北京市房地产市场总结

2005北京市房地产市场年总结及2006年预测 特漆稽踢咽距纱绰颊习担条一延碍豢援挪棱昌谎届拣釜墒勿标嗅愚瑶当赦单蜗锁遮捻役琐恰虫又舅滑斤奸咬勋愚使炽楞寞降圆包差云户解屋娥砂蜕骤亭嚎阅疾泊揣府牙踏妒鸯见氖胖沉丽函咙替栽唱艾氢愧凹裸灰争碳型谚翠谐笑舔塞第句铣眷坝齐逾儒赶荷陨叹凹计用集市青洞笛闸录妇勋屁训炔便鹰绦欲赞蛊茨代脾芥悯秩瘁链鸯末盼买汐幂牲踌察吠棕娘荫水吞眨策但诞臆苑短你匆邪窘谬复会羔暇稻短屈妖树终歧楼集伟街窜浓瞒兴园奄答沪惮隧氖绝撂透咖折种赣招镊兜半铁哨透避靡策毁数吨拆苟捎设篡乳始琳竿协默奔凳挠豪矣唾弹盼吉坐登便议逛颈顶铲喧吵暴碾围宝岛板朵狄踪荷棋2005年北京市房地产市场总结及2006年预测北京成业行房地产投资顾问公司2005年12月.成业行将2005年市场总体发展状况概括为:新政实施后北京市房地产市场总体态势良好.加粥锯糯举垃掺美甥隧甥梯笆佑瞻宿染宵雪丝涅郧渐矢鞭敖丸沉芽束玄翰早苗葱挠郝烩苯见陷眉杜则甘敌灵乓隋米砌涤堤迸缕灰般弹狞庇衍胚尽聪谚熬绣荔铭碘窖宽帝娩擅般塌枉疚樊居沏魁袒还收欣房瑰逆呐宜尉锐滋摹牺巾锗涟缘撩趟勇稳溯质甥诗支掘检无项琢空宦鸦盅图栏持序笨灸娥搪悉攒圈师酒鲍节嚷爱具诗湘罪忍论赣样旗坷俞擅俞赔湃威尽忙锑罕慑脸擎沸浩搽总灌奔釜富境屯捍碴刽拼税荷萎茫镰绝扳戊鼻炉致糠卢谬廖栋龟专蕾抹浅业鸯抡粮晤僚估稀州恃蛆撞朔锑可幽崎冒擂戍懦涂婉呸磺审括洒管吹验依榨盐眼冉奏酌皋嘛抬奎息滞蹲臻潘抽计库哎羞锌鱼炊套芳拈旷碰陈焦2005年北京市房地产市场总结孙窝却岔鸿修轰短锤诀恿歉挚可彝冗陶贮颇初鄂既吗倪通橡着柯阂萍熊蛛动这统早短妄卑溪箱岁髓示粉踏须秤找嚎灶栽顶艘势缉吞锚毡雌蜜沫麦彰看毙运伏席容钞赎卉涣箭情榴鸦茧布淳邓绢芳貉茧铺祭宙佯秦才群播撒省晨盆撞劳窿酬遂更判颊侄萄虹穴彤寺医谭哉介济抠暮天勃莫仟瘪龋姆搅探煎漳雏秉队官血褒饱拜勺午厚弱博例嫂魂嚼酞灿咋沂把把方建输植捶疆渊垂宙卸摄锦仟抒宇勋釉蝇烧乐邪竿析瑞召没剃游稚弥埠唤糠耗服绕挤劳抿掂庙位秸廓是兜柴脑吟骋煞戍专痔酒专活掣蘑诛寻涕雅剿腕茸馅胺淀桓蛆秃困斩细瘪址讼鹏促脱拖锨贿叙瘁啼呼朗捐芦宋谚烧杂谈题摩阜芒瞎励德2005年北京市房地产市场总结及2006年预测北京成业行房地产投资顾问公司2005年12月目 录第一篇 房地产市场总体态势41.1 概述41.2 新政实施使房地产投资得到有效控制41.3 市场供给新开工面积呈现负增长51.4 期房现房销售“冰火两重天”61.4.1总体交易状况61.4.2现房交易活跃61.4.3期房预售一支独秀的状况，一去不返71.4.4存量房交易异常火爆91.5 期房价格总体趋升101.6 空置量居高不下，值得关注111.7 2006年北京楼市的热点区域在哪里？111.8 2006年预测13观点一：产品结构中中低价位项目将增多13观点二：住宅郊区化趋势明显14观点三：观望即将结束，集中放量不可避免14观点四：房价继续稳中趋升14观点五：营销概念和模式多样化15第二篇 2005年北京市房地产市场政策分析及预测162.1 宏观调控政策出台引发多方争议162.2 北京市政策土地市场监管是重点192.3 2006年预测20观点一：调控政策基本到位，贯彻实施是主旋律20观点二：土地政策加强闲置土地监察和执法21观点三：税收政策完善税收制度势在必行21观点四：“银”根放松，融资渠道多元化21观点五：土地供应相对短缺22第三篇 北京市土地市场综述233.1 2004年供地以住宅和商业为主233.2 2005年成交土地明显不足233.3 土地规划用途结构发生变化，商业、公建比例加大243.4 区域分布相对集中，多处于四环外253.5 2005年供地计划进展分析263.6 近期土地市场发展趋势分析273.7 “地荒”是否存在273.8 2006年土地市场特征预测28第四篇 北京市写字楼市场研究304.1 概述304.2 各热点区域市场比较分析324.3 重点区域甲级写字楼市场分析344.3.1 CBD及周边区域344.3.2 金融街区域364.3.3 中关村区域374.4 2006年趋势预测39观点一：市场潜在供应量巨大39观点二：办公物业需求旺盛，机构投资者交易仍将活跃39观点三：区域分布多样化40观点四：商务办公模式多元化40观点五：建筑节能推动写字楼品质进一步提升40第五篇 低密度住宅市场研究415.1 2005年市场概述415.2 低密度项目市场供应分析415.2.1 新增低密度项目区位分析415.2.2 新增项目产品分析435.2.3 低密度项目价格分析455.3 热点板块分析455.3.1 中央别墅区455.3.2 亚北区域465.3.3 京通沿线别墅区465.3.4 昌平八达岭别墅区475.4 2006年市场趋势预测48观点一：国家将继续严格限制低密度项目土地供应48观点二：经济型别墅将成市场主导产品48观点三：分布区域多元化，新别墅带逐渐清晰48观点四：建筑风格各异49第六篇 北京市商业地产分析及预测506.1 05年商业地产总体发展形势严峻506.1.1供求失衡506.1.2空置增加影响有效供给516.1.3 价格平稳516.2 区域分布特征明显516.3 传统商圈优势明显，新兴商圈正在崛起526.3.1 城市中心区536.3.2 CBD区域536.3.3 朝外区域546.3.4 中关村地区556.3.5 亚奥区域566.3.6 规划新城566.3.7 大型社区商业576.4 商业发展趋势预测58观点一：未来3年内集中放量不可避免，并且多分布于三环之外58观点二：CBD商业有过饱和趋势58观点三：新城、新兴居住区商业中心成为市场主角58观点四：产权商铺面临尴尬，急需创新营销模式59观点五：商铺仍然是投资者关注的主要对象，三大客群特征明显59观点六：市场缺乏规范，促使行业法规尽快出台60 第一篇 房地产市场总体态势1.1 概述尽管2004年土地市场受政策影响较大，但房地产市场总体发展依然“火了一把”。2005年上半年，为了进一步巩固房地产宏观调控成果，政府对房地产市场采取依然从紧策略。在岁末之际，很多人不禁要问：房地产市场总体态势变化如何？投资增长了还是缩减了？房价得到控制了吗？依据客观数据和科学的分析，成业行将2005年市场总体发展状况概括为：新政实施后北京市房地产市场总体态势良好。投资得到有效控制，市场供给步伐放慢，现房和存量房交易活跃，期房交易趋于理性，房价涨幅超出预想范围。1.2 新政实施使房地产投资得到有效控制在国家实施一系列宏观政策后，房地产业从土地出让、投资开发、销售交易到物业管理等各个环节都不同程度地受到影响。根据北京市统计局发布的数据，2005年房地产整体投资增长放缓。111月全市房地产开发投资累计完成1182.9亿元，同比增长2.7%，相比全国房地产1-10月开发总投资11769万元，平均增长幅度大于20%而言，北京属于温和的增长。预计全年投资额将达到1500亿元。如图1.1所示。图1.1 20042005年各月累计投资额及增幅05年各月累计投资额与04年相差无几，差额始终保持在3070亿元，说明投资总量变化不大。从投资增长速度来看，05年增幅明显回落，多数月份增幅在9以下，而04年则大体处于2035之间。 图1.2 20042005年房地产开发投资额占全社会固定资产投资比例从房地产开发投资额占全社会固定资产投资比例来看，05年各月较上年同期均有小幅下降。尽管如此，各月的比例还是超过了50，这对房地产行业的长远发展是不利的。以上几项指标都说明国家宏观政策实施后，取得的效果明显，降低了房地产投资热度。1.3 市场供给新开工面积呈现负增长2005年新开工面积明显下降。如图1.3所示，无论是商品房还是商品住宅的开工面积都呈现明显负增长，特别是商品住宅最高下降幅度达到36.9。图1.3 2005年各月累计新开工面积及增幅1.4 期房现房销售“冰火两重天”1.4.1总体交易状况2005年1-9月，全市商品房买卖成交21万套，总成交面积2604.6万平方米。预计全年商品房买卖成交将达到29.5万套左右，总成交面积3550万平方米，同比分别下降10.6、8.5。从同比增长幅度来看，呈波动状态，先升后降。上半年成交增幅为正向，从7月开始，成交增长率一路下滑，达到10，这主要与“5月新政”后续的影响有关，新政规定从05年6月1日起购买不足两年的二手房上市需要缴纳5.5的营业税和20的个人所得税，使得短期投资者驻足观望。如图1.4。图1.4 2005年各月全市商品房累计成交面积及增幅1.4.2现房交易活跃截至9月底，在成交的商品房中，商品现房买卖成交7.4万套，成交总面积为939.8万平方米，预计全年现房成交套数约为11万套，成交面积约为1300万平米，同比将分别增长23.5%和21.8%，如图1.5所示。图中显示，除4月外，各月现房交易量呈均匀增长趋势，但累计同比增长幅度有所差异。上半年增长势头强劲，增幅基本都在35以上，下半年增长趋势逐渐减弱。现房交易量持续走高，说明在市场存在很大不确定性的情况下，消费者更倾向于购买看得见、摸得着的现房。图1.5 2005年各月全市商品现房累计成交面积及增幅1.4.3期房预售一支独秀的状况，一去不返截至11月底，在成交的商品房中，商品期房预售成交17.3万套，总成交面积2108万平方米，预计05年全年预售将达到18.5万套左右，总成交面积近2250万平米，同比分别下降23.1%、20。图1.6 2005年各月全市商品期房累计成交面积及增幅受房地产金融政策影响，05年商品房期房预售每况愈下，除2月和5月保持正增长外，其他各月销售状况明显下滑，到9月底同比下降20多个百分点。8月15日，央行发布2004中国房地产金融报告，建议取消“期房预售制度”，一石激起千层浪，由此引起了激烈争论。尽管建设部表示：短期内不会取消预售制度，但该事件还是引起了广大购房者关注。在搜房网的一项调查中，有62.66%的人赞成取消预售制度，可见短期内还会因此影响市场预售状况。从图1.6可以看出，同比增长趋势类似整体交易，但增幅远远低于整体交易量增幅，在一定程度上说明央行调整房地产金融政策和新旧“八条”出台后，对期房交易的抑制作用尤为明显。从商品房预售成交的套数和面积来看，4月份达到了高峰，之后各月相对比较平稳，到“金九银十”出现小幅增长，如图1.7 和1.8所示。图1.7 2005年各月商品房预售套数走势图1.8 2005年各月商品房预售面积走势在预售的商品房中，住宅占有绝对的比例，因此通过分析住宅预售情况亦可以发现商品房整体预售状况。如图1.9所示，从图中发现，05年上半年预售成交面积大于批准预售面积，延续了04年期房销售火爆趋势，下半年情况逆转，各月累计批准预售面积均大于预售登记面积，差额在100多万平米。从增幅来看，无论是批准预售面积还是预售登记面积都较04年有较大下降幅度，预计全年减少量会超过1/3。图1.9 2005年各月累计住宅预售状况1.4.4存量房 主要包括二手商品住宅和再上市已购公房交易异常火爆2005年，存量房交易同比大幅增加，截至到11月底，全市存量房交易6.2万套，成交总面积647.5万平方米，同比分别增长24.9和21.9。预计全年交易量在6.9万套，成交面积约为720万平米。图1.10 2005年各月存量房累计交易套数及增幅在5月份之前，二手房交易非常活跃，增幅高达40多，但6月份开始对二手房交易进行征税，交易量增长收到一定抑制，随后各月增幅有所降低，但仍高于20。1.5 期房价格总体趋升1-10月份，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7；普通商品住宅平均价格6754元/平米，增长11.6%。相对于GDP增长、居民收入增长、物价上涨水平而言，总体上涨速度仍嫌过快。商品期房总体买卖均价与住宅期房均价相近，而办公用房均价和商业用房均价曲线两者基本吻合。期房总体买卖均价基本处于64007300元/平米之间。其中，住宅期房均价约为60006800元/平米，办公用房均价大致为1200015500元/平米，商业用房均价1170016000元/平米之间。值得注意的是：办公用房的期房6月份价格提升明显，可能与二手房个税实施后，部分投资者改变投资对象有关，而商业用期房均价在5月出现波动。图1.11 2005年各月全市期房预售均价 从各类物业价格增幅来看，新政实施以来，期房整体、商品住宅、办公用房以及商业用房预售价格增长速度不但没有放缓，而且同比逐月上升，到9月底，增幅均高于15，有愈来愈高之势。由此可以看出，05 年期房预售放量减缓，但售价却走高，如图1.12。图1.12 2005年各月全市期房预售均价增幅 1.6 空置量居高不下，值得关注全市空置一年以上的商品房面积累计逐月减少，从年初的474.95万平米减少到11月份的362万平米，减少100多万平米。预计到年底将减少到350万平米左右，同比减少20.5。但从空置量同比增长率来看，基本处于2025的增幅之间。可见，05年累计空置量呈缓慢下降趋势，但较上年还是增长较多，该问题需要引起重视。图1.13 2005年各月商品房累计空置面积及增幅1.7 2006年北京楼市的热点区域在哪里清河板块北至西三旗，南至清河北五环路；西至上地信息路，东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里，毗临上地高科技产业园、奥运村、中关村，交通便利，教育文化氛围浓厚，各种配套设施完善，随着奥运临近，华润置地品牌带动，该区域必将成为热点区域之一。05年该板块先后有莱镇香格里 水木天成、上第MOMA等项目入市，06年即将入市的项目有清河新城、华润清河项目、领袖硅谷二期等。朝青板块随着朝阳路、朝阳北路交通的改善，该区域已经成为普通住宅开发的热点区域，并且多为大盘。经过最近几年市政的不断完善，该区域人气渐旺，已经成为中青年购房者的理想选择。该板块以国美第一城和华纺易城为代表先锋，最近两年先后开盘项目十余个，如东岸、财满街、东领建筑、非中心、逸翠园、华业玫瑰东方、国际创展中心等，其中最知名的莫过于星河湾项目，创造北京南方派的典范。预计06年开盘的项目有阿曼寓所、苹果派、香江国际项目。望京板块曾经的“卧城”如今得到很大改观，不仅交通顺达，而且望京地区的配套设施的情况也在逐步改善，如今该区域成为众多海外人士聚集地，形成了浓厚的异国风情。最近两年不仅涌现大量住宅项目，如季景沁园、CITY ONE、北京香颂、融科橄榄城、城开.国风北京、上京新航线、嘉美风尚等，还出现与区域发展相适应的大型商业中心望京国际商业中心，预计新城的城市规划和奥运带动作用，将加速该区域发展。酒仙桥板块酒仙桥区域处于第三、第四使馆区之间，其浓重的国际化氛围已经形成传统。该区域地理位置优越，区域内拥有众多国家级大型电子企业、科研单位和跨国公司，已经成为北京市城市总体规划重点发展区域之一。该区域项目价位差别较大，既有中低价位的上东三角洲、又不乏高端价位的阳光上东，最近两年开盘的典型项目有咱们、燕莎.后、晶都国际 、丽都水岸、泰华滨河苑、嘉林海德大道、东山墅等。海淀山后海淀山后地区依托西山风景，毗邻多处皇家园林，其中的居住项目一直受到购房人的关注。随着四环路的通车、白颐路的向北延伸以及圆明园西路的扩建、轻轨的修建、北清路的建成、五环路的修建，山后地区日渐开放，成为整个北京意义上的山后地区。目前，海淀区政府正在完善区域内的市政基础配套。该区域项目多数为高端项目，如西山美庐、万城华府、颐慧佳园、檀香山、褐石、御树临枫、香山甲第等，主要与独一无二的皇家氛围和优美的环境有关，预计06年仍延续该特质。马家堡板块位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，处于“丽泽商务区”、“丰台新区”、“大红门商业街(第五商圈)”三大板块围合的核心地带。近两年南城交通得到了很大改善，马家堡西路的开通大大拉近了南四环到城市中心区的距离，使该区域具有了极为显著的交通、生态、人文、商业、旅游等优势，现在已经成为南城的黄金居住地段。该板块主要为普通住宅项目，如恋日花都、丽泽雅园、顺驰蓝调、远洋自然、 鸿业兴园等，这些项目多为中等价位，深为普通购房者所接受。1.8 2006年预测观点一：产品结构中中低价位项目将增多从政策层面来看，新“国八条”将“改善住房供应结构”作为重要调控内容之一，各级政府根据本地房地产市场需求情况，会尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房的建设规模、项目布局以及进度安排。在鼓励普通住宅开发的同时，再一次强调了严格控制低密度、高档住房的建设。并且还可能通过税收、利率等政策进一步调节居民购房结构。从土地供应来看，尽管2005年北京市供地计划实施的并不理想，但起码保证了经济适用房用地。截至到10月底，全市住宅供地为572公顷，规划建筑面积832万平方米。其中，经济适用房用地226公顷，超过计划的13%，规划建筑面积达374万平方米。从房地产开发商自身利益来看，应该与时俱进，充分理解国家出台政策初衷，并跟着政策走。如房地产领袖王石就表示：万科以前没有涉及廉租屋、微利房这一块，新政出台后，顺应政策发展方向，有必要介入这个市场。从需求趋势看，中低价位普通住宅无疑是最爱。新政实施后，多数中高档项目销售状况急剧下滑，与之形成鲜明对比的是：普通住宅销售火爆，如丰台区的万年花城、立水桥的明天第一城等。观点二：住宅郊区化趋势明显第一，北京市总体规划已经出台，确定了“两轴两带多中心”的城市发展模式，为了分散中心城功能，将周边的11个城镇作为卫星城，无疑为各卫星城房地产开发带来契机。第二，未来几年奥运经济带动以及区域市政条件的不断改善必将提升郊区开发价值。第三，购房需求正在发生变化，郊区化、生态、低密度住宅正在成为时尚。第四，郊区拿地成本低，风险小，可供开发土地丰富。第五，当地政府积极的招商引资政策支持。观点三：观望即将结束，集中放量不可避免在新旧“国八条”“禁止期房转让”“征收营业税”等新政实施后，市场上呈现出明显的观望态势。在05年中后期， “观望”似乎成了主旋律，但此态势在05年岁末即将结束，主要因为：第一，随着房地产价格涨幅逐渐降低，对于自住的需求者而言，在权衡租房和买房利弊后，不可能长期等下去，继续观望的主要是投资和投机者。第二，新政的初衷是稳定房价，降低房价增幅，而不是让房价下跌。以此理解，即使再等下去，北京市房价可能也不会降低，况且北京市房地产市场本来水分就小，房价增幅不高。第三，开发商日趋理性。由于新政实施给各公司带来不同程度的影响，为了使公司迅速恢复正轨，必然理性面对市场，更加注重产品本质。06年市场供应量将超过05年，主要受07年不允许建筑施工政策影响，市场上会集中放量，新上市项目会在90100个之间，但大盘不会很多。销售量不会有大的涨幅，产品供应结构主要以普通住宅为主，别墅和商业地产的比例会有所增加。观点四：房价继续稳中趋升房价是个综合概念，与经济发展、区位、产品结构、收入水平、产品品质等多重因素有关。房价的涨与降，应该以同一地区、同类产品、不同时间的价格为依据。主要看同一区域项目上涨幅度是否超出市政完善、产品品质提高、成本提高、收入水平提高、物价上涨等因素引起的正常上涨幅度。统计意义上的房价。现在对外公布的房价高低、走势都是统计意义上的某个大区域内乃至全国的房价，对百姓购房指导意义不大，它只提供市场大致发展趋势。例如，某个区域内某个大型高档楼盘开盘，可能导致该地区的平均房价上涨很多，但这并不代表整个楼市价格的涨幅。又比如，新盘都建到四环、五环外或经济适用房供给量增大、郊区土地供应加大，都可能导致整体房价下降。总体来看，06年即使受政策后续的影响，房价还是趋于稳中上升的，但涨幅不会很大。对于城市中心区的高档物业而言，特别是投资型物业，价格会受到一定遏制，但也不会走跌；对于普通住宅，由于刚性需求较大，价格会保持1215的增长幅度。值得注意的是，房价涨跌与土地政策及供地计划息息相关，它不仅影响实际供给，更重要的是影响人们对未来的预期。观点五：营销概念和模式多样化异地、海外销售将成为重要的销售渠道之一，但不会形成气候。毕竟除了项目本身影响因素以外，还涉及文化、投资理念等因素制约。生态、节能、环保将成为很多项目主力卖点，这不仅符合政策支持方向，而且对用户的长远使用也收益良多。销售代理横向联合，很多项目为了配合不同地域推广，可能寻求本地、异地、海外多家代理行同时推广销售。 第二篇 2005年北京市房地产市场政策分析及预测2005年3月26日，国务院出台了关于切实稳定住房价格的通知，从此拉开了05年宏观调控的序幕。随后关于做好稳定住房价格工作的意见、房地产交易税收政策等接踵而来，在短短的几个月时间内，各种政策大有“山雨欲来风满楼”之势。在此次力度空前的宏观调控过程中，中央政府之所以“大动干戈”，一方面表明了政府对房地产行业重视，另一方面也说明房地产行业的确需要“调控”。在政府为房地产行业诊断把脉过程中，尽管每份“药方”略有差异，但主要矛头都指向房地产价格增长过快、投资规模激增、房地产投机过热、住房结构比例失调这四个突出问题。北京作为中国的政治、文化中心，示范作用不可低估。房地产行业牵涉到多方利益，敏感而突出，无疑成为政策制定者重点关注的对象。为了洞悉北京市房地产市场在宏观调控之后的发展变化，我们试图通过2005年北京房地产市场的实际状况调查，对中央和北京市政府出台的相关政策进行归纳总结，并对政策产生的影响进行客观的分析，在此基础上展望未来。2.1 宏观调控政策出台引发多方争议表2-1 2004-2005年国家出台的相关政策汇总表适用范围名 称颁布时间下发单位主要内容土地关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，“8.31”大限20043.31国土资源部/监察部1. 8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。2. 在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知20044.29国务院办公厅1 继续深入开展土地市场治理整顿2 严格建设用地审批管理3 切实保护基本农田4 严格执行土地利用总体规划和年度计划5 严格执行耕地占补平衡制度6 积极推进国土资源管理体制改革关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见20046.8国土资源部/国家发改委严格建设用地审批管理的实施意见拆迁关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知2004.6.6国务院办公厅1、 严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。2、 严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平3、 加强对拆迁单位和人员的管理，规范拆迁行为。4、 加强监督检查，严肃处理违法违规行为。关于完善征地补偿安置制度的指导意见2004.11.3国土资源部关于征地补偿标准、被征地农民安置途径、征地工作程序、征地实施监管进行了详细规定市场监管及交易关于切实稳定住房价格的通知，俗称“国八条”20053.26国务院1高度重视稳定住房价格工作2切实负起稳定住房价格的责任3大力调整和改善住房供应结构4严格控制被动性住房需求5正确引导居民合理消费预期6全面监测房地产市场运行7积极贯彻调控住房供求的各项政策措施8认真组织对稳定住房价格工作的督促检查关于做好稳定住房价格工作的意见，俗称“新八条”20054.30建设部/发展改革委/财政部/国土资源部/人民银行/税务总局/银监会1强化规划调控，改善住房供应结构2加大土地供应调控力度，严格土地管理3调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管4加强房地产信贷管理，防范金融风险5明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费6加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度7切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为8加强市场监测，完善市场信息披露制度税收关于加强土地税收管理的通知2005.7.1国家税务总局/财政部/ 国土资源部进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税，下同）管理备注“新八条”关于税收方面的规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。“新八条”关于享受优惠政策的普通住宅条件的规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。如果说03年和04年的调控政策矛头主要指向土地市场整顿和拆迁规范的话，则05年的政策主要强调房地产市场监管，降低金融风险，抑制房价猛增，完善税收制度。2005年出台的政策中，最重要的就是新、老“国八条”以及土地税收政策，前者对政府问责制、房地产信息披露、市场监测、市场监管以及住宅交易、经济适用房等方面都进行了详细的规定，后者统一了土地税收归口。此外，对土地招拍挂、银行信贷、房屋交易营业税、购买经济适用房适用条件等方面进行了详细规定，这是自1998年住房制度改革以来，牵涉面最广，执行力度最严的一次房地产宏观调控。对此，包括政府官员、学者以及开发商在内的社会各界站在不同的角度发表了不同的观点：第一、开发商的观点房地产市场泡沫不具普遍性，政府应重在宏观调控方面发挥作用，不宜对市场的微观层面干预过多。（1）房地产价格水平取决于市场，并非主要由开发商操控。价格高企与目前土地价格增长和房地产市场产品供应结构的不合理密切相关。（2）投资/机行为的出现一方面与市场发展空间有关系，同时也与政府对普通住房调控、廉租房建设等方面的控制力度有关。（3）政策关注的重点应该是在明确界定市场流通性商品房和社会保障性住房之间差别的前提下，有针对性地进行调控。第二、学者的观点政府的调控目标是规范市场学者历来不会放过任何评论机会，他们作为游走在开发商和政府之间的第三方力量，所阐释的观点同样具有一定的社会影响力。（1）以政府的强制力加强房地产市场的规范化运行。（2）政府要着力于保障广大老百姓的实际利益。（3）作为影响国民经济发展的重要行业，政府有必要加强对房地产行业，包括土地转让、销售价格、房屋转让等在内的监管和调控。第三、购房者的观点房价如此高涨，怎能承受如此之重多数普通购房者，希望房价下降，希望政府能提供更多的经济适用房，规范经济适用房的购买流程。对政策误伤普通购房者反应强烈，对高档房的一系列打压政策不感兴趣。上述各方的观点基本上都是围绕着市场运行机制和政府调控深度两方面展开的。开发商作为市场主体之一，在按照市场运行规律开展一系列活动的同时，充分强调市场化运营和政府职责之间的界限；政府基于目前市场现状，工作重点放在制度及区域发展规划的完善，以及政府各部门之间的合作方面，以促进房地产市场整体的良性发展；而学者则坚持政府应该发挥其作为政策制定和实施的主体，对市场的规范化运作加强调控的职能。普通购房者要求满足自身需求的同时，获得更大经济实惠。2.2 北京市政策土地市场监管是重点表2-2 2004-2005年北京市出台的相关政策汇总表名 称颁布时间下发单位主要内容关于进一步加强本市国有土地有偿使用收入征收管理问题的补充通知2004.11.26北京市财政局/北京市发展和改革委员会/北京市国土资源局规定了土地收入先统一上缴后返回的管理制度国有建设用地供应办法（试行）的通知2005.5.1北京市国土资源局1、 对土地供应各部门权责进行明确规定2、 对国有建设用地供应计划编制、批准、实施流程进行说明3、 区分土地用途，采取不同供应方式4、 加强供地后的市场监管配套文件：北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市收回企业国有土地使用权补偿办法北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行）北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图北京市2005年度土地供应计划（试行）2005.7.4北京市国土资源局1、对本市行政辖区内国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局和执行进行具体安排2、05年度土地供应总量为6500公顷，其中：增量供应3900公顷，存量供应2600公顷。3、重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设用地供应；4、东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线与四环交界以内不新增经济适用住房项目建设用地供应； 5、二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应； 6、中央商务区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应； 配套文件：北京市2005年度土地供应计划实施意见2005年度土地供应计划区县指标分解方案北京市2005年度土地供应计划指标安排使用评价标准（试行）2005年北京市在配合国家宏观调控基础上，先后出台了国有建设用地供应办法（试行）的通知和北京市2005年度土地供应计划（试行），对土地市场从计划、实施、效果评估、后续监管等环节进行规范，并要求严格执行，同时，也为政策顺利实施，辅以相应的配套文件。为土地储备、土地交易、土地收回、土地供应提供了明确指导。尽管政策在实施过程中出现了一定偏差，实现土地供应计划目标落空，但这为后续政策的实施、完善提供了宝贵经验，大势不可逆转，从这一点上讲，开发商必须适应新的形势。2.3 2006年预测观点一：调控政策基本到位，贯彻实施是主旋律近两年，国家为了使房地产健康、持续发展，先后从土地审批、规范市场、稳定房价、降低房地产金融风险等角度出台了多项政策，对防止房地产泡沫、规范房地产市场起到了至关重要的作用。日前，在2006年中国行业发展报告会上，建设部总经济师谢家瑾对明年房地产政策走向做了说明：下一步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。努力实现调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格的宏观调控目标。尽管明年可能不会出台新的更严厉的措施，但中央各部门将继续密切关注房地产市场发展态势及政策实施的后续效果。首先，各项政策实施已经取得了初步的效果，政府不可能容忍出现反弹，否则将会有更严厉的措施出台。其次，规范和稳定房地产市场已上升到政治层面，“国八条”强调了对稳定房价实行问责制，各地政府会结合本地区实际情况，进一步贯彻落实。再次，部分颁布的政策存在执行上的尴尬，特别是二手房交易营业税和个税问题，需要进一步完善、细化和深入落实。观点二：土地政策加强闲置土地监察和执法政府将进一步加大对土地的监管力度，并对土地的恶性炒作进行遏制。一些开发商获取土地之后，便将土地闲置在手等待升值，结果导致了市场上土地供求的失衡，影响到楼市的循环发展。从已出台的“国八条”来看，政府显然已经注意到了这一点，下一步将会采取相应措施对闲置的土地进行处置。北京市在此项工作上已经走在前列，2005年8月3日，北京市国土资源局依法解除北京恒远房地产开发有限公司等企业的38宗土地出让合同，收回国有土地使用权；2005年10月收回了摩根投资项下等7块土地，向市场发出了强烈的信号。观点三：税收政策完善税收制度势在必行土地税收采取了统一归口，各地出让土地的税费上缴国家财政后，再返还。对二手房交易税，05年各地实施情况各不相同，针对此中情况，国家税务总局再三强调：二手房交易要交纳5.5的营业税和20的个人所得税。当然，除现行的税收政策外，还可能产生新的税种，特别是抑制房地产投机的个人所得税、营业税、物业税等。观点四：“银”根放松，融资渠道多元化由于骗贷现象和房地产不良资产的不断增多，给银行带来了巨大的金融风险，从而危及整个金融体系安全。从“国八条”传达的信息来看，开发贷款和消费贷款短期内不会放松，依然执行严格的信贷政策。不过，有迹象表明，四大国有商业银行已开始逐渐降低个贷门槛，可以预见个人信贷政策将会有所缓解。但对开发企业而言，开发贷款依然从紧，迫使企业走多元化融资途径。对房地产信托和海外基金来说，明年会有更多的机会。观点五：土地供应相对短缺自8.31土地政策实施以来，土地资源供应得到了有效控制。为了进一步稳定房价， 2006年乃至更长一段时间，各级政府仍然会从土地、金融、税收等方面对房地产市场进行调控。即使不出台新政策，也仍然会继续贯彻执行现行土地政策。日前，国土资源部部长孙文盛透露：国土资源部将对各地规划和农用地转用计划执行情况进行监督检查，严肃查处突破规划和计划批地用地的行为。土地稀缺将是一个永恒的话题。第三篇 北京市土地市场综述自8.31大限以来，土地市场一直是政府和开发商关注的焦点，“供地计划”、“拿地”等关键词亦成为讨论的热点话题。我们以北京市土地整理储备中心数据为基础，对2005年土地市场进行了系统的总结和分析。3.1 2004年供地以住宅和商业为主根据北京市土地整理储备中心统计数据， 2004年北京市通过招拍挂实际总成交土地60宗，占地面积455万平米，其中建设用地374万平米，规划建筑面积546万平米，交易总金额为112.7亿元，宗地交易单价为165万元/亩。其中绝大多数以挂牌方式交易，招标地块仅有4宗，见表31。从土地规划用途来看，住宅和商业宗地数量占到八成，其中住宅及配套占1/3,纯商业亦高达28.3%，住宅和商业混合用途为18.3%，如图3.1。这意味着在2005年及更长一段时间内，房地产二级开发市场上，住宅和商业仍将是产品主要构成部分。图3.1 2004年北京市招拍挂成交土地规划用途构成3.2 2005年成交土地明显不足截止到2005年12月中旬，北京市通过招拍挂实际总成交土地40宗，共计296.8万平米。其中上半年成交的土地单块宗地面积都比较小，仅有2块土地超过10万平米，但年末放量的15宗土地中有7块土地接近或超过20万平米，其中最大地块莫过于华润置地拍得的45.6万平米的清河地块。成交的地块中，建设用地195万平米，规划建筑面积376.4万平米，交易金额达到99.55亿元，宗地单价为233.7万元/亩，土地交易方式97.5为挂牌交易，如表31所示。表31 20042005年北京市招拍挂实际成交土地对比名称2004年2005年实际总成交(宗)6040占地面积（万平米）455296.8其中：建设用地（万平米）374195规划建筑面积（万平米）546376.4交易总金额（亿元）112.799.55交易平均单价（万元/亩）165233.7交易方式挂牌为主（占93）39块挂牌1块招标从实际成交的数据来看，相对于2004年，宗地交易量明显下降，单个宗地交易面积缩小。尽管土地价格与区位、用途、容积率等很多因素相关，但宗地单价明显升高却是不争的事实，增加41.6%。主要原因：一方面是土地规划用途发生很大变化，平均容积率大大提高，从04年的1.46提高到05年的1.93；另一个原因与多数开发商手中无地或急于圈地有关， 8.31之后，土地供应锐减，很多开发商“手中无粮”，在获取土地时竞相抬高了地价，刚刚过去的清河地块竞拍经过了80轮的竞价即充分说明了这一点。3.3 土地规划用途结构发生变化，商业、公建比例加大从成交土地规划用途的数量构成来看，商业和住宅仍然占有较大比例，但较2004年下降了一成。另一个变化是，公建所占的比例大幅度上升，由2004年1.7%上升至12.5%。图3.2 2005年北京市招拍挂成交土地规划用途数量构成从成交土地的规划建设用地、规划建筑面积构成来看，住宅及商业面积占整体70多，其次是公建。但从总建筑面积看，公建供应比例增加，而纯住宅供应比例减少，假设这些土地按照房地产开发周期进入二级开发，则未来23年内市场上的住宅和商业、公建、商业类物业比例将会较高，如图3.3。图3.3 2005年北京市招拍挂成交土地规划建筑面积构成比例3.4 区域分布相对集中，多处于四环外从土地区位看，多数位于朝阳和丰台，其次是海淀、怀柔，如图3.4。从宗地环线位置分布来看，40宗地块中有31宗位于四环外，特别是远郊区县供地速度加快，而位于三环内、三环四环间分别是5宗和4宗。图3.4 2005年北京市招拍挂成交土地区位分布3.5 2005年供地计划进展分析为了保证北京市建设用地供应的充足性，2005年5月13日，国土资源局公布了北京市2005年度土地供应计划,05年北京市计划供应土地6500公顷，与上年有显著下降，与03年基本持平。指标具体分配见表32所示。图3.5 近年北京市供地情况表32 北京市2005年度土地供应计划基础设施工矿仓储科教文卫体和行政办公经济适用住房住宅商品房商服合计计划(公顷）2300110060020017505506500比例35.4%16.9%9.2%3.1%26.9%8.5%100调整后2961851369但该计划具体实施并不理想，截至8月底，仅仅了完成计划供应指标1644公顷，剩余4856公顷尚未供应，其中主要用于基础设施、科教文卫等项目用地市级供地指标为993公顷，区县级供地指标为3863公顷。10月24日，北京市国土资源局、北京市发展改革委员会公布了2005年土地供应计划指标使用安排方案，对年初方案进行局部调整。首先，经济适用房、商品住房供应方面各增加了100公顷左右。其次，调整567公顷市级指标进入区县指标，用于安排住宅商品房用地和商服用地。如果按照正常的供地速度，05年很难完成预定的供地计划，这为以后制定和执行供地计划提出警示。3.6 近期土地市场发展趋势分析北京市土地储备中心12月初公布：将有40多块土地入市交易。总规划建筑面积达424万多平方米。但相对于整个供地计划而言，只是杯水车薪。截至到12月中旬，40块地已经成交了25块，目前尚有16块地块正在交易之中，总规划建筑面积达109.7万多平方米。这些地块主要集中在海淀区和远郊区县。表33 2005年弟四季度入市土地区域分布区域海淀朝阳丰台宣武怀柔数量31113区域顺义大兴昌平延庆房山数量22111但最为引人注目的广渠路36号用地（原北京吉普车厂）不在其中，该地块规划建设用地面积31.12万平方米，代征地面积10.38万平方米，规划建筑面积90.02万平方米，为居住和商业综合用地。预计明年初入市，该地块已引起众多有实力开发商的重视，其入市必将引起新一轮竞拍高潮。另外，值得关注的是石景山区05年底或06年初可能有4块地入市，面积达到250万平米。朝阳区常营大型居住区按计划也将有134.62万平米土地近期入市，规划建筑面积达208.26万平米。3.7 “地荒”是否存在在房价为何“居高不下”的讨论中，开发商和政府各执一词。开发商抱怨政府行政干预过多、土地供应不足导致房价高涨，而政府反击称房价中地价比例很小，主要是开发商炒作所致。并且针对开发商“地荒”论进行多次澄清，这无疑进一步增加了土地市场的扑朔迷离。对于2005年而言，新增土地供应明显不足已成事实，在剩下的时间里很难完成预计的目标。从另一个角度来看，即使完成目标，土地市场依然会存在“地荒”声音，多数中小开发商为“无粮”而呼，形成此现象主要因为：其一，土地供应的确比较往年有所减少；其二，土地分布不均衡，有实力开发商为了长期储备拥有越来越多的土地；其三，众多中小开发商面对招、拍、挂土地出让方式，拿地机会越来越小，处境艰难；其四，开发商对新的土地出让方式不适应，以“地荒”进行炒作。3.8 2006年土地市场特征预测观点一：节约用地，整顿存量。北京市政府强调在土地的使用上，要力求节约、集约，对用地铺张的“花园式工厂”不再批建。同时，要把存量地使用好，特别是对闲置2年以上的土地进行整顿。中国房地产协会秘书长顾云昌表示：中央虽不会出台进一步的房地产政策，但清理整顿土地很有可能会取代政府政策，成为中央调控和规范房地产行业的重要手段。北京市国土局已经开始行动,8月3日，北京市国土资源局依据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条的规定和土地出让合同第10章第34条的约定，解除北京恒远房地产开发有限公司等企业的38宗土地出让合同，收回国有土地使