，因此附近的商业中心均规模巨大，业态丰富。临近万柳书院的主要商业有华联购物中心、欧美 汇购物中心、金源MALL、燕莎友谊商城等高端商业。 西苑中医院、海淀医院、空军总医院、海军总医院、人民大学医院、海淀妇产医院、首都医科大学附属医院等； 金源MALL 燕莎友谊商城 西苑中医院欧美汇购物中心 北京美中宜和妇儿医院 中赫万柳书院|户型分析 项目所有户型均南北通透，部分做到三面采光，全部采用纯框架结构打造室内格局，内部无承重墙，无剪力墙，没有柱子，可以任意改动。在空 间布局上，空间间隔不倚靠墙体，通过软性隔断手法实现功能分区，同时兼容超大一体化起居空间，减少过道面积，最大限度提升空间利用率和 视觉感受。 中赫万柳书院|户型分析 谭精忠（台湾万柳书院室内设计） 1989年，成立谭精忠室内设计工作室，第二年，获意大利Tecnhotel Pace Interior Desigh Awards 优胜奖。在大陆知道的人不多，但在台 湾知名度很高。设计风格无固定特色，根据项目特色体现出浓重的文化 和艺术品位。 代表作： 云门接待中心、 元大爱国西路接待中心 长虹凌云接待中心、 天母紘珺接待中心 山妍四季接待中心、 山妍四季样品屋 荣耀世纪 广宏堂四季案 富邦777样品屋 上海北京西路21楼 长虹凌云样品屋 中悦夏宫样品屋 一品苑小户样品屋 隐哲样品屋 天母紘琚样品屋 圆顶世纪馆 橡树园样品屋 元大一品苑样品屋大户 中赫万柳书院|户型分析 户型层数面积结构套数占比 A 标准层213三房两厅两卫 289% 首层下跃351五房三厅五卫 顶层 上跃 207四房两厅四卫 A1 标准层217三房两厅三卫 5618% 首层下跃 212 六房三厅五卫 顶层 上跃五房两厅三卫 B 标准层250三房两厅三卫 145% 顶层 上跃230四房两厅四卫 首层下跃 412六房三厅五卫 B1/B2 标准层248三房两厅三卫 289% 顶层 上跃231五房两厅四卫 首层下跃 413六房三厅五卫 C 标准层273三房两厅三卫 248% 顶层 上跃251四房三厅四卫 首层下跃 466六房三厅五卫 C1 标准层277三房两厅三卫 4515% 顶层 上跃255四房两厅四卫 首层下跃 446六房三厅五卫 C3 标准层269三房两厅三卫 248% 顶层 上跃262五房两厅四卫 D 标准层330三房两厅四卫 289% 顶层 上跃311五房两厅四卫 D1标准层321三房两厅四卫207% E标准层472四房两厅四卫52% 顶层 上跃450六房三厅五卫 为提升产品附加值，多数户型设置首层跃和顶层上跃户型 户型面积以207-350为主力，套数占比达到84% 从户型来看，平层3居套数最多，套数占比86%，四居比重较低 复式的下跃户型有39套，占比约为12%。 中赫万柳书院|户型分析 A户型 【三房两厅两卫二厨】+保姆间 建面217 套内175 使用率80% 优点： 私家电梯独立入户 明厨明（主）卫、 客厅主卧均朝南、中西双厨 交通面积小，配置保姆房和洗衣房 缺点： 客厅开间4.6米，尺度感不强 仅有主卧南向，次卧均朝北 餐厅采光欠佳 公卫为暗卫、阳台面积小 次卧非套房设计 区域开间套内面积套内面积占比附加值体现方式 客厅+餐厅4.6米6839% 私家电梯厅面积 约8 厨房3米137% 主卧5.7米3319% 北向次卧13.4米159% 北向次卧23.9米1712% 其它29 合计175使用率80% 赠送率4% 产品特色：建筑面积217，赠送率4%。 1.2梯2户，南北通透，但不能做到全通透 2.客厅开间不大，餐厅和客厅一体化后面积超大，占比过高 ，致使其它空间略显狭促 3.空间布局全理，过道面积少 4.仅主卧室为套房。 赠送 电梯 间 北 中赫万柳书院|户型分析 A户型：实楼样板间（5层） 中赫万柳书院|户型分析 C1 顶层上跃户型 建面277 套内222 优点： 分梯独立入户 明厨明卫、 客厅、主卧均朝南、双套房 客餐厅中间设独立阳光房房 配有保姆房、工作间 缺点： 厨房动线不合理 中间有花房后客厅尺度感不强 次卧设计为 套房 客厅、餐 厅中间设 计 阳光房 赠送 电梯 间 北 中赫万柳书院|户型分析 C1 顶层上跃户型：实楼样板间（7层） 中赫万柳书院|户型分析 D1户型 建面321 套内267 优点： 分梯独立入户 明厨明卫 客厅、主卧均朝南 独立书房、阳光房 配有管家房、工作间 缺点： 餐厅采光不足 中间设书房和花房后，客厅餐厅不连通 空间尺度感下降 厨房动线不合理 中间 设书房 客厅、餐厅 中间设计 花房 中赫万柳书院|户型分析 D1户型：实楼样板间（5层） 中赫万柳书院|精装标准 LEED铂金级认证 国内首个按照LEED铂金级认证标准打造的健康住宅 LEED认证是目前在全球各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，而铂金级认证 是LEED认证的最高级，被誉为建筑界的“奥斯卡”，在全世界范围内仅有5%的LEED铂金认证项目，含金量极高，目前全国范围仅有59个项目获 此殊荣。 中赫万柳书院|精装标准（外报20000元/m） 区域类别 详细说明 销防门材质及品牌设置高端密码锁，品牌Key lock, 进来需要密码出去不需要。 电梯间材质及品牌 墙、地面均为石材 目前墙面采用洞石，但洞石挺贵但时间久产生洞眼，重新更换同色系光面石 材。 入户门材质德国BIFFAR全铜门,配智能锁 户内门 材质 实木复合门 外窗材质 特种镀银LOWE玻璃，三层中空，白天镜面感觉，从外部看不到室内，玻璃 和窗框安装一体成型的密封条，不会漏雨、漏风等。开窗面积达到总墙体的 70%。 玄关、客 厅、餐厅、 卧室 地面德国进口的碳化复合地板，五道工艺四道漆，易打理，耐高温不变型。 墙面客厅和主卧区域是皮革，其它部位主要是墙纸。 顶棚普通吊顶及乳胶漆 厨房 地面石材 墙面石材 燃气灶、抽油烟机、水 槽、龙头 抽油烟机为西门子品牌，燃气灶为德国嘉格纳品牌 橱柜橱柜是扎伊克品牌，面板是杜邦 厨电内容蒸锅、烤箱、电冰箱（2机）、洗碗机、洗衣机 厨电品牌洗衣机是德国博士，其它全部为嘉格纳品牌 卫生间 洗手盆品牌、浴缸劳芬 洗手盆龙头、龙头花洒高仪 坐便器劳芬，主卫是TOTO智能马桶 可视对讲入户方式彩色可视对讲，自有品牌 厨房家电和卫生洁具采用世界一线奢侈品品牌 区域类别 详细说明 安全系统 停车场管理系统有 周界防卫系统有 闭路电视监控系统有 紧急呼救按钮有 周界红外幕帘有 每扇窗磁有 电子巡更无 入口防范 小区、单元、车库、大堂、电梯、入户门布设6重电子安 防系统 新风系统品牌霍尼维尔新风过滤系统 净化系统品牌RGF美国迅洁PHII光电离子化空气净化科技 加湿系统品牌斯坦德陶瓷空气加湿器 中央吸尘品牌霍尔韦尔电磁过滤网静电除尘箱 空调系统品牌大金分户式中央空调， 采暖方式小区自供暖，地采暖 水设备 净化水系统5级过滤纯净水机 排水方式吉博力同层排水 智能家居 智能家居面板每一户入口有一个大屏的，每个房间有一个小屏 手机APP远程控制 智能家居目前仅能控制电动窗帘、灯光，可视系统、空 调地暖控制等 有手机APP远程控制系统 智能化系统 中赫万柳书院|精装标准 p Honeywell新风过滤系统 平 均每小时换气一次 p 斯坦德PTC空气加湿系统p RGF美国艾洁弗空气净化系统 p 霍尼韦尔电磁网静电除尘系统 p 吉博力同层排水系统 空气除尘系统 空气净化系统 空气加湿系统 中央软水集中处理 分户水源过滤净化 净化系统 PM1.0,过滤99%，过滤后空气非常纯净，为目前顶豪产品最高级别。 中赫万柳书院|精装品牌 美国雷帝隔音垫 CRH Clay Solutions墙砖 世界品牌立面和隔音材质，打造非凡建筑质量。 法国曼宁家陶土瓦 位置材质隔音效果 窗户 三层中空双银LOW-E镀膜玻璃，定制专属密封条与高 强度框架 隔音等级达到三级，气密性达到 七级 入户大门 德国BIFFAR,定制款，四侧边框设计使密封条与墙体全 面贴合。 50万/套，外部采用全紫铜防木饰纹 ，里面全实木，2 层钢 板，自重1.5吨，可防3吨冲击力。 如同机舱效果的气密性 墙体 外墙厚度为200mm的加气混凝土砌块，配合保温材 料、黏土砖、墙体总厚度达400mm,分户墙之间嵌入 300mm厚加气砂砌块，比普通项目外出了100mm 听不到室外噪音，更节能环保。 可以达到90分贝的隔音效果 楼板 分户楼板铺设了美国进口的雷帝橡胶隔音垫，在地板 等软质空间铺设厚约5mm，在石材等硬质空间厚度为 7mm 上下层隔音效果可以达到特级水 平可以达到60分贝的隔音效果 隔墙 隔墙采用石英砂材质，加气注入，采用美国易通加气 块砖 达到30分贝的隔音效果 德国Biffar入户门 中赫万柳书院|精装细节 大堂面积30余平米，门口设置落地式台式可视对讲，每个 单元设置物业管家1名为业主全面服务。 一层大堂入口处采用马斯诺石材，仿羽毛状，石材独特。 公共区户外用拉丝铜圆柱搭出悬挑屋檐，圆形铜柱，形成 宏大气势。 预留名画悬挂空间，隔墙采用石英 砂材质，美国易通加气块砖，单点 可以承重60KG。 房间内材质和色彩展示。 每个房间单独设置空调开关和液晶显示屏式 灯具开关。 中赫万柳书院|营销推广 推广方式 项目围挡 项目官网 微信公众号 圈层营销活动 外联渠道：丽兹行、搜房、链家、中原等所有渠道都有合作，合作渠 道与销售人员自由合作，分成佣金为0.5%；项目自身联动区域内持有 高端资源的销售人员，与销售人员自由合作。 主进入页面 预约页面 首页面 内容页面 推广主题颐和园旁的万柳书院 中赫万柳书院|客群特征 客群来源：多为地缘性客户，以现居海淀，西北三-四环人群，红色背景二代、三代为主，部分为中赫钓鱼台7号老业主。 置业目的：主要购房目的为自住，作为城市内的第一居所，纯消费住宅，基本没有投资为目的的客户。 置业定位：终极改善，别墅改善，部分客户表示住够了别墅，觉得公寓住着更方便。 从事行业：客户从事的行业有IT、金融、房地产、私企业主、企业高管，客户从事行业种类比较繁多，但能源产业类客户极少。 家庭结构：客户家庭结构多为两代三口之家，对周边教育配套有一定需求。 客群素质：客群素质较高，具有较高的文化层次。 关注户型：来访客户关注最多的是270-300四居室。 地缘性客户为主、以自主为目的、家庭结构简单、多为两代三口之家 客户满意点客户不满意点 l 项目所处地段优渥 l重点中小学学区房 l周边环境资源好 l 立面大气低调的设计 l无地上停车位 l 距离大型超市近，购物方便 l 产品品质高端 l 部分卧室小户型的设计欠佳 l 客厅、卧室面宽窄，空间尺度感不强 l 外立面风格部分客户不喜欢 l 下跃户型私密性差 l 园林设计分隔零散 l 距离大型超市近，人员繁杂 中赫万柳书院|销售现状 万柳书院年度供销存 数据周期 新增供应成交库存 套数( 套) 面积(万 ) 套数(套) 面积(万 ) 均价(元/) 金额(亿元) 套数( 套) 面积( 万) 2015年3078.93451.2813660417.522607.59 2016年00561.5615382523.972046.03 合计3078.931012.8414604841.492046.03 20030030005500万元：2016年19月万柳书院主力成交户型200300 ，总价30005500万元之间。 中赫万柳书院|小结 优势： 区位： 无可复制的历史、人文、景观资源； 拥有北京顶级的小学、中学学位优势； 周边公园、高端商业众多、是传统的富人居住区。 产品力： 户型：主力户型210-330三、四居，定位城市顶豪人群； 装修：高档精装修，美、德、瑞士进口，标准为12000-13000元/，采用世界一线品牌 入户门、厨电、卫浴洁具，拥有超高的精装品质； 科技：采用国际一线品牌新风系统、空气净化系统、加湿系统、净水系统、同层排水系统 等，获得LEED认证铂金级，去除雾霾功能强大，打造顶级环保科技住宅； 立面：欧洲进口材料，保温隔热，渗水率低； 会所：古建筑复原特色会所，满足基本休闲娱乐健向等功能。 营销线： 2012年成为双料地王大力宣传； 专注做产品，偶有宣传，保持市场高调形象和神秘感； 未成为现房前一直蓄客，蓄客一年有余才开盘，有人气，有形象、有展示，各方面条件达 到之后热销开售； 销售人员高工资高佣金回报，鼓励自行寻找外联渠道拓展客户资源。 劣势： 园林：园林被建筑零散分割，无法形成大面积园林，园林景观无特色； 价格：总价高，致使很多经济实力较弱客户被拒之门外。 . 骏豪中央公园广场 城市地标绿色综合体项目 关键词提炼： n 东三环 n 朝阳公园 n “城市山水” n 绿色地标建筑 n 超5A级写字楼 n ARMANI/CASA公寓，约17万元/m 骏豪中央公园广场（城市地标绿色综合体） 骏豪中央公园广场|基本信息 骏豪中央公园广场 项目地址北京市朝阳区朝阳公园南侧 开发商骏豪地产集团 物业公司国贸物业公司（顾问） 占地面积34699 建筑面积 220000 建筑类型独栋、塔楼、板楼 物业类别住宅、写字楼、商业 产权年限70年50年40年 容积率4.7 骏豪中央公园广场|区位配套 北京中央商务区核心，位置优越。 区位： 东三环，朝阳公园南； CBD、燕莎、第二使馆区三大商圈核心交汇处； 北京豪宅标杆棕榈泉对面； 配套： 城市中央，齐全都市生活配套； 双地铁（14号线&3号线）覆盖，无缝接驳； 20分钟直抵机场，立体交通网络； 北邻世界第二大城市中央公园“朝阳公园”； 紧邻使馆区，券商机构林立； 骏豪中央公园广场|设计 众大师联合创制。 马岩松 该项目建筑设计 首位在国外赢得重大标志性建筑 项目的中国当代著名建筑师； 代表作：加拿大“梦露大厦”、卢 卡斯叙事艺术博物馆 原研哉 该项目平面标识设计 日本平面设计之父 代表作：无印良品 马清运 该项目室内设计 前美国南加州大学建筑学院院长 ，马达思班建筑师事务所创始人 代表作：父亲的宅（玉山石柴 ）、恒隆广场 Giorgio Armani 该项目ARMANI/CASA公寓设计 著名的意大利时装设计师，“时尚 教皇”，创立“GIORGIO ARMANI” 代表作： GIORGIO ARMANI 骏豪中央公园广场|整体规划 A B A地块商务办公 B地块ARMANI/CASA公寓（70年产权） A1/A2：超5A级写字楼，总建面8.4万m A4/A5/A6：企业独栋，总建面1.2万m A7：精品办公，建面1.1万m A3：精品商业 B1/B2：ARMANI/CASA公寓，总建面2.2万m（56套） 备注：总计拥有2.2万m商业配套 骏豪中央公园广场|销售现状 写字楼： A1：整栋销售（已售罄，整栋4万m）； A4：整栋销售（已售罄，整栋0.3万m）； A5：整栋销售（已售罄，整栋0.5万m ）； A6：整栋销售（已售罄，整栋0.4万m ）； A2：整层销售（现房在售，整栋4.4万m，标准层面积区间1500-2000m）； A7：分户散售（现房在售，整栋1.1万m ，单套面积区间117-600m）； 商业： A3：开发商自持，已入驻品牌GUYLIAN与SPAGE米其林二星餐厅联合营业； ARMANI/CASA公寓： B1/B2：Giorgio Armani 乔治阿玛尼集团，于2015年7月签下北京骏豪中央公园广场豪宅 ，由旗下家具及装潢业务Armani/Casa负责中央公园广场公共区域和便利设施的设计，同时 打造豪华公寓，ARMANI/CASA公寓，总计2栋2.2万m，56套，现已全部预定销售。 骏豪中央公园广场|ARMANI/CASA公寓 ARMANI集团在迪拜、米兰、伊斯坦布尔、孟买、伦敦、马尼拉、迈阿密 以及特拉维夫全球8个国家建有ARMANI/CASA公寓，骏豪中央公园广场 ARMANI/CASA公寓将是乔治阿玛尼先生的第9个全球性作品，或为 收官之作。 根据规划北京ARMANI/CASA公寓仅有56套，为了追求豪宅项目的品质 和规格，每一套公寓的设计都由Giorgio Armani先生亲自率领团队完成 ，每个细节部分都由他亲自把关； “Giorgio Armani在其深度合作的第9套城市公寓中，也会延续一贯的风 格，将当地文化与设计理念相结合，为超高净值人群定制独一无二的具全 球化的中国豪宅公寓。” 在2015年福布斯榜单中，“全球顶豪之选TOP30”的榜单、“顶豪 综合注意力指数TOP10”排名等，中国内地首次有项目入选北京骏 豪中央公园广场ARMANI/CASA公寓则作为中国内地唯一入选项目 ，与纽约CitySpire豪华公寓大楼、伦敦海德公园一号、迈阿密翡翠地标 大厦、东京平河畔森大厦等城市豪宅上榜，在“顶豪综合注意力指数 TOP10”排名中排7。 骏豪中央公园广场|ARMANI/CASA公寓 户型图下图为原规划设计公寓户型图，在与ARMANI集团签署后略有调整，因此仅供参考。 楼栋B1B2 层数7层18层 总建面地上约3500m约17000m 地下约300m约1100m 标准层建面/单套建面约500m约310-550m 标准层高3.25m3.25m 标准层户 数1户2-3户 B1 平面图 一层1户，360度观景 B1 平面图 一层2-3户 户型优点： 舒适尺度设计，自然通透，动静分离； 配家政电梯，主仆分离入户； 层层退台，赠露台，最大露台赠送面积可达150m； LOW-E玻璃，阻隔光辐射，绿色社区，节能低碳； 骏豪中央公园广场|ARMANI/CASA公寓 在室内产品方面，北京ARMANI/CASA公 寓均采用Armani/Dada、Armani/Roca 、V-ZUG等世界级顶级品牌。很多装修材 料即使在ARMANI庞大的供应商库里也是 找不到的，因此ARMANI团队为 ARMANI/CASA公寓进行了重新定制，是 独一无二的，也是在全球的首度应用； 左图为ARMANI最新公布，北京 ARMANI/CASA公寓室内效果图。 室内效果图 骏豪中央公园广场| ARMANI/CASA公寓 骏豪中央公园广场年度供销存 数据周期 新增供应成交库存 套数( 套) 面积(万 ) 套数(套) 面积(万 ) 均价(元/) 金额(亿元) 套数( 套) 面积( 万) 2015年562.2710.041725380.65542.18 2016年00120.61667439.95421.58 合计562.27130.6316708810.61421.58 骏豪中央公园广场主力成交户型300400，总价7000万元以上。签约情况 骏豪中央公园广场|写字楼|超5A级写字楼（A1、A2） 楼栋A1（西）A2（东） 层数26层27层 总高度约126m约130m 总建面约4万m约4.4万m 标准层建面1800m2000m 标准层高4.2m4.2m 总裁办公室26层为 4.5m26、27层为 4.5m 骏豪中央公园广场|写字楼|超5A级写字楼（A1、A2） 核心卖点 地标建筑： 中国山型建筑最高峰，荣 获中国当代十大建筑奖， 与鸟巢、央视、台北101 等齐名； 中国唯一国际绿色建筑三重认证： 美国LEED绿色建筑金级认证； 中国绿色建筑两星认证； 中国写字楼白金五星认证； 唯氧科技： 国内首家全氧覆盖办公，有效过滤 PM2.5，氧气含量可达21-23%； 韩国OUXS进口品牌，韩国青瓦台 等政府部分使用； LOW-E玻璃： 双银LOW-E钢化玻璃，超高强度 安全性、高透光率、避免光污染； 大量曲面玻璃均传统手工打磨，每 块有独立专利号； 聘请法国RFR建筑结构设计公司进 行立面督导； 大堂： 1600m豪华大堂设计； 马鞍形穹顶，最高挑空达30m； 大堂设有室内水幕景观瀑布，地上 一层直泻地下一层，风水极佳； 公区装饰采用高成本夹丝金属的墙 面饰材； 骏豪中央公园广场|写字楼|超5A级写字楼（A1、A2） 核心卖点 芬兰KONE电梯： A1、A2各设有12部电梯，平均 每部电梯服务面积约4000m； 设有地震感应系统； 高区梯速5.0m/s；载重1.6t/台 ；候梯时间约35秒； 无机房电梯，MiniSpace系； 美国CarrierVAV空调： 送风口位置可任意分隔，方便二次装修； 避免吊顶中冷凝水滴漏及污染吊顶烦恼； 传感器对室内二氧化碳浓度进行测量与新 风联动，可有效预防和控制室内空气污染 ，新风量提高30%以上； 承重： 可满足市场IT行业、金融行业 机房承重的特殊要求； 智能停车： 智能化停车引导系统，应用超声波和视频识别两 种车位探测技术，清晰了解剩余车位情况； 自动寻车系统，可就近终端机输入车牌号码，后 端服务器会识别车牌，提供准确导引； 金磨石坪，高于普通地坪5倍，耐久性高达50年； 配备10个充电车位； 骏豪中央公园广场|写字楼|超5A级写字楼（A1、A2） 核心卖点 智能技术体系： 全功能建筑设备自动化系统、环境监 测系统、视频安防监控系统； 楼宇系统集成平台（暖通空调、照明 、电力、能源管理、安全）与 Metasys融为一体； 安全防范管理系统（通过400个防入 侵紧急报警点、近800个数字高清摄 像监控点、近4000个火灾探测点、 近700个漏电监测点）； 高效数据传输系统，采用PON，接 入万兆光纤，提高高速数据业务支持 节能环保： 地毯-美国CRI认证（该标准世界通用）； 木材-FSC认证（全球认可度最高，受到非政府环保 组织和贸易组织支持的全球森林认证体系）； LOW-E玻璃，节能提升100%； 非传统水源，利用率大于40%； 节水器，提高30%节水率； 高效机电系统，降低综合能耗20%； 节能灯具，降低照明能耗10%； 通过场地绿化、景观水体、透水铺装、屋顶绿化、下 垫面遮阴设计等，改善热岛效应，降低强度1.5； 使用可在循环建材的重量占所用建筑材料总重量的 15%以上； 其他配备： 强弱点供应管理系统，24小时不 间断电源，配备发电机； 冷却塔，提供闭式冷却塔，一年 四季均可提供IT机房制冷需求； 网络全程覆盖，实现联通、电信 、移动三大运营商的手机信号及 无限网络全覆盖，包括电梯轿厢 、地下车库等，均无盲区； iWORKS服务体系： 云技术支持搭建三大基础平台，创 设预制、主动、高级私属的办公及 商务体验，号称中国第一家“商办 地产服务运营商” 骏豪中央公园广场|写字楼|企业独栋（A4、A5、A6） 楼栋A4A5A6 层数 5层 （地上4层，地下1层） 6层 （地上5层，地下1层） 5层 （地上4层，地下1层） 总高度约19m约23m约19m 总建面地上约2100m约4350m约3500m 地下约1000m约730m约2900m 总计约3100m约5100m约630m 标准层建面350-700m510-1290m560-900m 露台赠送约550m约1200m约650m 标准层高 4m （首层及顶层 4.5m） 4m （首层及顶层 4.5m） 4m （首层及顶层 4.5m） 优点： 占据项目中央位置； 提供入驻企业独栋冠名； LOW-E玻璃； 360度通透采光； 骏豪中央公园广场|写字楼|精品办公（A7） 楼栋A7 层数8层 总高度约38.8m 总建面约1万m 标准层建面650-2000m 单套建面100-700m 标准层高4.2m 特殊层高 （首层、次顶层 、顶层 ） 1层为 5.5m 7-8层为 4.5m 优点： 总计约900m超大露台； 层层赠送露台； 芬兰KONE电梯5部； 美国CarrierVAV空调； LOW-E玻璃； 360度通透采光； 骏豪中央公园广场|写字楼|精品办公（A7） A7 二层平面图 约2000m A7 二层平面图 约650m 骏豪中央公园广场|商业 商业分布： 中心商业（A3独栋商业）：已入驻，GUYLIAN与 SPAGE米其林二星餐厅联合营业；地上2层，地下1层 ，衔接地上及地下商业； 临街商业：包括A1与A2大堂商业、A4与A6临街商铺 、A7底商； 地下室内步行街：A地块地下一层相通，与地铁无缝接 驳，总建面约1.9万m； 地下 步行街 A3 A4、A6 A7 骏豪中央公园广场|营销中心展示 骏豪中央公园广场|营销推广 推广方式 项目围挡 平煤（北青、新京、证券日报、信报、红地产） 网媒 微信公众号、微信自媒体及权威APP（今日头条app、网易新闻app） 活动：业内知名论坛峰会等嫁接；项目重大营销事件打造及宣传 追逐权威知名奖项，并加以宣传造势 推广主题： 见微知著，骏豪中央公园广场攀登写字楼品质巅峰 ； 骏豪中央公园广场，中国首座6A写字楼，阿玛尼城市公寓 骏豪中央公园广场|营销推广活动赏鉴 骏豪中央公园广场|客群特征 国际顶豪稀缺资源占有&升级改善型客群，多用于城市中心时尚居住&会客厅 成交客群均为国际城市精英，从事行业广泛； 成交客群来源多样化，多为集团VIP客群或写字楼及商业客群等； 成交客户基本不具备北京住宅购房资格，企业名义购买； 置业目的，主要为稀缺资源占有，身份象征，用于城市中心时尚居住兼私人会客厅； 客群素质高、资金实力雄厚，与奢侈品客户契合度高 骏豪中央公园广场|小结 优势： 区位： 无可复制、绝版商务中心地段； 双地铁上盖； 周边公园、高端物业众多、是高端商务居住区。 产品力： 顶级奢侈品&稀缺&高端资源占有，签约ARMANI，将是乔治阿玛尼先生的第9个全球性作品，或为收官之作。 营销线： 整体高端形象入市宣传，确定项目唯一性的市场地位； 海外宣传为前导，凭借多个知名奖项&荣耀的获取建立良好的市场口碑，提升形象及产品价值，促进溢价销售； n 纽约时代广场发布“中国梦”宣传片成为首个登陆时代广场的国内地产项目； n 中国企业“梦之队”12家企业之一唯一入选建筑地产领域企业； n 入选中国当代十大建筑； n 公寓签约ARMANI集团 n 入选“福布斯全球顶豪之选TOP30”、“顶豪综合注意力指数TOP10”唯一入选国内地产项目； 整售前置洽谈，前期售罄；目前写字楼整层现房在售 劣势： 整层销售：写字楼受制于政策要求，只能整层 销售，单价高，总价更高，销售周期长 .泛海泛海国际（泛海世家） 城央传统豪宅区域综合体 泛海泛海国际（泛海世家）（城央传统豪宅区域综合体） 关键词提炼： n 东四环 n 三大公园联袂 n 超大体量 奢阔空间 n 名校护航 n 石、木、铜 n 容郡签约约10万元/m n 世家外报约16万元/m 泛海国际|基本信息 泛海国际 项目地址朝阳公园桥东北角 开发商 北京泛海东风置业有限公司 物业公司 泛海物业管理有限公司 物业费7.89.8元/.月 占地面积185万 建筑面积280万 住宅总套数二期共544套 建筑类型中高层板楼 容积率中高层1.0,高层2.0 绿化率33.7% 层高 容郡高层3.3米 世家小高层3.5米 开盘时间2014年7月 推售房源共推售8栋楼346套 销售价格高层8万，小高层9.5-11.5万元/ 总价区间2500万-5000万 泛海国际 泛海国际|整体规划 项目一期分为四个园，共26栋18层高层板楼，2006年开始销售，2009年售罄，总建筑面积约180万，现已全部入住。 项目二期1号地块为商业综合体，包括3栋写字楼，2栋住宅楼和1栋商业，总建筑面积68万。其中独立商业约10万，定位亚州最大的奢侈品购物中心，3栋180米5A 级写字楼，最北边1栋写字楼高层部分为五星级酒店，已与意大利Cavalli酒店签订合作协议，目前商业部分已开始动工，预计2018年建成，商业和写字楼只租不售。另有 两栋高端智能公寓楼，单套面积300-600 。 项目二期世家8栋9-10层的小高层，共2个组团，每个组团4栋楼160户配一个会所，户型只有二种，边户为460 ，中间户为366 ，约计320户，为主推售房源。北区8 套独栋别墅，面积3000-5000，除开发商老板自用1套10000平米的私人会所和1套独栋之外，还有6套全部为企业家量身定制，目前柳传志、史玉柱、梁广生已预定， 马云正在洽谈之中。 项目二期容郡高层产品，共有8栋楼，其中3栋为政府保障性住房，可售5栋楼中已销售4栋。 项目三期商业、写字楼、住宅用地。具体规划指标不详。 N 二期1号地 块 二期世家高层及独栋别墅产品 三期 二期容郡高层产品 一期产品已售罄 高端 公寓 泛海国际|地理位置 泛海国际扼守土地资源极度稀缺的核心绝版地段，左临CBD，右拥燕莎、使馆区，西临朝阳公园，南与红领巾公园相望，北靠 千亩体育景观公园，400公顷绿地环绕之中，社区绿地覆盖率也近70%，凭借园区内外的多重绿化在北京城市最具价值的核心地 段开辟了一片珍稀的超低密豪宅园区。 N 泛海国际|交通配套 姚家园路、星火路、辛庄南街、姚家园中路、东四环路、机场高速、机场二高速直达小区 地铁：6号线十里堡站、10号线团结湖站、14号线朝阳公园站，3号线星火站（预计2018年开通） 公交：989路、686路、988路、特9路、214路、408路、640路、431路、运通111、729路、673路、302路、486路、991路、731路、特9 路、350路、406路、650路、750路至朝阳公园桥北站。 泛海 豆各庄 豆各庄路口东 豆各庄路口南 豆各庄路口北 大山子 朝阳公园东门 豆各庄路口西 星火西路北站 泛海 国际 朝阳公园 红领巾公园 千亩体育景观公园（在建） 三里屯 府学胡同小学朝阳学校 泛海国际幼儿园（公立） 燕莎 北京妇产医院 朝阳大悦城 泛海国际|周边配套 泛海国际|合作团队 合作单位 建筑设计DP(新加坡)建筑师事务所 园林设计 香港贝尔高林(Belt Collins) 室内设计 戴维 物业公司 泛海物业管理有限公司 香港贝尔高林建筑景观设计研 究院有限公司在景观设计中不 断强调“创新”的理念，坚持 “仿景”不如“创景”的基本 原则，致力于打造一流的景观 设计公司。 北京顶豪项目案例： 泛海国际 紫御华府 新加坡缔博DP建筑师事务所成立于1967年，是新加坡最大专 业建筑师事务所之一，在全球拥有12个办事处，在亚洲处于领 先地位，提供一系列的服务，从建筑设计、城市规划、室内设 计、项目管理、可持续发展设计、景观设计到工程设计。著名 项目有滨海湾艺术中心、圣淘沙名胜世界和迪拜购物中心，地 标建筑包括盛港总医院和新加坡体育中心。 迪拜购物中心 新加玻体育中心 国家一级资质物业管 理企业 泛海国际|园林风格 整体采用法式园林风格，注重对称和仪式感，大面积使用小型水景，通过中心花园连接各地块，形成景观主轴。 景观主轴，中间隐藏会所，形成视线遮挡小型水景将平铺景观打断形成小型景观中心 法式花坛，营造回家的仪式感高大威严的大门，体现高端大宅的气派 泛海国际|园林实景鉴赏 泛海国际|园林植被 园中植被选材精细，大量使用成树移植，共种植了近60种名贵木材，总植被数量多达2000余株，并且有相当数量 的百年古树。每平方米造价约3000元，充分彰显出项目高端奢华的欧洲皇室园林品质。 园区内侧入口处的五角枫，单株价格超过10万元，均为拥有50-60年树龄的优秀 树种，非常昂贵珍稀。五角枫树叶在秋季会变成橙红色，色彩鲜艳，美丽异常。 园区水景两侧种植的多株五针松及造型油松，均属四季常绿植被，引进的造型油 松树龄均已接近300年，再加上8-10年的雕琢修饰，才形成了如今盘根错节的形 状。 在园林中央种植的4株对节白蜡。单株价格高达30万-40万，树形需要经过很多 年的精心栽培和修剪才能成型，是极为珍贵的植被品种。 在园区后方种植的一株镇宅银杏古树，已经有近千年历史，是园林中最为昂贵稀 缺的植株，堪称统领着园林美景，传达长寿延年的美好意愿。 在会所道路左侧：稀缺树种日本卫矛原本是草本植物，但此株进行了嫁接处理， 使之成为一棵木本植物，较原草本植株成活率更低，而此株植物至少已有50-60 年的树龄，较为罕见。 同样位于园区内侧入口处的黑松，树龄已近100年，由日本引进，期间需要不断 修建维护来保证树木的造型美观，以匹配项目法式园林风格特点。 泛海国际|地下空间运用 地下一二层仅设置了车库大堂，世家地下一层为储藏间，暂未划分面积。 地下空间层高4.2米以上,预留房车、加长型车位空间。世家地下空间安装特斯拉等电动汽车充电设施。 泛海国际|私属会所 每个组团4栋楼约160户，拥有23002600的私属会所，只针对本组团业主开放，现阶段正在试营业，免费开放，预计后 期正式营业后或收取10万左右人入会费，入会会员免费享受健身、泳池、温泉等项目，其余项目如餐饮、咖啡厅、红酒及雪 茄品鉴等需另付费。 会所提供温泉泳池、温泉SPA、餐饮、健身、红酒品鉴、雪茄品鉴、咖啡吧、棋牌室、小型影院、儿童游戏室、台球、乒乓球 等休闲娱乐功能。 阳光泳池与下沉庭院融为一体，温泉采自地下3000米的纯天然温泉。 泛海国际|建筑风格及立面材质 项目的整体立面风格为“法式风格”，立面采用经典的三段式设计，通过横向的腰线将建筑自然分为上、中、下三段，利用建 筑平面的凹凸以及厚重的竖向线条，突出建筑的稳重大气，强调建筑细部的处理，通过弧形阳台、一步式阳台铁艺围栏等立面 处理达到亲近自然的效果。 泛海国际的建筑外立面采用25mm沙特产保利金钻花岗岩。使用这样的石材敷设外立面虽然颜色较深，但是当有光照射在其上 ，会使外立面上充盈着微小的闪光。 泛海国际|建筑风格容郡 二期容郡外立面整体采用Artdeco建筑风格 容郡整体采用Artdeco建筑风格容郡采用全石材 泛海国际|建筑风格世家 二期世家外立面整体为新古典主义风格，建筑顶部采用铜材外包，呈现最完美最恒久的建筑生命力 世家为新古典主义风格世家采用全石材立面，古朴典雅，高端大气 泛海国际|装修特色 项目的室内空间大量采用了奢华石材。硬装材料颜色以浅米色为主，搭配浅灰色、绿玉石、米白色，并局部装饰铜及艺术雕刻 玻璃等。在石材选择上主要使用了闪电米黄大理石。这种石材色泽艳丽、色彩丰富，被广泛用于室内墙、地面的装饰。耐磨性 能良好，不易老化，其使用寿命一般在50-80年左右。由于质感近似玉石，色调柔和、温暖，白中有微黄。 泛海国际|装修特色世家 2016年荣获ID&A国际级设计大奖 装修标准外报25000元/，由室内设计大师戴维主创，风格定位为“英国新都市风格”，选用天然石材、玫瑰木、拉丝铜、贝壳、真皮、艺术壁 纸、特殊油漆及真丝面料，凭借整体高贵、内敛、沉稳的色彩以及豪华扎实的材料的运用，形成金碧辉煌的效果。 2016年9月，国际著名设计机构DCDA戴维国际设计的泛海国际世家产品荣获由英国著