新聚仁2011年上海卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告.ppt

2011 new talenteam group （ 新 聚 仁 机 构） 卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告 【开题设问】 老城区 新城区 南翔安亭 江桥 项目位置 新城金郡 晶鼎 铂悦818 嘉领国际 财富天地 尚都国际 尚品 嘉峰汇 万达广场 区域项项目总总量推出可售后续续 老城 铂悦818220.9/ 嘉领国际2.22.22/ 新城 新城金郡2.12.11.1/ 晶鼎2.22.22.1/ 尚品2.3/2.3 安亭 财富天地6.36.31.1/ 尚都国际2.82.80.61.6 江桥万达广场16.716.73.2/ 南翔嘉峰汇4.32.72.1/ 合计计40.93713.13.9 市场背景的表像1 市场同类产品充溢，在售及待售项目多达市场同类产品充溢，在售及待售项目多达9 9个个 老城区 新城区 南翔安亭 江桥 项目位置 新城金郡 晶鼎 铂悦818 嘉领国际 财富天地 尚都国际 尚品 嘉峰汇 万达广场 竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势 区域项项目轨轨道交通 距轨轨交站点距离（km ） 老城 本项目 轨交11号线 6.2 铂悦8182.2 嘉领国际2.7 新城 新城金郡0.4 晶鼎2.8 尚品2.8 安亭 财富天地0.04 尚都国际0.4 江桥万达广场 轨交13号线 （在建） 0.7 南翔嘉峰汇轨交11号线0.8 市场背景的表像2 市区投资置业为成交主力，本项目区位价值对于市区客源认知度低 购买目的 客户来源老城区 新城区 南翔安亭 江桥 项目位置 新城金郡 晶鼎 铂悦818 嘉领国际 财富天地 尚都国际 尚品 嘉峰汇 万达广场 市场背景的表像3 如果，以常规思路解析本项目 这是一个物业价值低，且难卖的项目？ 区域市场的酒店公寓竞争激烈，体现出明显的以市区投资客为导 向的 投资资属性 ， 由于这一特性，板块规 划，尤其是 轨轨道交通 的支持，成为在售酒店公寓的 核心价值值 ， 反观本项目，“目标客源”对于区位认知度低，且缺乏轨交支持的先天不足，似乎成为本项目运作的硬伤 ？ q3：本项目的目标客户来自何处？ 对于方舟广场 价值的深刻挖掘 q1：本项目的核心价值在于哪里？ q2：本项目的真实市场价值几何？ 【开题设问】 报告总纲 part3：方舟广场客源定位 part1：方舟广场战略定位 part2：方舟广场售价预估 q1：本项目的核心价值在于哪里？ q2：本项目的真实市场价值几何？ q3：本项目的目标客户来自何处？ 【解惑】 q1、本项目的核心价值在于哪里？ 解决的核心问题本项目的市场战略占位 共 性 “一城九镇/三城七镇”的发展模式探究 三城七镇规划 2001年1月5日 关于上海市促进城镇发展的试点意见： “十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇 ，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一 城九镇”的特色风貌。 嘉定新城：现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市 松江新城：依托大学城规划，建成英国风格的新城； 临港新城：建成欧洲现代式城市。 高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情； 浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格； 朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调； 奉城新镇：建成西班牙风格小城； 罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城； 2004年11月 关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要： 确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。 市级战略规划，未来上海城市发展方向市级战略规划，未来上海城市发展方向 开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 三城七镇-发展模式借鉴 松江工业园 中央 公园 新松江路 嘉松 公路 漕河泾浦 江高科技园 浦星 公路 江园路 浦江高科技园市级工业园区施耐德、英科拜朗 浦星公路新兴住宅区一品漫城、华侨城等，07年 至今供应量65万m2 江园路核心商业区绿地乐合城 松江发展轴线 松江工业园 市级工业园区 新松江路、嘉松公路 新兴住宅区 中央公园 核心商业区 浦江镇发展轴线 浦江高科技园 市级工业园区 浦星公路 新兴住宅区 江园路 核心商业区 松江新城 浦江新镇 松江工业园市级工业园区富士康、日立、百事 新松江路、嘉松公路新兴住宅区保利西子湾、泰晤士小镇 等，06年至今供应量274万m2 中央公园核心商业区开元地中海、绿庭广场 住宅 商业 产业 住宅 商业 产业 自 省 关于嘉定新城发展格局的认识 嘉定新城概况 嘉定 新城 松江 新城 临港 新城 嘉定新城松江新城临临港新城 与市中心 距离 28公里30公里75公里 规规划面积积200平方公里63平方公里300平方公里 规规划人口80-100万60万83万 轨轨道交通 11号线，连接嘉定新 城和临港新城，途径 徐家汇和世博会 9号线，连接松江新城 和崇明岛，途径徐家 汇、陆家嘴 11号线，连接嘉定新 城和临港新城，途径 徐家汇和世博会 产业产业 支撑汽车产业大学城现代制造业、航运 新城规规划 目标标 自然和谐，创业创 新 ，成为宜居、办公和 创业 的现代化城区 人与自然的最佳和谐 、是最适合人居住的城 市 成为上海东南滨江沿 海地区的经济 、文化 中心和我国沿海大通道 上的重要城市 距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城 开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 嘉定新城-产业支撑 u嘉定工业区，1992年成立，上海市级工业区，以汽车文化为品 牌，先进制造业和现代服务业为主导，是上海市最重要的汽车产 业基地之一。 产业定位汽车、制造业基地 进驻企业多元化升级 u来自世界30多个国家和地区的400多家投资商落户，项目总投 资超过100亿美元； u在世界排名前500家企业中，有20多家在嘉定工业区投资办企 业，如德国大众、宝马、大陆，美国杜邦、中沪国际纸业、意大 利菲亚特、日本富士通等； u其中沃尔沃，菲亚特全球加工总部已落户项目所在区域； 多元化产业，国际化产业升级发展 嘉定最大的国际产业园区 单单位 （万元） 2009年2010年前11月 总总投资资工业总产值业总产值总总投资资工业总产值业总产值 嘉定工业园369329450116812011394425818 外冈工业园11654165163786116587490 马陆 工业园36608622131641535832077490 南翔高科技园182978550670725876 黄渡工业园3067075704612255562481 汽车城工业园23313728859061846572999742 汽车车零部件、光电电子信息、精密机械制造、新型材料等为为主导产导产 业业的产业链产业链 开发模式：开发模式：产业支撑产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 总部型产业聚集地，产业人口众多总部型产业聚集地，产业人口众多 2007年7月，世界著名汽车企业“菲亚特”亚太总部落 户上海嘉定工业区； 2008年4月，中广国际广告基地落户嘉定工业区； 2010年5月，沃尔沃中国总部落户嘉定工业区； 2010年5月，曼胡默尔集团中国地区总部和该企业在全 球最大的汽车滤清器生产基地落入嘉定； 2010年12月， “凡客诚品”入驻嘉定工业区； 目前整个嘉定区共有产业人口近24万 嘉定新城-产业支撑 开发模式：开发模式：产业支撑产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入 价格表 现现 2006年2007年2008年2009年2010年 成交量15.2 24.9 20.6 41.9 44.0 增幅63.8%-17.3%103.4%5.0% 平均年 涨涨幅 38.8% 历年嘉定新城板块公寓成交量走势 u区域房地产发展迅速，嘉定新城近5年住宅累计供应量达到约150万m2； u随地铁通车，带来大量市区人口导入，导致嘉定新城住宅市场具有很高的溢价能力，价格年均涨 幅接近40%。 嘉定新城-市区人口导入 开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 m m m m m 新城区 安亭 轨交11号线 嘉定西站 嘉定北站 老城区 永盛路福海路沿街商业 城中路沿街商业 永盛路福海路沿街商业： 便民商业聚集地，周边居民当前最重要的日常消费场所， 商业形态以社区底商构成的沿街商铺为主； 城中路沿街商业： 主要分布在城中路路沿线，是目前嘉定商业中心区域，商 业形态以沿街底商为主，同时有多个中小型商场（东方商 厦1.9万方、罗宾森购物中心3.6万方、嘉定商城1.2万方） ，商业档次相对较低。 城中路沿街商业 永盛路福海路沿街商业 商业发展落后，以沿街商铺和中小型商商业发展落后，以沿街商铺和中小型商 场（卖场）为主场（卖场）为主 项目位置 城中路东方商厦 罗宾森购物中心 嘉定新城-商业格局 开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 紫气东来景观轴 远 香 湖 1 2 3 4 绕城森林带 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 嘉定未来商业规划 商业设施 1、东云街 2、台北时尚风情街 3、龙湖邻里中心 4、保利凯悦酒店 文化娱乐设施 5、保利大剧院 6、图书馆、文化馆 医疗教育设施 7、新城德富小学 8、交大附中 9、妇幼保健医院 10、瑞金医院 11、华师大二附中 12、新城幼儿园 未来商业集中在新城中心为主，定位高端，但未来商业集中在新城中心为主，定位高端，但均在规划中。均在规划中。 嘉定新城-商业格局 开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ +市区人口导入市区人口导入+ +区域商业中心配套区域商业中心配套 【新聚仁对于嘉定新城的理解】 三城七镇之一，距离市中心最近、定位最高的新城； 区域产业基础强大，发展成熟，产业人口众多； 住宅市场快速发展，以实现市区人口导入，分流市区人口的功能； 商业现状落后于嘉定新城发展。 嘉定新城作为“三城七镇”之一 具有强大的产业支撑，并已完成大体量的住宅开发建设 但是，落后的商业现状成为制约板块进一步发展的瓶颈 价 值 方舟广场核心价值的追问 核心价值的认识 经济指标 总建面积：21万方； 商 业：13万方； 酒店公寓：8万方； 开业时间 2012年5月满铺开业 1313万万mm 2 2 集中商业，具备打造区域商业集中商业，具备打造区域商业 地标，弥补区域空白的自身条件地标，弥补区域空白的自身条件 核心价值的认识 休闲餐饮 将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的组织在入口周围，既能够吸 引非目的性人流临时性通过进而进入主消费区域，另一方面通过国际知名 连锁餐饮如星巴克、必胜客等在店面设计、室内外场地布置等方面的优势 ，起到烘托消费氛围的作用，产生巨大的广告和招徕作用 零售区域 通过建筑空间序列化的布局，运用好路径、节点、边界与区域的 合理设计，将人流汇聚至项目中部的零售区域，形成人流动线的 聚集点，以服装服饰为主要业态 1f 核心价值的认识2f 男装、儿童百货，早教 专门针对学龄及学龄前儿童，具有针对性和相对区位条件敏感性不强的业 态。 游乐城 toms欢乐世界，专门针对学龄及学龄前儿童，带动二层儿童用户商业 ，和儿童早教服务。 核心价值的认识3f 综合餐饮 将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的集中在三层，吸引定向型消 费人群，临时性通过进而进入主消费区域。 休闲娱乐 用过量贩式ktv、米积棋牌、网吧等定向型消费人群，加大主消费 区域人流量，带动整体人气。 在商业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点在商业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点 江桥万达的成功案例 购 物 中 心 商 业 街 b1f：家乐福 1f：珠宝首饰、化妆品、欧美快餐，女装； 2f：男装，运动服饰； 3f：餐饮； 4f：电影院，ktv，游乐中心 购物中心 商业街 江桥万达广场整合了城市公寓、购物中心、soho、餐饮酒吧街等多重物业形态，集合了居住、购物、餐饮、休闲 、娱乐、工作等多重功能，重新塑造江桥的商业形象和居住形象。 酒店的热销实例 开盘时间：2010.6.27 供应套数：2296套 成交套数：1926套 去 化 率：83.9% 月均去化：193套 新政后月均去化：155套 本报告旨在评估8万m2酒店公寓 但整盘的核心价值在于13万m2商业 在嘉定新城住宅开发建设高歌猛进的当下 几乎空白的商业配套已经成为了区域价值成熟的硬伤 在这样的背景下，方舟广场的到来具有划时代的意义 作为首个集居住、购物、娱乐为一体的城市综合体，它将缔造板块价值的新高点 在这个特殊的时刻，我们看到方舟广场面临着最好的启动契机 它将拉开一个城市副中心崛起的序幕 有了这样的认识，才是理解8万m2酒店公寓真正价值的开端 新 聚 仁 对 于 项 目 核 心 价 值 的 认 识 重 估 以区域商业中心上盖的视角切入，深挖方舟广场的价值 项目价值1 u上海搜房网数据监控中心分析师张银萍：商业地产“不限购、不限贷、不限户籍”，受到投资 者和过渡住房用户的青睐；并且，随着上海经济的持续发展，越来越多的人开始创业，这拉动了 小户型办公楼的需求，因此新政以来，投资自用两相宜的小户型办公楼受到青睐，成交活跃。 u第一太平戴维斯2011年第一季度上海写字楼市场报告：随经济复苏，国内外公司看好中国 经济长期附发展前景，上海商办产品市场需求旺盛，成交价格，市场租金涨幅加大。 就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会 2010年至今上海商办与住宅供求情况对比分析 调控前调控后 新政前（2010.11-2011.2）住宅供需比1:1.02 新政后（2011.3-2011.5） 1:0.6 新政前（2010.11-2011.2）商办供需比1:0.8 新政后（2011.3-2011.5） 1:1.37 项目价值2 就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响 2011年2月1日关于加强公寓式办公建筑管理工作地通知 适用范围：适用于带有独立卫生设备的较小的办公建筑； 控制要求：办公建筑每一单元的建筑面积应不小于150平方， 层高应按小于4.4米控制。 2011年5月26日上海市建筑面积计算规划管理暂行规定 将建筑层高超标、阳台算一半，设备层不纳入建筑面积的现行方案将 全部停止；沪上“买一层隔一层”、“买地上送地下”进入倒计时。 单套面积50m2 4.5m层高 附赠8m2灰空间 项目价值3 就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足区域市场酒店公寓存量不足1 1年年，本项目竞争压力不大 老城区 新城区 南翔安亭 江桥 项目位置 新城金郡 晶鼎 铂悦818 嘉领国际 财富天地 尚都国际 尚品 嘉峰汇 万达广场 区域项项目总总套数 成交 套数 可售 套数 后续续 套数 老城 铂悦81828819494/ 嘉领国际40330373 新城 新城金郡308143165/ 晶鼎38821367/ 尚品340/ / 340 安亭 财富天地87579679/ 尚都国际207107100/ 江桥万达广场22961926370/ 南翔嘉峰汇25882176/ 合计计494629102064 根据2010年整个嘉定共销售酒店公寓2269套计算，在售项目剩余房源，预计在1年内售罄 就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显 朝向：75%朝南 25%西向 户型：厨卫全明设计 附加值1：户内可通煤气 附加值2：大师级精装 项目价值3 本项目市场同类酒店公寓产品 朝向：50%朝南 户型：暗厨卫设计 附加值1：户内无煤气 附加值2：普通精装 pk 就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同 项目价值4 项目位置 嘉怡别墅 复华城市花园 沧海绿苑 新乐花苑 新成路小学 迎园医院 联华新成路小学迎园医院 联华超市周边沿街商业 u区域开发成熟，项目周边有多个大型成熟的居住 社区，生活配套设施完善，基本满足各项生活需求 。 就，客户面而言，本地自住客户需求量高，客源基础庞大 项目价值4 m m m m m 新城区 安亭 项目位置 新城悠活城 盘古天地 中信泰富又一城 新城西尚海 龙湖郦城 秋霞坊 伯爵天地 东润舒庭 嘉宝紫提湾 好世皇马苑 泰宸雅苑 保利阳光湖畔 老城区 板块块 案名 公寓 总总量 10年成 交量 10年成 交套数 11年预预 计计推出 量 11年预预 计计推出 量 套数 客源构成 老城新城悠活城 18.47.68268.2820 本区57% 外区43% 伯爵天地 752.42378.5850 泰宸雅苑 8/ / 4.5450 东润 舒庭 91.310300 新城 盘古天地 262.4 2518800 保利家园 260.1900 保利湖畔阳光 202.12076600 中信泰富21.56.57288800 龙湖郦城299.784700 新城西尚海 368.18378800 紫提湾 173.42788800 秋霞坊 3.81.517500 步阳御江金都 13/ / 2.8280 保利梧桐语 4.6/ / 4.6460 华润 菁英湖 25/ / 6.5650 风荷丽景 15/ / 7700 合计计 347.345.1449880.18010 p就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会； p就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响； p就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足1年，本项目竞争压力不大； p就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显； p就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同。 【新聚仁对于项目价值的重估】 新城核心、价值高地、居住价值，差异运作 嘉定新城最具影响力，代表价值标杆的首席酒店公寓绝版臻品 ！ q2、本项目的真实市场价值几何？ 解决的核心问题方舟广场售价预估 价格评估 同区项目比较法 u选取嘉定新城内在售4.5米层高，复式结构酒店公寓项目进行比较； u在定价时通过根据项目规模、地域、项目质素、产品附加值、整体品质等方面进行比较，通 过系数衡量，计算项目的初步静态参照价格。 通过与周边在售酒店公寓的比较，来推算本案的价格 价格评估 挑选原则：1、区位接近，区位价值类似 2、均为4.5米层高，复式结构 3、新政后去化表现相对较好 参考项目：铂悦818、新城金郡 房型比较房型比较 本项目铂悦818新城金郡 采光井 层 高：4.5米 面 积：50平方 附赠空间：2层空间（附赠空间率116%） 房型特色：全南朝向，采光井设计，厨房卫生间 全明；公共走道上方空间算入房间内，实际使用 面积高于同区域4.5米产品。 层 高：4.5米 面 积：50平方 附赠空间：2层空间（附赠空间率50% ） 房型特色：普通复式酒店公寓产品 层 高：4.5米 面 积：50平方 附赠空间：2层空间（附赠空间率 10% ） ） 房型特色：普通复式酒店公寓产品 p就房型而言，虽同为4.5米复式产品，但本项目在空间使用率、附加值方面要明显高于区域同类产品； p并且独有的采光井设计，房间的通风、采光良好，居住舒适度更高； p通过综合因素考虑在本项目房型方面占据绝对优势。 价格评估 m m m m m 老城区 新城区 安亭 项目位置 嘉定镇 街道 4公里 8公里 1.5公里 轨交11号线 嘉定西站 嘉定北站 新成路街道 交通配套比较 p就至轨交11号距离而言，本项目要明显远于新城金郡和铂悦818，交通配套的问题无法回避。 新城金郡 铂悦818 本项目距离轨交站点：6200米； 新城金郡距离轨交站点：500米 铂悦818距离轨交站点：1000米 价格评估 生活配套比较 p 新城金郡位于嘉定新城区，区域正处于开发建设阶段，现有配套设施匮乏，基本依靠老城区； p 铂悦818虽位于老城区域，但周边仍缺少配套； p 本项目位于老城区域新成路街道，紧邻复华城市花园、嘉怡别墅等多个成熟社区，生活设施完善，同时作为嘉 定首批启动的大型商业项目，2012年5月将满铺开放，生活、居住、商业价值最高。 本项目铂悦818新城金郡 处于老城区外围，为区域发展边际，配 套设施相对匮乏，现在仅有绿地万豪酒 店。 新城开发中心位置，目前处于建设阶段 ，未来将有东云街、台北风情商业街等 商业设施，但其属于中远期规划，短期 内对项目影响有限。 区域开发成熟，项目周边有多个大型成熟 的居住社区，生活配套设施完善，基本满 足各项生活需求。 价格评估 项目其他比较 本项目 铂悦818 新城金郡 p在整体的产品规划、本项目规模占据明显优势。 区域商业综合体，未来嘉定商业 副中心 独立酒店公寓，自身无 任何配套设施 住宅社区，配套以普通商 铺为主 价格评估 项目价格比较 本项目纯市场面价格建议 案名铂悦818新城金郡 成交价格1633815355 成交毛坯价格1333812855 以此推导酒店公寓价格=（12855-13338元/ ）x(1+10%)+3000元/装修标准=17140-17671元/ 即，最终本项目产品单价为17000-18000元/m2(含3000元/m2装修), 总价为85-90万元/套 市场在售同类产品毛坯价格在12855-13338元/平方； 本项目在房型，生活配套，整体规划方面的优势明显，故相应加分系数10%。 q3、本项目的目标客户来自何处？ 解决的核心问题方舟广场客源定位 项目客源定位 项目客源分布 嘉定本地 60% 普陀 20% 长宁 10% 静安、徐汇、卢湾 5% 其它 5% 本项目未来客源中，嘉定本地占60%，外区域占40% 项目客源定位 区域所属区域客户户来源 嘉定 大学普通教师 工业园区产业客源 事业单位、泛公务员 中小私营业主 （钢材市场、汽配市场等） 外区 初级白领 工薪阶层 小型私营业主 外地投资人群 嘉定新城 （学校、事业单位、政府机关、老 镇区域） 大嘉定 （专业市场、下级镇、汽车城等产业 园区） 上海其它区域 （以上海西区为主） 30% 30% 40% 新政后市场客源变化和本项目特性将决定，本地成长型客源将成为本案置业主力 主力客源分布 区域所属区域客户来源 嘉定新城嘉定工业园区（北区） 黄渡黄渡工业园、同济大学 安亭汽车城及其相关产业园 南翔、马陆嘉定工业园区（南区） 黄渡镇 安亭镇 主力客源主要分布于南翔、安亭、嘉定新城及轨道交通沿线 嘉定新城 马陆镇 南翔镇 嘉定新城客源基础 企业类别重点单位单位 数 总人数 年收入 （不含其它投资收益） 中低端 人数 汽配制造 汽车物流 电子器件 家用电器 嘉定工业园 1562 共计87089人 基层人员 80469 中高级管理 5125 私营业 主1562 基层人员5-10万 中高级管理15-50万 私营业 主200万以上 80469 80469 嘉定新城基础客源80469组 安亭镇客源基础 企业类别重点单位单位数总人数年收入 （不含其它投资收益） 中低端 人数 汽车及零配 件生产、汽 车展示博览 、汽车贸 易 与营销 、物 流与信息服 务 国家汽车及零 部件出口基地 零部件配套园 区 海外高层次人 才创新创业 基 地 上海大众经济 城 453 共计19352 基层人员 16874 中高级管理 2025 私营业 主386 海外创业 者67 基层人员5-10万 中高级管理15-50万 私营业 主200万以上 海外创业 者200万以上 16874 个体工商户 嘉定汽配科技 城 1856 共计5543人 个体业主 1856 个体从业 3687 个体业主15-30万 个体从业3-7万 5543 22417 安亭镇基础客源22417组 黄渡镇客源基础 企业类别重点单位单位数总人数年收入 （不含其它投资收益） 中低端 人数 汽配制造汽 车物流电子 器件家用电 器 黄渡工业园236 共计9615 基层人员8528 中高级管理 956 私营业主236 基层人员5-10万 中高级管理15-50万 私营业主200万以上 8528 同济大学同济大学嘉定校 区 1 共计363人 基层教职 235 导师主教92 教授领导36 基层教职8-15万 导师教授20-30万 院系领导100-200万 235 8763 黄渡镇基础客源8762组 马陆、南翔镇客源基础 企业类别重点单位单位数总人数年收入 （不含其它投资收益） 高端人 数 食品、物流 中心、电 子、 嘉定工业区（南 区） 南翔工业开发区 439 共计14398人 基层人员 12685 中高级管理 1274 私营业 主439 基层人员5-10万 中高级管理15-50万 私营业 主200万以上 12685 12685 马陆、南翔镇基础客源12685组 区域高端置业人数百分比中高端置业人数百分比中低端置业人数百分比 嘉定新城156266%512550%8046965% 安亭45319%241124%2241718% 黄渡36415%9569%87637% 马陆、南翔/ 171317%1268510% 上海其它区 域 补充客源 合计2379100%10205100%124334100% 客源基础汇总 中低端客源124334人，对应项目酒店公寓 附：推案策略简述附：推案策略简述 销售周期预估 在售酒店公寓月均去化 老城新城安亭江桥南翔 开盘时间盘时间10.11.2811.1.2611.1.210.7.2810.