湖南省长沙市百家姓文化产业城项目建议书.doc

中华百家姓文化产业城中华百家姓文化产业城 项项 目目 建建 议议 书书 湖南九湖南九龙经贸龙经贸集集团团有限公司有限公司 2010-6-192010-6-19 2 目目 录录 第一章第一章 总论总论.3 第二章第二章 市场分析市场分析.5 第三章第三章 项目建设方案项目建设方案.7 第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施.10 第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措.11 第六章第六章 财务分析财务分析.16 第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释.18 第八章第八章 评价与结论评价与结论.21 3 第一章第一章 总论总论 一、项目名称一、项目名称 中华百家姓文化产业城项目 二、项目开发单位二、项目开发单位 2.1 湖南九龙经贸集团湖南九龙经贸集团 湖南九龙经贸集团有限公司是一家综合性、规模型民营企业，于 1997 年始创九 龙商厦，现有总资产 5.8 亿余元，下辖 16 家子公司，总部位于湖南省娄底市最繁华 的商业中心氐星路与长青中街交汇处。 2. 2 中华萧氏总商会中华萧氏总商会 中华萧氏总商会成立于 2012 年 1 月 12 日，由北京、天津、广东上海、河北、山 东、四川等国内二十多个省市及美国、加拿大、日本、法国、马来西亚等三十多个国 家的萧氏宗亲自愿组成。 2. 3 世界杰出华商协会世界杰出华商协会 三、项目位置三、项目位置 百家姓文化产业城位于长沙市望城县湘江新区现代服务业区大泽湖，湘江新区沿 湘江两岸展开，南起三汊矶大桥、北至沩水大桥、东抵长湘公路、西达黄桥大道。其 中湘江以西区域是核心区，核心区雷锋大道和金星大道以东区域是起步区，湘江新区 建成后将形成一江两岸、东西互动的发展新格局。湘江新区规划面积近 160 平方 公里，它不仅是望城建设省会新城区的一个突破口，而且将实现望城与长沙的无缝对 接。 4 四、项目背景及概况四、项目背景及概况 长沙百家姓文化产业城项目总用地面积 5274 亩,其中城市道路及绿化用地 763.5 亩,水上公园 1881 亩，公建配套 343.5 亩,实用地 2286 亩。 项目规划总建筑面积约 1040 万平方米，其中住宅 800 万平方米，商业、写字楼、 酒店 200 万平方米，公建配套 40 万平方米。该项目规划建设为融居住、商贸、办公、 金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。 项目用地共分为 23 个地块，三个功能区其中 A 区为居住区共 16 区，B 区为公共 配套区共 4 区，C 区为商业服务区共 3 区。 项目总体规划思路结合四条南北主干道引入并在项目内规划二条路形成 23 个地 块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。 经济评价指标汇总表经济评价指标汇总表 表 1.1 序号指标名称 单 位 项目 1 期工 程 2 期工 程 3 期工 程 4 期工 程 5 期工 程 1 项目总投资 万 元 213312 4 275560 317778 332572 489702 717512 2 资金筹措 万 元 213312 4 275560 317778 332572 489702 717512 2.1 项目资本金 万 元 116000 87250 131272 224584 324628 679232 2.1. 1 资本金投入 万 元 116000 87250 15000 13750 2.1. 2 利用上期滚动资金 万 元 204588 308432 489700 863372 2.1. 3 返还上期滚动资金 万 元 44158 48799 82536 92070 2.2 长期借款 万 元 180000 60000 60000 60000 2.3 预租售收入 万 元 183712 4 128310 126506 107986 105074 38278 2.4 短期借款 万 元 3 营业收入 万 元 384385 4 370406 492980 561204 1022272 1396994 4 营业税金及附加 万 元 213334 20558 27360 31146 58736 77534 5 土地增值税万 367752 21888 36702 126966 961950 5 元 6 利润总额 万 元 117795 2 56260 121048 156304 342518 485552 7 所得税 万 元 294488 14066 30262 39076 85630 121306 8 税后利润 万 元 883464 42196 90786 117228 256884 363918 9 全投资内部收益率 %35.73 18.37 45.35 29.83 55.75 50.05 10 资本金内部收益率 %36.68 16.25 49.41 29.83 63.19 50.05 11 总投资收益率 %57.66 26.59 43.13 47.00 73.82 67.63 12 资本金净利润率 %761.61 48.36 69.16 52.20 79.13 53.58 13 偿债备付率 %107.27 196.07 216.38 101.84 14 一期银行贷款偿还 期 年 2.00 2.00 15 二期银行贷款偿还 期 年 2.00 2.00 16 三期银行贷款偿还 期 年 17 四期银行贷款偿还 期 年 2.00 2.00 18 五期银行贷款偿还 期 年 6 第二章第二章 市场分析市场分析 1项目市场定位项目市场定位 针对长沙市居民改善住房的要求，本项目定位为具有良好居住环境，学校、医院、 体育、休闲等配套设施齐全，购物、餐饮、娱乐、办公、宾馆等一应俱全的新城区。 项目建设的档次定位在中高档，项目销售价格定位在中档，最大限度的吸引长沙市具 有中等以上购房能力的客户群，包括政府机关工作人员、教师、医生、私营业主、企 业管理人员、技术工人等。 百家姓文化产业城位处湘江新区，占地 5724 亩，总建筑面积 1040 万平方米，是 一个大型居住城。整个工地约有 3.2 公里长,0.8 公里宽，共有 26 个地块之多。十余 个地块全部为高层商住楼.建筑物均在 18 层以上，全部建成将约有 1040 万平米的建 筑面积。可容纳约 24 万人居住，其中近 200 万平方米商业设施。该项目以“一心一 廊三公园”为整体规划理 念，并设置会展中心、影 视中心、商务中心、体育 中心、休闲文化中心等五 大功能服务中心，居住、 休闲、商务、教育各功能 区之间合理过渡，繁华中 感受宁静，宁静中滋生悠 然。 2 2、项目定价分析、项目定价分析 湘江新区有一定的产业基础和就业机会，再加上大环境好，湘江新区房价在望城 县属中上游水平，通过长沙市和望城目前房价分析我们知道附近近期住宅销售开盘价 格在每平方米 42004800 元之间，多数集中在 4600 元以上。本项目在规划、设计及 施工质量上要达到甚至超过上述竞争性项目，本项目定价 4400 元可以获得与其他项 7 目具有相同的效益，对市场有足够的竞争能力。故本项目一期工程基准价为 4400 元。 3 3、定价策略、定价策略 本项目规模巨大，属于超级大盘，价格和地段的成熟度是两个吸引客户的决定因 素，因此，本项目一期工程定价的最佳策略，应以“快速产生聚集效应，提高成熟度” 为主要目标，适当兼顾效益。 8 第三章第三章 项目建设方案项目建设方案 项目规划占地面积 5724 亩，总建筑面积约 1040 万平方米，其中住宅 800 万平方 米，商业、写字楼、酒店 200 万平方米，公建配套 40 万平方米。该项目规划建设为 融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。项目用地共分 为 23 个地块，三个功能区其中 A 区为高尚居住区共 16 区，B 区为水上生活休闲区共 4 区，C 区为 CBD 商业服务区共 3 区。 项目总体规划思路结合四条南北主干道（三环线、南西路、星月路、湘江大道） 引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成 23 个地块的总体规划， 成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。 本项目拟分三大板块开发运作。分别是水上生态娱乐休闲区、CBD 中央商务区、 高尚住宅区。 1 1水上生态娱乐休闲区水上生态娱乐休闲区-水上生态公园是综合性多功能的现代化体育、 休闲活动场所，项目占地 2224.5 亩。体育的主要设施有主体育场、综合训练馆、游 泳馆、篮球场、网球场、羽毛球场等，配套停车场、游憩集会、休闲广场等娱乐设施。 总体建设构想将充分利用自然景观资源，显山、露水、见秀、全方位的创建水上生态 公园的景观风貌，打造成风光旖旎的休闲圣地。 2 2、CBDCBD 中央商务区中央商务区-娱乐休闲主要包含商业广场、数码电影院、步行 街等，项目占地 1263.5 亩，总建筑面积 200 万平方米。商业广场包含大型百货、商 业街、餐饮、大型生活超市、大型娱乐城、书城、KTV、洗浴中心、健身会所、酒吧 等；数码影院将按照现代影院标准建设，把影院由传统的一个大厅改建成很多小型的 高档放映厅；步行街以望城地方特色风情的形式出现。 9 3 3、高尚住宅区、高尚住宅区-项目占地面积 2236 亩，建筑面积 800 万平方米。 10 项目总体规划思路结合四条南北主干道（三环线、南西路、星月路、湘江大道） 引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成 23 个地块的总体规划， 成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。 项目规划模式：本项目利用三个主题公园（中央公园、东区休闲文化园和西区体 育公园） ，用一条 3.1 公里的观景长廊连串成一条都市景观轴并将中央商务区、酒店、 商业广场、和湘江沿岸风光带融为一体，同时利用项目独特的 5.1 米架空层创建立体 交通空间和人车分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的 16 个中庭公园联成一个完 整的立体景观绿化系统.同时利用天桥和架空层为每个区内住户自然形成了风雨廊系 统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻.完善的人车分流系统通过观景天桥 保证了现代城任何区域均和商业、体育、休闲广场相通，并在 5 分钟左右步行至中心 商业广场和 CBD 中央公园区，真正实现 5 分钟，衣、食住、行、娱完善的都市生活圈。 本项目地块南北长 3.2 公里,东西宽 0.8 公里,呈长条形状,项目在规划上充分地考虑 了地形特点,规划将 16 个居住区分布在项目四周,将 3 个商业服务区分布在项目中间地 块,4 个公共配套区分布在长条型中间地块,确保居民用最近的距离获得商业和公共配套 服务；中间一条长廊解决了社区内公共交通问题，同时能避风雨，实现了人车分流， 并成为一条绿色景观带，将三个主题公园串联起来。项目在整体规划上确有独到之处。 11 第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施 本项目计划分 5 期开发，每期开发周期两年，每期销售周期 3 年，交叉进行，从 项目前期拿地开始，整个开发销售周期从 2010 年 3 季度到 2017 年 2 季度结束，整个 项目开发销售历时 7 年。具体每期开工面积、开工竣工及预售时间安排如下表： 项目分期项目分期开工面积开工面积开工时间开工时间竣工时间竣工时间开盘时间开盘时间 一期一期150150 万万 M M2 220112011 年年 1 1 季度季度20122012 年年 4 4 季度季度20112011 年年 4 4 季度季度 二期二期160160 万万 M M2 220132013 年年 1 1 季度季度20142014 年年 4 4 季度季度20132013 年年 3 3 季度季度 三期三期170170 万万 M M2 220142014 年年 3 3 季度季度20162016 年年 2 2 季度季度20112011 年年 1 1 季度季度 四期四期230230 万万 M M2 220162016 年年 1 1 季度季度20172017 年年 4 4 季度季度20162016 年年 3 3 季度季度 五期五期290290 万万 M M20172017 年年 3 3 季度季度20192019 年年 2 2 季度季度20142014 年年 1 1 季度季度 说明：一、二、三期全部是住宅，第四期 160 万 M2住宅、70 万 M2商 2业，第五 期 160 万 M2住宅、80 万 M2商业、30 万 M2办公楼、20 万 M2酒店。考虑到商业、办公 及酒店要等形成人气才便于销售和经营，所以把商业的开发放在第四期和第五期，办 公楼和酒店放在第五期，前一、二、三期住宅的居民在大型商业上还要依托老城区， 居民日常购物及所需服务通过便利店解决。 12 第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措 一、投资估算一、投资估算 经估算，本项目总投资为 2133124 万元，每期工程独立核算，投资分别估算，可 分别融资，首期工程 275560 万元，第二期工程 317778 万元，第三期工程 332572 万 元，第四期工程 489702 万元，第五期工程 717512 万元。每期工程总投资见表 5.1。 估算依据见表 5.2，说明如下： 1、土地费用每亩按 23.4 万元估算，面积 3843 亩，合计 89934 万元，契税税率 4%。 土地含税价格 93532 万元。 2、建筑安装工程费一期住宅按每平方米 1200 元，二期住宅按每平方米 1260 元， 三期住宅按每平方米 1320 元,四期住宅、商业房按每平方米 1390 元，五期住宅、商 业房按每平方米 1460 元，五期办公楼按每平方米 2500 元，五期酒店建筑安装工程费、 装修费及配置按每平方米 5000 元计算。 3、其他费用估算 （1）前期工程费按建筑安装面积每平方米 50 元，估算前期费用 50000 万元； （2）基础设施费按每平方米 180 元，估算的基础设施费 180000 万元； （3）开发期税费按建筑安装面积每平方米 200 元，估算费用 200000 万元； （4）管理费按建筑安装面积每平方米 40 元，估算费用 40000 万元，其中开发期 计入投资 38080 万元，竣工后计入期间费用 1920 万元； （5）销售费用按收入 1.8%估算，估算费用 68526 万元，其中开发期计入投资 37580 万元，竣工后计入期间费用 30946 万元； （6）不可预见费按建筑安装费用 3%估算，估算费用 43534 万元，其中开发期计 入投资，竣工后计入期间费用 702 万元。 13 4、开发期利息 项目各种利息支出 52000 万元，其中开发期利息 40000 万元，财务费用 12000 万 元，贷款利率（含利息、融资费用及项目动态管理与控制费用）20%估算。 投资估算表投资估算表 表 5.1 单位：万 元 序 号 工程或费用名称合计 1 期工 程 2 期工 程 3 期工 程 4 期工 程 5 期工 程 1开发建设投资 213312 4 275560 317778 332572 489702 717512 1.1建筑安装工程费 145110 0 180000 201600 224400 319700 525400 1.2 土地费用（含契税） 93532 14020 14960 15918 21510 27124 1.3前期工程费用56200 7500 8000 14700 11500 14500 1.4基础设施建设费180000 27000 28800 30600 41400 52200 1.5公共设施建设费 1.6开发期税费200000 30000 32000 34000 46000 58000 1.7其他费用 1.8开发间接费 1.9管理费用31880 4080 6400 600 9200 11600 1.1 0 销售费用37580 1560 4970 5622 11802 13626 1.1 1 不可预见费用42832 5400 6048 6732 9590 15062 1.1 2 开发期利息40000 6000 15000 19000 2经营资金 3项目总投资 213312 4 275560 317778 332572 489702 717512 14 计算依据计算依据 表 5.2 序号项目名称单位 合计数 量 指标名称 指标单 位 指标 1用地面积亩3843 以平方米为单 位 平方米 256200 0 2开发产品数量 1000000 0 2.1一期高层住宅平方米1500000 2.2二期高层住宅平方米1600000 2.3三期高层住宅平方米1700000 2.4四期高层住宅平方米1600000 2.5四期商业房平方米700000 2.6五期高层住宅平方米1600000 2.7五期商业房平方米800000 2.8五期办公楼平方米300000 2.9五期酒店平方米400000 3产品平均价格 3.1 一期高层住宅出 售 元/平方 米 2388 3.2 二期高层住宅出 售 元/平方 米 3039 3.3 三期高层住宅出 售 元/平方 米 3256 3.4 四期高层住宅出 售 元/平方 米 3691 3.5四期商业房出售 元/平方 米 11940 3.6 五期高层住宅出 售 元/平方 米 3908 3.7五期商业房出售 元/平方 米 6513 3.8五期办公楼出售 元/平方 米 6513 3.9 五期酒店三产经 营 元/月 4总投资万元2178690 4.1 建筑安装工程费 用 万元1451100 4.1. 1 一期高层住宅万元180000 单位造价元/1200 4.1. 2 二期高层住宅万元201600 单位造价元/1260 4.1. 3 三期高层住宅万元224400 单位造价元/1320 4.1. 4 四期高层住宅万元222400 单位造价元/1390 4.1. 5 四期商业房万元97300 单位造价元/1390 4.1. 6 五期高层住宅万元233600 单位造价元/1460 15 4.1. 7 五期商业房万元116800 单位造价元/1460 4.1. 8 五期办公楼万元75000 单位造价元/2500 4.1. 9 五期酒店万元100000 单位造价元/5000 4.2土地费综合万元93532 每平方米地价元/365 4.3前期费用万元100000 单位建筑面积元/50 4.4基础设施费万元180000 单位建筑面积元/180 4.5公共配套设施万元 占建安费用比 例 % 4.6开发期税费万元200000 单位建筑面积元/200 4.7其他工程费万元 占建安费用比 例 % 4.8开发间接费万元 占建安费用比 例 % 4.9管理费万元40000 单位建筑面积元/40 4.10销售费万元68526 占收入比例%1.8 4.11不可预见费万元43534 占建安费用比 例 %3 4.12各种利息支出万元52000 年利率%20 16 二、投资计划与资金筹措二、投资计划与资金筹措 1、投资使用计划、投资使用计划 为准确计算项目现金流，每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。遵循下 述原则： （1）建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度的工程 进度、完成投资、付款比例等要素安排用款计划； （2）土地费用的使用计划，在一期 20102011 年支付 41100 万元，2014 年 1 季 度支付 22754 万元，2017 年 1 季度支付 26080 万元； （3）前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款； （4）基础设施费用在每期工程竣工前 3 个季度分别按 15%、75%、和 10%比例 用款； （5）开发期税费，本项目的开发期税费首先用于项目用地范围内的基础设施建 设，剩余部分上缴政府，所以第 1、2 期工程的开发期税费的支付时间安排与工程建 设同步。从第 3 期工程开始有节余上缴，故安排在每期工程开工前一个季度内用款。 （6）管理费用，从每期工程前期工作开始至竣工验收，每季度平均用款，第 1 期工程作了适当调整。 （7）销售费用,从项目产品开盘销售至最后一笔售房款收到为止,根据每期销售量 安排用款。 （8）不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。 2 2、资金筹措计划、资金筹措计划 项目投资总额为 2133124 万元，资金来源主要有三部分,其中九龙集团和萧氏总 商品会投入资本金 116000 万元，银行贷款 180000 万元,利用项目滚动开发的经营收 入 1837124 万元，贷款占比 8.5%。 事实上，每期工程可以实现分别核算，按先后顺序开发，所需资金也可以分期筹 措。第一期工程投资总额为 275560 万元，其中九龙集团和萧氏商会投入项目资本金 87250 万元（包括二、三期用地 28750 万元，实际投入 116000 万元）,计划银行贷款 17 60000 万元,利用经营收入 128310 万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占 31.7%、21.8%、46.5%。虽然用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增 资本金，由于到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故一般不能作为银行贷款 的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。本项目资本金比较充足，若以到帐的资本 金与银行贷款资金匹配，项目资本金与银行贷款分别占比 59.3%、40.7%。详见表 5.4。 第 2 期工程投资总额为 317778 万元，其中项目资本金 131272 万元，九龙集团和 萧氏商会为本期工程支付土地款 15000 万元，其余利用上期工程滚动开发资金 116272 万元，计划银行贷款 60000 万元,利用经营收入 126506 万元，项目资本金、银行贷款、 经营收入各占 41.3%、18.9%、39.8%。贷款占比较低。 第 3 期工程基本不需要贷款，完全靠项目滚动资金能够满足需要。 第 4 期工程投资总额为 489702 万元，其中项目资本金 324628 万元，计划银行贷 款 60000 万元,利用经营收入 105074 万元，项目资本金、银行贷款、经营收入各占 66.3%、13.3%、21.4%。贷款占更低。 第 5 期工程全部利用滚动资金及经营收益。 3 3、债务融资、债务融资 银行贷款分期投入，每期贷款偿还期 2 年，第 1 期贷款偿还后发放第 2 期贷款， 第 2 期偿还后发放第 4 期贷款，贷款可以“先还后贷”相互衔接，从 2012 年 3 季度 开始至 2016 年 4 季度结束。每年可以一直保持 60000 万元贷款余额。银行贷款也可 以分期周转。 18 第六章第六章 财务分析财务分析 一、财务分析结果一、财务分析结果 经分析，项目总投资 2133124 万元，利润总额 1177952 万元，税后利润 883464 万元，全部投资内部收益率 35.73%，资本金内部收益率 36.68%,经济效益较好,每期工 程的贷款偿还期 2 年。详见表 6.1。 二、财务评价基础二、财务评价基础 1 1、产品开发成本、产品开发成本 遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用， 根据不同产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例 分摊。 每期工程的投资分期形成开发成本，经估算产品一期住宅平均开发成本为 1837.07 元/平方米，二期住宅平均开发成本为 1986.11 元/平方米, 三期住宅平均开发 成本为 1956.3 元/平方米, 四期住宅平均开发成本为 2161.94 元/平方米,四期商业房开 发成本为 2054.18 元/平方米,五期住宅平均开发成本为 2125.17 元/平方米,五期商业房 开发成本为 2022.48 元/平方米,五期办公楼开发成本 3274.49 元/平方米,五期酒店的平 均成本为 5872.55 元/平方米(含装修、配置)。 三、财务评价基本分析三、财务评价基本分析 1 1、利润计算、利润计算 项目总收入 3843854 万元，经营成本 2084818 万元，经营税金及附加 213334 万 元，土地增值税 367752 万元，实现利润总额 1177952 万元，应交所得税 294488 万元， 税后利润 883464 万元，项目效益较好。 19 2 2、借款偿还能力分析、借款偿还能力分析 本项目需贷款 180000 万元,总的贷款偿还期 4.5 年，分三期进行，先还后贷，交 叉进行，每期贷款偿还期 2 年，每季度最大贷款余额 60000 万元。 需要贷款的数额及贷款还本付息计划依据项目的现金流量，通过资金平衡分析得 出，每季度的累计盈余资金保持在 2 个亿以上，以增强项目抗风险能力 3 3、现金流量分析、现金流量分析 本项目总现金流入是 3960776 万元,其中销售收入 3806954 万元,自营收入 36900 万 元，回收固定资产余值 116932 万元；现金总流出是 3025312 万元,其中开发建设投资 2093124 万元,酒店运营费用 56616 万元,经营税金及附加 213334 万元,土地增值税 367752 万元,所得税 294488 万元。项目的现金净流量是 935464 万元，全部投资内部 收益率 35.73% 20 第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释 一、银行效益分析一、银行效益分析 本项目融资 18 亿元，总的贷款偿还期 4.5 年，分三期进行，先还后贷，交叉进 行，每期贷款偿还期不超过 2 年，按照计划债权人可获得 23400 万元利息收入。此外， 贷款银行还可以获得个人按揭贷款有限权，项目营业收入 384 亿元，若按揭贷款比例 60%，则贷款额度可达 230.4 亿元。项目若在贷款行封闭运行，可以获得大量银行存 款。因此，本项目可为贷款银行带来可观的经济效益。 二、项目的优势和劣势分析二、项目的优势和劣势分析 优势分析优势分析：本项目与周边楼盘竞争，优势在于规模大、成本低，销售价格较低。 总建筑面积达 1040 万平方米，由于规模大可以建更多的配套设施、更好的环境；本 项目成本低，一是楼面地价低，本项目是大规模拿地，包括基础建设都是企业自己开 发(基础设施的开发费用从应上交政府的配套费中扣除)，每亩的土地价为 21.65 万元,按 3.6 容积率计算,楼面地价为每平方米 93.8 元(含契税),据调查,项目周边住宅用地的 价格每亩 5070 万元,沿江更高达 130 万。按最低价每亩 50 万元计算，竞争楼盘中 容积率最高的湘江世纪城 2.64 计算,楼面地价为每平方米 295.5 元(含契税),这样本 项目在土地成本上就有每平方米 200 元的价格优势。由于本项目规模大,在前期费用、 小区基础设施费、管理费用、销售费用上每平方米至少比一般小区节约成本 100200 元，本项目比竞争对手每平方米有 300400 元的成本优势。由于成本较低，本项目 的销售价格比竞争楼盘低，这样可加快销售速度。 劣势分析：劣势分析：本项目的主要劣势是楼盘体量太大，受长沙市市场容量限制，消化速 度不会很快，积压资金较为严重。 应对措施：应对措施：解决的办法一是根据市场容量制定相适应的开发计划，二是利用本项 目的规模优势、成本优势，制定合理的营销策略，扩大市场份额，三是适当安排债务 融资。如在项目一期，由于配套还不齐全，居民对项目了解不多，利用本项目的成本 优势，制定较低的销售价格，迅速扩大市场，在占有一定市场份额后，再逐步提高价 21 格，成为长沙市楼市风向标，并主导长沙楼市的价格走势。利用项目自有资金比较充 足的良好条件，计划债务融资 3 亿元。 三、项目市场风险缓释三、项目市场风险缓释 目前长沙楼市面对全国一刀切的宏观调控，不仅对已经过热的城市起到应有的调 控作用，也对长沙这样刚刚起步的楼市产生了不利的影响。但宏观调控的目的是为了 控制价格短期内过度增长，避免过度预支未来的价格上涨空间，对于长沙来说，已经 积累了很大的价格空间，即使价格有较大幅度增长，相对于其他城市也属于补涨性质， 因此，宏观调控对长沙楼市的影响与哪些价格已过度增长的沿海城市不一样，存在较 小的宏观经济风险。即使国家宏观经济恶化，价格降低的幅度也不可能太大，过后复 苏的时间会短，对项目损失很小。这一点已在市场分析中作了较充分的论证。 在市场竞争能力方面，本项目的规模优势和成本优势，有望在一期工程完成后， 有主导长沙楼市的能力。 本项目在销售方面的不利之处是每期开发