东城区商业综合体建设项目.doc

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第一章 拟建项目情况一、项目背景与情况（一）项目名称青龙满族自治县商住小区建设项目。（二）建设背景青龙满族自治县位于河北省东北部，燕山东麓，古长城脚下，隶属于秦皇岛市，县域国土面积3510平方公里，随着青龙满族自治县社会经济等各方面的快速发展，在全市乃至全省的影响越来越大。城市的建设需要更为广阔的发展空间，本项目的开发建设将大大提高青龙满族自治县的县城形象和品位，同时又对提升县城功能和环境品质有积极的作用。该项目的实施，既是全市房地产市场发展的需要，也是青龙满族自治县城镇建设的需要。改革开发的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善也表现的日益迫切，特别是当地居民，早就对改善居住条件有着强烈的愿望。该项目优越的地理位置、完善的市政配套设施，为本项目的实施提供了有力保障。通过本项目的实施，可以改造脏、乱、差的平房区，在青龙满族自治县打通一条南北向主街道，建造一个安全、舒适、适于居住的现代化的居住小区，不仅可以集约利用土地，使原有居民住上新房，而且迎合较高层次品位对生活居住质量有较高要求的一批消费群体，同时完善城市交通功能，改善青龙城市面貌，促进青龙满族自治县社会经济快速发展。（三）项目拟建地点该项目建设地址位于青龙满族自治县万成尚景小区东侧，家居建材城西侧。（四）配套条件本建设场址地理位置优越，环境优雅，交通便利，给排水、供电、供暖及电信等城市基础设施配套完备，可以打造较为独立的物业管理、商业服务、垃圾集散、体育健身等社区公共服务平台，构筑独具特色的花园式、舒适型、时尚派的商住空间，满足城市规划、用户经商和居民入住的使用要求。二、项目主要技术经济指标主要指标项目数量单位备注总 用 地 面 积65677总 建 筑 面 积229870其中住宅建筑面积206883商业用房建筑面积22987容 积 率1.03.5万/ha建 筑 密 度35%绿 地 率30%停 车 位1700辆最 高 用 水 量963m3/日三、房地产市场情况（一）青龙房地产完成情况2010年青龙房地产市场销售形势较好，据统计，青龙2010年房地产投资连续增长，累计完成投资11亿元，增长12.1%；商品房销售尤其是中心区商品房销售情况良好。90平方米及以下住宅价格涨幅高于新建住宅。当前，90平方米及以下由于面积小，总价低等原因，颇受年轻群体以及投资性购房者的青睐，销售状况明显好于90平方米以上住宅，价格涨幅也明显偏高。（二）项目市场情况1、市场需求分析该项目地理位置优越，县内交通四通八达，出行十分方便，该项目将建成为一个设施比较完备的现代化商住小区。该小区的开发不仅可以带来较好的经济效益，更有利于城镇的发展需要和提高居民生活水平和居住质量，产生良好的环境效益和社会效益。秦皇岛位于河北省东北部，距北京市280公里，北依燕山东段，东南濒苍茫渤海，秦皇岛港市我国北方终年不冻良港，秦皇岛历史悠久、风光绮丽、气候宜人，拥有众多的自然景观和历史名胜。秦皇岛市既是对外开放的沿海城市，又是驰名中外的旅游避暑胜地，举世闻名的万里长城和凉爽宜人的北戴河海滨每年夏季都吸引数以千计的中外旅客。青龙满族自治县是秦皇岛市的市辖县，距秦皇岛市区仅有120公里，该县旅游资源丰富，基础设施完善，新改造的城市道路横跨区内，通讯事业发达。本项目地处青龙县城东侧，地理位置比较优越，是当地居民和商户的理想的居住地和经营地。具有旅游和投资价值的住宅和商业用房也将受到外地客户的青睐，需求量将有大幅增加。因此，本项目市场前景广阔。2、市场定位与销售预测本项目以环境、质量、健康、实用为目标，充分体现人性化要求和小康型住宅建设标准，开发满足大多数居民欢迎的普通型商品住宅和商业用房，建设环境与居住相协调、功能与生态相统一，具有丰富的文化内涵和时代气息，功能齐备、价位适中、居家氛围浓重的住宅园区。四、项目建设规模与主要建设内容该项目拟建设总建筑面积229870平方米，其中多层住宅（6+1、5+1）建筑面积206883平方米；商业用房建筑面积22987平方米。建成后可容纳2300户居民入住，人口规模7586人，户均3.3人。根据规划要求，小区重点安排了室外环境建设工程，充分考虑了道路、管网、硬化、广场、绿化、亮化、美化、智能化等建设项目，安排了停车场，共1700个车位，可以营造时尚、新潮、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保的人性化居住和营造环境，实现既定的开发建设目标。五、建设场址及建设条件（一）建设场址该项目坐落于燕山东路与迎宾东路之间，青龙满族自治县万成尚景小区东侧，家居建材城西侧。随着城市范围的扩大，这里早就列入了城中村改造重点。项目场址交通便捷，地理位置优越，环境良好，配套条件完备。只要融入新的设计理念，进行规模化、人性化的改造，就会在城区出现一个独具特色、引人注目的商住新区。从而为县城平添一缕靓丽的景观。（二）建设条件1、地形地貌条件本项目场址地势比较平坦。地貌，属河流冲洪积平原。2、气象条件青龙满族自治县地处中纬欧亚大陆东岸，属北温带大陆季风性气候。受太阳辐射、大气环流和地理、地形等因素影响和制约，四季分明，日照充足。春季天气多变，时冷时热，时刮西北、西南大风，干旱少雨，经常发生春旱。夏季炎热，雨水集中，经常因大雨或暴雨造成山洪暴发，河水暴涨，形成洪灾和泥石流。秋季晴朗少云，气候适宜，昼暖夜冷，气温变化显著，平均昼夜温差在摄氏10度左右。冬季寒冷干燥，降雪稀少，最大冻土深度1.09m，一般年份0.80-1.00m。全年多年平均气温10，年极端最高气温38.7（1972.7.17），年极端最低29.2（1962.2.13），平均无霜期152-170天。多年平均降雨量708.62mm（1957-2001）。季节性标准冻结土深度1.09m。3、工程地质及水文条件根据地质勘查报告结果，在钻探深度内场地地层结构按岩性、年代成因分为杂填土，第四系全新统冲洪积粗砂和卵石，下伏太古界片麻岩。地层按工程地质分层自上而下可分为4层，为杂填土、粗砂、卵石、强风化片麻岩。本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水，含水层主要为卵石层。勘查期间地下水位深埋1.30-3.6m，标高-4.67-4.97m。地下水受大气降水和侧向径流补给，侧向径流排泄，地下水年变化幅度为1.00-1.50m。根据岩土工程勘察规范（gb50021-2001）判别，本区环境类型为ii类，场地地基土未受到污染。地下水对混凝土结构有微腐蚀性；在干湿交替情况下地下水对钢筋 结构中钢筋有微腐蚀性。建议：本建筑科采用天然地基基础，地基开槽后，做好钎探自检工作，并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。4、地震本区地震设防烈度为6度。5、配套条件供电：电源由县供电公司供给，由燕山路和迎宾路引入小区。供水：给水水源由县自来水公司提供，由燕山路和迎宾路供水主干线引入，形成环状供水管网系统，水源有充足保障。排水：雨水、场地冲水，可经小区雨水系统排入燕山路和迎宾路雨水管网。生活污水经处理后注入市政污水管网。供暖：由县热力公司提供热源，由热网系统集中供热。通讯：通过城市数字通信工程和自动电话配套系统，满足对外通讯和数字控制网络要求。交通：以迎宾路和燕山路，及新开的商业街为主要对外交通干线，满足消防、疏散、休闲、购物等居民生活需要。六、工程技术方案（一）建筑设计指导思想与原则1、以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图、建筑工程结构设计。2、体现“以人为本”的指导思想，重点突出“精品意识”。3、建筑要体现清新明快的现代建筑风格，充分体现山区城市建筑的时代特色，并与自然环境相协调。4、结构设计中积极采用新技术、新工艺、新材料，在满足使用功能的前提下，最大限度的降低工程造价。5、在方案的设计上力求创新，努力建成人文小区、花园小区，在环境质量上下功夫，创造出体现现代特色及个性的优秀示范小区。6、以开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，以利于实施和房地产经营，形成良性循环，滚动发展的机制。（二）项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求本项目场址位于青龙县城中心区，随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围公共设施也将日趋完善。本规划拟建设具有时代特色的现代化商住小区。本项目用地面积61544平方米，结合人防设施建设，充分利用地下空间；地块内建筑风格、样式要现代，大气，并充分融入满族元素，通过标志物、建筑小品、植栽、照明等手段形成丰富的景观；总平面布置及单体建筑的抗震及避雷设计应严格按照相关规范执行；地块内、外须安装并使用视频、监控、报警、电子巡查等技防设施；其他未尽事宜参照城市居住区规划设计规范执行。2、建筑艺术及风格本项目总体建筑风格要与周边建筑风格相统一，建筑单体设计造型简洁、清新明快、美观大方，突出青龙满族自治县地方特色，注重建筑的细部处理，建筑轮廓线富于变化，并注重屋顶空间的利用和处理。3、建筑设计建筑设计要坚持以人为本的方针，在市场地位的前提下，突出“家”的理念，强调使用性。设计的重点是在有限的单元面积内，实现可用面积的最大化。要严格按小康标准进行平面布局，满足“三明”要求，完善功能。要从使用、适用的角度，使建筑本身具备主人的灵性，满足人生多需求、常变换的特点，提高健康水平和生活质量。建筑体量、色调，建筑屋顶采用坡屋顶，不得使用彩钢瓦材料，建筑主体以暖色调为主调。建筑造型要求新颖，应考虑城市景观设计要求，并与周围环境相协调。沿街面，立面设计至关重要，尤其是商业服务用房，不仅是小区的窗口，也是居家生活的后勤基地，应下重笔予以烘托。建筑细部要精雕细刻，富于变化。要使每组建筑都能成为艺术珍品，具有较高的使用价值和观赏价值。主题风格以抒发清新明媚、闲情逸致的现代风格为基调，给人以耳目一新的感觉。总之，在居住小区的主体形态中，建筑无疑是主体。建筑的形态、线条、色彩构成了环境的韵律和审美的最大信息。让静伫的建筑富于动感，让有限的空间充满张力，以线性的景观引导手法，牵动人们似箭的归心，直达生活中宁静亲密的港湾。4、竖向设计与土石方平衡（1）设计标高的确定，尽可能与原有的地形地貌吻合，并结合考虑景观、排水、道路等各种因素满足各方面的要求。（2）土石方的平衡：在满足小区经济、适用、美观的要求下，尽量减少填挖土方总量，设计中可通过景观因素考虑就地消化土方、避免大量的土方运入和运出。5、结构设计（1）基础形式根据场址工程地质勘查报告以及上部结构形式确定合理的基础形式，本着就地取材的原则选择建筑材料。（2）结构形式本项目多层住宅用房采用砖混结构，商业用房采用框架结构。6、公用工程设计（1）给水工程给水水源由县自来水公司供水管网提供，由中兴路供水管网引入。用水标准：住宅居民生活用水： 120l/人d商业用水： 10l/d绿化浇灌用水： 1.0l/d道路喷洒用水： 0.5l/d未预见用水量按日用水量的10%计算；消防用水量：室内 15l/s 室外 25l/s本项目日用水总量约为：963m。（2）排水工程：本项目排水采用雨污分流制。雨水、场地冲洗水等经小区雨水系统排入市政雨水管网。生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。污水排放量综合按用水量的85%计算；整个项目日最高污水排放量为818m。（3）供电工程a、用电负荷测算本项目用电负荷为二级负荷，住宅5kw/户考虑；商业及公共建筑按45w/m考虑。电源由县供电公司提供。b、照明设计照明有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准gb133-90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在工用建筑疏散楼梯口、地下通道的等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。室内采用太阳能庭院灯。（4）弱电系统本项目小区电信、有线电视、宽带网等线路设置均由城市主干线接入。（5）技术设防小区设智能化管理系统，在住宅小区出入口、周界、主要通道安装使用视频监控、周界报警、电子巡查等技防设施，在楼寓单元安装电子对讲或可视防盗门，并动员小区住户安装使用家居入侵报警装置或简易电子防盗报警等“小技防”和实体防护装置，提高小区的安全防范水平。在物业中心设网络控制监测中心，并与外网相通。（6）防雷及接地本工程拟按二级防雷要求设计，装设防直击雷、防感应雷、侧击雷等设施。建筑物屋顶装设避雷带作为防雷接闪器，利用结构柱内两根不小于12的主筋作为引下线，外埋接地镀锌扁钢作接地体，采用联合接地方式，要求接地电阻1欧母。本工程配电系统的接地形式采用tn-s接地系统，实行等电位连接，所有正常非带电部分均应有效接地、用电设备接地、防雷接地、通讯及其它电子设备接地共用接地装置。（7）供热工程本项目采暖计算面积65677平方米，采暖热负荷为0.25mw由县热力公司集中供热管网提供热源。室内采暖采用分户热计量和分室室温控制系统，室外采暖管道采用预制直埋保温管。供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并作保温处理。保温材料才用40mm厚聚氨酯硬泡沫塑料。供暖管道系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和泄水装置。管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。（8）供气工程本项目将预留燃气管道，目前本项目用气为液化石油气，住宅按户均日用气量0.5kg测算，商业及公共建筑按住宅用户的30%计算，新增日用气量为1345kg。七、安全与消防本项目防火等级均按二级考虑。拟采取如下措施，满足消防要求：（一）严格按建筑设计防火规范gb50016-2006要求设计，按规范要求设置安全疏散出口，保证建筑物间的防火距离，区域内设置通畅的消防通道并保证通道路宽度不小于4米。防火门、防火墙、检修门等部分建筑材料均按规范规定的耐火极限的要求和安装措施来选用，地面以上的防火门采用乙级防火门并朝疏散方向开启。地面上管道井检修门采用丙级防火门，所有管道井每隔两层在楼板处用同楼板的钢筋砼做防火隔离。各管道井与房间相通的孔洞，其空隙采用非燃材料紧密添塞。（二）各墙体、梁、柱、楼板、屋面的耐火极限均达到规范规定要求。（三）设置独立的消防给水系统和生活、消防联合给水系统。室外设有消防栓，并保证足够的消防水源。（四）设置火灾自动报警和监控系统、排烟灭火通风系统和火灾监控系统，把火灾控制在萌生阶段。（五）做好电器设备的接地保护加强日常检查维修。建筑物采取科学的避雷系统，防止因电火灾及落雷火灾的发生。（六）选用耐火等级高的建筑及装修材料，防止意外事故的发生。（七）贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防方针，加强对居民的消防知识教育，是每个人都能熟练掌握各种消防器具的性能及使用方法，掌握自我保护和相互救助的知识。（八）建设一座水冲式公共厕所、小型垃圾转运设施、换热站、箱变、不少于总建筑面积0.5%的物业管理用房等；保障房的配建比例不得低于居住建筑面积的10%八、劳动与卫生（一）为了保证项目的正常建设，施工场地要符合职业安全卫生标准的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，项目实施过程中必须符合国家有关法规、标准的规定。实施过程中，不仅考虑施工机械的先进性，经济合理性，同时结合卫生、防火、防爆安全等方面进行全面的综合研究。从安全卫生角度出发，除了选择有利于安全生产的机械设备外，还对可能存在的不安全因素采用行之有效的预防措施。（二）加强劳动保护，严把建筑材料、装饰装修材料的准入关，严禁有毒有害物品进入本工程。（三）对公司全部员工每年进行一次健康检查，并设有健康档案。（四）场内设置更衣室、卫生间，配置必要的个人防护用品。饮用水和生产用水分设。九、项目组织与实施进度1、项目组织本项目需委委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，委托具有相应资质的招标代理机构组织招标活动，通过招标方式择优选择施工、监理等单位。项目建成后，由房地产开发有限公司负责组织市场销售活动。2、项目实施进度本项目工程工期计划为2年，预计2012年6月开工，于2014年11月竣工验收。2012年2月-2012年6月 完成项目招投标、核准、审批等前期工作2012年4月-2012年6月 完成施工图设计与审查、施工准备及招标2012年9月-2013年6月 完成一期建筑施工2013年7月-2014年6月 完成二期建筑施工2014年7月-2014年9月 完成外网配套施工2014年10月-2014年11月 完成硬化、绿化2014年11月 竣工验收第三章 投资环境、发展规划及产业政策分析一、青龙满族自治县概况青龙满族自治县位于河北省东北部，燕山东麓，古长城脚下，隶属于秦皇岛市。县域国土面积3510平方公里，人口52万，辖25个乡镇，396个行政村。青龙满族自治县地理位置优越，位于东北、华北两大经济区结合部，东临渤海，南靠京津唐，北与辽宁接壤，正处于中国经济新增长及环渤海、环京津经济圈内。青龙满族自治县自然环境得天独厚，属北温带湿润大陆性季风气候，四季分明，日照充足，昼夜温差大，平均气温10，平均降水量708毫米，年无霜期152-170天，综合地理位置十分优越。丰富地理十分优越。丰富的物产，使青龙极具开发价值。青龙素有“八山一水一分田”之称，境内山绕着山，山叠着山，山依着山，山是特色，山是宝藏，山是希望，微微连绵群山中，矿产、邻果。畜牧、山野资源丰饶，开发潜力巨大。完善的基础设施，使青龙满族自治县的投资硬环境不断优化。交通建设日新月异，形成了四通八达方便快捷的现代化大交通网络，运力结构日趋优化，以承秦出海路、京建线等两横三纵为主的省级干线公路五条269公里，实现乡乡、村村通油路和水泥路。有地方铁路一条，距秦皇岛站42公里。青龙县城距首都北京250公里，距天津265公里，距秦皇岛港120公里，距京沈高速公路迁安出口70公里。电力设施齐备，县内华北电网供电系统供电充足，有220千伏变电站一座，110千伏变电站3座，35千伏安变电站7座，可满足现有、未来境内大中型企业的正常运行。通讯快捷方便，全县程控电话设计能力50万门，市话容量3.5万门，atm宽带网络健全，移动通讯网络实现无缝隙覆盖。青龙河、沙河、都源河、星干河、起河五大河系蜿蜒曲折，贯穿全境，其直流密布，水源充足，水质上乘，满足工农业需要。城镇建设浓墨重彩，城区形成三横四纵主体道路网络格局，高规格现代化住宅小区相继落成，绿化、美化、亮化、净化水平不断提高，基础设施建设不断加强，县城形象不断改善，县城功能不断完善，县城品位不断提升，形成了一座具有旅游价值、浓郁满乡风格的绿色山城。第三产业日益繁荣，服务业呈现强劲增势，商贸流通、交通运输、邮电、通讯等传统服务业增长较快，个体私营、金融保险、旅游、房地产、社区服务业蒸蒸日上，正在加速成为新的增长点。科教、环保、人口、文体、卫生、广电等事业协调健康发展，各项改革稳步推进，城乡面貌日新月异，城乡居民生活明显改善。二、发展规划秦皇岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确的提出秦皇岛市城市功能定位，建设成为中国著名的以能源输出为主的综合性枢纽港口城市；环渤海重要的先进制造业基地；全国著名的旅游休闲度假区；具有浓郁海滨特色的园林式、生态型、现代化滨海名城。青龙满族自治县打造旅游名区，拓展城区，旅游向山区拓展。城镇布局，明确中心城镇、一般城镇、中心村、基层村的层次和具体建设标准，统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。加强中心镇建设，增强集聚功能。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实稳步地推进社会主义新农村建设。加强农业和农村基础设施建设，以文明生态村建设为契机，着力改善农村面貌，切实改善农村生产和生活条件。本项目的实施符合秦皇岛市及青龙满族自治县的城市发展规划和城镇化战略的要求，对建设园林式、生态型、现代化旅游名城有积极促进作用。三、产业政策近几年，国家先后出台了“国六条”，九部委的十五项具体措施和“国十一条”及新“国十条”等一系列的调整政策，重点对房地产进行了宏观调控。其中，重要的是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；遏制期房炒作，加大税收调节力度。总之，一是继续控制房地产开发投资规模，把握好发展节奏。二是抑制商品住房价格的过快上涨，稳定住房价格。在国家宏观调控指导下，我市开发商逐步理性化。随着政府连续把可用于开发的土地规模化地投向市场，土地交易价格畸形发展的势头得到遏制。同时，开发商注重了对市场、成本、风险的研究，过热的头脑开始降温，可以预言，在今后一个时期内，尽管房地产市场供求偏紧的局面不易改变，但房价增幅将逐渐趋缓。国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积比重，必须达到开发建筑面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。本项目套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积比重，必须达到开发建筑面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。本项目套型建筑面积90平方米以下户型所占比例为70%，套型比例符合规定。本项目的建设方案符合目前国家对房地产行业调控措施等产业政策的要求。第四章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范（一）中华人民共和国节约能源法（二）关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发20075号）（三）国务院办公厅关于进一步推动墙体材料革新和推广节能建筑的通知（国办发20053号）（四）采暖通风与空气调节设计规范gb50019-2003 （五）居住建筑节能设计标准db13（j）63-2007（六）公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）（七）绿色建筑评价标准gb/t50378-2006（八）外墙外保温工程技术规程jgj114-2004（九）建筑照明设计标准(gb50034-2004)（十）建筑采光设计标准gb/t50033-2001（十一）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范gb50364-2005（十二）民用建筑热工设计规范gb50176-93（十三）民用建筑节能条例（十四）采暖居住建筑节能检验标准jgj132-2001（十五）民用建筑电气设计规范jbj/t16-2008（十六）建筑外窗气密性能分级检测方法（gb/t7108）（十七）国家发展改革委关于印发固定资产项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号文）；二、项目节能背景分析能源是人类