月8日沈阳雷凯尼绅二期地块营销策略建议.pptx

思博睿市场策略部 2015.4.8 雷凯尼绅二期地块营销策略建议 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目情况概述 思博睿的解题思路 社区规划框架 操盘策略建议 目录 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 条件一：目标成交价格高于竞品10% 条件二：产品结构设计是刚性的 条件三：合理销售周期3年 如何在已知条件下进行解题？ 项目情况概述主观因素 这是一个命题作文 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 条件一：目标成交价格高于竞品10% 项目名称 规模 （万平） 建筑形式 面积区间 （平） 装修情况 均价 （元/m） 华润紫云府 占地16 建面41 高层、洋房60-156 清水 精装 高层7600 洋房10300 东环瑞府 占地6.7 建面20 高层90-137精装7580 东亚翰林世家 占地14.5 建面39.1 高层68-120清水6940 本案成本是刚性的，区域内品牌项目，主流价格在7200元/左右 ，如何在激烈的市场竞争中既要保本又要逐利，必须另辟蹊径！ 项目情况概述主观因素 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 条件二：产品结构设计是刚性的 雷凯尼绅II期产品线配比如下 项目名称楼号面积（户型）户数总面积占比 雷凯北苑2#79.71443507.246.81% 47.82442104.086.81% 89.91443956.046.81% 3#、4#11017.03% 11017.03% 11017.03% 5#80.89463720.947.12% 464621167.12% 61.28462818.887.12% 67.43463101.787.12% 总计646100.00% 项目面积段较小目标客户定位于刚需 客群 城市面貌及项目通达性较差，客户认 知及认可程度偏弱； 周边区域同质性产品较多，切多为品 牌房企竞争压力严峻； 项目入市偏晚，面临的市场及竞争风 险加大； 项目情况概述主观因素 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 条件三：合理销售周期3年 全案4栋高层住宅，共计646套，约4万方 ； 结合项目全案体量、未来潜在供应及区域 内同质产品销售极致情况，建议全案操作 周期2年半左右； 2015年2016年2017年 项目情况概述主观因素 东环瑞府 华润紫云府 东亚翰林世家 富力尚悦居 宝地铭门 恒达翡翠华庭 潜在供应 潜在供应 潜在供应 前有强敌，后有追兵，时间并不能给项目带来溢价空间 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 跳出卖房子的概念跳出卖房子的概念 赋予产品新的灵魂赋予产品新的灵魂 项目情况概述如何在现有条件下实现营销目标 这样一个项目必须跳出销售，从营销角度考虑问题 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目情况概述 思博睿的解题思路 社区规划框架 操盘策略建议 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 城中城中 养生养生 示范社区示范社区 思博睿的解题思路打造城中养生示范区 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 政策 背景 社会 背景 养老 观念 项目 位置 思博睿的解题思路打造城中养生示范区 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。 十七大报告 国务院中国老龄事业 发展“十二五”规划 国办发社会养老服务 体系建设十二五规划 全国老龄办公室和发改委关 于加快发展养老服务业意见的 通知，中共中央、国务院 关于加强老龄工作的决定 民政部鼓励和 引导民间资本进 入养老服务领域 的实施意见 国务院新闻办 中国老龄事业的 发展白皮书 全国老龄委联合民政部等国 家十部委发文关于全面推 进居家养老服务工作的意见 中国社科院发布中国老龄 事业发展报告蓝皮书 养老地产的背景政策背景 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出 ： 1.建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名 老年人拥有养老床位数达到30张； 2.全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准； 3.改善老年人居住条件，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，推动和扶持老年人家庭无障碍改造； 4.创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。 小结：根据以上政策可以看出，养老住宅的设计方向需更加规范化，以老年宜居社区 为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划。 养老地产的背景政策背景 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 国内老龄化现状： 中国已经进入“老龄化社会” 其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于 全球其他国家 资料来源：2011年 联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望 养老地产的背景中国跑步进入老龄社会 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的 。到年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均 预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化 趋势。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传 统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养 个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生 活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口 流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁 及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的 水平。 养老地产的背景中国人口老龄化特点 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 养老地产的背景沈城养老地产概述 五彩阳光城 地址：于洪区西江北街155号 以“孝”、“合”为核心理念； 打造医疗中心、餐饮中心、文化娱乐中心、 物业服务中心、购物中心等一系列高标准的配 套服务设施； 设立医疗健康ERP系统管理系统，为每位老 人设立健康档案、定期体检，及早预见老人健 康走势，专业的护理机构为需要的老人提供专 业的医疗护理，私人照料； 听雨观澜 地址：浑南区桃仙大街6号 第三代住宅时代，将对居者生活状态和身心 健康的关注，视为最核心的原则； 全国首家引入了“蓝卡”私人医疗服务， 365天24小时不间断呵护业主健康； 打造“绿色食品特供、候鸟式异地度假、私 人医疗体检服务； 项目在景区和交通不便的市郊，形成居住孤岛 ，老人与社会的接触面小，归属感差 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 老年人日渐注重提高自己的生 活质量和健康水平，希望在有 生之年享受生活的乐趣 养老地产的背景养老观念 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 定义上的优势位置 商业设施：长客乐购，中街商 圈、北行商圈车程约10分钟， 兴隆大家庭超市 肉菜市场 ：富城早市、西窑 市场，金山农贸市场 教育设施：金山小学、宁山路 小学、童辉双语小学、122中 学、147中学和省实验中学. 医疗设施：医大四院，辽宁中 医，儿童医院 娱乐设施：北陵公园，北塔公 园；新乐遗址，清昭陵；护国 法福寺；基督教礼拜堂；梨园 剧场 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 结论：依托城市区域配套设施的雷凯尼绅，社区老人可以享受医疗康复、学习 娱乐、交联谊、健康健身等齐全的配套设施 113、131、162、178、213、245、 271、299、325、328、399等 10余条公交线路 规划地铁4号线 定义上的优势位置 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 北陵小区 成龙花园 陵南小区 金山小区 银山小区 富丽阳光 轻工小区 富裕小区 金剑花园 崇山小区 银苑新村 体苑小区 北大营小区 上园小区 群乐小区 怡园小区 望花新村 周边老旧小区分布情况 定义上的优势客群 项目周边分布17个老旧小区 ； 区域内老人居住结构包括独 居、邻居、同居； 通过对同居、独居客户的深 度挖掘，存在市场机会 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目情况概述 思博睿的解题思路 社区规划框架 操盘策略建议 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 社区规划框架 产品户型 安全智能卫 士系统 典范园林 凉亭小品 健康步道 无障碍设施 社区医疗 康健中心 营养食堂 业主巴士 蔬菜直供 全业态社区 商业 北陵公园 医大四院 长客乐购 一卡通 送货上门 兴趣俱乐部 全天候管家 服务 产品结构小区环境内围配套区域配套软性服务 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 产品结构产品户型 项目小户型一室产品，比较适合老年人独居生活；其他两 室产品也可满足老人与子女同居的需求； 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 产品结构智能监控系统 小区将配备“安全智能卫士” 系统，包括烟感探测器、煤气 探测器、红外人体感知仪、随 身紧急按纽、综合报警主机； 综合报警主机 一键式呼叫中心，提供24小时电话受理服务，提供每周一至三次电话主动关爱联系服务 ； 红外人体感知仪 安装在老人入户门口，如果老人超过12小时不经过，就会将信息传递到中心平台，自 动报警； 烟感探测器、煤气探测器：对火警和煤气泄漏自动报警； 随身紧急按纽：挂在老人身上，在触发紧急按钮时，10秒钟内，中心信息平台及子女家庭电话同时接到 报警，中心会立即联系老人询问报警原因并及时提供协助； 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 园林设计方便交流 园林强调可交互性，在园林区里开辟 了小型凉亭作为随机性的交流空间； 凉亭小品 小区环境典范园林、凉亭小品 园林规划自然原生 园林与建筑交相呼应，相辅相成，形成了 一个系统的整体，给人一种回归原生态、 亲近大自然的的体验； 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 小区环境健康步道 老年人利用空闲时间，到健康步道散散步，闻闻花香，呼吸一下新鲜空气 ； 健康步道 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 无障碍设计：针对老年人的特殊设计 各楼栋均设置无障碍坡道； 地面防滑处理，增加预埋扶手，阳角抹圆； 园区内安装360无死角摄像头； 无障碍坡道电梯按钮 小区环境无障碍设施 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 社区内设置社区医院，以先进的设备与专业人员消除后顾之忧； 医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主 量身私人订制保健方案； 与紧急救援中心合作，在园区内设立急救站； 社区医院配备心理咨询中心，注重老年人身体健康的同时关注身心健康； 内围配套社区医疗 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 康体中心 康体中心配备的各种健身器材馆，兵乓球 馆、舞蹈房、棋牌室、室外健康步道、图 书馆、多功能厅，均针对老年人自身不同 的需求提供不同层次的服务； 健身器材馆 舞蹈房 多功能厅 内围配套康体中心 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 社区将配备专业食堂 营养起跑线所定位的本身，提供优雅的就餐环境、提供自助自选 的贴心服务、卫生和出品标准化作业。健康、充满激情和富有凝 聚力的团队是为业主提供优质服务的基本保证。 内围配套专业食堂 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 物业每日安排车辆发往周边公园景点，便利老人出行； 物业每周末安排车辆负责接送老人或老人的子女，满足家庭亲人之间团聚，以享天 伦之乐的愿望； 空巢老人的出现和养老观念的改变，增加了老人外出旅游的欲望，旅游也逐渐成为 老年人提高生活质量的重要方式；定期举办省内各景区，如沈阳世博园、抚顺雷锋 纪念馆、本溪关门山等旅游活动，满足老年人走出去的愿望； 内围配套业主巴士 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 新鲜蔬菜产地直供 社区与农业产业基地合作，每日直供新 鲜蔬菜到社区，为社区业主把好入口第 一关，让业主吃得健康吃的营养； 5000完整社区商业业态 园区规划5000商业，由物业持有精心 打造涉及衣、食、住、行、养各方面全 业态社区商业，并针对社区老年业主提 供上门服务； 内围配套生活购物服务 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 区域配套 项目区域内配套完善，3公里内遍布大型商超、银行、医院 、学校、公园，生活便利 学校 交通银行 建设银行 中国邮政 工商邮政 柳条湖小学 宁山路小学 辽宁省儿童医院 辽宁省中医院 富城早市 金山农贸大厅 西窑综合市场 沈阳市第一四七中学 沈阳市第一二二中学 中国医大四院 盛京银行 乐购 医院 综合市场 银行 购物中心 本 案 金山小学 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 一卡 通 身份信 息卡 消费卡 储值卡 门禁卡 乘车卡 电梯卡 社区将实现一卡通服务 社区实现“一卡通”： 物业为每位业主制作一张“一卡通” 一卡通将记录老年业主的身份信息，确 保老人在发生意外时，能够第一时间通 知他的家人； 同时具备门禁卡、电梯卡、业主巴士乘 车卡的传统功能； 物业将为园区所有消费场所配备智能读 卡机，实现园区智能化消费； 物业费与一卡通捆绑； 以物业费：2元/月/，80户型为例， 若一次性缴纳5000元(约合30个月物业 费)，可享受返还2000元储值卡的优惠 ，增加业主缴纳物业费的热情； 软性服务一卡通服务 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 24小时管家式服务 秉承“让我们的服务成就您的物业价 值”的理念，在物业服务中充分体现 以人为本的关怀，以“满意+惊喜” 的服务，为所有业主提供温馨、全 面、周到的专业物业管理服务 软性服务24小时管家式服务 物业还将为业主提供一下服务： 社区商业店铺送货上门 洗衣店上门取件、上门送件服务 专业营养食堂上门送餐，年夜饭、家庭聚餐酒席预定 上门理发、上门中医保健按摩 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 精彩纷呈的社区文化、休 闲、娱乐活动 社区运动会、游园会、文艺 汇演、各种展览、讲座、培 训、交流活动数不胜数； 社区组织的俱乐部 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐 部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐 部； 业主自发的俱乐部 音乐沙龙等，每位老人都能 找到自己喜爱的活动； 太极拳俱乐部 文艺汇演 老年图书馆 棋牌俱乐部 软性服务兴趣俱乐部 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 我们要规避的问题： 我们打造的决非养老地产，因为老年人并不服老，所以我们提出的是养 生概念，致力于为老年人提供全面服务； 我们不做临终关怀； 老年人不是残疾人，而是“社会人”，不需要过度关怀； 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 我们推崇：养 住 行 医 乐 打造养生、健康、宜居、适度关怀的社区 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目情况概述 思博睿的解题思路 社区规划框架 操盘策略建议 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 15年项目操盘节奏建议： 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 阵地释放线下启动、渠道出街提前锁客 集中签约 P1：4-5月阵地展示全面出街扰乱市场 P2：4-6月渠道全面出街释放声音，客户积累 P3 ：7-9月意向锁定 P4：10月集中签约回款 操盘策略建议项目15年操盘节奏建议 2015房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 操盘策略建议本案营销体系组织结构 全案包销2-8%佣金提点 营营 销销 总总 监监 思思 博博 睿睿 平平 台台 项项 目目 经经 理理 销销 售售 主主 管管 置置 业业 顾顾 问问 4-4- 6 6 名名 拓拓 客客 派派 单单 1 1 0-0- 1 1 5 5 名名 销销 售售 助助 理理 保保 安安 保保 洁洁 花花 生生 平