2011房地产合作建房税收处理技巧46p课件

二一一年八月 讲座主要内容 一 二 四 三 五 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 销售不动产行为成立一般要件 形式重于实质原则 二 三 四实质重于形式原则 一条例和细则的基本规定 （一）条例 v 第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转 让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税 人，应当依照本条例缴纳营业税。 （二）细则 1.境内含义 v 细则第四条:所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所销 售或者出租的不动产在境内。 2.有偿含义 v 细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无 形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有 偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位 一、条例和细则的基本规定 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的 劳务，不包括在内。 前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 3.特别规定 v细则第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠 送其他单位或者个人。 二、销售不动产行为成立一般要件 在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或 个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特 殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件： （一）转让的是否为不动产的所有权； （二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或 者说谁转让了该不动产的所有权； 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 （三）是否有偿； （四）不动产是否位于境内。 三、形式重于实质原则 （一）中华人民共和国物权法 v第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法 律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交 付。 v第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记 ，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。 （二）房屋登记办法(建设部令第168号) 第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占 用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载 ，缮写并向权利人发放房屋权属证书。 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括 房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有 房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字 样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定 的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放 登记证明。 第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记 簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房 屋登记簿为准。 （三）税法应用 国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 2005年10月24日 国税函20051003号 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 海南省地方税务局： 你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发 税收问题的请示（琼地税发200557号）收悉。经研究， 批复如下： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权 人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转 让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所 需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作 建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之 一）的通知（国税发1995156号）第十七条有关合作建 房征收营业税的规定。 江西省地方税务局关于江西财经大学与江西银湖物业有限公司 合作开发建设学生公寓征免营业税问题的批复 赣地税函2006115号 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 南昌市地方税务局： 你局关于江西财经大学与银湖物业有限公司合作开发建 设大学生公寓、生活服务中心征免营业税问题的请示（洪地 税2006283号）收悉。经研究，现批复如下： 江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设的大 学生公寓，土地使用权及产权均归财经大学所有，双方解除合 同后，学生公寓并未发生产权转移。据此，双方解除合同，江 西银湖物业有限公司从江西财经大学取得的补偿款4100万元收 入不属营业税销售不动产征税范围。 四、实质重于形式原则 （一）会计准则 企业会计准则基本准则（2006）（财政部令第33号 ） 第十六条 企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计 确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据 。 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 （二）营业税 国家税务总局 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 2007-06-14 国税函2007645号 四川省地方税务局： 你局关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问 题的请示（川地税发20077号）收悉，批复如下：转让 、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证 书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事 人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者 享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证 据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济 利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营 业税、土地增值税和契税等相关税收。 第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则 （三）企业所得税 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 国税函2008875号 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收 入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 第二节 合作建房营业税处理方法 一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户， 转手销售 一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配 房屋 二 三 四 一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买 断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票 一 一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋 一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更，分配房 屋五 购买“半拉子”工程，另行开发 第二节 合作建房营业税处理方法 共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋 一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还 八 九 七 办理土地全部变更，比例分配售房款 一、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋 例题7：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理 了立项手续，向规划部门领取了建设项目选址意见书、 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，通过办 理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请 领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋 建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定 了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后 ，乙方可分得3层楼的房产。 项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 第二节 合作建房营业税处理方法 二、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办 过户，转手销售 例题8：接上例，乙方虽然分得3层楼的房产，但双方未到计划 部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。当 房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以 3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者 以办理房产证明。 项目 甲方 乙方 购房者 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 第二节 合作建房营业税处理方法 三、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更， 分配房屋 v例题9：某甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向 计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土 地使用权。但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开 发，即与乙单位签定联建合同，同时向计划部门办理了房产项 目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权 的变更登记。在联建合同中，甲以成本价名义按4000元/平方米 与乙联建1万平方米，共计4000万元，项目的开发建设工作仍由 甲方负责。房屋建成后，甲方将1万平方米的房产交由乙方。 第二节 合作建房营业税处理方法 甲 乙 购房者 投资3000万 交付3层房产并开票 拨交3500万 项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资4000万 并负责组织 双方办理合建审批手续 房屋初始产权 100% 过户 1万平米房产 政策链接: 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地 产开发经营案件若干问题的解答（法发19962号）规定：“ 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房 ，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除 办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续 。未办理土地使用权变更登记手续的，应当认定合建合同 第二节 合作建房营业税处理方法 无效。”“合作建房合同被确认为无效后，在建或已建成的房 屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。” 四、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更， 乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票 例题10：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直 未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企 业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续， 但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定： 乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售， 甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲 方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入 资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房款5000万元，全部 由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实 际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税 。 第二节 合作建房营业税处理方法 第二节 合作建房营业税处理方法 项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入 3000万 初始产权 100% 过户 房屋 甲 乙 业主 支付1250万 房产过户并开票 房款5000万 五、一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更， 分配房屋 例题11：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于 资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲 方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后， 按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部 门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用 权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金 3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配 ，并分别办理了房屋的权属登记。 政策链接: 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地 产开发经营案件若干问题的解答 （法发19962号）规定： “享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建 房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式” 。 第二节 合作建房营业税处理方法 项目 甲方 乙方 土地使用权1 100% 合作过程 组织投入3000万 土地使用权2 25% 75% 房屋初始产权 25% 75% 六、购买“半拉子”工程，另行开发 例题12：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，已向计 划部门办理了立项手续，在前期开发中，甲方已经投入了资金 400万元，但后来由于资金问题，甲方无力继续进行该工程项 目的开发，即与乙单位签定联建合同，约定乙方向甲方支付 500万元，余下的开发工作由乙方负责。根据协议，双方共同 向计划部门办理了房产项目立项变更，同时通过土地管理部门 将甲方的土地使用权全部过户到乙方名下，房屋建成后，乙方 向房地产管理部门办理了新建房屋所有权的初始登记 第二节 合作建房营业税处理方法 项目 甲方 乙方 土地使用权1 100% 合作过程 投入400万 补偿甲500万 不再负责 继续投入 土地使用权2 100% 房屋初始产权 100% 政策链接: 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地 产开发经营案件若干问题的解答 （法发19962号）规定： “名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际 性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同 有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。” 第二节 合作建房营业税处理方法 七、办理土地全部变更，比例分配售房款 例题13：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，由于资 金问题，甲方与乙单位签定联建合同。双方约定乙方出资3000 万元负责房地产开发等有关事宜，房屋建成后，由乙方负责房 屋销售并开具发票给购房人，售房款按照25%和75%在甲、乙之 间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续， 甲方又将该块宗地的土地使用权全部变更到乙方名下。房屋建 成后，乙方销售房屋取得售房款5000万元，按照约定比例，将 售房款的25%共计1250万元支付给甲方。乙方认为，双方合作 建房，所取得的售房款的25%分配给甲方，因此按扣除支付给 甲方款项后的余额3750万元申报缴纳了营业税。 第二节 合作建房营业税处理方法 项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 1 100% 合作过程 组织投入3000万 土地使用权2 100% 初始产权 100% 销售 5000万 房屋 分配 1250万 3750万 八、共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋 例题14：甲、乙两个房产商签订了合资开发房产合同，约定甲 方出资60%，乙方出资40%，不成立合营企业，由甲方主办。双 方共同向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请办理 土地出让手续，并分别拥有60%和40%的土地使用权。按照约定 ，乙方将建设款交给甲方。房产建成后，双方按投资比例分配 第二节 合作建房营业税处理方法 了房产，并分别办理了房屋权属登记。这种情况下，对甲方取 得的建设款是否应征收营业税。 项目 甲方 乙方 土地使用权 1 60% 40% 合作过程 建设款60% 建设款40% 初始产权 60% 40% 九、一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还 例题15：甲房地产企业与乙企业签定了投资建房合同。合同规 定：建房位置为乙企业临街场地，房屋为建筑面积为5000平方 米的多层建筑，建成后甲企业可按每年以10万元的优惠价格租 赁底层10年，租赁期满后房屋由乙企业收回，所有相关手续及 其费用由乙企业办理和承担。2007年12月底该建筑竣工，甲 第二节 合作建房营业税处理方法 企业按约定期限支付租金。 项目 甲 乙 土地使用权 100% 合作过程 投入300万 其他费用 初始产权 100% 房屋建成后 低价租赁10年 10年后收回 每年支付10万 房屋使用权 v政策链接:国家税务总局关于中国化学工程公司征收 营业税问题的批复（国税函1996174号） 在中国化学工程公司与四川国际经济开发招商股 份有限公司合作建房的过程中，中国化学工程公司负责出 地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国 际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房 15年 第二节 合作建房营业税处理方法 的使用权。在此项合作中，中国化学工程公司发生了在约 定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据营业税税目注 释的有关规定，对中国化学工程公司从四川国际经济开 发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业”税目中“租赁 ”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取 营业收入款项凭据的当天。 合作建房营业税征税要点 对于一方出地，一方出资金，合作建房后分配房产的，应 分别以下情况处理： （一）同时具备符合以下条件的合作建房，对出地方按“ 转让无形资产转让土地使用权”，对出资方不征收销售不动 产营业税。 1.合作各方必须共同办理立项手续或办理合建审批手续； 2.在依法办理共同立项或合建审批手续后，必须办理 第二节 合作建房营业税处理方法 土地使用权的变更登记手续，并通过变更登记使合建各方按出 资比例拥有土地使用权； 3.合建各方必须按出资比例分配房产，并以自己的名义进 行新建房屋的初始登记；若发生销售行为，必须是以自己的名 义销售（或预售）所拥有的房产。 （二）未办理合建审批手续或虽办理合建审批手续，但没 有办理土地使用权变更登记手续的，应认定房地产开发的主体 没有发生变更，新建房屋的所有权属于拥有土地使用权的一方 。对出地方应按“销售不动产”征收营业税。 （三）虽办理合建审批手续，但土地使用权全部过户给另 一方的，应认定房地产开发项目发生了转让，新建房屋的所有 权属于土地使用权的受让方。对于出地方应按“转让无形资产 土地使用权”征收营业税。 政策链接：国家税务总局关于印发营业税问题解答之一 第二节 合作建房营业税处理方法 的通知（ 国税函发1995156号） 第二节 合作建房营业税处理方法 第三节 合作建房企业所得税处理方法 国税发2001142号文件处理 二 一 新旧31号文件对照 第三节 合作建房企业所得税处理方法 一、国税发2001142号文件 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营 企业所得税管理问题的通知 九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业 应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括 中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据 合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本 、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得 税。 两法合并后，合作建房企业所得 税政策，外资企业如何衔接处理 ？ 第三节 合作建房企业所得税处理方法 二、新旧31号文件对照 (一)合作建造开发产品 1.适用对象（旧） 开发企业以本企业为主体 联合其他企业、单位、个人合 作或合资开发房地产项目，且 该项目未成立独立法人公司。 2.凡开发合同或协议中约 定向投资各方分配开发产品的 税收处理方法 开发企业在首次分配开发 产品时，如该项目已经结算计 税成本，其应分配给投资方（ 即合作、合资方，下同） 1.适用对象（新） 企业以本企业为主体联合 其他企业、单位、个人合作 或合资开发房地产项目，且 该项目未成立独立法人公司 。 2.凡开发合同或协议中 约定向投资各方（即合作、 合资方）分配开发产品的税 收处理方法 企业在首次分配开发产 品时，如该项目已经结算计 税成本，其应分配给投资方 第三节 合作建房企业所得税处理方法 开发产品的计税成本与其投资 额之间的差额计入当期应纳税 所得额；如未结算计税成本， 则将投资方的投资额视同预售 收入进行相关的税务处理。 3 .凡开发合同或协议中 约定分配项目利润的税务处理 方法 （1）被投资方 开发企业应将该项目形成 的营业利润额并入当期应纳税 所得额统一申报缴纳企业所得 税，不得在税前分配该项目的 利润。同时不能因接受投资方 投资额而在成本中摊销或在税 开发产品的计税成本与其投 资额之间的差额计入当期应 纳税所得额；如未结算计税 成本，则将投资方的投资额 视同销售收入进行相关的税 务处理。 3 .凡开发合同或协议中 约定分配项目利润的税务处 理方法 （1）被投资方 企业应将该项目形成的营 业利润额并入当期应纳税所 得额统一申报缴纳企业所得 税，不得在税前分配该项目 的利润。同时不能因接受 第三节 合作建房企业所得税处理方法 前扣除相关的利息支出。 （2）投资方 投资方取得该项目的营业 利润应视同取得股息、红利， 凭开发企业的主管税务机关出 具的证明按规定补交企业所得 税。 投资方投资额而在成本中摊 销或在税前扣除相关的利息 支出。 （2）投资方 投资方取得该项目的营业 利润应视同股息、红利进行 相关的税务处理。 主办房地产企业全部开发项目应纳税所得额状况与单个合作 项目盈亏状况关系？ 第三节 合作建房企业所得税处理方法 （二）以土地使用权投资开发项目的税务处理 1.企业、单位以换取开发 产品为目的，将土地使用权投 资房地产开发项目 (1)投资方 企业、单位应在首次取得开 发产品时，将其分解为转让土 地使用权和购入开发产品两项 经济业务进行所得税处理，并 按应从该项目取得的开发产品 （包括首次取得的和以后应取 得的）的市场公允价值计算确 认土地使用权转让所得或损失 。 1.企业、单位以换取开 发产品为目的，将土地使用 权投资房地产开发项目 (1)投资方 企业应在首次取得开发 产品时，将其分解为转让土 地使用权和购入开发产品两 项经济业务进行所得税处理 ，并按应从该项目取得的开 发产品（包括首次取得的和 以后应取得的）的市场公允 价值计算确认土地使用权转 让所得或损失。 第三节 合作建房企业所得税处理方法 （2）被投资方 接受土地使用权的开发方应 在首次分出开发产品时，将其 分解为按市场公允价值销售该 项目应分出的开发产品（包括 首次分出的和以后应分出的） 和购入该项土地使用权两项经 济业务进行所得税处理，并将 该项土地使用权的价值计入该 项目的成本。 （2）被投资方 换取的开发产品如为该 项土地开发、建造的，接受 投资的企业在接受土地使用 权时暂不确认其成本，待首 次分出开发产品时，再按应 分出开发产品（包括首次分 出的和以后应分出的）的市 场公允价值和土地使用权转 移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的 成本。如涉及补价，土地使 用权的取得成本还应加上应 支付的补价款或减除应收到 的补价款。 第三节 合作建房企业所得税处理方法 2. 企业、单位以股权的形 式，将土地使用权投资企业 （1）接受投资企业 接受土地使用权的开发方 在投资交易发生时，可按上述 投资交易额计算确认土地使用 权的成本，并计入开发产品的 成本。 2. 企业、单位以股权的形 式，将土地使用权投资企业 （1）接受投资企业 接受投资的企业应在投资 交易发生时，按该项土地使 用权的市场公允价值和土地 使用权转移过程中应支付的 相关税费计算确认该项土地 使用权的取得成本。如涉及 补价，土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补价款 或减除应收到的补价款。 第三节 合作建房企业所得税处理方法 （2）投资企业 企业、单位在投资交易发生 时，应将其分解为销售有关非 货币性资产和投资两项经济业 务进行所得税处理，并计算确 认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占 当年应纳税所得额的比例如超 过50%，可从投资交易发生年 度起，按5个纳税年度均摊至 各年度的应纳税所得额。 （2）投资企业 国家税务总局关于企业处 置资产所得税处理问题的通 知（国税函2008828号 ）：企业将资产移送他人的 下列情形（其他改变资产所 有权属的用途），因资产所 有权属已发生改变而不属于 内部处置资产，应按规定视 同销售确定收入。 第四节 合作建房土地增值税处理 一、合作建房免税规定 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题 规定的通知（财税字199548号）第二条规定： 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按 比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应 征收土地增值税。 二、合作建房征税方法 （一）按照项目统一征思路 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干 问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号） 第三条第（三）项：一方出资、一方出地合作开发的房地 产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款 ，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。 （二）严格按照条例和细则判定纳税主体思路 第四节 合作建房土地增值税处理方法 青岛市地方税务局关于印发房地产开发项目土地增值税 清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号） 第 十三条规定： 对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项 目的主体应如何确定？ 答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位 （出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险 而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产， 对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土 地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资 方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目 ，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地 使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支 付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。 第四节 合作建房土地增值税处理方法 若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的 ，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开 发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确 认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。 第五节 合作建房土地使用税处理方法 一、土地使用税纳税人判定基本规定 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地 使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳 税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳 税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用 地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的 单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 二、合作建房用地土地使用税具体判定方法 （一）行业规定 国家土