三亚山水国际村总体定位报告 (NXPowerLite).pptVIP

成全企划 成全企划 思考的起点思考的起点 成全企划 四四项基本原则项基本原则 v差异化原则 v优势最大化原则 v可操作性原则 v系统性原则 成全企划 逻辑流程逻辑流程 地块价值总体定位定位可行性 客户分析 营销题材 品牌价值 市场研判 调 整 验 证 成全企划 大趋势 v从温饱到小康 v从储存到消费 v从静态到动态 v从孤立到网络 成全企划 大局观大局观 v 国内还是国际? v 大陆还是岛内? v 实旺还是虚火? v 第一还是第二? 成全企划 大盘观 v“借”还是“造” v“分”还是“合” v“快”还是“慢” 成全企划 从用地开始 成全企划 区域价值 从环太平洋开始 成全企划 城市角度 成全企划 规划视野 成全企划 海、河、城、园、居、山 成全企划 山水城市中的城市山水 山水之中 离生活很近 成全企划 文化设施 成全企划 美女经济 成全企划 运动休闲 成全企划 文化传承 成全企划 配套资源 成全企划 交通便利 用地属于城乡交接部，交通便利 。 成全企划 景观丰富 山环水绕，自然景观丰富。 成全企划 易于施工 整体地貌平坦，易于施工 。 成全企划 植被茂密 植被茂密，有利于短期形成社区景观 。 成全企划 水系相通 水系与外界相通，便于利用 。 成全企划 土地分区价值分析 用地类别景观条件配套便捷交通条件外界影响 一类 二类 三类 四类 五类 六类 成全企划 分区示意 一类 三类 三类 二类 四类 五类 六类 成全企划 成全看市 成全企划 成全观点 v用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。 v发展节奏成为项目的关键。 成全企划 市场背景 v旅游对经济的拉动显著。 v市场需求空间巨大 v生态旅游成为新亮点 成全企划 市场背景 v内因：不可复制的自然资源 v外因：相对低廉的市场价格 成全企划 市场现状 v供过于求、有效需求未得到充分挖掘 v房价增幅不大、销售速度慢、周期较长 v缺少大型配套完善的优质产品 成全企划 成全观点 v着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明, 以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶 段发展的重要特征。 成全企划 三亚市场供应 年度住宅面积（万m2 ） 酒店和别墅（万 m2） 合计 200053.1910.063.25 200182.6319.4102.03 2002104.0619.9123.96 2003134.2320154.23 成全企划 三亚市场销售 三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元平方米，而这些房中，50平 方米80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景 旅游房产颇为青睐。 成全企划 楼盘概览 项目名称建筑面积（m2 ） 物业形态及类 型 户型面积均价销售率交楼标准 时代海岸517000高层、别墅60-420 未定认购20%毛坯房 阳光海岸90000多层、小高层 、联排 97-247690080%毛坯房 天泽海韵21166小高层49-163700095%精装修 金色港湾13000多层、小高层 住宅 66-168360070%毛坯房 昌达四季花 园 12637多层、小高层 住宅 70-220430065%毛坯房 凭海临风蓝 域 25317别墅、酒店式 公寓 65-600650075%精装修 海洋之星11991住宅54-170600055%毛坯房 天福源27000酒店式公寓43-133710070%精装修 嘉和海景国际 公寓 24000别墅，小高层 住宅 134-4006000公寓，别墅1.5 万 认购10%精装修 世嘉海景公寓27000高层酒店式公 寓 41-88390070%精装修 碧海蓝天141656高层19-325480080%毛坯房 兰海花园二期32000小高层住宅49-600520055%毛坯房 汇凯花园27817多层住宅140-320500040%毛坯房 成全企划 三亚市场客户 三亚70的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者， 主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目 前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休 闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房 者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主 要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高 档次公寓楼的，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国 人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼 盘。 成全企划 三亚市场市场价格 三亚市区商品房地产价格平均约2000元平方米左右，一线海 景房为4000 5000元平方米。而去年全国的商品房平均价 格是2200元平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境 全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天 独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚 未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一 步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成 旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。 成全企划 三亚市场企业状况 2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20 家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分 割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地 产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光 海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实 力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚 将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发. 成全企划 个案分析 碧海蓝天 成全企划 个案分析 阳光海岸 成全企划 个案分析 时代海岸 成全企划 市场研判导向 v空白点:大型住宅小区. v在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空 白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树 立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进 入全新发展阶段。 成全企划 市场研判导向 v领先性Pud的开发模式 v用发展的眼光看市场，用乐观的态度看三亚 ，结合市场需求，实行Pud的统一开发战略， 加强开发节奏的把控和协调，一张一弛，相 得益彰，成为三亚大盘开发模式的先行者、 探索者、成功者。 成全企划 开发模式 PUD 成全企划 市场研判导向 v机会点旅游地产产的蓬勃发发展 v抓住市场场机遇，整合海南旅游资资源，挖掘和 本土文化，提升项项目附加值值，打造旅游房产产 精品，力争在三亚亚新一轮轮房地产产开发热发热 潮中 脱颖颖而出。 成全企划 客户 他们是谁 v经济底线 v对生活的态度 v文化底线 底 线 成全企划 客户 他们怎么样 v性格需求特征:个性与群落居住与投资. v生活需求特征:放松与开放创意与秩序. v价值观、消费观：价格与价值现在与将来. 成全企划 客户分析 年龄 成全企划 客户分析 文化 成全企划 客户分析 职业 成全企划 客户 他们在哪儿 北京东北上海 江浙三亚国内其他区域 国外 成全企划 可借鉴案例 华侨城 成全企划 市