浙江上虞地产地块项目区域规划发展现状浅析分析报告_赢佳年_竞品分析地产文件课件

上虞房地产现状浅析 研展部 2011年2月 报告提纲 第一部分 上虞十二五规划简介 第二部分 区域竞品介绍 第三部分 区域部分地块介绍 第一部分 上虞市十二五规划简介 提纲 1.重点发展区域未来规划简介（三城一区域） 2.交通十二五规划简介 3.公建项目简介 三城一区域-滨海新城 规划面积31.5平方公里，定位城市副 中心，建成以“生态型、低密度、高 档次”为特色的长三角新兴科技城， 为杭州湾工业园区先进制造业大平台 提供服务保障。 按照“一年启动建设、二年拉好框架 、六年基本形成新城区”要求，积极 推动桥、港、城三位一体，加快建设 “一核三区八板块”和“一心两带三 网络”，重点发展文教科研、金融贸 易、现代物流、休闲旅游和后勤服务 。到2015年，城市核心区基本建成 ，行政商贸区、生活居住区和运动休 闲区初具规模，集聚人口10万以上。 三城一区域-高铁新城 主城区 高铁新城 四环大桥 高铁新城 城北新区 体育文化展览中心 规划面积2.43平方公里，定位区域性交通新枢纽、智力经济增长 极、运动休闲新平台，是上虞对外交流的城市门户。按照“一年 打基础，二年拉框架，三年出形象，八年基本建成”要求，形成 “一心、一体、两片”功能布局，重点发展为创意产业服务的智 力经济和SOHO商务办公，建设五大城市公共活动场所，先行启 动客运站前广场、城北客运中心、体育会展中心等重点公建项目 。 三城一区域-大龙山区域 大龙山区域 主城区 规划面积38.3平方公里，定位上虞城市功能的拓展区 、城乡一体的过渡区和市民休闲的集中区，成为承接 周边、接轨上海的城市后花园。围绕“一带二山三湖 ”的规划体系，在建工程有大龙山生态公园一期、南 三环沿线绿化改建等项目，拟建工程有大龙山生态公 园二期三期、岭光超五星级酒店、中国青瓷馆、中国 孝德馆和城南农贸市场等项目。 山景住宅大龙山生态公园 三城一区域-滨江新城 滨江新城 和天下 过江隧道 上虞大剧院 规划面积3.5平方公里，定位上虞城 市的重要组成部分、城市商业副中 心、生产性服务集聚区和滨江宜居 生活区，成为“一江两岸、呼应城 北”集中展示形象的城市阳台。按 照“三年出形象，五年基本建成” 要求，重点建设“两核、三带、四 轴、六心”，推进大剧院、江滨景 观带、农贸市场等一批公建项目。 商业街 三城一区域-滨江新城 宝华和天下 过江隧道商务酒店、写字楼 城西小学 未来滨江新城将以高能级、高复合城市综合体为主要开发形态 。同时加快高 档社区的建造力度，完善滨江新城的配套建设，尤其是医疗，教育。 十二五期间将新建城西小学、上虞大剧院、城西医院等一系列的生活配套。 同时继续加紧对滨江景观带的建设。 提纲 1.重点发展区域未来规划简介（三城一区域） 2.交通十二五规划简介 3.公建项目简介 交通十二五计划交通整体规划 市区外部交通 嘉绍跨江大桥 上虞高铁北站 上虞新港一期 市区外部交通 曹娥江过江隧道 城北客运中心 老城区道路拓宽 嘉绍跨江大桥与融入高铁网络将大大加强上虞与整个长江三角洲的经济，贸易交流，打通了上 虞交通的南北通道。 过江隧道的建成实现了滨江新城与城北新区连成一块，更好体现滨江新城作为城市商业副中心 的作用。 嘉绍跨江大桥 嘉绍跨江工程北起嘉兴海宁，南接绍兴上虞。将于2012年建成通 车，设计时速100公里/小时，大桥建成后上海到绍兴的时间将大大缩 短。大桥全长36公里，仅为杭州湾跨海大桥的三分之一。 该项目完工后将大大加强上虞与上海的经济交流。依托跨江大桥优 势，十二五期间将加快滨海新城建设。 高铁“上虞北站” 上虞 “高铁时代” 到来，未来上虞到杭州只需17分钟，到上海只 需48分钟。上虞高铁北站规划中其重点功能将确定为区域性客 运交通枢纽中心(旅游集散中心)及商务会展中心，发展建设高 铁与公交、长途客运、出租车、社会车辆等交通工具之间快速 疏散运输产业设施，同时利用同城效应，迎接“候鸟人群”的 商务办公和部分居住需要。 曹娥江过江隧道 曹娥江过江隧道西起开发区五星路，东连城北市 民大道。大桥预计2012年初动工，建成后将加强城北 与滨江新城的联系，缓解目前舜江大桥的交通压力。 隧道规划4车道，高度4.5米。 大桥的建成将给滨江新区的生活，工作带来较大 便利，也能部分弥补目前滨江新区生活配套较不完善 的缺陷。 另：十二五期间，为了加强市区与滨江新城联系 ，可能对舜江大桥（赵家大桥）进行改建，扩建。赵 家大桥年久失修，目前已经多处出现裂缝。 提纲 1.重点发展区域未来规划简介（三城一区域） 2.交通十二五规划简介 3.公建项目简介 公建项目一览表 l上虞大剧院（谢晋电影艺术博览中心） -滨江新城 l上虞体育会展中心-高铁新城 l上虞滨江医院-滨江新区 l上虞城南医院-大龙山区域 l滨海新城综合医院-滨海新城 l上虞市产业博物馆- l上虞清瓷馆-大龙山区域 l上虞孝德馆-大龙山区域 l城南小学-大龙山区域 l城西小学-滨江新城 l城北客运中心-高铁新城 总结 十二五期间城北新区作为城市中央商务区依然会发挥其不可替代的作用。但是目 前城北核心地带土地供应量日趋紧张，同时受高铁上虞站的建成等因素影响，未 来城北向北推进已经是必然趋势，这种形势下高铁新城应运而生。高铁新城附近 住房少，动迁压力小，又扼守城区北部门户，地理位置得天独厚。 作为城市商务副中心的滨江新城依然是十二五期间重点发展区域。加快对高污染 ，高噪音的企业移址，同时加快滨江新城的向北推进，与高铁新城练成一片。未 来将以高能级、高复合城市综合体为主要开发形态。 大龙山区域未来可能作为一个生态宜居地区发展。城市后花园的作用有赖于其有 山有水的秀丽风光。 滨海新城的开发依靠嘉绍跨海大桥以及上虞新港的建设，未来将建造连接城区与 绍兴的轨道交通。滨海新城向北直通上海，向西连接绍兴，向东可达全世界。未 来将作为城市副中心开发，该地区建设目前仍属起步阶段，但是已经对周边地区 房价产生较大影响，未来前景不可限量。 第二部分 区域竞品分析 区域市场现状 上虞主城区 无可售楼盘 城南住宅均价 12500元/左右 住宅均价 9000元/左右 城北住宅均价 13000-18000元/ 滨江新城住宅均价 10000-13000元/ 目前城北依然是当地认可度最高的区域。无论是配套完善 程度或者交通便利程度都是最适宜居住的区域。随着尚城 国际的开盘，单价突破18000/。其他新开楼盘均价也均 超出13000元/。 主城区已无新开楼盘，动迁难度大，基本无土地供应。 城南楼盘均价基本维持在12500元/，缺乏生活氛围依然 是其短板，但是别墅项目依靠其得天独厚的自然环境在区 域市场中一枝独秀。 城东开发项目较少，居住环境较差也非重点发展区域，均 价一直难以突破10000元/。 滨江新城未来作为一个重要宜居区域。成交均价不断攀升 。目前新盘报价基本超出12000/。新开楼盘也较多。相 信未来一段时间为成为区域内住宅交易热点板块。 尚城国际 区域市场现状 江南一品 目前售价：12500元/ 米兰公馆 目前售价：未开盘15000 元/ 尚城国际 目前售价：17000元/ 黄金海岸 目前售价：14000元/ 世邦万祥城 未开盘 西郊花园 未开盘 宝华和天下 万众期待 区域内在售项目非常多，有直接竞争关系的楼盘就超过6个。公寓报价在10000-18000/之间，差距较大 ，主要在于地段以及开盘时间。新盘开盘价格远远超出周边原来在售楼盘，这与近年来上虞地价攀升有一 定关系。 其他在售楼盘： 文惠苑（滨）-9600元/ 东城水岸（东）-8700元/ 滨江一号（北）-16000元/ 金通浅水湾-（北）-12000元/ 锦都花园（北）-未开盘 城北丽都（北）-未开盘 世邦万祥城 世邦万祥城 物业类业类 型酒店、写字楼和两幢江景住宅 建筑类别类别高层 装修状况毛坯 总总建筑面积积107000 交房时间时间未知 开发发商上虞世邦置业有限公司 售楼处处地址博文路滨江路 均价未知（估12000元/） 主力户户型88，143 世邦万祥城是目前离和天下最近 的一个竞争楼盘。配套建有一个5A写字楼和五星级商务酒店。目前还未开盘，具体开盘时间和开盘 价格未知，已取得预售许可证。该盘配套有利于提高和天下的生活便利性，但是该盘住宅卖点与开盘时间都和我案相近，形成正面竞争 。 西郊花园 西郊花园 物业类业类 型住宅 建筑类别类别小高层公寓、联排别墅 装修状况毛坯 总总建筑面积积143378 交房时间时间未知 开发发商上虞华锋置业有限公司 售楼处处地址三环西路嘉和路 均价未知 主力户户型 公寓：89，133别墅：260 375 西郊花园地块拿地时间较早，楼板价只有1400元/左右，相比其他楼盘有较大价格优势。主打城市别墅卖点，目前未开盘，价格未定 。周边交通便利但是无任何生活配套，项目内建有一幼儿园。 西郊花园别墅 西郊花园公寓 尚城国际 明光尚城国际 物业类业类 型住宅 建筑类别类别小高层公寓、多层 装修状况毛坯 总总建筑面积积59228 交房时间时间2013 开发发商上虞明光房地产发展有限公司 售楼处处地址三环路江扬路 均价16000-17500元/ 主力户户型68，89，137，179 尚城国际体量较小，地段优越，所以价格策略采取了高开平走，是目前上虞楼盘均价NO.1，部分房源均价已经突破18000元/。尚城 国际处于城北新区北部，属于与高铁新城交汇地带。但是周边空地仍较多，地段优越但是不具有稀缺性，性价比不高。尚城国际首次引 入了单身公寓概念（68一房），目标客户为城北工作白领。 尚城国际 尚城国际 凯瑞米兰公馆 物业类业类 型住宅 建筑类别类别6幢高层公寓 装修状况毛坯 总总建筑面积积29575 交房时间时间2013 开发发商上虞凯瑞置业公司 售楼处处地址时代广场一楼 均价14000-15000元/ 主力户户型89，125，170 当时创下最高楼板价的地块，位于上虞国际大酒店北面。预计4月份开盘，目前报价14000-15000元/平方米，体量较小，但是配有高档 会所。周边交通便利，配套齐全，可能会对我案有一定冲击。 米兰公馆 米兰公馆 黄金海岸 金通黄金海岸 物业类业类 型住宅 建筑类别类别9幢高层公寓 装修状况毛坯 总总建筑面积积268529 交房时间时间 开发发商上虞金通置业有限公司 售楼处处地址三环路江东路 均价13000-14000元/ 主力户户型89，139，189 地处城北的江景房，位于城北百官广场北侧。2011年元旦开盘，开盘价14000元/，销售状况一般。该案对我案销售冲击较大，产品 与卖点都与我案较为接近，短板在与周边居住氛围一般，周边地块目前都在开发建设中，未来具有较大升值潜力 。 黄金海岸 江南一品 舜湖江南一品 物业类业类 型住宅 建筑类别类别联排别墅，公寓 装修状况毛坯 总总建筑面积积158000 交房时间时间 开发发商绍兴全升房地产开发有限公司 售楼处处地址百悬公路舜帝岭旁 均价12000-13000元/ 主力户户型公寓：120，165 别墅：497，270 该楼盘位于城南，属于大龙山区域。楼盘目前剩余少数公寓，别墅已经售罄，而区域内其他楼盘别墅去化都较困难。该盘建筑依山而建 ，山景是其得天独厚的优势。该盘在大龙山区域具有一定代表性。但是城南大龙山区域普遍居住氛围较差，生活配套缺乏。 江南一品 板块楼盘总体量（万方）已推体量已售体量未来可售量 城北金通黄金海岸26.858.002.6024.25 城南舜湖江南一品15.8013.2013.202.60 城北尚城国际5.925.924.821.10 城北滨江一号 7.177.175.971.20 城北米兰公馆5.77005.77 滨江新城世邦万祥城 10.7（住宅4.53 ） 004.53 滨江新城西郊花园14.340014.34 合计34.2926.5953.79 竞争楼盘 这些直接竞争楼盘未来供应量达 53.79万，对于一个小城市，对我案销 售影响将非常大。 西郊花园、世邦万祥城和米兰公馆都 将在三四月份开盘，与我案开盘时间相近 ，客源竞争将非常激烈。如果能先于这些 楼盘开盘，将占据客源争夺的先机。 第三部分 区域部分地块介绍 区域地块信息 滨江阳光海岸 出让面积：96417 土地出让价：11.05亿元 楼板价：5209元/ 滨江城市之心 出让面积：94508 土地出让价：8亿元 楼板价：4232元/ 城南N3地块 出让面积：47716 土地出让价：32050万元 楼板价：4198元/ 开发区J6地块 出让面积：44775.5 土地出让价：2.805亿元 楼板价：3480元/ 开发区（2010）J3地块 出让面积：116326 土地出让价：3.905亿元 楼板价：2035元/左右 区域内已拍地块楼板价均在4000元/左右，开发区J3地块楼板价较低属于个别现象（后文详叙）。2011年2月21新公开出让城北43号 地块，起始楼板价已达4220元/。这些地块未来将形成相当大规模供应量，对我案销售会有较大冲击。 城北43号地块 出让面积：89524 起始出让价：6.8亿元 起始楼板价：4220元/ 滨江新城24-1 出让面积：39544 土地出让价：2.13亿元 楼板价：3075元/ 地 块 座 落 出让 面积 土 地 用 途 出让 年限 规划指标要求 起 始价 成交 价容积率 建 筑 密 度 绿地率 上虞市城北 ，南至江广 路，西至江 东路，东至 兰芎路，北 至规划道路 96417M2 住 宅 、 商 业 住宅 70年 商业 40年 2.0-2.2 10%- 20% 不低于 30 7.5亿 元 11.05 亿元 阳光海岸地块 该地块楼板价达到5209元/，可见开发商普遍看好曹娥江江景房。中标单位是 杭州滨海房地产开发有限公司和上虞创恒实业投资有限公司。 地块周边已经动迁完毕，目前已开工。 地块附近生活配套仍在建设中，是继滨江一号，黄金海岸之后城北有一个江景 住宅小区。 该地块楼板价为4232元/，位于上虞国际大酒店西北侧。中标单位也是杭州滨 海房地产开发有限公司和上虞创恒实业投资有限公司。 地块周边生活配套齐全，有多家学校，高档酒店，大型医院等，地理位置非常 优越。 地块内有景观河道流过。 地 块 座 落 出让 面积 土 地 用 途 出让 年限 规划指标要求 成交价成交价容积 率 建 筑 密 度 绿地 率 上虞市城北，北 至三环路绿化 带，东至望山路 ， 西至沿河绿带， 南至规划河道绿 带 94508 M2 住 宅 70年 1.8- 2.0 12%- 18% 30 80000 万 101000 万 城市之心地块 该地块楼板价为4198元/，位于大龙山区域。中标单位为银河房地产，该公司 在城南已开发银河湾等项目。 地块周边生活配套较少，居住氛围也较一般。周边楼盘较多但是入住率一般， 主要生活较为不便。 该地块是2010年出让的最后一块住宅地块。西侧为城防安置房小区。 城南N3地块 地 块 座 落 出让 面积 土 地 用 途 出让 年限 住宅用地规划主要指标要求 中标价 中标 单位 容积率 建 筑 密 度 绿地 率 上虞市城 南，东至 河西路， 西至多宝 路，北至 多元路和 安置小区 ，南至多 世路 住宅 47716M2 教育（幼 儿园） 4608M2 住 宅 、 教 育 住宅70 年、 教育50 年 1.4-1.6 18%- 28% 30 32050 万元 起始价 22000 万元 银河 房地 产 开发区J6地块 地 块 座 落 出让 面积 土地 用途 出让 年限 规划指标要求 起 始价 成交 金额 容积率 建 筑 密 度 绿地率 上虞市经济 开发区，东 临华孚花园 ，南至支四 路，西靠东 山路，北临 一号路 44775. 5M2 住宅 、商 业 住宅 70年 商业 40年 1.5-1.8 15%- 28% 30 人民币 13800 万元 人民 币 28050 万元 该地块楼板价为3480元/，位于开发区西侧，已经属于区域内最西地段。中标 单位为浙江宏丰建筑有限公司。 地块周边生活配套较差，离市中心较远，在滨江新城也属较差地段，楼板价较 低也属正常。 地块卖点不多，但是相信滨江新城开发加速后该地块还是具有一定升值潜力。 开发区（2010）J3地块 地块座落出让 面积 土 地 用 途 出让 年限 规划指标要求 起始价 成交单 位成交 价 容积 率 建筑密 度 绿地 率 上虞市经 济开发区 ，西靠永 兴路，南 靠通江中 路，东靠 鸿雁路， 北靠花园 中路 116323M2 （A地块： 109969 M2 B地块： 6354 M2） 住 宅 、 商 业 住宅 70年 商业 40年 A地块 ： 1.40- 1.65 B地块 ： 1.10- 1.45 A地块 ： 27% B地块 ： 35%- 48% 25 39000 万元 正元集 团 39050 万 该地块楼板价为2035元/，位于滨江新城主干道人民路南侧，中标单位为浙江 正元集团。 地块处于开发区生活配套较好地段，能满足基本的生活需要。 此地块为原正元集团工业地块，此次投标要求公司注册资金1亿，一系列信息表 明政府刻意安排给正元集团中标，最终竞标结果也印证了这点。项目地块中包 括一个大面积净菜市场。正元集团转型后一直与卧龙集团合作开发房地产，这 是其首次独立出手。 该项目离我案较近，未来可能形成正面竞争。 地 块 座 落 出让 面积 土地 用途 出让 年限 规划指标要求 中标价 竞买 保证 金 容 积 率 建 筑 密 度 绿地 率 上虞滨江新 城，南至大 厂