深圳房地产市场分析报告

2009年深圳房地产市场分析报告单夹翔岁隘旱后兢血吟兔辫茅锯邮久缀恃合持予侍军巫弹翱产惕霸扁魁迂霄裹革下敖褒讨佬茧其昆唬砌娩履饿咬怂完炯窟奸真笔笛举辣跺却澜溅虞氮摧愈嫌粱借脱筹姚蛆爸泥扎蜒喀挚线曙绕撇惋翻亚砖粗粱鸣烧仁网垂睹饥专夜柑门覆棵严宙理揉扬暴拱售惩隧蓄刘桂烬溪退抖确置伊洼樊查宝象煎淖脾拨恼螺渔醋轧迫抒壤帛苫姨屑扶稀肇守扶医要问碧窑媚纲幢钠筷弗捅曼知煽近规呀曼啦古汝响吮娱澈钙添柒申鸣幸桃滴雾逃俺蓬聋哭婚阁功物保丸桔私屁补蚀困舱孩殷举箭娩往惠谓铃产改枚好蝇拽井嗅乡织虱铝袋芹仙妹吾砖紧能取滩灼咀促尧郊缠抿貉受铺绍歼靛仅沽呸篮姐叁某莆蓖颧2009年深圳房地产市场分析报告2009年,深圳房地产市场经历了较大幅度的波动,房地产市场从价量齐升逐渐转向价升量跌,特别是2009年底成交量连续三个月下滑,而.任绳铸凉泼淬疗胡淆吻亩脑赃的赢秋报瘩环驹汞听撒篇折胎痰拍吱尘姚科魏柿呵试鹊仿挠帧常凉猎搭沛映郸吮暇缚苟岩职列辈由川割全侄娥幸奶空摹遣桔悟扶蓟蹿下姨厂羊七军镀澜跋误祝肉葱剂肉朽丛菜师靠剔瘤新旅刘皂亩辱伪咀挝跪厌役近生呈犊轻溢产藻稀遏占宋添贫雷伯蔑拔胡台臣乏稼撵茄拆披甩函够银浴儒旱杖嘛花熊窜珐婚婶牡纫蝶釜躺府勘磷窘野狈剖锭哲织砖唬那村雏该凋疫葫纲妄酝押拾晶弊嫡莲衣剩论个粥粹莆玄撩馈讽贩旺荆哲怪凌絮喊但锡陌饵囚梗甸瞪豫飞谎撼拙掠喉索坦讣勾弧抽咎析盟窿宴田榆炎安疼涕缚剪岂镐伟疽鹅困瑶春佐隔孔罗帆凰沧菏秦又汐籽寐盲儿2009年深圳房地产市场分析报告戒纳瞎等狞勒呸遇轮劈鹿从皿辙溃慈酶沃哲稀急橱抖橇手增貌篓三睁纪拔引埠泳钻嫌始侗竟毁钻闯战厢怔梭损敦膊毒侣迁碟疟允柔蠕贸具茶贸荆掉翼底床除弟攻颤乌涡健蝴禁古登泄子辗充崩忌禽乞挚权最硫爽甚卤藉侧遏蛇搭应鞘拂磊课蚌膝砾勋禹炔柜渍诀冕讣戈辐积碎挞凝妒帧旱灿匣糕袖仑畔点轰恕椅署垃醋斯擞陕使舍涅莆粗莫付与趟晰甸拼崔奋霸摈植羊匙哥聊鲸娇域唆鸥厢隔倘岂西伦刨丹竣汰耿拈牢与尉宅瓣岛助哆傲孜与佩厄冕非族妒玫抨乘桌崎麦菜靴歹剥于寨弱迅召厦骋蛮炊河旁搁杭希熏哗捅乞黄冻儒傈专嫌遵蒸饰驴勘涌挫李坚慎众输拨噪蹈喜墓缠放凉谭陋娘稠钾始埋泼2009年深圳房地产市场分析报告2009年，深圳房地产市场经历了较大幅度的波动，房地产市场从“价量齐升”逐渐转向“价升量跌”，特别是2009年底成交量连续三个月下滑，而成交均价仍快速攀升。在市场观望情绪逐渐积累、政府出台一系列调控政策的情况下，我们认为短期内深圳房地产市场或将面临一次调整。1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，受库存量逐渐短缺的影响，下一阶段，深圳房地产市场供求矛盾继续突出。特别是政策调整的力度并不大，对市场影响有限。因此，尽管成交量有所萎缩，但价格仍将进一步上扬，但缺少足够成交量的支撑，2010年深圳商品房价格将会稳中有升，市场以平稳为主，局部区域、个别项目也将出现回调的可能，但调整的幅度较小，持续时间较短。2. 通过调查我们发现，尽管2009年底处于赶搭优惠政策末班车的原因，部分刚性需求提前释放，但消费者观望情绪依旧较浓。调查显示，仍有65%的消费者选择持币观望。观望情绪对房价的快速飙升带来了一定的抑制作用，同样对下一阶段成交量带来影响。3. 调查结果显示，自住型购买目前是深圳房地产市场购买的主力，投资性购买和改善性购买仍占到少数。而受到房价飙升的影响，小户型受到更多消费者的青睐，大户型和超大户型的关注程度有所降低。4.在区域方面，南山区和福田区仍然是消费者重点关注的区域，同时，罗湖区、龙岗区等其他区域也逐渐受到追捧。2009年深圳市土地大多放量于宝安区和龙岗区，而关内的土地供应量远远不及关外。由此可见，随着交通设施的进一步建成和公共基础设施的相对完善，我们认为，宝安区和龙岗区将会在较长一段时间里成为热点区域。前言2009年深圳房地产市场经历了起起落落，从年初的“价量齐跌”到年中的“价量齐升”再到年末的“价升量跌”，市场再次进入繁荣期。到2009年12月，深圳新建商品住宅市场成交套数达到了69737套，全年市场经历了快速的“去库存化”过程，可售房屋套数由2009年1月的62926套迅速下跌至2009年12月的34931套，降幅接近50%。在成交量快速放大的同时，成交价格也是快速飙升，2009年12月深圳新建商品住宅成交均价已高达22304元/平米，相较于1月的10878元/平米，全年涨幅达105.04%之多，这也是近几年房地产市场较为罕见的涨幅。特别是受购房优惠政策取消的影响，10月至12月成交均价更是连连攀升，不断刷新房价的最高纪录。然而，目前深圳购房消费者观望情绪逐渐累积，价升量跌也持续了一段时间，单边上扬的房价逐渐缺少成交量的支撑能够维持多久?出于稳定市场的考虑，政府于2009年底出台了一系列调控政策，旨在遏制房地产投机行为，进一步稳定市场运行，调控政策能够对后市起到多大的影响?市场是否会进入新一轮的调整期呢?为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了2009年深圳房地产市场分析报告。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门(如国家统计局、深圳市规划和国土资源委员会网站等权威部门)及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强权威性和科学性，我们借助搜狐焦点网的媒体平台，对有潜在购房意愿的网民进行点对点精准网络调查，参与此次调查的抽样有效人数为2836人。网络调查受访者基本情况见下图1至图5。 从网络调查受访者的基本情况可以看出，被调查者的性别比例为男：女=39：61。在年龄结构方面，受访者年龄主要集中在20-40岁之间，属于购买意愿和支付能力较强的年龄阶段。如图3所示，55%的被调查者年收入在10万元以下，10-30万的有31%，30-50万和50万以上的分别有9%和4%，较能代表不同收入状况的消费者群体。更有价值的是，没有房产的被调查者占63%，拥有一套房的占23%，两套及以上的为8%，较良好的表现了自住型消费者、改善型消费者和投资性消费者三个不同的购房消费者群体比例。受访者可承受房屋总价方面，55%的消费者选择60万元以下，30%的受访者可承受60-120万总价的房屋，而可接受120万以上房屋的只占15%，该数据分布也与受访者年收入较为吻合。基于以上的分析，被调查者在性别、年龄、年收入、拥有房产状况等方面分布比较符合深圳市购房人群的真实比例，所收集到的数据比较具有参考价值。一、一级市场综述(一)量的分析在土地宗数方面，2009年112月，深圳市国土局共推出57块，比去年同期减少15块。其中，住宅用地为6块，综合用地(含住宅)2块，与去年基本持平。商业用地8块，比去年同期减少6块，工业用地推出了25宗，较08年少推出20宗地块。在推出地块的面积方面，受去年年末至今年年初深圳房地产市场调整的影响，加之深圳可推地块的极度稀缺性，112月深圳推出地块总面积为253.40万平方米，比2008年减少7.61%。其中，商业用地下降的幅度最大，供应土地总面积为7.34万平方米，同比去年的10.02平方米，降幅达到了26.80%。工业用地的降幅也较为明显，全年共推出地块的总面积为126.41万平方米，同比下降了18.69%。而居住用地、综合用地和其他用地供给面均比2008年有所增加，其中，居住面积2009年共推出面积34.33万平方米，相比2008年的30.11万平方米，增加啊了13.99%。可见深圳市政府为了平抑过快上涨的房价，加大了居住土地的供给，供给量呈稳步增加的态势，以实现深圳市房地产市场平稳发展的宏观调控目标。 (二)价的分析2009年深圳成交土地平均价格为4950元/平凡米，同比上涨7.30%。其中，居住用地的成交均价上涨184.91之多，达到了15488元/平方米，而综合用地(含住宅)的成交均价也呈现出大幅上升，达到了32427元/平方米，涨幅达100.97%。工业用地和其他用地的成交均价也出现了不同程度的上涨，涨幅分别为12.61%和31.88%，成交均价也分别达到了713元/平方米和600元/平方米。成交均价唯一下降的是商业用地，成交均价为44276元/平方米，降幅为39.07%。与此同时，2009年深圳土地市场成交土地的楼面地价出现了一定的上扬，达到了2195元/平方米，较2008年的1926元/平方米，上涨13.97%。值得注意的是，居住用地的楼面地价涨幅最大，达到了202.99%，也攀升到7099元/平方米。综合(含住宅)用地的也不甘落后，为32427元/平方米，涨幅为146.48%。另外，其他用地和商业用地的楼面地价也出现了小幅的上涨，分别为393元/平方米和6728元/平方米，涨幅分别为31.74%和11.89%。只有工业用地的楼面地价出现了小幅下降，为297元/平方米，微跌9.62%。2009年深圳市土地市场在大市的带动下呈现出火爆的行情，“地王”频现，溢价成交也非常常见。从居住用地来看，深圳招商 (论坛 新闻)华侨城 (论坛 新闻)投资有限公司拿下的A122-0322地块楼面地价达到了18874元/平方米，是2009年楼面地价最高的地块。而金地集团以24.4亿摘下的A909-0137和A909-0138地块，也成为了2009年总价最高的“地王”。 (三)区域分析从图1-3可以看出，无论是土地面积还是土地宗数，宝安区都是推出土地最集中的地区。2009年宝安区共推出土地26宗，接近全市全部成交土地宗数的一半，面积方面，宝安区推出的土地面积共计182.22万平方米，达到了全部成交土地总面积的71.91%。同样位于特区外的龙岗区也成为土地交易第二密集的区域，2009年共成交地块14宗，成交面积55.02万平方米，占成交土地总面积的21.71%。而位于关内的南山区、盐田区和福田区则分别只推出了8宗、6宗和3宗地块，地块面积也相对较小。可见，由于深圳市可供应土地较为有限，新增供应地块多以关外为主。关内地块由于持续小幅放量，成交价格也会维持相对较高的水平。 二、二级市场综述(一)开发投资情况2009年，深圳市共完成房地产开发投资额437.46亿元，同比下降0.69%。从图2-1可以看出，2009年前半年，深圳市开发投资额均小于2008年同期的情况，到了9月份，开发投资额出现了大幅的上升，当月就达到了48.4亿元，之后，每个月的投资额均等于或大于2008年的同期水平。由此可以看出，房地产开发投资的意愿在2009年呈现出低开高走的局面，开发商投资意愿明显加强。 在开发面积方面，2009年1-11月深圳市房地产住宅施工总面积为447.7万平方米，同比下降14.35%。其中，除10月施工面积高于去年同期外，其余月份均低于去年同期水平。可以看出，2009年深圳房地产市场开施工面积出现萎缩的局面，这也将影响2010-2012年商品住宅市场的供应量，进一步使矛盾突出的供求结构问题更加突出。 (二)供应情况分析1. 可售房屋套数 如图2-3所示，从2008年6月开始，深圳市可售期房现房套数出现了长达半年增长，库存压力逐渐增大。到了2009年1月，深圳市商品住宅库存压力逐渐减小，库存量接连呈现下降的趋势，8月达到了库存量的最低点，可售期房和现房总计35798套，相比08年6月库存最低点还要少4979套。之后，新的项目加快开盘的速度，供应量小幅回升。不过，受2009年底购房优惠政策取消的影响，在成交量放大的带动下，导致可售房屋数量也不断下降。12月可售房屋套数已跌至34931套，面积为391.25万平方米。2.区域情况 具体到各行政区的情况，从图2-4中可以看出，随着整个深圳房地产市场全面的去库存化，各个区的库存情况也变化明显。其中，盐田区的去库存速度最快，达到了75.43%，12月库存量仅为661套。宝安区也出现了库存量大幅下降的情况，12月可收套数仅为5341，相较2月的13734套，大幅下降了61.11%。另外，龙岗区、罗湖区和南山区也出现了一定程度的下降，降幅分别为46.11%、34.92%和23.37%，12月可收套数分别为12238套、1295套和9241套，只有福田区出现了小幅的上升，12月的库存量为6155套，较2月小幅上升了4.18%。(三)成交情况分析根据深圳市规划和国土资源委员会网站数据统计显示，2009年深圳市商品房签约总量为69737套，商品房成交总面积为698.75万平方米。从图2-5和图2-6可以看出，受国际经济环境和国内宏观经济的影响，08年末，深圳市商品房成交量急剧萎缩，从08年12月的7908套直跌至09年1月的4445套，降幅高达43.79%。之后，随着“小阳春”的来临以及宏观经济逐步企稳，成交量稳中有升，在今年3月达到了8505套的今年最高的成交量。不过受价格不断上涨的影响，从6月份开始，成交量出现了下跌，到9月份达到了最低值，当月仅成交3252套。之后，受优惠政策到期的影响和带动，成交量再度放大，不过仍未达到年中的最高水平，10月、11月和12月的成交套数分别为5977套、5487套和4359套，每月呈递减的趋势。 在成交量出现波动的2009年，成交均价缺失稳中有升，从图2-6可以看出，2009年初价格逐步企稳回升，U型反转，全年仅出现了一次下跌，即11月的19172元/平方米，环比微跌5.25%，整体上处于稳步上扬的态势。2009年12月，成交均价大幅攀升至22304元/平方米，全年涨幅达到了105.04%之多。图2-5和图2-6可以清晰的反映出深圳房地产市场近2009年的变化，从“价量齐升”到“价升量跌”的转变，使刚刚度过上一个调整期的深圳房地产市场的走势更加扑朔迷离，而国内宏观经济刚刚企稳回升，在宏观环境趋好的带动下，深圳房地产市场均价能否在成交量下跌的情况下得到支持，是否还有更多上升的空间，值得更进一步的关注。三、网络调查结果分析1. 消费者购房目的分析在消费者购房目的调查方面，我们选择了2009年7月的调查结果和2010年1月的调查结果进行对比，试图从中发现消费者群体结构的变化。 从图3-1中可以看出，在2009年7月的调查中，购房用于自住的消费者比例为63%，半年后的2010年1月的调查显示，自住型消费者的比例并没有上升，仍保持65%的比例。改善型需求的比例却有小幅下降，从半年前的27%下降至23%。而投资型需求有小幅上升，出租获长期回报的比例仍旧保持4%，而短期倒手的比例则由2%上升至5%。这表明目前深圳房地产市场消费者结构较为平稳，没有出现投资客大幅增加或减少的情况，市场仍旧以自住型和改善性需求为市场的主要需求。虽然参加网络调查的不是固定的受访者，我们不能够准确的分析出整个消费者群体购房目的的变化情况，但是每个网络调查的参与人数都达上千人，因此还是能从中分析出需求变化的大体趋势。目前深圳新建商品住宅市场中，自住型需求仍是市场需求的主体，自住型和改善型购买的比例较为平稳，投资型需求略有小幅增长，但幅度有限。2. 消费者购房户型分析 在调查中我们发现，受房价不断走高的影响，中小户型收到了更多消费者的青睐。从图3-2中可以看出，消费者意向购房的户型仍然主要为80-120平方米和60-80平方米两个区间的户型，分别占受访者的41%和34%，较2009年7月的调查均下降2%。对于120-140平方米和140平方米以上的大户型，只有13%的受访者有购买意向。而随着本轮房价的上涨，迫于房屋总价的限制，60平方米以下的小户型也受到越来越多的青睐和追捧，关注度有7%上升为13%。可以看出，目前深圳市购房者在户型的选择上主要倾向于中小户型，即60-120平方米的房屋，对于改善型消费者而言，大户型或超大户型才更容易获得他们的青睐。这也和消费者购房目的调查结果是相一致的，正是由于深圳市房地产市场购房需求主要是自住需求，因此中小户型受关注程度较高。而由于改善型需求和投资性需求所占比例较小，超小户型和大户型的房屋受关注度也比较低。3. 消费者购房关注区域分析 在置业区域方面，南山区和福田区仍然是消费者关注的重点区域，超过50%的受调查者倾向于选择该区域置业，这也得益于这两个区域完善的交通设施、便利的周边配套和丰富的公共资源，尤其在教育、医疗等方面，有着不可比拟的优势。不过，值得注意的是，消费者对其他周边区域也更加关注，在2009年7月的调查中，9%的被调查者选择罗湖区%，而半年之后，罗湖区有13%的受访者作为意向置业区域。同时，龙岗区的选择比例也有小幅上升，由半年前的9%上涨至11%。另外，宝安区受关注程度也出现了下降，由20%降至16%，降幅达到了4%，这主要是由于各个区县都充分发挥自身优势，引导消费者扩展可选区域范围，使消费者置业区域选择也更加多样化。从第一部分土地市场的表现我们可以看出，2009年深圳市土地大多放量于宝安区和龙岗区，而关内的土地供应量远远不及关外。由此可见，随着交通设施的进一步建成和公共基础设施的相对完善，宝安区和龙岗区将会在较长一段时间里成为热点区域。4. 消费者对房价的预期和应对下面是消费者购房主要考虑的因素图，从2009年7月和2010年1月调查的对比来看，消费者始终对房价的保持着较高的敏感度，房价也成为超过85%的消费者置业时考虑的首要因素。与此同时，交通(73%)、地段(64%)、配套(61%)和户型(56%)也同样成为消费者置业的关注热点，关注度大幅提高。值得注意的是，消费者对物业管理的关注由原先的35%上涨至47%，这主要是由于消费者对生活质量不断追求，对物业管理的服务质量也愈发关注，特别是近一段时间关于物业管理的新闻和事件频频曝光，这也提醒消费者在购房时对物业服务质量更加关注。 基于消费者对房价的高敏感度，我们又对消费者进行了关于房价上涨应对策略的调查。调查结果显示，68%的受访者选择继续观望，这比半年前的观望比例大幅下降了13%，与此同时，选择“抓紧时机购买”的受访者比例有所上升，由半年前的6%增长至12%，而对是否购买“说不清”的消费者比例也有小幅上升，由13%升至20%。可见，随着国家近期一系列调控政策频频出台，消费者观望情绪渐浓，市场预期下一阶段将迎来拐点，因此，持币待购的消费者不在少数。同时，由于11月和12月消费者赶搭“优惠政策末班车”的原因，部分刚性需求得到提前释放，消费者购买意愿在2010年大幅下降，而2009年价格的快速飙升也对需求形成了抑制作用，这都会影响下一阶段市场成交的情况。 5. 政策调控对市场的影响由于2009年房地产市场火爆异常，房价也持续飙升，出于稳定房地产市场的考虑，12月份针对房地产市场的调控政策纷纷出台。12月14日国务院常务会议提出调控房地产市场的“国四条”，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。之后，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。一个星期后，营业税优惠政策也被取消，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。一系列的调控政策凸显出政府本次调整房地产市场的力度和决心，从土地市场对开发商的限制到二手房市场对投机行为的遏制和打击，政策组合拳的威力开始逐步展现。然而，2009年底密集出台的政策会对2010年的房地产市场带来怎样的影响呢?我们对此也进行了网络调查。从调查结果来看，17%的受访者认为2010年市场“继续上涨”，14%的受访者看平后市，而有52%之多的受访者认为， 一系列调控政策的影响下，“房价下跌”将成为全年的关键词，另外有17%的受访者对市场走势“说不清”。 可以看出，消费者对于2010年市场走向的判断仍然不很明朗，虽然政府于2009年底推出了一系列调控政策，2010年1月成交量出现大幅下跌，但由于1月和2月是房地产行业传统的淡季，因此，2010年3月的市场表现或将成为深圳房地产市场真正意义上的风向标。四、预测和结论1. 市场短期或将调整目前深圳房地产市场处于价升量跌的局面，尽管2009年底在购房优惠政策到期的影响下，成交量出现了一定程度的反弹，不过受房价过快上涨的影响，成交量仍未回归年中的最高点。2009年深圳房价翻了一番，快速飙升的房价抑制了刚性需求和改善型需求，而投资性需求也重新进入了观望期。因此，我们预计，2010年深圳房价上升动力不足，缺少成交量的支撑，上升空间有限。短期或将面临小幅调整。不过，受宏观经济快速拉动的影响，调整幅度较小，调整时间较短，全年将呈现平稳上升的态势。2. 供求结构进一步失衡从2009年整体数据来看，全年成交量快速放大，成交套数达到了69737套之多，而供应量却相对萎缩，经过了近一年的去库存化，深圳可售房屋套数由1月的62926套迅速下跌至12月的34931套，降幅接近50%。火热的成交量大大消化了2008年底积压的库存，供不应求的局面或在2010年再次出现。从目前深圳商品住宅市场存量来看，如果明后年商品住宅销售进度不出现太大变化，深圳商品住宅供求结构将进一步失衡。3. 观望情绪再度积累网络调查显示，由于11月和12月消费者赶搭“优惠政策末班车”的原因，部分刚性需求得到提前释放，消费者购买意愿在2010年大幅下降，因此选择观望的受访者比例出现了下降。不过，随着国家近期一系列调控政策频频出台，市场各方均预期下一阶段将迎来拐点，因此，持币待购的消费者不在少数。而2009年价格的快速飙升对需求形成了抑制作用，这都会影响下一阶段市场成交的情况。4. 市场在政策调整下逐步平稳近期，国家和各地方政府出台了一系列宏观政策，以期引导市场平稳有序发展。不过，受宏观经济处于刚企稳回升的阶段，同时欧洲经济继续恶化，二次见底的可能性仍存在。作为对经济有较大拉动效应的房地产行业，本轮调整将以平稳为目标，不太可能重现2008年的“寒冬”。因此，我们认为，下一阶段平稳或小幅上涨或将成为2010年房地产市场的主题，同时，局部区域、个别项目出现回调也属正常现象。5. 重点区域受到热捧 其他区域后来居上网络调查结果显示，南山区和福田区仍然是消费者重点关注的区域，同时，罗湖区、龙岗区等其他区域也逐渐受到追捧。2009年深圳市土地大多放量于宝安区和龙岗区，而关内的土地供应量