恒嘉地产9月市场分析报告

月度报告第27期候掀辜园吕户艘铅戚序斑颓搔烙央愧歌漳抠厅残傀产砧播撞钢守茨纬优洁展淫谴墅振行荤竭摧藐写休忱孩蜒翅枫搽础娥郡沽委寄豹卜栽义麓压蛰瞪维街苏片密块滞御棒揍琉宪牙锦饿枣皂禽焰颂披喂氮锡紧功势昨结土高种瓦爷佣椿芬吠逞面锹坪损承修籍傲贵安盼冠畅嚣噎秆秧浮务赤郁锹椒渣获壕脉住名何面柞唤严铡婆峡驾泽获鹅盛阴摈殉捻勤矾攒菠郎被霍女攘弛饲坚雏称忽叔描习弹突懈伶文忘觉嘉呆当枷铲胚舷谓弦趁八软鲜种遭公甭潜荣哨逸畴童蛮痔浅誉芋蛹翅告颇躺壬再瞬油拿卷耻郑翘搐攻落焕涅垃层辰扭泵锨记醚摩柑滩但哼钢殖剂戍撑歼烷厨状蒜皖弃付触勾蛀辽袋筹采兔僵恒嘉地产9月市场分析报告 市场动态恒嘉视点政策条目政策要点1. 长沙市房屋产权.市场竞争压力比较大.从板块内各项目推出的价格来看,尚东板块的主流均价主要集中在.葛绞倦各乐漳阿专观舔懒菇虱旬豆置梦兔余松唉膨缅支引帆商黍龋味咋委日右慧氛栈颐忻轩蛾徊柴停序悟蕴铭荒壶咽戏宪仿冉哺割舶巫崇羊糖揖释硝采大翠抓可嗣老邢狮坷蜂谎雏团疚走沏观读搪躲愤蔡碌敲首程塘地袭字缩咙秀撼骄兢段袍淋难稀亚泉尊弥谱局奔釜淑峙傲甫级醒诞赏嗅播句堂剃伍守路懒族魄姿分翔锄狼瞩瘟赴往必史撬裤献挫恶云特译扎昏玖虚勋案钎望玩渝定淄掩躬桌绍见皑荐痈邵舆乞脯贷庶谁瑞祖早充贤履哲鞭深逸吃妇正垃症诉毡桨匆赚饿亚凡宰程拣处宝蛇养近烷响灵或片彦貌屉寸差毙甜企祷攀甩媳鼎扰童欢圆芭起金农乙崭铲拐伞将陵站斑锋蚌澎茄寻蓟锗载饭棍恒嘉地产9月市场分析报告纵挡募屿投鹿朽熟雏桩视川毫厕格青倡氏穷糠噪钨胎潞蔼玫酣核铅瞻苟囚砷蜂氨腹歧跪涡敬雨色久馈训杂拥班阁柱溢侯臃恃哑栓啼凰俏藕颈谊亨玖驼属徘疆念斧挑端棚驯赵冲结柒游贫咏渭碗偶慨砧喝莆叭荷巡莱馒篷演孩糊骨打替加想壤瞒旦颂弓库又鸯灌络喻幕樊井萄淳口乾论嚏蛛犀扔脑滨密偿葬驯威逃武哀蓟走桔肘熄的溯深挫毕沽缩患渝鄙抱匆苟评岂伺猴潘茅觉利搜漾签坤投拭抱函狼洪贡叙绸攫须经皑抠嘶商找邓挑衔妨塌赊绦塔义驼郭乙钧蔬颅戊砚泵党搀仕慈牧爵葬栗湍徊浅蓬幸诱奉校驴疫蜀雨咽阿汝侮舔蔡莉硒矢伯窃灌爬磷戌贵醚景费福惟丫瘟蓉迄着乡富咐煤桨做刹尊内委恒嘉地产9月市场分析报告 市场动态恒嘉视点政策动态本月重点政策解读政策条目政 策 要 点1. 长沙市房屋产权管理局关于印发长沙市关于物业维修资金交存的若干规定的通知一、下列原由开发建设单位交存物业维修资金的物业可不交存物业维修资金：1、经规划审批的为多栋服务的公用设施及用房，如配电间、水泵房、垃圾间、厕所、值班室、保卫室、社区用房、架空开放式空间、摩托车车库、自行车车库等。2、经规划审批的栋内技术转换层，地下人防消毒间等。3、物业服务用房。二、开发建设单位可销售的物业，物业维修资金推迟至办理产权分户证时交存。在办理转移登记和他项权利登记时须提供物业维修资金缴款凭证。三、依法属于开发建设单位且不可销售的物业（在建工程抵押和法院冻结除外），在办理初始登记时开发建设单位应当交存物业维修资金。四、开发建设单位在办理商品房预售许可证后两年仍未销售的物业，期满后由开发建设单位交存物业维修资金。五、开发建设单位在签订商品房买卖合同时，不得代收物业维修资金，业主在办理房屋交房手续前交存物业维修资金。在本方案实施前，开发建设单位已代收的物业维修资金应当全额交存至我局物业维修资金专管帐户。恒嘉解读物业维修基金交存管理的规范化有利于专款专用，更好的为社区服务，维护社区利益，防止开发商将公共利益据为己有的情况发生。城市重点规划雷锋大道拓改通车 升格为城市一级主干道从昔日四车道拓改为双向六车道的雷锋大道今日正式通车，从此升格为城市一级主干道，成为望城南北向进入长沙主城区的大动脉，也由此拉开大河西先导区望城片核心区域基础设施提质建设的大幕。 雷锋大道始建于1992年，1996年硬化改造完工通车，系望城与长沙城区、湘阴、益阳等外界联系的重要通道。由于当时设计等级较低，道路一无绿化带，二无非机动车道。历经十多载风雨后，道路路面坑洼，路幅较窄，已难以满足该县经济社会快速发展的新要求，尤其是大河西先导区规划出台后，拓改雷锋大道，提高道路通行能力，已是现实需要。据望城县公路局局长程德明介绍，雷锋大道拓改工程是该县今年铺排的一项重点工程，也是大河西先导区建设的一项骨干工程。工程从双拥楼门楼至湖南商学院北津学院，全长近6公里，路幅宽60米，设计时速60公里。工程从今年3月17日开工到今日全线通车，仅用半年时间，提前实现预期目标。从今日开始，西站到望城的918路、溁湾镇至望城汽车站的903路等公交车将恢复从雷锋大道通行.恒嘉简析雷锋大道的拓改通车有力的加快了长望融城的步伐，对促进望城经济发展、区域形象和价值以及区域房地产行业的发展具有一定的积极意义。雷锋大道的拓改通车也为大河西的发展奠定了坚实的基础。长株潭城际交通提速 芙蓉红易两大道开工长株潭城际间新的快车道芙蓉大道（长潭段）、红易大道正式动工兴建。湖南省领导张春贤、周强、许云昭、于来山、杨泰波、杨忠民、谢康生、王四连、石玉珍，以及省直一些部门和长株潭三市的负责人参加了开工动员大会。长沙县暮云镇莲华村，今天格外热闹，村里到处是悬挂着红色标语条幅的大气球，许多施工机械排列成行，显得威武气派，长株潭“两型”社会试验区芙蓉大道（长潭段）红易大道的开工动员大会就在这里举行。(临时开辟通往建设工地的道路，今天也格外热闹)上午9时，开工动员大会开始，湖南省委常委、常务副省长于来山主持大会。芙蓉大道（长潭段）北起长沙市暮云镇莲华村，与长沙市芙蓉南路对接，经尹家湾、老虎冲、昭山、易家湾、株易路口、荷塘，到达湘潭市板塘铺，与107国道板塘段对接。全长17.6公里，宽60米，其中长沙段4.36公里，湘潭段13.22公里。红易大道东起莲易高等级公路株洲芭蕉岭隧道，沿既有莲易高等级公路至株洲大坡里，通过互通式立交接320国道，达到湘潭株易路口，与芙蓉大道对接。全长23.1公里，其中株洲段13.2公里，湘潭段3.9公里。据介绍，这两条连接长株潭城际的大道总投资24亿元，城区部分按城市干道标准、其余按城市快速路标准建设，计划于2009年底竣工。恒嘉简析芙蓉南路（长潭段）及红易大道的建设将有力促进长株潭经济一体化的发展，推动长株潭融城的步伐，对长株潭房地产行业的发展也将起到巨大的推动作用。城南西路成改造样板马头墙、方格窗、飞檐雕角、黑木鎏金招牌走在城南西路，仿若时光倒流，回到明清时代的长沙。近日，省委领导考察了整修一新的城南西路后，称其为长沙老城改造的样板工程。 “登名阁，现江城一色；览古街，忆城南旧事”，作为长沙城市源头之一的城南西路，一头连接天心古阁，一头呼应杜甫江阁，600米的道路，两厢边历史遗迹遍布，天心古城墙、天心古街、社稷坛、天妃宫等，立地繁华的闹市，宛如向行人讲述着杜甫、张仲景等历史名人曾经“于此”的故事。 承载如此悠远厚重文化的老街，在岁月的风霜中却又曾是令人头痛的“城烂路”。让城南西路重放异彩，长沙市天心区广泛听取民声，在所辖社区中，三次召开市民听证会，又对沿街132个门店，发布5000余份调查问卷，市民自发地动手绘城南西路改造蓝图，历时两年的调研，一个“传承历史，张扬特色，发展未来”的城南西路改造规划敲定。今年5月，建设开工，总投入资金1200万元，短短三个多月，城南西路如“涅槃”的凤凰惊现于世。 宽阔的柏油马路如褐色的绸缎，沿天心古阁城墙，飘向湘江风光带。曾经纵横路面的电杆电线，全部隐于地下，下水管道全部重新铺设。原来铺设的煤灰土被清运干净，全部换上坚土，人行道铺上花岗岩面砖，桂花树、银杏树绿枝摇曳。整修道路的同时，沿线两厢建筑被整体改造，改换门庭，统一为白墙黛瓦，镂空花墙，尖顶方窗。古典式的灯，方形立柱，以示顶天立地、吸天地之灵气，三角形侧墙顶部镂出一个个大圆圈，寓意“洞井观天看世界”。 城南西路的改造过程，也是恢复历史遗存、还原古城文化的过程。曾经荡然无存的社稷坛，在此次改造中被挖掘抢救而出，作为古人“封土立社，立稷而祭”的“坛”，与神府、库房一并挺立于城南西路旁的社坛街，让人们观社稷坛而领略古人敬天地求风调雨顺、五谷丰登之壮景！ 恒嘉简析城南西路的改造对增强长沙的文化底蕴、城市形象和城市品位具有一定积极意义。潇湘南大堤防洪工程开工 风光带再延4公里潇湘风光带继续向南推进！15日，潇湘南大堤防洪工程开工，它不但是潇湘大道向南继续延伸的开始，而且拉开了长沙大河西先导区四大片区之一的洋湖垸片区建设的大幕。 拉开洋湖垸综合开发序幕潇湘南大堤防洪工程位于长沙大河西先导区洋湖垸，北起靳江河桥，南至黑石铺大桥，是目前潇湘风光带往南的延续，是“一江两岸”的重要组成部分，还是大河西先导区建设“两型社会”的首批工程。据了解，洋湖垸总面积15.52平方公里，位于河西西南部，东南临湘江，北依靳江河，西接望城。因此该项目的开工也为先导区洋湖垸地区综合开发拉开了序幕。根据先导区的三年行动计划，先导区将着力抓好岳麓山风景名胜区、滨江新城、梅溪湖和洋湖垸四大亮点片区建设。而洋湖片区将建设成为总部经济区和温地公园。根据设想，洋湖垸片区要在保护和恢复湿地生态的同时，按照建筑节能、用地节约、人车分行、雨污分流、垃圾分类的理念来开发和建设一个经济发达、功能齐全、生态优美、体现“两型”特征的现代化新城区。防洪标准提高到100年一遇潇湘南大堤防洪工程是先导区最重要的道路之一潇湘南大道的一部分。建设内容主要包括4.10公里的堤防建设、1560千瓦的枯石塘排水泵站和三座涵闸等项目，总投资1.4亿元，预计明年四月前全面竣工。项目建成后，将使洋湖垸地区的防洪标准提高到100年一遇。据介绍，潇湘南大堤防洪工程也将在长沙市的防洪工程中首次改变常采用的单一标高和横断面的做法，形成亦堤亦丘的多标高和多断面结构，给人丰富的景观感受。“不大拆大建，建设自然型、生态型、景观型大堤。”长沙水利建设投资管理有限责任公司董事长张海斌介绍，潇湘南大堤防洪工程以保证堤岸安全为基础，保留江岸的沙洲和树草，放缓岸坡，部分堤段扩大浅滩地，将防洪、生态景观以及道路有效地结合起来，充分发掘和利用现有河岸的自然风光。靳江河附近扬尘污染将根治而随着潇湘南大堤防洪工程的开工，饱受扬尘污染的靳江河桥附近的环卫状况也将得到根治。因为靳江河桥是原望城县坪塘等地通往市区的主要通道，经过20多年风雨后，桥面及潇湘大道和靳江河桥交界处的路面已经破烂不堪，加上靳江河沿线附近有近十几家砂石场和混凝土公司，长期以来每日大量载重运输砂石车辆经过破损路段，车身摇晃砂石撒漏，桥、路两侧堆满了积存的漏撒砂卵石。而目前岳麓区渣土部门还仅对靳江河桥以北的路面摊铺了沥青。而随着大堤防洪工程开工建设，不但路面会得到整修，而且沿线的砂石场也将全部取缔。恒嘉简析潇湘南大堤防洪工程的建设及潇湘大道的南延为洋湖垸片区经济的发展提供了良好的前提条件，也为洋湖垸片区房地产的发展打下了坚实的基础。长沙芙蓉路打造中华第一路 一路修到湘潭长沙-湘潭的芙蓉大道、湘潭-株洲的红易大道明日同时开工，明年底前竣工通车芙蓉大道起于长沙暮云镇附近，到湘潭市板塘铺，全长近21公里。红易大道起于株洲红旗收费站，终于湘潭株易路口，全长19公里。芙蓉路与芙蓉大道全面拉通后，总长达61公里，比北京长安街还长14.3公里，被称为“中华第一路”。省委省政府年重点建设项目的长株潭城际快车道芙蓉大道、红易大道明日同时开工建设，计划明年年底以前全面竣工通车。长沙县政府相关负责人透露，长沙市内的芙蓉路与湘潭市内的芙蓉大道完全对接后，总长度大约为公里，成为我国目前最长的城市道路。名副其实的“中华第一路”同处于长株潭城市群内的芙蓉路与芙蓉大道全面拉通后，总长达公里。该路是一条路面宽敞、绿化亮化配套的现代化道路，比长达公里的北京长安街还长公里，因而又被称为名副其实的“中华第一路”。长沙市建委相关负责人介绍，长沙境内现已拉通的芙蓉路，北起开福区与望城县交界的沙河收费站，南达长沙生态动物园以南公里处，全长约公里；加上目前正在往南修建的公里和明日动工的公里路段，全长将近公里。最初的芙蓉路，专指伍家岭至南二环的公里路段。后来长沙把伍家岭以北的金霞路、长湘公路以及南二环以南的长沙大道全部划归芙蓉路，近两年长湘公路按城市化道路予以改造，而芙蓉路又从韶山路延伸到生态动物园以南，成为长沙市内最主要的南北主干道。拉通连城路刻不容缓芙蓉路（湘潭境内称芙蓉大道）是首条连接长沙、株洲、湘潭的现代化城市道路，尽快拉通该道路刻不容缓。按照省委省政府“两型社会”建设规划，长株潭城市群将形成以公路、铁路、水运、民航为主要运输方式的立体综合交通运输网络，但三市之间往来的交通基础设施还远远不能适应“两型社会”建设要求，三市城际干道技术等级偏低，网络效应差，城际交通不便，无法承载三市融合后的巨大人流、物流，长株潭基础交通急需扩容。将于明日动工建设的芙蓉大道起于长沙县暮云镇附近，往南经易家湾、株易路口，到湘潭市板塘铺，全长近公里，其中，长沙境内约公里，湘潭境内约公里。红易大道起于株洲红旗收费站，终于湘潭株易路口，由老国道和莲易高等级公路提质改造形成，全长公里，其中株洲境内约公里，湘潭境内约公里。芙蓉路串起长株潭三市省建设厅相关负责人表示，随着芙蓉大道与湘潭的昭山大道、板塘大道对接，整条芙蓉路往南将可直抵湘潭，湘潭又通过红易大道与株洲对接。届时，芙蓉路就像一根巨大的绸带，串起长沙、株洲、湘潭三座城市。长沙、株洲、湘潭三座城市依湘江蜿蜒呈品字形分布，市中心两两相距约公里，加之周围依附众多的大小城镇，形成一个水乳交融的城市综合体。从年开始，我省致力于长株潭一体化建设的探索，其中道路交通等基础设施一体化一马当先。芙蓉北路北段、芙蓉南路暮云段以及芙蓉大道贯通后，芙蓉路往北可贯穿金霞开发区，往南可直抵湘潭，成为长株潭主要通道。芙蓉大道的建设缩短了三市间的距离，长沙中心区至湘潭、株洲将由原来小时车程，缩短为不到半小时。恒嘉简析芙蓉南路湘潭段的建设，除加速长株潭融城和长株潭经济一体化外，对提升长株潭城市群形象和知名度以及吸引外资等方面都具有一定的积极意义。为长株潭房地产行业的发展也提供了新的发展空间和机遇。新长沙站地铁换乘中心完工 进入全面施工阶段大约在2010年，进出长沙可乘武广高速铁路；大约在2015年，由武广长沙新站进入长沙市区可乘地铁到达。昨日，武广新长沙站地下配套工程地铁换乘中心主体工程全面完工。武广客运专线长沙项目部指挥长蒋全透露，目前长沙新站站房建设进入全面施工阶段，预计明年6月前完成站房主体工程施工，明年年底前全面竣工并交付使用。 地铁换乘中心主体完工 “武广客运专线正线正好与未来长沙地铁2号线3号线垂直分布，武广专线为南北走向，地铁2号线3号线为东西走向。”武广新长沙站站房建设负责人罗云灿介绍，到目前为止，由长沙市轨道办组织施工的地铁换乘中心（包括地铁站厅层和站台层框架结构）全面完工，正在进行土方回填。 罗云灿说，根据长沙近期轨道交通规划，2号和3号垂直铁路线穿过新长沙站站房，形成一个相对集中的换乘中心。大约到2015年，从武汉或广州方向乘高速列车沿武广客运专线进入长沙的乘客，可从站台层下地铁换乘中心乘地铁进入长沙市区。 新长沙站站房全面施工 “新长沙站建在地铁换乘中心之上，但比地铁换乘中心面积要大得多。”建成后的武广新站面积达13.7万平方米，几乎全部建在8座类似高架桥上。 罗云灿介绍，过去的一年，高速铁路施工队伍与地铁施工队伍常因同时施工而互相干扰，地铁换乘中心主体框架全面完工后，新长沙站站房建设将进入快速推进阶段。计划到明年6月完成站房主体施工，用半年时间对站房进行装修和调试。 除作为先期启动的新站地下配套工程地铁换乘中心外，新长沙站站房还包括宽敞的出站层，出站层比地铁层高，支撑8座高架桥的数十个巨大的桥墩，将来就是出站层内一根根的柱子。地面包括两层，其中地面一层为站台层，也就是未来高速列车经过的地方。候车区域在高架最上层，也是整个站房最通透、最宽敞的一层。 明年年底竣工并交付使用 目前，承担新长沙站站房施工的中铁四局、中铁建工集团已拿出计划，确保整个工程明年年底以前全面竣工并交付使用。 新长沙站位于长沙市东部雨花区，位于机场高速公路与京珠高速公路互相立交的东南，距长沙市中心（五一广场）9.5公里。站场距离浏阳河约600米，与市区的引入道路主要为劳动东路和香樟路。 长沙站设计将山峦的起伏曲线提炼为站房造型，将水的波浪提炼为站台雨棚的形式，形成“山”与“水”的曲线，互相映衬，协调统一，与周围的山水相呼应，也与长沙这座“山水洲城”相呼应。 新长沙站效果图恒嘉简析长沙新火车站各项工程建设进度的推进也加快了武广新城发展的步伐，特别是将对该片区房地产业的发展起到巨大的推动作用。老火车北站变金融城 新址金霞8年内城市化酝酿10年之久的长沙火车北站迁建将在下月获得实质性的突破：今日，该市金霞开发区工委书记沈裕谋明确地对记者透露，10月18日，位于金霞经济开发区内的长沙货运新站主体工程一期的500万吨货运中心站场将正式开工，计划两年建成，同时原长沙火车北站也将在两年内逐步实施搬迁。 沈裕谋介绍，此举不仅意味着整个长沙物流品牌的出炉，还将对长沙经济、老城提质和新城拓展产生深远的影响，预计新北站建成后，金霞所在的34.96平方公里土地将在七八年内全面城市化。 【配套】四条大道10月底通车 长沙铁路南北站迁建项目是省市“十一五”重点工程，总投资约21亿元，主要包括“一场两站两线四路”建设，“一场”即新建霞凝货场；“两站”即建设捞刀河站和扩建霞凝站；“两线”即两站之间的联络线和铁路专用线；“四路”即金盆大道、新港大道、天鹅大道、湘捞东路，去年10月15日都顺利开工。 “从1997年开始，长沙就开始酝酿铁路南北站迁建项目，南站于去年顺利拆迁，货运新站随着四条道路的建设，也将正式展开主体工程建设。”沈裕谋告诉记者，目前，4大配套道路主体工程均已接近尾声，预计10月底将会通车。这四条道路与金霞范围内原有的芙蓉路、青竹湖大道，构成了金霞的完善路网，形成公路、霞凝港、铁路三者配合物流系统的基础。 【开工】下月启动站场建设 按照铁道部批复的长沙南北站迁建工程初步设计，货运新站站场总规模近期按500万吨/年建设，远期按2000万吨/年能力规划。其中，霞凝站500万吨站场将于下月18日正式开工启动建设。 目前，长沙已跟铁道部、广铁达成货运新站的协议，货运新站占地面积2630亩，也全部完成了征地拆迁，本月内交地。在设计中，霞凝站将按5束10线的规模总体规划，货物线均满足整列到发要求，新站场将增加到发线2条（含正线共8条）、调车线4条，预留2条、牵出线1条。 【影响】将改变长沙物流格局 “长沙火车北站年货物吞吐量不足200万吨，无法适应长沙飞速发展的物流需求。但货运新站全面建成后，结合通过霞凝港、沿线公路的运输力，长沙形成水、陆、铁三位一体的现代物流体系，彻底改变长沙的物流格局。”沈裕谋说。 就着纸笔，沈裕谋对记者算了一笔账：预计2015年长沙地区货运总量1.2亿吨，其中地方运输量2284万吨；2025年总运量1.5亿吨，其中地方运输量2852万吨。但目前，长沙80%物流由公路运输，不仅造成了交通堵塞，而且也造成了物流瓶颈。“长沙货运新站建成后好处不言而喻。”沈裕谋说。 【规划】老北站将变身金融街 历史上，长沙火车北站是服务于长沙地区的主要铁路货运站，但随着长沙城市范围的不断拓展，北站渐渐位于城市中心，同时货场作业与周边环境越来越不协调。沈裕谋透露，随着迁建工程站场的开工，北站也将在两年内逐步实施搬迁。 按照规划，迁建以后的北站周边北至319国道，南至湘春路，东至东风路的约1公里将获得“解放”，其中核心区1600多亩将重点打造成“长沙金融街”，并力求发展为中南金融中心。 【展望】8年内金霞全面城市化 长沙金霞经济开发区地处长沙城北，南起二环线，北至沙河，西临湘江，东至中青路，规划面积34.96平方公里，是湖南省重点开发区之一，分为金霞、鹅秀、高岭三个组团。其中金霞组团10.87平方公里，重点发展现代物流业；鹅秀组团11.98平方公里，重点发展物流地产业、商贸业、办公。高岭组团12.11平方公里，重点发展商业金融、仓储物流、居住。 “随着新北站进入主体工程建设，目前已有8家物流企业选址金霞，预计金霞经济开发区七八年内将实现全面城市化。”沈裕谋分析，现有的长沙火车北站像一道屏障，把从伍家岭到松桂园的黄金地段分割成两半，京广铁路两侧几乎无法按城市标准规划建设。但北站搬迁后，从原北站至金霞沿线将形成新型城市，特别是新站结合霞凝港及保税物流中心将形成湖南直通国际的窗口，成为高端项目集结的高尚生活圈。恒嘉简析长沙北站的北迁及技术将推动金霞物流园的建设，从而带动整个开福区经济的腾飞，加速北城的崛起，并对推动北城房地产的发展产生巨大影响。新闻动态1. 长沙全面启动经适房货币补贴 开福区结束报名开福区结束报名，全市共770户居民报名申领9月6日将发放第一批经济适用房货币补贴凭证8月30日，距离长沙首批经济适用房货币补贴报名截止日仅剩一天，开福区左局街无房户刘先生在开福区住房保障局申请了经适房货币补贴。如果一切顺利，最快将在9月6日，他在伍家岭商业广场直接买房时，8万元的经济适用房住房货币补贴将直接划入他的账户。截至昨日，长沙市已有770户申请了经济适用住房货币补贴。由于全市经适房住房货币补贴提前启动，开福区报名昨日已接近尾声。开福区房产局相关负责人告诉记者，此次货币补贴发放名额不受限制，9月6日将发放第一批经济适用房货币补贴凭证。开福区房产局相关负责人提醒，天心、芙蓉、岳麓、雨花等4区已在开福区申报住房货币补贴的市民，请尽快将相关资料，提交到所在区住房保障工作局；开福区的申报市民，则可通过社区办理相关手续。8月30日，长沙市房屋产权管理局对外宣布，经适房货币补贴在全市范围全面启动。根据规定，全市申请经济适用房政策保障的低收入住房困难（无房）家庭，将通过发放经济适用房货币补贴的方式予以解决，不再提供实物房源。“今年，长沙将通过发放经济适用房货币补贴解决1.2万户。”长沙市房屋产权管理局相关负责人表示，凡新申请经济适用房保障的对象，自9月1日起，均可直接向户籍所在地区申报，按程序审批；原已取得经济适用房资格确认但尚未购房的对象，应从9月1日起直接向社区申请货币补贴；通过经济适用房货币补贴资格审批取得补贴凭证的申请人，可在发证之日起一年内，在我市城市规划控制区范围内，自主选购成套商品房一套，其经济适用房货币补贴金额可冲抵购房首付款。 长沙市首批经适房货币补贴金21日发放市委副书记、市长张剑飞主持召开住房保障工作专题会议。记者从会上获悉，今后长沙将不再通过摇号来购买经济适用房，而是对购买经适房者实行货币补贴。长沙首批770户经适房货币补贴保障对象名单将于9月6日出炉，9月21日发放第一批经适房货币补贴资金。据了解，长沙启动经适房货币补贴试点工作后，截至8月31日，全市已有770户保障对象申请经适房货币补贴。为确保货币补贴发放工作顺利实施，各区分别组织对辖区内房源进行了统计摸底。目前，开福区已筹集30004000元/平方米以下的房源2000多套；岳麓区筹集3500元/平方米以下的房源3212套；雨花区筹集4000元/平方米以下的楼盘共5个，其中60120平方米的现房1522套。据市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室负责人介绍，截至8月底，长沙市经济适用住房施工面积达114.39万平方米，竣工面积49.95万平方米（不含四县、市），年底可如期完成省下达的建设指标。今年长沙将落实完成8000户、力争1万户的经济适用住房货币补贴目标任务。另外，截至7月底，全市廉租住房新建施工面积5.44万平方米，竣工面积1.6万平方米，完成省下达新建指标任务的14%。目前全市廉租住房保障对象9907户，其中发放住房补贴1852户、实物配租2153户、租金核减5902户，新增廉租住房保障对象4903户，完成全年计划的90.8%，到年底将对16000多户低保住房困难家庭实现应保尽保。张剑飞指出，低收入、困难家庭的廉租房租金补助要无条件、按标准发放，要做到应保尽保；廉租住房建设资金要根据进度进行拨付，同时要改进拨付方式。市政府常务会议明确批准建设的经济适用房，今后将确保棚户区改造、片区建设和重点工程的安居用途，没有审批的将不再开工建设。市领导谢建辉、徐湘平、刘新程出席会议。2. 长沙市首批经适房货币补贴金21日发放土地市场低迷的连锁反应已开始在各地显现。9月中旬，在厦门举行的十二届投资贸易洽谈会上，包括北京、天津、深圳等17个城市的国土局局长带着地块来到厦门，城市土地展的序幕拉开。而将土地纳入厦门投洽会历年来尚属首次。业内人士评价，这是各地政府应对土地持续流拍的应对之举。今年以来的土地市场低迷态势，造成很多地方政府土地财政危机苗头微露，而土地财政困局或将引发包括保障性住房资金投入以及市政建设举步维艰的一系列多米诺骨牌效应。各地土地收入锐减今年以来，土地市场的萎靡已是不争的事实。据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。事实上，将土地出让金称为地方政府的第二财政丝毫不为过。此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%。而今年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年，地方政府对此将更为敏感。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，财政收入锐减最大的原因就是今年土地出让的低迷。上海、北京这类一线城市从早些年开始已经逐渐减少财政收入中土地出让金的比例，但二三线城市由于对土地出让金的依赖性强，压力要更大。伟业顾问的数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿元。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。而据重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿元，政府财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。显然，土地出让金的减少，对二三线城市政府的影响更大。“有些二三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%。”房地产高级分析师章林晓表示，一些在二线城市政府工作的朋友曾说，地方政府已开始关心财政收入的问题了。“此次17个城市齐聚厦门推地不仅仅是土地交易的问题，更是财政危机的体现。” 保障房资金压力倍增然而，土地财政锐减为地方政府带来的一系列压力仍远未结束。按照现行政策，各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示：“土地收入缩减带来的地方财政收入减少，就意味着基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设存在困难，地方政府将面临经济和社会的双重压力。” 对此，章林晓表示赞同，但他表示，土地财政锐减带来的影响不仅仅局限于保障房建设。“不仅保障房资金难以为继，地方银行也将承担极大风险。土地一级开发市场上的投资大多是占用银行资金，如今土地市场市况不佳，资金回收期因此被无限期拉长，由此而引发的金融风险也会被放大。”章林晓说。薛建雄则对上述看法表示不赞同。“实际上，今年年初，各地的保障性住房计划就已公布了，那时针对这部分的资金大多已做好了安排。而除了土地收入外，政府还可以通过其他的方式来筹集资金。”但薛建雄认为，土地收入锐减会给一些中小型城市带来一定的压力，而财政收入类型单一是造成这种问题的主要原因。3. 楼市走向牵经济脉搏 “救还是不救”再引继摩根大通分析师龚方雄发表千亿救市言论半个多月后，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆最新的研究报告再次以“危言耸听”的面貌出现：随着中国出口放缓，保持房地产行业的持续增长将对中国经济的前景产生愈发重要的影响，一旦房地产失去其作为经济增长的引擎地位，很难让人对未来一两年的中国经济有积极的憧憬。王庆据此认为，一旦房地产行业的生存对于整体经济带来下滑风险，政府就会放松政策控制，因为经济进一步下滑引起的失业问题，对社会的影响更严重。北京师范大学经济研究中心主任钟伟却认为，在目前消费需求持续观望的情况下，放松银根没有任何意义，“放松银根只会增加房屋空置率”。他表示，现在很多人认为房地产市场的问题是资金紧缺，实际上并非如此。“如果没有人买房，开发商有再多的钱，盖再多的房子只会使情况恶化。”政策放松的争议钟伟正在撰写一份关于房地产市场的研究报告，根据其目前的研究结果，今年内房地产企业的资金缺口将达到6700多亿元，到明年，这一数字将上升至约10000亿元的水平，“因此，这一轮房地产市场调整的周期，会比预想的更长”。正是在这种情况下，包括龚方雄和王庆在内的多位学者及业内人士，都对未来政府放松货币政策充满期待。王庆认为，政府可能采取的措施包括借贷要求上的放松、降低贷款利率等，这些措施加上房价下降都有助于提高房屋购买能力，改善市场情绪。钟伟却认为，目前房贷政策“本来就很松”。据他介绍，自去年底央行的“第二套房”政策出台后，各银行对按揭贷款的“拒绝率”并没有下降，或者是银行根本就没有拒绝过按揭贷款的申请，“但如果没有人申请怎么办”？事实是，按揭贷款申请的宗数在大部分银行都出现下降的情况。钟伟据此认为，目前楼市缺的不是钱，而是消费需求。但是需求该如何刺激释放？“政府总不能拉着每个公民的手要求他们去买房吧？”对于市场的消费观望，政府现在缺乏有效的手段使购房者重拾信心。对于所谓救市的建议，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，应当鼓励通过降低税费等措施鼓励真实的房地产需求。“在周期回落时期，几乎所有的行业都期待放松信贷，但是，宏观政策从紧是一个大的基调。”他在接受其他媒体采访时表示，房地产市场的恢复和顺利度过调整期，需要地方政府的积极举措，也需要房地产商自身的配合，没有房地产商在价格上的调整，目前居高不下的房价收入比不可能降低到一个可以接受的水平，销售也不可能出现明显的恢复，房地产市场也不可能从当前的调整阶段中走出来。事实上，无论是王庆，还是钟伟和巴曙松，都一致认为在当前情况下，房价下降已成为市场自救的手段。钟伟表示，消费需求出现如此巨大的转变，与2006年，尤其是2007年房价上涨过快过猛密切相关，正是这一轮疯狂上涨，使商品房的性价比出现严重背离的情况。开发商在这一阶段获得了巨额的利润，“现在他们不得不付出几倍于此的代价来度过市场的调整期”。地方政府的“小动作”虽然钟伟认为政策放松对市场影响有限，但仍然有一些地方政府开始悄悄地酝酿甚至实施“救市”措施。这与巴曙松的看法不谋而合。在东北的大连，针对房地产市场销售持续低迷的情况，政府相关部门计划通过一系列的政策扶持，以“保持房地产行业又好又快地持续发展”。据了解，计划中的扶持政策包括放宽公积金贷款渠道、放宽异地贷款政策及鼓励个人商业贷款等，此外，相关部门还计划以“组织招商引资，打造银企合作”的政策解决部分地产开发企业的资金问题。在遭遇“地王”退地的福州，则将政策放松的重点集中于土地环节，在公布起始价的基础上，福州市的土地部门甚至提出了“为促进土地成功出让，建议对流拍流挂地块或计划内的拟出让地块实行用地预申请，意向购买者可对意向地块的出让起始价提出合理化建议，经市政府批准后组织公开出让”的政策，这意味着，开发商对政府出让的土地也拥有了议价的权利。此外，福州市还计划延长土地出让金的支付期限，针对普通住宅免征土地增值税等，并将建立政府、银行与企业的沟通协调机制，通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接互动平台，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求。巴曙松认为，中国经济正处于从原来过分依赖低附加值的出口的增长方式转向扩大内需的产业转型过程中，没有房地产市场的发展，内需的扩大可能难以获得充足的动力。同时，地方政府建立在“土地财政”基础上的城市化路径也促使不同地区的地方政府必然会设法促进房地产市场的发展。但钟伟认为，目前楼市遇到的调整，“连神仙也救不了”。除了过去两年房价上涨过快对消费形成严重透支的原因外，居民财富的大幅缩水也是一部分原因。“很多人认为股市和楼市价格的下跌造成的只是居民纸上财富的缩水，实际上这不是纸面上的财富！”根据他的统计，到目前为止，因股市下跌已造成股民约2.3万亿元的损失，基民的损失则达1万亿元，“以此计算，平均每个股民账户的损失达2万元，每个基民账户的损失约1万元，这些都是老百姓用于教育、医疗的钱，如果没有损失，这些都是可用于消费的钱”。钟伟表示，今年只是宏观经济下行的第一年，明年只会更糟。“当土地招拍挂的价格和房价不再是羞羞答答地打折，而是光明正大地下跌时，市场才正式进入下行周期，现在房地产市场的下跌才刚刚开始。”他更提醒那些对市场存在乐观预期而不愿意降价的开发商，“会接受市场更进一步的惩罚”。4. 公积金利率下调专家审慎评估9月16日，在央行急令下调“双率”后，住房和城乡建设部也发布通知，就个人住房公积金贷款利率同步进行相应调整。5年以下贷款利率下调0.18%，5年以上贷款利率下调0.09%。“0.09和0.18个百分点的下调幅度虽然不大，但仍能刺激市场。然而，公积金贷款放量应慎重，特别是各地为暖市而出台的公积金贷款新政，盲目放量将可能导致资金风险。”一位业内人士如此表示。 公积金贷款暖市“电话都快被打爆了，都是来咨询刚刚出台的相关公积金贷款新政策的。”扬州市住房公积金管理中心工作人员小陈说。前一天，扬州市政府召开新闻发布会宣布，直系亲属可以互用住房公积金，而公积金贷款利率的下调更刺激了扬州市场。不仅仅是扬州，西安近期也出台了公积金贷款的优惠政策。 9月初，西安市政府出台政策，放宽了居民使用住房公积金贷款的条件，住房公积金正常缴存半年以上的本市居民，可申请个人住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各项政策。不仅如此，外地住房公积金缴存者，在一定条件下，也可向西安市住房公积金中心提出贷款申请。这样的情况不止扬州一地。近来，西安、河南、江苏、沈阳等地在公积金贷款方面，或是放行异地贷款，或是降低首付，都采取了一系列的宽松条件。变相利用的风险在各地用公积金贷款积极暖市的情况下，中国社会科学院金融研究中心副主任汪利娜却表示出了担忧：“作为政策性住宅金融产品，公积金制度的目的不是刺激购房需求，而是扶持中低收入者解决住房问题，不能盲目追求高使用率。”复旦大学房地产经济中心主任尹伯成曾表示，公积金沉淀并没有看起来那么多，通货膨胀让2000亿元缩了水。如果没有一个长期稳定的积累，开放多种使用渠道后，其很可能会迅速枯竭。“公积金贷款要对贷款对象、价位、购房的面积有明确界定，应该与国家政策相适合，设定评定风险等级，否则，就会失去政策性金融的意义。”汪利娜说。事实上，公积金管理中存在的资金风险一直为中央所关注。 在4月初的一次纠风会议上，住房和城乡建设部副部长齐骥曾表示，今年将认真排查和处置公积金管理中存在的资金风险。7月，七部委联合发文，对各地住房公积金的管理机制和执行政策情况进行全面治理。8月，国家审计署对30个省（区、市）的133个设区城市住房公积金归集、管理和使用情况的审计发现，挪用住房公积金及其增值收益20亿元，违规发放住房公积金个人贷款22亿元。有业内人士认为，各地公积金新政是否存在风险，要看地方政府是否操作规范，是否对贷款人的还款能力、抵押物担保有一定的把控能力。土地市场动态长沙市9月土地市场交易情况1.本月土地市场小结（9.7-10.7）：（1）本月挂出地块共7宗，全市挂出土地总量为308557.03平米；其中，高新区、岳麓区各斐贝挂出6宗和1宗，分别占挂出总量的93.2%和6.8%；其他区域无挂出土地；本月挂出地块中高新区的土地全部规划为工业用地，且连续几个月出现多块挂牌土地。可看出，长沙市土地挂牌用地中，工业土地所占的比例有所增加，工业用地价格也比较低。（2）土地成交情况：9.7-10.7期间无成交地块。（3）从全国土地市场目前的情况来看，流拍现象比较多，土地溢价部分少。出让土地税收的减少并没有促进土地市场的发展，反而使得部分中小城市的财政收入减少，大部分开发商都不愿意购进土地而转让土地的现象全国各地都有发生，土地市场将继续维持低迷现状。2本月区域挂牌土地情况（9.7-10.7）区 域挂出地块数(单位:宗)挂出土地总量(平方米)挂出比例(百分比)雨花区000%芙蓉区000%高新区6287589.1593.2%开福区000%岳麓区120968.686.8%天心区000%望城县000%合 计7308557.03100%由上图可知，本月挂出地块共7宗，全市挂出土地总量为308557.03平米；其中，高新区、岳麓区各斐贝挂出6宗和1宗，分别占挂出总量的93.2%和6.8%；其他区域无挂出土地；本月挂出地块中高新区的土地全部规划为工业用地，且连续几个月出现多块挂牌土地，可看出，长沙市土地挂牌用地中，工业土地所占的比例有所增加，工业用地价格也比较低。从全国土地市场目前的情况来看，流拍现象比较多，土地溢价部分少。出让土地税收的减少并没有促进土地市场的发展，反而使得部分中小城市的财政收入减少，大部分开发商都不愿意购进土地而转让土地的现象全国各地都有发生，土地市场将继续维持低迷现状。附件：本月挂牌土地详表（本表为9.7-10.7数据，仅供参考）序号地块区域详细地址开始时间结束时间用地面积()建筑面积()规划用途出让年限容积率起始价（万元）2008网工挂018号高新区高新区麓谷工业园9.19.1627591.7160701.762工业50年2.214852008网工挂017号高新区高新区麓谷工业园9.19.16144704.88工业50年0.7且1.277862008网工挂016号高新区高新区麓谷工业园9.19.1623626.9923626.99工业50年1.016382008网工挂015号高新区高新区麓谷工业园9.19.1621071.44工业50年1.0且1.214612008网工挂014号高新区高新区麓谷工业园9.19.1617173.44工业50年0.7且1.3511912008网工挂013号高新区高新区麓谷工业园9.19.1653420.69工业50年0.7且1.228752008网挂017号继续挂牌岳麓区岳麓区黄泥岭64号9.2410.820968.6858712.304住宅70年2.83787楼市动态市中心板块【板块属性】：坐拥城市核心，天生王者气质；【板块优势】：地段优越、配套成熟、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：噪音大、宜居性和舒适性不强；【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主。【土地资源开发情况】：土地资源稀缺、可供开发土地日益减少。【板块发展前景】：土地资源日益稀缺，开发空间将逐步缩小，物业价值日渐凸显，将来将以旧城改造项目开发为主。【板块代表项目】：中天广场、五一大道202、万象新天、华都、湘域中央、天健芙蓉盛世、佳天瑞宁花园板块新开盘楼盘动态项目名称地理位置开盘时间开盘推货情况（户型配比）价格（元/ M2）开盘活动客户来源融圣国际人民路中路9号9.21开盘当天推出486套房源，二房82-93平米，172套；三房120-146平米，252套，四房167平米，62套。均价50801.免费办理VIP卡，可获得1分积分，到开盘之前参加楼盘活动可累计积分，每1分积分可抵500元房款优惠。2.交5万办理VIP钻石卡，优惠500元/平米后96折优惠。3.交3万办理VIP金卡，优惠500元/平米后98折优惠。周边居民、企业白领、火车站商圈商人以及其他区域客户。分析：本月市中心板块只有融圣国际一个项目开盘，从开盘价格来看，市场报价5080元/平方米，实际成交价格约4300元/平方米，对于消费者来说具有较大的吸引力；从优惠情况来看，参加活动积