菏泽市房地产项目转让合作推介书[精品文档]课件

n一、项目介绍 4 n 1、项目名称 4 n 2、项目用地说明 4 n 3、项目现状说明 4 n 4、项目位置说明 4 n 5、项目区位分析 7 n 6、项目配套说明 9 n 7、项目定位说明 9 n二、公司介绍 10 n三、项目综合分析 11 n1、项目优势分析 11 n2、项目所在地市场分析 11 n3、项目投资分析 12 n四、项目合作方式 13 n五、优惠政策 15 n六、项目附件 18 n 项目平面分布图 n 项目鸟瞰图 n 项目现状图 n 项目局部人视图 n 项目单体功能示意图 1 n1、项目名称 n 项目名称：岳程明珠（暂定名） n2、项目用地说明 n 1）项目用地：31.5亩； n 2）规划指标：容积率1.3； n 3）用地性质：工业用地26亩（可转为商业用地），其余为商业。 n3、项目现状说明 n 项目总建筑面积27000 ，其中1号楼5255 ，2号楼6088 ，3号楼 2700 ， 4号楼2600 ，5号楼9600 。 n 目前项目1号、2号楼已经建成投入使用，3号、4号、5号土建工程已封 顶，下一步项目将进入整体装修运营阶段。项目产权清晰完善，产权性质可 根据需要全部或部分转为商业。 n已投入使用的1号、2号楼中，1号楼有部分转让给农业银行（面积 510 ， 现市场价为：5000元/ ）。其余部分分别短期租赁、自用。目前主要是商 务宾馆、洗浴中心、保险公司、银行及汽车装饰美容等业态。 1 (图1/项目位置图) 4、项目位置说明 项目位于山东菏泽 市开发区黄河东路1936 号。项目处在菏泽市开 发区中心，是新城区与 旧城区交界地带，位于 主干道黄河东路（327 国道）上，距离四条高 速（德商去北京、济菏 去济南、日东去青岛、 济广去郑州）的出入口 仅1.5公里，交通便利。 随着城市重心的东移， 该项目所在地将成为菏 泽新市区的中心，位置 优势明显。 1 (图2/项目区位图) 1 n5、项目区位分析 n项目所在地位于山东省菏泽市，菏泽市位于山东省西南部,与江苏、河 南、安徽三省接壤，辖牡丹区、开发区、郓城、鄄城、曹县、定陶、 成武、单县、巨野、东明八县二区,人口1000万,面积12239平方公里 。 n 菏泽市交通便利。菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁 路与新亚欧大陆桥（太平洋西岸的日照港菏泽西安阿拉山口 大西洋东岸的鹿特丹港）在这里十字交汇。菏泽公路四通八达，全市 通车里程4500公里，105、106、220、327（本项目所在地）四条国 道通贯全境。菏泽距济南机场220公里，距郑州机场230公里，距曲阜 机场75公里。 n 菏泽南联港、粤、沪、杭，北接京、津，两端都是开放、发达的 现代大都市，东达沿海经济区，西通能源富集区，是我国经济发展由 东向西、由南向北推进的接力站和桥头堡，具有无可比拟的地理区位 优势。 n 菏泽资源丰富,开发前景广阔。菏泽属黄河冲积平原,地势 平坦,土壤肥沃,农业生产条件得天独厚,是全国著名的优质粮棉 林畜生产基地、全国三个农区畜牧大市和首批四个平原绿化达 标地区之一。境内煤炭储量281亿吨, 2006年底投入使用的巨 野煤矿，是国家确定“十五”期间开发的华东地区储量最大、煤 质最好的煤矿，矿区总面积1210平方公里，总储量约55亿吨 ，煤藏以焦煤、肥煤为主，具有高热值、特低灰、特低硫等特 点。曹县正待开发的特大型优质煤田，煤质为国内外稀缺的焦 煤。经初步估算，该煤田资源量超过30亿吨，潜在经济价值超 过15000亿元，目前，在新发现煤田边部的勘探工作仍在继续 ，将来还可能有新的储量发现。石油、天然气探明储量分别为 5625万吨、273亿立方米,菏泽已成为中原油田重要的生产基地 。 n 菏泽历史悠久,文化底蕴深厚。菏泽是司马迁笔下的“天下之中”, 曾数度成为中原地区重要的政治、经济、文化中心。是我国著名的牡 丹之乡、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡。为打响牡丹品牌，推动经 济 1 1 n社会发展，1992年4月，经国务院六部委批准，首届菏泽国际牡 丹花会成功举办，至今已成功举办了十七届。十七年来，菏泽国 际牡丹花会坚持“以花为媒，广交朋友；以花引线，招商引资；以 花冶情，美化生活；政府搭台，经贸唱戏；发展经济，突破菏泽” 的指导思想和“牡丹搭台，经贸唱戏”的办会宗旨，逐步成为促进 菏泽经济社会发展的平台和展示城市形象的窗口。目前，菏泽牡 丹已占国内销售份额的85%，菏泽牡丹昂首挺进了国际市场，以 牡丹为主的花卉业已成为菏泽最富活力的经济增长。菏泽也是中 国著名的林产品基地，中国林展馆坐落于此，一年两度的林产品 交易会吸引世界100多个国家和地区的企业在这里共谋发展大计 。 n 菏泽属于欠发达地区，经济发展起步较晚，但近几年，整体 发展迅速，GDP每年增长14%18%,（2006年GDP增长17.1%， 2007年GDP增长18.2%），经济增长速度山东省第一，发展潜力 巨大，各行各业均具有广阔的发展空间。 1 (图3/菏泽交通示意图) n6、项目配套 n项目全部即将建设完成，各项基础配套完善。现项目 处在省级开发区中心地带，入住企业将享受开发区的 各项优惠政策(菏泽市开发区招商引资优惠政策见第五 项）。项目入口设在主干道黄河路上，交通便利，周 边政府机关、金融、保险、商检、海关、教育、医疗 、购物、居住等配套十分齐全。 n7、项目定位说明 n 根据项目位置及建筑体量，适合定位于高档休闲娱 乐、商务办公、交易市场、汽车4S店、医院、工厂等 多种经营项目。 1 1 n山东川一房地产开发有限公司，注册资 本5000万元，是为本项目注册的公司， 无债权债务，可随项目一同转让。 n公司地址：菏泽市黄河东路1936号 n联系电话：（0530）6268777 629816915865008678 n邮编：274000 1 n1、项目优势分析 n 1）项目位于开发区中心，今后的市中心，地理位置优势明显； n 2）项目位于开发区内，可享受菏泽市诸多的招商引资优惠政策； n 3）项目即将建设完成，项目配套完善，交通便利，已有部分投入使用； n 4）项目参照同区域，价格低，投资升值空间大； n 5）项目权益、债务清晰，便于析产 。 n2、项目所在地市场分析 n项目所在地，属于省级开发区的中心地带，现开发区被作为菏泽市“一号工程 ”来建设，丰富的矿藏、人力资源和优惠的招商政策吸引一大批企业来这里投 资。目前，项目5分钟路程的大型煤化工、油化工及其他工业企200家，过10 亿投资的近20家 ，已经初步形成了一定商务集聚效应。 n随着市区的东移，项目所在地将是新的市中心，它距离新的市委市政府公务 大楼3公里，距离巨野煤田总部25公里，市交通局、电信局、公路局、交警 支队、商业银行、军分区、武警支队、交通集团等众多的机关企事单位和大 的商家均坐落在该路段。项目附近的五金、建材市场也会聚一大批批发零售 商家。另外周边土地有几个高品质大型楼盘也正在规划建设中，高端消费潜 力巨大，市场前景看好。 n3、项目投资分析 n 1）、项目总投资：7170万元人民币 n 土地投资：80万元/亩31.5亩=2520万元 n 建设投资：1000元/27000=2700万元 n 装 修：27000500元/=1350万元 n 其 他：如道路、公共设施、部分景观、管理成本及其他费用，总计： 600万元人民币。 n 2）、项目价值估算： n 1号、2号楼（沿街）4000元/12000=4800万元人民币；（目前市 场参考价格5000元/ ） n 其余楼3000元/ 15000=4500万元人民币(目前市场参考价格3200 元/ ) n 共计：9300万元 n 项目投资回报率：29.7% n注：以上估算均低于目前市场的价格，不考虑今后土地增值、商业增值等因 素。仅土地目前的评估大约在110万元/亩。 1 1 n方式一：项目整体出让方式 n项目和项目公司整体出让，其原公司的债务及 后续存在事宜由出让方承担，并可协助受让方 办理所需的所有手续。投资商可根据实际需要 对项目重新设计包装。 n方式二：项目部分转让方式 n 1、对项目本身进行分割，根据客户需要， 进行一个单体或若干个单体的转让。 n 2、转让项目公司部分股权，共同参与经营 。 n方式三：项目整体租赁模式 n 项目所有权和运营权分离，项目整体租赁，签定租 赁协议，由客户支付整体租金，独立运营。 n方式四：项目部分租赁模式 n由项目公司统一规划，客户租赁一个单体、几个单体 或部分经营，项目整体由项目公司规划，客户负责租 赁部分的独立经营。 n方式五：超市式经营模式 n由公司统一注册，并负责办理所有的经营手续，负责 外部环境、安全保卫、工商税收等，客户进入只负责 经营，公司不收取房租只提取扣点。 1 1 n为进一步优化投资环境，扩大对外开放，鼓励和吸引更多的国内外客商 来开发区投资兴业，根据国家、省、市有关法规和政策，结合开发区实 际，制定本政策。 n第一章 总 则 n 第一条 本政策适用于区外和境外客商，区外和境外客商统称外商。 n 第二条 外资企业是指在开发区内兴办的外商合资经营企业、外商合 作经营企业和外商独资企业（以下统称外商投资企业）。 n第三条 外商投资企业除执行国家、省、市有关政策外，同时享受本政策 。 n第二章 财政奖励政策 n 第四条 外商在开发区内兴办工业生产性企业，经营期在10年以上 ，企业所得税、增值税地方留成部分从纳税年度起，第1至第2年全额奖 励给企业，第3至第5年奖励50%。 n 第五条 外商投资商贸物流企业，企业所得税地方留成部分，从纳税 年度起，5年内奖励给企业50%。 n第六条 境外投资者（含港、澳、台）从企业分得的利润在开发区境内再 投资，期限不少于5年，经税务机关核实，退还再投资额已缴纳所得税款 的40%。 n第三章 用地政策 n 第七条 外商投资工业生产性项目可以采取土地使用权出让、租赁、作价入股 等方式取得国有土地使用权。 n 第八条 开发区内工业项目用地，符合国家和省集约用地标准，按当时土地标 定地价的下限执行，投资10亿元人民币或1亿美元以上的项目用地，除应上缴省级 费用及补偿农民的费用外，依法提供项目用地。 n 第九条 对经营性房地产项目、旅游、商业物流等其他服务业项目用地，实行 “招、拍、挂”出让。 n第十条 土地使用权出让按土地管理有关规定的最高年限执行。 n第四章 收费政策 n 第十一条 开发区内外商投资企业应缴的各类行政事业性收费，除上缴省以上 的部分，其余一律免缴。 n 第十二条 外商投资企业用水，按市物价部门核定的城市供水或水资源费的最 低标准收取。 n 第十三条 外商投资企业用电，执行国家、省、市物价部门核定的分类用电价 格。工业企业用电，比核定的用电价格标准下浮0.1元/千瓦时。 n 第十四条 外商投资企业用工在劳动部门的监督下签订劳动用工合同，规范劳 务报酬标准。 n第十五条 外商投资企业注册，按最低标准收费。注册资本1000万元以下的注册 费为0.8；注册资本1000-10000万元的注册费为0.4，注册资本超出10000万 元部分不再收取注册费。 1 n第五章 资金扶持政策 n 第十六条 对产品市场好、财政贡献大、资产状况优的外资企业，管委会协调 银行给予流动资金贷款支持。 n 第十七条 列入市以上重点项目的，管委会提请市政府优先安排省基建基金和 流动资金贷款；优先帮助争取国家政策性资金，企业自有资金配套比例可降低 10%。 n 第十八条 产品出口潜力较大的外资企业可享受国际市场开拓基金补助政策。 n第六章 服务环境政策 n 第十九条 外商投资项目行政许可事项，经市级以下核准审批的，由开发区招 商部门和项目落地办公室协调行政审批服务中心，实行“一站式”服务，所有核准 审批事项五个工作日内办结。 n 第二十条 由管委会负责提请市政府对外商投资企业统一设置重点保护标志， 统一规范行政执法，由